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文档简介

30/30新兰德2004上半年度西安房地产市场调查报告西安新兰德市场调研咨询公司XIANNEWLANDMARKETINGRESEARCHCO.,LTD版权声明:该报告的所有数据、表格及文字内容的版权归西安新兰德市场调研咨询有限公司所有。其中,部分图表在标注有数据来源的情况下,版权归属原数据所有公司。新兰德公司取得数据的途径来源于消费者市场调查和权威部门公开的资料,假如有涉及版权纠纷问题,请及时联络新兰德公司。西安房地产市场消费需求透视经济与社会形态带来的消费形态的变动,使得关于消费趋势、特点变化的研究越来越重要,房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为,其特点较以往3年差不多呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是:在房地产置业投资上,消费者究竟是如何做出购买决策的?在与房地产选择与购买相关的多个因素当中,到底哪些因素在起着决定性的、实质的阻碍,哪些因素又仅仅是表层的和直观的?房地产需求市场的需求与变化,对房地产供应市场有着极大的阻碍。在房地产买方市场的条件下,研究购房者的需求具有更加重要的意义。为了解西安市消费者对房地产消费的需求,“新兰德调查()”借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于西安春季房展会期间(2004年3月7-10日和3月10-22日)按照城区特点选择了1000位近两年内打算购房的西安消费者进行了现场问卷调研,此次调研从西安市总体购房者的角度动身,对购房者的差不多状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究,并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练,以求突出房地产的市场需求现状情况和以后进展趋势。本次调研的对象为最近二年内有购房意向同时具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。“新兰德调查()”对这一群体进行了深入调查,从消费者需求的角度,发掘出房地产住宅市场的特点并预测其进展趋势。“新兰德调查()”在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上,力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法,通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业进展变动等各个时期的关联分析,有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。一、目前购房群体的差不多状况1、大部分购房者目前的事业状态处于起步时期或进展时期,总体购买力不高从调查结果来看,大部分购房者在目前的事业进展中并没有取得专门大的成功,其中17%的购房者处于事业的起步时期,60%的购房者处于事业的进展时期,各进展时期比例情况见下图:数据来源:新兰德调查()处于事业起步时期的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人,他们的家庭平均月收入大部分在2000元以下,而且他们在单位的职务多为一般职员。而处于事业进展时期的购房者大部分为31—45岁的人群,他们的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之间,在单位中的职务多为中层治理者或主管级不。一方面这些人没有太多的积蓄,另一方面他们还需要进一步补充知识,拓展自己的业务,将需要专门大的资金投入,因此这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。就总体情况来看,购房者的购买力也并不是专门高。购房者的平均家庭月总收入约为2040元,而83.3%的购房者的家庭月总收入都在5000元以下。采纳分期付款的购房者占购房者总数的60%,其中88.3%的分期付款购房者所能承受的首付款额度在10万元以下。2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度,但总体认知水平并不高随着外地的房地产开发商进军西安房产市场,房地产开发商日益增多,房地产开发商的品牌能否被消费者认知或经历对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有特不重要的意义。