上海淀山湖大道新中式风格居住区建筑方案文本（霍普设计PPT+156）

首创青浦浦区盈浦浦街道淀山湖大大道北侧侧53-04地块项目ProjectofDianshanhuAvenueNorthsideBlock53-04,QingpuDistrict2016.07效果图效果图基地现状/DISTRICTANALYSISPart1区位分析析、周边边环境

外青松公路沪聂线沪渝高速17号在建地铁线淀山湖大道上海绕城高速盈港路崧泽大道漕盈公路SITEDISTRICTANALYSIS区位分析析》项目地块块紧邻淀山湖大道(通往青浦浦市区)，周边有沪聂线(东通往虹虹桥火车车站、外外环高速速；西通通南北干干线)，漕盈公路路等城市市道路。沪渝高速速外环出出口至基基地驾车车20min项目未来将坐坐享一条条地铁线线：17号线，基地距离离淀山湖湖地铁站站仅600米左右，，满足本本案居民民日常公共交通通的需求，出出行便捷捷。SITE城市内环线

G1501上海绕城高速城市中环线城市外环线

G15沈海高速G1501上海绕城高速沪渝高速基地周边主干道在建地铁线城市主干道

人民广场新天地

上海虹桥国际机场24km朱家角镇

39km39km3.7kmUNFAVORABLEFACTORANALYSIS区位、板板块分析析》如图所示示的几个个楼盘，，他们的的产品定定位与本本项目存存在一定定的相似似，在未未来发展展上存在在着竞争争关系。

