上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案

上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案第一章资产评估的基本概念一、单项选择题.从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（）。A.现实性B.咨询性C.公正性D.市场性.（）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。A.评估目的B.评估方法C.评估规程D.评估对象.以下属于法定评估的资产业务是（）。A.企业租赁B.抵押贷款C.国家征用不动产D.资产清算.资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。A.时期价值B.时点价值C.阶段价值D.时区价值.根据财政部2002年1月1日公布的《国有资产评估管理若干问题的规定》，占有单位有（）行为的，可以不进行资产评估。A.以非货币资产对外投资B.整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司C.行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让D.确定涉讼资产价值.按存在形态可以将资产分为O。A.可确指资产和不可确指资产B.固定资产和流动资产C.有形资产和无形资产D.单项资产和整体资产.资产评估的主体是指（）。A.被评估资产占有人.被评估资产C.资产评估委托人D.从事资产评估的机构和人员.以下表述不符合资产评估科学性原则的是（）。A.必须根据评估的特定目的选择适用的价值类型和方法B.评估的特定目的必须与价值类型相匹配C.特定的资产业务可采用多种评估方法D.特定的资产业务可采用多种价值类型.资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。A.公正性B.市场性C.咨询性D.专业性.下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（）。A.控制性B.有效性C.稀缺性D.市场性二、多项选择题.资产评估中的资产具有的基本特征是（）。A,是由过去的交易和事项形成的B.能够以货币衡量C.由特定权利主体拥有或控制的D.能给其特定主体带来未来经济利益E.是有形的.资产评估中确认资产的标准有（）。A.现实性B.有效性C.稀缺性D.合法性E.市场性.根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（）。A.整体资产B.可确指资产C.单项资产D.不可确指资产E.有形资产.根据财务会计制度规定与被评估资产的工程技术特点分类，资产可以分为（ ）«A.在建工程B.无形资产C.流动资产D.不动产E.长期投资.下列原则中，属于资产评估工作原则的是（）。A.科学性原则B.独立性原则C.客观性原则D.贡献性原则E.替代原则.资产评估的现实性表现在（）。A.资产评估是在当前条件下进行的B.资产评估以现实存在的资产作为估价的依据C.资产评估强调客观存在D.资产评估以现实状况为基础反映未来E.资产评估是客观的.资产评估的科学性原则要求（）。A.评估程序要结合具体业务的实际情况，尽量降低评估成本，提高评估效率.评估结果应以充分的事实为依据C.评估标准的选择应以特定评估目的为依据D.评估方法的选择要受到可利用的条件、数据以及被评估资产的理化状态的制约E.以科学的态度制定评估方案.在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估方法选择具有（）。A.多样性B.替代性C.唯一性D.随意性E.科学性.涉及国有资产属于必须进行资产评估的资产业务有（）。A.企业经营，产成品出售B.资产转让，企业清算C.企业所有权与经营权分离D.企业兼并，企业出售E.中外合资、合作10.资产评估的公正性表明资产评估具有（）。A.技术基础B.程序基础C.思想基础D.组织基础E.道德基础三、判断题・咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。.企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。.政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而也是资产评估的对象。.根据权益的性质，整体资产评估对象可以分为：控制权益、投资权益、所有者权益。其中，投资权益包括所有者投资和负债投资，能较好地放映企业稳定的生产能力，是控制权益扣除流动负债的余额。.根据国际评估准则中的定义，固定资产包括有形和无形两类。其中，无形固定资产又包括长期投资、长期应收账款、结转的费用、商誉、商标、专利以及类似资产。.为了保证资产评估的独立性，资产评估机构收取的劳务费只与工作量相关，不与被评估资产的价值挂钩，并应受到公众监督。.根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为财产与合法权利。.若评估对象是市中心的一块土地，按照有关规定，该块土地可以用于建造商务办公楼，也可以建造•般居民住宅，评估人员应依据最佳利用原则，按照前一个用途进行估价。.资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。.科学性原则是指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。四、简答题.什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？.市场经济中，资产评估的功能有哪些？.简述资产评估中确认评估对象的标准？.资产评估对象可以依据哪些标准进行分类？第一章习题参考答案一、单项选择题1.C2.A3.C4.B5.C6.C7.D8.D9.A10.D二、多项选择题1.BCD2.ABCD3.BD4.ABCE5.ABCBCD7.ACDE8.ABE9.BDE10.AD三、判断题.错2.错3.错4.对5.对6.错7.错8.对9.对10.错四、简答题.答：资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。.答：资产评估功能是指资产评估这•特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能。(1)为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。(2)界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。(3)优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号,从而起到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。(4)促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。(5)在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要技术保障。(6)防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。.答：资产评估中确认资产的标准主要有：(1)现实性。现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并且在评估时点仍然存在。(2)控制性。指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被评估资产的边界，而不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。