国际生态养生文化村项目策划报告课件

1国际生态养生文化村项目策划报告1国际生态养生文化村项目策划报告2项目定位及投资运营模式养生养老项目基本模式社会老龄化现状养生养老项目案例前言目录22项目定位及投资运营模式养生养老项目基本模式社会老龄化现状养“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”

“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。”3“老吾老以及人之老，“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自市场如何发展？？？商业地产旅游地产城市综合体老年地产养生养老地产……市场前景？模式优劣？运营管理?……异常困惑！！！4市场如何发展？？？商业地产市场前景？模式优劣？运营管理?4占先机者，得优势

顺时势者，得发展5占先机者，得优势

顺时势者，得发展5先机时势我国已进入老龄化阶段，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展从中央到各级地方zf均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场6先机时势我国已进入老龄化阶段，城市老龄化已很严峻，急需因此，作为目前欲跨行业拓展的实力企业，

是绝佳的机会

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养生养老地产项目7因此，作为目前欲跨行业拓展的实力企业，

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他们，已在养生养老房产行业中崭露头角！台湾长庚北京太申祥和山庄云南金曦卧云仙居北京东方太阳城北京燕都世界名园上海亲和源8他们，已在养生养老房产行业中崭露头角！台湾长庚北京太申祥和山

台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户。村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生）、娱乐交谊、艺文技艺、民俗活动、宗教活动。村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。村里还拥有完整的社区功能。9台湾长庚养生文化村9

云南卧云仙居云南金曦（国际）老年俱乐部有限公司斥资1.68亿元，在西山区谷律乡建设占地703亩的养老俱乐部卧云仙居，以其独特的分时度假式养老，成为全国首创的养老模式。卧云仙居按五星级宾馆的标准建设，是集老年公寓、别墅、宾馆、会所为一体的综合性老年俱乐部。10云南卧云仙居10北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用**传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受免费专属一居室套房的居住权。11北京太申祥和山庄11我国老龄市场现状分析12我国老龄市场现状分析12实际上**在2001年就已开始进入了老龄化社会通常，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，而超过了14%就被称为“老龄社会”。国家统计局最新统计数据显示，截止2011年底，**60岁以上人口总数已经达到1.85亿，占总人口的13.7%，比上年末提高了0.47个百分点。预计到2015年底，**60人以上人口将达到2.21亿人，80岁以上人口达到2400万。**老龄化已经进入快速发展期。13实际上**在2001年就已开始进入了老龄化社会通常，65岁以养生项目行业前景极佳1我国已进入老龄化阶段：我国目前已经成为老龄化国家，且老年人数量的增长趋势日益明显，成为老龄产业的发展壮大的契机。2老年消费”市场潜力巨大,“老年人市场”是一个潜力很大的市场，其中尤其是老年人住宅产业是一个亟待开发的产业3421家庭催生老年住宅发展：中青年夫妇工作繁忙，压力巨大，无力照料老人，加上老年人的多愁善感及实际上的代沟引发了一系列的家庭矛盾甚至社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。34老年住宅地产开发受国家鼓励：国家鼓励开发商从事老年人住宅的开发，并给予税费减免、贷款条件放宽、利率优惠，专项土地划拨等各种优惠政策。14养生项目行业前景极佳1我国已进入老龄化阶段：我国目前已经成为我国老龄人市场2010年已突破万亿目前我国每年养老产业和服务的发展相对滞后，为老年人提供的产品不足一千亿元目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿

老龄市场需求缺口巨大以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要800多万张床位，而现在只有约250万张，缺口达550多万张。居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。15我国老龄人市场2010年已突破万亿目前我国每年养老产业和服务老龄人消费潜力巨大

