房地产开发质量管理讲义

房地地产产开开发发质质量量管管理理2019年1月房地地产产开开发发质质量量管管理理·目录录一、、重大大工工程程事事故故回回顾顾二、、房地地产产公公司司质质量量管管理理现现状状及及问问题题分分析析1、规规划划、、设设计计阶阶段段优优化化深深度度不不够够2、工工程程实实施施阶阶段段缺缺乏乏全全面面质质量量管管理理三、、房地地产产开开发发质质量量概概述述四、、房地地产产开开发发前前期期工工作作的的质质量量管管理理五、、房地地产产开开发发设设计计质质量量（（功功能能质质量量））管管理理1、规规划划设设计计阶阶段段质质量量管管理理2、施施工工图图设设计计阶阶段段质质量量管管理理六、、房地地产产开开发发施施工工质质量量（（工工程程质质量量））管管理理1、施工工阶阶段段的的质质量量控控制制。。2、现现场场有有效效质质量量管管理理关关键键环环节节。。3、现现场场管管理理需需要要重重点点关关注注的的工工序序4、重重视视成成品品保保护护七、、房地地产产开开发发售售后后质质量量管管理理NO.1：上上海海““楼楼脆脆脆脆””事件件概概况况：：2009年6月27日5时30分左左右右，，上上海海市市莲莲花花河河畔畔小小区区一一幢幢在在建建13层楼楼房房整整体体倒倒塌塌。。原因因调调查查：：主主要要原原因因是是楼楼房房北北侧侧堆堆土土过过高高（（最最高高处处达达10米左左右右）），，紧紧临临大大楼楼南南侧侧的的地地下下车车库库基基坑坑开开挖挖深深度度达达4.6米，，两两侧侧的的压压力力差差使使土土体体产产生生水水平平位位移移，，过过大大的的水水平平力力超超过过了了桩桩基基的的抗抗侧侧能能力力，，导导致致房房屋屋倾倾倒倒。。NO.2：南南京京““楼楼脆脆脆脆””事件件概概况况：：2009年7月7日，，南南京京正正在在施施工工的的““中中兴兴大大楼楼””靠靠近近公公路路一一侧侧发发生生塌塌方方，，震震裂裂了了马马路路对对面面的的5栋楼楼，，先先是是前前三三栋栋的的房房子子出出现现裂裂缝缝，，后后来来4至5栋房房屋屋也也相相继继开开裂裂。。原因因调调查查：：经经查查勘勘及及分分析析，，认认定定中中兴兴通通讯讯股股份份有有限限公公司司南南京京研研发发中中心心二二期期工工程程施施工工已已经经对对望望江江矶矶2号01、02、03幢住住宅宅楼楼造造成成了了一一定定的的影影响响。。NO.3：重重庆庆““楼楼脆脆脆脆””事件件概概况况：：2009年10月23日，，重重庆庆市市忠忠县县拔拔山山镇镇一一幢幢建建筑筑面面积积5065平方方米米的的7楼1底商商品品房房，，出出现现大大梁梁断断裂裂、、墙墙体体可可插插进进手手掌掌等等险险情情后后，，靠靠10多根根木木棒棒支支撑撑，，防防止止垮垮塌塌。。原因调查查：建设设业主擅擅自改变变施工图图设计，，造成结结构体系系混乱是是主因。。包括施施工中偷偷工减料料严重，，混凝土土及砂浆浆标号不不达标；；监理单单位不负负责；中中介检测测机构工工作不细细致。NO.4：武汉““楼脆脆脆”事件概况况：2009年10月24日晚9时许，新新洲区邾邾城街南南街社区区振兴里里，一栋栋新建的的民房突突然倒塌塌，事发发点不远远处余先先生家的的厨房被被砸跨，，几户居居民家电电线被砸砸断。原因调查查：该栋栋私房系系平房拆拆除后改改建，并并未报批批，属违违章建筑筑。在建建造过程程中主管管部门曾曾两次下下达停工工通知，，但房子子还是做做起来了了。NO.5：成都““楼歪歪歪”事件概况况：09年7月中旬，，成都市市“校园园春天””小区原原来距离离就很近近的两栋栋楼房微微微倾斜斜，靠在在了一起起。一些些业主家家里墙面面出现细细微裂痕痕、房门门变形。。原因调查查：主要要是没有有把排水水工作做做到位，，居民质质疑是旁旁边在建建小区““德馨苑苑”基坑坑距离3栋住宅楼楼较近引引起邻近近土体的的沉降，，加宽了了已有裂裂缝，并并加大了了住宅楼楼的倾斜斜量。