南宁国际金融中心项目前期策划

地产效劳·投资管理·资产及商业管理

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工程位置琅东CBD东盟商务区北部湾CBD中心：三中心优越区位——北部湾之心城市之心双核中心北部湾CBD本案规划指标根据南宁市相关文件，300米以上超高建筑，100米以上不计入容积率，拟建设35万平米的超高层建筑综合体，包括住宅公寓，酒店，写字楼、商场等。本工程具有超高地标形象，规模效应和综合体物业的联动价值地块交通本工程紧邻城市环线主干道竹溪大道，到市中心区约7公里，10分钟车程，离城市主干道民族大道也只有500米，距离东盟商务区有约2公里，约3分钟车程。本工程还距离1号线3号线较近，距离地铁口约约500米，其中1号线已开工，将于2021年建成。这增加了本工程的交通优势。工程整体交通条件较好。五象广场琅东商业中心东盟商务区市中心区竹溪大道，内环快速干道双向四车道外环高速民族大道本案北地块可达性车辆经民族大道、竹溪大道、金浦路、汇春路进入工程民族大道是南宁市的重点打造的景观大道也是城市的主干道琅东CBD位于本工程的西北处，人流可经民族大道、金湖路到达本工程会展中心与东盟商务区位于工程的东侧，人流可经民族大道到达本工程竹溪大道是南宁内环快速干道，交通便捷通畅工程位于都市开展区中心，道路交通设施完善，通达性高工程分析工程四至工程分析本案临汇歌路民歌湖临金浦路住宅小区住宅小区，高层可观南湖城市主干道竹溪大道，高层可远观邕江名都大厦广西国际金融中心〔在建〕CBD写字楼集中区域周边景观条件很好：东紧邻民歌湖、西观南湖，南观邕江，北观市区繁华景色；地段天赋优越：工程地块属于南宁CBD区域，东北面沿金浦路政府机关、大型国营单位、银行、高档写字楼分布集中，如中国海事、中国联通、移动、邮政等单位，周边配套工程周边各类市政配套齐全,十分钟生活圈内包括商业、商务、行政、学校、餐饮、医院等。但目前公交线路偏少。周边配套对写字楼和公寓物业都非常有利。十四中康秀小学二十九中琅东小学江滨医院双拥医院三中卓立实验学校综合市场梦之岛超市琅西幼儿园人人乐友谊商店皇冠大酒店市政府国际会议中心青秀山风景区石门森林公园国宴大厅万事顺大酒家漓水源酒家上岛咖啡味道制造上岛咖啡高等法院中级法院教育医院餐饮公园行政工程分析周边环境工程分析石门森林公园青秀山风景区邕江南湖民歌湖本案的周边环境十分优美：东邻国际民歌艺术节主会场——民歌湖广场，可领略城市人文的市民休闲广场、体育运动场南眺国家四A级青秀山风景区和南宁“母亲河〞邕江，竹排冲紧贴本案南边缓缓流过，可充分感受国家级风景区的极美景致和都市江水的醇厚人文。西观南宁第一湖——南湖，领略都市生态湖景与城市生活的完美结合。北靠琅东CBD的都市繁华景色，高楼林立，以最近的距离欣赏都市的繁荣兴盛。竹排冲本案东邻民歌湖广场，西观南湖公园，南观青秀山和邕江，北观市中心区繁华景色，饱览城市珍稀生态景观与人文景观。民歌广场是南宁市的重点建设工程，整个广场占地约22.9万平方米，可容纳3.5万人的下沉式广场2021年9月广场建成后成为每年一度的南宁国际民歌艺术节主会场，同时它还具有大型机械室外展、市民休闲广场、体育运动场所、酒吧街等配套民歌广场设置了8个出入口，其中西出入口紧靠本工程。南宁市规划建设“中国南方水城〞民歌广场重新定位，规划中将会把南湖、竹排冲和民歌广场连通，形成一条游览线路。周边环境----民歌广场竹溪大道民族大道滨水活动区游憩欣赏区中心舞台区酒吧休闲区入口景观区人工湖民歌湖改造工程对本工程无疑是重大利好，在都市繁华的核心地段拥有稀缺的生态资源，繁华与生态在这里得到了很好的统一。本工程可依靠超高层建筑的优势，享受优美的湖景。工程分析南宁国际会展中心占地面积600亩，是中国-东盟博览会的会址，主建筑总建筑面积为15.21万平方米，由会议、展览和大型宴会厅三局部组成。共有15个不同规格的展厅〔最大展厅8100平方米，最小展厅2150平方米〕，展览面积达4.8万多平方米，可容纳3360个国际标准展位。工程分析周边重要工程----国际会展中心中国—东盟博览会每年在该会展中心举办，有力推动了南宁社会经济的开展，同时，也为本工程提供了重大商机——本工程与之仅一路之隔，对本工程酒店业开展支撑力很大。同时，会展中心景观设计好，本身就是一大城市景观节点，本工程可观会展中心，景观价值也得到提升。周边产业----东盟商务区东盟商务区距离本工程约3-4分钟车程，目前该区域内已经开发完成约80%，主要为住宅和商业、写字楼等，还有领事馆区域和休闲区，约三年左右将成熟。该区域为全市投资热点，据初步调查，购房者中超过一半的为外地人，购置目的中超过一半的为投资，由此可见“东盟概念股〞炙手可热。华润万象城地块东盟商务区框架根本形成，整体品质高档，对提升整个城市的形象和档次非常有利。本工程所处地段正好介于琅东CBD和东盟商务区之间，可谓左右逢源。整合好琅东CBD得天独厚的区位优势和东盟商务区炙手可热的投资概念，是本工程的战略优势。德思勤针对此提出南宁北部湾CBD的概念,那么其正好可以涵盖上述两大板块,如此本工程将位于南宁北部湾CBD的中心，工程价值高度进一步提升。工程分析商务核心区：集商贸、商业、文化、娱乐和居住为一体的综合功能区，规划面积1.1平方公里，总建筑面积约400万平米。东盟各国联络部(办事处)基地：为东盟各国政府商务机构提供商务、办公和生活效劳场所的同时，通过公共环境的营建、配套设施的开发建设，成为一个具有各国民族风情、建筑特色的综合社区。地王之势地王之势

