知名地产地产知名地产地产成本控制管理（共65）

保利利地地产产成成本本控控制制管管理理讲义义提提纲纲一、、保保利利地地产产成成本本管管理理的的重重要要性性二、、保保利利地地产产成成本本管管理理的的特特点点三、、保保利利地地产产成成本本管管理理要要树树立立的的观观念念四、、保保利利地地产产成成本本管管理理体体系系的的建建立立五、、保保利利地地产产成成本本管管理理每每个个阶阶段段控控制制要要点点和和知知识识积积累累一、、保保利利地地产产成成本本管管理理的的重重要要性性1、形形势势回回顾顾———我们们怎怎么么样样一一路路走走来来关键键词词：：温暖暖的的春春天天：：观观念念转转变变、、政政策策支支持持、、协协议议出出让让火爆爆的的夏夏天天：：排排队队、、炒炒房房、、调调控控、、地地王王、、楼楼王王、、面面粉粉贵贵过过面面包包转冷冷的的秋秋天天：：观观望望、、资资金金断断链链、、拐拐点点、、双双限限房房、、经经适适房房、、廉廉租租房房严冬的到来：：降价、流标标、还会降吗吗、崩盘、利利润下降2、保利地产面面临的最大困困难是什么？？投入增加了、、收入降低了了、利润压缩缩了利润=收入-成本结论：项目利润率下下降和无利润润是目前面临临的最大困难难！未来一段时间间，价格竞争争将成为市场场最重要的因因素，从而低低成本的公司司将成为未来来的胜者！成本管理显得得尤为重要！！企业未来的的生命线！二、保利地产产成本管理的的特点1、从生产周期期来看2、从销售形态态来看3、从产品形态态来看4、从地域来看看5、从财务角度度来看6、从价值链来来看三、做好保利利地产成本管管理要树立的的观念1、全员全程成成本控制观念念成本是可控制制的。成本控控制不光是成成本控制部的的事，需要全全体员工的共共同参与，要要在工作中注注意节约成本本和深入挖掘掘降低成本的的各种潜能。。只有全体员员工养成良好好的成本意识识，才能使降降低成本的各各种措施方法法和要求有力力贯彻。2、要树立高度度重视计划管管理的观念公司计划一旦旦确定，竣工工日期就必须须保证。如果果计划性不强强，就会把正正常工期变成成赶工工期，，质量难以保保证，信誉下下降，赶工费费用增加，成成本违约金难难以估计。3、要树立保利利地产公司要要做产品，而而不是做作品品的观念要创新，但不不能太超前。。只要符合市市场需要就是是好产品，追追求创新时，，要注意创新新的幅度和价价值，防止产产品创新超过过市场预期而而产生风险，，即创新要符符合项目的实实际情况。4、赚钱钱的项项目才才是好好项目目的观观念。。站在保保利地地产商商的角角度看看，只只有赚赚钱的的项目目才是是好项项目。。四、保保利地地产成成本管管理体体系的的建立立1、保利利地产产成本本管理理体系系成本管管理体体系，，即按按照成成本管管理职职能，，建立立科学学的成成本目目标体体系、、成本本核算算体系系、成成本决决策体体系、、成本本控制制体系系和成成本考考核体体系。。实行行统一一领导导、分分级管管理的的原则则，建建立成成本责责任制制度，，保证证目标标成本本的顺顺利实实现。。2、保利利地产产成本本管理理系统统应包包含三三个层层面的的内容容：成本管管理的的流程程与制制度体体系。。从管管理层层面而而言，，这是是最基基础的的管理理工作作；每一个个阶段段的控控制要要点和和知识识积累累；从战略略角度度优化化成本本结构构。关于成成本管管理的的流程程与制制度体体系包包括：：（分分别从从事前前、事事中、、事后后反馈馈，以以及责责任与与激励励机制制方面面管理理）目标成成本管管理体体系动态成成本管管理体体系责任成成本管管理体体系成本后后评估估关于成成本控控制要要点和和成本本数据据的积积累则则是建建立在在一定定流程程的规规范之之上的的对开开发过过程的的每个个环节节的成成本控控制的的知识识与经经验的的传承承。