工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作（共83）

物业前期期介入工工程管理理知识内容概括括一、工程程人员在在物业管管理前期期介入阶阶段的主主要工作作内容二、前期期介入工工程师岗位职责责三、关于新建建楼盘前前期规划划设计的的一些意意见工程人员员在物业业管理前前期介入入阶段段主要工工作房地产E网一、对楼楼盘工程程建设的的参与参与什么么？目的的是什么么？什么么人员参参与？从物业管管理运作作的角度度对物业业的环境境布局、、功能规规划、楼楼宇设计计、材料料选用、、设备选选型、配配套设施施、管线线布置、、施工质质量、竣竣工验收收等多方方面提供供有益的的建设性性意见，，把好规规划设计计关、建建设配套套关、工工程质量量关和使使用功能能关，以以确保物物业的设设计和建建造质量量，为物物业投入入使用后后的物业业管理创创造条件件，这是是避免日日后物业业管理混混乱的前前提与基基础。参与人员员主要是是管理中中心负责责人和工工程技术术负责人人。二、参与与楼盘工工程建设设又可分分为三个个阶段。。房地产E网1、在规划划设计阶阶段介入入规划设计计是各功功能区能能否形成成完整、、舒适、、便利的的区域的的先天制制约因素素。同时时，设计计人员主主要是从从设计技技术角度度考虑问问题，往往往忽视视了以后后的管理理和使用用问题。。因此，物物业管理理人员在在规划设设计阶段段，从业业主或使使用人的的角度，，从物业业管理的的角度，，全面细细致地反反映物业业管理能能得以顺顺利实施施的各种种需要，，以及在在以往管管理实践践中发现现的规划划设计上上的种种种问题或或缺陷，，对不当之之处提出出修改方方案，可可优化设设计，完完善设计计中的细细节，尽尽量避免免或减少少在接管管楼盘后后出现的的难以解解决的问问题。介入的方方式主要要有：1）召开有有发展商商、规划划设计部部门、工工程建设设主管部部门参加加的意见见交流会会（如2001年11月14日下午召召开的““新楼盘盘意见沟沟通会””）2）将对楼楼盘规划划设计方方面的意意见以文文件的形形式向发发展商、、规划设设计部门门反映（（如发给给设计公公司的《关于小区区电气设设计中与与用电计计量有关关的几点点建议》。3）参加设设计图纸纸会审，，提出会会审意见见。另外，在在其他一一些工作作场合，，有机会会我们也也可以向向设计人人员提出出意见或或反映一一些在物物业管理理和使用用过程中中碰到的的问题。。房地产E网无论任何何一种方方式，都都需要有有关的人人员在日日常工作作中注意意了解有有关的情情况，积积累实际际经验，，搜集资资料、数数据，了了解有关关的设计计规范，，熟悉政政府部门门（如物物价部门门、供水水、供电电部门））的有关关文件和和规定。。（如：：只有熟熟悉物价价部门有有关小区区公共用用水、用用电的摊摊分办法法和用电电类别的的划分，，才能提提出合理理安装电电表的建建议）在进行施施工图设设计之前前，把意意见提供供给设计计部门，，并说服服其接纳纳，这种种情况是是最理想想的。当然，我我们在提提建议或或意见时时要注意意措辞、、语气、、态度，，要顾及及设计人人员的面面子，如如果我们们熟悉设设计规范范，有事事实支持持自己的的观点，，就会更更容易说说服其采采纳我们们的意见见（举例例：接地地扁铁问问题和帝帝景遥控控浮球加加装电磁磁阀的案案例）参与规划划设计、、图纸会会审要注注意的要要点详见见《关于新建建楼盘前前期规划划设计的的一些意意见》几个典型型的、影影响较大大的例子子1）低压配配电回路路及电能能表的合合理设置置，以暨暨南花园园高层用用电计量量为例。。