某房地产发展股份有限公司项目开发业务管理办法

项目开发业务管理办法提 纲一、市场拓展1、土地信息获取 （第四条，N天）2、投资意向前期市场调研 （第五条，15天）3、意向土地持续跟踪 （第六条，45天）4、土地公告及竞买 （第七条，21天）二、营销策划1、项目可研前期市场调研 （第八条，15天）2、土地购置前期深度市场调研 （第九条，15天）3、项目启动前期市场深度研究 （第十条，30天）4、项目亮相前准备 （第十一条，192天）5、项目亮相 （第十二条，60天）6、项目公开期 （第十三条，30天）7、项目开盘销售 （第十四条，15天）8、项目日常销售 （第十五条，N天）9、项目清盘 （第十六条，90天）三、工程建设（一）建筑安装工程1、规划方案设计及内部审批 （第十七～二十一条，100天）2、项目规划方案政府报批 （第二十二～二十四条，62天）3、单体工程设计 （第二十五～二十七条，43天）4、单体工程预算与招投标 （第二十八～三十条，102天）5、单体工程施工 （第三十一～三十四条，N天）6、单体工程竣工、验收、备案、交房 （第三十五～四十二条，N天）（二）市政配套与园林景观工程1、市政配套与园林景观方案设计 （第四十三～四十六条，N天）2、施工图设计 （第四十七～四十九条，N天）3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标 （第五十～五十二条，N天）4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收 （第五十三～五十四条，N天）四、物业管理1、物业招标 （第五十五条，N天）2、单体工程施工 （第五十六～五十七条，N天）3、接管验收、入住准备 （第五十八～五十九条，N天）4、前期物业管理服务 （第六十～六十一条，N天）总 论第一条制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。第二条项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”“营销策划”“工程建设”“物业管理”事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。第三条本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目间节点详见《AA相关工作。第一章市场拓展第四条土地信息获取一、开始条件：发展部（分子公司开发部）设立限决定府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。四、所涉单位：发展部、分子公司开发部五、工作事项：公司发展部、分子公司开发部：1、信息获取渠道建设（特别注重与主管领导关系的建立；（（权中心、清算中心、拍卖行等）的建立。2、土地信息获取政府职能部门拟出让土地其他开发商拟转让或寻求合作其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上市运作政府拟出让土地土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况、土地规划限（度、限高等、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、等）以及土地交付使用条件。发周期和项目启动所需资金投入。根据①“平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短。当地块项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（别是主管土地上市工作的相关领导（排最宜于公司资金安排，提高土地竞买人资质要求（国家一级开发资质）和履约保证金等。其他开发商拟转让或寻求合作与合作方取得联系，达成初步合作意向，并详细了解拟（（容积率、建筑密度、建筑限高等、合作方初步拟定土地价（土地转让价或合作开发折价、以及土地开发转让资金支付方式。规划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。项目现金流以及项目启动所需资金投入。根据①（含合作开发。当①中的初步判断项目适合公司开发（含合作开发）一方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉等，大市场调研力度，为项目后期开发提供有效支持（特指项目转让。沟通，制定谈判技巧策略，最终达成项目合作。第五条 投资意向前期市场调一、开始条件：土地信息的获取二、标准时限：15天三、工作成果：土地初步判断四、所涉单位：发展部、分子公司开发部、工程部五、工作事项：（一）发展部、分子公司开发部：1、地块现场踏勘对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。2、了解地块周边配套况。3、了解地块区域未来规划详细了解地块所属区域的未来3—5年的规划，并分析区域未来规划对项目以后开发的影响和支撑作用。