一个房地产项目的营销策划方案

房地产营营销策划划方案——七彩云南南第壹城城营销策策划方案案2014本报告为为策略而而来1、保证可操作性，为2014年七彩云南第壹城营销工作提供整体解决思路；2、对项目阶段工作透彻理解，在指定的阶段可直接开展工作，确保无缝衔接；本报告的创作基于两大前提：项目是具有顶级景观资源和地块价值的项目！区域是极具发展前景的区域！就本项目而言，2014年必须完成项目形象的落地，复地品牌的重塑，保证推货的成功运作，为后期操作预留空间！Q1：如何塑造项目形象，建立市场声音，为项目后续运营打下基础？Q2：如何在竞争背景下较短时间内蓄积大量客户，保证开盘去化，并持续热销，完成集团目标？基于对项目的认识，本次报告核心解决两大问题：报告体系系AnalyzeSystem>>市场背景景审视及及营销目目标>>目标下的的价值审审视>>基于竞争争的客户户洞察>>营销策略略思考>>项目分阶阶段营销销策略计计划市场背景审视宏观政策策·土地市场场·呈贡住宅宅市场市场背景审视2014年预计政政策总体体偏紧，，政府对对楼市依依然持高高度关注注状态，，开发商商推售持持谨慎资资金链看看紧，客客户出手手将越发发小心冷冷静。1、年初新新国五条条政策出出台，重申限购购限贷等等调控政政策，要要求地方方公布房房价控制制目标，但地方方政府的的国五条条细则在在落地时时普遍较较为温和和2、成都市市政府在在年内多多次调整整公积金金贷款政政策，公公积金贷贷款购房房难度有有所加大大3、银行在在年内多多次出现现银根紧紧缩和利利率上浮浮的情况况，经济济板块下下行和房房产板块块上行出出现相应应碰撞4、国务院院提出城城市基建建6大任务，，并在当当时被认认为长效效调控机机制有望望于10月亮相，，后虽无无音讯，，但提高高了后期期政策趋趋紧的预预期5、十八届届三中全全会召开开，房产产9大问题备备受关注注，与房房地产税税相关的的383方案被提提出，调调控趋紧紧的氛围围有所保保持宏观政策策土地市场场呈贡住宅宅市场市场背景审视宏观政策策土地市场场呈贡住宅宅市场住宅用地：2013年1至12月土地市场共计出让住宅用地42宗，共计2274.49亩，平均单亩地价为1249万元/亩，平均楼面地价为3257元/平米，两者均创呈贡市场年度土地市场价格新高。商业用地：2013年1至12月土地市场共计出让商业用地26宗，共计1469.46亩，平均单亩地价为302万元/亩，平均楼面地价为1945元/平米，商业用地价格涨幅整体略显疲软。土地市场启示：一、商业和住宅土地在2013年下半年出现频繁成交，呈贡高价土地成交集中，预计未来2-3年竞争格局将进一步加剧二、本案以价格适中的商业用地（兼容住宅）立项，入市首批产品将是住宅，而本案的住宅潜在竞品所获取的均为高价住宅用地，本案在产品成本控制上将占据一定优势市场背景审视宏观政策策土地市场场呈贡住宅宅市场序号项目名称2012年成交均价（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均价（元/㎡）2013年月均成交套数1实力新城76538236412大咖公寓952710389643涌鑫中心56586132454新南亚国际995911457325惠兰园69567427266雨花毓秀71657628277书香大地60506928268实力壹方城6660676217数据来源源：锐理理数据库库（备案案数据））对比2012年和2013年截止11月（12月未结束束，月度度统计数数据尚未未出炉））的已成成交情况况，成都都市高端端代表项项目以清水价价横向对比可见见，新南亚国际清清水价实现最最高，系项目目标杆。且从从各项目价格格变化趋势分分析，近两年年呈贡市场价价格无并明显显涨幅。从月均成交量量分析，呈贡贡新区住宅月均成交约35套，除以价换量的的项目以外，，月均成交走势势以涌鑫最好好。