（3）有效性。有效性一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是表明无论是否是劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。（4）稀缺性。稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。也正因为此，经济资源才成为资产。（5）合法性。指企事业单位或个人控制的经济资源具有合法性，受到法律保护，即非法经济资源不能被确认为资产。.答：资产评估对象可以依据下列标准进行分类：（1）按资产评估目的和被评估资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。（2）根据被评估资产的存在形态分类，全部资产要素可分为有形资产与无形资产。（3）根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为不动产、动产和合法权利。（4）根据被评估资产在企业经营活动中是否持续使用，全部资产要素可分为固定资产与流动资产。（5）根据被评估资产能否独立存在分类，全部资产要素可以分为可确指的资产与不可确指的资产。（6）根据财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，可以把全部资产要素分为：固定资产，长期投资，流动资产，无形资产，在建工程，递延资产及其他资产。第二章资产定价的基本原理一、单项选择题1、决定资产评估价值类型的要素是（）。A.资产评估的客体B.资产评估方法C.资产评估的特定目的D.法定的程序.以下原则中属于资产评估的经济原则的是（）。A.贡献原则B.科学性原则C.专业性原则D.客观性原则.资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（）。A.前者必须高于后者B.前者必须低于后者C.前者必须等于后者D.前者可以高于、低于或者等于后者.在预测企业未来收益时，对所预测的企业收入与成本费用应遵循（）原则。A.贡献B.替代C.重要性D,配比.资产评估价值是一个（）。A.历史事实B.资产价值的估计值C.资产的客观价值D.资产的实际价值.依据持续使用假设中的各种具体假设分别去评估某一具体资产，其结果可能是（）。一个确切的评估值一个合理的区间值C.若干不同的评估值D.无法确定的评估值.以资产保全、补偿为目的的资产评估，适用（）。A.重置成本标准.现行市价标准C.收益现值标准D.清算价格标准.资产评估于其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列的基础之上的，此基础是（）。A.假设基础B.事实基础C.结果基础D.数据基础.资产评估的一般目的是评估资产的（）。A.价格B.价值C.公允价值D.公开市场价值.评估资产市场价值所适用的最直接的假设前提是（）。A.在用续用假设B.公开市场假设C.清算假设D.会计主体假设二、多项选择题.以下资产中属于可确指资产的有（）。A.机器设备B.专利C.商标D.专有技术E.商誉.资产评估与会计计价的区别主要有()。A.操作者不同B.目的不同C.前提条件不同D.假设不同E.方法不同.在下列观点中，()的说法是正确的。A.由于不同的评估方法其评估思路不同，因此对同一资产采用不同的评估方法评估，其结果没有可比性。B.在相同的评估条件卜，对同一资产采用不同的评估方法，其结果应趋于•・致。C.在资产评估中，不同的评估方法之间可以相互替代。D.由于市场价值与非市场价值的价值类型不同，因此对同一资产在两种价值类型情况下不能用同一种评估方法。E.无论采用哪种方法，都应保证评估目的、所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数，及其评估结果在性质上和逻辑上的一致。.资产评估的经济原则包括()A.科学性原则B.替代原则C.专业性原则D.预期原则E.最佳利用原则.适用于资产评估的假设有()。A.重置成本假设B.公开市场假设C.收益现值假设D.清算假设E.交易假设.在资产评估中，评估方法的选择要与()相适应。A.评估目的B.评估时的市场条件C.评估机构的能力D.评估价值类型E.评估假设.商品价值由()为代表形成了不同的学派和理论体系。A,生产费用价值理论.效用价值理论C.经济基础理论D.新古典经济学价值理论E.劳动价值论.在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估方法选择具有（）»A.多样性B.替代性C.唯一性D.随意性E.确定性.在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下（）条件。A,资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益B.资产尚有显著的剩余使用寿命C.资产从经济上、法律上允许转作它用D.资产的使用功能完好或较为完好E.原设计用途.一般地，资产评估价值类型主要有（）oA.市场价值B.投资价值C.重置成本D.清算价值E.在用价值三、判断题.公允市场价值即是指资产在评估基准日的市场上交易的价格。.资产的价值并不是一个确定值，它反映了特定环境下，与资产有关的利益双方的市场观念。效用价值论是从成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础。某些资产由于其自身的特点，不符合成本费用与效用正相关的关系。此类资产主要有资源性资产和无形资产（包括企业的商誉）。资产的账面价值是以历史成本计价的，并不能反映出物价变动和技术进步等因素对资产价值的实际影响。对于能够在市场上交易得的资产，如果市场是完善的，其公允市场价值应该大于内在价值。以赔偿为目的的评估并不是特定评估目的的资产业务，因此它所评估的是资产的市场价值。不完全具备在公开市场上出售条件的资产、处于特定地位的资产、不能独立存在的资产和用途单一且专业特征明显的资产都是属于特殊评估对象的资产。继续使用假设的核心是强调资产对未来的有效性，这种有效性可以完全不受过去和现在是否有效的影响。10.根据资产评估的预期收益原则，资产在取得时花费的成本越大，其评估值就越高。四、简答题.资产评估的经济原则有哪些？如何理解？.简要说明资产评估的假设有哪些？.试述资产评估持续使用假设的内涵和实质。.什么是清算价值？它与公允市场价值的主要区别是什么？第二章习题参考答案一、单项选择题1.C2.A3.D4.D5.B6.C7.A8.A9.C10.B二、多项选择题1.ABCD2.ABCDE3.BCE4.BDE5.BDEABDE7.ABD8.AB9.ABCD10.ABDE三、判断题.错2.对3.错4.对5.对6.错7.错8.对9.对10.错四、简答题.答：资产评估的经济原则有：(1)贡献原则。指某•项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或根据当缺少它是对整体价值下降的影响程度来衡量确定。(2)替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。(3)预期原则。指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定,而是基于对未来收益的期望值决定。评估值取决于现实资产的未来获利能力。(4)最佳效用原则。指当项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。.答：假设是指依据有限事实而作出合理推断的状态，资产评估理论和方法体系的形成是建立在一定假设基础上的。资产评估的假设有：（1）继续使用假设。是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。（2）公开市场假设。是指在市场上进行或拟进行资产交易的双方，彼此地位平等，口都具有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的分析判断。