房地产投资分析（共50）

房地地产产投投资资分分析析目录录第4章房房地地产产投投资资产产品品定定位位策策划划第3章房房地地产产投投资资市市场场分分析析第2章房房地地产产投投资资环环境境分分析析第1章房房地地产产投投资资分分析析基基础础第5章房房地地产产投投资资成成本本与与税税费费估估算算第6章房房地地产产投投资资收收入入估估算算第7章房房地地产产投投资资财财务务指指标标与与报报表表分分析析目录录第12章房房地地产产投投资资可可行行性性研研究究报报告告第11章房房地地产产置置业业投投资资分分析析第10章房房地地产产投投资资方方案案比比选选附录录常常用用Excel函数数简简介介参考考文文献献第8章房房地地产产投投资资不不确确定定性性分分析析第9章房房地地产产投投资资风风险险分分析析第1章房房地地产产投投资资分分析析基基础础小结结1.3现金金流流量量与与资资金金的的时时间间价价值值1.2房地地产产开开发发投投资资项项目目周周期期、、建建设设工工期期和和计计算算期期1.1房地地产产投投资资分分析析的的内内容容与与任任务务思考考题题练习习题题1.1房地地产产投投资资分分析析的的内内容容与与任任务务1.1.1房地地产产投投资资的的类类型型及及优优缺缺点点1．投投资资与与房房地地产产投投资资的的含含义义经济济学学家家威威廉廉·夏普普在在其其《投资资学学》中，，将将投投资资概概念念表表述述为为：：投投资资就就是是为为了了获获得得可可能能的的不不确确定定的的未未来来值值所所做做出出的的确确定定的的现现值值牺牺牲牲。。我我们们一一般般认认为为，，投投资资（（Investment）是是指指某某个个经经济济主主体体（（国国家家、、企企业业、、个个人人））将将一一定定的的资资金金（（如如现现金金及及其其他他形形式式货货币币资资金金））或或资资源源（（如如土土地地、、设设备备、、技技术术等等））投投入入某某项项社社会会再再生生产产过过程程，，以以便便获获取取未未来来的的收收益益或或效效益益的的经经济济活活动动或或经经济济行行为为。。2．房房地地产产投投资资的的类类型型划划分分（1）按按投投资资方方式式划划分分，，房房地地产产投投资资可可以以分分为为直直接接投投资资和和间间接接投投资资。。（2）按按投投资资经经济济内内容容划划分分，，房房地地产产投投资资可可分分为为土土地地开开发发投投资资、、房房屋屋开开发发投投资资、、房房地地产产经经营营投投资资、、物物业业服服务务投投资资和和中中介介服服务务投投资资。。1.1房地地产产投投资资分分析析的的内内容容与与任任务务（3）按按投投资资经经营营方方式式划划分分，，房房地地产产投投资资可可以以分分为为出出售售型型房房地地产产投投资资、、经经营营型型房房地地产产投投资资和和混混合合型型房房地地产产投投资资。。3．房房地地产产投投资资的的优优缺缺点点（1）房房地地产产投投资资的的优优点点（2）房房地地产产投投资资的的缺缺点点1.1.2房地地产产投投资资分分析析的的内内容容1．房房地地产产投投资资环环境境分分析析2．房房地地产产投投资资市市场场分分析析3．房房地地产产投投资资分分析析策策划划4．房房地地产产投投资资财财务务分分析析5．房房地地产产投投资资不不确确定定性性分分析析6．房房地地产产投投资资风风险险分分析析1.1房地地产产投投资资分分析析的的内内容容与与任任务务7．房房地地产产投投资资社社会会影影响响分分析析8．房房地地产产投投资资决决策策分分析析（（方方案案比比选选分分析析））1.1.3房地地产产投投资资分分析析的的任任务务1.为投投资资者者指指出出投投资资方方向向2.为投投资资者者提提供供运运作作方方式式3.为投投资资者者估估计计投投资资收收益益4.为投投资资者者分分析析风风险险及及提提供供避避险险策策略略1.2房地地产产开开发发投投资资项项目目周周期期、、建建设设工工期期和和计计算算期期1.2.1房地地产产开开发发投投资资项项目目周周期期1．