深圳工业厂房改造华侨城创意园成功因素

华侨城LOFT创意园成功要要素分析1目录第一部分LOFT简介第二部分华侨城LOFT项目介绍第三部分华侨城LOFT成功要素分析析2第一部分LOFT简介3LOFT是指那些“由由旧工厂或旧旧仓库改造而而成的，少有有内墙隔断的的高挑开敞空空间”高大而开敞的的空间，上下下双层的复式式结构，类似似戏剧舞台效效果的楼梯和和横梁流动性，户型型内无障碍透明性，减少少私密程度开放性，户型型间全方位组组合艺术性，通常常是业主自行行决定所有风风格和格局定义要素4LOFT建筑理念，始始于19世纪中叶的巴巴黎，成形于于上世纪40年代的纽约SOHO地区艺术家与设计计师们利用这这些废弃的工工业厂房，从从中分隔出居居住、工作、、社交、娱乐乐、收藏等各各种空间在浩大的厂房房里，他们可可以随心所欲欲地创造自己己梦想中的家家、梦想中的的生活，丝毫毫不会被已有有的结构或构构件所制约。。既可以让空空间完全开敞敞，也可以对对其进行分割割，从而使它它蕴含个性化化的审美情趣趣粗糙的柱壁，，灰暗的水泥泥地面，裸露露的钢结构已已经脱离了旧旧仓库的代名名词，一间间间其貌不扬的的旧式厂房里里，一股新的的气息正在涌涌动，这就是是LOFT生活5LOFT建筑理念于50年代迅速繁衍衍至芝加哥、、洛杉矾、巴巴塞罗那、米米兰等发达国国家和地区LOFT这个词就剥褪褪了顶楼、阁阁楼或厂房、、仓库的原始始外衣，换上上了先锋艺术术的时装LOFT成了最具个性性、最前卫、、最受年轻人人青睐的地方方。6LOFT在中国大陆落落地始于90年代末台湾设设计师登琨艳艳入驻上海苏苏州河畔旧仓仓库上海莫干山50号7北京798工厂区的成功功改造，使LOFT成为国内先锋锋艺术家聚集集地，LOFT在全国迅速发发展8国内已经形成成体系的LOFT建筑群北京大山子地地区798工厂上海苏州河畔畔LOFT群落杭州京杭大运运河畔的LOFT49昆明“创库”南京城西仓库库区深圳OCT-LOFT9LOFT的三种模式：：单纯的LOFT艺术产业区、、衍生的LOFT艺术产业区、、复合开发的的LOFT10第二部分华华侨城LOFT项目介绍11深圳OCT-LOFTOCT-LOFT华侨城创意文文化园位于深深圳华侨城原原东部工业区区内，共分南南北两区，首首期项目（南南区）占地55465平方米，原有有建筑面积为为59000平方米，目前前改造基本完完成；后期项项目（北区））占地95571平方米，在2007年启动1204年华侨城地产产启动LOFT，促进OCT东部工业区厂厂房建筑向以以创意产业为为主体的转换换保留这些厂房房的历史烙印印为深圳创意产产业发展搭建建一个聚集的的平台华侨城自身的的发展需要13通过对工业建建筑进行改造造，营造出一一个呈现出鲜鲜明的后工业业时代特色的的新型工作、、生活空间为活跃在珠江江三角洲和港港澳台的文化化人、设计师师、先锋艺术术家提供一个个创意工作场场所吸引文化创造造与设计企业业的进驻成为融合“创意、设计、、艺术”的创意产业基基地14首期项目进驻驻顶尖创意机机构50多家，包括艺艺术、设计、、传媒、摄影影、文化等诸诸多创意机构构OCT-LOFT一期部分租户业态分析业态数量比例建筑设计及室内设计2448%媒体及摄影48%餐饮918%艺术画廊48%服装店36%酒店旅馆36%其它36%总计50100%15华侨城Loft知名度高，品品牌效益带动动园区的持续续发展，旅游游者和附近消消费者好评度度高实现盈利性目前该园区获获得了经济效效益和社会效效益相关设计行业业企业约占总总数的50%，约有20%的餐饮，酒店店及其他服务务行业占据30%。商业与文化化产业平衡发发展，相互促促进，并形成成了良好内部部循环体系华侨城loft创意园项目已已经成功盈利利，商铺租金金在两年内由由70元/㎡上升为100元/㎡。一期已经出出租完，该园园办公楼与商商铺供不应求求，同时入驻驻商家实现盈盈利业态丰富，集集群效应优势势品牌优势华侨城LOFT获得了经济效效益与社会效效益，项目商商业运作成功功16第三部分华华侨城LOFT成功要素分析析17LOFT成功城市优势区域优势项目自身的优势华侨城LOFT成功的三大因因素华侨城先进理理念和运营模模式华侨城LOFT的整体运作模模式设计之都的魅魅力18深圳经济快速速发展及产业业结构调整为为创意产业发发展提供外部部土壤GDP总量快速增长长为创意产业业文化提供经经济基础---从2000年的1665.24亿到2009年的8245.12亿，年均增长长率达10%资料来源：深深圳统计局网网，《深圳文化产业业发展纲要（（2007-2020）》一、城市优势势2008年开始第三产产业首次超过过第二产业成成为经济增长长的最大动力力发展创意产业业是产业结构构调整的重要要方向，产业业结构升级又又反过来促进进创意产业发发展19——经济发展各类投资资本本和创意人才才的汇聚，为为创意产业的的发展不断增增强新的活力力由3月份伦敦金融融城发布的全全球金融中心心指数（ＧＦＦＣＩ）最新新排名显示，，深圳位居全全球第九，领领先于上海（（第11）和北京（第第15）成为我国内内地城市中排排名最为靠前前的金融中心心。---深圳特区报在全球最权威威的设计师组组织AGI中，中国共有有不过十位会会员，深圳便便占了4位——王粤飞、陈绍绍华、韩家英英、毕学锋目前国际排名名前50位的设计大师师中，决定入入驻深圳的已已有10位。---经济日报据深圳市委常常委、宣传部部部长王京生生介绍，深圳圳现有6万多名设计师师和6000多家较有实力力的设计企业业深圳设计人才才居全国之首首相对成熟的资资本市场，各各类投资资本本活跃区域金融中心心一、城市优势势金融资本介入入，扶持有条条件的创意企企业早日上市市,补充发展资金金,获取相关产业业资源,对于城市文化化创意产业而而言,具有极其重要要的意义——经济发展20政府对创意产产业的重视和和支持促进了了文化创意产产业发展制定了《深圳市知识产产权战略纲要要》，积极推动行行业自律机制制的建立和会会展知识产权权保护的自律律发展从2007年开始，设立立文化产业年年度创意大奖奖、出口大奖奖和突出贡献献奖体制改革健全宏观管理体制健全市场体系改革投融资体制营造环境加强和改善对文化产业工作的领导加强法规建设和市场管理加强产业基础工作激励机制政策支持财政、金融政策土地政策市场准入政策人才政策知识产权保护政策资料来源：深深圳市文化产产业发展"十一五"规划（2006-2010）一、城市优势势21——政府支持深圳城市定位位为创意产业业发展奠定坚坚实基础深圳城市定位位——文化立市2003年，深圳市提提出了“文化立市”的发展战略，，未来深圳的的名片将是“设计之都”、“图书馆之城”和“钢琴之城”“中国设计看深深圳，深圳设设计看文博会会。”深圳市工业设设计协会专家家委员会主任任委员李渔教教授2008年11月19日,联合国教科文文组织正式批批准深圳加入入创意城市网网络，并授予予“设计之都”称号5年来，文博会会的参加人数数由40万多人次上升升为200多万人次，总总成交额由30多亿元人民币币增长为600多亿元人民币币，文博会已已经发展成为为深圳乃至全全国会展的一一个不可或缺缺的品牌产业业一、城市优势势近5年来，深圳市市文化产业增增加值以年均均约20%的速度增长，，2008年，深圳文化化产业增加值值达到550亿元，占全市市GDP的7%22——城市定位毗邻香港的区区位优势为创创意产业的发发展提供了开开放的市场环环境设计之都时尚之都会展之都深港合作，引引进香港的文文化创意人才才和资金，推推动文化产品品和服务走出出去香港、深圳和和广州组成的的珠江口区域域，成为目前前全球最大的的超级都市区区。----联合国人居署署一、城市优势势23——地理优势OCT-LOFT独特地理优势势有助于创意意产业发展文化营造环境境，以环境创创造效益交通便利：城城市主干道---深南大道贯穿穿华侨城区域域二、区域优势势外部旅游景点点丰富，带来来人流量，提提升品牌“旅游成为吸引引中心，地产产成为利润中中心，文化成成为品牌中心心”--------《华侨城-优质生活的创创想家》24——LOFT地理位置华侨城遵循在在“花园中建建城市”的规规划，为LOFT营造良好的生生态环境规划就是财富富，环境就是是优势，结构构就是效益据地形地貌，，华侨城保留留了原有的山山丘坡地、海海岸环境、山山塘小溪和荔荔枝树林等自自然资源在城区功能布布局上充分体体现了尊重自自然、塑造高高品位生活环环境的规划理理念，通过设设计建成具有有山水景环境境特色的居住住区二、区域优势势良好的外部环环境吸引了一一大批喜欢安安静及注重环环境的创作人人员——设计师25——ＯＣＴ环境华侨城内不断断完善的配套套设施有助于于LOFT的稳定发展二、区域优势势26——配套设施华侨城内高挡挡住宅群体成成为LOFT的主要消费群群体之一高收入人群消消费观消费的品位越越来越具有个个人特色并切切合国际潮流流选择高档或或环境优美场场所购买一定定档次的品牌牌华侨城LOFT内的环境清幽幽，物品高档档而有特色，，符合高收入入人群的消费费观二、区域优势势27——消费群体华侨城LOFT与田面设计之之都、南海意意库相比较，，自身优势明明显

项目名称

设计风格

文化氛围

业态形式商业运作模式华侨城LOFT创意园形式多样，艺术感强烈，新旧结合，创意小品多具有美术馆与文化活动双重支撑商业、办公楼、艺术馆合理比例办公，旅游，商业多种功能复合田面设计之都建筑形态一致，保留了旧厂房缺乏艺术感，无体现创意小品仅有文化活动的举办少量商业、办公楼办公单功能

南海意库建筑形态一致，以绿色建筑为主局部有艺术小品仅有文化活动的举办少量商业、办公楼办公与商业结合三、LOFT自身优势28新颖规划设计计理念，成功功的打造了后后工业时代的的特色工作与与生活空间以“生长”为设计理念，，强调分区置置换改造在保留工业历历史建筑上进进行有机更新新三、LOFT自身优势29——创意规划理念念建筑风格上，，采用新旧结结合手法，为为旧空间注入入新活力，变变三维空间成成四维空间新建筑材料新建筑筑材料料旧工业业建筑筑遗痕痕空间保保留一一定的的旧空空间界界面和和细部部，从从而体体现空空间的的历史史价值值、文文化价价值和和精神神价值值旧工业业建筑筑遗痕痕旧工业业建筑筑遗痕痕旧工业业建筑筑遗痕痕三、LOFT自身优优势30——建筑创创意功能置置换为为工作作空间间功能置置换为为生活活空间间三、LOFT自身优优势31通过对对空间间功能能的置置换，，使得得旧工工业厂厂房建建筑焕焕发新新的活活力——建筑创创意室内装装修特特色鲜鲜明，，识别别性强强，室室内装装修给给予设设计者者自由由发挥挥空间间，室室内摆摆设个个性化化装修根根据商商家风风格自自行决决定，，自由由发挥挥空间间大店铺引引进产产品个个性化化三、LOFT自身优优势32——室内装装修户外景景观小小品个个性化化，细细节凸凸显主主题，，形成成了浓浓厚的的艺术术氛围围利用新新颖细细节元元素突突显整整体创创意，，体体现文文化艺艺术三、LOFT自身优优势33——室外景景观户外环环境设设计秉秉承建建筑统统一风风格，，营造造了休休闲与与展示示的绿绿色空空间展示休休闲交交流空空间设设置景观材材料的的特质质性铺装材材质特特色情趣空空间设设置展示空空间设设置三、LOFT自身优优势34——室外景景观利用美美术馆馆文化化平台台效应应，为为LOFT创意园园提供供发展展提供供引擎擎动力力以何香香凝美美术馆馆、OCT当代艺艺术中中心、、华美美术馆馆，成成为艺术三三角，，全方方位艺艺术布布局，为loft创意园园提供供文化化软实实力。。何香凝凝美术术馆属属于国国家级级美术术馆，，在艺艺术界界有极极高声声誉。。OCT当代艺艺术中中心，，由华华侨城城地产产建设设并提提供运运营支支持，，举办办了诸诸多艺艺术盛盛事华美术术馆以以关注注和推推动先先锋艺艺术为为主要要发展展方向向，发发掘和和培养养艺术术设计计人才才三、LOFT自身优优势OCT当代艺艺术中中心华·美术馆馆何香凝凝美术术馆35——文化支支撑资料来来源：：搜房房网创意园园定期期的文文化活活动，，如T街创意意市集集；文文化讲讲座从最初初的香香港城城市\建筑双双城双双年展展、创创意节节、当当代雕雕塑艺艺术展展到现现在的的T街创意意展，，华侨侨城创创意园园为该该区提提供了了文化化创意意的高高地，，社会会精英英的创创意及及设计计、艺艺术、、生活活和工工作形形成了了互动动。三、Loft自身优优势文化活活动宣宣传以以及设设计公公司的的入驻驻，为为发展展提供供了混混合动动力三、LOFT自身优优势36——文化支撑撑创意产业业聚集，，为行业业内部交交流，信信息快速速传递提提供了良良好的平平台设计类的的产业聚聚集效应应明显“我们这这里的设设计公司司较多，，会举行行一些设设计展览览会等有有利于大大家彼此此的交流流…..”------访谈派意意馆的设设计师设计师在在派意馆馆的交流流活动三、LOFT自身优势势37——产业聚集集创意设计产品营销服务在产业集集群的基基础上形形成了较较为完善善的产业业链创意为龙龙头，设计为核心驱动产品品的制造造，拉动营销销带动后续续产品开开发，售后服务务形成以市场为依依托，上上下游良良性共存存、健全全发展、、左右衔衔接、一一次投入入、多次次产出的的链条“我们有有专业设设计团队队，有制制造产品品的合作作方，也也有营销销团队，，同时我我们还重重视售后后服务…..”-----访谈一品品城设计计经理三、LOFT自身优势势38——产业聚集集有艺术的的地方就就有人流流，有人人流的地地方，商商业就接接踵而至至星巴克咖咖啡馆等等入驻创创意园文艺艺术术与商业业的相结结合更吸吸引人们们“这里文文化艺术术氛围浓浓厚，设设计独特特，和朋朋友来这这里聚会会聊天喝喝杯咖啡啡，很有有感觉…”-----旅客访谈谈三、LOFT自身优势势39——商业运作作高文安设设计大地建筑筑事务所所香港PAL设计圣丁伍德德设计工工作室毕学峰设设计公司司聂风设计计室……“何香凝美美术馆暨暨OCT当代艺术术品典藏藏展”“广东当当代艺术术生态””“深圳城城市/建筑双年年展”“人文触触觉――Droog荷兰大师师设计展展”……创意集市市英菲尼迪迪首发仪仪式服装展览览……星巴克一渡堂高文安咖咖啡馆地中海风风情餐馆馆国际青年年旅社Emoi基本生活活店……建筑设计计大型展览览商业活动动商业配套套OCT-LOFT创意园以以建筑设设计、大大型展览览、创意意办公为为主，辅辅之相关关的