内容投资指南

T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty要做好地产投资，首先就要摆脱传统，这就是买房子要买最喜欢的，最舒服的，最好的房子只是一个媒介，一个投资产品。请问，如果您把房子当成是一，一个债券，你还会考虑喜欢的不喜欢的吗？应该考虑的就只应该是它的投资回T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty要做好地产投资，首先就要摆脱传统，这就是买房子要买最喜欢的，最舒服的，最好的房子只是一个媒介，一个投资产品。请问，如果您把房子当成是一，一个债券，你还会考虑喜欢的不喜欢的吗？应该考虑的就只应该是它的投资回报。最重要的是怎样用最少 给您带来最大的回报。有做到了用这种心态去投，去选择您要投资的物业，才能立于不败之地（为什么要投资？）收入）(Whyeveryoneneedse?Howtogete?人的时间和精力是有限的，要学会合理运用“别人的时间”和“别人的金钱”来帮助自己增，才有能最有效，最快的实现富有，或者说“经 （finan lfreedom。每个人的能力不同，不是每个人能成为BillGates,SteveJobs,五百强高管（当然，即使您已经很富有了，也需要不同的媒介来帮助您承载，这个后 会再细讲page７otherrelatedtopics）如果您不s,手下没有员工，那么“别人你时间”你是用不到了。但是，这是一个很大的但是哦，很多人都不知道，其实几 每一个人都完全可能也可以运用到eople’smoney”来帮实的快速增值。投资澳洲就能够帮实现这个普通人看来是 的sible”,其实它是那么 sible和achievableOk,e怎样去理解呢。简单来说就是你躺在家里，什么都不用干，就会有钱不断的进来，没人可以工作到死，总会有退休的这一天，也就是躺在家里，什么都不干的这一天，而您依然需要有钱不断进来，才能“活”着。这里这个“不断的”非常重要。的话说来说，就是“永续年金。那怎样可以“永续年金”呢？说到这里，很多人可能会说，要存足够的钱，放里，每年就会有利息了，但您有没有想过，以您现在的收入，要多久才能存够，你所谓的足够的钱呢？也许十年前，2万就可以舒适过一年，但可能20年后，5万都不够支付您所有必须的日常开销，再加上今后的澳洲，福利政策会变得来越差，二战后导致现在几乎三要养活一个依赖社会福利的人，以现在来讲，一，不到1万8千元，你觉得能够吗？无法依 ，自己又没有做好准备，如果到了那个时候老人手足无措，真的就很惨咯身边这样的例子也数不胜数货会随着通货膨胀而贬值。也许说到这里您会突然想，不错也是一种投资方式，但是的风险之大，都把握不清楚，更何普通人呢。现今的主要几个投，无非，现金。现在，现金另外，相比现金都没那么可行了，那么剩下的就只投资还有两个非常重要的优势了，第一leverage。（Yourmoney+Tenant’smoney+sMoney+第二，投资适当，完全不会影响现在的生活质量和工作时间。（投道的的费心费神，大家都是所 投资，是能够让绝大多数人获得e的最好途径都应该投）Oknowweallagreed每个人都非常需e,propertyinvestment获得e的最好途径，那么怎么样的property，哪里的可以让property可以让以最少的投入，获得最大回报呢？可以细分为很多种。商业用途，住宅，serviceapartment。学区房，SuburbanArea的住房。房子还分House,Townhouse,Unit等等等等T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty首先说一下商业用途。对于这，给与额度有限。再加上它的价格随着经济的好坏上下浮动比较大。所以不是太适合中小投资者（提一 对l不同的价格计算方法而对Commer一般是用周边区域相似房源的平均价格来估价T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty首先说一下商业用途。对于这，给与额度有限。再加上它的价格随着经济的好坏上下浮动比较大。