市场背景审视宏观政策土地市场呈贡住宅市场场项目名称物业类型占地（亩）总建面（万㎡）容积率车位比梯户比会所产品面积区间（㎡）装修标准产品附加值书香大地住宅6021.93.761:23梯2户、4梯4户3000㎡180-280㎡精装、清水智能家居实力新城住宅160504.11:1.23梯2户、2梯2户、3梯4户5000㎡100-280㎡清水河景资源、赠送空间新南亚国际综合体149555.51:1.5３梯４户、３梯２户、３梯５户3000㎡90-258㎡清水综合体配套涌鑫中心综合体2801103.31:22梯2户、1梯1户5000㎡180-360㎡精装赠送面积、综合体配套大咖公寓住宅、写字楼225433.71:1.72梯2户、2梯3户、2梯4户无90-255㎡清水赠送面积本案综合体180705.8暂无3梯4户、3梯3户，3梯2户暂无，不在住宅组团里面120-260㎡清水岛居地段，综合体配套，江景资源区域项目多集集中于彩云北北路以南，市市政府及中央央商务区周边边，豪生国际际酒店东侧尚尚未成势，而而本案位于豪豪生国际酒店店东侧均为大体量，，配置高端的的华宅或豪宅宅项目，产品品竞争激烈，，产品附加值值方面各有所所长本案产品面积积区间为120-260㎡，其中豪宅宅项目主力面面积段集中在在150-300㎡，本案主力力面积段为120-175㎡，与豪住市市场主力面积积段存在一定定的差异；市场背景审视结论1、从政策方面面来看，明年年的整体政策策依然趋紧，，政府对楼市市依旧高度关关注，开发商商和购房者在在推货和置业业方面均趋于于谨慎2、从土地市场场来看，城南南数宗优质地地块被品牌开开发商高溢价价拿下，明年年若以高端住住宅产品的姿姿态集中入市市或造成高端端住宅市场供供应过量的状状态3、从高端市场场量价走势来来看，2013年高端项目价价格涨幅并不不明显，月均均去化套数普普遍在30左右，清水高高端住宅价格格标杆不超过过14000元/平米，普遍能能保证走量的的清水价格在在11000-12000元左右，综合合市场因素和和本案自身状状况，建议本本案一期整体体均价为7850元/平米，入市价格为为7650元/平米4、从市场产品品对比来看，，本案在地段段（岛），景景观资源，后后期配套方面面占据优势，，而在区域热热度，赠送面面积，住宅内内部会所等方方面处于劣势势，因此明年年在推广方面面前期需将““岛”和“划划岛为界的高高端综合体””等概念炒热热5、从市场潜在在供应来看，，明年城东城城南均有数个个高端项目入入市，加之目目前市场主力力对标竞品部部分存量尚多多，届时竞争争或较为激烈烈营销目标整体目标·任务拆分战略目标构建项目核心竞争优势，塑造诺仕达在呈贡的品牌形象，扩大企业影响力；销售目标全年实现以销售额7.2亿。本报告以销售目标为重心，进而实现战略目标2014年七彩云南第一城整体目标2014年整年销售额额目标：7.2亿结合现阶段市市场环境及集集团对本项目目的资金要求求，设定：任务拆分根据我司去年年操作楼盘的的经验，7.2亿的销售目标标可拆分如下下表

6月7月8月9月10月11月12月销售金额

2.5亿2.1亿1.3亿1.3亿任务拆分结合每个月应应实现的产值值，设定拆分分任务如下：：

6月7月8月9月10月11月12月销售金额

2.5亿2.1亿1.3亿1.3亿

6月7月8月9月10月11月12月销售套数

约160套约150套约133套约133套按照现有面积积配比+入市均价7650元/平米进行估算算开盘目标：160套！诚意金客户：：120组开盘前来访：：1200组此处的转化率率设定为10%，参照我司操操作的高端项项目而设定目标下的价值审视品牌价值·区域价值·岛屿价值·项目价值·住宅价值·价值提炼价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼本案拥有呈贡贡金融城的规划划利好。在世世界主流城市市，以汇聚大大型银行、保保险公司、交交易所、世界界级公司总部部的金融城，，正在成为其其现代经济的的最重要物业业载体。在纽纽约华尔街、、伦敦金丝雀雀码头、上海海的陆家嘴、、北京的金融融街……略带炫耀色色彩的地标标性建筑、、鳞次栉比比的高端办办公物业，，强势吸纳纳世界级金金融资源，，无不让这这些城市区区域从形象象和经济影影响力上为为世界瞩目目。但区域现状状是规划中中所期待的的发展尚未未呈现，因因此如何利利用已经逐逐步成型的的金融城现现状描摹地地块周边的的发展状况况是一个重重要的课题题。世界级“金金”心之““心”，“前无古人人，后无来来者”的地地段价值价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼罕见的城中中环岛：面面面临街，，天赐宝坻坻。呈贡不缺水水，不缺河河，但整个个项目真正正能达到商商业街四面面环绕，本本项目为呈呈贡唯一，，具有不可可复制性，，景观视野野优势明显显。价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼项目总占地地面积约180亩，为商办办兼容住宅宅用地，其其中商业占占比达到60%。