4、项目成本初步测算了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况。5、当地房地产市场状况期安排。6、获取地块现状图（四至电子文件，提供给前期规划部（二）工程管理部1、建筑行业调研（10天，土地信息获取后开始执行）（技术水平、产品质量、信誉等、各种结构建筑（砖混、框架、剪力墙等的建安成本、建筑材料（钢筋、水泥、砂石料等价格水平。2、工程成本初算（5天，上一项工作完成后开始执行）的工程建设成本。第六条 意向土地持续跟踪一、开始条件：投资意向前期市场调研完成二、标准时限：应大于45天，投资意向前期市场调研完成后开始执行,土地公告发布前完成。目投资决策程部、营销策划部、前期规划部五、工作事项（一）发展部、分子公司开发部1、土地初步判断并出具详细结果（5天，投资意向前期市场调研完成后开始执行）宗地详细情况项目主要经济技术指标分析等划等信息。潜在竞争对手的初步了解。2、草拟项目投资意向书（项目投资意向书模板见附件一）（10天，土地初步判断完成后开始执行）宏观市场基本情况（争程度；微观环境（位置优势、价格水平；项目初步经济测算分析；项目投资的理由和项目前景分析；项目主要障碍和基本风险分析；项目立项前期费用等。3、向战略委员会提交项目投资意向书草案。4、如项目立项，进行区域市场深度调研。（10天）5、在调研的基础上，草拟项目可行性研究报告（可行性研究报告模板见附件二（15天内完成）展前景等分析。产品分析、市场竞争分析等。在城市地理位置分析。目定位、客户定位、产品定位等。拟定项目开发进度计划（度计划。项目经济指标测算：成本利润测算（针对多个方案进行项目资金来源与支出分析（包括付款计划）等。6、向战略委员会提交项目可行性研究报告草案。7、如项目获准投资，准备项目土地竞买。（二）战略委员会1、项目投资审批项目投资意向书的审批（即是项目投资立项审批天，收到发展部提交项目投资意向书后执行）项目可行性研究（项目投资审批（15展部提交项目可研报告后执行）（三）工程管理部1、提供涉及项目工程类的成本基础数据（5天，投资意向前期市场调研完成后开始执行）2、协助发展部（分子公司开发部）对多套项目规划方案进行精确的成本测算（10天，项目投资立项确定后开始执行）3、根据项目地块现状和开工条件，协助发展部（分子公司开发部（5（四）营销策划部1、市场分析（10天，项目投资立项批准后开始执行）产品、市场分析等进行分析。2、项目可研定位（5天，上一项工作完成后开始执行）部（分子公司开发部）完成项目定位、客户定位和产品定位。3、根据项目地块现状和市场因素，协助发展部（分子公司开发部）（5天，与上一项工作同步进行）（五）前期规划部1、协助发展部（分子公司开发部）区域市场深度调研。2、规划方案及规划方案数据提供（项目投资立项确定后5天之内完成）项目的多套草规套、地下等规划建筑面积。第七条 土地公告及竞买一、开始条件：土地公告2130天（买成交确认书。期规划部、财务部、综合办公室五、工作事项：（一）发展部、分子公司开发部1、土地竞买准备（20天，土地公告阶段）（18成）地竞买价格上限和土地竞买出价战略战术。员会确定地价上限的经济测算。2、竞争对手分析（20天，土地公告阶段完成）会关系资源和竞买目的。3（经济利益等，力争劝其放弃。4、土地获取（拍卖为1天，挂牌为10天）料等。现场竞价（拍卖、挂牌。获得土地，签订土地竞买成交确认书。（二）战略委员会土地竞买准备（20天，土地公告阶段）出价战略战术。限；（三）前期规划部提供项目方案标（限于招标项目。（四）财务部纳事项。（五）综合办公室评审土地出让合同条款。第二章 营销策划第八条 项目可研前期市场调研阶段（15天一、开始条件：项目投资立项确定后二、标准时限：15天三、工作成果：项目可研前期市场调研报告四、所涉单位：营销策划部、分子公司营销中心、资产经营部五、工作事项（一）营销策划部、分子公司营销中心1、区域市场调研（10天，项目投资立项批准后开始执行项目所在区域市场总体供求状况，周边竞争性楼盘调查。2、市场分析（5天，上一项工作完成后开始执行）对项目地块周边及辐射范围内的客户、产品、市场竞争等进行分析，协助发展部对项目做地块可行性研究。3、项目定位（5天，与上一项工作同步进行）展部对项目地块进行可行性研究。4、协助拟定开发进度计划（5天，与上一项工作同步进行）根据项目地块现状和市场因素，协助发展部（分子公司开发部）拟定开发节奏。（二）资产经营部区域市场调研（10天，项目投资立项批准后开始执行）项目所在商圈或临近商圈现状调研和同期操作商业地产项目调研。第九条 土地购置前期深度市场调研（准后）（15天）三、工作成果：市场深度调研报告四、所涉单位：营销策划部、发展部、分子公司开发部五、工作事项（一）营销策划部1、区域房地产市场基本状况调研客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析等方面。2、区域基础配套现状调研他配套等。3、项目区域市场需求问卷调研（市场调研问卷模板参考附件三）区域市场需求调研问卷一般从如下三个方面进行设计：需求意向：需求区域、单价、总款等能格局、产品配套等家庭收入、置业目的、居住区域等4、出具市场调研统计数据与市场调研报告（市场调研报告模板参考附件四）调研目的和内容的说明；调研方法说明；调研数据统计与分析；项目初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议；（二）发展部协助进行土地购置前期市场深度调研第十条 项目启动前期市场深度研究（30天一、开始条件：土地取得后二、标准时限：30天。