房地产开发与物业管理（共19）

房地产开发发与物业管管理第一部分房地产开发发与物业管管理的定义义第二部分房地产开发发与物业管管理的关系系第三部分房地产开发发的权利和和义务第四部分物业管理费费的制定方方式第六部分房房地产产中物业管管理的早期期介入目录录第五部分物物权法法对房地产产开发与物物业管理的的影响第一部分房地产开发发与物业管理的定义义1基本定义：：通过多种种资源的组组合使用，，为人们提提供生活的空间，并并改变人类类生存的物物质坏境的的一种活动动。﹡房地产企业业是生产性性企业﹡房地产开发发是生产的的过程﹡房地产开发发的产品即即是房子（（商业、写写字楼、住住宅、工业厂房等））一房地产产开发房地产开发发的一段般般流程：投资机会寻寻找筛选→→可行性研研究分析→→获取土地地使用权→规划设计计方案报批批→施工建建设→市场场营销→竣竣工验收→物业管理理基本定义：：受业主委委托，以商商业经营的的手段管理理物业，为为业主和承租租人或使用用人提供高高效、优质质和经济的的服务使物物业发发挥最大的经经济价值和和使用价值值。﹡物业管理企企业是服务务性企业﹡物业企业是是受业主委委托提供服服务。早期期的业主是是开发商，，以后是购房房者或使用用者。二、物业管管理第二部分房房地产产开发与物物业管理的关系系发展历史——物业管理来来源于、派派生于房地地产开发产业业链链———1个在在上上端端，，1个在在下下端端法律律关关系系———契约约关关系系市场场关关系系———合作作关关系系利益益方方面面———互相相支支持持，，互互为为补补充充，，一一损损俱俱损损，，一一荣荣俱俱荣荣郑州州目目前前现现状状———下属属企企业业、、二二级级机机构构、、保保姆姆、、二二奶奶案例例一一：：鑫鑫苑苑、、建建业业的的成成功功经经验验案例例二二：：某某地地产产企企业业的的教教训训一权权利利1.确定定前前期期物物业业服服务务内内容容，，选选聘聘前前期期物物业业服服务务企企业业；；并并根根据据物物业企企业业提提供供的的物物业业服服务务成成本本测测算算制制定定物物业业收收费费标标准准，，与与物物业业企业业签签订订前前期期物物业业服服务务委委托托协协议议。。2.制定定业业主主临临时时管管理理规规约约第三三部部分分房房地地产产开开发发的的权权利利和和义义务务二、、义义务务：：1.有关关销销售售方方面面的的：：1）《郑州州市市城城市市房房地地产产开开发发经经营营管管理理条条例例》第二二十十条条规规定定：：房地地产产开开发发企企业业销销售售商商品品房房时时，，应应当当向向买买受受人人出出示示商商品品房房预预售售许许可可证证或或者者商商品品房房初初始始登登记记证证明明，，前前期期物物业业服服务务委委托托协协议议，，物物业业收收费费标标准准及及临临时时管管理理规规约约等等文文件件。。2）《郑州州市市城城市市房房地地产产开开发发经经营营管管理理条条例例》第十十八八条条规规定定：：房地地产产开开发发企企业业销销售售商商品品房房，，应应当当与与买买受受人人签签订订书书面面合合同同，，合合同同中中应应当当载载明明商商品品房房的的建建筑筑面面积积和和使使用用面面积积、、价价格格、、交交款款方方式式、、交交付付日日期期、、质质量量要要求求、、产产权权登登记记办办理理、、前前期期物物业业服服务务以以双双方方的的违违约约责责任任等等内内容容。。2.有关关房房屋屋交交付付的的：：1）《郑州州市市城城市市房房地地产产开开发发经经营营管管理理条条例例》第二二十十三三条条规规定定：：房地地产产开开发发项项目目的的交交付付使使用用应应当当符符合合下下列列条条件件:①建设设工工程程已已经经验验收收合合格格并并依依法法向向有有关关部部门门备备案案；；②配配套套的的基基础础设设施施和和公公共共设设施施已已经经按按照照规规划划建建设设，，并并经经验验收合合格格；；③前前期期物物业业管管理理已已落落实实；；④法法律律法法规规规规定定和和当当事事人人约约定定的的其其他他条条件件；；不符符合合前前款款规规定定条条件件的的房房地地产产开开发发项项目目，，不不得得交交付付使使用用。。2）《郑州州市市城城市市房房地地产产开开发发经经营营管管理理条条例例》第二二十十四四条条规规定定：：房屋屋交交付付使使用用前前，，房房地地产产开开发发企企业业应应当当与与其其选选聘聘的的物物业业服服务企业按照国国家有关规定定对托管项目目及其使用设设施、设备进进行查验交接接，同时向物物业服务企业业移交该项目目的有关资料料。3）《郑州市城市房房地产开发经经营管理条例例》第二十三条规规定：房地产开发企企业应当按照照合同约定将将符合交付使使用条件的房房屋按期交付付给买受人。。4）在实际操作作中，由于交交付集中，开开发商人员欠欠缺、经验不不足的，可委托物物业企业代为为交房，并支支付相应费用用。3.有关工程质量量及保修责任任：1）《郑州市城市房房地产开发经经营管理条例例》第十三条规定定：房地产开发企企业对其开发发项目的质量量承担责任。。2）《郑州市城市房房地产开发经经营管理条例例》第二十五规定定：房地产开发企企业应当在房房屋交付使用用时，向买受受人提供质量量保证书和使使用说明书。。质量保证书书应当列明保保修范围、保保修期限和保保修责任等，，其内容标准准不得低于国国家有关规定定，并应当符符合房屋买卖卖合同的约定定。3）《郑州市城市房房地产开发经经营管理条例例》第二十六规定定：房地产开发企企业应当按照照质量保证书书的规定和房房屋买卖合同同的约定，承承担房屋保修修责任及由此此产生的费用用。因维修房房屋原使用功功能受到影响响，给买受人人造成损失的的，房地产开开发企业应当当依法承担赔赔偿责任。4）交房后，物物业企业与业业主接触较多多，也比较了了解情况，开开发企业可将将保修管理委委托给物业企企业，赋予物物业企业一定定的权利，并并支付相应费费用。但前提提是，开发商商与施工企业业有相关的约约定。第四部分物物业管理费费的制定方式式政府指导价和和市场调节价价1.政府指导价：：按郑州市物物价局相关规规定，申请物物业费定级，由物价部部门审核批准准，办理收费费许可证。2.市场调节价：：在预售前进进行前