2）高低压压配电房房、变压压器房不不宜设在在地下室室最低层层（防水水淹）。。以规划划大厦为为例。3）设备房房应有足足够的维维修空间间（以鸿鸿景水泵泵房为例例）4）水泵房房电气控控制柜基基础高度度要适当当抬高（（防水淹淹）。（（以骏景景为例））房地产E网5）应急灯灯、出口口指示灯灯和疏散散指示灯灯等和电电源线路路的连接接应通过过插头、、插座的的连接。。（南景景园）6）水、电电井房要要设照明明灯具。。（鸿景景园）7）同一小小区应尽尽量将监监控室、、消防中中心集中中设置。。[以上（1）——（4）在完工工后已无无法更改改，（5）、（6）更改要要较大的的工作量量]2、在施工工阶段介介入其作用是是：1）参与施施工监理理，及时时发现施施工过程程中出现现的质量量问题，，并适当当地向项项目公司司、总工工室等部部门反映映，必要要时以公公司名义义发函，，促使施施工单位位尽快改改正，尽尽可能将将建设质质量隐患患消灭在在建造过过程中，，从而提提高楼盘盘的建造造质量；；[注意的重重点是隐隐蔽工程程，如埋埋地线管管的材质质、管线线的连接接、暗敷敷线是否否穿管、、采用导导线的型型号（是是否阻燃燃），电电气连接接的紧固固，以及及是否按按设计要要求施工工（骏景景二期水水泵房电电柜基础础，只用用砖头架架起）]2）熟悉管管线走向向、设备备安装及及设备调调试等情情况，并并对图纸纸的改动动作出记记录，便便于后期期管理，，也为接接管验收收（竣工工验收））打下基基础，可可提高验验收质量量，对验验收中发发现的仍仍需改进进之处，，也比较较清楚，，容易交交涉和协协调；3）集图纸纸、资料料、使用用说明书书，熟悉悉设备的的功能；；4）要和项项目公司司、施工工单位、、设备厂厂家及有有关部门门搞好关关系，建建立顺畅畅的服务务渠道，，利于后后期设备备保修和和管理。。房地产E网3、参加各各系统设设备、设设施的验验收和接接管移交交1）验收参加人员员要尽可可能熟悉悉有关的的施工验验收规范范，了解解设计要要求。要点：a、检验验设备设设施的性性能是否否达到设设计要求求。如：柴油油发电机机能否手手动、自自动启动动；启动动的时间间是否达达到要求求，消防防30秒，人防防15秒；输出出电压和和频率是是否稳定定，配电电开关能能否自动动切换等等；开启启湿式报报警阀的的试验阀阀，测试试消防喷喷淋泵是是否能自自动启动动等。b、检检查施工工工艺。。如：设设备是否否有编号号；配电电柜、控控制柜及及其各回回路、电电器元件件是否标标识清楚楚；配线线是否整整齐；接接线是否否牢固；；有多条条（3条）以上上零、地地线的要要设置零零线、地地线汇流流排；多多股线要要压接线线耳；线线槽盖、、线盒盖盖是否齐齐全。c、设备备、设施施外观检检查，是是否有损损坏、生生锈或残残缺。d、在在验收证证明书上上签字，，对存在在问题要要如实写写上，不不要简单单签名，，或可注明：我我司意见见见附页页、另发发函。（（以愉景景发电机机为例））房地产E网2）接管移移交要点：a、要有有移交设设备清单单、资料料清单、、项目公公司和物物业公司司双方签签字。b、列出存存问题，，由项项目公司司签字确确认。c、明确确存在问问题的整整改责任任和整改改时间。。三、筹办办物业管管理中心心1、拟定工工程人员员编制；；2、招聘工工程人员员；3、制定开开盘前工工程人员员培训计计划及培培训内容容；4、标准化化管理制制度及规规程悬挂挂上墙准准备；5、协助制制定开办办预算；；6、跟进管管理中心心的装修修工程。。