土地容积积率约为5.8，总建面约约为70万㎡。项目物业形形态丰富，，包括地标标性超甲写写字楼、总总部办公、、甲级写字字楼、高端端特色配套套商业、服服务式公寓寓及高层豪豪宅。建成成后，复地中心将将成为成都都最具影响响力的高端端城市综合合体之一。。物业形态体量测算住宅276717㎡公寓80000㎡商业41050㎡超甲写字楼123867㎡甲级写字楼152786㎡总部办公20000㎡其他1400㎡可售车位206610㎡（数据来源源：2013.11设计测算））260户型220户型175+140户型

175+120户型价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼

其中，项目目住宅产品品：围合式布局局+大中庭景观观组团+错综式楼栋栋布局（尽尽可能保证证户户观江江）+商住业态完完全分割120㎡㎡+175㎡Y型楼栋住宅宅140㎡㎡+175㎡Y型楼栋住宅宅220㎡㎡+220㎡板式楼栋住住宅260㎡㎡+260㎡板式楼栋住住宅大面宽、大大横厅（产产品区别特特点）、全全景阳台、、精装双大大堂、私家家电梯厅等等，但同时时，城南类类似豪宅较较多。价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼优势1劣势2机会3威胁4项目SWOT分析项目所在板块目前市场声音较弱项目本身位于岛上，与外界的交通联系存在一定问题产品设计本身在城南较为常见项目同时具备岛居+国际城南+金融城规划三个属性，较为稀缺项目商住业态完全分割，纯居度高住宅产品规划合理，户户全景观江宏观政策层面持续收紧，对高端客户形成打压；区域内知名开发商、豪宅众多，竞争激烈，明年锦绣江山项目，环球广场项目，都焯邦城均是潜在威胁政府对金融城后期的整体规划，有助项目整体品质提升项目主力产品为120-175㎡，与高端豪宅（180㎡以上）形成一定差异。项目SWOT分析领导者价值审视品牌价值区域价值岛屿价值项目价值住宅价值价值提炼城市名片，，发展升级级引擎，本项目将打打造包括高高端住宅、、超甲及甲甲级写字楼楼、精装公公寓及高端端特色商业业的高端城城市综合体体。多功能目的的地基于项目：：基于资源：：金融城内商业环绕高端、商业业、国际项目位于呈呈贡新区昆昆明市行政政办公中心心旁，是具具有得天独独厚和不可可复制的自自然资源以以及社会资资源的一个个地块。周周边新兴商商业及高端端办公氛围围浓厚，同同时有着良良好的高端端住宅发展展基础。价值审视品牌牌价价值值区域域价价值值岛屿屿价价值值项目目价价值值住宅宅价价值值价值值提提炼炼项目目整整体体形形象象定定位位参参考考国际际橱橱窗窗·城市市休休闲闲环环岛岛国际际化化气气质质调调性性，，提提升升项项目目扮扮演演的的城城市市功功能能地地位位；；功能能复复合合，，成成为为城城市市商商务务人人群群、、白白领领人人士士工工作作、、交交流流、、休休闲闲、、聚聚会会的的目目的的地地，，提提供供全全新新充充满满PARK气息息的的国国际际化化工工作作、、生生活活模模式式；；呈现现与与众众不不同同的的区区域域特特色色。。这里里将将是呈贡贡再一次次华华丽丽蜕蜕变变的的国国际际化化形形象象展展示示窗窗口口，，汇汇聚聚本本土特特色资资源源的的又又一一张张城城市市名名片片，，是是呈呈贡贡进进行行国国际际商商务务交交流流与与交交往往的的窗窗口口，，是是呈呈贡贡田田园园城城市市国国际际化化新新生生活活的的展展示示平平台台。。定位位关关键键考考量量点点：：功能能复复合合、、具具有有影影响响力力高高度度价值审视品牌牌价价值值区域域价价值值岛屿屿价价值值项目目价价值值住宅宅价价值值价值值提提炼炼基于竞争的客户洞察竞品品客客户户分分析析·客户户梯梯队队·客户户分分类类·客户户锁锁定定首先先，，让让我我们们来来看看看看我我们们的的竞竞品品客客户户都都有有些些什什么么样样的的特特点点？？客户户分分析析竞竞品品样样本本：：实力力心心城城涌鑫鑫中中心心新南南亚亚国国际际实力力心心城城客客户户来来自自城城南南区区域域的的占占62%，自自住住客客户户占占比比约约86%，主主要要以以私私营营企企业业主主与与政政府府、、企企业业高高管管为为主主，，中中海海老老客客户户占占比比约约30%。