在东盟范围，中国的政治目标是占领东盟盟主地位，南宁是东盟经济开展的重要落脚点之一，南宁在东盟经济开展中占领龙头地位。国家的东盟经济战略除了政治意义，更重要的还有经济意义，为人民币作为东盟货币作准备，南宁作为东盟经济开展的桥梁，未来将可能成为东盟的金融中心，其金融相关企业在南宁选址的可能性将加大，本工程写字楼酒店的开展面临更好的机遇。北部湾经济圈和东盟经济圈的地位未来将带动南宁经济大开展，成为南宁经济开展新的增长级；南宁的城市定位是——商贸之城、潜力之城，第三产业兴旺带动商业酒店写字楼的开展；预计两年后，房地产政策调控已趋于平稳，市场环境更加稳定，这对工程整体开展更加有力；南宁规划显示东盟经济开展的良好势头，琅东CBD地位稳固凸显本工程区位价值，民歌湖规划对工程景观支撑力很大；2021年6月22日,国务院批准将我国跨境贸易人民币结算试点扩大到包括广西在内的20个省〔市、区〕。广西凭借独特的区位条件，正与东盟各国建立多层次的信息交流与合作机制，开展多层次的贸易、投资与金融合作，具备开展跨境贸易人民币结算试点的优势和根底。今年1月，中国-东盟自由贸易区如期建成。全面开展跨境人民币结算，必将为广西区内银行和企业提供新的开展机遇，必将进一步促进广西对外开放，发挥广西地处中国-东盟自由贸易区前沿，作为连接多区域的国际通道、交流桥梁和合作平台的重要作用，必将进一步推动中国和东盟各国在经贸活动中的交流与合作。据外媒报道，通过经济这条道路，中国不可无视的影响力也将直接涉及邻国，韩国媒体甚至称，东南亚已经变成了“中国的自家前院〞。而日美媒体称，东盟将成人民币货币区。国家开展东盟经济战略，一方面依靠东盟经济直接拉动南宁的经济增长，更高的战略意义是，中国为占领东盟盟主地位作铺垫，为中国的人民币成为东盟货币作铺垫，南宁是东盟经济开展的直接承接地和受益区，未来可能是东盟金融中心。本工程也将面临重要的市场时机，未来可能有更多的金融相关行业进入南宁，对高档写字楼酒店公寓需求将增强，南宁金融中心地位将名符其实。南宁在东盟经济战略中的地位南宁的经济政治地位2021年建成中国-东盟自由贸易区。东盟经济效应分析东盟经济园区：自2004年成立以来园区先后引进工业企业工程110多个。成立当年成功引资330多亿元，2021年一年园区工业增加值完成7.6亿元，比园区成立前的2004年增长804.8%，经济园区正处在快速开展的黄金时期，园区的投资工程将成为南宁市经济新的增长点。东盟会展：已经成功召开6届，09年参展参会客商到达48000多人，其中专业观众38000多人南宁东盟商务区：是南宁开展东盟经济的一个重要组成局部，目前开发已近尾声，表现为国内投资者居多，实际效应还未显现。成功的可能性还有待观察。东盟经济目前通过三种方式在南宁开展：一是召开东盟国际博览会、二是建立东盟商务区、三是建立东盟经济园区南宁依靠地理优势和国际政策优势大力开展本市经济，东盟经济对南宁经济的开展已经表达了一定的效应。近年来，广西以北部湾经济区为前沿，依托东盟合作，伴随中国与东盟自贸区建设进程的加快，广西与东盟的经贸关系得到迅速开展。，高于广西总体进出口的增长速度。东盟已经连续9年成为我区第一大贸易伙伴。2004至2021年，广西对东盟的投资年平均额达3170万美元，最高金额为8624万美元，在这五年间增长了22.3倍。截至2021年底，东盟10国在广西成立的三资企业累计454家，合同外资金额20亿美元，实际利用外资金额9.8亿美元。上世纪90年代以来中国和东南亚国家实现了关系正常化，同所有的东南亚国家建立了不同类型的伙伴关系，增进了东南亚国家的战略互信。1991年中国和东南亚国家的贸易总额不到80亿美元，2021年已经到达2300多亿美元，现在中国是东盟第三大贸易伙伴，东盟是中国第四大贸易伙伴。2007年中国-东盟贸易额2025亿美元，提前3年实现双方领导人提出的2000亿美元的贸易目标。2021年前11个月中国与东盟国家贸易额仍然超过1800亿美元。广西东盟贸易额增长迅猛统计数据显示,中国与东盟自贸区的建立,对于广西与东盟的贸易增长起到了显著促进作用,增强了人们对南宁未来开展前景的信心.年份2005200620072008广西东盟贸易额(亿美元)12.218.23039年增幅（%）22.249.159.237.1历年广西东盟贸易额增长统计表东盟经济效应分析从2004年到2021年，广西与东盟的进出口贸易额年均递增37%南宁——商贸之城、一个蕴藏巨大潜力的城市区域性国际城市：中国——东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：珠三角经济向西扩散的枢纽，新兴产业化基地。西南地区交通枢纽：承担西南大通道的交通枢纽职能。南宁的经济战略地位重要，是国家重点开展的城市之一。特别是东盟经济，是南宁独有的经济开展支柱，对推动南宁城市开展具有重要作用。可以预见，商贸业和物流业是未来南宁开展的方向。这对城市商业、写字楼和酒店的开展非常有利。广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能。北部湾〔广西〕经济区的核心城市：承担区域现代效劳中心与科技创新基地的职能。认识南宁南宁经济回稳呈稳定增长态势，09年GDP增长15%，连续8年实现两位数增长，根据GDP增速与房地产开展的关系判断，南宁房地产业处于高速开展阶段。数据来源：统计年鉴南宁GDP连续五年保持2位数的增幅增长，09年全市GDP达1492.38亿元，增幅达15%，增速比上年加快0.5个百分点。经济的快速开展将推动房地产市场的快速开展，根据GDP的增速与房地产开展的关系判断，南宁房地产业处于高速开展阶段。经济总量数据来源：统计年鉴宏观经济分析与二线城市GDP对比城市南宁武汉长沙全国2009年GDP(亿元)1492.384560.623744.7633.5万增幅（%）15%13.70%14.70%8.7%09年广西各市生产总值中，南宁GDP到达1492.38亿元，为全省最高，同比增长15%高于全国的8.7%。与二线城市武汉、长沙比较，南宁GDP总量与二者的差距较大；与一线城市深圳、广州比较，虽然南宁GDP总量与二者的差距大，但增幅比它们高很多，开展潜力大经济总量与省内各市比较，南宁GDP居全省首位，是广西最具经济集聚力的城市，而与深圳、广州等一二线城市比较，生产总值还比较低，但增长速度却很快，开展潜力大数据来源：统计年鉴与一线城市GDP对比城市南宁深圳广州·全国2009年GDP(亿元)1492.388201.239112.7633.5万增幅（%）15%10.70%11.50%8.7%宏观经济分析北部湾经济区效应09年北部湾经济区〔南宁、北海、防城港、钦州四市〕国内生产总值比上年增长15.9%，增速比全区高2个百分点；规模以上工业增加值增长20.7%，比全区高2.5个百分点；全社会固定资产投资增长54.8%，比全区高4个百分点；社会消费品零售总额增长19.7%，比全区高0.4个百分点；税收收入增长额为11.77亿元，占全区国税系统组织税收收入增长额23.98亿元的49.08%。09年GDP增长对比

南宁北部湾经济区广西09年GDP(亿元)1492.3824507700.36增幅（%）15%15.90%13.90%08年国家批准实施?广西北部湾经济区开展规划?，北部湾经济区对广西全区经济的带动作用开始显现，09年北部湾经济区经济增势强劲，带动全区经济快速增长。北部湾经济区历年GDP及增幅

