前期介入培训课件

物业管理前期介入

培训课件物业管理前期介入

培训课件什么叫物业前期介入？

是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受发展商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。什么叫物业前期介入？是指物业尚未建成和实施前前期介入最终目的

1、提高物业的开发质量；2、使物业能够保值、增值。前期介入最终目的

1、提高物业的开发质量；为什么需要前期介入？从营销理论方面分析从房地产开发的角度分析为什么需要前期介入？从营销理论方面分析从营销理论分析一、以生产为导向，这类企业专门注重生产，以完成一定量的生产任务为目标，而不注重产品的质量，形式化，也不注重产品的销售。在计划经济年代，大部分企业的经验导向都是这种形式。从营销理论分析一、以生产为导向，这类企业专门注重生产，以完二、以产品为导向，这类企业重视生产的产品，关注产品的质量、造型、款式等各个因素。这类企业的产品或很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，所以这类企业有一定的局限性。如果生产的产品有市场需求，在市场中会很有竞争力假如消费者对它的产品不咸兴趣，尽管产品很完美，在市场中也不能获胜，所以这类企业的经济效益很难确定。二、以产品为导向，这类企业重视生产的产品，关注产品的质量、造三、以销售为导向，这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售来获得利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力地销售给消费者。三、以销售为导向，这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来四、以营销为导向。这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标。通过市场细分，确定市场目标；按照目标市场的需求，确定整体营销策略（产品策略、价格策略、分销策略）.使用户满足来实现企业的利润。四、以营销为导向。这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经

由上可知营销为主导的经营导向是比较科学和先进的，被证明是有效的。只有考虑到用户的实际需要，才能有市场需求，再结合企业的实际情况，这样才能制定出的企业战略才有实际价值，并且易于在日后经营中得到贯彻和落实。由上可知营销为主导的经营导向是比较科学和先进在房地产开发过程中，怎样有效地考虑业主的需求？

物业公司拥有专业的人员，对各项物业的优点了如指掌，而且在物业管理方面也与使用者有密切的联系，因此对使用者所需要的物业特点很清楚，并且不断地与使用者保持知期的联系貤熟悉使用者对物业需求的变化。所以，物业公司可以比较集中地反应使用者的需求。在房地产开发过程中，怎样有效地考虑业主的需求？从房地产开发的角度分析前期介入是房地产开发的进一步完善

前期介入规划设计项目施工消费者的使用物业管理从房地产开发的角度分析前期介入是房地产开发的进一步完善前期介物业管理前期介入的作用提高物业的质量，促进其销售，使开发商的利益得到保证。产品质量的提高，使用者的权益得到更加充分的保证。产品质量的提高，有利于物业公司以后的管理。物业管理前期介入的作用提高物业的质量，促进其销售，使开发商的物业管理前期介入的阶段划分物业管理在物业建设与使用中按时间顺序化分为：房地产项目的立项阶段（可行性研究阶段）规划设计阶段项目建设阶段竣工验收阶段销售(前期介入的时机越早越好，因为返工必然会增加成本，延误工期。)物业管理前期介入的阶段划分物业管理在物业建设与使用中按时间房地产项目的立项阶段1．向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。2．主要工作内容:根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式；（1）全权管理：由我们负责整个物业的运作，发展商有监督控制的权力；

（2）授权管理：客户可选择保留管理及财务管理权，但委托我们对其余部分的管理运作提供服务。（3）共同管理：客户可选择合作组织管理队伍，共同管理物业。（4）驻场顾问管理：派驻资深物业人员担任项目物业管理的负责人，其余员工与物业管理公司签订劳动合同；（5）顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照，发展商定期召开会议；定期检查，现场指导及培训，定期呈送项目改善报告。（6）物业管理策划：发展商自行组建物业管理公司、后期物业管理、小区识别系统设计提供合理和可行性方案.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；房地产项目的立项阶段1．向物业建设单位及其聘请的专业机构提供根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；3．注意事项在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本；物业管理的模式要和业主的生活水准、文化需求相一致；要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才。3．注意事项规划设计阶段1．介入形式:

参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业管理企业应站在潜在业主的角度上看待和分析问题。规划设计阶段1．介入形式:一是通过优化设计或在使用维护等角度上对设计方案进行调整，使物业建设单位项目在总体上更能满足购房者的需求，从而对促进项目的成功运作有利，降低了开发风险；二是设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，从而为物业建设单位节约资金；三是分期开发的物业项目，对公用配套设施、设备和环境能更好地协调，可以使各分期之间顺利过渡。

一是通过优化设计或在使用维护等角度上对设计方案进行调整，使物2.主要工作内容：室内配置对总体设计安保布局消防布局交通布局环境配置供电系统给排水系统消防系统电梯系统中央空调系统智能化系统节能减排2.主要工作内容：室内配置

室内空调机位设置合理空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。室内配置

室内空调机位设置合理对总体设计周边情况、房屋风格、泳池会所园林景观对总体设计周边情况、安保布局

便于安保管理区域分割，消除管理死角。便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。安保布局

便于安保管理区域分割，消除管理死角。消防布局

消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。消防布局

消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消交通布局各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。(既在小区内出入口制减速墩)机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。交通布局各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于环境配置

总体上要自然和谐道路与绿化的协调宜人性需要注意休闲区域的营造植物的选择既要有新意又不能给卫生带来影响垃圾站的配置环境配置

总体上要自然和谐设备配置

供电系统给排水系统消防系统电梯系统中央空调系统智能化系统设备配置

供电系统节能减排

用电方面用水方面建筑节能太阳能的利用节能减排

用电方面3．注意事项：在此阶段提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性；一定站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来；所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。3．注意事项：建设阶段1．介入形式：此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

建设阶段1．介入形式：2．主要工作内容：就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案;

配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。2．主要工作内容：3．注意事项：在此阶段介入的物业管理企业是站在发展商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理企业并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法；

要特别强调记录的作用，这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面的重要作用是：当有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。3．注意事项：竣工验收承建单位在向建设单位办理工程竣工交付手续时，需由建设单位专门组织验收委员会对项目（工程）进行查验，在认为工程合格后接受手续。

跟踪验收过程收集资料记录竣工验收承建单位在向建设单位办理销售阶段介入形式此阶段物业管理企业介入的形式多种多样，物业管理企业派出的人员及投入的力度都较大。销售阶段介入形式此阶段物业管理企2．主要工作内容：销售前销售中销售后2．主要工作内容：销售前：物业管理整体策划落实成完整、详细的物业管理方案及实施进度表；确定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定、房屋公共场地及场所的管理规定；明确各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；起草并确定《前期物业管理协议》；对物业管理在销售中的活动进行计划与安排；根据实际情况采取公开招标的方式确定前期物业管理企业。

销售前：销售中：派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，一方面使购房者对物业管理有较具体的了解，另一面也可以了解并统计分析潜在业主对物业管理的要求、意见等；可以印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化；已确定的前期物业管理企业可以采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；督促物业建设单位与业主签订《前期物业管理协议》；销售中：销售后：

将前期全部物业管理早期介入的资料、记录、方案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业管理企业，如果早期介入与前期管理是一家企业，也应整理资料后准备成立管理处，并进行接管验收的前期准备工作。在此期间的竣工验收、早期介入及前期管理企业都应参加。销售后：

将前期全部物业管理早期介入的资料、记录、方案等注意事项：有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是、根据物业管理的整体策划和方案来进行，为了销售而夸大其辞，乱承诺无论对物业管理企业还是物业建设单位都是不智之举。售楼阶段对物业管理所作的承诺以及咨询期间大多数业主反映和关注的物业管理服务，应作为对前期物业管理的基本要求，一定要达到。另外还应注意，对公共制度和公共秩序的规定也应建立在以现实的收费情况下物业管理所能达到的服务水准的基础之上。避免由于对业主要求过高，而产生物业管理企业的管理水平和管理措施跟不上的情况。