投投资资前前期期2．投投资资实实施施期期3．营营销销期期或或经经营营期期1.2.2房地地产产投投资资项项目目建建设设工工期期与与计计算算期期1．房房地地产产投投资资项项目目建建设设工工期期工期期定定额额可可以以根根据据《全国国统统一一建建筑筑安安装装工工程程工工期期定定额额》以及及地地方方的的定定额额来来估估算算。。这里里以以北北京京市市定定额额为为例例来来说说明明建建设设工工期期定定额额。。《北京京市市建建筑筑安安装装工工程程工工期期定定额额》中砖砖混混结结构构住住宅宅工工程程部部分分的的工工期期定定额额见见表表1-1。1.2房地地产产开开发发投投资资项项目目周周期期、、建建设设工工期期和和计计算算期期表1-1砖混混结结构构住住宅宅工工程程工工期期定定额额1.2房地地产产开开发发投投资资项项目目周周期期、、建建设设工工期期和和计计算算期期2．房房地地产产投投资资项项目目计计算算期期1.2.3工程程项项目目进进度度计计划划编编制制1．项项目目进进度度计计划划编编制制方方法法（1）表表格格法法。。传传统统的的项项目目进进度度计计划划的的编编制制都都使使用用表表格格法法来来进进行行。。每每项项工工程程的的具具体体进进度度计计划划不不尽尽相相同同，，但但是是表表格格的的大大致致形形式式相相同同如如表表1-2所示示。。项目编号单位工程或分项工程名称工程量开工日期完工日期工程延

续天数备注单位数量年月日年月日表1-2工程程项项目目总总进进度度计计划划表表1.2房地地产产开开发发投投资资项项目目周周期期、、建建设设工工期期和和计计算算期期（2）甘甘特特图图法法。。甘甘特特图图（（Gatt）又又称称横横道道图图，，它它以以一一段段横横向向粗粗线线条条表表示示一一项项工工作作，，通通过过该该线线条条在在带带有有时时间间坐坐标标的的表表格格中中的的位位置置来来表表示示各各项项工工作作的的起起始始、、结结束束时时间间和和各各工工作作的的先先后后顺顺序序。。如如图图1-1所示示。。项目编号项目名称工程数量日期（年、月）2005年2006年单位数量24681012246810123…××××××××××××…图1-1工程程项项目目进进度度计计划划图图示示例例1.2房地地产产开开发发投投资资项项目目周周期期、、建建设设工工期期和和计计算算期期（3）网网络络图图法法。。网网络络图图法法又又称称网网络络计计划划技技术术，，通通常常需需要要熟熟练练使使用用计计算算机机才才能能较较好好地地编编制制和和调调整整网网络络图图。。下下图图1-2就是是一一个个小小型型建建设设项项目目施施工工进进度度计计划划网网络络图图的的示示意意图图。。图1-2某小小型型建建设设项项目目施施工工进进度度计计划划网网络络图图注：：1．该工程分为为两段施工，，即I段和II段。2．施工过程包包括四个工序序：土方工程程、基础工程程、结构工程程和装修工程程。1.2房地产开发投投资项目周期期、建设工期期和计算期2．甘特图编制制及其应用图1-3是使用MicrosoftProject2007软件编制的某某小区项目建建设进度计划划甘特图。图1-3某小区项目建建设进度计划划图1.2房地产开发投投资项目周期期、建设工期期和计算期在掌握基本情情况后，大致致把活动的先先后顺序以及及活动的时间间多少用粗横横线表示出来来。图1-4就是一个利用用MicrosoftExcel2007软件编制的简简单粗略的甘甘特图。图1-4某项目建设进进度计划图1.3现金流量与资资金的时间价价值1.3.1现金流量与现现金流量图1．现金流量的的内涵（1）现金流量及及其类型。（2）现金流量与与利润。2．现金流量图图及其绘制（1）现金流量图图的含义。现现金流量图（（CashFlowDiagram）是把投资项项目（系统））的现金流量量用时间坐标标表示出来的的一种示意图图。