房地产开发及经营教学jimmyye第四章

房地产开发及经营教学jimmyye第四章第一页，共44页。第四章房地产项目及项目定位第一节土地储备和一级开发项目第二节房地产综合开发项目第三节房地产转让项目第四节房地产项目定位第五节案例分析2第二页，共44页。第一节土地储备和一级开发项目一、土地储备和一级开发项目概述（一）土地储备和一级开发项目的含义

政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

实施土地储备和一级开发而产生的房地产项目即土地储备项目（二）土地储备和一级开发项目的类别及含义来源：地方土地储备开发项目、央产土地储备开发项目、军产土地储备开发项目主体：土地一级开发商实施的土地储备开发项目、政府直接实施的土地储备开发项目意愿：原土地使用方主动申请的、原土地使用方被动接受政府要求的3第三页，共44页。（三）土地储备和一级开发项目的成本1、征地、拆迁补偿费及有关税费农村土地补偿：土地补偿费、安置补助费、青苗及附着物补偿费央产和军产：土地收益分成政府收取的费用：土地征收管理费、拆迁管理费、新菜地开发建设基金、土地复垦费、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。2、收购、收回和置换中的费用对放弃利益方的补偿和差价的补偿3、市政基础实施建设费用项目用地达到一定的通平条件的，各种管线的报批和铺设4第四页，共44页。4、招标、拍卖或挂牌交易中的费用交易服务费、税费5、贷款利息6、其他审计、评估、律师、监理、咨询等5第五页，共44页。二、一般土地储备和一级开发项目由地方政府负责组织实施的土地储备和开发项目。土地利用总规利用计划向市土地管理部门申请土地预审明确开发主体具体手续办理发改委立项实施单位实施拆迁及市政建设审核开发成本验收6第六页，共44页。三、特殊土地储备和一级开发项目（一）央产土地储备和一级开发项目国务院机关事务管理局管理的土地，主要是中央在京企业使用。（二）军产土地储备和一级开发项目中国人民解放军控制、使用，由总后勤部管理。7第七页，共44页。第二节房地产综合开发项目一、房地产项目开发项目的含义和类型（一）房地产综合开发的含义

房地产开发企业在国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。8第八页，共44页。（二）房地产综合开发项目的类型物业类型：商业地产、住宅地产、工业地产承担责任：自主开发、合作开发（三）房地产综合开发项目的含义从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目9第九页，共44页。二、住宅房地产开发项目（一）普通商品住房项目建设部2005年33号文，面积不超过120平米，容积率大于1，价格在平均价格的1.2倍以内的商品住房。（二）限价商品房项目限低价、限房价、限套型、限对象。房价比平均价格低20%；利润率和管理费在10%和4%。比经济适用房贵，但比一般商品房便宜。10第十页，共44页。（三）经济适用房微利价格出售给中低收入者。保障性住房，经济性和适用性。（四）廉租房项目以租金补贴或者实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供。（五）别墅项目独门独户独院，占地面积达，容积率非常低的住宅。独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。11第十一页，共44页。（六）旅游住宅地产项目分布于旅游景区内的住宅项目。或者远离风景区，但是本身拥有一些主题类的旅游商业项目。12第十二页，共44页。

旅游地产不同于普通的房地产开发，更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的旅游地产，因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后，至2004年才开始复苏的状况，旅游地产业非专业化的结果。实际上，旅游地产中发展最快的分时度假酒店，至2002年全球即有5400多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。从上海前沿集团与某全球著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到旅游地产热潮的前期准备，已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。

旅游地产是以旅游度假为目的通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产旅游地产项目。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：

旅游景点地产主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。

旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。

旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。

旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。

而这四大类产品的开发与经营，均需以下五个方面为依托：

13第十三页，共44页。◆天生的资质

旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。

◆良好的题材

旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目，旅游地产里面文化传说是可以发挥的不是特别强调真实性，而是强调趣味性。