（3）清算假设。是指资产所有者在某种压力下被强制在公开市场上进行资产的出售。.答：持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：（1）在用续用。指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。（2）转用续用。指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。（3）移地续用。指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。.答：清算价值是企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。从上述有关清算价值的定义可知，其余公允市场价值的区别主要表现在两个方面：一是买卖双方地位不平等，卖方是被迫出售；二是没有充足的时间询价，有序清算与强制清算的区别只是两者在时间限定程度上的差异。清算价值属于非市场价值，或者更确切地说是非正常的市场价值，因此通常低于资产在正常交易条件下的市场价值。第三章资产评估的基本方法一、单项选择题.资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=工（被评估资产年净超额运营成本 x折现系数）。其中，净超额运营成本是（）。A.超额运营成本乘折现系数所得的数额B.超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额C.超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额D.超额运营成本加上其应抵减的所得税额.对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）«A.更新重置成本B.复原重置成本C.完全重置成本D.实际重置成本.某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%,则该项长期股权投资的评估值为（）。200万元280.5万元300万元350万元4.已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（）。3万元4万元3至4万元D.无法确定5.评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元,其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%.该设备的重置成本是（）。（保留两位小数）12.08万元10.58万元12.58万元9.5万元6.1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）2万元。若定基物价指数1991年为1.05,1993年为1.20,1995年为1.32。则该设备的重置成本是（）。22万元27.34万元27.43万元29.04万元.评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（）。19.2万元17.35万元24万元16.10万元.某待估设备重置成本为27万元，经杳阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（）。10万元12万元15万元18万元.某项专用技术预计可用5年，预测未来5年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%,则该技术的评估价值为（）。（保留两位小数）217万元155.22万元150.22万元163.43万元10.假定某企业长期负债占全部投入资本的比垂为20%,自有资金的比而为80%,长期负债的平均利息率为9%,社会无风险报酬率为4%,该企业风险报酬率为12%,则利用加权平均资本成本模型求得其资本化率为（）。（不考虑企业所得税的影响）15%13.2%14.6%12.6%二、多项选择题.价格指数调整法通常是用于（）的机器设备的重置成本估测。A,技术进步速度不快B.技术进步因素对设备价格影响不大C.技术进步因素对设备价格影响很大D.单位价值较小的自制设备E.价值量较大的设备.资产评估中不能采用会计学中的折旧年限来估算成新率是因为（）。A.会计计价是由企业会计进行，而资产评估是由企业以外的评估人员进行的。B.会计学中的折旧年限是对某一类资产作出的会计处理的统一标准，对同一类资产具有普遍性和同一性，而资产评估中的成新率则具有特殊性和个别性。C.会计学中修理费的增加不影响折旧年限，而资产评估中的修理费的增加要影响资产的成新率。D.会计学中的折旧年限未考虑同一类资产中个别资产之间在使用频率、保养和维护等方面的差异。E.会计学中的折旧年限是按照折旧政策确定的，而成新率反映了资产实际的新旧程度.应用市场法必须具备的前提条件是（）。A.需要有一个充分活跃的资产市场B.必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格C.可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数D.被评估资产未来收益能以货币衡量E.被估资产所面临的风险也能够衡量.物价指数法中的物价指数可以是（）。A.被评估资产的类别物价指数B.被评估资产的个别物价指数C.固定资产投资价格指数D.商品零售价格指数E.综合物价指数.应用市场法估测被评估机组的市置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（）,A.交易时间的差异B.生产效率的差异C.付款方式的差异D.新旧程度的差异E.交易情况的差异.市场法中交易情况的调整是指（）。A.由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整B.因融资条件差异所需进行的调整C.因投资环境差异所需进行的调整D.因销售情况不同所需进行的调整E.因交易时间差异所需进行的调整.以下对市场法的理解正确的有（）。A.市场法是资产评估的基本方法之一.市场法的优点是能够反映资产目前的市场情况C.市场法的优点是评估值较能直观反映市场现实价格D.市场法的缺点是有时缺少可比较的数据E.市场法是最具说服力的评估方法之一.造成资产经济性贬值的主要原因有（）oA.该项资产技术落后B.该项资产生产的产品需求减少C.社会劳动生产率提高D.政府公布淘汰该类资产的时间表E.市场对该项资产的需求下降.收益法应用中预期收益额的界定应注意（）。A.收益额指的是被评估资产在未来正常使用中能产生的收益额B.收益额是由被评估资产直接形成的C.收益额必须是税后利润D.收益额是一个确定的数据E.对于不同的评估对象应该具有不同内涵的收益额.下列有关收益法参数的说法中，正确的是（）。A.运用收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限B.收益额是资产的现实收益额C.折现率是一种风险报酬率D.收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位E.收益额是资产未来的实际收益额三、判断题.应用市场法评估资产需要满足三个前提条件。.收益法中的收益是指评估基准日后若干年的平均收益。.采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同的资产为参照物，选择的参照物应该是与被评估资产的成新率相同的资产。.市场比较法中的个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格转化为待估对象自身状况下的价格。.政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值的降低，这是一种非评估考虑因素。.