在调查结果中,购房者能够讲出开发商品牌的数量不等,能够讲出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为21.0%,而全然不明白房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为21.0%,同时明白一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%,这充分表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。购房者明白房地产开发商品牌数量的比例情况见下图:数据来源:新兰德调查()在所有购房者讲出的房地产开发商中,消费者认知度较高的是在房地产市场中比较活跃的3—4个开发商,但对它们的认知水平仍然不高。购房者认知度最高的两个开发商,其被知晓的比例分不仅为41.7%和34.8%,而对其他开发商的认知度则更低。消费者对房地产开发商品牌认知程度不高,其要紧缘故在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度专门大,而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而,从“新兰德调查”以往的研究经验来看,那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见,房地产开发商本身的品牌,是阻碍消费者购买的重要因素,对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此,房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时,也要加强本身品牌的建设和宣传。3、置业消费盲区与企业品牌建立置业投资尽管是家庭的最大消费投资之一,但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂,涉及众多环节,因此存在着比较极大的认知难度,而消费者在房屋消费过程中的弱势地位,使得非理性决策容易形成,并为今后的纠纷带来了隐患。在房地产市场逐步发育和成熟的同时,购房纠纷也随着增多。业主与物业公司、开发商之间的冲突事件时有发生,同时事态进展有增多和升级的迹象,同时不断有房地产销售人员对开发商的销售内幕进行暴光,这些事件对房地产开发商所形成的负面阻碍在短期内挽回的可能微小,致使消费者在选择开发商以及楼盘上存在着更多的忐忑不安从总体看,在以往的实际房地产购买者当中,只有不到20%的消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和了解,这显然与通常意义上认为"购房是一种理性消费"存在着严峻的差异,产生这一现象的缘故是复杂的:但消费动机与消费决策之间信息的不匹配和不平衡性是关键因素。从消费市场经验来讲,在复杂而缺乏规范秩序的市场中,在消费者消费认知力低下的情况下,消费者的消费安全感直接阻碍消费选择、决策,而阻碍消费安全感的一个重要作用力确实是企业品牌的形象与价值,良好的品牌形象的建立将大大提升开发商的业界地位、市场业绩,尤其是在目前消费者对期房持怀疑态度情况下,良好的品牌形象对开发商市场表现将起到至关重要的作用。因此基于消费群体认知力不高的状况,有效的品牌建立将能够从中获得极大的利益和价值。二、消费者住房需求特点与趋势1、消费者生活需求空间增加,生活居所户型总体上向较大方向进展调查表明,消费者购房向较大户型进展,这一进展特点能够从以下三个方面来体现:从购房者生活空间的居室数量变化来看,与目前居所相比,购房者的意向居所向多居室方向进展,对比情况见下表:表.目前居所与意向居所的居室数量选择比例比较意向居所一居室两居室三居室总计目前居所一居室2.7%20.1%3.3%26.1%两居室2.7%26.6%20.1%49.5%三居室0.5%4.3%3.8%8.7%平房1.6%10.3%3.8%15.8%总计7.6%61.4%31.0%100%数据来源:新兰德调查()同时,意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量也有所增加,目前居所的室、厅、卫、阳的平均数量为1.84、1.08、1.04和1.07,而意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量上升至2.21、1.38、1.4和1.28。