房地产开发全流程解析及工作分解

房地地产产开开发发全全流流程程解解析析及及工工作作分分解解及跨跨部部门门业业务务协协同同目录录第一一章章房地地产产项项目目开开发发流流程程框框架架第二二章章论证证阶阶段段流流程程分分析析与与工工作作分分解解及及业业务务协协同同第三三章章策划划阶阶段段流流程程分分析析与与工工作作分分解解及及业业务务协协同同第四四章章设计计阶阶段段流流程程分分析析与与工工作作分分解解及及业业务务协协同同第五五章章施工工阶阶段段流流程程分分析析与与工工作作分分解解及及业业务务协协同同第六六章章营销销阶阶段段流流程程分分析析与与工工作作分分解解及及业业务务协协同同第七七章章入住住阶阶段段流流程程分分析析与与工工作作分分解解及及业业务务协协同同第八八章章房地地产产项项目目开开发发全全流流程程管管理理的的有有效效执执行行第一一章章房地地产产项项目目开开发发流流程程框框架架第一一节节流程程的的基基本本概概念念第二二节节房地地产产项项目目开开发发价价值值链链模模型型第三三节节房地地产产项项目目开开发发核核心心流流程程第四四节节房地地产产项项目目开开发发流流程程框框架架第五五节节房地地产产项项目目开开发发工工作作分分解解的的原原则则第六六节节跨部部门门业业务务协协同同关关系系的的确确定定方方法法一、、流流程程的的定定义义输入入输出出输入入输入入输入入输出出输出出输出出输出出输入入输入入输出出第一一节节流流程程的的基基本本概概念念创业业期期成长长期期成熟熟期期发展展阶段段衰退退期期二、、流流程程系系统统的的重重要要作作用用规范范程度度精细细化化规范范化化粗放放式式手工工作作坊坊5第一一节节流流程程的的基基本本概概念念支持持活活动动主要要活活动动服务务市场场营营销销外部部后后勤勤运营营内部部后后勤勤一、、价价值值链链模模型型型(VCM)公司司基基础础建建设设(一一般般管管理理,会计计,财务务、、成成本本,，，战战略略计计划划)人力力资资源源管管理理(招招聘聘,培训训,发展展））技术术开开发发(研研究究和和发发展展,产品品和和流流程程的的改改进进)采购购(原原材材料料采采购购,设备备,供应应)利润润第二二节节房房地地产产项项目目开开发发价价值值链链模模型型资源源投入入水平平论证证阶段段策划划阶段段终点点时间间施工工阶段段设计计阶段段预售售入住住阶段段销售售阶段段CDEF二、、房房地地产产项项目目开开发发的的主主要要活活动动起点点第二二节节房房地地产产项项目目开开发发价价值值链链模模型型支持持活活动动主要要活活动动设计计策划划论证证施工工入住住营销销三、、房房地地产产项项目目开开发发价价值值链链公司司基基础础建建设设(战战略略计计划划，，财财务务，，成成本本，，一一般般管管理理)人力力资资源源管管理理(招招聘聘，，培培训训，，发发展展））技术术开开发发(产产品品研研发发，，流程程改改进进，，新新技技术术研研究究)采购购，，报报建建(承承建建商商及及材材料料设设备备采采购购，，报报建建)利润润第二二节节房房地地产产项项目目开开发发价价值值链链模模型型支持持流流程程主要要流流程程设计计策划划管理理流流程程管理理流流程程论证证管理理流流程程施工工管理理流流程程入住住营销销管理理流流程程管理理流流程程战略略、、计计划划管管理理流流程程，，成成本本管管理理流流程程，，行行政政管管理理流流程程人力力资资源源管管理理流流程程产品品标标准准化化流流程程采购购管管理理流流程程，，报报建建管管理理流流程程利润润第三三节节房房地地产产项项目目开开发发核核心心流流程程表单单模板板一级级流程程二级级流流程程作业业指指引引与与规规范范第四四节节房房地地产产项项目目开开发发流流程程框框架架项目目工工作作分分解解结结构构是是项项目目团团队队为为实实现现项项目目目目标标并并创创造造必必要要的的可可交交付付成成果果而执执行行的的工工作作分分解解之之后后得得到到的的一一种种层层次次结结构构。。