对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为复原重置成本。.对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用市置核算法估算的用置成本高。.收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限。.收益年限是指资产从购置开始到报废为止所经历的全部时间，通常以年为时间单位。.复原重置成本与更新重置成本相比较，设计差异、功能差异、技术差异和标准差异均是两者之间的主要差异。四、计算题.被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件(1)估测该机组的现时全新价格；(2)估算该机组的成新率：(3)估算该机组的评估值。.某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元,安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%,调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。.现有•台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y,使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%,

该企业的所得税税率为40%,求X设备的超额运营成本。.某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元：从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%,试计算该企业的评估值是多少？5.有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如卜.表所示:宗地成交价交易时I'HJ交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后的地价第三章习题参考答案4.A解题思路:（万元）一、单项选择题4.A解题思路:（万元）1.B2.A3.C解题思路：30/10%=300（万元）A解题思路：9.5+1x（1+30%）+0.4x（1+40%）+0.6、（1+20%）=12.08（万元）20xir±+2x^=27.34B解题思路：105 1.2 （万元）25x（包）”=1610D解题思路： 115, （万元）27x3=l2B解题思路：9（万元）D解题思路:40 42 44 45M（1+10%）% 解题思路:40 42 44 45M（1+10%）% +（1+10H）1+（l+10H）4+（l+lOSf16M3（万元）C解题思路：9%x20%+（4%+12%）X80%=14.6%二、多项选择题1.ABD2.BCDE3.AC4.AB5.ABCE6.ABD7.ACE8.BDE9.ABE10.AD三、判断题.错2.错3.错4.对5.错6.错7.对8.对9.错10.对四、计算题•解：(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30*80%=24(万元)(2)该机组的成新率=[845+8)]*100%=61.54%(3)该机组的评估值=24x61.54%=14.77(万元).解：现时采购价=5、(1+20%)=6(万元)现时运输费=01x(1+1)=0.2(万元)安装、调试费=0.3x(1+40%)+0.1x(1+15%)=0.535(万元)被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735(万元).解：年净超额运营成本为=60x(1-40%)=36(万元)X设备的超额运营成本=36x[l-(1+10%)-5]/10%=136.47(万元).解:前5年企业税前净收益的现值为：181.47(万元)稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/(1+10%)5=341.51(万元)企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98(万元)该企业的评估值为：522.98X(1-40%)=313.79(万元)5.解：(1)A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110100(2)交易情况修正系数为101或者0.99108交易时间修正系数为102或者1.06100区域因素修正系数为弼或者1.02100个别因素修正系数为100或者1105容积率修正系数为110或者0.95

（3）参照物修正后地价=10010010010510810198100110102（3）参照物修正后地价=10010010010510810198100110102x78Q=7%47（万元）第四章机器设备评估一、单项选择题1.成本法主要适用于评估（）。A.可连续计量预期收益的设备B.可正常变现的设备C.可获得非正常变现价格的设备D.续用，但无法预测未来收益的设备.计算重置成本时，不应计入的费用是（）。A.购建费用B.维修费用C.安装费用D.调试费用.用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。A.更新重置成本B.复原重置成本C.既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本D.既不是更新重置成本。也不是复原重置成本.设备的加权投资年限是（）。A.设备已使用年限x更新成本B.设备更新成本合计C.设备加权更新成本合计+更新成本合计D.设备加权更新成本合计5.当设备出现（）时，评估时需要考虑其经济性贬值。・利用率下降B.竞争加剧C.使用效益下降D.技术水平相对落后.持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（）。A.成本法B.市场法C.收益法D.统计分析法.决定设备成新率的关键因素是（）。A.设备的技术水平.设备的功能C.设备的使用程度D.设备购置的时间.由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（）A.功能性贬值B.实体性贬值C.经济性贬值D.无形损耗贬值.某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（）。33%40%50%66%10.某评估机构于2000年1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。已知1990年1月定基物价指数为120%,1995年定基物价指数为140%,评估基准日定基物价指数为160%,该设备综合成新率为60%,则该设备的评估值最接近于（）。96万元68.57万元80万元161.28万元二、多项选择题.机器设备贬值的因素比较复杂，但一般应包括（）。A.实体性贬值B.功能性贬值C.经济性贬值D.货币性贬值E.技术性贬值.机器设备的重置成本应包括（）。A.机器设备日常维修费用B.机器设备的购置费用C.操作人员的培训费用D.设备的大修理费用E.设备的技术改造费用.进口设备的重置成本包括（）。A.设备购置价格B.设备运杂费C.设备进口关税D.银行手续费E.设备安装调试费.运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的三个基本参数是（）。A.设备的经济寿命B.设备的技术水平C.设备的已使用时间D.设备的负荷程度E.设备的尚可使用年限.设备的有形损耗率相当于（）.A.设备实体损耗程度与全新状态的比率B.设备实体损耗额与全新状态比率C.设备实体损耗程度与重置成本的比率D.设备实体损耗额与重置成本的比率E.