房地产投资投资风险分析（共28）

房地产产投资资投资资风险险分析析目录录上一页页下一页页退出出1本章章要要点点本章的的学习习目的的：掌握风险分析方方法的的基本本理论论知识识熟悉风险分析方方法的的具体体方法法能运用用参数数进行行风险的的测度度重点:风险指指标的的计算算和风风险的的规避避难点:风险指指标的的计算算思考题题2第一节节房房地地产投投资风风险概概述一般来来说,风险与与收益益是成成正比比的。。但在在现实实经济济生活活中，，进行行房地地产投投资分分析乃乃至其其他产产业项项目投投资分分析时时，风风险因因素一一般并并未系系统地地考虑虑进去去，特特别是是在中中国，，风险险问题题在投投资分分析中中处于于“极极不显显眼的的位置置”。。本章章将总总结国国内外外投资资分析析中成成熟的的风险险分析析方法法，介介绍这这一领领域的的最新新进展展，并并将这这些方方法运运用到到房地地产投投资风风险分分析中中。3第一节节房房地产产投资资风险险概述述一、风风险的的含义义风险是是指在在人类类社会会中，，由于于各种种难以以预测测因素素的影影响，，使得得行为为主体体的期期望目目标与与实际际状况况之间间发生生差异异，给给行为为主体体造成成经济济损失失的可可能性性。风风险是是“可可测定定的不不确定定性””，而而不可可测定定性才才是真真正意意义上上的不不确定定性。。这表表明风风险是是可通通过一一定的的途径径、方方法手手段计计量和和测定定的。。4二、风风险的的基本本特征征风险具具有以以下特特征：：（一））风险险存在在的客客观性性风险是是独立立于人人类意意识之之外的的，不不以人人的意意识为为转移移的客客观存存在。。（二））风险险事项项的发发生具具有随随机性性任何一一具体体风险险事项项，发发生的的时间间、地地点以以及具具体表表现形形式，，都是是随机机的。。5（三））风险险具有有相对对性考察的的对象象不同同，时时空条条件不不同，，则风风险的的含义义也不不同。。（四））风险险事项项具有有可测测可控控性所谓可可测性性是指指可以以根据据过去去的统统计资资料来来判断断某种种风险险发生生的频频率与与风险险造成成经济济损失失的程程度。。（五））风险险与收收益相相伴而而生风险越越大，，收益益越高高，人人们可可根据据对风风险的的认识识和把把握，，选择择适当当的手手段，，实现现其收收益。。6三、房房地产产投资资风险险的分分类房地产产投资资风险险是指指由于于随机机因素素的影影响所所引起起的房房地产产投资资收益益偏离离预期期收益益的程程度。。由于于固有有的周周期长长、投投资额额大、、影响响因素素复杂杂等特特性，，房地地产投投资面面临的的风险险因素素也特特别复复杂，，风险险因素素引起起的后后果也也特别别严重重，所所以对对风险险因素素的判判断与与分析析在房房地产产投资资分析析中显显得十十分必必要。。7房地产产投资资风险险，按按不同同标准准可分分为不不同类类别。。下面面介绍绍主要要的几几类。。（一））按风风险的的来源源分类类1.国家风风险2.市场风风险3.自然风风险4.企业风风险8（二））按房房地产产寿命命周期期划分分1．投资资前期期的风风险房地产产投资资前期期的风风险是是指投投资计计划实实施前前期的的风险险，如如选址址风险险、市市场定定位风风险、、投资资方案案决策策风险险等。。2．开发发建设设期间间的风风险开发建建设期期间的的风险险是指指从房房地产产正式式动工工到交交付使使用这这一阶阶段的的风险险，如如按时时完工工风险险、成成本控控制风风险、、工程程质量量风险险等。。9３．经经营阶阶段的的风险险房地产产经营营阶段段的风风险包包括两两部分分内容容：一一是投投资经经营的的风险险，如如由于于投资资计划划安排排不当当、融融资计计划考考虑不不周带带来的的资金金周转转风险险；二二是指指房地地产市市场营营销风风险，，如由由于市市场定定位及及定价价和营营销措措施不不力等等致使使营销销业绩绩不佳佳。４．管管理阶阶段的的风险险管理阶阶段的的风险险是指指房地地产工工程竣竣工、、交付付使用用后的的的物物业管管理阶阶段的的风险险。10（三）按风风险的内容容１．政治风风险政治风险是是指由于政政治条件发发生变化而而带来的投投资风险。。２．环保风风险房地产投资资无论在规规划设计阶阶段，还是是在施工建建设阶段，，都会遇到到相关环保保问题，如如绿化要求求、污水处处理要求、、施工的外外在效应等等等。３．金融风风险金融风险主主要表现在在利率风险险和汇率风风险以及金金融政策风风险三个方方面。11４．市场风风险市场风险如如前所述，，是由市场场供求关系系、竞争关关系、资源源条件、市市场购买力力水平等因因素变化而而带来的风风险。５．信用风风险信用风险是是指项目投投资参与者者与项目有有关的各方方之间信用用结构及信信用履行责责任上存在在的风险。。任何一个个房地产项项目的投资资开发，必必然要涉及及开发商、、金融机构构、承包商商、材料及及设备供应应商等众多多的机构和和公司，这这些部门间间的合作依依靠有效的的信用结构构支撑着。。