注意事项：在销售过程中对未来物业管理企业的宣传以及未来物业管理所带来的生活方式，具有很多的表现手段和操作手法。尺度把握准确，方法适用得当，会给销_售工作以很大的促进，给物业建设单位带来丰厚的回报。

销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用，在此阶段之后，物业管理的早期介入将逐渐向前期物业管理过渡。因此，该阶段的工作效果既是对前期工作(特别是物业管理总体策划)效果的验证，也会对今后的物业管理活动产生深刻的影响，故应认真对待，足够重视。前期介入培训课件在销售过程中对未来物业管理企业的宣传以及未来物业管理所带来的生活方式，具有很多的表现手段和操作手法。尺度把握准确，方法适用得当，会给销_售工作以很大的促进，给物业建设单位带来丰厚的回报。

销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用，在此阶段之后，物业管理的早期介入将逐渐向前期物业管理过渡。因此，该阶段的工作效果既是对前期工作(特别是物业管理总体策划)效果的验证，也会对今后的物业管理活动产生深刻的影响，故应认真对待，足够重视。前期介入培训课件THANKYOUTHANKYOU物业管理前期介入

培训课件物业管理前期介入

培训课件什么叫物业前期介入？

是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受发展商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。什么叫物业前期介入？是指物业尚未建成和实施前前期介入最终目的

1、提高物业的开发质量；2、使物业能够保值、增值。前期介入最终目的

1、提高物业的开发质量；为什么需要前期介入？从营销理论方面分析从房地产开发的角度分析为什么需要前期介入？从营销理论方面分析从营销理论分析一、以生产为导向，这类企业专门注重生产，以完成一定量的生产任务为目标，而不注重产品的质量，形式化，也不注重产品的销售。在计划经济年代，大部分企业的经验导向都是这种形式。从营销理论分析一、以生产为导向，这类企业专门注重生产，以完二、以产品为导向，这类企业重视生产的产品，关注产品的质量、造型、款式等各个因素。这类企业的产品或很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，所以这类企业有一定的局限性。如果生产的产品有市场需求，在市场中会很有竞争力假如消费者对它的产品不咸兴趣，尽管产品很完美，在市场中也不能获胜，所以这类企业的经济效益很难确定。二、以产品为导向，这类企业重视生产的产品，关注产品的质量、造三、以销售为导向，这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售来获得利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力地销售给消费者。三、以销售为导向，这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来四、以营销为导向。这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标。通过市场细分，确定市场目标；按照目标市场的需求，确定整体营销策略（产品策略、价格策略、分销策略）.使用户满足来实现企业的利润。四、以营销为导向。这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经

由上可知营销为主导的经营导向是比较科学和先进的，被证明是有效的。只有考虑到用户的实际需要，才能有市场需求，再结合企业的实际情况，这样才能制定出的企业战略才有实际价值，并且易于在日后经营中得到贯彻和落实。由上可知营销为主导的经营导向是比较科学和先进在房地产开发过程中，怎样有效地考虑业主的需求？

物业公司拥有专业的人员，对各项物业的优点了如指掌，而且在物业管理方面也与使用者有密切的联系，因此对使用者所需要的物业特点很清楚，并且不断地与使用者保持知期的联系貤熟悉使用者对物业需求的变化。所以，物业公司可以比较集中地反应使用者的需求。在房地产开发过程中，怎样有效地考虑业主的需求？从房地产开发的角度分析前期介入是房地产开发的进一步完善

前期介入规划设计项目施工消费者的使用物业管理从房地产开发的角度分析前期介入是房地产开发的进一步完善前期介物业管理前期介入的作用提高物业的质量，促进其销售，使开发商的利益得到保证。产品质量的提高，使用者的权益得到更加充分的保证。产品质量的提高，有利于物业公司以后的管理。物业管理前期介入的作用提高物业的质量，促进其销售，使开发商的物业管理前期介入的阶段划分物业管理在物业建设与使用中按时间顺序化分为：房地产项目的立项阶段（可行性研究阶段）规划设计阶段项目建设阶段竣工验收阶段销售(前期介入的时机越早越好，因为返工必然会增加成本，延误工期。)物业管理前期介入的阶段划分物业管理在物业建设与使用中按时间房地产项目的立项阶段1．向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。2．主要工作内容:根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式；（1）全权管理：由我们负责整个物业的运作，发展商有监督控制的权力；