客户洞察客户户梯梯队队客户户分分类类客户户锁锁定定竞品品客客户户分分析析客户洞察客户户梯梯队队客户户分分类类客户户锁锁定定竞品品客客户户分分析析实力力心心城城客客户户白白描描称呼呼：：陈陈女女士士年龄龄：：58岁性别别：：女女籍贯贯：：昆昆明明从事事行行业业：：审审计计担任任职职务务：：董董事事长长目前前居居住住地地：：昆昆明明教育育经经历历：：本本科科置业业次次数数：：5次家庭庭城城员员：：独居居离离异异人人士士客户户语语录录———““亲亲戚戚住住呈呈贡贡，，想想买买套套离离亲亲戚戚近近的的房房子子。。””———““这这里里住住的的人人和和我我差差不不多多，，这这样样的的地地方方住住的的比比较较放放心心。。””———““房房间间主主卧卧卫卫生生间间太太大大，，餐餐厅厅旁旁边边没没有有电电视视插插座座，，淋淋浴浴房房没没有有搁搁板板，，你你们们细细节节很很不不到到位位。。””———““你你们们生生活活阳阳台台有有没没有有冷冷热热水水管管，，木木作作的的墙墙群群容容易易烂烂，，房房子子里里面面的的装装修修坏坏了了你你们们修修不不修修，，不不要要到到时时候候没没人人管管啊啊。。””客户特征描述述有实力、很刁刁钻、很纠结结、专业知识识很强、很谨谨慎购买关注点：：地段价值、圈圈层氛围、物物管服务典型客户1：某审计公司董董事长Codeofthisreport|28客户职业置业目的客户来源涌鑫中心以呈呈贡、二级城城市区域客户户为主，2次置业以上自自住客户，职职业特征主要要以个体商户户和私营企业业主为主占约约67%，城南企业中中高管占约21%。客户洞察客户梯队客户分类客户锁定竞品客户分析析涌鑫中心客户白描客户洞察客户梯队客户分类客户锁定竞品客户分析析典型客户2：欧派橱柜供供应商称呼：毛先生生年龄：45岁性别：男籍贯：昆明从事行行业：：建材材担任职职务：：老总目前居居住地地：昆昆明来蓉年年限：：5年置业次次数：：多次次家庭成成员：：三口之之家客户语语录——““地段段满意意”——““装修修风格格挺好好的，，有居居家感感又不不失大大气华华贵，，还是是买装装好了了的房房子比比较省省心。。”——““社区区里住住的人人不能能太杂杂。””客户特特征描描述朴实、、平时时工作作很忙忙，某某品牌牌橱柜柜的供供应商商，每每个月月最少少来项项目2次，一一直说说想买买，但但在项项目开开盘之之初并并不下下单，，称自自有打打算，，后期期经销销售人人员多多次逼逼定后后才成成交。。购买关关注点点：地段价价值、、圈层层氛围围、精精装风风格客户洞察客户梯梯队客户特特征客户总总结竞品客客户分分析新南亚亚国际际城南及及省内内二级级城市市自住住客户户为主主，职职业特特征以以私营营企业业主及及个体体为主主。典型客客户4：某金金融高高管称呼：：刘哥哥年龄：：40岁性别：：男籍贯：：昆明明从事行行业：：金融融担任职职务：：高管目前居居住地地：天天骄北北麓置业次次数：：2次家庭成成员：：三口之之家客户语语录——““整体体布局局和景景观规规划还还行，，附近近有湖湖，很很好””——““路过过这里里就来来看看看，还还不错错，就就是装装修的的颜色色太白白，插插座少少了点点”——““厨房房小了了点，，不过过也勉勉强可可以用用。””客户特特征描描述有自己己的想想法，，对项项目的的规划划布局局比较较喜欢欢，不不喜欢欢自己己装修修房子子购买关关注点点：社区规规划布布局、、城市市景观观资源源占有有新南亚亚国际际客户白白描客户洞察客户梯梯队客户分分类客户锁锁定竞品客客户分分析客户区域：昆明本地客户约占60%（主要来自呈贡），其他城区（城中、城西）客户占20%，二级城市客户（东川、安宁等）占10%，其他（省外）客户约占10%客户职业：主要以私人企业主、个体商户为主，约占60%，企业高管约占25%，政府高官及高薪白领客户共占15%购买目的：主要以纯自住客户为主，约占70%，投资兼自住约占20%，用于纯投资的客户，约占10%。年龄：年龄多集中在35-45岁之间，占比为65%，45-50岁的客户占比为25%，35岁以下的客户占比为10%竞品客客户特特点总总结如如下：：客户洞察客户梯梯队客户分分类客户锁锁定竞品客客户分分析客户层次定位：主力客户补充客户项目名称在售主力面积区间（㎡）当前成交均价（元/㎡）成交总价区间（万元）中海城南华府精装：90-135清水：135-255精装：15000清水：14000精装：135-210清水：200-410誉峰220-36017427（精装标准6000）300-1000西派国际140-27817628（精装标准4000-6000）260-550本案120-175220-260预估12500160-250290-400220㎡和260㎡产品品客户户120-175㎡产品品客户户本案主主力面面积120-175㎡，这这部分分产品品的客客户应应为中中高端端客户户为主主，220㎡以上上产品品的客客户才才应为为区域域豪宅宅客群群。