房地产集团型企业-房地产项目管理讲义（共66）

2006年房地地产集集团型型企业业《房地产产项目目管理理》培训讲讲义2006年11月1工程项项目管管理提提纲2【概念】项目管管理的的概念念【作用】项目管管理在在房地地产企企业中中的作作用【框架】万科工工程项项目管管理框框架【功能】万科五五管一一控【流程】万科工工程项项目过过程五五步法法【发展】万科工工程管管理发发展主要内内容3项目管管理的的五个个要素素【概念念】项项目管管理的的概念念心态：：项目目管理理者的的基因因目标：：项目目管理理者的的挑战战成功：：项目目管理理者的的承诺诺职责：：项目目管理理者的的任务务价值：：项目目管理理者的的素质质4万科重重视项项目管管理的的原因因【作用用】项项目管管理在在房地地产企企业中中的作作用万科集集团战战略、、增长长对工工程管管理的的要求求有质量量的增增长客户需求求的变化化社会对诚诚信的呼呼声：行业竞争争的加剧剧房屋技术术要求5【作用】】项目管管理在房房地产企企业中的的作用万科集团团战略和和业务管管理的需需要我们建立立了专业业集成化化和ISO9000体系，各各专业的的内部业业务有了了良好的的衔接。。但是，，横向涵涵盖和涉涉及大部部分业务务及其接接口的项项目管理理，却未未包含在在其中，，就不能能不说是是现行管管理体系系最大的的缺口。。结果使使得日常常的专业业间衔接接问题层层出不穷穷，疲于于奔命房地产项目是是万科唯一一一种利润来源源，但目前纵纵观万科内部部各种专业，，唯项目管理理队伍最为缺缺乏，在项目目管理过程中中我们缺乏科科学的理论、、知识和体系系的支撑，缺缺乏统一的方方法、流程、、工具等必需需的手段。万科致力于职职业化经理建建设，我们现现在更为缺乏乏的不是专业业管理人员，，而是能够统统领项目的管管理人员6房地产项目目、工程项项目、项目目管理的区区别历史上，项项目脱胎于于建筑工程程。房地产项目目不等于房房地产工程程：房地产产项目包括括立项、策策划、设计计、建设、、收尾等阶阶段；包括括营销、设设计、事务务、工程、、销售、客客服等职能能。项目目管管理理不不等等于于工工程程管管理理：：项项目目管管理理是是与与工工程程管管理理同同样样严严谨谨的的一一门门管管理理科科学学。。房地地产产项项目目的的任任何何一一个个阶阶段段可可以以通通过过““外外购购””得得以以完完成成，，但但不不可可以以把把项项目目““外外购购””。。如果果（（即即使使））“外外购购””某某阶阶段段，，也也需需要要若若干干数数量量的的项项目目团团队队成成员员管管理理卖卖方方，，更更需需要要项项目目经经理理管管理理整整个个项项目目。。房地产项项目目标标相对其其他种类类项目更更明确。。【作用】】项目管管理在房房地产企企业中的的作用7五大类管理过程启动、计划划、执行、、控制、收收尾九大管理领领域项目总体管管理项目范围管管理项目时间管管理项目成本管管理项目质量管管理项目人力资资源管理项目沟通管管理项目风险管管理项目采购管管理经典项目管管理理论【框架】万万科工程项项目管理框框架8项目管理的的二维构成成过程组知识领域启动计划执行控制收尾项目总体管理项目计划编制项目计划执行总体变更控制项目工作范围管理启动工作范围计划工作范围定义任务验收范围变更控制项目时间管理活动定义活动排序活动工期估算进度表编制进度控制项目费用管理资源计划费用估算费用预算分配费用控制项目质量管理质量计划质量保证质量控制项目人力资源管理组织计划人员获取团队建设项目沟通管理沟通计划信息发布项目状况汇报管理收尾项目风险管理风险管理计划风险识别风险定性分析风险定量分析风险应对计划风险监控项目采购管理采购计划询价计划询价供应商选择合同管理合同收尾【框架】万万科工程项项目管理框框架9知识领域管理目标管理内容项目总体管理保证项目有良好的进行整体计划、执行、和控制进行整体规划、执行、和控制项目范围管理保证项目完整地做且只做项目该做的事情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制项目时间管理保证项目按进度计划完成定