设备实体性损耗占总损耗的比例.价格指数法适用于（）设备重置成本的估测。A.无帐面原值的B.无现行购置价的C.无财务核算资料的D.无参照物的E.无帐面值的.设备的功能性贬值通常要表现为（）。A.超额重置成本.超额投资成本C.超额运营成本D.超额更新成本E.超额复原成本.可以引起设备经济性贬值的有（）。A.产品滞销B.设备价格上升C.竞争加剧D.境外途中保险费E.设备磨损.运用市场法评估设备价值，选择参照物时，应注意参照物的（）。A.时间性B.地域性C.同质性D.可比性E.效益性.在机器设备的评估中，重置成本法一般适用于()的评估。A.续用设备B.非续用设备C.非标准设备D.专用设备E.自制设备三、判断题.价值补偿和实物更新不同时进行是机器设备的主要特点，其价值补偿是通过折旧形式逐渐实现的，而实物更新•般是一次完成的。.由于机器设备数量多、规格复杂、情况各异，所以设备评估以整套设备为对象。.一般在技术进步快，技术进步因素对设备价格的影响较大的情况下，应选择计算复原重置成本。.所有的机器设备都可以用重置成本法评估其价值。.市场法的运用必须首先以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的(该参照物与被评估设备相同或相似)。.运用收益现值法评估机器设备的前提条件是，被评估机器设备具有独立的、能连续用货币计量的可预期收益，所以单件设备比较适合使用这种方法。.对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本。.实体性贬值与成新率是同一事物的两面，实体性贬值用相对数来表示，它的余数就是成新率。.在用使用年限法估算设备成新率时，机器设备的已使用年限可以用会计中的已提折旧年限来直接代替。.机器设备的经济性贬值是因外部因素变化引起的设备价值贬值，具体可表现为两种情况:设备利用率下降和收益减少。四、简答题.简述机器设备的评估特点。.简述机器设备评估程序。.简述机器设备重置成本的构成。.运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？.试述机器设备重置成本构成。.进口设备的从属费用如何构成？.简述运用差额法估算功能性贬值的步骤。.简述机器设备鉴定的内容。.简述市场法评估机器设备的步骤。.机器设备评估时应注意那些问题？五、计算题.机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元,其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。求该设备的重置成本。（保留两位小数）.1995年1月评估设备•台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行•次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数1991年1.05,1993年为1.20,1995年为1.32,求该设备的重置成本。.评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8,求该资产的重置全价。.被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占70%,辅助装置占20%,工艺管道占10%。至评估基准日，机组主机价格下降2%,辅助装置价格上升1%,工艺管道价格上升了5%。求该机组评估基准日的重置成本。.某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元,经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？.现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B,采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8%,该企'也的所得税税率为33%,求A设备的超额运营成本。.被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%〜90%,境外运杂费约占FOB价格的5%,保险费约占FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5：1,人民币与美元的汇率为8：1。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。.被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%,生产线的规模经济指数X为0.6,试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。.被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。.被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。第四章习题参考答案一、单项选择题1.D2.B3.B4.C5.C6.A7.C8.C9.D10.C二、多项选择题1.ABC2.BC3.ABCDE4.ACE5.AD6.BD7.BC8.AC9.ABD10.ACDE三、判断题.对2.错3.错4.错5.对6.错7.对8.对9.错10.对四、简答题•答：(1)由于机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异，所以，设备评估以单台、单件为对象，以保证评估的真实性和准确性。(2)以技术检测为基础。由于机器设备技术性强，因此评定机器设备实物和价值情况往往需通过技术检测的手段来确定其损耗程度。(3)必须把握机器设备的价值特点，包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和了解。.答：(1)评估准备阶段(2)现场工作阶段(3)评定估算阶段(4)撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿(5)评估报告的审核和报出阶段.答：设备的重置成本在构成上包括设备的直接费用和设备的间接费用。设备的直接费用由基础费用和其他费用两部分构成。基础费用是指设备的购置价或建造价;其他费用是指设备运杂费,安装调试费，必要的配套费以及进口设备的关税、增值税，银行手续费等。设备的间接费用通常包括为购置、建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本以及人员培训费用等。.答：(1)设备的规格型号；(2)设备的生产厂家；(3)设备的制造质量；(4)设备的零部件、配件情况；(5)设备的有效役龄；(6)设备的技术状况；(7)设备的成心率情况(即设备的实体状况，如使用强度、大修理记录等)；(8)设备的出售目的和出售方式：(9)设备的成交数量；(10)设备交易时的市场状况；(11)设备的交易时间：(12)设备的存放和使用地点..答：重置成本构成：而置对象不同，前置成本的构成因素也不同。(1)单台机器设备①不需安装的：重置成本仅包括设备购置成本、运杂费、资金成本、税金等。②需要安装的：重置成本除①中各项外，还包括安装费、基础费。(2)原地续用整体性机器设备的重置成本除②中内容外，•般还包括些间接费用，如：勘察设计费、管理费、联合试运转费等。机械工业企业其机器设备市:置成本一般由下列要素组成：(1)设备现行购置成本：指设备的购买价。(2)设备运杂费:A.国产设备运杂费一般是指从生产厂到工地所发生的采购、运输、保管、装卸以及其他有关费用；B.进口设备国内运杂费指从我国港口、机场、车站运到所在地所发生的港口费、装卸、运输、保管及国内运输保险等费用。(3)设备基础费：设备的基础包括购建或构筑设备基础所发生的人工、材料、机械费等全部费用。(4)设备安装费：为测定安装工程质量所进行的单机试运转和联动无负荷试运转。