每每下下降降一一个个层层次次意意味味着着对对项目目工工作作更更详详尽尽的的说说明明。。工作作分分解解结结构构确确定定了了项项目目整整个个范范围围；；经经分分解解的的下下一一层层次次内内容之之和和要要100%反反映映上上一一层层的的范范围围。。把项项目目可可交交付付成成果果分分成成较较小小的的、、便便于于管管理理的的工工作作和和可可交交付付成成果，，既既不不能能太太粗粗，，也也不不能能太太细细。。直至至结结构构最最底底层层的的““工工作作细细目目””水水平平，，可可以以可可靠靠地地估估算算费费用和和持持续续时时间间。。第五五节节房房地地产产项项目目开开发发工工作作分分解解的的原原则则通过过前前置置任任务务实实现现业业务务协协同同逻逻辑辑关关系系（FS））完完成成对对开开始始（FS+nd或或FS-nd））（FF））完完成成对对完完成成（FF+nd或或FF-nd））（SS））开开始始对对开开始始（SS+nd或或SS-nd））（SF））开开始始对对完完成成（SF+nd或或SF-nd））S=Start=开开始始，F=Finish=结结束束第六六节节跨跨部部门门业业务务协协同同关关系系的的确确定定方方法法第二二章章论证证阶阶段段流流程程分分析析与与工工作作分分解解及及业业务务协协同同第一一节节论证证阶阶段段主主要要工工作作第二二节节论证证阶阶段段主主要要成成果果第三三节节论证证阶阶段段流流程程分分析析第四四节节论证证阶阶段段流流程程深深化化第五五节节论证证阶阶段段工工作作分分解解及及业业务务协协同同第六节论证阶段段流程实实战工作作坊第一节论论证证阶段主主要工作作一．筹划划年度土土地储备备和确定定项目要要求标准准二．收集集土地信信息并建建立信息息库三．筛选选重点项项目并进进行谈判判和初步步论证四．对所所选项目目进行全全面的可可行性分分析五．获取取土地第二节论论证证阶段主主要成果果一．《土土地储备备筹划建建议书》》二．《市市场调研研报告》》三．《成成本调研研报告》》四．《项项目建议议书》五．《项项目可行行性研究究报告》》《市场分分析及产产品定位位》（初初步产品品定位））《成本可可行性研研究》（（标准化化成本和和经济指指标测算算表）《规划设设计可行行性研究究》（概概念规划划草案））第三节论论证证阶段流流程分析析第四节论证阶段段流程深深化一、土地获得得管理流流程二、可行性研研究管理理流程三、可行性研研究报告告编制作作业指引引第五节论证阶段段工作分分解及业业务协同同一、论证阶段段工作分分解结构构二、论证阶段段工作业业务协同同【案例分分享】第六节论证阶段段流程实实战工作作坊针对以上上讲述内内容，各各小组团团队进行行实战训训练：一．制定定和完善善本企业业论证阶阶段的核核心业务务流程二．对论论证阶段段的主要要工作进进行分解解，形成成工作分分解结构构三．确定定工作分分解后各各部门需需要配合合的工作作内容与与要求第三章策划阶段段流程分分析与工工作分解解及业务务协同第一节策划阶段段主要工工作第二节策划阶段段主要成成果第三节策划阶段段流程分分析第四节策划阶段段流程深深化第五节策划阶段段工作分分解及业业务协同同第六节策划阶段段流程实实战工作作坊第一节策划阶段段主要工工作一．项目目人力资资源配置置二．确定定产品定定位报告告三．制定定项目总总体开发发计划四．进行行概念规规划设计计五．项目目目标成成本测算算控制六．