义项目详细进度计划，并进行控制项目费用管理保证项目按预算完成估算项目费用预算，并进行控制项目质量管理保证项目工作成果的质量确定项目的质量标准，执行标准，检验工作项目人力资源管理保证项目人员最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团队，并进行团队建设项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，评估项目项目风险管理保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监控风险项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务规范化采购的全过程：采购计划、询价准备、询价、供应商选择、合同管理“九大领域”管什什么？【框架】万万科工程项项目管理框框架10六大体系、、六大流程程房地产工程程管理六大大体系：工工程计划管管理体系、、工程技术术管理体系系、工程成成本管理体体系、工程程质量与安安全管理体体系、工程程风险管理理体系、现现场管理标标准化。。房地产工程程管理六个个流程：计计划管理流流程、现场场工程技术术管理流程程、工程质质量控制流流程、合同同管理与现现场签证管管理流程、、甲供材料料管理流程程、文件管管理流程。。房地产工程程管理四个个延伸：建建筑产品人人性化功能能开发、、建筑产品品高新技术术应用、、建筑产品品质量缺陷陷维修、、员工与供供应商培训训。【框架】万万科工程项项目管理框框架11万科如何将将项目管理理的知识应应用于工程程管理万科使用的的方法【框架】万万科工程项项目管理框框架5维修与服务务1洞察预定义义2策划与评估估3现场与控制制4完工与移交交公司战略项目策略供方管理计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目12万科工程项项目管理的的五管一控控之范围管理理DM-DevelopmentManagementPM-ProjectManagementFM-FacilityManagement决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段物业公司FM开发方DMPM设计方PM施工方PM供货方PM规划设计市场定位产品建议施工图设计房屋建造销售土地机会寻找概念设计物业管理房屋的生生命周期期项目的参参与者投资方DMPM管理范围围定义13从项目的的开始到到项目的的完成，，通过项目策划划(ProjectPlan)和项目控制制(ProjectControlling)以达到项项目的费用目标标（投资目目标、成成本目标标）、质量目标标和进度度目标。PM=PP+PC万科工程程项目管管理的五五管一控控之范围管管理管理范围围定义14开始结束决策阶段实施阶段使用阶段PP基本工作时间PP向前延伸时间PP深化调整时间PC基本工作时间PC向后延续时间PP与PC在工作时时段上的的区别概念与规规划项目策划划施工图施工销售售交付居住万科工程程项目管管理的五五管一控控之范围管管理15OPMDPMCPMSPM业主方的的PM———OPM设计方的的PM———DPM承包方的的PM———CPM供货方的的PM———SPM一个项目目的项目目管理系系统万科工程程项目管管理的五五管一控控之范围管管理16编制项目目计划的的重要性性项目实施施前的详详尽预测测和模拟拟指导项目目高效实实施，提提高项目目质量促进项目目干系人人之间的的沟通，，达成共共识为项目测测量和控控制提供供基准对项目管管理审查查提供定定义为项目总总结提供供基础构成项目目档案的的主要组组成部分分员工的工工作培训训资料万科工程程项目管管理的五五管一控控之计划管管理17一线公司司计划体体系框架架一级计划划：公司司年度计计划二级计划划：各项项目里程程碑节点点计划三级计划划：各项项目（详详细实施施）计划划万科工程程项目管管理的五五管一控控之计划管管理18项目计划划（2级计划））在项目目生命周周期的位位置启