n购房者的意向购买居所与目前居所相比,总体套内建筑面积与人均建筑面积均有所增加调查表明,购房者的意向居所与目前居所相比,总体套内建筑面积有所增加。具体来看,较大套内建筑面积的比例有所上升,较小套内建筑面积的比例有所下降,详细对比情况见下图:数据来源:新兰德调查()同时,人均建筑面积也有专门大的提高。以购房前后家庭结构没有发生变化的三口之家为例,目前家庭成员的人均建筑面积为15.8平米,而购房者的意向居所使家庭成员的人均建筑面积上升到32平米。n购房者的意向居所与目前居所相比,同一种格局的套建筑面积有所增加调查结果表明,购房者的意向居所与目前居所,在格局相同的情况下,平均套建筑面积有不同程度的增加,具体数据的对比结果见下图:数据来源:新兰德调查()可见,消费者在购房选择上不论格局、平均套建筑面积、人均建筑面积,依旧同一格局居所的平均套建筑面积较往常都有所增加,有向较大户型进展的趋势。2、消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽,居住区域选择呈现郊区化倾向调查结果表明,在居住地点至工作单位的车程方面,购房者的要求有所放宽。借助于家庭私车和公交车辆(含地铁)两种交通工具,从以下两方面来看一下购房者对车程的要求所发生的变化。n意向居所与目前居所相比,至工作地点的总体平均车程有所增加表.目前居所与意向居所至工作单位平均车程比较自驾车(分钟)乘公共汽车(分钟)目前居所至工作单位:2126意向居所至工作单位:3235n数据来源:新兰德调查()购房者对较远车程的同意程度有所提高表.目前居所与意向居所至工作单位较远车程同意程度比较自驾车30分钟及以上(%)乘公共汽车40分钟及以上(%)目前居所至工作单位32.046.2意向居所至工作单位66.760.9数据来源:新兰德调查()伴随着消费者对居住地点至工作地点的车程要求的放宽,消费者住宅区域呈现郊区化趋势,要紧表现为购房者在居住区域的选择上向都市边缘或郊区县地区扩散。首先,购房者的意向居所区域向都市边缘扩散。就整个市区来看,购房者目前居所位于二环内的比例为65.8%,而意向居所位于二环内的比例下降至57.6%,同时目前居所位于二环外(不含郊区县)的比例为25.0%,而意向居所位于二环外(不含郊区县)的比例则上升为27.7%。与目前居所相比,意向居所位于二环内的比例的下降与位于二环外(不含郊区县)的比例的上升,表明有一部分购房者倾向于将自己的居所从二环内的市区移至二环外的都市边缘;其次,购房者的意向居所区域向郊区县地区扩散。就市区及郊区县整个地区来看,目前居住于西安郊区县的购房者所占的比例为9.2%,而购房者的意向购房区域在郊区县的比例差不多上升至14.7%。与目前居所相比,位于郊区县的意向居所的比例有所上升,这表明有更多的购房者在选择居住区域时倾向于对郊区县的选择。表.目前居所与意向居所所在区域比较意向居所二环内二环与三环之间郊区县总计目前居所二环内46.7%15.3%3.8%65.8%二环与三环之间5.4%6.0%2.2%13.6%三环外(不含郊区县)3.3%6.0%2.2%11.4%郊区县2.2%0.5%6.5%9.2%总计57.6%27.7%14.7%100%数据来源:新兰德调查()三、购房者置业特点与趋势1、绝大多数购房者为自住型购房者从购房者买房的动机来看,无非是自己居住或投资,或者二者兼有。以满足自己与家人居住为目的的购房为自住型购房,一般属于第一次置业,而二次或多次置业的人买房更多是用来出租或增值,以获得丰厚的回报,通常称之为投资型购房。从本次的调查结果看,自住型购房者仍占据绝对优势,达到了购房者总数86%,剩余的14%购房者则是将投资作为自己置业的要紧目的。数据来源:新兰德调查()调查表明,自住型购房者购房的要紧目的是改善生活空间、方便工作生活和满足差不多的住房需求,回答包含以上目的的购房者所占自住型购房者的比例依次为53.5%、30.8%和25.4%,作出其他购房目的的回答比例不是专门大,均在自住型购房者总数的10%以下。在置业目的为改善生活空间的购房群体中,90%以上的购房者目前只有一处居所,同时居所格局要紧是一居室、二居室和平房。居所格局为一居室的购房者中,93%以上的意向居所为两居室或三居室;居所格局为二居室的购房者中,约45%的意向居所为两居室,同时约53%的意向局所为三居室;居所为平房的购房者中,约95%的意向居所为二居室或三居室。以上是从居所的居室数量的增加来讲明购房者的改善生活空间的置业目的,下面从居所的建筑面积的加大方面进一步讲明。