20152015年广东会计从业资格考试历年真题汇总

我国房地产产业现状分析及未来开展方向目录第二部分高房价背后的成因第三部分2021房地产市场趋势分析第一部分我国房地产市场现状一、房价——收入比

联合国3:1美国3.5:1中国10-15:1一、房价——收入比

假设：人均收入=5千每户月收入=1万每户年收入=12万联合国3:136万美国3.5:142万中国10-15:1120万-180万二、商品房空置率适度4%-5%警戒10%以上严重积压区20%以上我国自2002年起,商品房空置率始终处在20%的水平上下。二、商品房空置率“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。〞——2006年媒体消息〔当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性〕三、融资结构单一，过度依赖银行

上市融资信托融资债券融资基金融资银行信贷三、融资结构单一，过度依赖银行“只有房地产信贷，没有房地产金融。〞

——聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长

Hold不住的房价加息提高存款准备金率增加中小户型和中低价位商品房供给征收房屋交易税、个人所得税提高契税全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅02%4%6%8%10%12%14%200620072021202120215.5%7.6%6.5%1.5%13.7%目录第二部分高房价背后的成因第三部分2021房地产市场趋势分析第一部分我国房地产市场现状高房价背后的成因人口经济的聚集结构农村城市高房价背后的成因我国的土地制度高房价背后的成因2021胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选择投资房地产高房价背后的成因高房价背后的成因保障性住房的滞后性对民营企业投资和开展的限制城市化进程独生子女政策拉高目录第二部分高房价背后的成因第三部分2021房地产市场趋势分析第一部分我国房地产市场现状2021调控政策重点房地产税信贷紧缩限购保障性住房政策闲置土地查处针对房地产的行业政策限购、限贷以及保障房等调控政策供求关系针对宏观经济的货币政策加息和提高存款准备金率等政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是由供求关系决定。市场调控对房地产市场的影响政策的持续效应2021年前后调控政策的出台，对楼市的影响明显。国八条和密集地方限购细那么出台，以及银根紧缩的影响2021年依然会出现几个月的观望期Page

221限购房对地产市场的影响2限贷政策对房地产市场的影响3保障房政策对房地产市场的影响政策的持续效应〔1〕限购的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，局部一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，局部二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大市场调控对房地产市场的影响市场调控对房地产市场的影响〔2〕限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。首付比例提高后，仍然有相当局部的实力客户择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。〔3〕保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广阔中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，但是保障房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有特别大的影响。市场调控对房地产市场的影响货币政策对房地产市场的影响2021年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。供求关系对房地产价格的影响2021年楼市供给充足政策力度和供求关系将决定未来价格走势近年来房地产价格指数趋势减少供给、启动房地产政策干预收紧信贷、加大税率抑制需求全面扩大需求增加供给、抑制需求、调控房价财政政策两年内（后来变为五年）转让住房征收营业税减免营业税期限由5年将为2年营业税免征时限恢复到5年货币政策第一套首付20%，二套房适度提高对开发商自有资金不低于开发项目总投资30%央行六次加息实施差异化货币利率提高二套房首付央行五次减息二套房利率优惠支持开发商融资和信贷央行二次加息限贷不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款土地政策以招拍挂的方式公开出让土地使用权土地出让实行“收支两条线”管理新增土地使用费增收标准提高一倍放宽土地款支付期限和比例严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400万套保障性住房10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房未来房地产市场的预测乐观预测：2021年一二线城市由于全面限购，假定局部需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨4~7%。未来房地产市场的预测中性预测：由于调控2021年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2021年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7%；悲观预测：假定2021年受政策调控城市商品房销售面积增速与2021年“国十条〞后增速保持一致，全国销售面积下降7~10%。未来房地产市场的预测结论从长期来看，房地产行业开展依旧处在一个向上的开展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。补库存去库存谢谢观赏谢谢观赏以下为附加内容