如如：对对规划划的严严格审审批、、工程程招投投标的的控制制、售售楼价价格的的审定定、成成本利利润的的考核核等等等。从战略略角度度所进进行的的成本本优化化则往往往是是伴随随着公公司的的重大大战略略措施施，如如根据据客户户细分分而进进行的的产品品标准准化、、品牌牌模块块化、、集团团战略略采购购等等等。3、如何何建立立成本本管理理体系系（1）目前前公司司的成成本管管理现现状：：成本目目标管管理较较粗放放；责任体体系不不完善善；成本绩绩效考考核力力度不不够；；动态成成本监监控分分析、、反馈馈、指指导力力度不不够。。（2）保利利地产产企业业成本本管理理的四四步法法：制定目目标→→明确确岗位位职责责→跟跟踪执执行→→业绩绩评估估第一步步：如如何建建立目目标成成本体体系（（制定定目标标）1、目标标成本本的定定义目标成成本是是企业业预先先确定定的，，在一一定时时期内内和经经过努努力所所要实实现的的成本本目标标，是是成本本的控控制线线，是是成本本管理理的基基础。。目标成成本的的形成成1、投资资决策策《项目投投资可可行性性报告告》目标成成本测测算1（立项项成本本）2、项目目策划划项目定定位：：概念念性方方案设设计目标成成本测测算2（定位位成本本）3、方案案设计计确定产产品标标准目标成成本测测算34、初步步设计计确定产产品各各分部部、各各专业业标准准目标成成本测测算44、施工工图设设计确定目目标成成本投资估估算概念性性方案案设计计概算算方案设设计概概算初步设设计概概算施工图预算工程量清单横向制约《立项成本审批批表》《定位成本审批批表》《价格材料成本本合理性评估估》《目标成本指导导书》《部品标准选择择审批表》2、目标成本的管管理偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）PDCA3、目标成本建建立的难点目标成本编不不准怎么办？？相关部门参加加了吗？——全成本！目标成本规划划深度够吗？？各项成本有依依据吗？——标准、市场、、测算能力数据库建立起起来了吗？目标成本够深深度吗？专业端口成本本清单（政府收费/营销费用/财务费用。。。。）建造成本清单单及依据——合同清单：合合同范围与技技术标准——部品清单：标标准/（材料表）设计委托与设设计深度（任任务书）设计能做什么么？合同分判的策策划第二步：明确确岗位职责1、建立责任体体系。（链接保利地地产成本控制制指导书）责任成本体系系目标是明确确专业职能部部门的成本管管理职责，并并借助技术经经济指标反馈馈，考核评价价各职能履行行情况。“责责任成本”回回答的是在成成本管理相关关业务中谁来做？做什什么的问题。我们有哪些些岗位与成本本控制有关？？做什么？这这些岗位分别别对哪些成本本控制指标负负责？怎么负负责？如何评评价？责任成成本体系包含含四大要素：：即责任范围、、责任部门/相关部门、评评价指标、评评价部门。完成上述要要素的定义，，我们就可以以建立起责任任成本体系的的基本框架，，从而在组织织架构的层面面保证目标成成本的准确执执行。落实责责任到岗位，，落实到责任任人，最大程程度的减少目目标与执行脱脱钩的现象，，真正做到““权责明晰””有据可依。。责任成本的分分解思路各部门各司其其职1、本部门费用用2、本专业端口口成本----土地成本----投资管理中心心----政府收费----开发部----设计费----技术部----营销费----营销中心----财务费用----财务部----建造成本----技术部+采购部+工程部成本数字是目目标，是结果果，关键的是是工作质量2、作业过程管管理——我们需要什么么样的制度流流程？明确了“责任任成本体系””，按部门/岗位对其负责责的责任范围围进行合并，，我们就可以以得到部门/岗位的成本、、目标集合。。但如何保证证部门/岗位的成本目目标能够顺利利完成呢？