某某河县市民服务中心建设PPP项目物有所值评价报告

PAGE\*romanii以德为邻PAGE\*romanii以德为邻 联合共赢目 录一、项目基本情况 1（）项名称 1（）项类型 1（）项建设点 1（）项实施构及府方资代表 1（）项概况 1（）项收益况 8（）项运作式 8（）项融资构 10（）项回报制 18（一）目风分配架 18（二）目配安排 18二、物有所值评价原则及方法 24三、定性评价指标设定 25（）基指标 25（）补指标 28（）权分配明 29四、物有所值定性评价 30五、物有所值定量评价 31（）PPP值算 31（）PSC值算 33（）物所值值（VFM）分析论 36六、评价结论 37七、附件 381、目产说明详见施方） 382、行性究报（详电子） 383、家打表及总表。 384、PPP值算表 485、PSC值算表 49iiPAGE11以德为邻PAGE11以德为邻 联合共赢一、项目基本情况（一）项目名称PPP（）（二）项目类型新建项目。（三）项目建设地点本项目位于某某县城南新区核心区，彩虹路以北，府东路以西，花园街以南，田园路以东。（四）项目实施机构及政府方出资代表（五）项目概况1、项目投资估算PPP38378185629374933270828881897（。2、建设内容及规模某某县市民服务中心建设项目位于城南新区的核心片区，总用37460.71543000122000（含3.项目背景及其建设的必要性（1）项目背景随着某某县委、县政府把南部片区规划为“南城区”，大力推5（2）建设的必要性符合国家相关政策的要求（该项目不属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）中鼓励类、限制类以及淘汰类项目，因此属于允许类项目，符合国家的产业政策。满足政务大厅标准化需求的需要（成立7此次国家标准委发布的7项国家标准中，有《政务服务中心服务16据了解，近年来，山东省质监局认真落实省委、省政府工作部署以及山东省委书记姜异康关于“加快实现由‘山东制造’向‘山东创207符合当前山东省文化工作的需要201780%是符合省委省政府要求加强档案管理工作的需要2016年10月省委办公厅、省政府办公厅印发《关于加强和改进山东省国家档案行政执法检查整改落实工作暨县级档案馆建设提升某某县政务服务水平的需要号明确指出：要逐步健全政务服务体系，按照便民利100034的仅有18个部门，269项行政许可事项进驻中心的只有185项，公5001资源共享，节约行政成本的需要按照某某院关于加快推进“互联网+政务服务”工作的指导意见国发〔2016〕55〔2015〕6号）文件，进一步深化行政审批制度改革的意见（鲁政发20156便民、利民、高效的需要某某县政务服务中心位于老城区，政务服务中心周边交通拥挤，尤其是是政务服务中心门前无专门停车场，院内现有的停车位紧张，导致出现办事容易停车难的现象，给人民群众带来了极大不便，也不能更好地发挥政务中心的职能。该项目建设的市民中心，位于城南新城区，周边环境优美，交通众带来便利。项目的建设是提升某某县政府形象的需要项目建设是提升市民文化休闲品位的需要非常必要的。4、项目进展情况（1）工程进度情况PPP770425理（项目可研、环评、水保方案、项目咨询费等）约305万元，共计1500万元，政府前期已投入费用作价入股（如有超出部分，则由项目公司承担并支付给政府），股权比例为20%。PPPPPPPPPPPP（六）项目收益情况（七）项目运作方式1、具体模式本项目具体采用BOT模式，即建设—运营—移交。2、合同范围PPP3、合同期限2014113（）154、回报机制PAGEPAGE195、全生命周期成本经过测算，本项目采用传统模式，全生命周期成本现值为47943万元，具体包括建设净成本现值38695万元，运营维护净成本现值405725442447PPP43450150040530留风险分担支出现值1420万元，配套投入支出为零。6、调价机制（1）投资额变动调整（2）运营成本调整当项目实际运营成本高于社会资本方的运营成本报价时，按社会CPI23（八）项目融资结构资本金比例的通知》中的其他项目，其他项目的最低资本金比例为2020%，其中，政府以已投入费用（1500）作价入（2080%。项目资本PPPPPPPPPPPP项目资产的投融资、建设、运营、维护、移交等全过程，由县住建委负责监督项目公司履行合同义务，定期监测项目产出绩效指标，组织相关人员计算当年应付补贴额度，及时向财政局提报书面申请，间和补贴额度拨付给实施机构由其按期支付给项目公司或代实施机（九）项目产出说明