制定定项目经经营策划划报告七．编制制项目方方案设计计任务书书第二节策划阶段段主要成成果一．《产产品定位位报告》》二．《概概念规划划设计成成果》三．《目目标成本本（概念念版）测测算》四．《项项目经济济指标（（概念版版）测算算》五．《项项目总开开发计划划》六．《项项目经营营策划报报告》七．《项项目方案案设计任任务书》》第三节策划阶段段流程分分析第四节策划阶段段流程深深化一、项目产品品定位管管理流程程二、产品建议议书编制制作业指指引三、产品定位位报告编编制作业业指引四、项目报批批报建管管理流程程五、项目报建建作业指指引第五节策划阶段段工作分分解及业业务协同同一、策划阶段段工作分分解结构构二、策划阶段段工作业业务协同同【案例分分享】第六节策划阶段段流程实实战工作作坊针对以上上讲述内内容，各各小组团团队进行行实战训训练：一．制定定和完善善本企业业策划阶阶段的核核心业务务流程二．对策策划阶段段的主要要工作进进行分解解，形成成工作分分解结构构三．确定定工作分分解后各各部门需需要配合合的工作作内容与与要求第四章设计阶段段流程分分析与工工作分解解及业务务协同第一节设计阶段段主要工工作第二节设计阶段段主要成成果第三节设计阶段段流程分分析第四节设计阶段段流程深深化第五节设计阶段段工作分分解及业业务协同同第六节设计阶段段流程实实战工作作坊第一节设计阶段段主要工工作一．项目目前期设设计1、规划划控制要要点2、概念念规划草草案设计计3、概念念规划设设计二．方案案设计1、编制制项目设设计指导导书2、编写写方案设设计任务务书3、设计计单位的的确定4、规划划方案通通过报建建5、建筑筑（单体体）方案案通过报报建6、方案案图审图图7、景观观概念设设计8、示范范区室内内概念设设计三．扩初初设计1、扩初初设计通通过报建建2、基础础施工图图设计3、扩初初及施工工图审图图4、景观观方案设设计5、示范范区室内内方案设设计四．施工工图设计计1、施工工图设计计2、施工工图审图图3、施工工图交底底4、景观观扩初设设计五．设计计配合1、景观观施工图图设计2、示范范区室内内施工图图设计3、精装装室内施施工图设设计4、设计计变更管管理工作作第二节设计阶段段主要成成果一、《施工工图设计计任务书书》二、《方方案设计计任务书书》三、《规规划方案案设计成成果》四、《建建筑方案案设计成成果》五、《项项目成本本目标测测算与控控制（方方案版））》六、《项项目收益益测算（（方案版版）》七、《营营销策划划与整合合推广报报告》八、《扩扩初设计计成果》》九、《项项目成本本目标》》十、《项项目收益益指标测测算》十一、《《工程管管理策划划书十二、《《施工图图设计成成果》十三、《《景观方方案设计计任务书书》十四、《《景观方方案设计计成果》》十五、《《景观成成本目标标测算与与控制要要求》十六、《《景观施施工图设设计成果果》十七、《《景观成成本目标标测算与与合约规规划》十八、《《示范区区及室内内精装方方案设计计成果》》十九、《《示范区区及室内内精装成成本目标标测算与与控制要要求》二十、《《示范区区工程策策划书》》二十一、、《示范范区及室室内精装装施工图图设计成成果》二十二、、《示范范区及室室内精装装成本目目标测算算与合约约规划》》第三节设计阶段段流程分分析第四节设计阶段段流程深深化九、设计变更更管理流流程十、室内装修修设计管管理流程程十一、配饰实施施管理流流程十二、图纸评审审及管理理作业指指引十三、施工图设设计交底底作业指指引十四、施工现场场配合作作业指引引十五、房屋测绘绘报告管管理作业业指引十六、景观施工工现场配配合作业业指引十七、工程图纸纸管理作作业指引引一、设计承包包商选择择与管理理流程二、前期设计计管理流流程三、方案设计计管理流流程四、施工图设设计管理理流程五、景观设计计管理流流程六、材料设备备选型定定板管理理流程七、二次设计计管理流流程八、户型图管管理流程程第五节设计阶段段工作分分解及业业务协同同一、设计阶段段工作分分解结构构二、设计阶段段工作业业务协同同【案例分分享】第六节设计阶段段流程实实战工作作坊针对以上上讲述内内容，各各小组团团队进行行实战训训练：一．