时间可以以以年、半年年、季度或月月等为单位。。在现金流量量图上，要表表明现金流量量的性质（流流入或流出））、发生时间间以及数量大大小等。（2）现金流量图图的绘制方法法。现金流量量图的绘制有有两种方法，，一种是利用用直尺等绘图图工具手绘，，另一种是利利用MicrosoftExcel软件自动绘制制。两种不同同的绘制方法法介绍如下：：1）手绘现金流流量图。图1-5所示是手绘的的某投资项目目现金流量图图。1.3现金流量与资资金的时间价价值图1-5手绘某投资项项目现金流量量图（单位：：万元）2）利用MicrosoftExcel2007软件自动绘制制现金流量图图。以图1-5为例，首先，，打开MicrosoftExcel2007，在工作区任任一位置的不不同格里按顺顺序输入上述述数字和时间间标度，点击“插入””菜单栏中的的“图表”，，再点击“柱柱形图”，选选择“堆积柱柱形图”，即即可自动生成成该项目投资资的现金流量量图。再稍微微加以修饰，，就成为如图图1-6所示的现金流流量图。1.3现金流量与资资金的时间价价值图1-6利用MicrosoftExcel软件绘制的某某投资项目现现金流量图（（一）（单位位：万元）1.3现金流量与资资金的时间价价值在绘制现金流流量图的过程程中，当点击击“插入”菜菜单栏中的““图表”，再再点击“折线线图”中的““数据点折线线图”时，也也会生成图1-7所示的现金流流量图。图1-7利用MicrosoftExcel软件绘制的某某投资项目现现金流量图（（二）（单位位：万元）1.3现金流量与资资金的时间价价值（3）现金流量图图绘制注意事事项。1.3.2资金的时间价价值及其计算算1．资金时间价价值的含义2．资金时间价价值的单利与与复利计算法法3．名义利率与与实际利率及及其换算1.3.3资金等值及其其具体计算1．资金等值相相关概念2．资金等值的的计算[例1-5]某家庭以抵押押贷款的方式式购买了一套套价值为25万元的住宅，，如果该家庭庭首付款为总总房款的30%，其余房款用用抵押贷款支支付。如果抵抵押贷款的期期限为10年，按月等额额偿还，年贷贷款利率为15%，问月还款额额为多少？1.3现金流量与资资金的时间价价值解：已知抵押押贷款额P=25万元70%=17.5万元月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期n=1012月=120月。根据公式，，可以求得得月还款额为为：A=175000元[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）1201]=2823.4元表1-3汇总了以上六六类资金等值值问题的基本本计算公式。。问题类型所求已知公式计算系数复利终值问题FPF=P（

F/P,i,n）复利终值系数（F/P,i,n）年金终值问题FAF=A（F/A,i,n）年金终值系数（F/A,i,n）复利现值问题PFP=F（P/F,i,n）复利现值系数（P/F,i,n）年金现值问题PAP=A（P/A,i,n）年金现值系数（P/A,i,n）资金存储问题AFA=F（A/F,i,n）资金存储系数（A/F,i,n）资金回收问题APA=P（A/P,i,n）资金回收系数（A/P,i,n）表1-3资金等值基本本计算公式小结结房地产投资是是一种将资金金或资产投入入房地产开发发、房地产经经营、房地产产中介服务、、物业服务等等特定项目，，以获得最大大限度收益的的经济行为。。根据不同的的划分标准，，可以把房地地产投资分为为不同的类型型。与一般投投资相比，房房地产投资既既有优点，也也有缺点，房房地产投资者者应该对此有有清醒的认识识。为了减少房地地产投资风险险，获得最大大限度的投资资收益，就要要进行房地产产投资分析。。