从上表表中，，可以以看出出市场场中本本案在在总价价关系系上具具有明明显的的差异异，市市场豪豪宅阶阶层的的产品品总价价多处处于250万以上上，而而本案案的总总价有有较大大部分分处于于250万以下下，本本案一一期暂暂定是是清水水产品品本案客客户与与市场场主要要竞争争豪宅宅项目目的客客户阶阶层具具有一一定差差异性性，项项目客客户主主要以以中高高端及及高端端客户户为主主，豪豪宅客客户将将作为为本案案的补补充类类客户户而存存在客户洞察客户梯队客户分类客户锁定竞品客户分分析职业特征置业特征中等规模私营企业主和个体户政府、事业单位领导企业中层干部大型私营业主或个体户；国企、事业单位高层领导二次置业或三次以上追求品质，崇尚奢华二次置业价格敏感相对度高；注重楼盘档次置业需求220㎡和260㎡及以上的产品120㎡-175㎡产品客户洞察客户梯队客户分类客户锁定竞品客户分分析购买能力：：城市财富富身份代表表，购买能能力较强购房需求：：多次置业业，购房以以改善型居居住需求为为主购买关注点点：关注地地段价值、、产品、圈圈层氛围、、景观资源源消费共性：：a.对对项目品质质、展示等等要求较高高，追求舒舒适型生活活；b.有有主动对城城市稀缺景景观资源进进行占有的的习惯；c.对对物管服务务等软件配配套要求高高，强调具具有品质感感的生活模模式。客户洞察客户梯队客户分类客户锁定竞品客户分分析通过分析我我们将客户户锁定在如如下特征人人群当中：：对于该类人人群的锁定定将直接影影响明年推推广和渠道道一系列的的选择营销策略思考营销整体思思路·节点梳理·分阶段诉求求·推货策略项目的使命命必达——双重标杆效效应新区品冠＆＆名利双收收身未动，名名已远。河心岛从拿拿地开始就就一直引发发业内关注注，由于其其优良的地地段位置和和资源特色色，目前也也形成了一一定的市场场知晓度，，换句话说说，本项目目已经承载载了太多的的关注和期期待。品牌目标无可争议的的区域领导导者，璀璨璨瞩目的城城市名片销售目标价值标杆，，热销名盘盘营销策略思考整体思路节点梳理分阶段诉求求推货策略总体策略观观点1：让各不同的的商住业态态站在项目目扮演一定定城市功能能角色的基基础之上。。项目影响力力发挥在前前，起势注注重整体平平台成立搭搭建，后续续各级产品品线推售顺顺势而为；；独具慧眼的的择址眼光光，首先看看重地段及及区域发展展空间，占占据城市核核心优质资资源条件。。不做简单复复制，充分分考虑每片片土地的独独有的特色色价值，把把每座城市市标识元素素恰当嫁接接，打造属属于每座城城市自己的的城市名片片。不做简单加加法，资源源整合运营营能力强劲劲，成为区区域升级发发展引擎，，成为城市市新标杆。。营销策略思考整体思路节点梳理分阶段诉求求推货策略总体策略观观点2：以昆明市行行政中心为为资源核心心，开启呈贡最最具特色的的“金融生生活”时代代，是项目价值值全面超越越的根本。。提出“超越越目前区域域市场竞争争”的战略略高度，最最终本项目目需要以最最具区隔特特征的“环环绕式水景景”资源为为产品价值值核心，构构建成都独独具特色的的城市岛居居生活时代代。“成也示范范区，败也也示范区””，对本项目而而言，示范范区的气势势规模与品品相尤为重重要，某种种程度上决决定了本项项目能否成成为继新南南亚之后，，开创呈贡贡住宅新时时代的引领领者，因此此我司强烈烈建议售楼楼部与示范范区同步开开放营销策略思考整体思路节点梳理分阶段诉求求推货策略七彩云南第第壹城2014年度营销策策略：先推圈，再再推盘，最最后推产品品！先炒热河心岛地块块，将河心岛地地块和“国国际城南””，“金融融城”和““呈贡封面面”等字眼眼挂钩2、再奏响盘的名气气，引发全全城关注，将“独占一一岛的高端端城市综合合体”概念念推向市场场，塑造城城市新地标标的形象3、当项目，成成为全城仰仰望的明星星之地，顺顺势推货，，单独包装装产品将“360度观江纯岛岛居豪宅””的概念推推向市场，，将岛居的的稀缺性发发挥到极致致营销策略思考整体思路节点梳理分阶段诉求求推货策略高举高打！！平开高走走！