三、工作成果：项目定位报告、项目建议书期规划部、发展部、工程管理部五、工作事项：（一）营销策划部1、区域市场深度研究分析（30天，土地取得后开始执行）求状况和客户群特征等。区域市场价格及特征分析。区域市场典型个案分析。2、项目定位报告及项目建议书的拟定和上报（15天，土地取得后开始执行）①撰写项目定位报告（项目定位报告模板参考附件五。①撰写项目建议书（项目建议书模板参考附件六。项目建议书一般包括项目户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等方面。①向项目评审委员会提交项目定位报告和项目建议书。（二）资产经营部1、确定项目商业拟选的业态种类和数量（10天，土地取得后开始执行）发数量。2、协助完成项目商业部分业态选址与数量确定（三）项目评审委员会项目定位报告及项目建议书审批（15天）（四）前期规划部根据控规指标提供产品类型建议，并协助项目产品定位。（五）发展部1、协助营销策划部确定项目的市场、客户、产品、价格的基本定位。2、根据区域市场客户需求状况和热销产品分析，对产品设计提供建设性意见。（六）工程管理部建设性意见。第十一条 项目亮相前准备（192天一、开始条件：项目启动后二、标准时限：192天。三、工作成果：项目亮相阶段准备工作五、工作事项（一）分子公司营销部1、外部资源确定（60天，项目启动后开始执行）与确定。2、销售道具准备（192天，项目启动后执行）概念版房型手册（30天，项目亮相前完成）销售大厅（192天，项目启动后开始执行）挡、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示牌等。样板间（120天，项目公开认购前完成）沙盘及户型单体模型（90天，项目亮相前交付使用）制在销售案场的布置。印刷品设计制作(30开始执行)概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等。项目周边重要道路设置醒目指示系统（30前完成）3、项目联动工作准备（根据项目情况具体安排）分卖场设置（60天，项目亮相前完成）（项目亮相前完成）4、项目CIS体系拟定（30天，项目亮相前75天完成）项目案名、组团名称、核心推广理念、项目logo、VI及延展方案等。5、项目销售人员招聘、培训（90天，项目亮相前完成）①项目销售人员招聘、培训资料准备（60天，项目亮相前30天完成）①项目销售人员培训（30天，项目亮相前完成）6、项目整体营销推广方案（项目营销推广方案模板参考附件七）的拟定（15天，项目亮相前45天完成）7、项目亮相方案（项目亮相方案模板参考附件八）的拟定（15天，项目亮相之前30天开始执行）8、项目亮相前期铺垫宣传（30天，项目亮相前30天开始执行）以密集型企业、产品卖点和软文性广告等为主。9、项目亮相前期客户电话接待（30天，项目亮相前期铺垫期）开通项目销售电话（30天完成；接受电话咨询来电客户信息登记（九。（二）项目委员会1、项目方案、计划的审批项目开发时间计划审批（15后开始执行）CIS体系方案审批（15CIS后开始执行）项目营销推广方案审批（15后开始执行）项目亮相方案审批（15行）（三）项目部1、项目开发时间计划的拟定，并上报项目评审委员会（7天，项目启动后开始执行）2、项目周边重要道路设置醒目指示系统（30天，项目亮相前30天完成）3、项目联动工作准备（根据项目情况具体安排）（60天，项目亮相前完成）（项目亮相前完成）、沙盘方案和户型单体模型方案的选择参与沙盘方案及单体户型模型方案户型的选择。焦产品提出合理化建议。6、协助确定、制作各种印刷类销售道具。7、参与项目亮相方案讨论并对细化方案提出建议。（四）分子公司人力资源部1、项目销售人员招聘、培训等（90天，项目亮相前完成）2、销售人员招聘。（60天，项目亮相前30天完成）（进行）（30天，项目亮相前完成）（五）分子公司总工办1、协助项目推盘策略确定提供设计理念、产品卖点和专业设计人员支持。2、协助销售人员培训进度、入住时间、交工标准等培训。3、协助印刷品设计、制作工艺等相关方面资料。4、协助售楼处修建、装饰的施工。56提供项目整体规划方案和单体户型图。7、协助印刷品设计与制作行系统等设计方面资料。资料等。（六）资产经营部1、协助确定项目招商策略整合外部资源，根据项目需要制定项目招商策略。（七）分子公司财务部1、项目售楼处及样板间设立过程中提供资金支持。（八）综合办1、协助销售人员培训提供相关政策培训及统一口径的法律审查培训。2、协助印刷品设计、制作相关印刷文件的法律审批以及合同审批。3、协助看房车配备具体配备看房车以及安排司机。（九）营销策划部1、协助拟定项目营销推广方案，并提出评审意见。2、协助项目CIS系统方案的拟定，并提出评审意见。3、协助拟定项目亮相方案，并对亮相细化方案提出评审意见。4、对售楼处装饰及指引系统包装提出合理化建议。5、参与样板间户型选定，并对装饰及包装提出合理化建议。