(5)建设单位管理费(6)建设单位临时设施费：建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销或租赁费。(7)工程监理费(8)研究实验费(9)勘察设计费(10)工程保险费（11）联合试运转费：指工程竣工验收前，对整个工程进行的无负荷或有负荷联合试运转所需的费用。（12）施工单位迁移费（13）固定资产投资方向调节税（目前停征）（14）建设期资金成本：指合理建设期的资金占用成本（15）其他合理费用.答：进口设备的进口从属费用包括：海外运费、海外保险费、进口关税、增值税、公司代理手续费、银行手续费、海关监管手续费、商检费等。.答：超额运营成本：是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。它的计算步骤如下：（1）计算年超额运营成本；（2）计算年净超额运营成本：年净超额运营成本=年超额运营成本，（1-所得税税率）；（3）估计被估设备的剩余寿命；（4）折现。.答：机器设备的鉴定H的：通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。设备的价值与它的存在状态密切相关，如：设备的磨损程度、生产能力、加工精度、安装方式等。鉴定分类：（具体见下图）机28设备要定,.答：市场法评估的基本步骤（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。要了解的基本资料有：设备的规格型号、制造厂家、出厂日期、服役年龄、安装情况、随机附件以及设备的实体状态，等等。（课本中列举的主要是比较因素中的6个个别因素）（2）进行市场调查，选取市场参照物。在选择市场参照物时，应注意参照物的时间性、地域性、可比性。①时间性要求：参照物的交易时间尽可能接近评估基准日；②地域性要求：参照物尽可能与评估对象在同•地区；③可比性要求：参照物尽可能与评估对象在实体状态方面比较接近。（3）因素比较。评估人员要对影响价值的因素（如：实体状态、交易时间、交易地点、交易背景等）进行分析、比较，确定差异调整量。（4）计算评估值。在分析比较的基础上，对参照物的市场交易价格进行修正，确定评估值。.答：机器设备评估时应注意：(1)在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。(2)对于整体性机器设备的价值分析应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅时单台设备的简单相加。一部分机器设备属于动产，可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产和不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。(4)影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台对设备实体状态进行调查、鉴定。(5)设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。五、计算题.解：重置成本=9.5+0.4x(1+40%)+lx(1+30%)+0.6x(1+20%)=12.08(万元).解：132 132币:置成本=20x105+2*120=27.34(万元).解:重置全价=24x(8/12)0.8=17.35(万元).解：重置成本=60><70%x(1-2%)+60x20%x(l+l%)+60xl0%x(l+5%)=59.58(万元).解：180用置成本=1000x150=1200(万元).解：年净超额运营成本=40x(1-33%尸26.8(万元)A设备的超额运营成本=26.8x(P/A,8%,5)=107(万元).解:根据题意有：(1)被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。(2)被评估设备的重置成本为：(设备的CIF价格+银行手续费)x(1+国内运杂费率)银行手续费=20*8><0.8%=1.28(万元人民币)国内运杂费=(160+1.28)x3%=4.84(万元人民币)进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166(万元人民币)(3)设备的成新率=5+(5+5)xl00%=50%(4)进口设备的评估值为：166'50%=83(万元人民币).解：根据题意计算如下：(1)经济性贬值率=[1-(7000/10000)0,6]x100%=19%(2)经济性贬值额=[100xi0000x(1-33%)]x(P/A,10%,3)=670000x2.4869=1666223(元).解：根据题意计算如下：(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为：30x(1—20%)=24(万元)(2)设备的成新率为：[7-(3+7)]xl00%=70%(3)设备的评估值为：24'70%=16.8(万元).解：据题意计算如下：(1)评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：E(帐面原值x价格变动率)所以，30000x2.6+3000x1.61+2000x1.21=85250(元)(2)评估时设备的加权更新成本为：更新成本x已使用年限所以，30000x2.6x10+3000x1.61x5+2000x1.21x2=808990(元)(3)设备的加权投资年限=£(加权更新成本)+E(更新成本)=808990+85250=9.5(年)(4)设备的成新率=[8+(9.5+8)]xl00%=45.7%第五章房地产评估一、单项选择题1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2,对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%,则通过年限修正该宗土地的价格最接近于()。2900元/m23223元/m23322元/m24000元/m22.如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%,那么土地的资本化率最接近于()。9%12.5%7.5%5%3.某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%,则被评估房产的评估值最接近于（）。140万元157.5万元141.4万元148.5万元4.某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元：则该企业被评估建筑物及设备的;重置成本最接近于（）。1736.85万元1795.45万元1818.36万元2100万元5.被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%,该建筑物的重置成本最接近于（）。86万元87万元90万元85万元6.某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知,在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。75%30%45%65%7.某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%,取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。8600元8800元9000元12000元8.有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。1000元/平方米1500元/平方米2100元/平方米2800元/平方米9.