结合工程可可实现节点点如下图所所示，由于于我司建议议售楼部和和示范区同同时亮相以以提高项目目的口碑，，因此项目目蓄客期只只有短短2个月，时间间紧，任务务重，按照照既有时间间节点和推推广策略，，6到7月份为项目目炒岛阶段段，7月至8月为项目炒炒盘阶段，，售楼部和和景观示范范区交付使使用之后将将推广的重重点放到产产品上面2014年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月下旬9月底办理岛居生生活手册，，试探客户户意向炒岛阶段炒盘阶段推住宅产品品阶段营销策略思考整体思路节点梳理分阶段诉求求推货策略工程节点推广节点推售节点销售动作红星路南延延线改造工工程竣工售楼部和景景观示范区区交付样板间交付付领取预售许许可证推9#，10#,13#楼亮相蓄客首次开盘样板房开放放即收筹洗洗客2014年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月9月底售楼部和景景观示范区区交付样板房交付预售证取得红星路南延延线改造工工程竣工炒岛阶段炒盘阶段炒住宅阶段段主要诉求：：神秘岛屿惊惊现国际城南！！主要诉求：：国际环岛特特区——锦江新地标标主要诉求：：360度观江岛居居豪宅，锦锦江尽在呼呼吸间引发的民间间回音：成都原来还还真有这么么个河心岛岛哦，而且且还在南门门这么好的的位置，就就是不晓得得岛上要修修什么东西西喃引发的民间间回音：不得了哦，，岛上的业业态全都是是高端，以以后怕是只只有外籍人人士和社会会精英才能能在岛上消消费和生活活了引发的民间间回音：巴适哦，原原来岛上还还有纯住宅宅卖，现在在锦江旁边边的房子都都这么难买买，又有江江又有岛的的房子以后后只有绝版版咯营销策略思考整体思路节点梳理分阶段诉求求推货策略七彩云南第第壹城首批批次推货原原则1：1+1+1备货原则即开盘时以以3栋房源推出出，包括1栋175+140和1栋220产品和1栋175+120的产品，产产品线上作作优劣搭配配，推货原原则保证除除260之外，各产产品线均有有入市，满满足不同阶阶层和不同同置业的客客户的需要要，从销售售上来说，，，120和140平米的户型型是主要的的现金流产产品，而220平米户型则则是一批次次的形象标标杆产品

9#10#预计推售户型供应套数推售理由13#12094二线江景资源+面积相对较小，绝对的现金流产品17594二线江景资源+面积适中+整盘套数占比最大，绝对的走量主要产品10#14047一线江景资源，在销售策略上挤压二线江景的120平米户型成交17594一线江景资源，在销售策略上挤压二线江景的175平米户型成交9#22040一线江景资源，一期一批次里面为项目树立形象的主要产品营销策略思考整体思路节点梳理分阶段诉求求推货策略动工顺序建建议：由于于我司所建建议的推售售顺序，所所以为了让让以上3栋住宅可以以达到预售售条件，开开工顺序建建议从10#楼开挖，优优先满足10,9,13#楼达到领取取预售许可可证的水准准为动工顺序序方向13#项目分阶段营销策略计划整体铺排·预热期策略略·造势期策略略·爆破期策略略·持销期策略略分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结8月2日：示范区及售楼部开放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：样板间开放9月31日：豪门夜宴式开盘7月17日：整体形象出街预热期造势期爆破期持销期阶段性工作作重点6月份开始热热炒岛屿，，转入7月份之后项项目整体形形象出街，，揭开岛屿屿面纱。该阶段主要要强化销售售团队信息息，拓客先先行，为项项目亮相做做好充分准准备。8月2日，以售楼楼部和示范范区亮相为为造势节点点，辅以重重大的亮相相活动，媒媒体，同行行到访，形形成口碑传传播，线上上线下持续续发力8月16日，以样板板间开放为为造势节点点，辅以收收筹行为进进行洗客，，各种圈层层活动持续续，力求为为开盘热销销做好充分分准备9月31日，以开盘盘为销售高高潮引爆节节点以销售炒作作、洗客跟跟进为后继持销作准准备；分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象出出街6月1日：岛的炒作开开始线上：线下：6月底项目话话题炒作，，以吸睛全全球为目的的，关联河心岛岛土地前世世今生（配合媒体体：网络、、新闻、要要闻、访谈谈为