调查数据表明,与目前居所的建筑面积相比,绝大多数购房者的意向居所的建筑面积都有所增大,具体变化情况见下表:表.置业目的为改善生活空间的购房者目前居所与意向居所的建筑面积比较购房者目前居所的建筑面积及比例意向居所的建筑面积及比例50平米以下占总体42.4%全部在50平米以上,其中92.5%的消费者选择66平米以上的居所51—65平米占27.3%全部在66平米以上66—80平米占16.2%其中87.5%的消费者选择80平米以上的居所81—95平米占9.1%全部在96平米以上,且绝大部分消费者选择110平米以上的居所数据来源:新兰德调查()置业目的为方便工作生活的购房者大部分为目前的居住地点距离工作单位比较远,乘公共汽车的车程多为40分钟,平均车程约为44分钟,而意向购买的居所地点则更加靠近工作地点,乘公共汽车的车程的要求多为30分钟,而平均车程约为40分钟。而置业目的为满足差不多住房需求的购房者,其房屋来源60%以上为单位租用房或租用外人房,他们希望有属于自己的居所,而还有一部分为拆迁户,他们不得不为自己和家人购买居所。然而同时他们的购买力水平不高,家庭月总收入较低,绝大部分集中在5000元以下。因此在有限的经济条件下,他们为了满足差不多的住房需求,其意向居所建筑面积不可能太大,大都集中在66—95平米之间。2、交通配套是购房者最为关注的基础配套设施工作是人们最重要的生活内容,调查表明,他们不希望被居住地点至工作地点的不便的交通所困扰,因此,绝大多数购房者在对今后生活区域的配套设施的重视程度上,将交通配套放在了首要重要的位置,这一比例达到了63.3%。事实上,交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标,那么购房者对交通配套的极大关注也就讲明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用,楼盘的地段在专门大程度上阻碍着购房者的选择。因此于开发商而言,在开发楼盘项目时,仍要精心选择地理位置。除此之外,对学校配套、医务配套、和自然景观的关注程度也较高,认为以上三项设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例分不为46.8%、40.3%和24.6%。以上三项配套设施与人们的生活息息相关,购房者对此关注程度较高,能够看出,人们对生活的方便性要求差不多提上了日程。然而,对其他配套如商业配套、园林配套、娱乐配套、商务配套等的关注程度并不专门高,选择以上设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例均在25%以下。然而,40%以上的购房者在购房时作出的权衡为在多付出成本的同时拥有优美的园林设计与优美的自然环境。这表明依旧有相当一部分人有选择优美的园林设计与优美的自然环境的倾向,然而在众多的配套设施中,在有限的经济支出条件下,他只能将自己的为配套设施付出的成本,按照其重要性进行相应的投入,也确实是讲,购房者会对自己最重要的配套设施进行最多的投入,而会对自己最不重要的配套设施进行最少的投入或者不投入。数据来源:新兰德调查()3.购房者对居住环境与房价之间的关系的权衡调查表明,受多方面因素的阻碍,购房者会在考虑居住环境及价格的基础上作出一定的选择,能够从以下几个方面来考察:购房者在居所地理位置、自然环境、住房面积和房价等方面的权衡有45.1%的购房者倾向牺牲一定的房价、住房面积和自然环境来购置距市中心较近的居所,有37.2%的购房者倾向在保持房价、住房面积和自然环境的优势下,选择距离市城区专门远的居所。属于前一种情况的购房者,他们大多数喜爱现代的、喧闹的、开放的生活,购物和休闲娱乐是他们重要生活内容,他们为了能够迎合自己喜爱自己的生活方式,房价、住房面积和自然环境方面的优势让渡给了居所位置。除此之外,还有相当一部分消费者,现代的、喧闹的、开放的生活方式并不是他们所向往的,但工作是他们最要紧的生活内容,为了方便工作,他们不得不将居住地点选择在与位于市区的工作地点附近。属于后一种情况的购房者,他们大多数喜爱宁静的、隐秘的、自然的生活,因此会将居所选在自然环境好的离城区专门远的区域。同时,也有相当一部分购房者经济实力有限,选择距离城区专门远的居所则更看重的是它的价格优势。购房者在园林设计、自然景观和房价方面的权衡购房者倾向于在提高房价的同时选择优美的园林设计的比例为41.2%,倾向于在提高房价的同时选择优美的自然景观的比例为45.3%。这一调查结果表明,有相当一部分购房者喜爱拥有漂亮的园林设计和自然景观,注重生活品位和居住环境。