为为此我们要定定义一整套完完善的“作业业过程指导书书”来对部门门/岗位的行为进进行规范，也也就是说必须须从“制度流流程”的层面面保证对目标标成本的执行行，保证对成成本的控制，，这就是“作作业过程管理理”。保利地地产开发全过过程中的成本本管理分为若若干个相对独独立的作业过过程，并为每每个作业过程程定义相应的的流程制度规规范，同时定定义每个作业业过程中与成成本控制相关关的要点，包包括量化的经经济技术评价价指标，这样样我们就可以以在日常业务务这个层面实实现对成本过过程控制，真真正将成本控控制的执行力力渗透到基层层一线。保利利地地产产成成本本管管理理制制度度文文件件（链链接接））制度度流流程程体体系系-----专业业集集成成策划阶段：工具/方法1、成本调研2、成本—盈利测算3、策划团队建造阶段：作业控制1、采购有效性2、项目管理3、成本信息披露评估与考核：事前/事中控制1、动态评估工具2、绩效指标体系化3、奖惩重点与力度设计阶段：流程节点控制1、设计任务书---成本控制要求2、设计评审—成本校核3、设计深度与标准---成本依据建立成本目标落实成本目标第三三步步：：跟跟踪踪执执行行———即动动态态成成本本体体系系经过过前前两两个个步步骤骤，，““目目标标明明确确，，责责任任清清晰晰””之之后后，，我我们们便便进进入入：：目标标成成本本执执行行过过程程跟跟踪踪———动态态成成本本。动动态态成成本本是是项项目目实实施施过过程程中中的的预预期期成成本本，，通通过过实实时时反反映映目目标标成成本本与与动动态态成成本本的的差差异异，，帮帮助助有有关关部部门门及及时时发发现现问问题题并并解解决决问问题题，，实实现现对对成成本本的的控控制制。。动动态态成成本本的的核核心心是是““实实时时性性””，，动动态态指指的的是是在在整整个个过过程程中中每每一一点点都都能能实实时时掌掌握握项项目目最最新新成成本本状状态态。。我们们强强调调在在项项目目执执行行过过程程中中，，能能对对项项目目的的全全成成本本进进行行实实时时测测算算，，只只有有这这样样才才能能控控制制成成本本，，帮帮助助决决策策。。如如果果只只能能在在项项目目结结束束时时才才得得到到数数据据，，实实际际上上只只有有基基本本的的成成本本核核算算功功能能，，对对成成本本控控制制都都没没有有任任何何帮帮助助。。木木已已成成舟舟，，谈谈控控制制都都晚晚了了。。如何何实实现现动动态态成成本本监监控控？？概括括为为：：““一一个个中中心心，，三三条条线线””。。一个个中中心心———以合合同同为为中中心心三条条线线———动态态成成本本实际际发发生生成成本本实付付成成本本动态态成成本本=合同同成成本本+非合合同同性性成成本本+待发发生生成成本本合同同性性成成本本是是动动态态成成本本中中变变动动性性最最大大的的部部分分。。其其““高高变变性性””决决定定了了它它是是成成本本控控制制的的重重中中之之重重。。而而非非合合同同性性成成本本，，如如政政府府收收费费等等则则容容易易控控制制。。合合同同不不确确定定性性表表现现为为““变变更更黑黑洞洞””、、““款款项项超超付付””等等成成本本失失控控现现象象频频现现。。必必须须要要以以合合同同为为中中心心。。把把目目标标成成本本分分解解到到合合同同中中去去，，形形成成合合同同目目标标成成本本。。三条线：“动态成本本”反映任任意时段项项目的综合合成本及结结构分布。。“实际发发生成本””指的是项项目当前已已审定的工工程量与动动态成本对对比，可反反映出项目目整体进度度。“实付付成本”指指实际已支支付的款项项与实际发发生成本对对比，反映映出款项的的支付进度度。做到动动态成本一一月一清，，设计变更更、工程签签证均当月月结清，填填报成本月月报表，形形成动态管管理的好习习惯。用工具管人人：成本管理涉涉及领域多多，管理环环节复杂，，通过信息息化手段将将投资测算算目标、合合同预算、、合同结算算、付款等等业务集合合在一起进进行预算控控制、全程程预警、汇汇总分析。。