动计划编制制实施收尾时间控制万科颁布布的计划划管理办办法万科工程程项目管管理的五五管一控控之计划管管理19工期的经经验值是是编制计计划的基基础之一一万万科的规规划设计计工期万万科的的建造各各阶段工工期（集集团平均均3层）万万科的建建造各阶阶段工期期（集团团平均6、9层）万万科多层层项目常常规总工工期工期的经经验值是是编制计计划的基基础之一一万科工程程项目管管理的五五管一控控之计划管管理201、合理工工期2均好中加加速3、标准提提高项目目的速度度4、工厂化化提高建建造过程程的速度度项目计划划要点和和方式万科工程程项目管管理的五五管一控控之计划管管理21聚焦并改改善基础础性质量量问题，，避免发发生质量量群诉使区域内内各公司司及公司司内各项项目的质质量水平平趋向均均好提高大规规模施工工条件下下房屋质质量的稳稳定性，，提高返返修一一次成功功率使质量进进入行业业领先水水平，集集团项目目每年获获两项全全国质量量奖项解决装修修房形势势下的质质量问题题解决前工厂化化与工厂化的的衔接使命：向客户户提供优质住住宅产品万科工工程项项目管管理的的五管管一控控之质量量管理理22万科的的质量量文化化万科质质量标标准万科质质量过过程管管理万科质质量技技术标标准万科质质量管管理体体系万科工工程项项目管管理的的五管管一控控之质量量管理理23万科的的质量量文化化核心：：质量量是万万科人人的尊尊严质量是是客户户的质质量质量是是你我我的责责任质量是是与合合作伙伙伴共共赢质量从预预防开始始一分缺陷陷，三分分代价没有质量量，就没没有未来来万科工程程项目管管理的五五管一控控之质量管管理24国家质量量标准万科质量量标准是是什么万科的质质量标准准万科工程程项目管管理的五五管一控控之质量管管理251质量策划2合理工期施工过程质质量控制对供方的质质量管理输输出万科质量管管理体系万科工程项项目管理的的五管一控控之质量管理理26工程技术标准准施工方案设计与工程新节点、新技技术、新工艺艺、新材料重点分项工程程维修支持万科的质量技技术与过程控控制万科工程项目目管理的五管管一控之质量管理27成本管理的框框架

确立立目标成本过过程

成本本的确认过程程

万科成成本构成分析析

成本管管理体系成成本控制要要点

现场场成本控制万科工程项目目管理的五管管一控之成本管理成本管理体系系28万科与竞争对对手组织架构构、管理模式式对比与分析析工程管理的职职责与任务组织架构的设设置团队建设万科工程项目目管理的五管管一控之组织管理组织的管理体体系291项目风险定义义2风险产生的原原因3依据风险来源源分类4项目常见风险险防范对策5项目风险管理理过程万科工程项目目管理的五管管一控之风险控制风险控制体系系30万科的采购体体系1采购管理制度度2采购标准3采购原则4采购的范围和和分工5采购模式6采购方式7供方评估万科工程项目目管理的五管管一控之采购管理31洞察与定义万科工程项目目过程管理分析析内内外外环环境境定义义项项目目明确确目目标标分解解工工作作结结构构参与与总总体体项项目目规规划划32策划划与与评评估估万科科工工程程项项目目过过程程管管理理施工工方方案案规规划划组织织与与分分工工三重重加加一一规规划划制定定计计划划控制制风风险险33现场场与与控控制制万科科工工程程项项目目过过程程管管理理启动动项项目目计划划执执行行监控控项项目目修改改项项目目供方方管管理理34完工工移移交交万科科工工程程项项目目过过程程管管理理验收收资料料整整理理35维修与服服务万科工程程项目过过程管理理维修管理理项目评估估纠正与预预防36万科科工工程程项项目目管管理理附附件件37项目目管管理理概概述述【工程程管管理理务务实实指指南南】1.质量量观观念念2.规范范化化、、标标准准化化3.采购购管管理理4.技术术管管理理5.