200620082009平均增长GDP(亿元)14342219.72450——增幅——15.50%15.90%16.70%09年其他指标增长对比

北部湾经济区广西财政收入增长22%14.70%全社会固定资产投资增长54.80%50.80%社会消费品零售总额增长19.70%19.30%宏观经济分析近年来，第三产业始终在处于支配地位。第一产业比重逐渐下降，第二产业比重稳定。09年南宁第三大产业增加值增速最快第二、三产业的开展，相应会促进南宁城市化的进程，进而大量增加城市人口，增大房地产市场的有效需求，促进房地产市场的快速开展。产业结构产业结构不断调整优化，南宁整体以第三产业为主，且第三产业的增加值继续保持上升趋势，这对拉动全市商业、写字楼、酒店物业市场开展有很大的利好。数据来源：统计年鉴宏观经济分析南宁市城镇居民人均可支配收入稳步提升，支出占收入的比重有所下降，说明居民消费能力提高；从全市各县区来看，青秀区的家庭总收入最高，说明青秀区居民的消费能力全市最强。南宁人均可支配收入稳步上升，人均消费支出占可支配支出的比重有所下降，城市居民的消费能力逐步提高。城乡居民储蓄存款余额呈“V〞型增长，居民的置业能力不断增强。全市各县区中，青秀区的家庭总收入最高。收入与消费数据来源：统计年鉴宏观经济分析异常基本正常正常运行基本正常异常09年南宁房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%13.76%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，若无需求匹配，会导致供过于求。房地产开发投资占固定资产投资比例<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%21.72%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%在以政府投资为主导的扩大投资政策带动下，南宁固定资产投资保持高速增长,其中房地产根本正常，市场热度合理。09年固定资产投资到达1043.91亿元,突破千亿元大关，增长高达50.54%,整个投资环境很炽热。09年南宁房地产开发投资共完成226.73亿元，增幅达13.76%，处于正常运行状态，说明南宁房地产市场健康开展。固定资产投资数据来源：统计年鉴宏观经济分析重点产业分布柳州：柳钢、东风、五菱、金嗓子、花红药业桂林：宇通客车公司百色：中国铝业广西分公司南宁：南南铝业河池：南方金属冶炼防城港：核电站、防城钢铁厂来宾：合山矿务局崇左：东亚纸业玉林：玉柴动力、西瓜霜润喉片宏观经济分析南宁市支柱产业：南宁机械、制糖、农产品加工等产业广西产业：现有七大支柱产业主要有以铝为主的有色金属产业、以系列中型轿车为重点的汽车产业、以制糖为主的食品产业、以炼油为主的石化产业、以钢铁为主的冶金产业、以工程机械为主的机械产业、以电源建设为主的电力产业。南宁还没有高科技为主的产业，主要第三产业支撑南宁经济开展，广西市重点产业分布主要在下属各市县，这些大型国有企业领导客户是南宁市高端商业与住宅消费的主力。是支撑南宁经济的主要力量之一。首套房付90平方米以上付30%，利率提高至8.5折；第二套房付50%，且以家庭为单位认定第二套房，利率提高1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，房价过高地区可暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款宏观政策分析房地产近期政策调控对象：炒房和投机的不合理住房需求，同时也对首次置业购房群体有一定的打击调控力度：政府调控态度坚决政策执行：势头不一样，银行不敢怠慢政策执行：本次调整持续时间会比较长对本工程来讲，本工程入市时已经是两年之后，房地产调控效应已经显现，且市场已经进入了稳定期，调控对本工程的影响相对减弱。政策主要针对住宅投资产品，投资需求有望转向写字楼和商业，本工程写字楼有一定利好。投资型产品受到打压，一方面是通过提高首付比例，另一方面是通过对投资地域的限制，这对本工程酒店式公寓的开展影响较大。但是对于高端或中高端客户群体，一方面为了防止二次换房带来的高首付压力，尽量一次性到位，选择大面积户型；另一方面，我们认为，高端的客户对首付的承受力更强，追求物业品质与舒适性是唯一目标，选择大面积户型的可能性更大，所以对本次政策的影响反而更小；宏观政策分析房地产政策对产品的影响对于居住类产品，在如此多变与复杂的政策环境下，本工程应把握本地域的高端客户的置业能力，面向更有购置能力的群体，才能更多地分解政策带来的影响。规划分析广西北部湾经济区规划是国家经济开展战略中的重要局部，未来前景好。北部湾经济区区位优势明显，联合周边三大经济区开展，根底较好，前景可观。南宁是北部湾经济区的核心组团，定位为区域性国际城市，其经济开展将最快最强。对本工程极为有利。同时其产业开展重点为金融会展等现代效劳业，也有利于本工程开展写字楼和公寓商业物业。大西南区域经济合作区泛珠三角区域经济合作区中国-东盟区域经济合作区北部湾经济区广西北部湾经济区规划背景：2021年1月16日，国家批准实施?广西北部湾经济区开展规划?。国家发改委通知强调指出：广西北部湾经济区是我国西部大开发和面向东盟开放合作的重点地区，对于国家实施区域开展总体战略和互利共赢的开放战略具有重要意义。战略定位：建设成为重要国际区域经济合作区。开展目标：经过10到15年的努力，建设成为我国沿海重要经济增长区域，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标南宁组团：开展商贸业和金融、会展、物流和高技术产业等现代效劳业，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市南宁中心城开展方向：整体向东，重点向南。本工程位于琅东板块，是城市开展主方向上。而琅东定位为政治经济文化的核心区域，对本工程开展高端综合体有很好的支撑作用。南向重点开展主轴线将加强与东盟的区域合作与珠三角的合作，给南宁的经济开展带来新的动力；同时，南宁也积极拓展与广西其他县市的联系，提升南宁的集聚力和经济地位。所以南宁的经济是广西经济的代表，其高端消费力是覆盖整个广西，甚至东盟与珠三角，这为本工程开展高端物业提供了良好根底。南宁作为珠三角的产业转移前方，东盟经济的门户，经济潜力巨大南宁城市规划市域公路网规划第一层次：市域高速公路网形成由7条高速公路构成的“环形放射状〞结构。第二层次：由中心城通往周边县城及重要工业基地的6条一级公路。铁路开展规划建设南凭铁路复线，南昆铁路复线，南防线复线；规划南柳城际铁路和南广高速铁路；预留新南宁至北海城际铁路通道。全面扩容改造南宁铁路枢纽。南宁市交通规划对外交通南宁推进对外交通建设，为南宁经济快速开展创造良好的交通条件。按照规划，南宁对周边县市与东盟、珠三角等的消费者和投资者客户吸引力将增强。水运开展规划形成南宁港、隆安港、横县港三个主港区，泊位总吨级到达14000DWT，年通过能力500万吨。南宁上游建成为四级航道，下游为二级航道。航空港开展规划按4E标准扩建吴圩机场。2021年南宁机场旅客吞吐量首次突破450万人次，达452.5万人次，创历史新高，增长幅度为33.14%，高出全国平均水平将近14个百分点区域范围CBD内配套设施完善，本案区位属于琅东CBD区域，可以充分利用CBD内的配套设施为本工程效劳。同时，本案的区位在CBD边缘，其向南延伸主要是住宅区，对工程的开展稍有影响。琅东CBD的主要范围是以五象广场为中心、约500米的半径这样一个椭圆圈。高档宾馆酒店：国际大酒店、跨世纪大酒店、琅东大酒店、金禾宫大酒店和好湾酒店等

高档饭店：好友缘、大汇丰海鲜广场、金海渔村、鸿福酒家、金禾宫、跨世纪等写字楼：区鸿祥大厦、亚航财富中心、文德大厦、东方曼哈顿、西江大厦、新城国际、金湖大厦、水晶城、图书大厦、太平洋世纪广场

政府机构：广西国土、广西海事局、广西审计厅、广西发改委、广西地税、广西工商、广西建设厅、广西公路局、广西教育厅等通讯机构：广西无线电委员会、中国移动广西公司、中国联通广西公司、中国电信广西公司等等。金融机构：广西证监会、广西保监会、广西投资集团、农行广西分行、建行广西分行、北部湾银行总部、招商银行广西总部、南洋商业银行南宁分行、太平洋保险广西公司、平安人寿保险广西公司等。

本案琅东CBD规划功能规划民歌湖广场的改造对提升本工程的景观价值和配套价值起到了重要作用。竹溪大道滨水活动区游憩欣赏区中心舞台区酒吧休闲区入口景观区人工湖本案民歌湖广场规划南宁民歌广场占地约22.9万平方米，可容纳3.5万人的下沉式广场工程预计2021年9月底完工。广场与工程相邻有一出入口。民歌湖广场规划建设是城市重点工程，其民歌节是南宁市的标志之一，是城市宣传的名片之一。地王之时1234商业市场分析写字楼市场分析酒店市场分析住宅与公寓市场分析地王之时——写字楼市场