并且通过过多个项目目积累，形形成企业成成本管理知知识库沉淀淀下来，不不因人员的的流动而流流失。成本数据库库建立方法法与意义合同执行与后评估资源调研标准定位数据积累成果应用成本数据库库的数据标标准：数据据引用与置置换。成本数据积积累，是反反击串标的的有力武器器，是各部部门成本控控制沟通的的平台，是是对手研究究的执行沉沉淀。成本数据库库是一个企企业的财富富。第四步：成成本业绩评评估（绩效效考核）制定定了了目目标标成成本本，，明明确确了了责责任任体体系系，，同同时时对对作作业业过过程程进进行行了了实实际际的的跟跟踪踪控控制制，，在在完完成成了了前前面面三三个个步步骤骤后后，，最最后后我我们们就就可可以以根根据据执执行行结结果果对对相相关关业业绩绩进进行行评评估估和和考考核核。。成本本管管理理体体系系的的梳梳理理图图1作业过程成本本控制（日常工作的成本管理）成本管理体系系的建立与实实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立成本管理之基基础成本管理之实实现成本管理体系系的梳理图2成本管理之目目标成本优势产品品质开发进度全成本管理的实现管理规范/细则流程/指引/表单权责架构绩效考核管控体系流程绩效岗位绩效业务绩效盈利实现五、保利地产产成本管理每每个阶段控制制要点成本控制最终达到利润润最大化交付阶段服务务立项阶段设计阶段招标阶段采购阶段施工阶段管理费财务费开发间接费营销费（一）谁是对对保利地产投投资影响最大大的阶段？——结论：项目立立项决策是主主要因素，设设计方案优化化是关键因素素！1009575603525101/4影响投资的程程度（%）项目进展时间间项目决策初步设计技术设计施工图设计准准备施工图设计施工阶段设计计变更、发包包设计招标、发包设计要求改变变（设计标准准、平面布置置等）项目立项决策策阶段需要注注意的问题：：1、定位是关键键。不要为立项而而立项，应建建立在认真、、客观的调研研和分析之上上，选择有优优势的项目；；重点对市场现现行售价和预预期走势进行行准确的调查查判断，确定定目标售价。。2、技术可行性性分析是前提提。对产品定位要要建立在技术术方案可行的的基础之上。。3、土地获取成成本优势是项项目成功之本本。土地价格无论论以何种方式式取得，均应应事先做到心心中有数。（二）关于设设计阶段的成成本控制科学合理的设设计可以降低低10%的工程造价，，以下是控制制设计的五大大策略：1、实行设计方方案的招投标标，优化设计计。2、实行限额设设计，有效控控制造价。3、加强对设计计图纸的会审审与审查。4、深入应用价价值工程原理理。5、采用合同措措施，有效控控制造价。这个阶段要特特别注意以下下几点：保利地产首先先是做产品，，不是做作品品，要以挣钱钱为目的。克克服重技术、、轻经济的思思想。成本型城市（（如武汉、长长沙、南昌等等）要永远关关注核算和控控制，对设计计成本优化要要放在第一位位。产品型城市（（如北京、上上海、广州、、深圳等）在在关注核算和和控制的前提提下，可以进进行价值创新新。在同一城市也也应特别注意意产品型地块块（如珠江新新城）和成本本型地块（如如西子湾）的的差别。正确确运运用用限限额额设设计计所谓谓限限额额设设计计，，就就是是按按照照批批准准的的可可行行性性研研究究报报告告的的投投资资估估算算控控制制初初步步设设计计。。按按照照批批准准的的初初步步设设计计概概算算控控制制技技术术设设计计和和施施工工图图设设计计，，同同时时各各专专业业在在保保证证达达到到使使用用功功能能的的前前提提下下按按分分配配的的投投资资限限额额控控制制设设计计，，严严格格控控制制不不合合理理变变更更，，保保证证总总投投资资不不突突破破。。