制定定和完善善本企业业设计阶阶段的核核心业务务流程二．对设设计阶段段的主要要工作进进行分解解，形成成工作分分解结构构三．确定定工作分分解后各各部门需需要配合合的工作作内容与与要求第五章施工阶段段流程分分析与工工作分解解及业务务协同第一节施工阶段段主要工工作第二节施工阶段段主要成成果第三节施工阶段段流程分分析第四节施工阶段段流程深深化第五节施工阶段段工作分分解及业业务协同同第六节施工阶段段流程实实战工作作坊第一节施工阶段段主要工工作三．主体体建安施施工1.地下结构构工程施施工管理理与验收收2.主体结构构工程施施工管理理与验收收3.安装工程程施工管管理与验验收4.示范区室室内和景景观工程程施工管管理与验验收5.审查各分分包工程程施工组组织设计计、技术术方案和施工计划划6.组织分包工程程技术交底与与图纸会审7.各分包工程施施工管理与验验收四．室外工程程施工1.室外配套工程程施工管理与与验收2.园建景观工程程施工管理与与验收五．竣工验收收1.组织竣工验收收2.办理工程竣工工验收备案证证明书一．施工准备备1.现场水文地质质勘测2.三通一平施工工和现场临建建3.编制工程管理理策划书4.编制示范区工工程管理策划划书5.审定监理规划划二．基坑和桩桩基施工1.挡土、土方和和支护工程施施工管理与验收2.桩基工程技术术交底与图纸纸会审3.组织主体工程程技术交底与与图纸会审4.审查总承包商商施工组织设设计、技术方案和施施工计划第二节施工阶段主要要成果一．《工程管理策策划书》二．《示范区区工程策划书书）三．《承包商商和主要设备备材料进场计计划》四．《材料设设备清单》五．《材料设设备选样定板板计划》六．《承包商商和主要设备备材料采购计计划》七．《总分包包工程工程量量清单》八．《监理规规划》九．《总分包包施工组织设设计》十.《样板引路清清单》第三节施工阶段流程程分析第四节施工阶段流程程深化一、施工准备管理理流程二、土方施工管理理流程三、施工组织设计计评审管理流流程四、工程管理策划划流程五、工程进度管理理流程六、工程质量管理理流程七、材料设备验收收管理流程八、工程检查评估估管理流程九、安全文明施工工管理流程十、工程竣工验收收管理流程十一、卖场装修管理理流程十二、交楼标准室内内装修管理流流程十三、全装修管理流流程十四、工程档案管理理作业指引十五、工程签证管理理作业指引第四节施工阶段流程程深化十六、施工类承包商商选择与管理理流程十七、材料设备供应应商选择与管管理流程十八、合同管理流程程十九、成本管理流程程二十、工程预结算编编制及审核管管理流程二十一、工程款支付管管理作业指引引第五节施工阶段工作作分解及业务务协同一、施工阶段工作作分解结构二、施工阶段工工作业务协协同【案例分享享】第六节施工阶段流流程实战工工作坊针对以上讲讲述内容，，各小组团团队进行实实战训练：：一．制定和和完善本企企业施工阶阶段的核心心业务流程程二．对施工工阶段的主主要工作进进行分解，，形成工作作分解结构构三．确定工工作分解后后各部门需需要配合的的工作内容容与要求第六章营销阶段流流程分析与与工作分解解及业务协协同第一节营销阶段主主要工作第二节营销阶段主主要成果第三节营销阶段流流程分析第四节营销阶段流流程深化第五节营销阶段工工作分解及及业务协同同第六节营销阶段流流程实战工工作坊第一节营销阶段主主要工作三．