有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%,预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。128万元141万元149万元150万元10.有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%,以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。700万元800万元1000万元1100万元二、多项选择题1.我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（）。A.基准地价B.标定地价土地使用权出让底价土地使用权的转让价格E.抵押价格.引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）。A.政策变化B.建筑物使用强度不够C.建筑物用途不合理D.建筑物设计不合理E.周围环境发生变化.地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）。A.“功效损失”B.有形损耗C.超额运营损失D.经济性贬值E.超额投资损失.应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。A,城镇基准地价B.基准地价修正系数C.宗地容积率D.宗地的开发成本E.宗地的开发程度.对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。A.楼面地价一定大于土地单价B.楼面地价一定小于土地单价C.楼面地价可以等于土地单价D.楼面地价可以小于土地单价E.楼面地价可以大于土地单价.影响房地产价格的一般因素包括（）。A.房地产价格政策B.城市发展战略C.国民经济发展状况D.社会发展状况E.物价水平.土地的价格（）。A.是地租的资本化.是由土地的生产成本决定的C.具有个别性D.是土地权益价格E.是由土地的效用决定的.假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。A.专业费用B.投资利息C.地价D.建筑费用E.税费.房地分估主要是针对（）进行的。A.地用性质不合理的房地产B.新开发的房地产C.占地面积不合理的房地产D.工业用房地产E.特殊用途房地产10.评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（）。A.重置成本B.功能性贬值C.经济性贬值D.清算价格E.实体性贬值三、判断题.建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。.由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。.用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。.在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。.标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。.运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。.构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。.运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。.在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。.正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。四、计算题.待估对象为•新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行•年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该地产的市场价值。.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%,如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？

要求：(1)按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算:(2)写出计算过程；(3)写出正确结论。.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2万元49万元43.5万元单价1500元/rn21400元/m31450元/m4交易H期1996.101996.121997.11997.5面积168m2350m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施兀备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下条件：(1)交易情况正常；(2)1996年以来，土地价格每月上涨1%。(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。(5)折现率为8%。4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。5.某路线价区段，标准深度为16〜18米，路线价为1200元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为15米，临街最深为20米，具体1吉况和该路线价区临街地深度:指数见下表临街深度(m)4。＜816。＜18418深度指数(%)13012512011010040试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。6.某建筑项目需建筑混合结构仓库1000平方米，建筑工程总预算造价为400000元，设备安装工程预算为90000元。评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主体结构工程完成了30%,设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成(见下表)对在建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价格。部位名称建筑结构类型混合结构现浇框架结构预制装配结构基础工程131525结构工程606055装饰工程272520第五章习题参考答案一、单项选择题1.B(万元)解题思路:(万元)2.C解题思路：运用土地残余法公式£=g一其中L=2000,a=450,B=3000,F=10%,d=0,求得勺=7.5%C解题思路：127x25%+142x40%+151x35%=141.4(万元)B解题思路:180x(500/165)+150x(1000/120)=1795.45(万元)B解题思路：80x(l+3%)x(l+2%)x(l+3%)=86.57(万元)C解题思路：15%+50%x60%=45%B解题思路：房地产全年净收益=12x3000-8000=28000（元）；土地净收益=1200x200x8%=19200（元）建筑物年纯收益=28000-19200=8800（元）B解题思路：3000/2=1500（元/平方米）A解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）一…叱］=皿评估价值= 10* （万元）C解题思路：70/（8%/％尸1000（万元）二、多项选择题1.ABC2.BCD3.AD4.ABCE5.CDE6.ABCDE7.ACDE8.ACD9.ACE10.BCE三、判断题1.错2.