（国际广广场案例例）限额设计计的对象象：它可可将上阶阶段的设设计审定定的投资资额和工工程量先先分解到到各专业业，后分分解到各各单位工工程和分分部分项项工程，，通过层层层分解解，实现现对投资资限额的的控制管管理。同同时也实实现了对对设计规规模、设设计标准准、工程程量与概概算指标标等各方方面的控控制。正确认识识设计阶阶段成本本优化传统建筑筑设计院院，并不不能帮助助保利地地产企业业全面控控制设计计阶段的的成本！！中国大大陆设计计管理条条块分割割严重，，保利地地产设计计管理范范围远远远大于传传统的建建筑设计计院。保利地地产设设计管管理思思路：：作为为保利利地产产公司司从事事规划划设计计管理理的工工程师师，除除了要要完成成传统统规划划、设设计管管理的的工作作外，，还要要向二二个方方向延延伸，，一是是土地地规划划、设设计性性质的的整合合，二二是甲甲方另另行委委托的的二次次设计计和选选材用用料。。保利地地产企企业现现在需需要的的是精精细的的设计计管理理优化化。设计阶阶段的的造价价控制制和知知识积积累1、合理确定地地下室面积积比例：天津项目目：原设计计地下室建建筑面积约约15万平米。经经优化后地地下室部分分减少建筑筑面积约2.5万平米，按按每平米2500元估算，总总价减少约约6250万元，现正正进行进一一步优化，，通过抬高高地下室标标高等方法法，减少支支护和土方方工程量进进一步节约约造价。2、方案选择和和优化：国际广场场钢结构：：SOM设计方案约约1.4万吨，经过过优化设计计，总用钢钢量减少为为7000吨。主要优优化工作为为：对从底底到顶保持持同样截面面尺寸的柱柱按受力不不同分段选选择截面，，减少钢材材约5000吨，在钢支支撑的设计计中，通过过复核SOM提供的计算算，在国家家规范许可可的范围内内降低部分分安全系数数，减少钢钢材用量约约2000吨，合计约约7000吨，按每吨吨约1万元计算，，减少造价价约七千万万元。3、结合公司已已有结算、、材料设备备选用的经经验数据进进行设计。。中环广场铝铝合金门窗窗定位及材材料选择：：铝合金门窗窗价格主要要由铝型材材、玻璃及及五金配件件组成，其其中铝型材表表面处理理有阳极氧氧化、电电泳、粉粉末喷涂涂、氟碳碳喷涂、、喷涂料料是否加加金属粉粉等不同同，前三三种价格格差别不不大，氟氟碳喷涂涂增加约约6000元/吨，按门门窗面积积每平米米6kg计算，增增加造价价约36元/平米。使用经验验数据复复核设计计及施工工管理：：例如中环环广场的的市政排排水管，，图纸标标识为塑塑钢缠绕绕管，经经了解双双壁波纹纹管和塑塑钢缠绕绕管，价价格相差差约4倍，公司司也很少少在小区区内使用用，项目目部在图图纸审查查时将设设计变更更修改为为双壁波波纹管。。再如干挂石材材和湿贴石材材的费用差异异：因干挂对石材材刚度的要求求，湿贴对石石材重量的限制，两种墙墙面装饰方式式存在面材厚厚度不同引起起造价不同以以及干挂时钢钢骨架与湿贴贴时砂浆的价价格差异（可可达200-300元/平米）等。通过技术标准准和指标对比比进行一些设设计选择，通通过材料设备备价格比较进进行精细化设设计修正和完完善是提高设设计效率的基基础。人防工程：人人防面积，因人防区的工工程费用比非非人防区高，，在规范允许许的范围内尽尽量减少人防防面积，因人人防面积的计计算方法较为为繁琐，需要要仔细核查。。设计计时时应应尽尽量量选选用用标标准准设设备备，非标准门因因需要重新开开模较标准门门费用高出较较多。（三）工程投投标阶段的成成本控制1、项目建设阶阶段控制的六六大渠道：通过招标方式式选择好施工工队伍。加强合同管理理，完善合同同条款。对大宗材料和和大型设备实实行单独招标标采购。严格履行工程程发包合同。。按合同约定实实际完成工作作量支付工程程进度款。加强对监理单单位的管理，，主动防范施施工单位索赔赔。2、如何在招标标阶段有效控控制工程造价价①形成有效竞争争。