所以不是太适合中小投资者（提一 对l不同的价格计算方法而对Commer一般是用周边区域相似房源的平均价格来估价的l是按照它的实际Return，结合当时的利息来评估其价值的。lPropertyAnnualReturn是$100,000，如果当时的利息各种风假设一会考虑，用高一点的利率来计算假设它用9%那 给这个格上下浮动比较大lProperty当时的估价是：$100,000/9%=$1.1M所以说lProperty的ServiceApartment本质上和 下面说学区房说到学区房不得不提是一样的政策这比较容易受 政策变化的影响，sameas的。如果您看重的是持续和稳定。相比之下，SuburbanArea价格是比较稳定的。当要选择的是定之中的稳定，所选择澳洲的悉尼。澳洲就国家而言，它经济稳定，政治稳定，文化相对保守。另一方面，只有不超过7%拥有除自住以外的投资房。这意味着澳洲房少，刚性需求大再分析到城市，悉尼是土地资源最缺乏的城市（东面是海，西面有蓝山。多年以来，悉尼的空置率基本持在3%以下（平均2.7%自然增长加涌入，再加上现在澳洲人的居开始变化，从原的大家庭模式渐渐的趋向于小家庭 p/h2.5p/h。不论是买房还是租房，悉尼房源长期是处在一求大于供的情况。这样的供需关系不可能在短时期内被解决，再加上无人的通货膨胀所直接影响到货币贬值。长线来说，悉尼的房价是只上不下的。历史证明，悉尼房价平均每7~12年翻倍，而且从未出过一年房价平均跌幅超过10%（引入两个图表解决了买哪里的房这个问题以后再来分析一下，买怎样的房才会用最小的投资带来最大的回报（里再强调一所倡导的是长线投资，而不是短线投机很多人喜欢 有地，capitalgain大。下的角度来分析一下，算一下，究竟House就Unit哪个的投资回报更高。更适合工薪中产阶层去投资图表从这个图表中 可以看出，同样投资一个50万的物业，UNIT/Apartment的现金流压力是最小的。也您会说，HouseCapitalGainUNIT再来做一下进一步的比较。假设十年后，50涨到了一百万，那您就获得了$500,000的收益，每年的投入是$11,100，那么十年就是$111,000您的投资汇报是$500,000/$111,000=450%。投资UNIT，每年您的投入是$60,000。如果目标也是450%的投$60,000X450%=$270,00010HOUSE涨了50UNIT会涨不到27万吗？这就是什么悉尼的Apartment应该的投资首选eresto/g TaxTOTALT:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty买房的时间和时机。决大多数人一定都认为，买房子的时间，或者说时机是最重要的。只要买对了时间T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty买房的时间和时机。决大多数人一定都认为，买房子的时间，或者说时机是最重要的。只要买对了时间，不管买在哪里做为一个投资，而为什么这么说呢。上谈到过所倡导的是长线投资，而不是短线投机。如果用10年做为 看一下悉尼的房价历史表，你就会明白，任何一个时间点，只要你入市，10年后就一定个为你带来可观的增值为您带来记住，看重的不是赚今年和明年的那个差价。而是５年，１０年后这个e。以及那时候和现在房价的差别如果你的出发点是短期的话，那么澳可能不适合你，也许你应该试试，炒黄金能力够吗？的置业理念，长线拥有投资物业。那么任何时候都是买房子的好时候，越大部分人会说，你以为我不想买啊，我有钱的话，当然会买，会去投资1套，2套，3套。但是我能不够啊 压力大，会影响我现在的Lifestyle。很合情合理啊倡导的也是在不影响当下生活量的情况下做投资，而不是紧衣缩食的去做投资。下生活的情况下，来做这个投资来算一下，究竟你有没有能力在不影响正（NegativeGearingWorksheet,右上角写上每周的可支出金额，e.g.（并画图表解释利息不会一直涨，但房租一定会随着房价的上升而上升。Breakeven加上房价的增长值后 开始享受e经过 的计算,您是完全有能力在不影响现在生活质量的情况下做这个投资这里可以再次提到杠杆原理。