6、参与单体户型模型的选择。第十二条 项目亮相（60天）一、开始条件：项目亮相准备措施齐备二、标准时限：60天目开盘方案和价格体系拟定、销售道具和销售内部资料营销策划部、分子公司总工办、综合办、物业公司、财务部五、工作事项：（一）分子公司营销部1、项目亮相方案的执行项目亮相庆典活动新闻媒体信息发布媒体组合应用项目形象出街2、项目方案的拟定和上报项目开盘方案（项目开盘方案模板参考附件十）和上报（1515天开始执行）项目价格体系方案的拟定和上报（15公开认购前完成）3、意向客户信息统计与分析（项目开盘前30天完成）4、销售道具准备（60天，项目亮相后开始执行，项目公开认购前完成）（30天，项目亮相开始执行）（30）（3030后开始执行）售楼处内外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更换。（30天，项目亮相开始执行）（15前完成）（30天，项目亮相开始执行）5、销售内部资料及合同准备（45天，项目公开认购前完成）房型、房号和面积对照表。销控展牌和销控粘贴。销售合同、附加协议、房型附图和认购协议等。6、项目形象的提升及深化（60天，项目亮相开始执行）（30天，项目亮相开始执行）（30后开始执行）产品推介会或公开认购信息发布（30天，①后开始执行）（二）项目部1、项目亮相方案执行2、日常来电、来访客户的接待、信息登记（来访客户信息登记表模板参考附件十一）和后续跟踪（60天，项目亮相开始执行）3、售楼处内外展示道具的更换（30天，项目亮相开始执行）4、样板间及环境指示系统数据更新（15天，项目公开认购前完成）5、销售内部资料及合同准备（45天，项目公开认购前完成）（三）项目评审委员会项目开盘方案审批（15天，收到项目开盘方案后开始执行）（四）营销策划部1、协助项目亮相方案的执行。2、协助拟定项目开盘方案，并对项目开盘方案提供评审意见。3、协助拟定项目价格体系草案。4、对最终版房型手册、楼书、宣传海报、销售折页等的设计提供建议。5、评审销售合同、附加协议和认购协议条款。（五）分子公司总工办1、提供工程进度表、样板间环境图纸及技术支持。2、交工、交房标准的确定。（项目公开认购前完成）（六）综合办审查。（七）物业公司1、提供亮相庆典活动中保安、保洁等后勤人员支持。2、协助拟定购房须知和物业管理条例。（八）财务部1、协助确定外联单位2、确定按揭银行第十三条 项目公开期（30天）一、开始条件：产品推介会或产品公开认购开始二、标准时限：30天分子公司财务部（一）分子公司营销部1、项目产品推介会或项目公开认购执行（含公开认购信息持续发布（3030天开始执行）2、媒体组合策略应用（30天，项目开盘前30天执行）3、开盘信息告知（30天，项目开盘前30天执行）4（30项目开盘前完成。5（完成）6、开盘庆典活动筹备工作（10天，项目开盘前完成）庆典活动人员组织与安排庆典活动场地、道具的准备庆典活动告知途径的选择与应用7、制定客户转化流程标准。（10天，项目开盘前完成）（二）项目部1、项目产品推介会执行，或公开认购执行（含公开认购信息持续发布（3030天开始执行）2、项目公开期常规工作（30天，项目开盘前完成）日常来访来电客户接待和信息登记；认购客户信息登记（十二）和后续跟踪；3、开盘庆典活动筹备工作。（10天，项目开盘前完成）（三）项目评审委员会项目价格体系审批（15天，收到项目价格体系草案后开始执行。（四）分子公司财务部认购金收取第十四条项目开盘销售阶段（15天）一、开始条件：项目开盘准备工作完成二、标准时限：15天三、工作成果：项目开盘庆典活动客户转化工作执行公司财务部五、工作事项（一）分子公司营销部1、开盘庆典活动执行。2、协助项目部客户转化工作。（二）项目部1、项目开盘庆典活动具体组织与执行。2、协助项目开盘庆典活动告知途径媒介组合的应用。3、客户转化接待、回访、邀约客户，完成客户转协议与合同签定工作。（三）物业公司为项目开盘庆典活动提供保安、保洁等工作人员。（四）分子公司财务部在客户转协议与签定合同工作过程中定金或房款的收取。第十五条 项目日常销售阶一、开始条件：项目开盘后二、标准时限：（持续强销期、逐步降温销售期）作。财务部、营销策划部五、工作事项（一）分子公司营销部1、月度媒介宣传执行情况分析与效果评估，重新调整下一（32628制定完成。2（含促销户动重新调整下一阶段营销活动计划（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成。3、根据项目销售状况，对后期销售策略调整提供建议。4、对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨后期回款指标体系调整。5、销售分析及调整（析、产品分析（畅销产品、滞销产品的分析、关注竞争项目动态、销售策略性调整。6、价格监控与调整（销售状况待定。7、销售推广工作（据项目进展调整。活动部分：营销活动（含促销活动）（进展调整。8（30天为一个调研周期（（模板参考附件十三，并定期向总公司营销策划部提交月度市场（月度市场信息简报模板参考附件十四析简报（月度市场分项简报模板见附件十五。（二）项目部1（32628日之前制定完成。