NO.6：广东““楼歪歪歪”事件概况况：东莞莞麻涌一一栋6层斜楼，，用6个巨型千千斤顶将将“楼歪歪歪”顶顶直。该该楼与旁旁边一栋栋房屋间间隙由下下而上依依然呈一一个倒V字形。原因调查查：据规规划所工工作人员员介绍，，这栋斜楼是是违章建建筑。经经过城建建部门现场勘查查，由相相关专业业人士监监测后得出结论论，整栋栋房子向向北倾斜斜大约70厘米，倾倾斜原因因是桩没没打好。。NO.7：合肥““楼断断断”事件概况况：枫丹白鹭鹭湖公馆馆18层高楼的的一层，，四根立立柱出现现严重裂裂缝，四四根立柱柱出现上上下出现现错位，，其中损损害最重重的一根根立柱墙墙体出现现大面积积脱落。。原因调查查：砖砌体施施工进度度过快，，砌体自自然沉实实较大。。室外总总体环境境施工过过程中，，对装饰饰柱有一一定程度度扰动。。砌体材材料和钢钢筋砼材材料的线线性膨胀胀系数不不一样，，在两种种材料交交接处出出现裂缝缝。NO.8：烟台““楼垮垮垮”事件概况况：一座座投资4000万元、历历时两年年多建成成的汽车车站大楼楼，在投投入使用用5年内“速速朽”，，成为随随时可能能垮塌的的“危楼楼”——这是近来来在网络络和媒体体热炒的的“楼垮垮垮”。。原因调查查：对于于该车站的建筑筑质量为为何如此之之差的问问题，车站站工作人人员表示，，原因很很复杂；施施工方称称工程至今今未竣工工验收；目目前事件件还在调查查之中。。NO.9：桐乡““楼薄薄薄”事件概况况：浙江江桐乡太太阳湖小小区，又又叫“汇汇宇都市市花园””一期。。隔着楼楼板能听听见楼上上楼下邻邻居说话话。原因调查查：桐乡乡市建设设局质检检站测得得楼板厚厚度，客客厅中心心仅为7．9厘米。客客厅楼板板设计厚厚度应是是12厘米，其其他区域域10厘米。NO.10：南京““楼沉沉沉”事件概况况：房子子周边地地表下沉沉，最深深处达12厘米；负负一层卫卫生间墙墙根处出出现长达达3米的裂缝缝，最宽宽处达1厘米，几几乎横切切整面墙墙，类似似的裂缝缝还出现现在房内内的各个个角落，，多达上上百条！！原因调查查：江宁宁建筑质质量安装装工程监监督站站站长说施施工存在在质量问问题，土土没有夯夯实，但但不存在在结构安安全问题题。结构构工程师师称尚无无法判断断结构是是否出现现问题，，需进一一步检测测。进入今天天的课题题……房地产开开发质量量管理三、房地地产公司司质量管管理现状状及问题题分析近年来房房地产公公司在开开发质量量管理上上不断进进步，取取得了很很多值得得称道的的经验，，并得到到较好的的传承；；同时，，也有需需要我们们继续改改进的地地方，尤尤其是重重复出现现的质量量问题。。以下质质量管理理中暴露露出来的的问题，，在当今今行业内内带有一一定的共共性：1、规划、、设计阶阶段优化化深度不不够；2、工程实实施阶段段缺乏全全面质量量管理。。1、规划、、设计阶阶段优化化深度不不够良好的设设计方案案从来没没有像今今天这样样重要，，设计师师提出的的设计方方案如果果平淡无无奇，在在房地产产市场日日趋饱和和及空间间需求特特征不断断变化情情况下，，很难获获得市场场的认可可。规划、设设计工作作管理很很大程度度上决定定了工程程项目实实施的成成败，现现行的规规划及设设计方面面管理，，遵循了了一般房房地产企企业所采采用的作作业流程程，由于于各种综综合原因因，在项项目规划划、设计计阶段我我们的参参与和管管理缺乏乏足够的的深度和和精度，，对设计计有效优优化不足足。例如：立面缺少少空调安安装位置置或预留留空调板板尺寸不不足；消消防管道道外露大大堂；井井口设置置考虑不不周，部部分出现现在人行行小道路路中央等等等。2、工程实实施阶段段缺乏全全面质量量管理忙于事后后整改，，事前与与事中控控制不足足在工程实实施管理理中，事事前质量量控制意意识不足足，常在在施工单单位施工工完毕后后才发现现问题，，做事后后补救。。例如：土土建施工工单位与与园林施施工单位位经常出出现交接接不畅，，尤其是是工期趋趋紧的情情况下，，主体外外立面装装修未完完工，外外排架无无法拆除除情况下下，园林林单位无无法进场场施工，，导致工工期延后后。