错3.错4.错5.错6.错7.错8.对9.对10.错四、计算题1.解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000+667=75元/平方米其他费用：30000+667=45元/平方米土地开发费用：150,000,000-1,000,000=150元/平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150=270元/平方米（2）计算利息：第一期利息：270x3/4x10%x2x0.5=20.25（元）第二期利息:270x1/4x9%x1x0.5=3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注:由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年，利率10%,该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润:270x10%=27（元）（4）计算土地成本:270+23.29+27=320.29（元/平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29X（1+10%）=352.32（元/平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米，近似等于每平方米352元。•解：（1）计算公式为：/>=—+-1 1 £。*寸小+旷］（U/rd（2）计算过程:前五年的租金收益分别为：Rl=8（万元）R2=8x（l+2%）=8.16（万元）R3=8x（l+2%）2=8.32（万元）R4=8x（l+2%）3=8.49（万元）R5=8x（l+2%）4=8.66（万元）后五年的租金收益均为：R=15（万元）折现率为：r=10%（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）.解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04（注：由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准H1997年5月地价共上涨了7%：交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%.）（3）进行区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）：交易实例A及C使用年限修正系数=[1一1/（1+8%）30]-[1—1/（1+8%）35]=0.9659交易实例A的个别修正系数=1.03x0.9659=0.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数=1.03x0.9659=0.995（5）计算待估土地初步价格。A=1500x1x1,07x1xo.995=1597（元/平方米）6=1400x1x1.05x1.163x1.03=1761（元/平方米）C=1400x1x1,04x1.075x0.995=1613（元/平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米）待估地块总价评估值=1657x600=994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。.解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价:楼价=2000x2.5x9000=45,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费=3000x2000x2.5=15,000,000（元）专业费=建筑费x10%=15,000,000x10%=1,500,000（元）（4）计算销售费用和税费销售费用=45,000,000x2.5%=1,125,000（元）销售税费=45,000,000x6.5%=2,925,000（元）（5）计算利润利润=（地价+建筑费+专业费）xl0%=（地价+16,500,000）xio%（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）计算利息利息=地价x[（1+6%）2-1]+（15,000,000+1,500,000）x[（1+6%）1-1]=0.1236x地价+990,000（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1x地价-1,650,000—0.1236'地价一9,900,000地价=21,810,000/1.2236=17,824,452（元）（8）评估结果单位地价=17,824,452/2000=8912（元/平方米）楼面价格=8912/2.5=3565（元/平方米）.解：根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价X深度指数X宗地面积根据上述所给的数据资料带入公式：待估宗地总价=1200x100%x15x18+1200x40%x2x15=338400（元）.解：由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。（1）在建工程完工程度=13%+30%、60%=31%（2）在建工程评估值=400000x31%=124000（元）第六章流动资产评估一、单项选择题.流动资产根据形态的不同，可分为货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资。根据其变现快慢的排序是（）。A.可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资B.货币形态的流动资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产C.货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产、生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资D.生产加工过程中的在制品及准备耗用的物资、货币形态的流动资产、可在短期内出售的存货和近期可变现的债权性资产.企业的应收账款评估值的一般计算公式为（）。A.应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失B.应收账款账面值C.应收账款账面值-已确定坏账损失D.应收账款账面值-预计坏账损失.在采用市场法评估产成品及库存商品时，其中工业企业的产成品评估一般以（）为依据。A.卖出价B.买入价C.中间价D.成本价.企业持有一张期限为一年的票据，本金为40万元，月息率为1%,截止评估基准日，离到期日还有两个半月，则该应收票据的评估值为（）。43.8万元40万元48万元D.以上答案都不对.与其他长期资产不同的是，评估流动资产时无需考虑资产的（）因素。A.功能性贬值B.经济性贬值C.实体性贬值D.功能性贬值和实体性贬值.对某企业的应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前五年的有关数据可知，前五年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的催讨成本为0.3万元，则企业应收账款评估值为（）。180000元352800元342000元339000元7.某企业有一期限为10个月的票据，本金为50万元，月利息率为10%,截止评估基准日离付款期尚差三个半月的时间，则该票据的评估值为（）。532500元500000元517500元D.以上答案都不对8.某被评估企业截止评估基准日止，经核实后的应收账款余额为1