2、月度销售回款指标体系执行情况以及后期调整（3天，2628日之前制定完成。3、到访客户接待、销售成交工作（整个销售期间。4、参与探讨媒介宣传分析与效果评估，协助分子公司营销部调整媒介宣传计划。5、参与探讨营销活动分析与效果评估，协助分子公司营销部调整营销活动计划。6、为分子公司营销部进行客户分析，提供客户资料情况，并参与客户分析与探讨。7、结合掌握的与客群沟通情况，参与分子公司营销部进行产品分析与探讨。8、对分子公司的销售策略性调整提供建设性意见。9、对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨项目后期回款指标体系调整。10提供建议。1112销部评估营销活动对销售影响程度。（三）项目评审委员会促销方案的审批（15天，收到分子公司营销部提交促销方案。（四）财务部指标体系调整。（五）营销策划部司营销部的价格调整方案进行评审。第十六条 项目清盘阶段一、开始条件：项目竣工后180天二、标准时限：90天策划全程。四、所涉单位：分子公司营销部助部门、项目部（销售、营销策划部、分子公司总工办、营销策划部五、工作事项（一）分子公司营销部1、项目营销全程执行效果评估与总结产品策略、价格策略、推广策略、营销活动评估与总结。2、项目销售计划执行偏差评估与总结估等。（二）项目部（销售工作的总结。（三）分子公司总工办目工作。（四）营销策划部参与项目客户定位与实际客户偏差分析评估。第三章建筑安装工程第一节规划方案设计及内部审第十七条 项目规划方案设计（30天）一、开始条件：取得土地，项目启动后开始进行。二、标准时限：单体工程开工前第192天开始，开工前第162天完成，共30天。三、工作成果：完整的项目整体规划方案（交通分析等。四、所涉单位：项目部、规划研发部此项工作；公司规划研发部负责提供技术指导。第十八条 总规内部审批（20天）一、开始条件：项目规划方案设计完成后开始进行。二、标准时限：单体工程开工前第162天开始，开工前第142天完成。三、工作成果：项目评审委员会下达的正式文件，即正式的（批复稿。工程部、物业管理部、营销策划部报批图册，并报政府相关部门审批。第十九条 分批次户型报批（30天）一、开始条件：项目规划方案内部审批通过后进行。二、标准时限：单体工程开工前第142天开始，开工前第112天完成。批次组合户型批复文件。四、工作部门：项目部、项目委员会报批结束，项目评审委员会下发正式的分批次组合户型批复文第二十条 单体方案设计（17天）一、开始条件：分批次户型报批通过后进行。二、标准时限：单体工程开工前第112天开始，开工前第95天完成。三、工作成果：单体建筑方案，包括单体建筑平、立、剖面图及有代表性建筑的立面效果图。四、工作部门：项目部、设计公司、第二十一条 单规内部审批（3天）一、开始条件：单体方案设计完成后进行。二、标准时限：单体工程开工前第95天开始，开工前第92天完成。果图的批复文件。四、所涉单位：项目部、项目委员会、设计公司相关项目单体建筑方案进行审批，并出具审批意见。注：单体建筑方案内部审批通过之后，建筑/结构设计方案制作单体方案报批图册，并报政府相关部门审批。第二节 项目规划方案政府报第二十二条、修建性详规确定（30天）次户型报批之前开始进行。二、标准时限：单体工程开工前第142天开始，开工前第112天完成。三、工作成果：修建性详规确定。四、所涉单位：项目部、项目委员会、设计公司始意向总包单位考察和选择意向总包单位。第二十三条 办理建设用地规划许可证（20天）一、开始条件：项目规划方案完成，总规内部审批通过后，并经与政府相关部门充分沟通，修建性详规确定之后进行。二、标准时限：单体工程开工前第112天开始，开工前第92天完成。三、工作成果：获得建设用地规划许可证。四、所涉单位：项目部、项目委员会理完成建设用地规划许可证。第二十四条理建筑工程规划许可证（12天）办理完成建设用地规划许可证后进行。二、标准时限：单体工程开工前第92天开始，开工前第80天完成。三、工作成果：获得建筑工程规划许可证。四、所涉单位：项目部、项目委员会第三节 单体工程设计第二十五条 建筑/结构设计方案确定（12天）行。二、标准时限：单体工程开工前第92天开始，开工前第80天完成。三、工作成果：单体建筑/结构设计方案。四、所涉单位：项目部、设计公司计方提供必要的资料，并与之沟通，督促其按期完成建筑/结构设计方案的确定。第二十六条施工图设计（21天）一、开始条件：单体建筑/结构设计方案确定后，接到全部设计依据资料后进行。二、标准时限：单体工程开工前第80天开始，开工前第59天完成。四、所涉单位：项目部、设计公司按期完成全部施工图设计和出图工作。第二十七条 政府图审（10天）一、开始条件：施工图设计完毕，提交审图机构后进行。二、标准时限：单体工程开工前第59天开始，开工前第49天完成。三、工作成果：1、施工图审查通知书2、审图机构认可的施工图四、所涉单位：项目部、设计公司五、工作事项：项目部委托的设计公司负责通过政府图审，开发项目所属公司负责设计公司与政府审图机构之间的关系、进度协调。作蓝图提供给施工单位和公司预结算部用于预算编制。第四节 单体工程预算与招投标第二十八条 意向总包单位考察、选择（46天）11266天完成。三、工作成果：完成意向总包单位考察和选择。