保利公司司是一块金字字招牌，因良良好的付款信信誉和社会声声誉，绝大多多数企业愿意意与我们合作作。保证足够数量量，新增合格格供方保持适适当比例。公公司招投标管管理规定中要要求，单项目目投标单位至至少3家以上。年度标因使用用方便、工程程量增加可以以有效提高效效率，降低成成本。对于价格受市市场变化影响响不大的项目目，进行年度度招标。例如如白蚁防治、、土壤氡浓度度、室内环境境检测和基坑坑监测、沉降降观测、工程程桩检测等检检测项目。对对于对外观要要求不高、技技术标准较为为简单的材料料设备可以进进行年度招标标，例如防火火门、不锈钢钢水箱、户内内配电箱等材材料，若受市市场变化影响响较大的材料料设备，注意意招标时间的的确定并关注注市场变化。。②管理程程序到到位选选择有有实力力守信信用的的施工工或供供货单单位。。组织对对施工工及供供货单单位考考察，，填写写合格格供方方考察察表（（公司司ISO文件））。同同时认认真组组织考考察评评审，，以项项目管管理组组织认认定为为主，，公司司资质质为次次的考考察观观念。。③标底是是对拟拟招标标项目目造价价的预预期，，标底底的准准确确确定需需要对对设计计和现现场条条件准准确把把握，，通过过标底底的编编制还还可以以提前前发现现设计计不足足，防防止施施工单单位串串标。。使用经经验数数据作作为标标底。。例如,基本同同期招招标的的天利利广场场和科科贸园园均为为按定定额计计价，，但一一为上上浮约约3%，一为为下浮浮5%，我们们均认认为其其合理理。需要重重新编编制标标底的的情况况。例如，，西子子湾外外电项项目招招标时时，各各家报报价与与经验验数据据相比比有较较大差差异，，为澄澄清事事实，，请专专业公公司做做标底底，使使招标标项目目由原原来投投标约约2300万减少少至1718.5万元签签订合合同，，保证证了公公司的的利益益不受受损害害。④根据各各种承承包方方式的的优缺缺点和和项目目的具具体情情况合合理选选择承承包方方式，，重点点考虑虑施工工推进进和成成本控控制之之间的的矛盾盾和平平衡。按定额额（定标标最快快、不不需要要完善善的图图纸、、增加加工程程施工工单位位易于于接受受，缺缺点是是实际际施工工时需需定价价材料料较多多，结结算最最复杂杂，造造价受受政府府政策策文件件影响响）、、总价包包干（定标标最慢慢，但但造价价明确确，施施工期期长时时双方方风险险大，，特别别是施施工方方）、、综合单单价包包干（有施施工图图，但但工程程量无无法准准确计计算或或变更更较大大时可可采用用，例例如涂涂料、、铝合合金门门窗等等，或或总价价包干干的项项目采采用综综合单单价报报价，，设计计变更更时采采用报报价单单价，，此时时需防防止不不平衡衡报价价，损损害公公司利利益，，结算算较简简单，，无施施工图图且清清单项项目多多时不不易评评标））条件具备时时尽量总价价包干。例如保利中中心设计标标准要求较较高的项目目采用按定定额计价，，而西子湾湾东区或石石楼项目采采用总价包包干。或跨跨行业工程程，外电、、外水等，，可防止其其提出我们们不了解的的理由在施施工过程中中要求增加加造价。总价包干但但留个别活活口。例如钻孔桩桩中的钢筋筋价格涨跌跌超过10％后，超出出（或低于于）10％部分由甲甲方承担（（或退还甲甲方）。按定额报下下浮率。对于没有图图纸或预计计图纸变化化较大的工工程，为赶赶工程进度度，建议承承包方式选选择社会公公认的计算算方法，例例如按定额额，投标时时报下浮比比例。每种方式均均有利有弊弊，一旦确确定，就应应该扬长避避短，精心心组织和管管理，减少少不必要的的费用发生生，可以工工程使甲乙乙双方得到到双赢。⑤合同条款款：严格格、准确确、严谨谨、保护护公司利利益要求使用用公司标标准文本本合同，，补充条条款尽量量自己编编写。合同中对对价格组组成及风风险的约约定应全全面，防防止施工工或结算算时要求求调价，，同时为为防止因因风险考考虑过高高致使造造价增高高，需要要认真分分析报价价，核定定施工单单位所报报措施及及风险费费的合理理性。