为此，还需需要熟悉房地地产投资的项项目周期、计计算期以及项项目进度计划划的编制，尤尤其是要掌握握现金流量的的基本概念、、现金流量图图的绘制以及及资金时间价价值的计算。。在这个基础础上，才能更更好地进行后后面知识的学学习。思考题题1．房地产开发发投资与房地地产置业投资资的区别是什什么？2．房地产投资资有哪些优缺缺点？3．房地产投资资分析的内容容主要有哪些些？4．房地产投资资分析的任务务是什么？5．什么是房地地产开发投资资项目周期？？它一般包括括哪几个阶段段？6．什么是建设设工期？如何何进行估算？？7．什么是房地地产投资项目目计算期？如如何选取？8．如何编制项项目进度计划划的甘特图？？9．如何理解现现金流量？房房地产投资的的现金流量有有哪三种情况况？10．什么是现金金流量图？如如何绘制？11．什么是资金金的时间价值值？如何计算算？12．什么是资金金等值？资金金等值计算通通常主要涉及及哪三项内容容？练习题题1．已知某笔贷贷款的年利率率为15%，按半年计息息，问该笔贷贷款的实际利利率是多少？？2．某房地产开开发商向银行行贷款3000万元，期限为为5年，年利率为为10%，按季度计息息、到期后一一次偿还本金金，则开发商商该笔贷款支支付的利息总总额是多少？？若计算先期期支付的利息息的时间价值值，则贷款到到期后开发商商实际支付的的利息又是多多少？3．某家庭以10000元/m2的价格，购买买了一套100m2的住宅，向银银行申请了20年的住房抵押押贷款，该贷贷款的年利率率为7%，贷款成数为为七成。如果果该家庭在按按月等额还款款5年后，于第6年初一次提前前还清了贷款款本金8万元，那么从从第6年开始的抵押押贷款月还款款额为多少？？第2章房地产产投资环境分分析小结2.3房地产投资环环境的评价2.2房地产投资环环境要素分析析2.1投资环境与房房地产投资环环境分析思考题练习题2.1投资环境与房房地产投资环环境分析2.1.1投资环境与房房地产投资环环境基本概念念1．环境与投资资环境的含义义按照尼古拉斯斯·斯特恩的解释释，投资环境境主要是指现现在和未来影影响和制约投投资主体投资资动机、投资资决策以及投投资风险和收收益的政策、、制度和行为为环境等一切切外部条件的的总称。投资资环境包括与与一定投资活活动有关的政政治、经济、、自然、社会会、科技等方方面的因素，，投资收益的的高低与经济济主体对投资资环境认识的的正确程度有有很大关系，，在不同的投投资环境中，，从事投资活活动所获得的的收益差别很很大。2．房地产投资资环境及其特特征2.1.2房地产投资环环境的几种分分类1．从投资环境境所包含因素素的多少来分分类2．按照房地产产投资环境因因素作用范围围的大小分类类2.1投资环境与房房地产投资环环境分析3．按房地产投投资环境因素素的不同性质质划分4．按照房地产产投资环境因因素不同的内内容划分2.1.3房地产投资环环境分析的意意义房地产投资环环境分析在房房地产投资过过程中具有重重要的参考意意义。房地产产投资的第一一步就是进行行房地产投资资环境分析，，这一点随着着中国市场经经济的成熟和和房地产市场场本身的完善善逐步显示出出来。在国外外成熟的市场场经济体中，，房地产投资资环境分析的的分析策略和和分析方法已已经非常成熟熟，在中国加加入WTO以后房地产行行业也已经呈呈现出了与国国际接轨的态态势。投资环境对单单个的投资者者而言是无法法改变也不可可控制的。房房地产投资者者要想减少或或规避风险，，最大程度地地达到自己的的投资目标，，他就必须充充分认识和分分析房地产投投资环境，并并及时采取措措施积极地利利用环境变化化中提供的机机会，同时也也要积极采取取对策，努力力避开这种变变化可能带来来的威胁，只只有这样，投投资者才能制制定正确的投投资方案和投投资决策。2.2房地产投资环环境要素分析析2.2.1政策法规环境境分析政策法规环境境包括政策环环境和法规环环境两个方面面。