现场场管管理理项目管理项目目就就是是以以一一套套独独特特而而相相互互联联系系的的任任务务为为前前题题,有明明确确的的开开始始与与结结束束,充分分地地利利用用资资源源,为实实现现一一个个特特定定的的目目标标所所作作的的努努力力!38【工程程管管理理务务实实指指南南】心态：项目管理者的基因案例例：：领领导导关关注注招招投投标标实例例：：股市市投投资资者者的的心心态态双胞胞胎胎的的故故事事成功功项项目目管管理理者者心心态态：：1、良良好好的的沟沟通通2、好好的的流流程程与与方方法法3、计计划划与与业业务务1.质量量观观念念2.规范范化化、、标标准准化化3.采购购管管理理4.技术术管管理理5.现场场管管理理项目目管管理理概概述述394.1现场场管管理理概概述述【工程程管管理理务务实实指指南南】1.质量量观观念念2.规范范化化、、标标准准化化3.采购购管管理理4.技术术管管理理5.现场场管管理理施工现场管理业务主线施工前期土方/桩基主体施工内外装修室外工程管线景观园林卖场／样板房验收各部门的职责三控制采购管理合同管理设计变更管理模块404.2监理理公公司司管管理理【工程程管管理理务务实实指指南南】1.质量量观观念念2.规范范化化、、标标准准化化3.采购购管管理理4.技术术管管理理5.现场场管管理理施工现场管理业务主线项目目部部监理理大大纲纲的的审审核核监理理细细则则的的审审核核质量量记记录录的的审审核核监理理月月报报的的审审核核帮助监监理协协调关关系414.3协调管管理【工程管管理务务实指指南】1.质量观观念2.规范化化、标标准化化3.采购管管理4.技术管管理5.现场管管理施工现场管理业务主线承建商1承建商2承建商n承建商2承建商n承建商1承建商2承建商n外墙承建商1外墙承建商2外墙承建商n室外承建商1室外承建商2室外承建商n楼层1楼层n楼层2按照管道施工的合理顺序，安排室外承建商顺序施工任何承建商在不同楼层间开展工作面应该得到监理控制外墙施工对室外工程常常产生严重影响，应当预期充分考虑承建商11、协调调的基基础是是计划划管理理2、计划划安排排的基基本思思路是是使各各种工工序在在空间间上分分离，，在时时间上上也实实现分分离424.3计划管管理【工程管管理务务实指指南】1.质量观观念2.规范化化、标标准化化3.采购管管理4.技术管管理5.现场管管理主要进度控制计划控制性性进度度计划划（为为业主主服务务）材料设设备进进场计计划分包进进场计计划施工图图需求求计划划施工总总进度度计划划（为为施工工服务务）阶段性性进度度计划划前期及及基础础施工工阶段段进度度计划划主体进进度计计划装修进进度计计划验收进进度计计划月进度度计划划周进度度计划划日进度度计划划案例:总体计计划发展商商的计计划案例:六拍434.3计划管管理【工程管管理务务实指指南】1.质量观观念2.规范化化、标标准化化3.采购管管理4.技术管管理5.现场管管理444.4质量管管理【工程管管理务务实指指南】1.质量观观念2.规范化化、标标准化化3.采购管管理4.技术管管理5.现场管管理质量控制要点编制必要技术方案技术管理质量控制物料管理工序管理审核供方技术方案案例:安装施施工管管理举举例454.4质量管管理【工程管管理务务实指指南】1.质量观观念2.规范化化、标标准化化3.采购管管理4.技术管管理5.现场管管理质量控制要点工作质质量检检查公司巡巡视检检查（（每月月一次次）项目发发展部部内部部日常常工作作质量量检查查实体质质量检检查工序质质量控控制-----工序检检查物料质质量控控制-----物料检检查464.4质量管管理【工程管管理务务实指指南】1.质量观观念2.规范化化、标标准化化3.采购管管理4.技术管管理5.现场管管理工序管理474.5合同管管理【工程管管理务务实指指南】1.质量观观念2.规范化化、标标准化化3.采购管管理4.技术管管理5.现场管管理合同管理的主要流程合同执行管理合同管理合同变更管理合同交底合同进度款审核合同结算补充预算计价款审核保修金结算索赔管理484.5合同管管理【工程管管理务务实指指南】1.质量观观念2.规范化化、标标准化化3.采购管管理4.技术管管理5.现场管管理合同结算管理494.6验收【工程管理务务实指南】1.质量观念2.规范化、标标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理验收管理504.6验收【工程管理务务实指南】1.