然而这其中有一部分购房者由于目前经济条件所限,只有放弃优美的园林设计和自然景观,选择房价较低的居所。然而能够可能,随着购房者经济实力的增强,会出现对优美的园林设计和自然景观的需求的增加。另外,还有一部分购房者对优美园林设计和自然景观并不关注,而对房价更加在乎,这部分购房者的比例大约为20.6%和22.6%。购房者在绿化率、建筑密度和房价方面的权衡倾向于选择高绿化率、低建筑密度而较高房价的购房者所占的比例分不为49.5%和45.6%,这一比例在所有房价让渡的环境因素中的比例最高,而只是多强调绿化率与建筑密度,更多在乎价格的购房者所占的比例分不仅为18.6%和20.1%,这充分讲明购房者对居住环境和生活质量与舒适性方面有了更多的关注,消费者的住房观念更加科学化,同时也对房地产开发商提出了更高的要求,因此开发商开发的住房应该更具人性化。4、投资型购房者的置业特点及购买权衡购房者的投资意识差不多有所提升。从调查中发觉,目前差不多进行房地产投资的购房者的比例为10.9%,位于储蓄、保险和股票之后,处于投资理财方式的第四位,而今后倾向于选择房地产投资的购房者的比例为21.1%,同时将房地产投资作为第一投资理财方式的购房者的比例也占到了11.8%,仅排在储蓄之后,上升至投资理财方式的第二位。同时,意向进行房地产投资者占21.1%的比例与业已进行房地产投资者占10.9%的比例之间存在一定的差距,这又讲明可能存在相当一部分人群有投资房地产的倾向,但经济条件的限制使得他们又无法涉足该领域,然而能够预见今后随着个人经济实力的加强,一部分人会将投资理财方式转向房地产投资。就目前涉足房地产投资的购房者,有68.4%的购房者都将新购房用于投资,26.3%的购房者则选择新房居住,旧房出租,只有5.3%的购房者会将在购入新房之后,将旧房出售。从调查结果来看,投资型购房者对居所的交通配套表现出了特不高的关注程度。投资型购房者与总体购房者对交通配套的关注程度相当,然而其中认为交通配套是最重要的配套设施的投资型购房者的比例高达77.0%,而总体购房者认为交通配套是最重要的配套设施的比例为68.5%,对交通配套设施的关注,从某种程度上来讲,也确实是投资型购房者对房屋所处地理位置的看重。目前的绝大部分投资型购房者,在购房区域的选择上倾向于自然景观一般,房价较高但距离市区较近的地段。人们在租房时,除了考虑地段、价格外,可能考虑最多的确实是户型。从意向的投资情况来看,大约85%的投资型购房者会对一居室或两居室进行投资。四、房地产住宅市场中几个具有明显特征的重要购买人群1、投资型购房者投资型购房者的年龄大多在26—45岁之间,同时处于事业的进展时期或差不多取得了一定成功。他们的收入水平较高,总体家庭平均月收入约为3150元,比所有购房者的平均收入高出1000元。同时投资型购房者有相当一部分有两处居所,相关于自住型购房者所拥有的两处或更多居所的比例要高,而且其居所全部是已购房屋,这又进一步讲明投资者的具有相当强的经济实力。多数投资型购房者认为购物和休闲娱乐是自己生活的要紧内容,而且认为房地产投资在投资理财中,成为超越储蓄而处于第一重要的方式。他们的生活方式以个性的、简单的、隐秘的、舒适的、现代的而非豪华的、多元的生活方式为主。2、郊区型购房者我们暂且将意向购买市区边缘地带或郊区县地区居所的购房者称为郊区型购房者。调查表明,郊区型购房者要紧由两部分人群组成。一部分是年轻人,他们的事业处于刚刚起步的时期或者进展的初期时期,他们的收入水平较低或者一般,家庭平均月收入水平在2000—4000元占一半左右的比例,而4001—6000元的比例约为30%。他们一般只拥有一处居所,同时多是单位租用房或租用私人房。这部分年轻人将自己的大部分精力用于工作,其次也专门注重娱乐。他们认为自己的事业进展仍需要一定的钞票财,他们认为有必要进行一定的积蓄,因此储蓄是他们最重要的投资理财方式。他们推崇的生活方式是简单的、朴素的、宁静的、温馨的,但同时又是开放的而又不乏现代气息的生活方式。另外一部分郊区购房者是中老年人,他们中的多数人在事业上差不多取得了一定成功,同时收入水平比较高。他们目前都拥有一处或两处居所,同时差不多差不多上自己差不多购买的。这部分人的要紧生活内容是购物、健身、出游和休闲娱乐,他们专门看重生活是质量,他们的生活方式是朴素的、简单的、温馨的、宁静的、自然的,同时还希望是稳定的,因此他们的投资理财方式倾向于风险最小的储蓄。3、享受型购房者享受型购房者与其他购房者相比,他们更加关注生活质量、生活品位的提高。享受型购房者在年龄分不上没有什么明显的特征,大多数人在事业上差不

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