**老龄科学研究中心的一项调查城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款退休金一项2010年，达到8383亿元退休金到2020年为28145亿元退休金到2030年，为73219亿元老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔老龄人群消费潜力巨大16老龄人消费**老龄科学研究中心城市老年人口中，有42.8%的中高端养生养老机构严重不足与传统观念的矛盾一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老，置业热情的下降加重投资商的观望情绪。养老地产未形成规模效应很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.现有产品层次过低“挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造国内养老地产现状“不温不火”17中高端养生养老机构严重不足与传统观念的矛盾养老地产未形成规万科的“健康养老地产”发展计划已经启动。而在此之前，万科研究健康养老地产物业已有3至5年的时间。王石表示，与公益性养老物业不同，万科所从事的养老物业面向的是中高端消费群体，以盈利为目的。预计在明年，万科将在北京推出其首个“活跃长者住宅”。这种住宅的建筑形式设计得宽敞明亮、造型丰富、空间尺度宽阔，以应对老年人较敏感和易产生孤独感的心理，且在无障碍设计、转角防撞保护、电灯照射角度等细节设计上更加细致。养老地产正在成为地产商和保险资金下一阶段争夺的重点万科、首创、保利、华润等地产公司专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、**人寿等保险公司纷纷启动养老地产项目。18万科的“健康养老地产”发展计划已经启动。而在此之前，万科研究保险资金也在积极进入养老地产泰康人寿投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目，预计将于2013年至2014年建成。**人寿董事长杨超透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南。广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。养生养老地产未来的市场前景不可限量，但目前仍处于摸索阶段，还没有一个行之有效又可持续发展的商业模式，整体市场需要升级。19保险资金也在积极进入养老地产养生养老地产未来的市场前养生养老文化社区集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型社区会员制高档敬老院一般是将俱乐部与敬老院相结合。异地养生养老模式异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老度假基地连锁度假养老基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品分时度假养老模式是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式其它模式如养老连锁超市等现阶段养生养老基本模式20养生养老文化社区集养老、医疗、生活、娱乐等功优势劣势威胁机会政策支持优势；地方zf大力扶持优势；地产企业本身的资本优势；地产企业土地资源利用及整合优势地产企业对物业的管理运营优势部分政策的空白缺失劣势；行业模式不够成熟的劣势；有效消费观念缺乏引导的劣势行业经验不足的威胁；缺乏行业高端人才的风险行业处于发展初期，有机会成为行业的领跑者；有机会成为zf扶持的试点示范项目有机会成为行业标准制定者养生养老房产项目swot优劣势分析21优势劣势威胁机会养生养老房产项目swot优劣势分析21房地产企业自身在资本整合、土地资源综合开利用能力、物业的建设运营管理经验等方面的具有明显优势

大型养生养老综合文化社区模式，可充分发挥和利用地产企业原有的各项优势，使赢利能力最大化，发展风险最小化本模式在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的。养生养老房产项目定位22房地产企业自身在资本整合、土地资源综合开利用能力、物业的建设养生系统序号养生项目环境养生1名山大川4A风景区旅游、疗养、入住2海滨城市风景区旅游、疗养、入住3名胜景区休闲度假、入住4名胜景区、海滨城市长时间候鸟式迁徙生活5候鸟养生计划制定6经典旅游线路制定7行程中保健按摩8常规医疗救护9行程中陪护10行程中保健按摩11行程机票代订服务12机场往返专车接送13当地导游陪同服务15个性化营养餐附、某养生项目服务内容营养保健养生16健康营养配餐17健康食品导购18营养知识讲座19推拿按摩教学20营养膳食烹饪指导21特殊食疗配餐22传统食疗教学23一对一专属营养师服务运动养生24一对一运动方案制定25一对一运动教练指导26羽毛球、台球、乒乓球类教学27瑜伽形体运动28民族舞蹈运动29国标舞教学30歌唱教学31太极、气功武术类交流教学23养生系统序号养生项目环境养生1名山大川4A风景区旅游、疗养、科学知识养生32专业健康体检方案制定33个性化健康档案建立34全程跟踪健康管理35一对一健康咨询36一对一心理咨询37健康知识讲座38情感交流平台39就医绿色通道40情感交流平台41生活技能交流艺术文化生活养生42艺术人才专业表演平台43养生机构巡回演出机会44参加大型演出机会45专业艺术指导培训46排练场地提供47管弦乐类交流培训48书画交流培训49美容教学50月度、季度、年度贵宾联谊附、某养生项目服务内容24科学知识32专业健康体检方案制定33个性化健康档案建立34全养生养老房产项目赢利模式销售养生别墅、老年公寓产权收益销售养生别墅、老年公寓使用权、入住权收益养生酒店经营收益养生酒店入住权、经营权转让收益养生酒店物业产权销售或物业持有增值收益养身活动开展经营收益养生器械、保健品经营销售收益养生俱乐部经营收益社区配套物业经营管理或经营权转让收益25养生养老房产项目赢利模式销售养生别墅、老年公寓产权收益25普通房产与养生房产项目赢利能力对比

普通房产项目养生房产项目对比结果物业形态赢利方式或方式赢利方式或方式使用权、入住权、产权变现收益酒店形态物业持有，经营收益持有，经营收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变现收益

使用权、入住权、产权变现收益住宅物业产权变现收益物业产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益