四、所涉单位：项目部、工程部、预结算部、采购部公司工程系统负责提供相关技术支持，或参与考察选择。第二十九条 内部招标（33天）第一款、内部招标方案确定/内部招标文件编制（7天）一、开始条件：意向总包单位考察、选择完毕后进行。二、标准时限：单体工程开工前第66天开始，开工前第59天完成。三、工作成果：内部招标文件发放。四、所涉单位：项目部、采购部、预结算部术指导。第二款、施工图预算编制（18天）5941天完成。三、工作成果：经与施工单位核准过的内部招标预算清单。四、所涉单位：项目部、工程造价公司、预结算部造价公司编制的标底预算进行审核。注：施工图预算编制过程中，由项目部组织进行图纸会审，并就相关图纸问题进行答疑。第三款、图纸会审（8天）一、开始条件：政府图审完毕，施工图预算编制开始10天后。二、标准时限：单体工程开工前第49天开始，开工前第41天完成。单，并形成会议纪要。四、所涉单位：项目部、预结算部、工程部织效果。第四款、确定目标价（2天）后进行。二、标准时限：单体工程开工前第41天开始，开工前第39天完成。三、工作成果：确定内部招标目标价。四、所涉单位：预结算部、采购部确定内部招标目标价。第五款、内部开标（6天）一、开始条件：内部招标目标价确定后进行。二、标准时限：单体工程开工前第39天开始，开工前第33天完成。三、工作成果：内部确定总包合作单位。四、所涉单位：预结算部、采购部内部确定总包合作单位。注：监理单位至少在开工前第49天前确定。第三十条 政府招标（31天）第一款、向政府主管部门提交招标资料（8天）核完毕后进行。二、标准时限：单体工程开工前第41天开始，开工前第33天完成。四、所涉单位：项目部、第二款、施工单位登记/发放招标文件（3天）一、开始条件：政府招标信息公开发布以后进行。二、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第30天完成。四、所涉单位：项目部项工作。第三款、政府开标（15天）一、开始条件：施工单位报名登记，领取招标文件后进行。二、标准时限：单体工程开工前第30天开始，开工前第15天完成。三、工作成果：政府开标完毕，确定中标单位。四、所涉单位：项目部项工作。第四款、开标结果公示（3天）二、标准时限：单体工程开工前第15天开始，开工前第12天完成。三、工作成果：中标通知书。四、所涉单位：项目部通知书，并督促施工单位做好合同准备工作。第五款、签订合同并备案（2天）一、开始条件：领取中标通知书后进行。二、标准时限：单体工程开工前第12天开始，开工前第10天完成。三、工作成果：签订用于备案的总包合同，并备案。四、所涉单位：项目部作。第五节 单体工程施工第三十一条 办理建设工程施工许可证（10天）关手续后进行。二、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。三、工作成果：取得政府部门颁发的建设工程施工许可证。四、所涉单位：分子公司开发部五、工作事项：分子公司开发部根据当地要求向政府主管部门递交相关开工手续，包括：1、工程登记表（原报建表）2、土地使用证书3、建设工程规划许可证4、现场具备施工条件的证明、房屋拆迁许可证和满足施工进度要求的拆迁进度证明（监理单位提供）5、经备案的施工合同和监理合同（副本）6、施工图设计审查合格书7、中标通知书8、经项目总监理工程师按规定审查签署的保证质量和安全措施的施工组织设计（方案）报审表9工程质量监督机构签发的质量监督备案表、《质量责任书》10、工程安全监督机构签发的安全监督备案表11、建设工程监理备案表12、年度投资计划和银行出具的资金到位证明13、消防设计审核意见书14、清欠办出具的建设单位未拖欠工程款的证明。第三十二条 设计交底（10天）前，办理施工许可证的同时进行。二、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。三、工作成果：设计交底会议纪要。四、所涉单位：项目部、设计公司并形成设计交底会议纪要。第三十三条 在工程开工前还要完成的其他工作第一款、三通一平一、开始条件：取得土地、项目启动后进行。二、标准时限：最晚单体工程开工前第10天完成。三、工作成果：完成项目开发用地的三通一平工作。四、所涉单位：项目部五、工作事项：项目部负责组织完成。第二款、地质勘察。始进行二、标准时限：单体工程开工前第112天开始，开工前第92天完成。三、工作成果：地质勘察报告。四、所涉单位：项目部五、工作事项：项目部负责组织完成。第三款、桩基队伍选择。一、开始条件：建筑/结构设计方案确定之后开始进行。二、标准时限：标准时限：单体工程开工前第80天开始，开工前第49天完成。三、工作成果：签订桩基工程专业发包合同。四、所涉单位：分子公司采购部、分子公司工程部五、工作事项：分子公司采购部负责签订合同及评审工作，分子公司工程部予以配合。第四款、桩基施工、检测。一、开始条件：政府图审后进行。二、标准时限：单体工程开工前第49天开始，开工前第1天完成。三、工作成果：桩基工程施工完毕，桩基检测合格。四、所涉单位：项目部组织验收。三十四条 单体工程施工一、开始条件：办理完成建筑工程施工许可证后进行。