写字楼市场——南宁进入纯写字楼时代，甲级写字楼占南宁写字楼总量的38%；南宁的写字楼物业产品提升空间较大，品质最高代表是地王〔58层218米，也是最高租金代表60-100元/㎡.月，最高售价代表20000元/㎡〕，最高层高代表是利海亚洲国际4.395米；南宁写字楼出租率旺盛，年均售价涨幅高达39%，写字楼市场表现好；未来竞争不大，本工程区位价值和地标价值竞争力强。南宁城市经济地位受北部湾经济和东盟经济的拉动，珠三角与东盟企业的驻点会增多，南宁第三产业开展提速，对未来高形象高标准的写字楼需求会更多目前房地产政策环境利好写字楼物业的投资，投资资金转向写字楼；写字楼市场分析影响写字楼分析的指标说明宏观——城市宏观经济政治规划方面给写字楼带来的时机城市性质、城市经济政治地位与开展规划城市支柱产业、产业结构，第三产业的比例与增长情况城市企业数量、增长量微观——南宁写字楼市场详细调研内容未来竞争——写字楼未来竞争工程的根本情况与入市时间，竞争评价判断写字楼的竞争状况，寻找写字楼市场存在的时机点——支撑写字楼物业开展写字楼市场分析影响写字楼的宏观因素回忆东盟经济效应逐渐显现：东盟会展、东盟商务区、东盟工业区逐渐成熟，其效应是实际的，经济的开展还将提速，将带来未来写字楼的需求增加房地产政策环境利好写字楼物业投资北部湾经济的提出，南宁经济战略地位提升，是长三角企业转移基地与东盟商贸交流平台，商贸业将带来第三产业的开展，写字楼需求会增加南宁第三产业所占比例最大，呈现良好的开展势头，第三产业开展可带动写字楼需求开展国家开展东盟经济的政治意义，提升人民币在东盟经济中的地位，南宁作为东盟经济的首要开展地，可能被确立在东盟中金融中心的地位，未来国际国内大型金融类企业可能入驻南宁本工程周边配套齐全，交通较为便利，CBD区位价值，商务气氛强，有利于写字楼的租售私营企业数量增长较快数据来源：统计年鉴南宁市私营企业的开展规模和速度2006年，南宁市私营企业的单位数、从业人员、资本金、营业收入四项指标与2003年〔南宁市新区域划分年〕比较，都有了较大增长。1、企业单位数持续增加2003－2006年三年间，私营企业从10742户增加到19757户,增长83.92%；私营企业单位数占全部企业的比重由75.73.9%上升到81.76%，提高了6个百分点。2、就业人员队伍不断扩大2003－2006年，私营企业从业人员从107196人增加到224018人，增长47.85%,；私营企业从业人员占全部企业的比重为37.25%。2003年至2006年私营企业四项指标情况

2003年2004年2005年2006年2006年比2003年增长（%）私营企业数(个)1074214837170981975783.92私营企业从业人数(人)107196171514199850224018108.98私营企业资本金（万元）787840124516715712131824878.6131.63私营企业营业收入（万元）81114132683335271345329325.73从上表可以计算出，私营企业数量年均增长率约为22%,就业人员年均增长率约为14%;私营企业资本的增长速度高于人员的增长，说明私营企业规模的扩大已由劳动力投入为主向资本投入为主转变；营业收入的增长速度又远高于人员和资本的增长，说明私营企业经济效益良好。写字楼市场分析现有支柱产业广西：现有七大支柱产业主要有以铝为主的有色金属产业、以系列中型轿车为重点的汽车产业、以制糖为主的食品产业、以炼油为主的石化产业、以钢铁为主的冶金产业、以工程机械为主的机械产业、以电源建设为主的电力产业。南宁：形成以制糖、造纸、机械、化工、建材为主导的工业体系；三产开展势头强劲，已形成以商贸、餐饮、房地产等为支柱，金融、通信、旅游、会展、仓储、效劳等为新支撑点的效劳体系。