前期介入入工程师师岗位职责责1．小区绿绿化、道道路、交交通、景景观、公公建配套套、楼宇宇公共地地方、公公共設施施、車場場管理系系统、、小区安安全防范范系统、、商铺、、会所功功能布局局等规划划设计，，从物业业管理和和日后使使用方便便的角度度提出专专业意见见。2．参加甲甲方组织织的小区区各专业业设计、、施工图图纸会审审。3．参与施施工现场场的了解解、跟进进，发现现可能影影响日后后使用或或管理运运作的因因素及时时反馈给给甲方采采取适当当施。4．召开有有集团总总工室、、发展商商、规划划设计部部门、工工程建设设主管部部门参加加沟通意意见交流流会。5．协助制制定开办办预算。。6．议定工工程人员员编制。。7．招聘工工程技术术人员。。8．跟进管管理中心心的装饰饰工程。。9．各系统统设备设设施的验验收和接接管移交交前的遗遗留问题题及待改改善事项项向甲方方提出。。10．按照《中华人民民共和国国房屋接接管验收收标准》及集团工工作程序序协助编编制《物业接管管计划》。关于新建楼楼盘前期规规划设计的的一一些意见一、建筑专专业1、根据住宅宅设计规范范：外窗窗窗台距楼面面、地面的的净高低于于0.9米时，应有有防护设施施，所以窗窗台高度低低于0.9米的开启窗窗应设安全全防护栏；；2、住宅的厨厨房宜设排排烟气的烟烟道，避免免各厨房抽抽油烟机的的排气管直直接向室外外甚至是卧卧室窗户排排放，造成成居室周围围环境污染染和影响外外立面美观观以及邻里里不和；3、住宅各厅厅房应预留留合适的空空调室外机机位、空调调排水孔及及排水管，，避免没有有预留或预预留位置不不够或所需需排水管、、铜管过长长。“YJ”楼盘32栋临新港西西路的部分分空调室外外机位净宽宽不足，造造成空调机机难于安装装，经处理理后虽然可可安装小功功率空调机机，但未有有足够散热热空间，造造成空调机机运行1~2小时就出现现停机；4、各单体建建筑设计应应按各自的的规范要求求进行，如如“JJ”花园幼儿园园室外楼梯梯采用钢梯梯，梯板边边缘未进行行处理，这这不符合幼幼儿园的设设计要求；；5、“YJ”、“JJ”花园设置了了户外游泳泳池，但均均未按卫生生防疫要求求设置洗脚脚池、淋浴浴池，造成成两处游泳泳池因整改改推迟开放放；6、公司现在在普遍采用用的窗户做做法为平开开与固定组组合窗，平平开扇的面面积不宜太太大，如““YJ”花园一些外外窗开启扇扇宽度，最最大的达到到700mm，造成平开开窗铰链强强度不足，，也易造成成业主开启启不方便、、不安全；；7、由于商铺铺可能会被被间隔，从从而改变了了原来的空空间形态，，可能导致致原设置于于商铺内的的消防栓失失去了原有有的作用，，因此建议议尽可能将将消防栓设设置于公共共走道；8、有通车需需要的路面面、广场，，如需要饰饰面，应考考虑车流的的荷载，以以免饰面被被过早和频频繁压坏。。（如八骏骏广场的广广场砖被压压坏严重））；9、某楼盘一一层有两套套房的阳台台利用幼儿儿园的楼面面填高作阳阳台。由于于幼儿园、、住宅的基基础沉降不不均匀，造造成阳台出出现一条仿仿如断开式式的裂缝，，阳台分隔隔墙出现应应力裂缝，，建议以后后在设计中中尽可能避避免这种情情况；10、各运动场场所的设计计尽可能依依体育场地地规范设计计（如：灯灯光、场地地大小等））；11、会所应有有足够的安安全防护措措施，如围围栏应达到到规范要求求的高度，，地面防滑滑，泳池饰饰面防锋利利伤人处理理，泳池的的围蔽不能能太矮等；；12、预留会所所广告位置置；13、地下室墙墙面、天花花、地面的的装饰，建建议设计图图纸加以明明确；14、化粪池井井盖设置，，在绿化带带内深埋在在花基下，，并且没有有明显标志志，导致清清理化粪池池时要重新新开挖花基基，重新升升高化粪池池检修口等等。