（2）授权管理：客户可选择保留管理及财务管理权，但委托我们对其余部分的管理运作提供服务。（3）共同管理：客户可选择合作组织管理队伍，共同管理物业。（4）驻场顾问管理：派驻资深物业人员担任项目物业管理的负责人，其余员工与物业管理公司签订劳动合同；（5）顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照，发展商定期召开会议；定期检查，现场指导及培训，定期呈送项目改善报告。（6）物业管理策划：发展商自行组建物业管理公司、后期物业管理、小区识别系统设计提供合理和可行性方案.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；房地产项目的立项阶段1．向物业建设单位及其聘请的专业机构提供根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；3．注意事项在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本；物业管理的模式要和业主的生活水准、文化需求相一致；要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才。3．注意事项规划设计阶段1．介入形式:

参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业管理企业应站在潜在业主的角度上看待和分析问题。规划设计阶段1．介入形式:一是通过优化设计或在使用维护等角度上对设计方案进行调整，使物业建设单位项目在总体上更能满足购房者的需求，从而对促进项目的成功运作有利，降低了开发风险；二是设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，从而为物业建设单位节约资金；三是分期开发的物业项目，对公用配套设施、设备和环境能更好地协调，可以使各分期之间顺利过渡。

一是通过优化设计或在使用维护等角度上对设计方案进行调整，使物2.主要工作内容：室内配置对总体设计安保布局消防布局交通布局环境配置供电系统给排水系统消防系统电梯系统中央空调系统智能化系统节能减排2.主要工作内容：室内配置

室内空调机位设置合理空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。室内配置

室内空调机位设置合理对总体设计周边情况、房屋风格、泳池会所园林景观对总体设计周边情况、安保布局

便于安保管理区域分割，消除管理死角。便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。安保布局

便于安保管理区域分割，消除管理死角。消防布局

消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。消防布局

消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消交通布局各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。(既在小区内出入口制减速墩)机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。交通布局各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于环境配置

总体上要自然和谐道路与绿化的协调宜人性需要注意休闲区域的营造植物的选择既要有新意又不能给卫生带来影响垃圾站的配置环境配置

总体上要自然和谐设备配置

供电系统给排水系统消防系统电梯系统中央空调系统智能化系统设备配置

供电系统节能减排

用电方面用水方面建筑节能太阳能的利用节能减排

用电方面3．注意事项：在此阶段提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性；一定站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来；所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。3．注意事项：建设阶段1．介入形式：此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

建设阶段1．介入形式：2．主要工作内容：就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案;

配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。2．主要工作内容：3．注意事项：在此阶段介入的物业管理企业是站在发展商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理企业并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法；

要特别强调记录的作用，这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面的重要作用是：当有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。3．注意事项：竣工验收承建单位在向建设单位办理工程竣工交付手续时，需由建设单位专门组织验收委员会对项目（工程）进行查验，在认为工程合格后接受手续。

跟踪验收过程收集资料记录竣工验收承建单位在向建设单位办理销售阶段介入形式此阶段物业管理企业介入的形式多种多样，物业管理企业派出的人员及投入的力度都较大。销售阶段介入形式此阶段物业管理企2．主要工作内容：销售前销售中销售后2．主要工作内容：销售前：物业管理整体策划落实成完整、详细的物业管理方案及实施进度表；确定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定、房屋公共场地及场所的管理规定；明确各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；起草并确定《前期物业管理协议》；对物业管理在销售中的活动进行计划与安排；根据实际情况采取公开招标的方式确定前期物业管理企业。

销售前：销售中：派出现场咨询人员，在售