二、标准时限：（一N上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数；（二）7层－11层单体工程施工周期N为：150+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数；（三层－18N为：180+的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数；（四N210+上层数（不含阁楼层）×12（施工日历天数。（五）25层及以上单体工程（建筑高度100米以下）施工N240+单体工程的地上层数（不含阁楼层日历天数。（六18015060天开始进场安装，于单体竣工时安装完毕，并于单体竣工后15天内完成电梯检测验收，并获得政府主管部门颁发的合格证。（七）门窗工程：设主体施工完毕日期为K，则最迟于K日前55天开始铝合金门窗采购，并于K日前35天完成采购合（即K日装调试工作。注：上述门窗工程特指18层以下框架或框剪结构单体工程18层以上或高层施工中3060间的基础上确定。三、工作成果：单体竣工。四、所涉单位：项目部、分子公司采购部目部给予技术支持和监督施工。第六节 单体工程竣工、验收、备案、交第三十五条 单体工程竣工前调试（15天）一、开始条件：安装工程完成后开始。二、标准时限：单体工程竣工前第15天开始，单体工程竣工前第1天完成。文件。四、所涉单位：项目部五、工作事项：项目部负责督促施工单位组织完成。第三十六条 单体工程竣工验收（15天一、开始条件：单体竣工后进行。二、标准时限：单体工程竣工后15天内完成。四、所涉单位：项目部五、工作事项：项目部组织完成。第三十七条 办理竣工结算（85天一、开始条件：单体竣工后进行二、标准时限：单体工程竣工后开始，单体工程竣工后85天内完成。三、工作成果：完成工程最终结算报告。四、所涉单位：项目部、预结算部、造造价咨询公司第三十八条 单体工程的电梯、人防、电检、消防、节能环保、城建档案等各专业专项验收（85天）一、开始条件：单体竣工后进行二、标准时限：单体竣工后开始进行，单体竣工后85天完成。三、工作成果：取得各专业专项验收合格证明文件，包括：1：规划验收2：人防验收3:消防验收4:环保验收5教育验收6卫生验收7:市政验收8:城建档案9综合验收10:其他验收四、所涉单位：项目部、分子公司开发部第三十九条 单体工程竣工验收备案（7天一、开始条件：各专业专项验收完成后进行并且竣工结算完毕后，开始进行，交房前完成。三、工作成果：完成竣工备案。四、所涉单位：项目部、分子公司开发部五、工作事项：项目部、分子公司开发部协同办理。第四十条 内部质量验收（20天）一、开始条件：单体竣工验收后、移交物业前进行20三、工作成果：内部质量验收结果通报。四、所涉单位：项目部、物业公司、物管部、工程部工程部负责组织完成。第四十一条 移交物业第一款、单体工程移交（20天）一、开始条件：内部质量验收合格后开始进行二、标准时限：20天内完成三、工作成果：出具项目部与物业公司共同签认的移交单。四、所涉单位：物业公司、项目部成移交，物业公司进行接管。第二款、市政各专业、园林景观及其他配套工程移交（15天）1天开始二、标准时限：第15天完成。三、工作成果：出具项目部与物业公司共同签认的移交单。四、所涉单位：物业公司、项目部成移交，物业公司进行接管。第四十二条 办理业主入住手续一、开始条件：竣工备案完毕后开始进行二、标准时限：办理完竣工备案手续后20天内完成。三、工作成果：业主完成入住手续工程部工程部配合物业公司进行业主入住前的验收工作。第四章 市政配套与园林景观工程第一节市政配套工程与园林景观方案设计第四十三条 市政各专业、园林、可再生能源利用等方案咨询一、开始条件：取得土地、项目启动后，项目规划方案设计同时进行。二、标准时限：单体工程开工前第192天开始，开工前第142天完成（50天。议性方案。司工程部、规划研发部、工程部、物管部公司规划研发部、工程部、物管部负责提供技术支持。第四十四条 市政、园林、智能化、可再生能源利用等各专业的方案设计14292（50天。三、工作成果：取得各专业的初步设计方案。四、所涉单位：分子公司、规划研发部、工程部、物管部持。第四十五条市政、园林、智能化、可再生能源利用等各专业方案设计的综合、优化一、开始条件：市政、园林等各专业方案设计完成后进行。二、标准时限：单体工程开工前第92天开始，开工前第40（52天。案和管网综合设计图纸。四、所涉单位：分子公司、规划研发部、工程部、物管部及时进行反馈。第四十六条 市政、园林、智能化、可再生能源利用等各专业方案设计的评审、确定成后进行。二、标准时限：单体工程开工前第40天开始，开工前第1（40天。托书。物管部五、工作事项：开发项目所属公司负责组织相关合作单位，明确各专业施工图设计委托任务书；公司规划研发部、工程部、第二节市政配套工程与园林景观施工图设第四十七条 市政各专业施工图设计行。二、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天。三、工作成果：编制完成当期工程市政各专业施工图。四、所涉单位：分子公司、工程部、物管部五、工作事项：开发项目所属公司负责委托设计公司进行市合自身实践应验，参与施工图设计评审。