15、储水池渗渗漏现象普普遍，如喷喷泉用水、、游泳池，，生活水池池等，建议议设计中要要有明确和和有效的防防水措施；；16、电梯门前前地板应向向外倾斜一一个合理的的坡度，以以防水流入入电梯井道道；17、“JJ”花园大堂需需经过几级级楼梯方可可进入电梯梯，不利于于残疾人及及老人坐轮轮椅进出，，应考虑设设计无障碍碍通道；18、小区内设设备房按类类别采用通通用锁匙（（如电表房房用一类通通匙，电梯梯机房用一一类通匙等等）；19、首层大堂堂活动通风风窗应安装装防盗网以以配合门禁禁系统使用用。二、弱电专专业1、

消防防梯、客梯梯轿厢内的的紧急呼叫叫，应连通通监控中心心或消防中中心；2、为优化人人员及设备备的管理，，节省人力力资源，小小区的保安安监控中心心及消防控控制中心宜宜统一设立立，不宜分分期设置多多个控制中中心；3、弱电系统统（包括消消防报警））应设专用用接地装置置，在系统统设计时应应把弱电防防雷装置一一并纳入设设计范围；；4、为方便值值班保安及及业主确认认访客身份份，在小区区出入口应应设可视对对讲门口机机；5、一个工程程项目不宜宜多个施工工单位，如如门禁系统统、防盗门门、电控锁锁、可视对对讲、IC卡分别由不不同单位施施工，系统统出现故障障，互相推推卸责任，，难以及时时解决问题题；6、设施、设设备选型不不合理，如密码防盗盗门锁，不不适合使用用频繁的小小区以致造造成故障频频繁；7、小区智能能化系统应应统一考虑虑其涵盖范范围，尤其其考虑到未未来的发展展，预先敷敷设空管（（如在分区区、分期结结合处，预预埋空管））；监控系系统、消防防报警系统统要考虑总总体统一管管理，预留留足够容量量；8、小区应预预留足够电电话容量，，避免引致致业主投诉诉。9、有条件时时，强弱电电管井分开开设置，当当共用时，，强、弱电电管线应分分向设置；；10、车辆收费费系统与管管理中心财财务联网，，且收费亭亭根据实际际情况设置置空调设备备；11、消防和监监控中心应应安装防静静电地板、、空调及电电话。三、强电专专业1、有关用电电计量（详详见康工建建字[2001]013号《关于小区电电气设计中中与用电计计量有关的的几点建议议》）；2、高、低压压配电房、、变压器房房不宜设在在地下室的的最低层，，当设在地地下室的最最低层时，，应适当抬抬高其地面面（以防万万一水管破破裂、水阀阀故障时不不致于容易易被水浸））；3、安装于水水泵房内的的落地式配配电柜、控控制柜应适适当抬高其其基础，必必要时可局局部抬高地地面，并设设步级以便便于操作（（如帝景苑苑水泵房，，目的是避避免水浸电电柜）；4、小区高低低压配电房房、变压器器室在高温温潮湿天气气室温有时时可达40ºC，建议高、、低压配电电房、变压压器房应设设应急照明明灯、红外外线灯和通通风设施；；5、各种电柜柜、电箱尽尽可能布置置在室内，，在公共场场所（如架架空层、地地下车库等等）的电柜柜电箱应设设置门锁，，并应在开开锁后才能能操作（以以防被外人人、小孩等等盲目操作作，造成意意外）；6、一用一备备设置的潜潜污泵，应应设手动、、自动两种种控制方式式，在手动动控制方式式下，可同同时启动两