项目交易及融资结构图（Output（1）项目资产本项目资产主要包含市民服务中心、市民演艺中心、城市展示中心、某某县档案馆、文化馆等几部分，具体产出如下：a.市民服务中心服务窗口部分：在一～三层设置市民服务窗口区，一层1000平方米，二层1400平方米，三层1100平方米，需可容纳51个窗口单3490（含企业和国税）744801200层600平方米。同时，需在一层设置400平方米政务信息开放查询区，在三层设置200平方米联合审图和140平方米的电子监察。220160）、64053012010070专家抽取区、6013060市民服务部分：需在一层设置700平方米的银行网点服务，在三层设置250平方米的市民服务热线。内部办公部分：在五层设置1100平方米的内部办公区。公共区域：公共区域主要包括市民服务中心的大厅、走廊过道、电梯区、市民等待区、休息区等。b.档案馆档案馆建筑面积9600平方米。其中档案库房规模：2500平方米。250400600对内功能：在三层设计档案管理等内部功能区700平方米。300500300100c.文化馆该文化馆建筑面积6000平方米，设置4个125平方米文艺创作室、4504120850460115018011102100d.城市展示中心城市展示中心建筑面积5000平方米，在首层设置230平方米的前厅展厅，可放下9×6米的1:2000的某某县中心城区规划沙盘模型。117013601440～60e.市民演艺中心6300920f.地下建筑地下建筑面积22000平方米，含地下车库（含人防车库4500平方米）、设备机房区和1800平米的职工餐厅，职工餐厅满足对内和对外的就餐需求。项目资产产出内容表序号指标名称单位指标备注一总占地面积平方米37460.71二总建筑面积平方米650001地上建筑面积平方米43000地上5层2地下建筑面积平方米22000地下1层三容积率1地上容积率1.152地下容积率0.47不含人防车库四基底占地面积平方米13515.82五建筑密度%36.08六建筑高度米23.95七绿地率%17.20八停车位个4641地上停车位个642地下停车位个400九总投资万元37493数据来源：某某县市民服务中心项目可行性研究报告（2）经济技术标准测量、勘察、设计规范以国家现行标准、规范为准。《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202-2002）《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）《钢结构工程施工质量验收规范》（GB50205-2001）《木结构工程施工质量验收规范》（GB50206-2012）《屋面工程施工质量验收规范》（GB50207-2012）《地下防水工程施工质量验收规范》（GB50208-2011）《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210—2001）（GB50242-2002）《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2015）《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）（）。公共产品及服务PPP立的项目公司，总体上看，本项目具有PPPPPP（4）运营维护标准PPP（（十）项目回报机制（十一）项目风险分配框架PPPPPP共赢的初步风险分担框架，揭示风险承担比例与政府补贴措施的关（一）风险分配流程PAGEPAGE29风险识别风险识别风险分析风险分配原则风险分配政府部门承担双方共担社会资本承担风险模型资源评价风险模型资源评价风险评估无效承担无效承担谈判协商风险评估有效承担有效承担风险定价风险定价补偿方案签订合同风险跟踪是否出现未识别风险否风险分担结束标准化的项目风险分配流程图（二）风险因素识别与分析PPP1．政府层面的风险2．市场层面风险市场层面风险主要包括利率风险、通货膨胀、融资风险等。3．项目层面风险项目层面风险主要包括竞争不充分、测算不准、经营能力不足、股权变化、公司破产、项目移交等。4．不可抗力风险（三）风险分配原则1、项目风险分配优化（PPPPPP在政府和社会资本方间实现最优风险分配而非政府风险转移的最大2、项目风险与收益对等在项目风险分配中应既关注合同主体对于风险管理成本和风险3、项目风险可控15本项目综合考虑风险分配优化、风险收益对等和风险可控等方面，坚持以下分配原则：（1）承担风险的一方应该对该风险具有控制力；（2）承担风险的一方能够将该风险合理转移；（3）承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机；（4）由该方承担风险最有效率；（5）如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方。（四）风险分配及应对措施风险层面风险类型风险层面风险类型风险描述风险分配方式与解决措施政府层面政府干预不符合约定的政府介入情况，采取的行政干预项目运营管理导致运维达不到服务要求PPP尽快从运动员转为裁判员，切实加强监管而非参与具体运营。