主）销售团队信信心强化：：上海总部行行、江景豪豪宅居住体体验、成都都豪宅对标标踩盘、口口径及销售售行为强化化等抗性分分类培训、、拓客分配配跟进等地缘，外缘缘客户拓展展邀约8月亮相到访访：本地企业客客户拓展、、代理公司司资源客户户、政府资资源等重点对政府府、媒体、、同行等进进行洗脑造造势：媒体上海体体验专场活活动、政府府及高端资资源拜访、、7月中旬以后后：月炒作作话题由岛岛转入盘关联河心岛岛五大高端端业态（配合媒体体：机场、、网络、户户外，公交交站台、阵阵地、路名名牌、报媒媒）8月2日：售楼部示范范区开放阶段目标：：利用网络，，新闻等形形式先将岛岛炒热7月17日之后整体体形象出街街，炒作对对象由岛换换做盘分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象出出街6月1日：岛的炒作开开始7月17日之前：7月17日之后：：推广目的的：炒热热岛的价价值并为河心心岛附加加A、国际城城南的方方位价值值B、金融城城的板块块价值C、复地的的品牌价价值媒体推广广炒作主主题：神秘岛屿屿惊现国国际城南南推广媒体体：网络，新新闻活动配合合：金融城高高峰论坛坛即河心心岛业态态揭秘活活动推广目的的：炒热热盘的价价值目的A、体现五五大业态态独占一一岛的地地标性概概念B、拔高产产品调性性，营造造社会高高端人士士方可登登岛的氛氛围C、释放售售楼部和和示范区区即将盛盛大开放放的信息息媒体推广广炒作主主题：五大高端端业态齐齐聚一岛岛推广媒体体：网络，新新闻、户户外，阵阵地，站站台，路路名牌，，短信活动配合合：暂无炒岛话题题示意：：1、世界金金融大佬佬中意呈呈贡新区区；2、河心岛岛版图猜猜想揭秘秘；3、28大国际品品牌旗舰舰跻身呈呈贡新区区4、专线轻轻轨打通通呈贡交交通“任任督二脉脉”……推广调性性示意：：神秘金融融商圈惊惊现呈贡贡新区商务经济济圈终于于引来城城市新地地标推广调性性示意：：分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始线上推广广线整体体铺排围挡，精精神堡垒垒出街同步更换换诉求网络推广广同步更换换诉求商报+华西报版版出街院线广告告出街户外大牌牌，路名名牌，公公交站台台，出租租车站台台广告投投放主诉求为为商圈的的稀缺性性主诉求为为项目自自身机场户外外投放航空杂志志投放停车场灯灯箱分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始阵地网络推广广报媒推广广院线推广广户外推广广公交站台台停车场灯灯箱户外推广渠道地点投放时间主诉求投放频率围墙、导示、精神堡垒、高炮项目现场6-8月6月：金融城河心岛，复地倾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市综合体空降河心岛+示范售楼部开放的信息高端城市市综合体体惊现呈呈贡分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始阵地网络推广广报媒推广广院线推广广户外推广广公交站台台停车场灯灯箱从围挡开开始投放放广告的的时候便便同步开开始项目目的彩灯灯照明，，方法将将彩灯效效果打到到高炮上上，该效效果应一一致持续续灯光工程程分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始网络推广渠道形式投放时间主诉求投放频率搜房网、腾讯网、新浪网、大成网软文6月-8月6-7月：神秘岛屿惊现国际城南7-8月：高端综合体空降唯一河心岛每月更换一次通栏论坛（地产江湖、天涯社区、搜房、新浪等）文字画面6月-8月城市运营专家复地如何打造成都唯一河心岛？五大高端业态齐聚一岛，岛居生活究竟如何？