这里以2003年中国人民银银行（以下简简称央行）颁颁布的121号文件为例来来分析金融政政策对房地产产开发投资的的影响。121文件对房地产产企业的影响响主要表现在在以下几个方方面：（1）改变了房地地产开发企业业原有的资金金运作模式。。（2）抑制投资型型客户的购房房需求。（3）限制政府和和开发企业的的土地储备。。2.2.2经济环境分析析2.2.3规划环境分析析2.2.4自然环境分析析2.2.5设施环境分析析2.2房地产投资环环境要素分析析1．生活设施环环境分析2．商务设施环环境分析3．教育设施环环境分析4．基础设施环环境分析2.3房地产投资环环境的评价2.3.1房地产投资环环境评价的原原则1．主观与客观观相结合的原原则2．全面与重点点相结合的原原则3．静态与动态态相结合的原原则4．定性与定量量相结合的原原则5．普遍性与特特殊性相结合合的原则2.3.2房地产投资环环境评价的方方法1．冷热国对比比法（1）政治稳定性性。（2）市场机会。。（3）经济成长和和成就。（4）文化一元化化。2.3房地产投资环环境的评价（5）法令阻碍。。（6）实质阻碍。。（7）地理与文化化差距。2．特尔斐法评评价法特尔斐法一般般要经过四轮轮基本咨询程程序，才可得得到较为满意意的结论。其其基本程序为为：（1）预先调查。。（2）首次反馈。。（3）二次反馈。。（4）作出决断。。3．等级尺度法法4．多因素和关关键因素评价价法（1）闵氏多因素素评估法。具具体见下表2-1。2.3房地产投资环环境的评价影响因素子因素1．政治环境政治稳定性、国有化可能性、政府的外资政策2．经济环境经济增长、物价水平3．财务环境资本和利率汇出、汇率、集资和借款的可能性4．市场环境市场规模、分销网点、营销辅助机构、地理位置5．基础设施国际通信设备、交通与运输、外部经济6．技术条件科技水平、合适的劳动力、专业人才的供应7．辅助工业辅助工业的发展水平、辅助工业的配套情况8．法律制度各项法律是否健全、法律是否得到很好的执行9．行政机构效率机构的设置、办事效率、工作人员的素质10．文化环境投资双方信任和合作程度；外国公司是否适应当地的社会风俗11．竞争环境当地竞争对手的强弱、同类产品进口配额在当地市场所占份额表2-1闵氏多因素评评估法（资料来源：：王慧炯等．．《中国投资环境境》．国务院发展展中心、京港港学术交流中中心，1987年8月）2.3房地产投资环环境的评价在具体评估该该地区的投资资环境时，首首先对各类因因素的子因素素作出综合评评价；然后据据此对该类因因素作出优、、良、中、可可、差的判断断；最后，在在此基础上计计算该国投资资环境的总分分数。其计算算公式为：式中,G——投资环境总分分数；Wi——第i类因素素的权权重；；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——为第i类因素素被评评为优优、良良、中中、可可、差差的百百分比比。投资环环境总总分数数的取取值在在1～5之间，，越接接近5，则说说明投投资环环境越越好；；反之之，越越接近近1，则说说明投投资环环境越越差。。2.3房地产产投资资环境境的评评价（2）闵氏氏关键键因素素评估估法。。具体体见表表2-2。投资动机影响投资环境的关键因素1．降低成本劳动生产率、土地费用、原料及元件价格、运输成本2．开拓当地市场市场规模、营销辅助机构、文化、位置、运输条件、通信条件3．获得原料和元件供应资源、当地货币汇率的变化、当地的通货膨胀率、运输条件4．分散风险政治稳定性、国有化可能性、货币汇率、通货膨胀率5．追随竞争者市场规模、地理位置、营销辅助机构、法律制度6．获得当地的相关技术科技发展水平、劳动生产率表2-2闵氏关关键因因素评评估法法（资料料来源源：王王慧炯炯等．．《中国投投资环环境》．国务务院发发展中中心、、京港港学术术交流流中心心，1987年8月）2.3房地产产投资资环境境的评评价评价项目评价指标TOP10城市住宅开发