两台潜污泵泵（以便急急需时使用用），在自自动控制方方式下，集集水井水位位处超高水水位时，自自动启动两两台潜污泵泵；7、路灯、园园林灯、喷喷泉等尽可可能集中控控制，并设设手动和时时控两种控控制方式，，以便于管管理和节省省人手；8、路灯应根根据实际情情况考虑间间隔控制，，以节省用用电；9、在大堂、、电梯前厅厅、走火梯梯设置应急急灯（即使使有发电机机备用电源源），以便便在突然停停电时，能能即时、可可靠地提供供照明；110、应急灯、、疏散指示示灯、出口口指示灯等等和电源线线路连接，，建议通过过插座、插插头连接，，以便于维维修保养，，在公共场场所的应急急灯应考虑虑防盗装置置；11、在柴油发发电机的总总馈电柜设设电能计量量表，以便便于计量发发电电能；；12、电气施工工图要强调调：埋地敷敷设的穿线线管要使用用水煤气管管，接线盒盒要使用防防水线盒，，导线连接接要在接线线盒内进行行。这样才才能避免路路灯、草坪坪灯、庭院院灯等室外外电气线路路逢雨天或或潮湿天气气经常漏电电跳闸，不不能正常使使用；13、楼梯、走走廊（除电电梯前厅外外），安装装红外线人人体感应开开关，以节节省用电，，减少更换换灯泡的人人力和材料料，提高业业主满意度度；14、各单元的的门铃不宜宜设置在厨厨房内，以以设置在单单元进门走走廊或厅内内为宜；15、应急发电电机设置市市电失压自自启动功能能，其配电电系统设置置手动和自自动合闸功功能（通过过转换开关关转换），，当市电断断电时，既既可手动送送电，又可可通过预先先设置自动动状态将发发电机电源源自动送到到末端设备备；16、部分位置置照明不足足，如游泳泳池、小区区内部分转转角位、架架空层要重重新加装光光管等；17、户外型电电箱要具备备防水功能能；18、单元户内内配电箱总总开关的大大小要注意意和电表房房内住宅单单元开关匹匹配（供电电局根据每每户报装容容量确定空空气开关的的大小），，避免越级级跳闸；19、中央空调调系统应设设用电计量量装置，以以便配合空空调计费系系统使用或或分摊空调调电费；20、考虑业主主的电费摊摊分建议路路灯、楼层层照明、大大堂照明尽尽可能设计计高效节能能灯具。四、给排水水专业1、各小区水水泵房由于于水池补水水、进水浮浮球故障控控制失灵，，导致泵房房水浸，影影响住户的的正常使用用，同时又又造成设备备的损坏。。天面水池和和地下水池池均需加装装超高水位位报警装置置，即可早早发现早处处理，所以以从安全角角度和水泵泵房的重要要性考虑：：（1）水池宜加加装超高水水位报警装装置，并将将报警信号号引到消防防监控中心心；（2）水池应加加装水位仪仪，水池进进水管道应应加装过滤滤装置；2、商业用水水和住宅用用水应分别别设表计量量，清洁用用水、园林林绿化用水水应分别设设表计量；；3、天面雨水水的排放应应选用各种种型式的雨雨水斗，而而不应采用用地漏；4、直饮水系系统在新建建楼盘中，，没有采用用远程抄表表，水表、、减压阀和和压力表等等公用设备备设置在业业主的阳台台上，对设设备维修保保养增加了了难度，并并可能引发发与业主之之间的矛盾盾；5、地下室水水池和水泵泵均为一用用一备，为为方便管网网设备的维维修和清洗洗水池，建建议两水池池之间设计计横管连通通，所有水水泵从横管管上设出的的支管吸水水；6、“DJ”苑地下车库库人防大门门下的大坑坑缺少排污污井设计，，以致大坑坑常年积水水，滋生蚊蚊虫；房地产E网7、给排水系系统设备安安装位置不不便维修，，如：游泳泳池进、排排水阀，喷喷泉水池进进、排水