第四十八条 园林景观施工图设计平面图、园林平面设计与竖向设计、等设计资料进行设计。二、标准时限：单体工程开工后第60天开始，开工后第104（45天。三、工作成果：编制完成当期工程园林景观施工图。四、所涉单位：分子公司、工程部、物管部合自身实践应验，参与施工图设计评审。第四十九条智能化、可再生能源利用等其他专业施工图设计一、开始条件：智能化、可再生能源利用等各专业设计方案经评审最终确定后，开始进行。30天开始，单体工程开80（50天。施工图纸。四、所涉单位：分子公司、工程部、物管部合自身实践应验，参与施工图设计评审。第三节 市政配套与园林景观工程预算编制与招投第五十条 市政各专业施工图预算编制（45天）一、开始条件：单体工程开工后第75天开始，二、标准时限：开工后第119天完成。三、工作成果：施工图预算四、所涉单位：项目部、造价咨询公司完成后按照公司内部流程进行审批。第五十一条园林景观施工图预算编制（45天）一、开始条件：单体工程开工后第105天开始，二、标准时限：开工后第149天完成。三、工作成果：施工图预算四、所涉单位：项目部、造价咨询公司完成后按照公司内部流程进行审批。第五十二条 市政配套及园林景观工程自行招投一、开始条件：预算编制完成后二、标准时限：1、市政各专业工程：（40天）1201592、园林景观工程：（40天）150189天完成。三、工作成果：施工图预算四、所涉单位：项目工程部、项目采购部五、工作事项：项目工程部与项目采购部完成以下工作：1、对意向施工单位的已建或在建工程进行考察并做出评价。2、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本3、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同评审。4、合同经评审后，签订施工合同。第四节 市政配套及园林景观工程施工与竣工验收第五十三条 当期项目市政各专业及园林景观工程施工天。要是关于正式用水、强电、热力的申请二、标准时限：（90天）1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。277整等工作。在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。三、工作成果：市政工程及园林景观工程竣工四、所涉单位：项目部五、工作事项：项目部监督指导施工单位完成工程施工。第五十四条 市政配套及园林景观工程竣工验收阶段二、标准时限：15天内调试验收完成。三、工作成果：市政各专业工程、园林景观工程竣工手续完成四、所涉单位：项目部五、工作事项：项目部组织完成。第五章 物业管第一节 物业招第五十五条 物业公司注册，选择物业管理企第一款 办理物业公司注册手续一、开始条件：项目施工图开始设计后进行二、标准时限：从施工图开始设计到单体施工开始前30天完成。续。四、所涉单位：物管部、分子公司五、工作事项：在此阶段，AA发展物业管理部指导并协助各地分公司办理以下事宜：1、进行市场调研，提请公司召开股东会议，确定成立物业2、办理工商注册手续，取得营业执照，15天内办理完毕。3、办理组织机构代码证，此项工作仅限于成立物业子公司，天内办理完毕。4、办理银行开户手续，取得银行开户许可证，2天内办理完毕。5、办理税务登记手续，包括国税和地税，取得税务登记证，天内办理完毕。6质审批手续，取得相应的资质证书。注：本项工作只限于公司新拓展项目的地区第二款 办理物业管理企业选择的手续一、开始条件：物业公司手续办理完毕后成。三、工作成果：进行物业管理企业的招标、投标。四、所涉单位：分子公司、物业公司、物管部五、工作事项：（一）分子公司：1、成立招标机构，确定自行招标或委托代理机构招标，2天办理完毕。2、拟订招标章程，招标文件，3天办理完毕。3、制定标底，5天办理完毕。4、向政府部门办理招标备案手续，可与发布招标公告同步进行。5、发布招标公告或投标邀请书，3天办理完毕。6、组织预备投标企业资格预审，2天办理完毕。7、发放招标文件，1天办理完毕。8、召开标前会议，确定开标、评标、定标的具体事宜，1天办理完毕。9、组织开标、评标、定标，7天办理完毕。注：AA发展所属物业公司协助分公司完成此项工作。（二）物业公司：1、成立投标小组，制定投标计划，1天办理完毕。2、收集招标物业资料，进行投标可行性分析，3天办理完毕。3、筹措投标资金，申请资质预审，5天办理完毕。4、获得招标文件，进行分析准备，1天办理完毕。5、考察物业现场和当地市场，3天办理完毕。6、制定物业管理服务方法、测算工作量，拟订资金计划，7天完成。7、进行标价测算和调整，2天完成。8、编制标书，4天完成。9、封送标书、办理投标保函，2天完成。10、参加招标现场会议，进行唱标、答辩，1天完成。（三）AA发展物业管理部：检查。的投标工作可以与招标同步进行，以节约时间。第二节 单体工程施第五十六条 签订物业管理委托合同一、开始条件：项目工程施工开始二、标准时限：单体施工开始后30天完成。四、所涉单位：分子公司、物业公司、物管部五、工作事项：1、分公司发送中标通知书，与物业公司进一步协商起草并投标档案。2、物业公司协助分公司编制《前期物业管理服务协议书》、《业主临时公