投资环境人均可支配收入、城乡居民人均储蓄余额、销售面积、施工面积、竣工面积、新开工面积、总人口、销售增长率、竣工增长率、销售面积/竣工面积、销售面积/新开工面积、吸纳率等上海、北京、重庆、南宁、合肥、天津、南京、广州、南昌、成都办公楼开发投资环境进出口总额、施工面积、竣工面积、销售面积、新开工面积、吸纳率、就业人口、城镇居民人均可支配收入、销售面积增长率、竣工面积增长率等北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、合肥、南京、西安、杭州2.3.3房地产产投资资环境境的衡衡量标标准常见的的房地地产投投资环环境衡衡量标标准有有：风风险小小、机机会多多、盈盈利能能力强强。如如表2-3所示。。表2-3房地产产开发发投资资环境境评价价指标标体系系及TOP10城市2.3房地产产投资资环境境的评评价商业用房开发投资环境出租面积、销售面积、竣工面积、新开工面积、就业人口总数、社会消费品零售总额、施工面积、人均可支配收入、人均社会消费品零售总额、GDP增长率、出租率、吸纳率等上海、重庆、北京、深圳、广州、天津、杭州、哈尔滨、宁波和成都房地产市场投资环境固定资产投资、土地开发投资、建成区面积、总人口、就业人数、房地产开发企业个数增长率、土地开发面积／购置面积、实际利用外资、人均GDP、固定资产投资／GDP、固定资产投资增长率、GDP增长率等北京、上海、广州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青岛、宁波和重庆（续））小结结房地产产投资资环境境，是是指房房地产产投资资所必必须依依赖的的经济济、社社会、、文化化、科科技等等外部部条件件的总总称，，是某某区域域系统统对房房地产产投资资和房房地产产资本本流动动之间间影响响要素素的总总和。。房地地产投投资环环境具具有系系统性性、区区域性性和动动态性性等基基本特特点，，可以以按照照不同同的功功能从从不同同的角角度划划分成成不同同的类类型，，这样样划分分也有有利于于对房房地产产投资资环境境的分分析。。在进行行一般般的房房地产产投资资环境境要素素分析析时，，要特特别注注意政政策法法规环环境、、经济济环境境、规规划环环境、、自然然环境境以及及设施施环境境的了了解与与分析析。当当然，，这些些主要要要素素都有有自己己的具具体内内容和和分析析要点点。尽尽管如如此，，对不不同的的房地地产投投资项项目，，也不不能千千篇一一律、、面面面俱到到。小结结对房地地产投投资环环境的的分析析需要要遵循循一般般的原原则，，掌握握一定定的方方法，，注意意具体体的衡衡量标标准。。房地地产投投资环环境的的评价价原则则包括括：主主观与与客观观相结结合的的原则则、全全面与与重点点相结结合的的原则则、静静态与与动态态相结结合的的原则则以及及定性性与定定量相相结合合的原原则；；房地地产投投资环环境评评价的的方法法常见见的约约有10余种，，本书书主要要介绍绍了冷冷热国国对比比法、、特尔尔斐法法评价价法、、等级级尺度度法以以及多多因素素和关关键因因素评评价法法等4种常用用的房房地产产投资资环境境评价价方法法。在在使用用这些些方法法进行行评价价后，，注意意房地地产投投资环环境好好坏的的衡量量标准准是风风险小小、机机会多多以及及项目目盈利利能力力强。。思考考题题1．房地地产投投资环环境的的类型型具体体有哪哪些？？2．如何何进行行房地地产投投资环环境的的要素素分析析？3．房地地产投投资环环境评评价的的原则则有哪哪些？？4．详细细说明明多因因素和和关键键因素素评价价法的的评价价原理理与操操作。。5．房地地产投投资环环境的的衡量量标准准包括括哪些些方面面？练习习题题假设你你所在在的城城市有有一住住宅开开发项项目，，试编编制该该住宅宅开发发投资资环境境分析析的简简要提提纲并并进行行投资资环境境分析析。