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让更多的农民成为新型职业农民中央农业播送电视学校刘天金2021˙05˙07陕西农业部部长韩长赋：这是一项根底性工程、创新性工作，要大抓特抓、坚持不懈。——让更多的农民成为新型职业农民〔目标〕——生产更多更好更平安的农产品供给社会〔方向〕一、为什么要大力培育新型职业农民二、什么是新型职业农民三、如何加快培育新型职业农民一、为什么要大力培育新型职业农民〔一〕深刻背景◆农村劳动力持续转移,“人走村空〞问题愈演愈烈2021年我国农民工数量到达2.6亿，每年新增900-1000万。四川抽样调查：26%举家外出农户20%留守农户转移比例平均60%，高的70-80%一、为什么要大力培育新型职业农民〔一〕深刻背景◆农村青壮年劳动力大量外出，“老人农业〞“妇女农业〞“小学农业〞问题日益凸显陕西抽样调查：72%“80后〞“90后〞青壮年劳动力〔农民工〕55岁务农农民平均年龄63%妇女83%初中及以下文化程度四川抽样调查：务农农民50岁以上54%，60岁以上30%，70岁以上13%；妇女60%；初中及以下90%。一、为什么要大力培育新型职业农民〔一〕深刻背景◆农村新生劳动力离农意愿强烈，农业后继乏人问题步步紧逼新生代农民工76%不愿再回乡务农85%从未种过地〔国家统计局2021年10省调查：90%的新生代农民工没有从事过一天的农业生产活动〕一、为什么要大力培育新型职业农民〔二〕紧迫课题——“谁来种地〞“地如何种〞？◎党的十八大：坚持和完善农村根本经营制度，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。◎国务院常务会议：要采取有效措施，使一局部年轻人愿意在农村留下来搞农业，培养和稳定现代农业生产队伍。◎中央经济工作会议、中央农村工作会议：要稳定完善强农惠农富农政策，充分保护和调动农民生产经营积极性，使务农种粮有效益、不吃亏、得实惠。◎2021年中央一号文件：农村劳动力大量流动，农户兼业化、村庄空心化、人口老龄化趋势明显，农民利益诉求多元，加强和创新农村社会管理势在必行。◎十二届全国人大一次会议〔?政府工作报告?〕：要采取有效措施，稳定农业生产经营队伍，积极培育新型农民。

——聚焦“谁来种地〞“地如何种〞一、为什么要大力培育新型职业农民〔二〕紧迫课题◆“谁来种地〞“地如何种〞是一个问题的两个方面——农村劳动力结构性缺乏：“不是没人种地，而是这地由什么人来种〞——创新农业生产经营方式：“不是种不过来，而是怎么种得更好〞一、为什么要大力培育新型职业农民〔三〕历史使命◆答复好“谁来种地〞“地如何种〞的问题，历史性地落在了培育新型职业农民上。——2021年中央一号文件聚焦农业科技，着力解决农业生产力开展问题，明确提出大力培育新型职业农民；2021年中央一号文件突出农业经营体制机制创新，着力完善与现代农业开展相适应的农业生产关系，进一步强调加强农业职业教育和职业培训。创新农业生产经营方式〔现代〕家庭经营+合作组织+社会化效劳=新型农业经营体系新型职业农民→新型生产经营主体→新型农业经营体系→现代农业

新型职业农民是伴随农村生产力开展和生产关系完善产生的新型生产经营主体，是构建新型农业经营体系的根本细胞，是开展现代农业的根本支撑，是推动城乡开展一体化的根本力量。一、为什么要大力培育新型职业农民〔四〕重大意义◆不失时机地大力培育新型职业农民：一是有利于促进农民从身份向职业的转变，在推动城乡开展一体化中加快剥离“农民〞的身份属性，使培育起来的新型职业农民逐步走上具有相应社会保障和社会地位的职业化路子，解决有人愿意在农村留下来搞农业的问题；一、为什么要大力培育新型职业农民〔四〕重大意义◆不失时机地大力培育新型职业农民：二是有利于促进农民从传统农业生产向现代农业生产经营的转变，在加大强农惠农富农政策力度中加快开展现代农业，使培育起来的新型职业农民逐步走上专业化、规模化、集约化、标准化生产经营的现代化路子，解决务农种粮有效益、不吃亏、得实惠的问题；一、为什么要大力培育新型职业农民〔四〕重大意义◆不失时机地大力培育新型职业农民：三是有利于促进农民从传统小农生产向社会化大生产的转变，在坚持和完善农村根本经营制度中加快培育新型生产经营主体，使培育起来的新型职业农民逐步走上“家庭经营+合作组织+社会化效劳〞新型农业经营体系的组织化路子，解决保供增收长效机制的问题。培育新型职业农民的过程，就是激活农民自身活力和增强农业农村开展活力的过程，就是培养高素质现代农业和新农村建设者的过程，就是培育“三农〞事业开展未来的过程。农业部部长韩长赋——应对农业后继乏人问题的挑战，必须在稳定提高农业比较效益的根底上，大力培育种养大户、家庭农场、专业合作社等各类新型农业经营主体，让更多的农民成为新型职业农民。◆世界性课题比方在英国，农场主平均年龄到达59岁。

——欧盟一直关注农民老龄化和培养青年农民问题，在CAP新一轮改革议案中提出，将2%的直接支付专门用于支持40岁以下的青年农民从事农业。◆世界性课题法国经验——统筹农村劳动力转留加强农业后继者培养重视农业劳动力教育培训

□切实把培育新型职业农民放在三农工作突出位置予以推动落实。农村劳动力向城镇和二三产业转移，是伴随现代化进程的必然趋势。目前我国农业劳动力供求结构已进入总量过剩与结构性、区域性短缺并存新阶段，关键农时缺人手、现代农业缺人才、新农村建设缺人力问题日显普遍，“谁来种地〞“地如何种〞事关13亿人的饭碗。

各级农业部门要把培育新型职业农民作为一项重要职责和根本任务，积极争取当地政府和有关部门的重视支持，将其放在三农工作的突出位置，坚持“政府主导、农民主体、需求导向、综合配套〞