未来产业重点开展方向广西和南宁：仍以以上支柱产业为主；写字楼市场分析现有支柱产业南宁三产开展势头强劲，已形成以商贸、餐饮、房地产等为支柱，金融、通信、旅游、会展、仓储、效劳等为新支撑点的效劳体系。南宁企业概况南宁企业数量及每年增长情况：根据统计年鉴：截至2021年，南宁企业数量为792家企业的档次类型情况工业企业：总共86家。其中大型工业企业有4家：南宁糖业股份、南宁化工股份、南宁锦虹棉纺织股份有限责任公司、南宁广发重工集团；中型工业企业有82家；不同企业使用写字楼的习惯与特征成长型企业的办公特征：过去南宁80%的中小型企业在住宅区办公或商务公寓办公。随着南宁城市规模的逐渐扩大，商业中心在逐步转移，写字楼市场也开始逐步转型，许多原来在市中心办公的中小型企业纷纷搬迁至新商业中心——五象广场一带办公。传统的写字楼因受交通拥挤、物业水平欠缺、设施陈旧等方面的影响，已不见昔日辉煌的光景。大型企业的办公特征：南宁大型企业一般自建写字楼或租赁琅东片区纯写字楼办公。如龙滩电站自建中国大唐，中国联通自建办公总部，中国移动自建办公总部。这些自建的写字楼档次很高。其他大型企业如广西冠桂糖业及广西有色金属集团租赁名都大厦办公，中国平安租赁东方曼哈顿办公。随着南宁城市的开展，许多中小型企业纷纷从商住楼及设施陈旧的传统写字楼搬至五象广场一带办公。南宁大型企业一般自建写字楼或租赁琅东片区写字楼办公。南宁写字楼需求旺盛。写字楼市场分析开展历程04-10年供给量与档次：目前最高档的写字楼主要是在04—06年开展起来的，其中以05年居多。04供给量大约7万，05年供给量大约26万平方。06年供给量大约6万，07年供给量大约4万，08年供给量大约5万，09年供给量大约10万。06—08年推量少的原因分析：05年供给量突然加大，城市经济与企业需要时间开展消化供给量。08年爆发金融危机，受整个金融危机的影响，一些企业纷纷收紧开支，这对写字楼的出租影响很大。整个写字楼市场租金下降，空置率增高。05年规模用了大约3年时间来消化。南宁2005年GDP为723.36亿，2021年南宁GDP已达1492亿，平均每年经济增长速率为18%。我们推出的供给量大概20万方，加上南宁其他待建及在建工程，预计3年消化完。南宁写字楼供给总量不大，纯写字楼总量约60万平方米，但供给年均增长率很快，到达126%，写字楼市场时机较大写字楼市场分析分布特征现代国际大厦东方曼哈顿地王国际亚航财富中心航洋国际中国大唐名都大厦本案汇东国际永凯现代中国联通铂宫中国海事中国国际金融中心中国移动金源CBD南宁中心区几乎无高档写字楼，现有入驻的写字楼主要分布在琅东CBD区域，东盟商务区写字楼已开发完成，但还未入驻，未来该区还有少量写字楼面市；同时，未来江南五象新区也将有少量写字楼入市，但是由于江南五象新区刚刚进入规划开展阶段，与本工程同期竞争的可能性不大。本工程在区位上可延续琅东CBD的商务区位性质的优势，形成集群开展效应。写字楼市场分析产品根本信息名称开盘时间档次规模㎡楼层数(层)租赁费用元/㎡/月售价元/㎡入驻率大堂面积㎡大堂高m标准层面积㎡主力户型使用面积㎡主要租户行业描述地王大厦05甲级写字楼912535860—10005年开盘6000元，目前二手房价18000—2000098%20011200080—400商贸、科技、房地产、物流、教育、律师金源CBD06甲级写字楼660002850—5506年开盘5100元，目前二手房价1700099%40020200040—300商贸、科技、金融、保险、物流、交通、房地产、广告、通信、电力、矿业、投资理财现代国际大厦08写字楼420002850/99%10051500100—200兴业银行（四层）、广告、文化、投资、房地产、期货、交通物流东方曼哈顿07写字楼361252545—50目前二手房价14000100%30010144580—240光大银行（共8层）、投资、平安保险（共两层）、证券（整层）、中海地产整层写字楼市场分析备注：写字楼租金不含物业管理费产品根本信息名称开盘时间档次规模㎡楼层数(层)租赁费用元/㎡/月售价元/㎡入驻率大堂面积㎡大堂高m标准层面积㎡主力户型使用面积㎡主要租户行业描述铂宫国际05甲级写字楼598422860—652005年开盘4000元，2009年8000元至9000元93%30091975120—280建筑、科技、电子、装饰、豪锦酒店(整层)、矿产交易、娱乐会所(整层)、机电设备(整层)、文化传播、信投投资航洋国际05甲级写字楼300003245—502005年开盘4900元，目前二手房价元1400098%20011200060—600信息技术、农牧、商贸、投资、航洋集团（占四层）、华劲集团（占三层）、华为集团（整层）、莲泉会所（占三层）、蓝火翼通信集团（占三层）汇东国际05公寓式写字楼465003140-502005年开盘4000元，目前二手房价元1000099%1004150066—130房地产、投资、建筑、装饰、拍卖行、商贸、广告、电子科技、律师名都大厦05写字楼300001550/99%300101800130---500上海浦东发展银行（1~5层）、保险、交通、投资、装饰、房地产、水电、有色金属、糖业、通信写字楼市场分析备注：写字楼租金不含物业管理费产品根本信息名称开盘时间档次规模㎡楼层数(层)租赁费用元/㎡/月售价元/㎡入驻率大堂面积㎡大堂高m标准层面积㎡主力户型使用面积㎡主要租户行业描述永凯现代09甲级写字楼4200028尚未出租09年9月开盘9000，目前价格15000尚未入驻2009150050~400仅剩部分单位在售中国移动/写字楼5000025自用自用不售自用30010200060~200全部自用中国联通/写字楼500002545自用不售，出租部分100%30010200050~200出租部分，整层出租上东国际09写字楼375002525~301100010%2006150050~150正在出租，尚未全部入住亚航财富中心04写字楼480003235--50/95%2009150060~300/写字楼市场分析备注：写字楼租金不含物业管理费产品根本信息名称开盘时间档次规模㎡楼层数(层)租赁费用元/㎡/月售价元/㎡入驻率大堂面积㎡大堂高m标准层面积㎡主力户型使用面积㎡中国大唐2009写字楼3900026自用自用400101500200---400全部自用,龙滩电站总部东盟财经中心2009甲级写字楼3400017开盘售价10000未交房,尚未入驻3005.72000140---320售完尚未交房利海亚洲国际2010甲级写字楼5000030开盘售价13000-16000未交房,尚未入驻/8160050--1000售完尚未交房广西国际金融中心2010甲级写字楼8400028只租不售,预计租金比地王高未开盘,尚未入驻//约2000/尚未开盘写字楼市场分析产品根本信息物业名称档次/类型物业管理公司物业管理费电梯品牌电梯数量地王大厦甲级写字楼南宁科盛物业管理有限公司4/18金源CBD甲级写字楼广西福源物业管理有限责任公司4富仕达11铂宫国际甲级写字楼诚愉和物业管理公司3.3西子奥的斯7航洋国际甲级写字楼深圳鹏基物业管理有限公司3西子奥的斯7现代国际大厦写字楼/3西子奥的斯4东方曼哈顿写字楼银湾物业4HITACH5永凯现代甲级写字楼永凯物业7三菱、西子奥蒂斯6写字楼市场分析根本信息小结分布特征南宁写字楼主要分布在琅东五象广场一带。从写字楼的分布来看，目前埌东五象广场一带是南宁新兴的商业中心，也是企业最为密集的区域。片区代表性写字楼主要有地王国际商务中心、金源CBD、东方曼哈顿、铂宫、航洋国际、现代国际大厦、永凯大厦、汇东国际等写字楼，这些工程无论是硬件配备还是软件效劳上，已经把南宁写字楼的办公质量提升到了一个新的高度。东盟商务中心目前以住宅及商业居多，目前推出且已售完的写字楼仅有两栋，分别是东盟财经中心及利海.亚洲国际。商务区未来有少量写字楼推出。价格目前写字楼的主力售价约1.5-2万元/平方米，增长较快，尤其在2021年年末至今年，价格涨幅较快。品质型高端写字楼物业的增长率会高于平均水平，年均增长率39%。物业标准标准层面积根本在1500—2000平米。大堂层高根本在9—11米。主力户型一般在40—60平米，120—180平米，240—320等。电梯品牌采用西子奥的斯及HITACHI等中高档电梯居多。人均办公面积12-14平米。在公共空间做得较为成功的是金源CBD，入口大堂及空中花园营造出高品质及舒适的办公空间。南宁写字楼办公时代已经来临，甲级写字楼占南宁写字楼(含商住楼)总量的38%，需求逐渐增大；受东盟经济的拉动，写字楼价格快速增长，平均年增长率约39%；但南宁整体写字楼的物业水平还有很大的提升空间。写字楼市场分析根本信息小结出租率目前五象广场一带写字楼出租率均在90%以上。租金南宁地标性建筑地王国际商务中心，出租价格为片区最高价，租金为每月60—100平方米，入住率到达了98%。同样位于埌东CBD的金源CBD也显现出了良好出租行情，出租的物业平均价格为50—55元每平方米每月，入住率到达了99%。其它5A级写字楼出租均价根本在40—55元左右。物业管理费根本在3—4元。客户高档写字楼入驻企业根本上为商贸、科技、金融、保险、物流、交通、房地产、广告、通信、电力、矿业、投资理财、广告、律师等。铂宫、航洋A栋、东方曼哈顿、名都大厦、现代国际大厦整层出租的多。整层的客户是一般都是大型企业或银行、保险等金融投资中心；国营等大型企业如中国电信、中国联通、龙滩水电主要自建，不租赁写字楼物业。南宁写字楼出租率高，反映写字楼的需求旺盛；客户以广西本地中大型企业客户为主，外资企业客户较少。写字楼市场分析典型工程-利海·亚洲国际写字楼工程根本信息区位：该工程是一个拥有42万平方米面积的复合型城市综合体，其中写字楼面积4.5万平方米。利海·亚洲国际的“领峰〞是东盟国际商务区内第一纯写字楼，位于利海·亚洲国际4号楼，总高度达144米。层高：写字楼的每层层高为南宁此前未有高度——4.395米。最大的特点是实现立体的商务空间，相当于买一层送一层。物业标准：8米高的酒店式大堂、全玻璃幕墙、以及1500个地下智能停车位。电梯门禁系统、安防监控系统、多智能系统集成管理及6部高速电梯等高标准产品配置。引进了金钥匙酒店式物业管理，为物业的长期增值提供了保障。户型面积：60~200平方米价格：13000~16000元销售情况：已售95%购置客户：本地方案买写字楼自用的企业外，大局部客户均为投资客户，来自东北、浙江、上海、北京、大连、青岛、温州等。成功原因分析：东盟商务区的投资价值导向，市场形势较好，同期竞争物业类型少，产品品质好，综合体物业优势拉升价值等。1南宁标准层层高最高的甲级写字楼写字楼市场分析典型工程-地王工程根本信息区位：南宁埌东五象广场，把守琅东CBD核心，占据龙脉地段层高：3.6m物业标准：高度：218米，58层；南宁首座超高层建筑，国际5A标准甲级写字楼,琅东CBD地标。已荣获中国商务写字楼精品示范工程称号；同时，被国家建设部评定为第五批全国建筑业新技术应用示范工程，广西商务工程中，仅此一个。顶部设有高端商务亭机坪及地王云顶观光平台，为南宁首座超高层建筑，国际5A标准甲级写字楼。标准层面积2000平米，层高3.6米,最高层高达4.8米，采用无柱平面布局，可自由分隔，符合国际5A办公标准