例如基坑坑支护及及土石方方工程合合同：乙方已清清楚并考考虑工地地现场条条件，包包括周围围环境、、交通道道路、现现场地质质条件、、施工水水电、施施工场地地及周围围地下管管网、承承包范围围、施工工图纸、、施工组组织设计计，并已已考虑施施工技术术措施、、文明施施工、安安全生产产维护、、工期内内赶工等等因素。。乙方为为完成本本合同规规定的工工作所需需考虑上上述费用用及施工工组织中中的所有有费用均均已在本本合同价价款内，，不再另另外计取取。对于招标标文件和和图纸以以外的特特殊地质质条件和和公用管管线的维维护，反反映在施施工措施施费和抢抢险费中中。付款方式式：为调动施施工单位位的工作作积极性性，建议议工程进进度达到到双方约约定的形形象时支支付工程程款，而而不是按按每月完完成工作作量的85%支付。对增加零零星工程程结算方方法的约约定，参参考行业业情况在在招标文文件中直直接写明明，避免免施工和和结算时时扯皮。。合同在执执行过程程中任何何不完善善的地方方，或同同行合同同中有值值得借鉴鉴的地方方，及时时迅速修修改反映映到新的的招标文文件和合合同中。。⑥招标组织织中的重重要环节节招标方式式和范围围的确定定千变万万化，建建议认真真思考，，制定利利于我司司的游戏戏规则。。重视和和珍惜游游戏规则则的制定定权，保保护公司司利益。。招标范围围和标段段的划分分需要视视工程具具体情况况确定：：科贸园总总包，因工程量量少，将将地锚，，市政工工程等列列入询价价范围。。石楼市政政工程招标标时，将将不锈钢钢水箱和和水泵列列为招标标内容，，从报价价结果看看，不锈锈钢水箱箱价高于于我年度度招标价价，水泵泵价格略略低于我我司经验验数据，，故最终终合同范范围未包包含不锈锈钢水箱箱。香雪雪山园林林绿化工工程，因因雕塑报报价各家家差别较较多，拟拟定中标标单位该该项费用用较高，，故要求求其承诺诺该项内内容可由由甲方定定价。评标：技技术标和和经济标标分步评评审。技术标注注重技术术标准、、施工措措施、施施工组织织、管理理班组、、制度等等的评定定。经济济标注重重工程数数量是否否合理，，材料价价格是否否合理等等。中标通知书是是否一定要发发。向拟定中标单单位发中标通通知书，意味味着在法律上上认可其为中中标单位，其其余投标单位位未中标，若若合同尚未签签订，特别是是招标文件中中未附合同的的项目，在签签订合同时拟拟定中标单位位往往会提出出一些困难，，增加合同签签订的难度，，影响工程付付款和进展。。⑦合理低价中标标如何执行：：先评技术标标，可修改完完善，标准一一致技术标均均合格后再开开经济标，是是对低价中标标的改进。普通项目应严严格执行。综综合评分法也也有缺陷，评评价体系的科科学性和合理理性无标准。。定标报告隐藏藏次低价，但但投标资料应应完整存放至至资料室备查查。例如石楼楼项目总包招招标时，最低低价较次低价价低约2000万，致使合同同签订时遭遇遇较大困难。。对于拟定中标标价低于或接接近经验值的的项目，认真真分析投标报报价，工程数数量统一的基基础上，分析析其材料、人人工及管理费费水平。避免免报价中不合合理的地方，，例如数量少少报，价格偏偏高。分析项目情况况（包含现场场环境、施工工条件、地质质条件等）是是否有特殊性性，市场价格格水平是否与与经验值相符符（包含市场场人工、材料料、机械等的的价格水平）），拟定中标标人的任务饱饱满度等。（四四））材材料料采采购购成成本本控控制制1、加加强强项项目目采采购购计计划划管管理理。。及及时时填填报报《项目目材材料料设设备备一一览览表表》，招招标标前前明明确确采采购购标标准准。。对对技技术术含含量量高高的的要要尽尽早早落落实实评评标标标标准准，，充充分分了了解解市市场场和和行行业业特特性性，，做做到到心心中中有有数数。。