阀阀，部分天天面水池遥遥控阀、水水池内浮球球阀（远离离检修口））安装位置置不便维修修；8、地下设备备房无通风风系统造成成设备房长长期潮湿，，重要设备备房集水井井无备用排排污泵；19、应严格遵遵守有关规规范，杜绝绝给排水管管道横穿电电房的现象象；10、喷泉潜水水泵集水坑坑建议加装装滤网，防防止堵塞水水泵；11、清洁绿化化用水点建建议设在路路边，用鹅鹅卵石作饰饰面并设排排水系统，，避免积水水破坏绿地地;12、因绿化和和清洁用水水的使用者者和分摊对对象均不同同，应选用用不同型式式的龙头并并设独立水水表计量；；13、阀门井的的净空间偏偏小不方便便设备的维维修保养；；14、水泵房应应有足够的的维修空间间和预留吊吊钩，以便便维修水泵泵和电机。。五、空调通通风专业六、电梯专专业康管通字[2003]050号关于注意做做好公共水水电分摊相相关工作的的通知各有关管理中中心：为合理向用户户分摊公共水水电费用，避避免分摊依据据不足，水电电用量记录不不清晰而引起起投诉，甚至至拒交分摊费费用，管理中中心应注意做做好以下工作作：1．在项目公司司向管理中心心移交公共水水电项目时，，应认真检查查各有关公共共用水、用电电是否已安装装了有效的用用量计量表，，收费标准是是否与实际用用水（用电））类别相符。。2．在移交现场场，管理中心心和项目公司司代表应详细细记录各公共共水、电表底底数并由双方方签字确定，，以此作为双双方负责相关关费用的分界界线，（管理理中心也可根根据实际情况况与项目公司司商定各项公公共水电费用用由管理中心心负责承担（（或分摊）的的起始日期，，但必须双方方确认有关公公共水、电表表的底数）。。3．公共水电设设备设施移交交接管后，管管理中心必须须按公司有关关制度做好设设备设施的管管理，任何单单位确需从管管理中心已接接管的管线上上引接水、电电使用，必须须按有关规定定办理手续，，经同意后方方可接入，并并必须安装计计量表，由管管理中心有关关人员确认起起、止读数，，由申请使用用方承担相关关费用。4．项目公司因因促销需要，，要求增加灯灯饰、喷泉等等开启时间或或加大灯饰的的功率，销售售人员带客看看楼明显增加加电梯使用次次数的，管理理中心应与项项目公司协商商，由项目公公司适当分摊摊一定的费用用，以免引起起业主的投诉诉。5．进出小区的的道路如属市市政规划路，，其路灯电费费不应由业主主分摊，在发发展商将规划划路向市政部部门移交前，，建议路灯电电费由发展商商承担；如不不属市政规划划路，但确实实又不在现有有住宅范围，，现在分摊给给业主会引起起较多投诉的的，应与发展展商协商，建建议仍由发展展商承担路灯灯电费，以免免造成业主的的普遍不满而而影响楼盘销销售（此路段段的路灯用电电应独立计量量）。有关管理中心心：白云骏景景（筹）、罗罗马家园（筹筹）、华景北北区、骏景南南苑、愉景南南苑、翰景轩轩、珠江帝景景、逸景翠园园、华南新城城、南景园、、旭景家园、、东莞骏景广东康景物业业服务有限公公司管理部二00三年十月二十十四日问题一：小区路灯电费费是否要分摊摊给业主？依依据是什么？？原则上小区区范围的路灯灯用电费用，，由小区的所所有住（用））户合理分摊摊。依据是粤价[1997]173号（实际操作时时应具体情况况具体分析，，参见康管通通字[2003]050号第5点。）房地产E网问题二：为提高对突发发事件的反应应能力，管理理中心平时应应做好哪些工工作？关于提高应急急反应能力，，加强服务意意识的通知各管理中心：：2003年9月18日晚