户型面积：80~400平方米价格：05年开盘6000元，目前二手房价18000—20000租金：60-100元/平方米.月成功原因分析：作为南宁首座超高层建筑，国际5A标准甲级写字楼,琅东CBD地标,地王独领风骚多年。其周边配套齐全,商务气氛浓厚，同期竞争物业类型少，产品品质好，综合体物业优势拉升价值等。南宁标目前地标，物业高度最高、租金最高的甲级写字楼写字楼市场分析未来竞争广西国际金融中心将于6月启动招商，但写字楼局部只租不售；广西恒大企业集团位于金浦路的写字楼工程目前在做内部装修。广西国际金融中心包括商业、写字楼和公寓。写字楼定位为超五A级配套，还设置了楼顶直升机停机坪及楼顶游泳池。天健·商务大厦或将于今年底入市销售，但写字楼建筑面积只有1000平方米；华润中心：有望于3年后面市，将成为东盟商务区写字楼的压轴作品，但以华润中心在全国多个城市的经营模式，写字楼或将能只租不售。项目名称写字楼规模㎡预计入市时间赢利方式广西国际金融中心约8.4万2010年6月只租不售华润中心约18万2012年只租不售皇巢世家约8万2011年不详南宁目前在售的纯写字楼难觅，未来3年内面市高端写字楼大多只租不售。南宁的商务格局将呈现琅东CBD、航洋国际城、东盟商务区三位一体的泛东盟商务圈。写字楼市场分析写字楼市场时机判断南宁企业蜕变，拉开纯写字楼时代，市场机遇显现东盟经济效应逐渐显现：会展、商务区、工业区逐渐成熟房地产政策环境利好写字楼物业投资北部湾经济的提出，南宁经济战略地位提升，是长三角企业转移基地与东盟商贸交流平台写字楼物业市场销售价格增长幅度大，出租率表现非常好南宁第三产业开展和企业增长的良好的开展势头南宁写字楼产品提升空间大，本工程地标形象与区位价值显现，竞争力大带来实力企业与外资企业增长市场表现需求旺盛，本工程竞争力强写字楼市场分析本工程写字楼机遇现有客户根底与未来客户档次现有高档办公楼主要租户为商贸、科技、金融、保险、物流、交通、房地产、广告、通信、电力、矿业、投资理财、广告、律师等企业。如出售的话，客户除了本地购置自用的企业，还有上海、北京、大连、青岛、温州等来自全国的投资客。由于本工程定位为南宁国际金融中心，预计本工程未来客户为广西本地知名企业及国外知名企业。写字楼市场分析地王之时——酒店市场