营销准准备1.编制销售推推盘方案开盘准备及及开盘管理理四．营销管管理1.营销反馈与与分析2.营销阶段性性推广3.营销工作总总结一．项目前前期营销工工作1.市场调研与与项目定位位2.市场分析与与产品定位位3.编制产品定定位报告二．营销策策划1.确定策划和和销售合作作方2.制定营销推推广方案（（示范区要要求）3.进行营销费费用预算4.制定销售工工作方案（（价格表、、销售手册、营销销执行方案案、销控方方案）第二节营销阶段主主要成果一．《产品定位位报告》二．《营销策划划报告》（（营销）三．《整合推广广报告》（（广告）四．《示范区设设计建议》》五．《价格专题题报告与执执行方案》》六．《预售/销销售合同配配置标准》》七．《预售/销销售合同附附图》八．《预售/出出售合同补补充协议》》第三节营销阶段流流程分析第四节营销阶段流流程深化一、营销承包商商选择与管管理流程二、销售前管理理流程三、销售进程管管理流程四、销售手续完完善管理流流程五、广告发布管管理流程六、销售收款管管理流程七、销售总体计计划作业指指引八、整体营销方方案编写作作业指引九、销售手册编编写作业指指引十、项目阶段性性营销方案案编写作业业指引十一、营销费用管管理作业指指引十二、销售价格管管理作业指指引十三、售中事务办办理作业指指引十四、销售代理公公司管理作作业指引十五、样板房管理理作业指引引十六、销售总结编编写作业指指引第五节营销阶段工工作分解及及业务协同同一、营销阶段工工作分解结结构二、营销阶段工工作业务协协同【案例分享享】第六节营销阶段流流程实战工工作坊针对以上讲讲述内容，，各小组团团队进行实实战训练：：一．制定和和完善本企企业营销阶阶段的核心心业务流程程二．对营销销阶段的主主要工作进进行分解，，形成工作作分解结构构三．确定工工作分解后后各部门需需要配合的的工作内容容与要求第七章入住阶段流流程分析与与工作分解解及业务协协同第一节入住阶段主主要工作第二节入住阶段主主要成果第三节入住阶段流流程分析第四节入住阶段流流程深化第五节入住阶段工工作分解及及业务协同同第六节入住阶段流流程实战工工作坊第一节入住阶段主主要工作一．入住前前验收1.成立入住协协调小组2.入住前联合合验收3.整改4.移交二．入住管管理1.入住资料准准备2.入住过程控控制3.客户投诉处处理第二节入住阶段主主要成果一．《入住工作作计划》（（执行方案案）二．《楼宇使用用说明书》》三．《楼宇质量量保证书》》四．《业主手册册》五．《项目后评评估报告》》第三节入住阶段流流程分析第四节入住阶段流流程深化一、入住前内部部验收管理理流程二、入住过程管管理流程三、工程维修管管理流程四、客户投诉处处理流程五、工程质保金金支付管理理流程六、物业移交作作业指引七、客户满意度度调查作业业指引八、危机事件处处理作业指指引第节五入住阶段工工作分解及及业务协同同一、入住阶段工工作分解结结构二、入住阶段工工作业务协协同【案例分享享】第六节入住阶段流流程实战工工作坊针对以上讲讲述内容，，各小组团团队进行实实战训练：：一．制定和和完善本企企业入住阶阶段的核心心业务流程程二．对入住住阶段的主主要工作进进行分解，，形成工作作分解结构构三．确定工工作分解后后各部门需需要配合的的工作内容容与要求小结☺基于房地地产开发价价值链设计计流程系统统☺分清主要要流程和支支持流程☺确定各流流程的责任任单元和配配合单元及及权责关系系☺描述主要要工作和成成果的操作作方法和关关联配合☺深化流程程形成下级级流程和作作业指引实实现精细化化管理☺形成流程程文件、流流程图和表表单☺形成工作作分解结构构