2、供供应应商商的的选选择择，，选选择择3-4家供供应应商商，，货货比比三三家家、、低低价价中中标标，，集集中中采采购购、、批批量量供供货货，，降降低低价价格格和和采采购购成成本本。。3、选选择择供供应应商商的的四四种种方方式式：：公开开竞竞争争性性招招标标采采购购有限限竞竞争争性性招招标标采采购购询价价采采购购直接接签签订订合合同同采采购购4、供供应应商商的的管管理理建立立直直接接伙伙伴伴战战略略关关系系。。““利利益益共共享享，，风风险险共共担担””例例：：科科勒勒、、欧欧派派对供供应应商商行行为为进进行行绩绩效效管管理理。。评评级级、、建建立立量量化化指指标标。。（保保利利地地产产供供方方评评估估表表链链接接））5、供供应应方方式式探探讨讨哪些些材材料料乙乙供供？？哪些些材材料料甲甲限限乙乙供供（（甲甲方方限限价价））？？哪些些材材料料甲甲定定乙乙供供？？哪些些材材料料甲甲供供？？6、加加强强采采购购合合同同管管理理（五五））施施工工阶阶段段的的成成本本控控制制策策略略施工工阶阶段段由由于于设设计计已已完完成成，，工工程程量量已已完完全全具具体体化化，，因因而而影影响响工工程程投投资资的的可可能能性性只只有有5%-10%，节节约约投投资资的的可可能能性性已已经经很很小小，，但但工工程程投投资资都都主主要要发发生生在在这这一一阶阶段段，，浪浪费费投投资资的的可可能能性性很很大大。。主主要要从从以以下下五五个个方方面面进进行行成成本本控控制制。。加强强现现场场管管理理：：选择择有有经经验验的的管管理理人人员员做做工工程程负负责责人人，，严严格格督督促促按按图图施施工工，，严严格格进进料料抽抽查查，，严严格格材材料料代代用用和和变变更更。。可对对管管理理人人员员实实行行奖奖励励：：在施施工工过过程程中中，，应应鼓鼓励励现现场场管管理理人人员员发发现现施施工工图图设设计计错错误误或或提提出出优优化化意意见见，，可可设设立立节节约约合合理理建建议议奖奖。。严格格控控制制进进度度拨拨款款：：要主动动控制制工程程量核核算。。合理确确定工工程变变更价价款：：变更后后要主主动管管理变变更价价款。。合理规规避索索赔风风险：：在合同同签定定时就就应约约定细细致。。在执执行中中对合合同偏偏差值值要及及时签签定补补充合合同，，避免免因时时间长长、人人员变变动等等出现现相互互之间间分不不清责责任而而扯皮皮的现现象。。如何在工工程实施施阶段减减少不必必要的费费用，达达到双赢赢。1、签证中需需要注意意的地方方，严格执行行公司《签证管理理规定》，考虑是是否需要要签，如如何签。。土石方工工程、零零星工程程、隐蔽蔽工程是是易签证证的内容容，建议议重点核核查。是否需要要签：责任界定定，是否否属于甲甲方责任任、或其其他设计计或施工工单位责责任。签证时结结合总包包合同及及其他合合同，是是否措施施费、预预算包干干费中已已含，是是否包含含在其他他合同中中，是否否重复签签。2、细化工工程，尽尽量做到到一次成成型，少少返工、、少破坏坏。特别别是四大大配套工工程进场场配合、、绿化围围墙工程程的盲目目施工、、道路及及下水道道工程的的经济合合理性等等。3、签证和变变更的审审批和流流程公司《签证管理理规定》：审批权权限，5000元以下经经办部门门签认，，5000-10000由经办部部门、技技术部和和预结算算部共同同协商处处理，超超过1万元的要要公司领领导审批批。各公公司不应应放弃这这一管理理责任和和权利。。4、结算阶段段任何合同同都会有有不完善善的地方方，认真真研究仔仔细分析析合同条条款和相相关资料料，找出出利于我我司的方方面，可可在结算算争议时时占主动动。当然然，最好好是在招招标及合合同签订订时对哪哪些条款款有利于于我们、、哪些条条款可能能存在隐隐患就能能够做到到心中有有数。国际广场钢结结构工程结算算：钢材价差差和栓接改焊焊接，该工