使用权、入住权、产权变现收益其它商业物业持有，经营收益持有，经营收益

持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变现收益社区配套

对比表明，养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。26普通房产与养生房产项目赢利能力对比普通房产项目养生房产项目养生房产项目营销模式主要以会员制方式销售养生会籍，按不同会员等级提供差异化养生养老服务。通过销售养生别墅、老年公寓产权发展会员获取会籍。通过销售养生别墅、老年公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。27养生房产项目营销模式主要以会员制方式销售养生会籍，按不同会员28烟台市房地产市场现状养生养老项目基本模式社会老龄化现状养生养老项目案例前言朱雀山国际生态养生文化村立项分析目录2828烟台市房地产市场现状养生养老项目基本模式社会老龄化现状养

养生酒店+养生康复中心+养生俱乐部+养生别墅+老年公寓+社区商业配套业态定位：

居家养生养老、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务功能定位：

有经济实力的离、退休教师、干部老人群体;

为父母购买用来养生养老的高级金领、白领人士;

有养生需求的部分金领、白领阶层。客层定位：养身、养心、养生——集老年公寓和会员式养生院于一体的综合养生养老社区形象定位：

29养生酒店+养生康复中心+养生俱乐部+养生别墅+老年公寓功能配置功能类别服务内容居家养生、养老养生别墅、老年公寓入住养生活动开展包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖的上百种各项养生活动。养生交流养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等养生护理日常护理、特别护理、精神抚慰、临终关怀等亲情关怀家人聚会、特别纪念日活动休闲、娱乐会所、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等

社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋及其它社区服务等。医疗健康诊所、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检其它服务30功能配置功能类别服务内容居家养生、养老养生别墅、老年公物业形态及功能配置31物业形态及功能配置31规划意向图32规划意向图321.老年公寓以多层电梯洋房为主，养生别墅以独栋、双拼或连排形式出现；2.公寓以紧凑房型，一房和二房为主。一房一厅一卫（40-60㎡）、二房一卫（60-80㎡）为主，二房二厅二卫（80-95㎡）房型，少部分的三房二厅（120-140㎡）或二房二厅（90-120㎡之间）养生别墅以200-300㎡微型别墅为主331.老年公寓以多层电梯洋房为主，养生别墅以独栋、双拼或连34占地面积：300亩（20公顷）容积率：1.2建设成本预估：3000元/㎡项目开发假定条件用地类别规划建筑面积（万㎡）老年公寓17养生别墅3配套接待会所0.5商务中心0.4文体娱乐中心0.5康复中心2.6建设用地合计20规划区域总面积24本项目总投资约72000万元，全部投资由项目承办单位自筹及申请银行贷款解决；建议采用滚动发展的开发方式，即把先期部分居住预售款作为其他自筹资金用于项目后期的开发建设。朱雀山国际生态养生文化村投资规模及收益3434占地面积：300亩（20公顷）项目开发假定条件用地类别规本着稳健性原则，并适当考虑物价上涨等因素，项目基本销售价格确定如下：⑴老年公寓平均销售价格为6000元/平方米；⑵养生别墅平均销售价格为9000元/平方米；⑶商业暂不考虑出售；建筑面积[㎡]销售收入老年公寓17万㎡10.2亿养生别墅3万㎡2.7亿合计20万㎡12.9亿3535本着稳健性原则，并适当考虑物价上涨等因素，项目基本销售价格确36Page36朱雀山国际生态养生文化村项目收益预估总建筑面积约24万㎡总投资额72000万元总收益129000万元（不含后期租金持续收益，不考虑销售周期）投资回报率79.1%（总收益-总投资）/总投资3636Page36朱雀山国际生态养生文化村项目收益预估总建筑模式核心是打造具有养生养老功能的物业、设施；针对养生养老核心功能，建立高标准养生养老服务体系、服务标准；辅以生态养生景观的规划设计，共同营造出一个具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区；构筑养生养老核心理念以环境养生、营养养生、运动养生、科学知识养生、文化艺术养生、医疗保健养生五大养生主题为养生核心理念；以养生核心理念为基础打造养生服务体系，规划具体服务项目，拟定详尽的服务标准；将物业功能与养生具体项目高度匹配融合，使得物业富含养生文化内涵进行全方位的功能打造；通过销售养生养老项目服务销售物业的产权、使用权、入住权。主要以会员制方式销售养生会籍，销售养生养老项目服务。通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。朱雀山国际生态养生文化村运营模式37模式核心是打造具有养生养老功能的物业、设施；针