（后后续工程程采用悬悬挑排架架已较好好地解决决了这个个问题））常出现的的铝合金金窗渗漏漏问题，，主要也是安装装过程和和操作不不规范引引起；右图中出出现的滴滴水顺着着窗沿内内流是因为漏做做滴水线线（俗称称鹰嘴））这个小细节引引起。2.工程实施施阶段缺缺乏全面面质量管管理重视竣工工验收，，成品保保护不到到位在工程质质量的管管理过程程中，竣竣工验收收以后开始万万事大吉吉，而忽忽视对成成品的保保护意识。例如：对对铝合金金门窗的的成品保保护上。。铝合金门门窗分包包单位完完成安装装后，没没有与后后序施工工单位进进行工序序交接。。结果，，由于后后序的施施工使很很多铝合合金门窗窗的滑道道被破坏坏，门框框撞伤；；而后序序施工单单位通常常都属于于业主方方直接委委托的分分包单位位，造成成责任无无法分清清，维修修主体抵抵触情绪绪严重，，造成管管理难度度和协调调成本的的增加。。上图为入入户门保保护作法法；下图为撞撞伤的门门框。返回目录录四、房地地产开发发质量概概述房地产开开发质量量是一个个广义上上的全过过程“质质量”，，包括项项目地段段选择质质量、可可行性研研究质量量、项目目前期策策划质量量、设计计质量、、工程实实施质量量、物业业管理质质量、售售后服务务质量等等。由于项目目地段选选择质量量往往回回旋空间间小，物物业管理理质量直直接参与与难度大大；因此此目前房房地产开开发质量量管理集集中在可可行性研研究、项项目前期期策划、、设计质质量、工工程实施施质量及及售后质质量上。。四.房地产开开发质量量概述在质量管管理过程程中，我我们常常常把主要要精力放放在了施施工阶段段，难逃逃施工企企业本质质。对前前期项目目可行性性研究阶阶段、策策划阶段段、设计计阶段的的质量管管理重视视程度不不够。作为建设设方，是是以项目目开发而而成立的的团队，，施工管管理的思思维应该该改变。。当开发发项目进进行到施施工阶段段时，产产品策划划、市场场定位、、目标客客户群、、项目的的设施配配套均已已确定，，规划设设计方案案、技术术方案和和设计图图纸都已已经审查查通过，，假如这这些大量量的前期期质量不不是最优优的，那那将会很很难保证证工程项项目的整整体投资资效益。。四、房地地产开发发质量概概述房地产质质量是以以客户满满意度为为目标的的综合产产品质量量；区别别于传统统承包单单位的工工艺质量量标准。。包括反映映绿色生生态的产产品性能能质量，，反映规规划、设设计水平平的功能能质量，，反映工工程构造造、施工工工艺的的工程质质量；反反映物业业管理、、人文环环境的服服务质量量。以上分析析不难看看出，设设计质量量（功能能质量））在房地地产开发发质量管管理中举举足轻重重，甚至至重于施施工质量量（工程程质量））。因此此本次课课程在涉涉及前期期工作质质量和售售后服务务质量的的同时，，重点分分析设计质量量（功能能质量））和施工质量量（工程程质量））的管理。。返回目录录五、房地地产开发发前期工工作的质质量管理理房地产开开发前期期工作，，包括项项目建议议书、可可行性研研究报告告、项目目开发的的产品策策划等；；前期工工作的质质量是整整个房地地产项目目的关键键。熟悉地产产行业动动态走势势，精挑挑细选咨咨询单位位；明确确咨询成成果的质质量目标标和质量量标准，，尽量避避免凭感感觉上开开发项目目。重视可行行性研究究报告的的质量，，不应该该片面地地把可行行性研究究报告视视为可批批性报告告。可行行性研究究应该有有深入的的市场调调研(宏观、中中观、微微观调查查)，包括定定性和定定量相结结合的调调查与分分析；对对规划方方案、户户型、景景观方案案等进行行多方案案比选；；严格项目目前期工工作成果果的质量量评审。。评审是保保证和提提高开发发项目前前期工作质量的的重要手手段，同同时吸取取更多专家的知知识和智智慧，及及时发现现问题，，优化前期期工作成成果。