12６．财务风风险财务风险指指房地产融融资、资金金运用等财财务管理方方面的风险险。其中，，融资带来来的风险占占主要比重重。如果过过度举债、、资金运用用不当，不不仅会增加加融资成本本、减少投投资收益，，还有可能能因无法按按期清偿债债务而失去去抵押物或或使企业面面临破产危危险。７．经营风风险经营风险是是指房地产产投资经营营管理决策策失误造成成的风险。。例如，承承包形式的的决策、承承包方的选选择、营销销渠道的选选择等经营营决策上与与管理决策策上存在的的风险。13第二节房房地产投资资风险的测测度由于风险表表现为投资资收益的未未来的可能能值与期望望值之间的的偏离性，，因此，可可以使用投投资收益的的标准差、、标准差系系数来测度度投资风险险的大小。。这里先讲讲述单个房房地产投资资风险的测测度，在此此基础上再再介绍多个个房地产投投资总风险险的测度。。14一、单个房房地产项目目投资风险险的测度经过科学的的分析和预预测，总能能掌握房地地产投资风风险的分布布规律，尽尽管它的出出现具有随随机性。可可通过计算算房地产投投资的期望望、方差、、标准差、、标准差系系数，以标标准差和标标准系数作作为测度风风险的工具具。15（一）期望望值根据概率及及数理统计计知识，一一个变量的的期望值为为：nＥ（Ｘ）＝＝∑ＰiＸii=116（二）方差差与标准差差方差通常用用σ２Ｘ表示，标准准差σＸ用表示。随机变量ＸＸ的方差为为：nσ2Ｘ=∑Ｐi［Ｘi-E（Ｘ）］2i=1随机变量的的标准差是是其方差的的平方根：：nσx＝σ２x＝∑Pi［Xi－E（X）］２i=117（三）标准准差系数标准差系数数通常用Vσχ表示，它是是标准差与与期望值之之比。随机变量X的标准差系系数为：Vσχ=σχE（X）*100%18二、多个房房地产项目目总风险的的测度当投资主体体从事两个个或两个以以上的房地地产项目时时，需要考考虑多个投投资项目的的总风险，，即整个开开发项目组组合的风险险。（一）两个个开发项目目组合的风风险测度假设投资于于两种房地地产：A与B，报酬率分分别为XA和XB。并假设项项目A占总投资的的百分比是是a，其余的投投资（1-a）放在项目目B上。则这个个开发项目目组合的总总报酬率为为：XP=aXA+（1-a）XB19则其期望值值为：E(XP)=aE(XA)+(1-a)E(XB)方差（或称称为变异系系数）和标标准差分别别为：σ2(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σσABσ(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σσAB20（二）多个个开发项目目组合的风风险测度在现实中，，可供选择择的项目不不只两个。。所以，把把前述的讨讨论延伸到到多个开发发项目的组组合。假设设投资者选选了n个项目来组组成开发项项目组合，，则其开发发项目组合合的期望值值为：nE(XP)=∑aiE(Xi)i=1nnnnσ2(Xp)=∑ai2σ2xi+∑aj2σ2xj+∑∑aiajσij(i≠j)i=1j=1i=1j=121第三节房房地产投投资风险的的处置房地产投资资风险具有有两面性：：可能趋向向好的方面面，使投资资主体增加加收益；也也可能趋向向坏的方向向，使投资资主体遭受受损失。房地产投资资风险处置置，大体上上有两种途途径：一是是在损失发发生前，采采取各种预预控手段，，力求免除除、消除或或减小风险险；二是在在损失发生生之后，采采取一定措措施对损失失进行及时时补偿。总总而言之，，有风险回回避、平衡衡交易、资资产组合、、风险转移移等方略。。22一、风险回回避风险回避，，即选择风风险较小的的投资项目目或者放弃弃那些风险险较大的投投资项目。。这是一种种相对彻底底的处理房房地产投资资风险的方方法，能够够将风险概概率保持为为0。这种策略略的一个不不良后果是是，得到高高额利润的的机会也减减少了。预预期收益值值随着风险险的大小而而增降是纯纯粹市场经经济中的一一个规律。。23二、平衡交交易平衡交易是是证券市场场中运用较较为普遍的的一种做法法，在房地地产市场中中同样适用用。房地产市场场中一个较较普遍的平平衡交易方方式是购买买期权，例例如在国外外，当考虑虑一个投资资项目时，，开发商可可以通过购购买期权的的办法来置置办可供选选择的位置置。这可为为开发商赢赢得制定投投资规划、、获取必需需的许可证证书及融通通足够的资资金等所需需的时间。。24三、资产组组合资产组合的的主要功能能是分散风风险。“不不要把所有有的鸡蛋放放在一个篮篮子里”已已成为广为为接受的投投资理念。。现实中，，开发项目目组合有无无数种方式式，从大类类上讲，至至少包括不不同种类房房地产、房房地产与其其他资产，，不同地域域的、不同同时间的开开发项目组组合方式，，而每种方方式的风险险程度是判判若云泥的的。25假定市场上上的投资者者可以分成成下述三类类：（1