酒店市场——南宁酒店迅速开展是2006年之后，受南宁东盟会展会址确实定拉动；南宁目前无主题酒店，高档酒店形态以五星级酒店为代表；青秀区五星级酒店占据南宁五星级酒店市场的57%，青秀区的高端人群与高档商务气氛，会展与东盟商务区等因素支撑本区域的五星级酒店的开展；从酒店市场入住率和房价/客户来看，南宁的酒店业需求旺盛；从未来竞争与本工程开展酒店的条件分析来看，本工程开展五星级酒店的时机较大；影响酒店分析的指标说明酒店市场分析酒店市场分析南宁历年国内外游客稳定增长，2021年国内外游客数量到达3096万人，增幅达20%其中外国游客到达9万人，国内外游客的增长对南宁酒店业的开展起到积极作用。旅游人口情况酒店市场分析南宁市及分区酒店供给量及档次结构根据南宁市统计信息网公布的信息，截至2021年底挂牌的星级宾馆共77家。其中，五星级7家，四星级11家，三星级酒店27家，其他星级酒店37家。根据南宁市统计年鉴和南宁市旅游局公布的数据，截至到2021年全市星级酒店客房约为14049间左右，2021年全市宾馆饭店平均出租率为70%。2021年南宁各区星级酒店统计星级地区五星级四星级三星级三星级以下总计青秀区474318兴宁区34221544西乡塘区00189江南区00022良庆区00011其他（南宁市郊）00088总计711273782数据来源：南宁市旅游局青秀区主要是五星级和四星级酒店，三星以下的酒店很少；说明青秀区是高端酒店的良好选择基地，区位价值被酒店认可。酒店市场分析南宁市及分区酒店供给量及档次结构南宁各区星级酒店分布结构比例〔按个数比〕南宁市星级酒店区域分布偏重兴宁区和青秀区。目前青秀区星级酒店的拥有量为22%，兴宁区高达54%。南宁酒店主要分布在青秀区和兴宁区南宁市星级酒店档次结构南宁市星级酒店的市场结构为五星占9%，四星占13%，三星占33%，三星级以下占45%。整体市场以低星级酒店所占比例较大，高星级酒店所占比例较小。酒店市场分析青秀区酒店供给量及档次结构青秀区星级酒店共有18家，其中五星级有四家，四星级七家，三星级四家，二星级三家。青秀区目前四星级酒店所占比例最大达39%，青秀区五星级酒店只占青秀区酒店的22%，占全市五星级酒店的57%；青秀区是开展五星级酒店的良好基地。本工程所在青秀区将得益于该区位。青秀区星级酒店档次结构酒店市场分析星级结构及分布特征星级结构根据南宁统计年鉴的数据与市场调研结果，全市现有五星级酒店7家，四星级酒店11家，三星级酒店27家，星级结构呈中间多两端少梭型结构，全市共有星级以上床位个。分布特征酒店主要分布在沿民族大道青秀片区琅东商圈及兴宁片区朝阳商圈。红色为五星级蓝色为四星级圣展酒店桂景大酒店红林大酒店跨世纪大酒店沃顿国际大酒店南宁万锦大酒店万豪酒店南宁饭店明园新都酒店锦华大酒店邕江宾馆广西恒升大酒店凤凰宾馆夏威夷大酒店东盟国际大酒店世纪君悦大酒店喜相逢大酒店凯宾皇冠大酒店酒店星级结构呈中间多两端少的棱型结构。主要沿民族大道青秀片区琅东商圈及兴宁片区朝阳商圈分布，本工程也正处于酒店分布带上。酒店市场分析高档酒店现有供给编号酒店名称星级开业时间房间总数(间)门市优惠价属性平均入住率主要客户来源酒店管理公司地址（元/天·间）五星级酒店1红林大酒店520063091366788会议、商务75%会议、商务、团队、散客最佳西方国际集团琅东2万豪酒店520093432260791会议、商务55%商务、会议、散客广西鑫伟酒店管理有限公司投建，万豪国际集团管理琅东3沃顿国际大酒店519953381388760旅游、商务70%商务、旅游广西银河集团有限公司琅东4桂景大酒店52006240888380商务、会议70%商务、团队、会议散客自管琅东5南宁饭店51952460880460旅游75%商务、旅游自管兴宁6明园新都酒店51995280858588旅游、商务40%商务、团队、散客宏桂集团兴宁7邕江宾馆51973360780320商务60%商务、团队、散客荣和集团兴宁酒店市场分析高档酒店现有供给编号酒店名称星级开业时间房总数(间)门市优惠价属性平均入住率主要客户来源酒店管理公司地址（元/天·间）四星级酒店1广西恒升大酒店42000229528258商务会议70%商务会议、旅游散客广西壮族自治区公路桥梁工程总公司投资兴宁区2广西锦华大酒店42000390660318涉外旅游75%旅游、会议广西桂园饭店与香港华亿集团共同兴建兴宁区3南宁跨世纪大酒店41999206868295商务70%商务、会议、散客自管青秀区4广西南宁凤凰宾馆42000207618318商务、会议75%商务、会议、散客自治区党委直属兴宁区5广西夏威夷国际大酒店42000174660278商务70%商务、会议、旅游广西气象大厦有限责任公司于香港祥龙投资公司共同投资青秀区6东盟国际大酒店42006318650218涉外商务70%商务、旅游现代联华集团兴宁区7万锦大酒店42006180638260商务会议75%商务、会议、旅游自管兴宁区酒店市场分析高档酒店现有供给编号酒店名称星级开业时间房总数(间)门市优惠价属性平均入住率主要客户来源酒店管理公司地址（元/天·间）四星级酒店8南宁圣展酒店42006500886298商务70%商务会议、旅游散客南宁长江企业投资集团青秀区9南宁喜相逢大酒店42006198768263商务、会议65%商务、会议自管青秀区10世纪君悦大酒店42007180660278商务70%商务、散客自管青秀区11广西凯宾皇冠大酒店42006246598248商务、旅游70%旅游、商务自管青秀区酒店市场分析酒店产品分析南宁青秀区五星级酒店除了沃顿国际大酒店在1995年开业，其他红林、桂景、万豪酒店均在2006年后开业。兴宁区的三家五星级酒店开业时间较早，历史较悠久，根本在2021年进行了重新装修。品牌认可度高，但是区域价值和酒店装修已不及青秀区的新酒店，兴宁区五星级酒店的竞争力较青秀区五星级酒店减弱；南宁市四星级酒店开业时间段根本集中在2000年及2006年，尤其是2006年四星级酒店数量增多。总体说来2006年后南宁高星级酒店数量翻倍，主要由于东盟经济圈地位确实立，南宁成为东盟国际会展的召开地所拉动。开业时间经市场调研，南宁五星级的酒店规模大多是300-400间客房。四星级酒店规模为200-300间客房为主。三星级及经济型酒店规模以80-200间客房为主。房间总数南宁市五星级酒店全年平均房价380——800元，五星级酒店全年平均房价最高折后800元，以红林酒店和万豪为代表，东盟期间全价。东盟期间全价。客房占营业收入80%，餐饮以宴会为主，其他娱乐副业以外包形式经营。四星级酒店全年平均房价在200——300元。房价南宁高星级酒店业的迅猛开展主要受东盟会展业因素的拉动较大。特别是青秀区更是高星级酒店的代表区域；但是，目前南宁的五星级酒店房价还不够高，随着北部湾经济效应的显现和东盟经济效应的增强，南宁的酒店业开展时机将更大。酒店市场分析酒店产品分析入住率高档酒店整体入住率高、配套丰富，经营特色鲜明；来自市旅游局的官方消息，南宁酒店的整体平均入住率能保持在60%---70%左右.其中五星级酒店入住率全年平均60%—70%，青秀区五星级酒店全年平均入住率70%——80%四星级酒店全年平均入住率70%—80%。南宁的东盟会展也奉献了酒店业的高入住率。经营状况差异的原因分析：经营好的酒店表达出同一个特征——配套丰富，包括餐饮、娱乐和会议设施三大块，各家酒店均有特色。五星级酒店如红林酒店的餐饮、娱乐、会议的突出配套；南宁饭店的餐饮配套，都带动酒店的高入住率。万豪酒店酒店效劳管理及配套设施非常先进，由于去年年底刚开业，加之区位交通较其他竞争者偏远一点,目前入住率虽然尚不理想，但随着其在南宁知名度的翻开及其先进的酒店管理理念及酒店设施等各方面因素综合来看，不久即能占领市场。个别五星级酒店如明园新都和邕江宾馆入住率较低，那么是由于管理不得力及酒店建筑及配套设施比较老旧等因素造成的。南宁目前国际知名酒店品牌仅有两家，最正确西方国际集团和万豪集团。专业的酒店管理公司在南宁较少。三星级以下酒店以品牌经济连锁酒店带动为主。根据市场调研，南宁市目前高星级酒店以会议、商务型酒店居多，其次是旅游型酒店。五星级酒店客源主要是商务、会议、散客。四星级客源主要是商务、会议、旅游。主要客户来源酒店管理公司从南宁的酒店的入住率与客户分析，南宁酒店市场需求旺盛，高档酒店的开展时机较大；从酒店品牌竞争分析，南宁的酒店品牌竞争属于刚起步阶段，竞争不算剧烈，本工程选择品牌空间大。区域市场典型案例研究红林大酒店入口前广场视野开阔，景观及空间感受较好入口标志昭示性好区域市场典型案例研究红林大酒店国内罕见的专为女性白领商务客人效劳的女士楼层、无烟客房及东南亚楼层区域市场典型案例研究红林大酒店编号：调查时间：年月日调查员：沈艳丹填写人：近1000平方米的多功能会议厅和各式中、小型会议；南宁市酒店业最大规模的餐饮美食城，中西餐厅〔可容纳2000人〕区域市场典型案例研究红林大酒店编号：调查时间：年月日调查员：沈艳丹填写人：零柒柒壹·鼎红夜总会〔酒店主楼三层〕SPA水疗中心〔酒店一楼〕红林酒店定位：豪华商务型酒店，毗邻南宁国际会展中心，是美国最正确西方精品酒店在中国各地区开设的酒店之一。优势：酒店拥有入口前广场，视野开阔，景观及空间感受较好，入口标志昭示性明显。餐饮配套及娱乐设施丰富。拥有南宁市酒店业最大规模的餐饮美食城，东南亚风情楼层，国内罕见的专为女性白领商务客人效劳的女士楼层。商务会议配套设施齐全。酒店内部装修优雅有品质，注重细节设计，包括电梯内部装修及电梯内部楼层导视设计等均表达了红林酒店对酒店高品质形象打造的用心。劣势点：处于立交桥旁，对形象有一定视觉阻挡。酒店管理及效劳意识远远不如同为国际酒店管理品牌的万豪酒店，效劳意识尚待提高。与本工程竞争点：与本工程酒店距离较近，存在一定的竞争。但本工程为南宁国际金融中心，是琅东地区的地标性建筑，从地理位置及知名度来讲，本工程具有优势。同时本工程可吸取其优点，精心打造酒店外部及内部空间，营造高品质感及考究感。在餐饮配套及娱乐设施及商务会议配套方面打造亮点，与其形成差异化。在酒店效劳管理方面引进比红林先进的国际酒店知名管理公司。区域市场典型案例研究红林大酒店案例小结区域市场案例研究万豪酒店品牌——万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司，?财富?杂志认可万豪为酒店业“最值得敬仰企业和最理想工作酒店集团〞之一，BuyingBusinessTravel杂志命名万豪国际为“最正确世界酒店集团〞。南宁万豪酒店——座落于南宁市青秀区民族大道大型综合体航洋国际，343间配置完善的客房，独特的创新西式和东南亚式美食，别致现代装饰和当代背景音乐的餐饮设施，别具特色的大堂吧，设施完善的健身中心及水疗，室内游泳池，4间宽敞的多功能会议厅南宁酒店物业硬件品质最好的酒店区域市场案例研究万豪酒店酒店内部构造是南宁市目前唯一的五星级国际管理品牌酒店，所有房间都在8层以上。在8层中庭见到了该酒店独特的内部巨大的天井式构造，不管从24层往下看；还是由8层往上观看，酒店的所有房间都能见到，可谓结构新颖且非常罕见，给人以巨大的空间立体感。万豪酒店定位：豪华商务型酒店，是南宁市目前唯一的五星级国际管理品牌酒店。优势：酒店内部装修现代典雅，整个酒店弥漫着淡淡的香气。尤其是酒店内部空间结构新颖，给人巨大的立体空间感。酒店管理及效劳水平具有高品质及国际化水准，注重细节效劳。客房内部配备非常考究，均采用高档次进口产品。西餐厅装修高贵典雅具有特色，由国外著名大厨专业代理。大堂吧到晚上还有专业乐队进行现场演奏。整个酒店高档次的气氛感打造相当成功。劣势点：区位较CBD偏远一点，东盟商务区人气还未成熟对此影响较大。同时酒店入口昭示性不明显，与航洋国际共用广场，缺少独立的入口前广场，酒店周围外部空间感受不如红林酒店。大堂空间感受有些压抑。与本工程竞争点：与本工程酒店一样处于建筑综合体中，本工程可取其精华，避其短处。本工程应在昭示性及酒店管理下足功夫，建筑内部空间及外部空间方面营造高品质的空间感。至于酒店地理位置及景观方面，本工程紧邻民歌湖，具有非常好的景观资源，这是最大的优势。万豪酒店案例小结区域市场案例研究酒店市场分析本工程开展酒店的环境分析现代国际大厦东方曼哈顿地王国际亚航财富中心航洋国际中国大唐名都大厦本案汇东国际永凯现代中国联通铂宫中国海事中国国际金融中心中国移动金源CBD本工程所处的CBD区域内写字楼与政府、金融机构集中，是酒店开展的良好基地。高级人民法院中级人民法院酒店市场分析会展中心介绍：规模大。南宁国际会展中心占地面积600亩，是中国-东盟博览会的会址，主建筑总建筑面积为15.21万平方米，由会议、展览和大型宴会厅三局部组成。共有15个不同规格的展厅〔最大展厅8100平方米，最小展厅2150平方米〕，展览面积达4.8万多平方米，可容纳3360个国际标准展位。会展效益：南宁国际会展中心平均每月将有2次展会，每年10月中旬至11月初东盟展会带来约40万人流本工程离会展中心仅约1公里。中国—东盟博览会在该会展中心举办，给南宁酒店业带来了更大的开展，同时，也为本工程提供了更好的时机。酒店周边情况酒店市场分析未来竞争与酒店开展时机判断华润万象城五星级酒店皇巢世家东盟商务区五星级酒店酒店未来竞争剧烈度仍可控，市场需求表现旺盛，城市经济预期较好，高档酒店在高质量效劳、高档的配套方面还有很大的提升空间，本工程高档酒店的开展时机大。未来竞争——未来将有共三个五星级酒店工程推出。皇巢世家五星级酒店将于2021年第三季度竣工。待建东盟商务区内一家五星级酒店。待建的是华润万象城的五星级酒店。因此加上本工程,到2021年，南宁现有的和未来将挂牌五星级酒店将到达11家。五星级酒店未来竞争分布图地王之时——公寓市场