返回目录录六、房地地产开发发设计质质量（功功能质量量）管理理房地产公公司在设设计质量量管理方方面积累累了不少少可行的的经验，，建立了了基本的的工作流流程，为为规范设设计质量量管理奠奠下基础础；例如如样板先先行的有有效执行行，是纠纠正设计计缺陷的的最后一一道关卡卡，为质质量管理理立下汗汗马功劳劳；但是更有有效的设设计质量量管理应应该发生生在施工工之前，，例如户户型设计计、单体体设计、、道路规规划、景景观风格格等，这这些方案案的最优优确定，，才可以以从源头头上避免免先天不不足！根据设计计管理的的控制流流程，从从以下两两阶段完完成设计计质量（（功能质质量）的的有效管管理：1、规划设设计阶段段质量管管理2、施工图图设计阶阶段质量量管理1、规划设设计阶段段质量管管理规划设计计的依据据：经过过精心优优化的前前期可行行性研究究报告、、市场调调研、开开发项目目的产品品策划定定位等前前期工作作；并根根据这些些前期工工作积累累编制的的详尽的的规划设设计任务务书；而而咨询公公司应该该参与到到规划方方案的设设计；案案例（从从化项目目规划调调整）混乱的规规划:2、施工图图设计阶阶段质量量管理施工图设设计阶段段的质量量管理是是防止功功能性质质量缺陷陷的关键键，先天天不足必必将带来来后患无无穷。因因此，要要择优选选好设计计方案，，对住宅宅的套型型、结构构体系、、内部功功能、空空间利用用、节能能节地等等要创新新创优设设计。要在保证证结构可可靠的前前提下，，达到两两个要求求：一要合理理空间，，要在确确定的套套房面积积内，合合理安排排居住、、使用、、卫生等等面积，，让人使使用方便便，居住住舒适；；二要做到到建筑造造型和风风格的艺艺术感，，对墙体体立面形形状、屋屋盖形式式的处理理要灵活活得当，，能给人人以美的的享受，，使开发发的房产产具有较较高的使使用价值值和观瞻瞻价值。。注意各专专业之间间的交叉叉协调，，以及人人性化的的设计；；关注建建筑设备备及家居居产品的的市场变变化，及及时调整整相关设设计细节节。施工图审审查指南南户型设计计设计不够够人性化化整个组团团的信报报箱普遍遍安装过过低，底底层用户户在取信信报时会会很不方方便。设计不够够人性化化一组团内内有的大大堂入口口处没有有无障碍碍通道，，很不方方便轮椅椅和残障障人士的的出入，，也不符符合现代代社会的的设计潮潮流。人性化设设计外投内取取式信箱箱……楼盘电梯梯前室问问题电梯前室室不采用用天然采采光、通通风与客客户使用用矛盾。。电梯前室室采用灯灯光照明明，将会会增加物物业管理理成本。。人性化设设计地下车库库都有尊尊贵的感感觉左图是顶顶面采光光人性化设设计令人感动动的建筑筑细节人性化设设计壁柜可推推入墙内内不占用用空间洗衣机预预留位上下水都都已做好好人性化设设计这个设计计是专为为老年人人放手杖杖的挂钩钩带婴儿上上厕所，，可以先先把孩子子放在这这里，安安全又舒舒适O(∩_∩)O人性化设设计马桶的位位置不固固定，可可拉伸到到房间的的任何位位置浴缸内还还有扶手手设计设计不够够人性化化部分工程程采用了了飘窗的的设计，，但飘窗窗普遍设设计过宽宽。在窗窗下墙高高900mm时，很多多飘窗还还飘出680mm的宽度，，加上窗窗把手700mm的高度，，业主（（尤其是是女性业业主）很很难够到到把手开开启窗户户。园林中各各类井的的位置不不妥当，，需要在在施工图图阶段认认真检查查，包括括建筑主主体的化化粪池位位置（如如图所示示，这样样的水井井位置影影响美观观）安全隐患患相隔两户户可以通通过空调调板轻易易地爬入入，存在在严重的的治安隐隐患。电梯大堂堂的美观观消防立立管外外露在在电梯梯大堂堂，严严重影影响大大堂的的品质质。门和窗窗户互互相““打架架”未设置置空调调安装装位置置或安安装位位置尺尺寸不不足返回目目录七、房房地产产开发发施工工质量量（工工程质质量））管理理施工是是开发发项目目形成成实体体的过过程，，也是是决定定最终终产品品质量量的关关键阶阶段，，要提提高开开发项项目的的工程程质量量，就就必须须狠抓抓施工工阶段段的质质量控控制。。