风险层面风险类型风险描述风险分配方式与解决措施政府信用提前终止或不按合同履约政府承担。应充分做好项目筹备工公众反对环境影响、施工影响等引起公众反对指标等要素信息。法律变更本级政府出台政策导致项目收益不能达到合理预期。市场层面利率变化运营期间，银行利率变化导致财务费用增加。道。通货膨胀通货膨胀导致的原材料、人员工资等运营成本增加。政府承担。做好项目财务监管，及时了解成本变化，并约定明确调价机制。融资风险融资失败导致项目终止。项目层面设计风险设计文件本身的缺陷，设计变更政府加强对设计的监管。竞争不充分竞争不充分导致政府成本增加或服务质量下降。市场测试，充分了解社会资本方需求，提高项目吸引力。工程质量安全因工程施工质量或事故导致项目延期、不能投入使用等负面影响。社会资本方承担。①在施工合同中，要求承建商出具履约担保和质量性在设计或承建合同中设置严格的惩和建设质量，并要求承包商提供完工、履约等各类担保、保函。费用支付不能及时付费导致社会资本方收益或经营受到影响。风险层面风险类型风险描述风险分配方式与解决措施项目移交项目移交时不能满足要求化/股权变化或项目公司破产导致项目不能正常运营社会资本方承担。政府加强监管，并约定项目公司股权变化及资产管理需政府方严格监管。测算不准如实际运营成本高于项目公司预期成本导致收益下降经营能力不足如由于项目公司的管理问题造成项目运营成本超支、产品不达标，甚至导致用户受到影响。期管理人员做好选择或约定接替人员要求。不可抗力非本级政策变化导致合同违约或合同文件冲突法律变更导致项目实际收入减少政治及自然灾害政府对项目实施没收、充公等政府方承担，约定补偿标准。政治反对、政局不稳、恐怖袭击政府方承担，约定补偿标准。宏观经济产业政策变化政府方承担，约定补偿标准。发生自然灾害等不可抗力事件，致使项目不能或暂时不能正常运转（十二）项目配套安排二、物有所值评价原则及方法PPP物有所值定性分析采用专家评分法，主要包括确定定性分析指标、组成专家小组、召开专家小组会议和作出定性分析结果。PPPPPP）与公共部门比较值（PSC）PPP三、定性评价指标设定某某县财政局会同行业主管部门，根据《PPP物有所值评价指引（试行）》（财金[2015]167号）及项目具体情况在基本指标的基础上，组织确定了三项补充指标及其权重。（一）基本指标1、全生命周期整合程度全生命周期整合程度评分参考标准分数评分参考标准100—81项目资料表明，设计、融资、建造和全部运营、维护等将整合到一个合同PPP80—61PPP和核心服务或大部分非核心服务运营、维护将整合到一个合同中。60—41计；对于存量项目采用PPP模式，仅运营和维护将整合到一个合同中。40—2120—02、风险识别与分配是否得到明确界定并按照最合适者承担原则在政府和社会资本之间风险识别与分配评分参考标准分数评分参考标准100—81项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的绝大部分风险或全部主要风险将在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。80—6160—4140—2120—0项目资料表明，尚未开展风险识别工作，或没有清晰识别风险。3、绩效导向与鼓励创新绩效导向与鼓励创新指标主要评估是否建立以公共服务供给数绩效导向与鼓励创新评分参考标准分数评分参考标准100—81绝大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确。项目产出说80—6160—41出了少量要求。40—21了较多要求。20—0要求。4、潜在竞争程度潜在竞争程度指标主要考核项目内容对社会资本参与竞争的吸引力。潜在竞争程度评分参考标准分数评分参考标准100—81（或联合体之间竞争的潜力大且已存在明显的证据或迹象，例如参与项目推介会的行业领先的国内外企业数量较多。80—61（或联合体60—41（或联合体40—21（或联合体20—0（或联合体5、政府机构能力政府机构能力评分参考标准分数评分参考标准100—81PPP较强的PPP能力。80—61政府的PPPPPP60—41政府的PPP理念一般，且本项目相关政府部门及机构的PPP能力一般。40—21PPPPPP且不易较快获得。20—0PPPPPP以获得。6、可融资性可融资性指标主要评估项目的市场融资能力。可融资性评分参考标准分数评分参考标准100—81预计项目对金融机构的吸引力很高，或已有具备强进实力的金融机构明确表达了对项目的兴趣。80—61预计项目对金融机构的吸引力较高。60—4140—2120—0预计项目对金融机构的吸引力很差。（二）补充指标补充指标序号分类评分参考标准1项目规模“100—81”=新建项目的投资或存量项目的资产公允价102—101—2“40—-21”=新建项目的投资或存量项目的资产公允价50001“20—0”=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值50002全生命周期成本估计准确性“100—81”=全生命周期成本测算准确性高。