第3章房房地地产投投资市市场分分析小结3.3常见类类型房房地产产投资资市场场分析析3.2房地产产投资资市场场分析析的要要点与与方法法3.1房地产产投资资市场场分析析基本本问题题思考题题练习题题3.1房地产产投资资市场场分析析基本本问题题3.1.1房地产产投资资市场场分析析的类类型1．按照照房地地产投投资市市场分分析的的内容容划分分的类类型2．按照照房地地产投投资市市场分分析的的层次次划分分的类类型3．按照照房地地产投投资市市场分分析的的服务务主体体划分分的类类型4．按照照房地地产投投资市市场分分析的的不同同阶段段划分分的类类型5．按照照房地地产投投资市市场分分析的的物业业功能能划分分的类类型3.1.2房地产产投资资市场场分析析的依依据1．房地地产市市场供供给方方面的的信息息2．房地地产市市场需需求方方面的的信息息（1）房地地产市市场需需求总总量方方面的的信息息。如如：现现有人人口数数量、、使用用中的的房地地产数数量、、空置置量信信息；；现实实和潜潜在的的房地地产需需求量量，如如表3-1所示。。3.1房地产产投资资市场场分析析基本本问题题表3-1竞争楼楼盘信信息调调查表表3.1房地产产投资资市场场分析析基本本问题题（2）房地地产市市场需需求倾倾向方方面的的信息息。（3）房地地产市市场需需求客客户特特征方方面的的信息息。（4）房地地产市市场需需求未未来趋趋势方方面的的信息息。3．房地地产供供求关关系方方面的的信息息房地产产投资资市场场供求求关系系方面面的信信息大大致包包括：：（1）供求求关系系状况况方面面的信信息，，如：：供给给量的的缺口口程度度或空空置率率、空空置量量，价价格上上涨或或下跌跌幅度度及比比率，，成交交量与与需求求量，，市场场吸纳纳能力力与速速度等等。（2）供求求关系系未来来趋势势方面面的信信息，，如政政策法法规信信息，，房地地产税税收信信息，，城市市建设设与发发展规规划信信息，，城市市化状状况及及其趋趋势方方面的的信息息，产产业发发展及及其趋趋势方方面的的信息息，GDP及其增增长率率方面面的信信息，，通货货膨胀胀率、、利率率水平平、获获取贷贷款的的可能能性方方面的的信息息，城城市经经济结结构、、产业业结构构、消消费结结构和和消费费水平平方面面的信信息，，房地地产投投资收收益率率及房房地产产开发发利润润率变变化的的信息息等。。4．房地地产投投资项项目方方面的的信息息3.1房地产产投资资市场场分析析基本本问题题3.1.3房地产产投资资市场场分析析的注注意事事项1．房地地产投投资市市场分分析要要有明明确的的思路路2．房地地产投投资市市场分分析要要根据据分析析目的的确定定研究究内容容和角角度3．房地地产投投资市市场分分析要要把多多种分分析方方法结结合起起来4．房地地产投投资市市场分分析数数据要要真实实可靠靠5．房地地产投投资市市场分分析要要避免免陷入入不必必要的的误区区3.2房地产产投资资市场场分析析的要要点与与方法法3.2.1房地产产投资资市场场供给给分析析1．供给给总量量分析析的要要点及及方法法[案例3-1]根据国国家统统计局局2000年上半半年的的统计计，北北京市市商品品住宅宅施工工面积积总量量为2486.53万m2。表3-2为北京京市历历年竣竣工和和销售售面积积统计计数字字。在在统计计已竣竣工面面积时时参考考历年年平均均销售售周期期（北北京市市优秀秀项目目的销销售周周期为为0.499年），，忽略略1994年以前前的竣竣工面面积，，同时时考虑虑到二二手房房市场场还未未成熟熟。假假定目目前购购房者者的购购买力力不会会向二二手房房市场场转移移，这这样历历年在在售面面积之之和为为1914.95万m2。这样样，现现有市市场商商品住住宅存存量为为（2486.531914.95）万m24401.48万m2，在2000～2010年10年内消消化这这些住住宅，，每年年市场场平均均需要要吸纳