公寓市场——南宁的住宅市场开展迅速，08年之后住宅市场价格快速增长，年均增幅到达约20%，住宅市场需求旺盛；青秀区是南宁市高端住宅的代表区域，可定义为富人区；青秀区琅东CBD用地稀缺性是本工程土地价值的最大优势，城市中心豪宅产品得以时机展现。南宁的酒店式公寓市场不成熟，市场空白明显。目前只有利海亚洲国际是酒店式公寓，但其品质唯一依靠金钥匙酒店管理，没有精装修和特殊的酒店配套支撑公寓品质；南宁的高档住宅以别墅为代表，别墅的销售情况良好，独栋最高价格能到达3万/平方米；南宁的高层住宅中高档工程最高售价到达13000元/平方米，以青秀区为代表；综合客户分析，南宁市住宅以南宁和周边县市的客户为主，新政之前投资客也有较大比例，但是我们判断目前和未来较长一段时间外籍租赁客户缺乏，本工程公寓应以开展自住型豪宅公寓为时机点。公寓市场——南宁的住宅市场开展迅速，08年之后住宅市场价格快速增长，年均增幅到达约20%，住宅市场需求旺盛；青秀区是南宁市高端住宅的代表区域，可定义为富人区；青秀区琅东CBD用地稀缺性是本工程土地价值的最大优势，城市中心豪宅产品得以时机展现。南宁的酒店式公寓市场不成熟，市场空白明显。目前只有利海亚洲国际是酒店式公寓，但其品质唯一依靠金钥匙酒店管理，没有精装修和特殊的酒店配套支撑公寓品质；南宁的高档住宅以别墅为代表，别墅的销售情况良好，独栋最高价格能到达3万/平方米；南宁的高层住宅中高档工程最高售价到达13000元/平方米，以青秀区为代表；综合客户分析，南宁市住宅以南宁和周边县市的客户为主，新政之前投资客也有较大比例，但是我们判断目前和未来较长一段时间外籍租赁客户缺乏，本工程公寓应以开展自住型豪宅公寓为时机点。调研内容及目标调研内容内容描述重要量化指标市场分析宏观市场城市或区域住宅整体供求关系供应量市场供求关系需求量出租率市场接受程度空置率历年开竣工面积市场活跃程度与供应情况均价走势市场价格承受力区域典型个案调研物业基本情况地段、规模、档次各类物业市场接受度作为开发可行性参考户型面积、建筑规划特点创新点价格及销售情况租售价格及销售速度调研宏观供求关系、微观供求特征，客户决策因素作为本案定位定量参考住宅与公寓市场分析南宁房地产从06年开始快速开展，除08年金融危机影响有所减缓，从06-09年总体上房地产市场呈现出供不应求的态势。房地产年销售面积根本呈现稳定增长，说明南宁的需求非常旺盛，同时未来趋势也较好。其中青秀区的成交量位居最前，一方面由于供给倾向导致，另一方面也说明青秀区的住宅被客户的认可，需求旺盛。从南宁的批准预售面积与成交备案面积比较分析可得，南宁的商品房住宅平均处于供不应求的状态，特别是09年，需求增长94%，其中主要成交区域是青秀区，显示南宁住宅市场火爆且青秀区的居住价值认可度高。05—09年商品房住宅平均年销售面积490.73万平方米。房地产供求住宅与公寓市场分析商品房住宅价格近年来全市商品房住宅的销售均价维持稳步上涨的态势，平均增长率20%。青秀区的住宅均价5200元/平方米，是南宁住宅均价最高的区域。说明青秀区的区域价值与房地产品质都是南宁的高档住宅的代表性区域。本工程所在地位于青秀区琅东片区，区域价值被认可。南宁市2021年房地产商品住房房销售均价为4656元/平方米,同比增长25.16%.最近三年，全市商品房及住宅的销售均价维持稳步上涨的趋势。09年商品房均价和住宅均价上涨速度明显加快.住宅与公寓市场分析南宁近三年商品房和住宅均价增幅

200720082009三年平均增幅商品房均价增幅（%）18.48%15.92%26.79%20.40%住宅均价增幅（%）23.23%13.66%25.16%20.68%2021年南宁全年方案供地7749亩,其中住宅用地4965亩，占64%，非居住用地2784亩，占36%，方案供地量同比上涨32.61%,刷新历年供地记录。2021年青秀区的东盟商务区供地进入尾声，所剩可开发地块屈指可数。在今年的土地出让方案中，仅有3宗配套用地出让。增加土地供给对于稳定房价、抑制过旺需求、调整房地产市场将起到积极作用。未来一年热点供地区域为凤峻北和五象新区。青秀区的琅东板块土地已经稀缺。各区计划供地量统计区域计划供地量(亩)青秀区1291.60西乡塘区1617.44兴宁区475.28江南区1493.04邕宁区1564.28良庆区780.02旧城改造项目527.21合计77492021年全市土地出让方案全市今年方案供地量大增,预计全市未来两年住宅供给量将有较大增长，供给量的增加有利于稳定房价，同时竞争加剧；但是，南宁供地又呈现结构性供给不均衡的特征，青秀区呈现供地不均衡情况，东盟商务区所剩可开发地块很少，琅东片区土地未来土地供给已经稀缺，这为本工程的价值提升奠定了根底。风岭北仍将有大量土地待开发，是住宅物业的竞争区域。住宅与公寓市场分析南宁公寓分布图云星钱隆天下新新SOHO国贸中心金凤凰南湖御景荣和中央SOHO汇东国际TT国际金领公馆风气80西湖新天地利海亚洲国际居住式公寓商务公寓住宅与公寓市场分析南宁的公寓主要分布在琅东和南宁中心区，主要由于该区域的城市配套齐全，租赁客户需求旺盛，且土地价值高，租金高等因素。本工程位于琅东CBD区域，也有利开展公寓产品。酒店式公寓公寓类型局部物业汇总项目所处片区物业类别总建面(㎡)物业管理主力户型㎡公寓均价(元/㎡)开盘时间销售率公寓客户新新SOHO琅东商务公寓约20000南宁家园物业一房50二手价8000，租金20-3005.04已入住，入住率80%本地小公司、驻南宁办事处TT国际琅东商务公寓42000太平洋物业一房50二手价7000，租金2007.04已入住，入住率40%本地小公司,驻南宁办事处汇东国际琅东商务公寓142246深圳鹏基物业一房67二手价11000，租金28元/㎡.月05.12已入住，入住率95%其中2栋是纯商务办公形式，目前入驻的客户主要是本地本地的一些小型办公企业，如装