青浦城区

SITE万达.茂公馆0.8公里首创禧悦大发.融悦青浦万达茂

朱家角板块1.6公里泰禾红桥17号地铁线青普新区板块项目位于于青浦新城城板块，周边一一手楼盘盘均价约约3万/平；项目紧邻邻17号线、青青浦万达达，交通出行行方面，，生活配配套良好好。四面环路南侧有商业界面面西侧公园东侧产业办公东侧是主要的人人流车流流来向地铁出口在东侧LANDANALYTICAL基地周边边解析》住宅界面SITE53-04青浦大道大盈浦路淀山湖大道商业界面产业办公界面公园界面万达丁家港路距离地铁铁站500m左右淀山湖大大道站，，未来可可直达虹虹桥火车车站，共共11站距离万达达200m左右方便、未未来配套套好，支持了了本盘除除了周边边主流销销售的刚刚需90平以外可以出现现小面积积段（比比如少量量套数的的60-70平，约200万总价）20-04售价：洋房均价价3.2——3.5万/㎡；高层均价价3万/㎡建筑类型：多多层,花园洋房房容积率：：1.8绿化率：：35%位于青浦新城城板块，项目百米外即即17号线淀山山湖大道道站；毗毗邻45万方万达达第四代代综合体体，约2公里可达达吾悦广广场，约约4公里可达达桥梓湾湾广场；；此外项项目直面面15万方主题题公园（（规划中中）；周周边复旦旦附属中中学青浦浦分校。。首创禧悦悦，作为为首创置置业在上上海的全全新项目目，设计计的退台台洋房、、三开间间朝南阳阳光公寓寓。SITE万达.茂公馆0.8公里首创禧悦大发.融悦青浦万达茂1.6公里楼层状况况：6栋8层洋房87-127㎡（平层层），6栋16-18层精装公公寓75-89㎡竣工时间间：2016-07-30占地面积：38444㎡建筑面积积：93246㎡首创禧悦悦》目标：立足现有有市场，寻求提提升和溢溢价三步开发发逐级提提升在地地块开发发中，本地块地地理位置置仅次于于禧悦SITE第二步开开发20-04第三步开发53-04本案第一步开发14-04洋房产品走俏，瞬间销销售，120㎡左右洋房去去化良好洋房痛点——贴地性弱首创禧悦——洋房产品分析析》127㎡洋房，总价价406万（热销）南北通透大客厅厅大主卧客厅:方正布局，动动静分区，大大面积客厅，，彰显主人非非凡气度。餐厅:餐厅紧邻厨房房设计，空间间充裕，取餐餐用餐方便。。卧室:主卧飘窗设计计，空间充裕裕，采光通风风极佳。91㎡洋房，总价价291万（在售）南北通透大客厅厅大主卧飘窗客厅:大面宽客厅，，南北通透，，采光通风俱俱佳。卫生间:干湿分离设计计，功能分区区明确。卧室:卧室空间充足足104㎡洋房，总价价291万（在售）南北通透大客厅厅大主卧飘窗客 厅:全明户型，紧紧凑方正，动动静分离，布布局合理。厨房:储物空间充裕裕，空间利用用率高。卧室:主卧飘窗设计计，空间充裕裕，采光通风风极佳。75㎡高层，总价价240万（在售）小户型小三室客厅:全明户型，通通透自然，布布局方正合理理。卫生间:干湿分离设计计，功能分区区明确。卧室:卧室空间充足足，动静分区区合理，利用用率高。89㎡高层，总价价285万（热销）南北通透小三室室客厅:全明户型，通通透自然，布布局方正合理理。卫生间:标准的干湿分分离设计，功功能分区明确确。卧室:卧室空间充足足，动静分区区合理，利用用率高。首创禧悦——高层产品分析析》89㎡高层，总价价285万（热销）南北通透小三室室客 厅:全明户型，通通透自然，布布局方正合理理。餐厅:紧邻厨房，取取餐用餐方便便，空间充裕裕。卫生间:干湿分离设计计，功能分区区明确。高层户型标准准70㎡高层户型两两房三面款超超配售价：3万/㎡建筑类型：多层,高层容积率：1.8绿化率：45%楼层状况：10栋18层高层住宅、、4栋8层多层住宅，3栋2层的沿街商业占地面积：45000平方米建筑面积：81000平方米大发.融悦》项目位于青浦新城城板块，西侧靠近万万达茂，紧邻邻在建17号线，未来升升值前景可期期。SITE万达.茂公馆0.8公里首创禧悦大发.融悦青浦万达茂1.6公里身边对手，紧紧邻万达；离离地铁比本项项目较远结论：高层多，洋房房少主打90刚需总价267万总价261万总价315万在售在售在售售价：2.9万/㎡建筑类型：多层,高层容积率：2.0绿化率：35%项目位于青浦浦新城板块，周边在建17号线汇金路站。周边青浦新城核心心商业，区域域内宝龙商业业项目已开工工、富绅中心心及家乐福已已开业。区域域内教育配套套资源，临近近松润路幼儿儿园、小学，，1公里范围内可可达毓秀学校校、青浦高级级中学。泰禾红桥小区区由8栋18层的高层和8栋8层的多层组成。楼层状况：6栋8层洋房，6栋高层竣工时间：2016-06-30占地面积：63000平方米建筑面积：12600平方米泰禾红桥》SITE万达.茂公馆0.8公里首创禧悦大发.融悦青浦万达茂1.6公里泰禾红桥总价264万总价258万总价258万青浦城区住宅宅结论：主打90刚需DISTRICTANALYSIS总结分析》根据对周边商商品房竞品的的调研，发现现周边楼盘有有以下共性问问题：核心问题——产品1、90产品刚需走量量好，3面宽90产品更受欢迎迎，是板块主主流产品2、100—130洋房产品稀缺缺，底层送院院产品走俏3、宗教200万内60—70㎡产品，由于于地铁和配套套便捷可适量量配置结论：1、瞄准洋房产产品空缺，尽尽量多做配置置，优化洋房房贴地性和附附加值，制造造卖点；2、刚需产品稳稳中有胜，优优于周边产品品；3、60—70㎡总价控制，，优化其资源源占用，防止止超配。规划/Lightmansion+产品最优伦Part2了解用地、反反推最优产品品、达到目标标UNFAVORABLEFACTORANALYSIS规划条件分析》北侧道路多层退界3m按照《上海市城市规规划管理技术术规定2011》东侧道路多层退界3m东侧道路高层退界8m北侧道路高层退界8mH≥24mH≤50m用地面积：35341.40㎡建设用地面积积：31690.30㎡容积率率：≤2.0绿地率率：≥35%建筑密度：≤30%总建筑面积：63380.6㎡梳理红线：满足规划条件，洋洋房退界线最最小可退3m，高层退界线最小可可退8m；地小，划出出最大可建范范围；套数限制最少少689套户均约92㎡，除去保障房3000㎡，按50㎡/户，计算约60套；（63400-3000）/（689-60）=商品房户均约约100㎡南侧道路地铁退界50m梳理限高做洋房8F、H=24m限低（2.94x8F+0.38女儿墙+0.1室内外高差差）；高层17F、H=50m限高（2.9x17F+0.50女儿墙+0.2室内外高差差）；梳理核心筒筒洋房8F＋11F核心筒相同同，得房率率最高；12—17F核心筒多一一个电梯，，若增加消消防连廊，，可只做一一部电梯，，得房率几几乎一样。。以上原则作作为强排基基础规划思路：：<A>8F洋房最大化化，排布尽量多多面积的8F洋房，绝低低绝高，总货值高。。A1、A2、A3共3个方案<B>产品均好，单户面宽优先。B1、B2共2个方案<C>手拉手突破限低争取更高溢价。C1一个方案PLANNINGANALYSIS规划穷举方方案》<一>绝低绝高小进深，大大面宽产品品，洋房最大化化，24个单元洋房房优点：洋房房量做到极极限缺点：高层层面宽资源源缺乏与周边地块竞品比比较弱，去化差。8F洋房+17F高层洋房产品106㎡高层产品90+89+73+89+90㎡高层户型只只能南向2面宽可售高层18515.6㎡占比31%、洋房40376㎡占比69%；3:7极限（此占比已已扣除保障障房）可售量共58891.6㎡；货值：高层5.555亿（单价3万）、洋房房14.535亿（单价3.6万），总货值：20.09亿A18F洋房量最多多，压缩其他产品面面宽，东西分地总面宽23.3mPLANNINGANALYSIS规划穷举方方案》小进深，大大面宽产品品，8F洋房最大化化，20个单元洋房房优点：面宽宽大，户均均资源配置置较高洋房产品3个单元用足足70m限宽四排洋房用足进进深8F洋房+17F高层可售高层25303.17㎡占比42.97%、洋房33588.40㎡占比57.03%；可售量共58891.57㎡；高层与洋房房4.3:5.7货值：高层7.591亿、洋房12.092亿，总货值：19.683亿A2在A1基础上，减减少洋房，，保证高层层面宽品质质，东西分地洋房产品；；总面宽23.3m高层产品PLANNINGANALYSIS规划穷举方方案》8F洋房+17F高层高层产品92+90㎡洋房产品95㎡，8.75m面宽，4个单元用足70限宽可售高层28491.6㎡占比48.4%、洋房30400㎡占比51.6%；高层与洋房房4.8:5.2可售量共58891.6㎡；货值：高层8.55亿（单价3万）、洋房房10.94亿（单价3.6万），总货值：19.49亿A3南北分地，，洋房大进进深南北分地，，洋房大进进深大进深、宽宽间距、20个单元房优点：间距距大缺点：基地沿北侧道路路排高层，对北侧规划用用地日照遮遮挡超过30%。PLANNINGANALYSIS规划穷举方方案》优点：户均均资源最大大化，17F高层3面宽，11F洋房4面宽，栋距距较大，总总图形态好好缺点：货值值低，洋房无溢价11F洋房+17F高层洋房产品125㎡高层产品95+82+82+95㎡可售量高层层：58891.6㎡，无洋房总货值：17.67亿B1产品均好，单户面宽优先<二>均值（产品品均好）PLANNINGANALYSIS规划穷举方方案》优点：栋距距大，11F得房率高，，17F最少化11F洋房+17F高层洋房产品95㎡可售高层58891.6㎡，无洋房总货值：17.67亿B211F最大化、17F最少化PLANNINGANALYSIS规划穷举方方案》优点：增加加稀缺产品品，对限低低措施规划划触碰4F（叠拼）+17F高层可售高层：：53131.6㎡叠加：5760㎡可售量共58891.57㎡；货值：高层15.94亿、洋房2.3亿总货值：18.24亿C1高低配，手手拉手突破限低争取更高溢价8F洋房+17F高层8F洋房+17F高层8F洋房+17F高层8F洋房+17F高层11F洋房+16F高层4F（叠拼）+17F高层规划穷举方方案》√XXXXX洋房占比：：69%户型均好性性：小进深深，大面宽宽产品货值：20.09亿其他：高层层面宽资源源缺乏A1A2A3C1B2B1经过方案比比较，A2方向深化主主推洋房占比：：57%户型均好性性：小进深，大大面宽产品品，8F洋房最大化化，20个单元洋房货值：19.68亿洋房占比：：52%户型均好性性：大进深，，宽间距货值：19.49亿其他：对北侧规划划用地日照照遮挡超过30%户型均好性：户均均资源最大大化，17F高层3面宽，11F洋房4面宽，栋距距较大，总总图形态好好货值：17.67亿其他：货值低户型均好性：栋距距大，11F得房率最高高，16F最少化货值：17.67亿其他：货值低户型均好性：增加加稀缺产品品，对限低低措施规划划触碰货值：18.24亿其他：货值低DISTRICTANALYSIS在A2方向上的深深化设计根据方案对对比，得出出结论——主推方案推荐8F+17F——小进深、大大面宽洋房+均好高层PLANNINGANALYSIS《总图+指标其中花园洋洋房中的9F~10F面积为1525㎡，共三个个单元，如计入洋房房比例，则洋房占占可售面积积57%，高层占可可售面积43%；如计入高层层比较，则洋房占可售售面积54.4%，高层占可可售面积45.6%。项目数值单位备注总用地面积35341.40㎡