质量观念2.规范化、标标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理竣工及内部验收管理51【三】工程系统面临临的挑战521.1系统解决工程程质量问题【面临的挑战】1.启动磐石行动动2.磐石行动简介介3.培育心智和价价值观4.深化、完善磐磐石行动5.持续创新实施磐石行动的目的对外部环境和和资源的充分分研究对内部管理理现状的分分析对质量发展展历史的反反省和回顾顾系统解决工工程质量问问题质量是我们们的价值和和尊严工程管理成成为万科品品牌的支撑撑点531.5磐石行动【工程管理发发展历程】1.为营销服务务2.项目公司式式3.职能式4.制度化建设设5.系统化建设设11.决策权12.由项目部人员解决问题13.目标切实可行14.自我管理小组15.职员满意6.注重项目部自我检验7.与供方同设计、管理8.预防性质量保证手段9.受控的研究与开发量10.与客户的联系1.高层管理参与2.确定质量目标3.以质量保证部门专家作为顾问4.扁平组织结构5.注重预防而不是事后检查四级三级二级一级关键手段11.决策权12.由项目部人员解决问题13.目标切实可行14.自我管理小组15.职员满意6.注重项目部自我检验7.与供方同设计、管理8.预防性质量保证手段9.受控的研究与开发量10.与客户的联系1.高层管理参与2.确定质量目标3.以质量保证部门专家作为顾问4.扁平组织结构5.注重预防而不是事后检查四级三级二级一级关键手段不断改进关键手段的管理弱一般强激励机制以“质量设计”作为核心流程以“零次品”生产作为核心流程战略与组织激励机制以“质量设计”作为核心流程以“零次品”生产作为核心流程战略与组织万科质量管理水平541.5磐石行动【工程管理发发展历程】1.为营销服务务2.项目公司式式3.职能式4.制度化建设设5.系统化建设设集中组织结构分散职能组织程序核心流程复杂业务系统分散定位内部弹性责任/决定第三方形式定位学习愿望价值体系合作外部自我教育责/决定自我负文化结构检验质量保证预防完美从文化变革入手文化跃进理想道路由公司文化开始质量文化和质量行为准则555.4文化创新绩效行动决策氛围规范符号准则价值观信念领导者行为为绩效评估人事惯例愿景目标和和战略组织结构竞争环境1.启动磐石行行动2.磐石行动简简介3.培育心智和和价值观4.深化、完善善磐石行动动5.持续创新【面临的挑战战】561.5磐石行动【工程管理发发展历程】1.为营销服务务2.项目公司式式3.职能式4.制度化建设设5.系统化建设设磐石行动四个核心目标零缺陷的产产品最少的员工差错最少的施工过程差错最少的原材料差错四个主要目目标四个核心目目标最佳的客户满意度572.1三－五年工工程管理策策划1.启动动磐磐石石行行动动2.磐石石行行动动简简介介3.培育育心心智智和和价价值值观观4.深化化、、完完善善磐磐石石行行动动5.持续续创创新新解决方案关系图供方管理质量公共关系过程管理质量标准工程团队建设质量保证体系客户客户、服务技术管理、搭建技术平台关注市场、成本和持续学习质量文化【面临临的的挑挑战战】582.3比目目鱼鱼计计划划1.启动动磐磐石石行行动动2.磐石石行行动动简简介介3.培育育心心智智和和价价值值观观4.深化化、、完完善善磐磐石石行行动动5.持续续创创新新整合监理资源，延伸工程管理监理手册监理手册监理规程应用表格合作目的、工作目标客户理念说明工作标准、流程控制措施和考核办法具体操作和要求运作指导说明“比目鱼”计划【面临临的的挑挑战战】592.4珍珠珠贝贝计计划划1.启动动磐磐石石行行动动2.磐石石行行动动简简介介3.培育育心心智智和和价价值值观观4.深化化、、完完善善磐磐石石行行动动5.持续续创创新新整合承建商资源，为工程质量服务0%0%评测纬度的五个层次：基础因子奖励因子供方管理体系分包管理及合同履约技术管理过程管理服务60%100%【面临临的的挑挑战战】602.5珊瑚虫计计划1.启动磐石石行动2.磐石行动动简介3.培育心