◆完善的规划

旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。

◆持续的投资

旅游地产的特点是用地范围大，已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。

14第十四页，共44页。1傣乡润城15第十五页，共44页。2国信龙沐湾16第十六页，共44页。3杭州水榭山17第十七页，共44页。4惠林温泉18第十八页，共44页。5庐山西海19第十九页，共44页。6麓山国际社区20第二十页，共44页。7大理王宫21第二十一页，共44页。8那香山22第二十二页，共44页。9全球候鸟度假地23第二十三页，共44页。三、商业地产开发项目广义定义：非生产性、非居住性的物业。写字楼、公寓、会议中心、商业服务业经营场所狭义定义：用于商业服务业经营用途的物业形式。零售、餐饮、娱乐、建身、休闲等经营场所。

24第二十四页，共44页。（一）写字楼房地产项目政府机构行政管理人员或企事业单位的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼=办公楼功能划分：单纯写字楼、商住型写字楼、综合型写字楼现代化程度分：非智能型写字楼、智能型写字楼等级分：甲级写字楼【优越位置、收益好、自然状态好、物业管理完善】乙级写字楼【位置良、收益略低、自然磨损、物业尚可】丙级写字楼【年限长、功能有欠缺、租金较低】25第二十五页，共44页。（二）酒店式公寓

统一装修、统一管理、统一服务。除了提供传统酒店的各项服务外，提供家庭式居住布局和家居式服务。（三）旅游房地产时权酒店：消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居住权

产权酒店：拥有酒店的部分产权及每年一定的免费居住权养老酒店：购买产权委托管理直到退休自住高尔夫度假村：度假别墅时值度假酒店：消费者购买一定数量的分数，购买相应的使用权或产权（四）商业用房项目商场、临街房、门面房、餐馆、宾馆等。26第二十六页，共44页。四、工业房地产项目工业房地产是指工业类使用性质的毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。重工业厂房阁楼式厂房现代单层标准厂房孵化器式厂房27第二十七页，共44页。（一）工业园区开发模式政府主导，创造相关产业政策支持、税收优惠条件。招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目（二）主体企业引导模式某个产业领域具有强大的综合实力企业，为实现企业自身更好的发展并获取更大利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。通过土地出让、项目租售，引进产业链相关企业。28第二十八页，共44页。（三）工业地产商模式

开发企业在工业园区内或其他地方获取工业项目用地后，进行用地范围内道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等各类用房的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目设施的经营、管理。（四）综合运作模式

上述各类模式综合应用。29第二十九页，共44页。第三节房地产转让项目一、房地产转让项目概况（一）含义房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。实质是房地产权属发生转移变更。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。主要形式是买卖和赠与。30第三十页，共44页。（二）房地产转让项目的基本类型地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让出让方式取得土地使用权和划拨方式取得土地使用权有偿转让和无偿转让（三）房地产项目转让的政策规定出让：已经支付全部土地使用权出让金或者完成投资总额的25%；划拨：人民政府批准31第三十一页，共44页。二、土地使用权转让项目（一）项目的基本特点必须是出让土地使用权，前提是将划拨土地使用权转化为出让土地使用权。符合各种规定总年限不变（二）转让的基本流程各地土地管理部门指定。（三）发生的主要税费营业税5%；城市维护建设税；教育费附加；印花税；土地增值税；契税32第三十二页，共44页。三、房地产在产品阶段转让项目房地产在产品阶段转让项目，也称为在建工程转让或者在建项目转让，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上做了一定投资，完成了土地上的通平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。四、房地产产成品阶段转让项目房地产产成品转让阶段，是房地产开发项目建设完成后，土地使用权证书和房屋所有权证书齐全的项目。33第三十三页，共44页。第四节房地产项目定位一、房地产项目定位的含义（一）房地产项目定位的含义在房地产相关法律和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。（二）房地产项目定位的重要性掌握变化态势增加竞争优势完成营销策略34第三十四页，共44页。二、房地产项目定位的原则符合城市规划：宏观微观、长期短期协调发展：环境和资源的承载性符合市场需求：效益最大化：与企业发展战略一致35第三十五页，共44页。三、房地产项目定位的流程与基本内容（一）基本流程市场调查分析土地条件分析和确定客户群产品定位租售价格定位成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案36第三十六页，共44页。