其中建设用地面积31690.30㎡用地性质：三类住宅用地带征绿地面积3651.10㎡用地性质：生产防护绿地总建筑面积（地上+地下）87490.60㎡

其中地上总建筑面积（计容）63380.60㎡

其中住宅建筑面积62060.60㎡

其中可售高层公寓25303.17㎡43%花园洋房33588.40㎡57%不可售保障房3169.03㎡5%（要求配建总住宅建筑面积5%以上的保障性住房）社区服务配套建筑面积1320㎡根据《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》及《上海市国有建设用地使用权出让合同》要求设置其中物业管理用房120㎡（含业委会）㎡社区服务站120㎡居民委员会200㎡治安联防站20㎡文化活动室120㎡老年活动室320㎡配电站330㎡水泵站40㎡垃圾站50㎡地下总建筑面积（不计容）24110㎡

其中住宅地下室建筑面积7860㎡

其中高层公寓2083㎡

花园洋房5536㎡

保障房241㎡

地下车库建筑面积16250㎡

其中普通车库建筑面积7250㎡

人防车库建筑面积9000㎡

容积率2.0

不大于2.0建筑占地面积8900㎡

建筑密度28.1%

不大于30%绿地率35%

不小于35%总套(户)数689户不小于689套其中高层公寓305户

花园洋房320户

保障房64户

总人口1930人按照2.8人/户机动车停车位653辆住宅:0.9辆/户（面积<90㎡）1.1辆/户（90㎡≤面积<140㎡）保障房：0.4辆/户其中地面停车位140辆地下停车位513辆其中普通车库停车位207辆

人防车库停车位306辆

非机动车停车位695辆住宅：1.1辆/户（面积<90㎡）

0.9辆/户（90㎡≤面积<140㎡）保障房：1.1辆/户做到正好，，设计控制制到1㎡不差。按最小配置置规划PLANNINGANALYSIS《指标项目数值单位备注总用地面积35341.40㎡

其中建设用地面积31690.30㎡用地性质：三类住宅用地带征绿地面积3651.10㎡用地性质：生产防护绿地总建筑面积（地上+地下）87490.60㎡

其中地上总建筑面积（计容）63380.60㎡

其中住宅建筑面积62060.60㎡

其中可售高层公寓25303.17㎡43%花园洋房33588.40㎡57%不可售保障房3169.03㎡5%（要求配建总住宅建筑面积5%以上的保障性住房）社区服务配套建筑面积1320㎡根据《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》及《上海市国有建设用地使用权出让合同》要求设置其中物业管理用房120㎡（含业委会）㎡社区服务站120㎡居民委员会200㎡治安联防站20㎡文化活动室120㎡老年活动室320㎡配电站330㎡水泵站40㎡垃圾站50㎡地下总建筑面积（不计容）24110㎡

其中住宅地下室建筑面积7860㎡

其中高层公寓2083㎡

花园洋房5536㎡

保障房241㎡

地下车库建筑面积16250㎡

其中普通车库建筑面积7250㎡

人防车库建筑面积9000㎡

容积率2.0

不大于2.0建筑占地面积8900㎡

建筑密度28.1%

不大于30%绿地率35%

不小于35%总套(户)数689户不小于689套其中高层公寓305户

花园洋房320户

保障房64户

总人口1930人按照2.8人/户机动车停车位653辆住宅:0.9辆/户（面积<90㎡）1.1辆/户（90㎡≤面积<140㎡）保障房：0.4辆/户其中地面停车位140辆地下停车位513辆其中普通车库停车位207辆

人防车库停车位306辆

非机动车停车位695辆住宅：1.1辆/户（面积<90㎡）

0.9辆/户（90㎡≤面积<140㎡）保障房：1.1辆/户效果图鸟瞰图间距分析——三个单元洋房组合，用足足70m限宽，排四排洋房洋房产品研究根据上海住宅间间距规定，，同时利用用覆盖率，，将标准层层定为7层，8层设退台送阁阁楼，增加附送。基地红线退台设计(基地总进深深）1~7层户型进深深10.9M,8层户型进深6.7M，7F以下多利用用4.2M。PLANNINGANALYSIS技术分析》依据：根据上海市市日照计算算标准，建筑朝向向南偏东0~15度，日照有效时间为为冬至日：：9:00-15:00;建筑朝向南偏东30~45度，日照有效时间为为冬至日：：9:00-13：30。此栋楼日照有有效时间为为：冬至日日9:00-15:00按此原则计算都都满足要求求此处一层为为社区配套套用房；二层窗台台以上满足足上海住宅日照标准。。巧用日照角角度，争取取高层用地地最优排布布。花园洋房33588㎡高层公寓25303㎡保障房3169㎡社区配套1320㎡PLANNINGANALYSIS功能分析》8F花园洋房17F高层公寓17F保障房社区配套10F洋房PLANNINGANALYSIS户型配比》90㎡高层70㎡高层50㎡保障房126㎡洋房103㎡洋房90㎡洋房78㎡洋房公园沿河、沿公公园叠落。。靠河河大大户户型型，，靠靠地地铁铁小小户户型型。。地铁铁车行行流流线线分分析析人行行流流线线分分析析小区主入口（平时不开放）小区次入口小区主入口小区次入口消防防登登高高场场地地、、消消防防流流线线分分析析TRAFFICANALYSIS交通通、、景景观观分分析析》消防防登登高高场场地地景观观分分析析景观观轴轴中心心景景观观轴地下下车车库库入入口口（平平时时不不开开放放）地下下车车库库入入口口28.8m24.6m24.6m24.6m20.68m24mPLANNINGANALYSIS场地地大大剖剖》10.8m洋房房部部分分8F及以以上上部部分分设设置置北北侧侧退退台台，，节节省省间间距距，，7层及及7层以以下下部部分分建建筑筑进进深深可可做做到到10.8m,地下下部部分分大大开开挖挖利利用用建建筑筑南南侧侧面面宽宽部部分分停停车车，，提提升升停停车车效效率率。。28.8m28.8m5.4m1.6m20.68m20.68m20.68m24m24m24m5.5m6m5.5m5.5m6mUNDERGROUNDGARAGE地下下车车库库》人防防区域域非人人防防区区域域双层层非非机机动动车车库库总停停车车位位：：653辆地面面停停车车位位：：140辆地下下停停车车位位：：513辆人防防面积积：：9000地库面面积积：：16671非机动动车车库库面面积积(双层层)：1390产品设计与研发Part3进攻攻型型、、防防守守型型针对对本本地块块的的8F洋房房设设计计产品品分分析析洋房房户户型型小小进进深深大大面面宽宽方方向向进攻攻型型———尽量量多多做做附附送送突突破破较多成功功案案例例———中海海悦悦府府，，上上海海松松江江泗泗泾泾构筑筑物物阳阳台台无无顶顶板板，，改改造造后后可可成成为为房房间间。。样板板房房可可按按照照半半室室外外呈呈现现效效果果。。前期现场勘查效果完成效果参考效果实施模型效果成功功案案例例———建发玖玖珑珑湾，，上上海海松松江江泗泗泾泾户型型通通过过偷偷内内天天井井和和精精装装修修二二次次改改造造，，最最终终实实现现1房偷偷送送,8-17层都都完完成成了了此此设设计计。。高层层93㎡洋房房产产品品研究究1）8层户户型型设设计计退退台台———送露露台台+阁楼楼2）3~7层为为平平层层户户型型———送中中空空的的公公共共空空间间与与入入户户花花园园3）1~2层户户型型为为叠叠墅墅产产品品———送南南北北花花园园+亭子子+地下下室室[以三三单单元元组组合合为为例例]叠墅墅户户型型每每户户每每层层都都有有2个尺尺度度舒舒适适的的南向向开开间间，，共共计计4个南向向开开间间标准准层层户型型每每户户都都有有3个尺尺度度舒舒适适的的南向向开开间间，，改改造造后后都都能能增加加一一个个开开间间顶层层户户型型每每户户都都有有3个尺尺度度舒舒适适的的南向向开开间间，，投投送送阁阁楼楼后后，，在在增增加加两两个个开开间间，，共共五个个南南向向开开间间1~2层叠叠加洋洋房房设设计计增加贴地性性户数数：1~2层叠加加别墅，，送大花花园，，送亭子子，送送地下室室，同时解解决二层销销售抗抗性的的方式式，增增加二二层销销售单价。。PRODUCTANALYSIS洋房产产品——1~2层叠加加洋房房组合合奥秘常规底底复组组合模模式为为2户至4户，户型型面宽宽资源源缺少少。121342个单元元解决决方案案12435671212342个单元元常规底底复组组合为为4户至8户（1复2），本本方案案通过过面宽宽舒适适性的的重新新组合合，将将原本本的8户变为为7户，增加加户型型的面面宽资资源。。23.3M我们的的模式式5.8M5.8M5.8M7M46.6M传统模式(加建））(加建））7.8M7.8M7.4M7.8M7.8M7M5.8M通过模模式改改变，，在23.3m面宽内内，将将传统统的5.8m面宽改改良为为每户户最大大7.8m面宽，，按传传统模模式享享有11.6m面宽，，按我我们模模式为为15.6m面宽。。PRODUCTANALYSIS3个单元元解决决方案案12541213个单元元常规底底复组组合为为6户至12户（1复2），本本方案案通过过面宽宽舒适适性的的重新新组合合，将将原本本的12户变为为10户，增加加户型型的面面宽资资源。。2345636789我们的的模式式传统模式常规底底复组组合模模式为为2户至4户，户型型面宽宽资源源缺少少。1213423.3M5.8M5.8M5.8M10(加建））(加建））7M7.8M7.8M7.4M7.4M7.8M7.8M7.8M7.8M7M5.8M70M洋房产产品——1~2层叠加洋房组合奥秘产品分分析»PRODUCTANALYSIS上下叠叠独立立花园园入户户奢华主主卧套套房赠送庭庭院和和地下下室利用公公共挑挑空空空间增增大户户型附加值值亭子后后期可可改建建成阳阳光房房叠加洋房改造前89㎡两房两厅一卫叠加洋房改造后144㎡五房两厅三卫一层平平面图图二层平平面图图送亭子子改造前前C1洋房边边户户户型89㎡㎡产品分分析»PRODUCTANALYSIS改造后后地下一一层平平面图图一层平面图图二层平平面图图叠加洋房改造前89㎡两房两厅一卫叠加洋房改造后144㎡五房两厅三卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院上下叠叠独立立花园园入户户奢华主主卧套套房赠送庭庭院和和地下下室利用公公共挑挑空空空间增增大户户型附加值值亭子后后期可可改建建成阳阳光房房C1洋房边边户户户型89㎡㎡

送亭子子产品分分析»PRODUCTANALYSIS叠加洋房改造前126㎡三房两厅三卫叠加洋房改造后154㎡五房两厅三卫一层平平面图图二层平平面图图上下叠叠独立立花园园入户户奢华主主卧套套房大面宽竖竖厅赠送庭庭院和和地下下室利用公公共挑挑空空空间增增大户户型附加值值亭子后后期可可改建建成阳阳光房房4.8M改造前前4.8MC2洋房中中间户户户型型126㎡送亭子子产品分分析»PRODUCTANALYSIS改造后后地下一一层平平面图图一层平面图图二层平平面图图上下叠叠独立立花园园入户户奢华主主卧套套房大面宽竖竖厅赠送庭庭院和和地下下室利用公公共挑挑空空空间增增大户户型附加值值亭子后后期可可改建建成阳阳光房房4.8M叠加洋房改造前126㎡三房两厅三卫叠加洋房改造后154㎡五房两厅三卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院C2洋房中中间户户户型型126㎡4.8M送亭子子产品分分析»PRODUCTANALYSIS叠加洋房改造前124㎡两房两厅三卫叠加洋房改造后147㎡五房两厅三卫124㎡C3叠墅中中间户户户型型一层平平面图图二层平平面图图上下叠叠独立立花园园入户户奢华主主卧套套房7.4M大面宽宽横厅厅赠送庭庭院和和地下下室利用公公共挑挑空空空间增增大户户型附加值值亭子后后期可可改建建成阳阳光房房改造前前C3洋房中中间户户户型型124㎡送亭子子产品分分析»PRODUCTANALYSIS改造后后地下一一层平平面图图一层平面图图二层平平面图图124㎡上下叠叠独立立花园园入户户奢华主主卧套套房7.4M大面宽宽横厅厅赠送庭庭院和和地下下室利用公公共挑挑空空空间增增大户户型附加值值亭子后后期可可改建建成阳阳光房房叠加洋房改造前124㎡两房两厅三卫叠加洋房改造后147㎡五房两厅三卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院124㎡C3叠墅中中间户户户型型C3洋房中中间户户户型型124㎡7.4M送亭子子洋房标标准层层设计计标准层层3个南向向开间，，且中中间挖挖空设设计，，附加加值最大化化。产品分分析产品分分析»PRODUCTANALYSIS利用公公共挑挑空空间间增大大户型型附加加值三面宽宽朝南南独立入入户玄玄关大阳台台卧室室送飘飘窗大面宽竖厅厅标准层户型106㎡三房两厅两卫改造后119㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积改造后106㎡标准层平面改造前洋房产品品A

5.66㎡4.47

㎡3.12

㎡入户玄关关产品分析析»PRODUCTANALYSIS洋房产品品——独立玄关关独立玄关关私私密性强南向面宽宽11.5m，4.8m宽厅106㎡三房两厅两卫卫改造后：：119.6㎡四房两厅两两卫入户玄关关123231产品分析析»PRODUCTANALYSIS洋房产品品——双流线生生活1.玄关处换鞋进屋2.儿童房3.进入客厅主人流线1.玄关处换鞋进屋2.厨房放下买回来的生鲜、烹饪物品3.穿过厨房进入餐厅阿姨流线儿童房客厅入户玄关关餐厅厨房106㎡三房两厅两卫卫改造后：：119.6㎡四房两厅两两卫产品分析析»PRODUCTANALYSIS洋房产品品——大面宽竖竖厅模式式入户玄关大面宽竖厅模式4.8m，最大10m视距提供大家庭共同活动的大空间室内视线开阔，增强室内空间开阔感4.8M8.8M106㎡三房两厅两卫卫改造后：：119.6㎡四房两厅两两卫产品分析析»PRODUCTANALYSIS洋房产品品——豪华主卧卧计入户玄关关豪华主卧卧，四件件套3.7M106㎡三房两厅两卫卫改造后：：119.6㎡四房两厅两两卫洋房顶层设计解决顶层销售抗性的方式，增加顶层销售溢价：面积小，总价低多附送：送露台，送阁楼产品分析析产品分析析»PRODUCTANALYSIS洋房产品品楼梯间区区域日照法线线区域楼梯间高高度在日日照法线区域内因此楼梯和电电梯8层突出区区域不计计算间距距8F产品分析析»PRODUCTANALYSIS利用公共共挑空空空间增大大户型附附加值顶层附送送屋顶阁阁楼和露露台三面宽朝朝南独立入户户玄关双阳台卧卧室送飘飘窗大面宽竖厅厅标准层户型78㎡三房两厅一卫改造后133㎡四房两厅三卫全赠送面积半赠送面积改造后78㎡8F层平面改造前洋房产品品

产品分析析»PRODUCTANALYSIS利用公共共挑空空空间增大大户型附附加值顶层附送送屋顶阁阁楼和露露台三面宽朝朝南独立入户户玄关双阳台卧卧室送飘飘窗大面宽竖厅厅标准层户型78㎡三房两厅一卫改造后133㎡四房两厅三卫全赠送面积半赠送面积改造后78㎡屋顶层平面改造前洋房产品品产品分析析»PRODUCTANALYSIS一层127.00㎡4室2厅2卫洋房竞品品户型对对比一层平面126㎡㎡五房两厅三卫卫首创禧悦悦VS洋房进攻攻型3个南向面面宽,127平4房2卫，主卧卧套带卫卫生间送地下室室，送南南北院4个南向面面宽126平5房3卫，主卧卧套带卫卫生间带带书房。。送地下室室，送南南北院二层平面面127.00㎡4室2厅2卫产品分析析»PRODUCTANALYSIS洋房竞品品户型对对比标准层平平面106㎡㎡四房两厅三卫四层104㎡3室2厅1卫VS洋房进攻攻型3个南向面面宽106平四房2卫，主卧卧套带卫卫生间主次流线线分明3个南向面面宽,104平3房2卫，主卧卧套带卫卫生间北送露台台产品分析析»PRODUCTANALYSIS洋房竞品品户型对对比8层87.00㎡2室2厅1卫顶层平面面78㎡四房两厅厅三卫首创禧悦悦VS洋房进攻攻型3个南向面面宽78平4房2卫，主卧卧套带卫卫生间送顶层阁阁楼层主次流线线分明3个南向面面宽,87平2房1卫高层产品产品分析析产品分析析»PRODUCTANALYSIS高层产品品改造前92+90㎡标准层平面标准层户型92+90㎡三房两厅一卫改造后115+111㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积

利用公共共挑空空空间增大大户型附附加值客厅、餐厅南南北通透透三面宽朝朝南装饰阳台台全赠送送面积标准层户型92+90㎡三房两厅一卫改造后115+111㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积改造后利用公共共挑空空空间增大大户型附附加值客厅、餐厅南南北通透透三面宽朝朝南装饰阳台台全赠送送面积产品分析析»PRODUCTANALYSIS高层产品品92+90㎡标准层平面

全赠送面面积半赠送面面积连廊层的的组合方方式92+90㎡12F、15F层平面利用公共共挑空空空间增大大户型附附加值客厅、餐厅南南北通透透三面宽朝朝南装饰阳台台全赠送送面积产品分析析»PRODUCTANALYSIS高层产品品

装饰阳台台全赠送送面积客厅、餐厅南南北通透卫生间干干湿分离离同时供供多人使使用户型格局局方正大大气空间间利用率率高小户型极极致化设设计标准层户型70+68+67㎡两房两厅一卫改造后73+71+72㎡两房两厅一卫全赠送面积半赠送面积改造前70+68+67㎡标准层平面

产品分析析»PRODUCTANALYSIS高层产品品标准层户型70+68+67㎡两房两厅一卫改造后73+71+72㎡两房两厅一卫全赠送面积半赠送面积改造后装饰阳台台全赠送送面积客厅、餐厅南南北通透卫生间干干湿分离离同时供供多人使使用户型格局局方正大大气空间间利用率率高小户型极极致化设设计产品分析析»PRODUCTANALYSIS高层产品品70+68+67㎡标准层平面标准层户型70+68+67㎡两房两厅一卫改造后73+71+72㎡两房两厅一卫全赠送面积半赠送面积

装饰阳台台全赠送送面积客厅、餐厅南南北通透卫生间干干湿分离离同时供供多人使使用户型格局局方正大大气空间间利用率率高小户型极极致化设设计产品分析析»PRODUCTANALYSIS高层产品品

连廊层的的组合方方式70+68+67㎡12、15层平面配建保障障性住房房建筑面面积应占占总住宅宅建筑面面积的5%以上保障房标标准层平面产品分析析»PRODUCTANALYSIS高层产品品房号房型套内建筑面积户型计容建筑面积层面积（计容面积）得房率（标准层）套内使用+套内墙体阳台建筑面积（不计容）小计D12房2厅1卫48.172.150.2764.19213.0675.04%D21房2厅1卫31.142.6233.7641.50D31房2厅1卫31.142.6233.7641.50D42房2厅1卫49.442.6252.0665.88注：此面积不包括保温层，一层大堂、机房层等公摊面积产品分析析»PRODUCTANALYSIS高层竞品品户型对对比90㎡四四房两厅两两卫首创禧悦悦VS89㎡高层，，总价285万（热销销）高层进攻型3个南向面面宽90平4房2卫，主卧卧套带卫卫生间房间布局局规整3个南向面面宽,89平3房1卫防守型——减少附送送、突破破少产品分析析产品一，，1复2送院送地地下室。。产品二，，1,2平，送院院送地下下室。产品一——1,2平，送院院送地下下室。产品分析析»PRODUCTANALYSIS独立花园入户户奢华主卧卧套房大面宽竖竖厅赠送庭院院和地下下室叠墅改造前109㎡三房两厅二卫叠墅改造后111㎡四房两厅二卫地下一层平面面图改造前C1洋房户型109㎡一层平面面图产品分析析»PRODUCTANALYSIS叠墅改造前109㎡三房两厅二卫叠墅改造后111㎡四房两厅二卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造后一层平面面图(改造后)地下一层层夹层平平面图地下一层平面面图独立花园入户户奢华主卧卧套房大面宽竖厅厅赠送庭院院和地下下室C1洋房户型111㎡产品分析析»PRODUCTANALYSIS独立花园入户户奢华主卧卧套房大面宽竖竖厅赠送庭院院和地下下室叠墅改造前115㎡三房两厅二卫叠墅改造后122㎡四房两厅二卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院地下一层平面面图改造前C2洋房户型115㎡二层平面图图一层平面面图产品分析析»PRODUCTANALYSIS叠墅改造前115㎡三房两厅二卫叠墅改造后122㎡四房两厅二卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造后独立花园入户户奢华主卧卧套房大面宽竖竖厅赠送庭院院和地下下室地下一层平面面图二层平面图图地下一层层夹层平平面图一层平面面图C2洋房户型122㎡产品分析析»PRODUCTANALYSIS奢华主卧卧套房大面宽竖竖厅利用公共共挑空空空间增大大户型附附加值叠墅改造前110㎡三房两厅二卫叠墅改造后118㎡四房两厅二卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造前标准层平平面图C3洋房户型型110㎡产品分析析»PRODUCTANALYSIS奢华主卧卧套房大面宽竖竖厅利用公共共挑空空空间增大大户型附附加值叠墅改造前110㎡三房两厅二卫叠墅改造后118㎡四房两厅二卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造前标准层平平面图C3洋房户型型118㎡产品分析析»PRODUCTANALYSIS奢华主卧卧套房大面宽竖竖厅利用公共共挑空空空间增大大户型附加值超大景观露露台叠墅改造前89㎡两房两厅一卫叠墅改造后142㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造前C4户型89㎡八层平面图图阁楼平面面图产品分析析»PRODUCTANALYSIS奢华主卧卧套房大面宽竖竖厅利用公共共挑空空空间增大大户型附加值超大景观露露台叠墅改造前89㎡两房两厅一卫叠墅改造后142㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院改造前C4户型189㎡八层平面图图阁楼平面面图产品分析析»PRODUCTANALYSIS利用公共共挑空空间增增大户型型附加值值三面宽朝朝南独立入户户玄关大阳台卧卧室送飘飘窗大面宽竖厅厅标准层户型89㎡三房两厅两卫改造后92㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积改造后89㎡标准层平面改造前洋房产品品A5.78㎡洋房顶层设计解决顶层层销售抗抗性的方方式，增加顶层销售售单价：：面积小，，总价低低多附送：：送露台台，送阁阁楼产品分析析产品分析析»PRODUCTANALYSIS洋房产品品楼梯间区区域日照法线线区域楼梯间高高度在日日照法线区域内因此楼梯间8层突出区区域不计计算间距距产品分析析»PRODUCTANALYSIS利用公共共挑空空空间增大大户型附附加值顶层附送送屋顶阁阁楼和露露台三面宽朝朝南独立入户户玄关双阳台卧卧室送飘飘窗大面宽竖厅厅改造后89㎡8F层平面改造前洋房产品品标准层户型89㎡三房两厅两卫改造后92㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积产品分析析»PRODUCTANALYSIS利用公共共挑空空空间增大大户型附附加值顶层附送送屋顶阁阁楼和露露台三面宽朝朝南独立入户户玄关双阳台卧卧室送飘飘窗大面宽竖厅厅标准层户型89㎡三房两厅一卫改造后141㎡四房两厅三卫全赠送面积半赠送面积改造后50㎡屋顶层平面改造前洋房产品品产品二——1复2送院送地地下室。。产品分析析»PRODUCTANALYSIS上下叠独独立花园园入户奢华主卧卧套房赠送庭院院和地下下室利用公共共挑空空空间增大大户型附加值亭子后期期可改建建成阳光光房叠墅改造前127㎡两房两厅三卫叠墅改造后145㎡四房两厅三卫一层平面面图二层平面面图改造前C1边户户型127㎡地下一层夹层层平面图图产品分析析»PRODUCTANALYSIS改造后地下一层层平面图图一层平面图二层平面面图叠墅改造前127㎡两房两厅三卫叠墅改造后145㎡四房两厅三卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院145㎡C1边户户型上下叠独独立花园园入户奢华主卧卧套房赠送庭院院和地下下室利用公共共挑空空空间增大大户型附加值亭子后期期可改建建成阳光光房地下一层层夹层平平面图4.5M产品分析析»PRODUCTANALYSIS叠墅改造前131㎡三房两厅两卫叠墅改造后136㎡三房两厅三卫一层平面面图二层平面面图上下叠独独立花园园入户奢华主卧卧套房大面宽竖厅厅赠送庭院院和地下下室利用公共共挑空空空间增大大户型附加值亭子后期期可改建建成阳光光房改造前地下一层夹层层平面图图C2中间户户型131㎡上下叠独独立花园园入户奢华主卧卧套房大面宽竖厅厅赠送庭院院和地下下室利用公共共挑空空空间增大大户型附加值亭子后期期可改建建成阳光光房产品分析析»PRODUCTANALYSIS改造后地下一层层平面图图一层平面图二层平面面图C2中间户户型136㎡叠墅改造前131㎡三房两厅两卫叠墅改造后136㎡三房两厅三卫全赠送面积半赠送面积赠送入户花园、庭院地下一层层夹层平平面图4.5M产品分析析»PRODUCTANALYSIS利用公共共挑空空空间增大大户型附附加值三面宽朝朝南独立入户户玄关大阳台卧卧室送飘飘窗大面宽竖竖厅标准层户型109㎡三房两厅两卫改造后119㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积改造后改造前洋房产品AC4标准层户型型109㎡产品分析»PRODUCTANALYSIS洋房竞品户户型对比一层平面128㎡四房两厅三三卫一层127.00㎡4室2厅2卫VS洋房防守型型一层127.00㎡4室2厅2卫首创禧悦3个南向面宽宽,127平4房2卫，主卧套套带卫生间间送地下室，，送南北院院二层平面127.00㎡4室2厅2卫3个南向面宽宽106平四房2卫，主卧套套带卫生间间主次流线分分明产品分析»PRODUCTANALYSIS洋房竞品户户型对比标准层平面面109㎡四房两厅两两卫标准层平面面110㎡四房两厅两卫VS洋房防守型型3个南向面宽宽,104平3房2卫，主卧套套带卫生间间北送露台3个南向面宽宽109、110平4房2卫，主卧套套带卫生间间主次流线分分明客厅方正产品分析»PRODUCTANALYSIS洋房竞品户户型对比8层87.00㎡2室2厅1卫首创禧悦VS防守型顶层平面89㎡四房两厅两卫3个南向面宽宽89平4房2卫，主卧为为套件带卫卫生间送顶层阁楼楼层主次流线分分明3个南向面宽宽87平2房1卫高层——系列[2]保守型产品分析产品分析»PRODUCTANALYSIS高层产品改造前92+89㎡标准层平面标准层户型92+89㎡三房两厅两卫改造后96.7+94㎡三房两厅两卫全赠送面积半赠送面积利用公共挑挑空空间增增大户型附附加值客厅、餐厅南北北通透三面宽朝南南装饰阳台全全赠送面积标准层户型92+89㎡四房两厅两卫改造后96.7+94㎡四房两厅两卫全赠送面积半赠送面积改造后92+89㎡标准层平面利用公共挑挑空空间增增大户型附附加值客厅、餐厅南北北通透三面宽朝南南装饰阳台全全赠送面积产品分析»PRODUCTANALYSIS高层产品全赠送面积积半赠送面积积连廊层的组组合方式92+89㎡12F、15F层平面利用公共挑挑空空间增增大户型附附加值客厅、餐厅南北北通透三面宽朝南南装饰阳台全全赠送面积产品分析»PRODUCTANALYSIS高层产品装饰阳台全全赠送面积积客厅、餐厅南北北通透卫生间干湿湿分离同时时供多人使使用户型格局方方正大气空空间利用率率高小户型极致致化设计标准层户型69+69+69㎡两房两厅一卫改造后73+71+72㎡两房两厅一卫全赠送面积半赠送面积69+69+69㎡标准层平面