“80—61”=全生命周期成本测算准确性较高。“60—41”=全生命周期成本测算准确性一般。“40—21”=全生命周期成本测算准确性较低。“20—0”=全生命周期成本测算准确性低。3主要固定资产种类81～100=项目的资产种类在三个以上；61～80=项目的资产是两类以上较复杂资产的组合；41～6021～400～20=只包括一个较为简单的资产。（三）权重分配说明1.基本指标本目基指标重之为80%，别为：全命周整合度 15%；风识别分配15%；绩导向鼓励新15%；潜竞争度 15%；政机构力 10%；可资性 。PAGEPAGE372.补充指标本目补指标重之为20%，别为：项规模 5%；全命周成本计准性 10%；主固定产种类 。四、物有所值定性评价781.37PPP项目物有所值定性分析评分结果统计表指 标权重A总分B最高分C最低分D平均分E=(B-C-D)/(专家数-2)加权分F=E*A基本指标1、生命周期整合程度15%576837084.612.692、风险识别与分配15%555806881.412.213、绩效导向与鼓励创新15%536856577.211.584、潜在竞争程度15%56583728212.35、政府机构能力10%581857384.68.466、可融资性10%579888281.88.18基本指标小计80%65.42补充指标1、项目规模5%548826979.43.972、全生命周期成本估计准确性10%5638672818.13、主要固定资产种类5%531776677.63.88附加指标小计20%15.95指 标权重A总分B最高分C最低分D平均分E=(B-C-D)/(专家数-2)加权分F=E*A合计100%81.37五、物有所值定量评价按照《PPP（试行）》（财金[2015]167）PPPPPP（PPP）与公共部门比较值（PSC）PPPPPP（一）PPP值测算PPPPPPPPPPPP财2015〕21。本项目根据可行性研究报告数据，在税前全投资收益率为7%的情况下，各项支出说明如下：1、股权支出，现值为1500万元；2、运营支出，现值为40530万元；3、风险承担，现值为1420万元；20%5020%股权，即政府承担的风险成本0.6%；5020%股权，即政府承担的风险成本为建设0.6%；导致可能发生的价格调整和利润率对运营性补贴支出增加的风险责20%计，200.36%。4、配套投入，现值为零。PPP43450（PPP4）。（二）PSC值测算PSC计算公式为：PSC注：(1)设定参照项目遵循如下原则：a.假设政府采用现实可行的、最有效的传统投资方式实施的、与PPP项目产出说明要求的产出范围和标准相同；bPPPc.参照项目的各项假设和特征在计算全过程中保持不变。(2)参数指标选择BOT投资回报率选择议投资回报率不超过7%，为项目税前全投资内部收益率。力论证指引》（财金[2015]21）第十七条：“年度折现率应考虑结合本项目实际，折现系数参考国债收益率确定，经查询，2015103.59104%。1521、建设和运营维护净成本支出方面投入的现金以及固定资产、土地使用权等实物和无形资产的价本项目建设净成本主要为建设期项目建设投资与建设期利息，并扣除资本性收益，折算为现值为：38695（见附件：PSC运营维护净成本主要包括参照项目全生命周期内运营维护所需PPP本项目运营维护净成本主要为年运营成本加财务费用扣除使用4057（PSC。建设与运营维护净成本净现值=42752万元。2、竞争性中立调整值竞争性中立调整值是为了消除政府传统采购模式下公共部门相本项目竞争性中立调整值主要为增值税金和所得税，传统模式PPP1710%，25%）。本项目竞争性中立调整值现值=2544（见附件：PSC。3、全部风险成本项目全部风险成本包括可钻以给社会资本的风险承担成本和政力论证指引》（财金[2015]21），本项目各类风险支出数额和概5%2080%，最终需承担的风险成1%；1%计；52080%，最终需承担的风险1%。=2647（PSC。PSCPSC=47943（三）物有所值量值（VFM）的分析结论PSCPPPPSCPPP物有所值指标分析表指标单位数值PSC万元47943指标单位数值PPP万元43450物有所值量值万元4493物有所值指数9.37%六、评价结论PPPPPPPAGEPAGE39七、附件1、项目产出说明（详见实施方案）2、可行性研究报告（详见电子版）3、专家打分表及汇总表PPP项目物有所值定性分析评分结果汇总表指 标权重A总分B最高分C最低分D平均分E=(B-C-D)/(专家数-2)加权分F=E*A基本指标1、生命周期整合程度15%576837084.612.692、风险识别与分配15%555806881.412.213、绩效导向与鼓励创新15%536856577.211.584、潜在竞争程度15