只用很小的投资。每周100多，控制了一个50万的资产。享受的50万的增值百分比。有何风险做任何投资都是有风险的。一个普遍的定律是高风险，高回报。但希高回报。为什么这么说呢可以帮助您做到：低风险风险，然 一起看看怎样去MINIMISE它们好，先来分析一下，做这个投您可不可以思考一下，您觉得做这个投资，在哪些环节上可能会出现问题呢（大部分人一般会首先提到，房价跌了怎么办好先来看一下这个问题。我上面提到倡导的是长线持有，而不是短线投机。如果恁看到只是明年的房价与今年的房价的差值，那么可以很明确的告诉您，明年可能会涨，也可能会跌不能保证恁稳赚不赔。但如果您有着长线持有的心态，5年10年,悉尼的房价一定是向上攀升的（上面经解释过为什么悉尼的房价是整体向上的了，历史也证明了这一点(说到这里，可能有人会说那如果我没办法长线持有怎么办。比如等等等等的原因。总的来说，就是现金流出现了问题涨息了,我失业了,房子租不掉了T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty好 先把一些会导致现金流出问题的原因列出来,然后逐一分析.如果房子空置了没有房租收入了,50万的房子,一年收入应该不少于T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPty好 先把一些会导致现金流出问题的原因列出来,然后逐一分析.如果房子空置了没有房租收入了,50万的房子,一年收入应该不少于$26000,这个收入没有了一定会出现很大的现金流问题.那怎样才能避免或者减少出现这个问题的机率呢?悉尼长期以来空置率3%（现在2.7%。也就是100套房子中租不出去的会有3套.为什么会租不出去呢？地不好,交通不方便,周边公共设施少，价钱不合理，太贵。想像一下，一个Location好的房子，一定是Demand的，租不出去的唯一原因只会是价钱太贵。如果$500没有人租，那$490呢，$480呢，是不就可以租掉了呢 就用$480来计算，每周恁会减少$20收入，一年就是$1000。也就是说,extra$1000就是你可能的风险。您是需要把它考虑进去的。如果您可以承受，那这个风险就存在了（总的来说下跌，在澳洲历史上几乎没有发生过利息。这当然是要考虑的一个问题。历史上澳洲利息最高曾达到过21%（1982，很吧。那时候利息不是上世纪末Howard控制的，是操控的，当时的澳洲有很多外债，所人为的提高了利率卖了很多国有企业，偿还了大部分的外债。从那以后，澳洲的利率 现在就假设一年内，升息四次，每次行控制，基本稳定，不会有特别大幅度的上升或下降个百分点，总共就是1%。1%of$500k=$5000，N/G会承担30%，也就是$1500，您自己每年要多付$3500Extra$3500也是你所的风险。当然，正常情况下升息，房价上涨就会放缓或者下跌房价下跌，开发商赚不到钱，就会不建造新的房子，他们不开发新房，房源就会短缺，房源短缺了金必定会上涨。这是一个必然的循环，2005～2008年期间就是最好的证明。所以如果您了的话。利息上涨所带来的影响就会更小收入增失业。这个就比较难说了，如果失业，没有收入了，那肯定是没有偿还能力了。但是你自己理的，你曾经失业过吗？最长多久一段时间内，找不到工作？（也许不能很快找到一个收入相同工作，但稍微少一点的呢（用这段时间来做一个计算，看看这个风险您能不能克服基本上影响现金流的风险就是这样几个了，如果你能够承担这些风险，或者说可以Minimise（如果客人提到N/G的取消问题。1985年工党取消过，后来直接导致的结果是，短期内，房价下降开发商不建造新房，房源紧张狂涨涨，对您是只有好处，没有坏处的。然而当时却了很大的社会问题，很多人租不起房，只能申请公屋 又没有那么多公屋，所以激发了很大。N/G回来了，工党了。所以 需 这些投资者，牺牲一些自己的现金流，帮给买不起房子的人提供一个屋檐了解了为什么要投（Everyoneneede值得投资（悉尼的住宅房也算过了自己有没有能力做这个投资，能不能承担和控制这些风险。剩下的就是T了T:029745 F:029745urwoodNSWLEADEXPtyOtherRelated富T: