四川成都养生庄园项目定位规划方案文本

唐元养生生庄园项项目定位位规划建建议2013/10/22目录录项目区域分析研究项目市场分析研究项目客户分析研究

总体定位及规划建议

定位下营销策略建议

销售周期及产值预估

振雄地产代理优势介绍项目地块分析研究壹区域认识识区域环境境区域配套套区域发展展区域交通通区域交通通项目位于于郫县北北的唐园园镇、古古城镇、、三道堰堰镇，距距离成都都25公公里，基基本属于于成都半半小时经经济圈范范围。区域交通通羊西线交交通便捷捷、新建建快铁建建成，第第二绕城城高速的的建成，，将对区域域带来便便捷的交交通环境境。唐元镇、、三道堰堰、古城城镇、郫郫筒镇、、犀浦镇镇、花园园镇等文文化资源源的全面面整合与与盘活对对旅游发发展意义义重大郫县旅游游文化资资源紧紧围绕绕“古蜀文化化、乡村村旅游、、观光农农业、商商贸物流流、生态态人居”等五大重重点，加加快推进进望丛古古蜀文化化产业园园、农科科村景区区、横山山运动休休闲营地地、滨河河沿线生生态休闲闲旅游产产业带以以及沙西线生生态休闲闲旅游产产业带、、“三河”流域（走走马河、、柏条河河、徐堰堰河）湿湿地生态态经济产产业带等等特色示示范基地地建设，，推动特特色旅游游产业聚聚集发展展。古蜀文化化、沙西西线生态态休闲旅旅游产业业带沙西线沿沿线绿化化意向图图郫县旅游游产业规规划发展展农家旅游游产业区区意向图图郫县旅游游产业规规划发展展游步道意意向图郫县旅游游产业规规划发展展无参与性性休闲娱娱乐场所所，生活活服务配配套条件件差，商商业资源源严重不不足。区域配套套成都田园园城市的的规划，，这将会会极大地地推动郊郊县房地地产市场场的发展展；大成都都都市圈的的郊区化化运动蓬蓬勃发展展，三道道堰“离尘不离离城”的区位优优势和原原生态的的自然环环境对追追求生活活环境的的老年客客户人群群有较强强的吸引引力；西部新城城定位为为西部健健康休闲闲城，也也就是以以郫县、、高新西西区、温温江为核核心相关关区域，，重点发发展教育育、医疗疗、文化化、旅游游等服务务业，充充实其城城市功能能，实现现部分城城市人口口向该区区域的批批量转移移；城市规划划将推进进沙西线线生态休休闲旅游游产业带带，推动动特色旅旅游产业业聚集发发展，旅游业发展给给住宅开发带带来客户；古城镇和三道道堰镇将受新新建快铁和第第二绕城高速速的带动，得得到快速发展展。区域发展区域看项目发发展有利条件未来交通的便便利性，与成成都距离不远远，有利于打打造第一居所所；区域旅游资源源丰富，在旅旅游资源的全全面整合，旅旅游产业的规规划发展下，，会创造区域域良好人文及及生态环境，，使区域具有有吸引力；沙西线生态休休闲旅游产业业带的规划发发展，会创造造区域良好生生态环境，田田园风光、乡乡村旅游等特特点，会带来来生态人居的的区域环境；；成都城市发展展的郊区化趋趋势给区域的的发展带来了了机遇；不利条件参与性休闲娱娱乐场所，生生活服务配套套条件是该区区域的不足之之处。区域具有古镇镇、水流、生生态环境等资资源，但目前前该区域资源源打造优势并并不突出。贰市场认识区域楼盘分析析小产权分析养老地产分析析别墅市场分析析区域楼盘分析析芙蓉·山水地址：三道堰堰项目亮点：6+1电梯花花园洋房价格区间：3880-6000元销售情况：月月销售20套套左右面积区间：71-178平米、主力户型：80平米规模：40亩亩容积率：1.8绿化率：40%推广渠道：道道旗、DM单单、网站、短短信等主要客户群：：成都、郫县县、岁数50左右、当地地人较少区域楼盘开盘时间：2011-05-15楼盘地址：郫县三道堰望望阳阁旁建筑风格：6+1多层洋洋房主力户型：2居室85平平米;3居室室121平米米。销售价格：起起价3880元/平米米均价4500元/平米。优优惠信息：全全款97折，，按揭99折折价格。购房房费用：首付付10-15万月供供2000-3000元元销售情况：1期已售完，，配套：金堰幼儿园，，三道堰中学学，农贸市场场。轨道交通通：2号线郫郫县客运中心心。公交：365，363，305。教育：郫郫县一中、四四川外国语学学校、三道堰堰中小学。医医院：三道道堰公立医院院铁路医院院。银行：农农业银行邮邮政储蓄农农商银行。其其他：芙蓉尚尚街、三道堰堰市场、互惠惠超市、红旗旗超市、三道道堰商业街。。社区配套：：小区绿化景景观。环境：：水乡文化广广场，三道堰堰镇客群：——该楼盘分分一、二两期期为不同的两两个开发商，，所以品质有有所不同。在在三道堰在建建项目中算体体量较大的楼楼盘。目前到到成都日常往往返不便，仅仅适合度假或或养老居住。。芙蓉·山水规划面积：29000㎡㎡建筑面积：60000㎡㎡容积率：1.8绿化率：40%户数：178户，9栋车位：400个，1:2.24中铁·堰澜山山中铁·堰澜山山地址：三道堰堰项目亮点：6+1电梯花花园洋房价格区间：4000-5000销售情况：剩剩15套面积区间：108-112平米规模：80亩亩容积率：1.75绿化率：40%总户数：670户推广渠道：道道旗、DM单单、网站、短短信等主要客户群：：成都、郫县县、及周边二二级城市，岁岁数50左右右、当地人较较少区域楼盘开盘时间：2010年10月23日日楼盘地址：郫县三道堰一一堰路建筑风格：意大利托斯卡卡纳与川西民民居相结合的的现代风格建筑类型：纯多层6+1电梯艺墅洋洋房为主，配配有少量独栋栋及叠拼别墅墅主力户型：多层80-112销售价格：4300左右右销售情况：一期只剩10多套，都是是110平米米左右的户型型，二期春节节后开盘配套：项目配套商业业中心、游泳泳池、羽毛球球场、地下停停车库等。周周边配套：农农贸市场。三三道堰中小学学。三道堰堰公立医院。。三道堰邮政政局客群：大部分是成都都的，少量二二级城市和省省外的，当地地的少——中铁堰澜澜山二期预计计2013年年开盘，现在在售一批次房房源仅剩30套左右，均均价4300元/平，多多为110平平米套三户型型，全款、按按揭97折，，分期98折折优惠——中铁•堰堰澜山一期共共分三个批次次，目前一、、二批次已经经基本售罄，，现主推的第第三批次共有有200余套套，户型区间间在88-120平方米米，是非常典典型的一个改改善性住宅项项目。3批次次所销售的7、8、9号号楼离街较远远，环境也比比较好。所以以目前所剩的的房源已经不不多，大概还还剩30套左左右。价格相相较于之前基基本持平，均均价在4500元/平方方米，且可享享受全款3%、按揭1%的优惠。规划面积：40067平平米建筑面积：91244.37平米容积率：1.81绿化率：31%户数：672车位：1:1面积区间：83-330㎡中铁·堰澜山山阳光华庭地址：三道堰堰项目亮点：6+1电梯花花园洋房销售情况：13年开盘面积区间：51-94平平米、主力户型74平米规模：9万多多方容积率：1.8绿化率：40%推广渠道：道道旗、DM单单、网站、短短信等区域楼盘阳光.华庭开盘时间：13年开盘盘楼盘地址：三道堰市政公公园斜对面建筑风格：普通住宅主力户型：一居51平米米二居74平米三居居94平米销售情况：——销售价格格混乱，网上上查询价格是是3800元元/平米起，，发的传单上上写的首付2万8月供1000（按按最小的户型型面积51平平米算，销售售单价为1800多/平平米）实际到到售楼部询问问得知价格最最便宜的都为为4300元元/平米，而而且现场无具具体优惠政策策。——周边环境境差。全是农农民拆迁安置置小区，居住住人群杂乱。。周围生活氛氛围很差，交交通非常的不不方便。沙西西线道路已经经很旧了。而而且容易堵车车。小区周围围无任何大型型超市。购物物也非常的不不方便。规划面积：54666平平方米建筑面积：90000平平方米容积率：1.82绿化率：40%户数：1010开盘时间：2011年6月25日楼盘地址：郫县三道堰围围城路（三三道堰加油站站斜对面）建筑风格：多层花园洋房房户型面积：二居室71-88平米米三居室103-106平米销售价格：均价4300元/平米，，实得均价3688元/平，全款94折，按揭揭96折，户户型区间为60-130平米，赠送送面积较大，，最大赠送面面积约80平平米销售情况：卖完了配套：三道堰中心小小学、中学、、大型农贸市市场、医院、、超市、邮局局、农家乐、、幼儿园等。。内部配套：游游泳池、停车车场、健身器器材、活水景景观、另有大大型商业配套套等。客群：——分前后两两期开发，一一期由A、B组团构成。。目前正销售售的是A组团团的1-6号号楼，有五种种户型可供选选择，两房两两厅至四房三三厅都有。柏林.河畔规划面积：47792.38平方米米建筑面积：81238.6平方米容积率：1.7绿化率：40%户数：850户车位：1:0.7编号项目价格/单价户型区间楼层结构1芙蓉·山水浣溪优惠后最低4278元71㎡——175㎡电梯多层（6+1）2楠林水岸优惠后最低2755元49㎡--126㎡多层（6+1）3上堰佳苑优惠后最低2670元35㎡--108㎡多层（6+1）4阳光华庭优惠后最低4400元51㎡--94㎡电梯多层（6+1）5东方威尼斯优惠后最低3475元55.7㎡--96.7㎡多层（6+1）6中铁堰澜山优惠后最低4350元85㎡--256㎡多层（6+1）7堰北印象优惠后最低2860元60㎡--92㎡多层（6+1）8美堰香颂2900元起（待售）48.96㎡--76.33㎡多层9柏林河畔4500元起（待售）71㎡--106㎡多层区域楼盘信息息（住宅）商品房产市场场商品房项目少少，产品类型型多为电梯公公寓，主力面面积为：71-88平米套二，90-112平米套三，价价格在4200-4500，均价在在4300元/平米左右。三道堰楼盘的的一般特征:n客户群体：针对的是成都都地区及周边边城市的老年年退休养老人人群，有少量量投资人群；；n产品规划：产品规划设计计：有一定的针对对性，如：多多层配置电梯梯；注重休闲闲活动空间的的打造；外立立面注重川西西古镇风格的的延续。产品类型：大多为电梯花花园洋房，少少量的独栋别别墅、叠拼别别墅户型面积区间间：主力面积为为：71-88平米套二，，90-112平米套三产品价格：：均价为：4300元产品配套：：个别品质楼楼盘配有温温泉会所、、游泳池、、商业配套套、休闲娱娱乐场所、、超市等小产权项目目小产权项目目众多，6层多层为主主，价格范范围：2600-3100元元/平米1、当地小产权权项目特点点：n整体郫县市市场的小产产权房分布布在古城镇镇及三道堰堰区域；n多数产品都都为准现房房发售；n整体均价在在2800元/㎡左右；n产品都为6层的多层房房为主；n建筑风格较较为单一，，无明显识识别性；n产品都缺乏乏品质感，，只是解决决了居住的的需求；n购买客群主主要以成都都养老人群群居多，少少量投资人人群；n购买人群大大都冲着价价格低廉购购买；区域楼盘看看项目发展展n古城镇及三三道堰区域域小产权项项目众多，，多为多层层，市场竞竞争大，本本项目需要要考虑产品品竞争问题题以及；n；n整体均价在在2800元/㎡左右；n产品都为6层的多层房房为主；n建筑风格较较为单一，，无明显识识别性；n产品都缺乏乏品质感，，只是解决决了居住的的需求；n购买客群主主要以成都都养老人群群居多，少少量投资人人群；n购买人群大大都冲着价价格低廉购购买；养老地产分分析项目总体规规划约为6期，目前别别墅区和一一期已经基基本完工。。二期土地地平整已经经完成，即即将开建。。崇孝基地建建成后将形形成一个拥拥有约12000名老人固定定居住的大大型社区，，而在项目目一期入住住后所有的的生活配套套将全部启启用，届时时在满足社社区需求的的前提下将将对周边开开方。基地前不久久刚刚在由由国家文化化部和老龄龄委牵头主主办的首届届中国中老老年旅游健健康文化艺艺术节暨中中国中老年年健康产业业竞争力品品牌评选活活动中获得得2012中国养老产产业标杆示示范单位、、中国养老老产业标准准示范基地地等荣誉。。项目位于通通往国家4A级风景区花花水湾和西西岭雪山景景区的必经经之道--大邑县的鹤鹤鸣山景区区。距离大大邑县城约约12公里，距离离成都市区区也只有约约57公里。经过过专业部门门的仪器测测量得出鹤鹤鸣山空气气中负氧离离子含量高高达约25000个/立方厘米。。交通环境——开车通过成成温邛高速速约50分钟左右即即可到达，，另外，明明年就将通通车的成蒲蒲高铁更是是大大地缩缩短了成都都与大邑的的距离，成成都到大邑邑只需要约约20分钟，大邑邑从此真正正地进入了了成都的半半小时交通通圈。项目区位及及交通：膳食中心--为老人提供供订餐送餐餐和自助点点餐等服务务。3000平米的超大大餐厅，可可同时满足足500人就餐大型购物中中心--3000平米大型购购物中心，，提供各类类基本生活活用品。为为部分有高高端需求的的业主提供供高档用品品专柜；为为有需求的的业主提供供电话购物物和送货上上门服务；；为部分有有需求的老老人提供有有偿的需求求货品联系系服务，点点考虑老人人需求，引引进一些老老人常用商商品。大型商业街街--1000米长的商业业步行街。。采用颗粒粒化道路，，并为老人人设计了社社区统一的的特制休息息座椅。商商业街还将将为部分有有高端需求求的业主引引进部分高高档品牌。。在二期入入住后，一一公里长的的商业街将将全部启用用，实现社社区内购物物。生活服务配配套：健康服务配配套：全科医疗中中心--3000-4000平米的社区区医院将来来会成为华华西等大型型医院的合合作医院，，达到二甲甲医院配置置。享受大大型医院的的医疗服务务，并在转转诊时享受受优先权。。有特殊需需求的老人人可以选择择社区医院院的专职医医生，充当当私家医生生的角色。。我们为社社区配备了了紧急医疗疗小组，24小时待命，，随时为有有紧急医疗疗需求的患患者提供送送诊服务。。对于行动动困难的社社区老人，，社区医院院提供上门门医疗服务务，保证老老人顺利就就医。社区区医院还可可以为有需需求的老人人全程联系系国内外知知名医疗机机构，确保保顺畅就医医。医院的的药房还有有专门的进进口医药专专柜，有需需求的老人人可以在这这里顺利地地买到国内内有可能买买不到的国国外药品。。理疗中心--提供健康养养生服务；；提供各类类进口电磁磁理疗设备备相关理疗疗服务；为为社区老人人提供老年年养生指导导意见并组组织养生讲讲座（届时时将不定期期邀请国内内养生届的的专家前来来）；提供供VIP理疗服务和和VIP休息室。提提供例如保保健按摩、、中医理疗疗、活水SPA等各种养生生理疗服务务。理疗仪仪器将全部部采购自国国外进口理理疗仪器，，确保安全全和有效。。有特殊理理疗需求的的老人可以以享受到订订制理疗服服务。文化服务配配套：大型老年活活动中心--整个第二会会所全部作作为老年活活动中心。。提供茶楼楼、图书馆馆、棋牌室室、影院及及室内活动动场所。作作为整个社社区老人的的活动中心心，这里的的活动娱乐乐设施一应应俱全，茶茶楼不仅对对社区开放放，还有专专门针对性性的高档茶茶楼。图书书室将与成成都市内各各大图书馆馆合作，不不仅提供新新书出售、、免费借书书等服务，，还将不定定期举办书书画展。活活动中心的的影院将考考虑与太平平洋、万达达等大型影影院合作，，共享影视视资源。活活动中心将将肩负起组组织社区活活动的工作作，届时社社区将会定定期组织活活动，例如如集体就近近旅游，节节日汇演，，志愿者进进社区等一一系列活动动。特殊服务--全程孝老档档案：通过过对老人的的定期生活活医疗状况况和孝老卡卡使用情况况建立档案案，及时把把握老人生生活状况，，并定期汇汇总给老人人亲属，让让子女及时时了解父母母的生活情情况。节日日庆典：基基地将以每每个节日为为契机并组组织自己的的孝老节日日，在此期期间组织老老年活动，，安排慰问问、组织子子女与老人人团聚。特殊配套--锄乐园：300亩自种地满满足社区自自种需求。。为老人自自助种植土土地、种子子、工具和和专人指导导，让老人人享受自种种乐趣。乐渔湖：乐乐渔湖为喜喜爱钓鱼的的老人提供供垂钓用具具，为别墅墅业主提供供单独渔具具和储藏箱箱，并提供供多种垂钓钓方案，保保证老人业业余爱好得得到充分满满足。五星酒店：：社区老人人家属享受受房间预订订优先权；；家属享受受酒店房间间9.5折优惠。五五星酒店将将与瑞士高高档酒店合合作，以超超五星规格格装修，启启用瑞士酒酒店公司管管理，配合合国外养生生酒店经营营模式。汽车影院--西南首家20万平米超大大露天汽车车影院，同同时可满足足2000辆汽车驻车车需求。影影院配有露露天烧烤和和特色小吃吃等各种摊摊位，打造造西南新旅旅游景点。。特殊服务配配套：免费轮椅借借用：进出出小区的每每个节点都都有专用轮轮椅借用和和归还点（（，别孝老老卡刷卡即即用即还，，方便及时时。会所全程老老年通道：：多方建筑筑设计汇总总为老年人人设置最短短穿行道路路，节约体体力。小区专用老老年便道：：采用颗粒粒化道路，，增加老年年扶手，减减小坡道，，保证轮椅椅通行和祛祛除雨天路路滑的困扰扰。特制休息座座椅：宽大大的遮阳棚棚挡风遮雨雨，设置轮轮椅起身扶扶手、专用用轮椅位以以及特殊吊吊瓶挂钩。。房间便老设设施：入户户处增加拐拐杖挂架和和轮椅起身身扶手；每每个房间增增加专用吊吊瓶挂架；；全部房间间插座均为为离地1.2M高，并在旁旁配有插头头挂钩；每每个房间均均有设置紧紧急呼叫按按钮；卫生生间采用防防滑砖并采采用专用老老年马桶和和起身扶手手。特色设施：：四川崇孝基基地实行基基础服务+延伸服务的的菜单式运运作模式。。各大服务务中心不仅仅提供基础础服务，同同时与全球球各大顶级级外协单位位建立日常常联系，可可为老年朋朋友们提供供世界最顶顶级的菜单单式可选服服务。园园区从基本本的生活保保障到个性性定制服务务都完全覆覆盖，营养配餐中中心——实施星级厨厨师+营养师双配配置，针对对老年人实实行菜单式式专属营养养配餐，让让老年人既既吃到可口口的美味，，又吃出健健康。严格格把关原材材料供应渠渠道，饮食食食材一律律选择绿色色无公害产产品：1、其中蔬菜菜选自于；；新津普兴兴镇万亩无无公害蔬菜菜基地、彭彭州升平乡乡无公害蔬蔬菜基地（（最大的蔬蔬菜基地））、都江堰堰紫坪铺镇镇白沙河种种植片区无无公害蔬菜菜基地等，，保证蔬菜菜在当天采采摘、运输输、加工、、让大家吃吃到新鲜、、无农药残残留等绿色色环保蔬菜菜。2、米、面、、油：向无无公害种植植基地订购购谷物、小小麦、黄菜菜籽，由专专人监督进进行生产。。确保食用用无公害绿绿色健康食食材的安全全。3、肉类，蛋蛋禽等食品品：来自于于成都各大大超市供货货商：如家家乐福、人人人乐、沃沃乐玛等知知名超市，，确保食材材来源有正正规的质量量保证。运营模式：：健康检测医医疗中心引引进国外新新进的人体体成份分析析仪，开展展独具特色色、全面反反映健康状状况的检测测套餐服务务，组织健健康养生专专家根据检检测结果，，量身定制制集运动健健身知道、、营养配餐餐、心理调调节、养生生服务为一一体的健康康养生指导导方法，并并提供医护护、医疗服服务，全面面科学地指指导老人保保养好自己己的健康。。体育健身中中心主要开开展乒乓球球、老年台台球、太极极、瑜伽、、游泳及部部分有氧器器械运动，，增强老人人体质，延延年益寿。。文化活动中中心通过读读书、书画画、棋牌、、茶艺、京京剧等项目目结合定期期比赛等方方式展开，，以丰富老老年人精神神文化生活活。养生保健健中心通通过健康康养生项项目的开开展，可可以延缓缓衰老的的过程，，提高生生命的质质量。包包括中医医理疗、、活水SPA等，同时时引入生生物全息息治疗仪仪、磁疗疗设备、、高压氧氧治疗设设备开展展抗衰老老理疗的的特色服服务。田园种植植基地是是在园区区开辟野野生菜地地、果园园，老人人们可自自行栽种种，吃自自己亲手手种植的的无污染染蔬菜瓜瓜果，同同时参与与少量劳劳作，体体验久违违的乐趣趣。孝文化交交流中心心是与研研究机构构合作的的文化交交流平台台，入住住老人可可参与，，共同形形成集健健康养生生咨询、、交流、、研讨、、合作的的全方位位平台。。定期举举办养生生讲座、、开设养养生课程程，组织织专家相相互交流流，解决决服务盲盲区，完完善服务务体制，，并将孝孝文化发发扬光大大。运营模式式：西蜀2号号公馆规模：占地面积积112.48亩+261亩配套用用地，总总建筑面面积17万方，综综合配套套齐全，，是集养老老养生、、休闲度度假的综综合型养养老地产产项目；；配套：261亩亩配套用用地：种种植体验验基地、、休闲健健身、钓钓鱼；社社区：商商业街、、餐饮娱乐、医医疗、老老年活动动中心，，颐养总总部中心心等于一一身的高高品质养养老宜居居社区。。景观节点点示意图图二号公馆馆配套用用地颐养总部部中心意意向图商业步行行街意向向图商住楼意意向图公寓意向向图餐厅包间间意向图图棋牌包间间意向图图标准间室室意向图图KTV包间意向向图阅览室意意向图多媒体意意向图活动室意意向图医疗室意意向图餐厅意向向图老年兴趣趣课堂意意向图集中洗衣衣房意向向图厨房意向向图该项目主主要由成成都绿益益桂森投投资管理理有限公公司斥资资2亿多元兴兴建，将将依托周周边农业业生态旅旅游观光光区，活活水水上上乐园、、跑马场场等，打打造四川川地区最最大、配配套设施施最全、、床位最最多的中中高档老老年健康康养身社社区，集集旅游观观光和安安养生活活为一体体。项目目以简欧欧风情为为设计元元素，配配套设施施中含有有医院、、老年大大学、生生活服务务中心、、餐饮特特色街、、游泳池池、门球球场、羽羽毛球场场、太极极拳专用用场地等等，倾力力打造高高品质养养老养生生休闲社社区。桂森•健康城养老产业业总结养老产业业地产一一般规模模大，医医院、生生活娱乐乐、养生生养心等等配套丰丰富。养老地产产要求开开发商具具备一定定资金实实力，项项目的赢赢利点是是关键；；在资金金回流上上重要考考虑的关关键点；；养老地产产的运营营需要具具备养老老资质的的机构，，运营专专业度要要求高；；都江堰别别墅市场场分析成都周边边六大别别墅区从成都别别墅分布布情况来来看，成成都周边边主要别别墅区，，分别为为主城区区、近郊郊区华阳阳、温江江、龙泉泉、新都都、以及及麓山片片区、青青城山和和牧马山山片区。。青城山交交通：省道106线，使从从其他城城市进入入都江堰堰较为方方面；环山旅游游公路使使的青城城山的交交通顺畅畅；成青快速速通道使使得从苏苏坡立交交到青城城山极为为便捷。。青快速速通道的的通车拉拉近了成成都市区区与青城城山的时时间距离离，必定定助推青青城山房房地产的的快速发发展；成都至都都江堰铁铁路轨道道全线铺铺通，给给成都西西北区域域经济发发展带来来新的机机遇。30分钟的距距离使得得去都江江堰和青青城山像像到三环环一样方方便。交通成灌高速速、成青青快速通通道、成成温邛高高速四十十分钟左左右到达达。青城山旅旅游资源源：都江堰-都江堰拥拥有得天天独厚的的自然旅旅游资源源和厚重重的历史史文化资资源。都都江堰、、青城山山为世界界文化遗遗产。尤尤其是青青城山镇镇充分利利用世界界文化遗遗产和宝宝贵的长长寿资源源，先后后建立起起青城长长寿旅游游园区、、生态农农业观赏赏区（红红阳猕猴猴桃、青青城贡品品堂茶叶叶基地）），以及及距今已已有4500多年历史史、长江江上游新新石器史史前城址址、全国国重点文文物保护护单位——芒城遗址址参观区区。其资资源的不不可复制制性，使使其区域域房产市市场具有有独特的的魅力，，和较大大的吸附附力。这这也是区区域房产产市场相相对于成成都其他他郊县的的优势所所在。世界双遗遗产藏地地5A级旅游景景区未来4A级旅游景景区川西旅游游环线明明珠国际休闲闲度假重重镇青城山别别墅市场场局势（1）、青城城山商品品房和联联建房平平分秋色色青城山的的商品房房基本分分布在青青城山前前山和106国道附近近，而售售价一般般较高，，普遍在在8000-13000元/平米之间间不等。。而联建建房主要要集中在在青城山山后山和和青城山山外山周周边，联联建房售售价相对对较低，，基本在在4000-7000元/平米之间间。青城山镇镇板块别别墅：主力户型型面积：：从各产品品的面积积区间来来看，青青城山镇镇别墅仍仍然主要要显现出出经济与与度假的的特性。。介于别墅墅和一般般住宅产产品之间间的度假假公寓面面积最小小。这种种创新的的小户型型产品进进一步拓拓宽了青青城山镇镇住宅产产品的受受众面，，丰富了了客群类类型，这这种度假假公寓一一般不超超过60㎡。联排和叠叠拼的主主力户型型面积都都小于成成都其他他区域的的同类型型产品。。由于叠叠拼别墅墅居住品品质要稍稍低一些些。因此此青城山山镇别墅墅以小联联排为主主，面积积区间集集中在90-180㎡。双拼别墅墅的面积积比成都都其他区区域同类类产品面面积稍小小一些，，相差不不大。但但这类产产品为少少数。青城山镇镇独栋产产品主力力面积偏偏大。以以高山流流水（已已售完））、逸岭岭锦江和和芙蓉青青城推出出的顶级级别墅为为代表，，主力面面积都超超过400㎡，甚至至上1000㎡。主力客群群：区域特征征大多数客客户为成成都客户户，占到到80%左右，虽虽然青城城山镇别别墅以经经济型为为主，但但都江堰堰本地的的经济水水平和消消费水平平不高，，不足于于承受青青城山镇镇的别墅墅价格，，销售主主要依托托成都客客户。但但顶级独独栋别墅墅的主要要客群为为外地客客户，如如置信芙芙蓉青城城。年龄特征征购买青城城山别墅墅的客户户基本都都在30岁以上较较有经济济实力的的客户，，主要集集中在35-50岁之间。。职业特征征大多数客客户为私私企业主主、党政政机关干干部、以以及部分分艺术家家。购买目的的大多数客客户购别别墅用于于父母养养老或自自己今后后养老或或着用于于度假。。占到80%左右，只只有少部部分客户户出于投投资目的的购买。。销售价格格：随着城市市的扩张张以及别别墅稀缺缺性的日日益突显显，青城城山镇别别墅价格格一路飑飑升，目目前在售售别墅的的均价在在10000元/平米以上上，个别别售价甚甚至达到到40000元/平米。据据产品品品质和类类型的不不同，类类似产品品或同类类型产品品间也有有较大的的价格差差异。销售进度度：青城山别别墅中，，小户型型产品销销售速度度快，独独栋别墅墅销售缓缓慢。主要的小小户型产产品如：：联排、、叠拼以以及类别别墅的度度假公寓寓，一直直以来销销售速度度都是比比较快的的。虽然然小户型型的别墅墅与严格格意义上上的别墅墅比，舒舒适性相相差甚远远，但对对于度假假型物业业而言，，由于总总价控制制很好，，所以销销售状况况良好。。1、目前青城山山镇市场产品品价格处于较较高水平，基基本在13000元/㎡左右。2、区域销售速速度正常情况况下，销售速速度在7-28套/月之间。3、区域项目的的整体品质都都比较高，带带精装修的项项目较多。4、40-100㎡小户型的度度假公寓依然然占据市场主主力，也有400-1000㎡的独栋度假假别墅产品。。青城山镇总结结街子古镇板块块别墅：主力户型面积积：从各产品的面面积区间来看看，街子古镇镇别墅也是主主要显现出经经济与度假的的特性。介于别墅和一一般住宅产品品之间的度假假公寓面积最最小。这种小小户型产品占占到街子古镇镇的半壁江山山，由于其空空间紧凑又满满足功能需求求，且总结控控制合理，因因此备受青睐睐。这种度假假公寓一般不不超过60㎡，赠送面积积较大。联排和叠拼的的主力户型面面积在90-110㎡之间。虽然然叠拼别墅居居住品质要稍稍低一些，但但是这种形态态的产品利于于控制总价，，比较符合当当地购房客户户的购房特点点。因此街子子古镇别墅以以叠拼为主，，面积区间集集中在90-110㎡。主力客群：区域特征大多数客户为为成都客户，，占到90%左右。年龄特征购买街子古镇镇别墅的客户户基本都在30岁以上，且有有一定经济实实力的客户，，主要集中在在35-50岁之间。职业特征大多数客户为为私企业主、、党政机关干干部、以及部部分艺术家。。购买目的大多数客户购购别墅用于父父母养老或自自己今后养老老或着用于度度假。占到80%左右，只有少少部分客户出出于投资目的的购买。客户注重点最在意产品的的价格，其次次是项目位置置。销售价格：街子古镇项目目售价在6000元/㎡-8000元/㎡之间。街子子古镇项目品品质差距不大大，而且整体体房价水平处处于中等水平平，因此当地地项目之间的的价差不大。。销售进度：街子古镇商品品房项目销售售速度在20-37套/月之间，天域域青城销售速速度相对较慢慢有两方面原原因，其一是是该项目是联联建房项目，，其二是该项项目户型偏大大，总价偏高高。1、目前街子古古镇市场产品品价格依然在在较低水平，，基本在6000—8000元/㎡左右，属于于别墅产品中中的高性价比比产品。2、区域销售速速度正常情况况下，销售速速度在20-40套/月之间。3、目前区域项项目品质之间间差距不大，，而且细微的的品质差距对对产品单价的的影响不大。。4、郡原项目走走高端路线可可能会带动整整个街子古镇镇别墅市场的的发展。5、未来竞争会会比较激烈，，郡原、蜀山山栖镇都将持持续4年以上的销售售期。街子古镇总结结街子古镇代表表案例占地面积：500亩总体量：18.5万㎡容积率：0.7物业形态：洋洋房、叠拼：：3+1F开发商:崇州市天祥实实业有限责任任公司物业管理公司司:戴德梁行建筑设计单位位:四川标鼎建筑筑设计有限公公司景观设计公司司：四川纵横环境境设计工程有有限责任公司司销售均价：已售完当时销售均价价：7900元/㎡基础信息青城神韵：占地面积：501亩总体量：13.2万㎡容积率：0.6总户数：1000物业形态：洋洋房：4F独栋、联排：：2F开发商:浙江江郡原地产股股份有限公司司建筑设计单位位:日本知名名设计师事务务所景观设计单位位:日本知名名设计师事务务所当前销售均价价：均价：未定基础信息郡原青城山项项目：占地面积：320亩总体量：13.65万㎡容积率：0.65物业形态：洋洋房、叠拼：：4F开发商:成都都蜀山投资有有限公司投资商：博瑞瑞投资物业管理公司司:新闻物业业管理有限公公司建筑设计单位位:四川省建建筑设计院曹曹波工作室当前销售均价价：均价：8000元/㎡基础信息蜀山栖镇：占地面积：28.5亩总体量：3万㎡容积率：1.42物业形态：电电梯洋房4+1F开发商:成都都奥邦房地产产开发有限公公司当前销售均价价：均价：7800元/㎡基础信息街子印象：项目资源风险控制别墅开发分析因素市场层面外部:旅游资源、自自然、生态、、人文资源带精装修的项项目较多，小小户（联排、、叠拼、公寓寓）为主作为第一居所所和第二居所所，度假客户和养养老养生客户户结合项目环境境及市场需要要准确定位产产品项目环境较好自然、生生态、人文环环境控制风险准确定位别墅开发分析析销售角度销售速度的因因素主要是面面积、总价区区间内部:丰富配套及景景观打造区域别墅市场场分析堰上芙蓉印象象碧水湾流水云在清河艺术家创创作园.聚艺36墅周末别墅、度度假型别墅是作为周末别别墅、第二栖栖居地的产品品规划；产品为独栋、、双拼、联排排、叠拼别墅墅；独栋及双拼面面积区间大，，在180-540平米米区间；独栋价格为9000元，，双拼7000-8000元、联排排、叠拼为3500-4500元。。区域别墅总结结叁客户认识区域客群分析析产品需求分析析由于本项目区区域的地段和和环境，能吸吸引的客户主主要有两个类类型：n离退休的老年年人养老，作作为第一居所所深度居家；；n部分中年人由由于渡假休闲闲，选择5+2生活模式，购购买郊区住宅宅作为第二居居所，作为浅浅度居住；其余客户群：：过渡居住型：：在成都市区区（西区）工工作；投资型：多为为当地人，收收入较高并且且相对稳定，，有较多的闲闲余资金。客户人群的选选择离退休的老年年人养老，作作为第一居所所为主；部分中年人渡渡假休闲，作作为第二居所所为辅。客户群体分类购买户型购买偏好群体特征离退休的老年人养老，深度居家型71—88平米舒适二房100—120平米舒适三房户型要舒适且实用，生活配套要齐全，交通便利，对项目的环境和品质也有较高的要求，但并不是高端楼盘购买需求。50岁左右，收入高，且较稳定，有一定的储蓄，有一定的购买力，注重生活的品质，但并不属于高端客户群体。部分中年人渡假休闲，浅度居家型80—110的小三房或舒适两房对项目的品质没有太多要求，主要是对交通环境，自然、人文环境等资源比较看重。40-60岁左右，注重住宅安静的环境，成熟且具有资源特色的环境。有较强的购买能力。非常过度型以两房为主不能离工作地太远，生活配套要齐全，交通便利。多为到当地工作的外地人，要在当地呆较长的时间。投资型60-80平米小户型为主对地段要求较高，生活配套要齐全，交通要便利多为当地人，收入较高并且相对稳定，有较多的闲余资金。分析：本项目区域的目标客群主要要为两类，离退休的老年年人养老，作为第一居所所深度居家，和部分中年人渡渡假休闲，作为第二居所所浅度居家。。目标客群分析析A：具有购买力的的养老人群B：事业有成的私私营业主和个个体工商业者者；C：特殊职业者，，如教师、中中老年医生等等；D：二级地市及省省外退休后回回成都的养老老人群；E：子女已经在成成都安家就业业，不想离儿儿女太远的养老群。。项目广义客户户群1、本地客户群群：n成都老年退休休人群（主力力客群）n古城镇、三道堰工作的的单位人员，，做生意的客客户人群；n郫县退休养老老群体，工作作的单位人员员；附近道路沿线线工作，做生生意的客户人人群；如：郫郫彭路、沙西西线、成灌路路；2、外地客户群群：西藏等外地退退休人群来成成都定居；四川二级城市市客群（（绵阳、德阳阳、达州、宜宜宾、自贡、、凉山、甘孜孜、阿坝等））客户的分布区区域在传播渠渠道设计时还还需要做详细细论证确定。。从实实地地访访问问得得到到实实证证的的结结论论：：本地地客客户户很很少少，，其其中中30%来自自郫郫县县；；50%来自自成成都都市市，，20%来自自其其他他地地区区；；目标标客客群群分分布布的的区区域域：：生活活方方式式1、、生生活活工工作作状状态态：：对对健健康康生生活活方方式式有有较较高高的的最最求求，，生生活活相相对对比比较较规规律律。。2、、日日常常休休闲闲：：有有一一定定兴兴趣趣爱爱好好（（棋棋牌牌、、太太极极、、骑骑游游等等））3、、度度假假习习惯惯：：经经常常去去郊郊外外或或旅旅游游景景区区游游玩玩，，度度假假的的时时间间及及次次数数较较多多。。4、、家家庭庭成成员员：：主主要要的的时时间间与与家家庭庭成成员员在在一一起起，，关关注注家家庭庭成成员员的的身身体体健健康康。。1、、消消费费习习惯惯：：定定时时定定点点消消费费（（业业余余生生活活时时间间相相对对固固定定））2、、消消费费倾倾向向：：消消费费比比较较保保守守（（但但深深知知过过程程的的艰艰辛辛，，较较为为节节约约））3、、消消费费导导向向：：从从众众型型消消费费（（喜喜欢欢和和朋朋友友在在一一起起做做邻邻居居））4、、经经济济型型消消费费：：性性价价比比消费费模模式式1、建建筑筑风风格格倾倾向向：：建建筑筑立立面面需需体体现现别别墅墅的的厚厚重重感感、、价价值值感感，，川川西西民民居居风风格格、、新新中中式式风风格格。。2、建建筑筑类类型型：：考考虑虑墅墅质质洋洋房房、、叠叠拼拼别别墅墅、、联联排排别别墅墅；；3、别别墅墅使使用用倾倾向向：：期期望望能能成成为为第第一一居居所所或或第第二二居居所所，，具具备备儿儿女女一一起起居居住住的的空空间间，，有有接接待待朋朋友友的的功功能能。。4、花花园园：：关关注注花花园园的的面面积积，，期期望望能能有有100-200左右右的的院院子子。。5、户户型型结结构构：：偏偏重重于于精精致致、、紧紧凑凑、、舒舒适适的的套套二二或或小小套套三三户户型型消费费模模式式6、配配套套：：超超市市、、医医院院、、银银行行；；7、环环境境：：追追求求宁宁静静、、优优美美的的自自然然环环境境，，期期望望能能有有山山或或水水；；8、房房屋屋配配置置：：要要求求较较高高的的舒舒适适度度、、相相对对经经济济的的生生活活成成本本。。9、其其他他：：真真个个社社区区要要经经过过精精心心思思考考设设计计，，做做工工要要细细致致完完美美，，注注重重细细节节。。消费费模模式式肆地块块认认识识地块块条条件件分分析析地块块区区位位分分析析地块块环环境境分分析析地块块指指标标项目目情情况况：：本本项项目目总总占占地地100亩，，其其中中建建设设用用地地20亩，，水水域域28亩，，绿绿化化52亩。。20亩亩＊＊666*1.8=23976平平方方米米，，公寓寓：：3500米米（（现现三三层层2100平平方方米米＋＋二二层层1400平平方方米米））；；总总建建筑筑面面积积27476平平米米。。配套套用用房房、、管管理理用用房房不不占占容容积积率率。。地块块环环境境及及条条件件有很很好好的的水水资资源源，，增增加加了了环环境境优优势势；；有园园林林、、花花草草树树木木资资源源，，有有利利于于项项目目园园林林打打造造；；地块块平平正正，，其其中中10.39亩亩地地块块方方正正便便于于规规划划，，9.18亩亩需需要要根根据据地地块块形形状状考考虑虑布布局局。。地块块交交通通环环境境1、、区区域域位位置置：：本本项项目目位位于于紧紧临临沙沙西西大大道道的的郫郫县县唐唐元元镇镇，，距距成成都都春春西西路路34公公里里，，交交通通便便捷捷；；2、、区区域域环环境境：：本本项项目目位位成成都都水水源源保保护护区区旁旁，，位位于于沙沙西西花花卉卉苗苗木木中中心心区区’’自自然然生生态态环环境境优优。。3、、项项目目处处于于主主交交通通要要道道附附近近，，目目前前交交通通嘈嘈杂杂，，需需要要安安静静环环境境。。伍总体定位位及规划划建议项目定位位分析项目规划划建议区域环境境以及内内部环境境便于打打造一个个养生、、养心之之地，安安静、舒舒适的居居住。定位规划划分析交通建设设、环境境的逐步步改善，，政府的的规划，，田园旅旅游乡的的建设，，为区域域的居住住环境带带来改变变，带动动地地产产发展。。1、城市市角度2、市场场角度3、客群群角度4、地块块角度区域小产产权众多多，竞争争激烈，，市场产产品多为为多层公公寓产品品，别墅墅为大面面积独栋栋和双拼拼度假产产品。产产品需要要区隔养老客群群为主，，需求好好的环境境，养生生、养心心、养老老，面积积不太大大，性价价比高。。根据项目目自身优优势以及及考虑避避免同区区域未来来即将面面市的同同类性质质竞争对对手的正正面直接接竞争，，拟将本本项目整整体定位位于：具浪漫田田园色彩彩的水居居休闲别别院。以上定位位利于把把项目品品质和形形象档次次与周边边区域环环境形成成突破性性的提升升优势，，从某种种意义上上说这也也是项目目定位所所形成的的差异化化优势。。产品功能能定位田园别墅墅本项目周周边环境境以花卉卉、园林林种植等等现代农农业为主主，绿化化覆盖率率高、空空气清新新、负氧氧离子高高于主城城区，非非常适宜宜打造田田园别墅墅；养生型别别墅本项目位位于郫县县三道堰堰，地处处成都主主要的水水源保护护区，距距离世界界文化遗遗产都江江堰-青青城山仅仅约30余公里里，空气气负氧离离子高，，适宜于于休闲养养生，具具备打造造养生型型别墅有有力条件件产品品定位整体定位位分析产品定位位：叠拼别墅墅+联排排别墅+公寓+会所功能定位位：田园园别墅，，养生别别墅主题定位位：养生生养心水居别院院产品定位位公寓联排+叠拼拼联排别墅墅物业形态态分布医疗站联排+叠拼拼联排别墅墅项目规划划建议———复合社区区——项目规划划整体评评估形态指标评估市场评估叠拼联排总体量：18000平方米户型面积：叠拼为主110-130平方米满足客户对高品质住宅需求，价值产品形象产品竞争力产品养生公寓总体量：6000平方米面积区间：50-80平米满足养老客群住宅需求养老公寓产品养生会所总体量：8000平方米满足客户养生需求价值产品形象产品配套用地指标医疗站体量：300平米配套用地指标地下停车位（1:1）车位约：300个总体量：23976万平方米可用可投资可售产品叠拼、联联排：均价5000元/平米，商业：均均价万元元6000元/平米项目定价价建议当地市场场价格分分析：古城镇、、三道堰堰小产权权房价格格在2800-3000元/平米，叠叠拼别墅墅：4000-5000万元元，商业底商商1万元元/平米左右右。市场需求求分析：：目前该区区域（古古城镇、、三道堰堰）有多多个在售售项目，，特别是是小产权权产品对对项目的的冲击也也比较大大，同时时项目只只针对养养老客户户，客户户对价格格比较看看重。销售目标标考虑：：为了快速速实现销销售，资资金回笼笼，采取取低开高高走策略略。通过产品品规划及及包装提提升产品品价值规划业态建筑面积（㎡）销售均价（元/㎡）物业产值（亿元/㎡）复合地产地上建筑部分联排+叠拼

15976.004500.000.71892公寓床位1000个10000.000.1商业（会所）8000.006000.000.48地下建筑部分地下层车位300个，8万/个0.0241、经济济测算基基础数据据地上总建建筑面积积2.4万平方米米㎡项目开发发产值测测算序号项目金额（亿元）一住宅部分0.81892亿二会所部分0.48亿三地下部分0.024亿

合计

1.32292亿地上、地地下物业业总产值值：1.32292亿亿+床床位经营营产值陆营销定位位及项目目塑造项目价值值体系项目定位位体系客群定位位体系目标群体体1、主要销销售对象象具有认购购能力的的老人，，包括退退休老干干部、退退休企业业家、中中产阶级级以上的老人。。2、次要销销售对象象具有认购购能力但但因没有有时间或或机会在在父母身身边尽孝孝的中产产阶级以以上的年轻人。。3、推广对对象以销售对对象为主主，同时时向投资资者大力力推广，，加强其其对西蜀蜀2号公馆品品牌的认认知度、、认可度度。客群的选选择群体分析析1、老人自自身对美美好晚年年生活的的追求、、对新型型养老模模式的认认同。2、子女想想要尽孝孝却因没没有足够够的时间间或是照照顾不周周全而烦烦恼。3、有投资资愿望、、在寻找找投资对对象的客客户。客群定位位分析A：具有购买买力的养养老人群群B：事业有成成的私营营业主和和个体工工商业者者、企事事业单位位群体；；C：特殊职业业者，如如教师、、中老年年医生等等；D：二级地市市及省外外退休后后回成都都的养老老人群；；E：子女已经经在成都都安家就就业，不不想离儿儿女太远的养老老群。广义会员员客户群群1、本地客客户群：：n成都老年年退休人人群（主主力客群群）n古城镇、、三道堰工工作的单单位人员员，做生生意的客客户人群群；n郫县退休休养老群群体，工工作的单单位人员员；附近道路路沿线工工作，做做生意的的客户人人群；如如：郫彭彭路、沙沙西线、、成灌路路；2、外地客客户群：：西藏等外外地退休休人群来来成都定定居；四川二级级城市客客群（（绵阳、、德阳、、达州、、宜宾、、自贡、、凉山、、甘孜、、阿坝等等）客户的分分布区域域在传播播渠道设设计时还还需要做做详细论论证确定定。从实地访访问得到到实证的的结论：：本地客户户很少，，80%来自成都都市，20%来自其他他地区；；目标会员员客群分分布区域域：会员制客客户关注注价值点点产品精神神需求、、基本需需求、丰丰富的服服务配套套人文、自自然、生生态资源源环境产品打造造、建筑筑规模、、风格产品定位位体系自然生态修心养性历史景点国学养生怡养产业风格建筑是因为厌倦了城市的喧闹厌倦了争名夺利灯红酒绿厌倦了3C和科技的冰冷是因为厌倦了物质的堆砌是因为厌倦了咖啡和牛排厌倦了钢筋混凝土的丛林回归大自然内心的平静人文的温暖心灵的滋养粗茶淡饭亭台楼阁曾经清澈眼眸，怎敌岁月侵袭若放下又怎“境界”二字了得回归，

只因离尘不离城项目价值解析——主题定位清波碧水间的怡养居住区优美生态养老养生为您奉上一座放松身、灵的精神之地价值定位位体系项目外部部优势历史古镇镇两大支流流——柏条河、、徐堰河河新建快铁铁，第二二绕城高高速古蜀文化化、生态态休闲旅旅游养生自然然生态环环境产品定位位优势项目以颐颐养社区区为主题题社区7大养老主主题261亩配套用用地：种种植体验验基地、、休闲健健身、钓钓鱼；社区：商商业街、、餐饮娱娱乐、医医疗、老老年活动动中心，，颐养总总部中心心等于一一身的高高品质养养老宜居居社区伍营销策略略部署项目营销销策略项目现场场包装营销推广广总体指导导原则——营造知名名度，出出售满足足感。营销知名名度，推推出投资资价值营销网络络搭建明线报纸广告告广播影视节目目分众传媒媒车身广告告网络广告告暗线圈层营销销渠道营销销陌生拜访访战略联盟盟可利用传传媒组织织一些有有老年特特色的集集体活动动圈层营销销：中老年音音乐会合合唱比赛赛中老年集集体舞大大赛中老年棋棋牌比赛赛回归自然然风筝放放飞活动动渠道营销销：网络媒体体渠道立立体化宣宣传通过三大大房地产产网络销销售平台台（搜房房、新浪浪、焦点点）立体体化宣传传项目信信息，可可适度尝尝试微博博这一新新兴推广广渠道与与客户互互动DM单直投——传播面积积大，范范围广，，一对一一式直销销途径感感受，有有机会与与客户直直面接触触软文炒作配合