工程项项目施施工涉涉及面面广，，是一一个极极其复复杂的的过程程，影影响质质量的的因素素很多多，使使用材材料的的微小小差异异、操操作的的微小小变化化、环环境的的微小小波动动、机机械设设备的的正常常磨损损，都都会产产生质质量变变异，，造成成质量量事故故。工程项项目建建成后后，如如发现现质量量问题题又不不可能能像一一些工工业产产品那那样拆拆卸、、解体体、更更换配配件，，更不不能实实行““包换换”或或“退退款””，因因此工工程项项目施施工过过程中中的质质量控控制，，就显显得极极其重重要。。1、施工工阶段段的质质量控控制。。2、现场场有效效质量量管理理关键键环节节。3、现场场管理理需要要重点点关注注的工工序。。4、重视视成品品保护护。1、施工工阶段段的质质量控控制制定适适当的的质量量目标标，因因为质质量目目标常常与项项目进进度控控制、、成本本控制制处于于相同同优先先级。。因此此，质质量目目标必必须坚坚持实实事求求是，，因地地制宜宜。目目标过过低，，会对对项目目带来来伤害害，失失去市市场竞竞争力力；过过高会会造成成投入入成本本加大大，综综合开开发绩绩效降降低。。适当当增加加项目目的一一致成成本，，减少少非一一致成成本；；适当当增加加预防防成本本，大大力降降低事事故成成本。。强调施施工现现场的的技术术质量量管理理，建建立统统一的的标准准化的的质量量管理理体系系，编编制详详尽的的施工工作业业指导导书和和施工工方案案，严严格检检验标标准，，强调调执行行力！！2、现场场有效效质量量管理理关键键环节节工程样样板先先行样板先先行作作为工工程质质量控控制的的重要要手段段，在在房地地产公公司的的实践践中起起到了了巨大大的作作用，，工程程样板板是工工程质质量的的演练练，是是对施施工队队伍的的实物物交底底的基基地，，有利利于及及时发发现施施工图图存在在的问问题，，避免免大规规模的的返工工签证证。（关键键项目目工程程质量量控制制作业业指导导书））2、现场场有效效质量量管理理关键键环节节技术方方案先先行技术方方案是是保障障专业业分项项工程程合法法施工工的有有效技技术资资料，，更是是指导导正确确施工工的基基础资资料。。技术术方案案先行行作为为工程程管理理的重重要制制度之之一，，必须须在施施工现现场不不折不不扣地地执行行。通通过审审批后后的方方案，，可以以大大大提升升专项项技术术的可可操作作性，，使施施工、、技术术与经经济指指标达达到最最佳组组合状状态，，为项项目工工程的的最大大效益益服务务。（专项项技术术方案案评审审作业业指导导书））2、现场场有效效质量量管理理关键键环节节施工关关键工工序控控制甲方的的现场场管理理不可可能也也不要要求控控制施施工过过程的的每一一个过过程每每一道道工序序，找找出施施工过过程中中对建建筑产产品质质量或或功能能影响响最大大，施施工中中最容容易出出现问问题的的关键键工序序作为为重点点控制制的对对象，，对有有效控控制质质量通通病，，保证证产品品质量量，提提高管管理效效率都都具举举足轻轻重的的作用用。（（详见见3节）3、现场场管理理需要要重点点关注注的工工序验线水准及及坐标标控制制点移移交；；基础与与桩基基验线线砌筑验验线3、现场场管理理需要要重点点关注注的工工序工作面面移交交水准及及坐标标控制制点移移交；；施工水水电接接驳点点以及及读表表记录录移交交；场地土土方标标高移移交，，比如如：原原始场场地移移交给给土方方单位位；土土方单单位将将平整整后的的场地地移交交基坑坑单位位；基基坑单单位将将基坑坑移交交给桩桩基单单位；；桩基基单位位将工工作面面移交交给主主包单单位等等；基基坑坡坡度与与桩基基、主主包施施工的的关系系移交交；主包与与分包包之间间工作作面移移交，，比如如：门门窗洞洞口移移交；；入户户门、、防火火门洞洞口移移交；；栏杆杆工作作面移移交；；防水水工作作面移移交；；外墙墙涂料料工作作面移移交；；电梯梯井道道移交交；烟烟道工工作面面移交交；园园林工工作面面移交交；电电梯机机房、、消防防中心心、变