产品分析»PRODUCTANALYSIS高层产品房号房型套内建筑面积户型计容建筑面积层面积得房率（标准层）套内使用+套内墙体阳台建筑面积小计C12房2厅1卫52.773.2155.9869.25206.2680.83%C22房2厅1卫52.283.3355.6168.79C32房2厅1卫52.053.0955.1468.21注：此面积不包括保温层，一层大堂、机房层等公摊面积配建保障性性住房建筑筑面积应占占总住宅建建筑面积的的5%以上保障房标准准层平面产品分析»PRODUCTANALYSIS高层产品房号房型套内建筑面积户型计容建筑面积层面积（计容面积）得房率（标准层）套内使用+套内墙体阳台建筑面积（不计容）小计D12房2厅1卫48.172.150.2764.19213.0675.04%D21房2厅1卫31.142.6233.7641.50D31房2厅1卫31.142.6233.7641.50D42房2厅1卫49.442.6252.0665.88注：此面积不包括保温层，一层大堂、机房层等公摊面积标准层户型型69+69+69㎡两房两厅一卫产品品分分析析»PRODUCTANALYSIS产品品分分析析»PRODUCTANALYSIS高层层竞竞品品户户型型对对比比92㎡四四房两两厅厅两两卫卫首创创禧禧悦悦VS保守守型型89㎡高高层层，，总总价价285万（（热热销销））3个南南向向面面宽宽92平四房2卫，，主主卧卧套套带带卫卫生生间间主次次流流线线分分明明厨房房带带生生活活阳阳台台3个南南向向面面宽宽,89平3房1卫产品品总总结结———洋房房1-2F一层127.00㎡4室2厅2卫首创创禧禧悦悦二层层平平面面127.00㎡4室2厅2卫一层送送院院，，二二层层不不送送，，3层露露台台，，3南朝朝向向一层层平面面126㎡㎡五房房两厅厅三三卫一层二二层层送送院院，，3层露露台台，4南朝朝向一层层平面面128㎡㎡四房房两两厅厅三三卫一层层二二层层送送院院，，3层露露台台，3南朝朝向洋房房进进攻攻型型洋房房防防守守型型一一洋房房防防守守型型二一层层平平面面131㎡三三房房两两厅厅两两卫一层层二二层层送送院院，，3层露露台台，，4南朝朝向向产品品总总结结———洋房房标标准准层层四层层104㎡3室2厅1卫首创创禧禧悦悦标准准层层平平面面106㎡㎡四房房两两厅两两卫卫洋房房进进攻攻型型洋房房防防守守型型一一标准准层层平平面面109㎡㎡四房房两两厅厅两两卫卫标准准层层平平面面110㎡㎡四房房两两厅两两卫卫洋房房防防守守型型二产品品总总结结———洋房房顶顶层层8层87.00㎡2室2厅1卫顶层层平平面面78㎡四房房两两厅两两卫卫顶层层平平面面89㎡四房房两两厅两两卫卫首创创禧禧悦悦洋房房进进攻攻型型洋房房防防守守型型产品品总总结结———高层层产产品品首创创禧禧悦悦89㎡高高层层，，总总价价285万（（热热销销））90㎡四四房两两厅厅两两卫卫高层层进进攻攻型型高层层保保守守型型92㎡四四房两两厅厅两两卫卫造型控制Part4前言言：立面面控控制制的的价价值值维维度度提升升社社区区品品质质体体验验：立立面面效效果果是是居居住住体体验验的的重重要要环环节节，，建建筑筑师师对对于于立立面面产产品品力力的的贡贡献献，，在在于于与与开开发发项项目目公公司司成成本本部部及及设设计计部部密密切切联联系系，，提提前前介介入入获获得得整整体体综综合合品品质质的的优优秀秀方方案案，，并并保保障障实实施施始终。立面提升销售价价值：优秀的的立面设计可可以提高楼盘品质感，，为开发项目的的整体盈利带带来更大空间。获取良好成本本优势：控制立面效效果和建造成成本的平衡，，实现各材料料的精准配置置，在立面设计、材料选择、成本指标上实实现对号入座座，避免不合理立立面造型造成成的成本浪费。造型设计原则则好看好用好造好省1、精致简化2、合理比例1、符合功能2、优化提升功能1、采用现浇混凝土模数2、符合工艺流程1、省材料2、省工期RenderingArchitecturalDesign立面设计效果图洋房沿街透视沿街透视RenderingArchitecturalDesign洋房立面设计计：好看»建筑风格为新亚洲风格格，将传统意境和和现代风格对对称运用，在设计中极其其理智与克制，，避免了非必必要的挑檐及及不必要的装装饰构件，使使得建筑立面面干净简洁同同时具有设计计感。横三纵五的经经典比例RenderingArchitecturalDesi