专题分析报告

城南BL10-8-63-12地块

专题分析报告一．地块基本信息宗地编号宗地位置竞得人面积（平方米）BL10-8-63-12太白北路以东，南二环以北西何家村西安毅达房地产开发有限公司30967.6用途容积率成交价（万元）挂牌时间开竣工时间居住不大于4.45741402011年1月27日至2011年2月16日2011.12.16—2014.12.16SWOT分析优势：1、二环内，紧邻城墙，地理位置优越；2、周边商业、医疗、教育等配套齐全；3、紧临二环以及市政主干道，交通便利。4、项目处于市级商业圈内，可以充分分享成熟商圈的人流和影响力；劣势：1、城改房，证件不全；2、容积率和建筑面积的严格限制。机会：1、距离即将全面运营的二号线以及规划的三号线、五号线均较近，可以吸引大批的刚需置业和投资客。威胁：1、本区域正在退出和酝酿的大小楼盘较多，目标客户源重叠，客户易被瓜分；2、政策的频频打压，使得消费者观望情绪更浓，增加了销售风险。

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四．项目定位友谊西路居住圈项目名称项目报价产品类型物业类别建筑类别占地面积建筑面积容积率绿化大话南门9000-10000元伽毛坯住宅高层40000^330000m62九锦台14000元伽毛坯住宅高层77539m?367598m3.8636.伊顿公馆12000元伽毛坯住宅高层57000^300000m56南门望城7800-8500元伽毛坯住宅高层/70000m83华豪丽晶7800元伽毛坯住宅高层53200m340000m5.84未来城10000元伽毛坯住宅商铺写字楼高层43000m200000m3.9732.西荷丰润园8500元伽毛坯住宅高层2133m32200m/中贸广场10000元伽毛坯、精装住宅高层///东泰城市之光7000-9000元伽毛坯住宅高层//6.413长安壹品8100-9300元伽毛坯住宅公寓商业高层21500m150000m5.964产品定位：地块太白北路以东，南一环以北西何家村，地处都市繁华地段，依靠独立无一的教育资源照动态城市之光等项目，做刚需住宅。价格定位：地块周边的一手项目目前可售3193套均价11277元/平方米。假设项目在一年后推出，结合格趋势，同时考虑到时间溢价和政策的影响，保守预计其届时售价约120目标客户群：销售对象锁定周边的学校、医院的职工和青睐本区域教育资源五．区域房地产市场分析随着持续未断的现代限购等调控政策，当前楼市形成了现有以政府、房地产开发商、消费者三者为主题的动态博弈局面。政府希望调控出现成效，房地产商则因为平横房价上行预期与畏惧调控影响两方面因素整体处于蛰伏状态，而消费者则普遍出现基于期待房价下行的观望心态。政府调控政策一脉相承，确实抑制了相当部分投资客户的购买行为，从而提高了作为资金密集型企业的房地产开发商的资金借贷难度与资金借贷成本。对于房地产开发商本身，其资金回笼压力大于正常情况下：对于消费者：楼盘的许可其拉长、开盘期咽喉，对于属于卖方市场的楼市来书，处于供需双方中弱势一方的消费者毋庸置疑将心生些许焦虑。从当前本区域楼市现状来看中小户型产品较为热销，中小户型虽然是广大消费者需求最大的一部分，但市场上大户型单位也具有一定的占有率，中小户型始终是该区域内需求的主要产品，从当前市场状况来看，当前在售楼盘供应主要集中于中小户型，由于房价的上涨，而市场的需求量缺依旧不减，区域的位置优势以及成熟的生活配套优势，使得不管是自住型需求还是投资性需求都对本区域楼盘较为青睐。六．区域展望芨谊西帑居住團05年房价走势西安房地产信息网数据研究中心统计的数据显示，友谊西