每周更换一次新浪微博、腾讯微博文字画面6月-8月伴随项目时间节点，将各种岛的工程进度，周边发展变化情况一一展示每日更新3条阵地网络推广广报媒推广广院线推广广户外推广广网推广方方面：在在7月17日之前主主要运用用软文热热炒岛的的价值，，7月17日之后增增加通栏栏，文字字，画面面，热炒炒整盘的的价值，，并释放放售楼部部和示范范区即将将盛大开开放信息息公交交站站台台停车车场场灯灯箱箱分阶段营销策略整体体铺铺排排预热热期期造势势期期爆破期持销期总结阵地网络推广广报媒推广广院线推广广户外推广广报纸推广渠道形式地点投放时间主诉求*投放频率昆明商报硬广（整版）全城7月下旬高端城市综合体惊现成都唯一河心岛2次昆明都市报硬广（整版）全城7月下旬盘岛高端综合体示范区与售楼部即将盛大开放2次6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始报媒体推推广方面面：在7月17日和7月25日，华西西和商报报各打一一个整版版，目的的有1、揭开国国际城南南河心岛岛的神秘秘面纱2、释放售售楼部和和示范区区即将开开放的信信息公交站台台停车场灯灯箱分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结阵地网络推广广报媒推广广院线推广广户外推广广6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始电影院广告投放渠道院线投放时间主诉求CF片播放，影院看板太平洋、万达、保利万和、UME、王府井，环球中心影院7月下旬，选择4场的热门电影进行投放城市高端综合体惊现呈贡院线投放放：CF片选择7月下旬的的周末，，根据当当月电影影的热度度来选择择投放的的场次，，CF片中需包包含项目目示范区区和售楼楼中心即即将开放放的信息息2014年热门电电影：美国队长长2狼图腾变形金刚刚4公交站台台停车场灯灯箱分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结阵地网络推广广报媒推广广院线推广广户外推广广6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始户外推广渠道地点投放时间主诉求投放频率大牌盐市口大牌、红星路-总府路、紫荆户外7月形象出街起，一直持续与线上推广主诉求同步更换即可一直持续，直至开盘户外大牌牌选择了了市中心心的2块和城南南的1块，实力力心城，，大咖公公寓项目目都曾选选择过南南亚风情情第壹城城大牌进进行过投投放公交站台台停车场灯灯箱分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结阵地网络推广广报媒推广广院线推广广户外推广广6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始长水国际际机场广广告牌示示意图本广告点点位来源源于昆明明博纵广广告传播播有限公公司七彩云南南第壹城城：独占呈贡贡新区中中心的高高端城市市综合体体机场户外广告投放地点投放时间该阶段主诉求机场广告牌长水国际机场7月17项目形象出街开始一直持续至开盘后的一个月城市高端综合体惊现呈贡新区机场户外外：7月17日随其他他线上媒媒体同步步投放，，精准锁锁定有航航空需求求的高端端客群，，诉求方方面与其其他线上上媒介保保持一致致公交站台台停车场灯灯箱分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结阵地网络推广广报媒推广广院线推广广户外推广广6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始公交站台台停车场灯灯箱户外推广渠道地点投放时间主诉求投放频率路名牌线路1：彩云北路沿线线路2：广福路线路3：环城东路7月至8月与项目整体形象出街后的诉求保持一致保持投放公交站点城东、城南（重点）、城中区域出租车站点七彩云南南第壹城城：独占呈贡贡新区中中心的高高端城市市综合体体阵地网络推广广报媒推广广院线推广广户外推广广分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始公交站台台停车场灯灯箱户外推广渠道地点投放时间主诉求投放频率高端商场停车场灯箱南屏街，北辰财富，和谐世纪，环球中心等高端商场7月中旬开始与线上主诉求保持一致一直持续七彩云南南第壹城城：独占呈贡贡新区中中心的高高端城市市综合体体线下活活动渠渠道整整体铺铺排分阶段营销策略整体铺铺排预热期期造势期期爆破期期持销期期总结6月7月8月7月17日：整体形形象出出街6月1日：岛的炒炒作开开始主诉求求为商商圈的的稀缺缺性主诉求求为项项目自自身销售团团队强强化吉信行行客户户资源源梳理理+CALL客开始始高端商商场摆摆展金融城城高峰峰论坛坛活动动短信发发送分阶段营销策略整体铺铺排预热期期造势期期爆破期期持销期期总结6月7月8月7月17日：整体形形象出出街6月1日：岛的炒炒作开开始销售团团队强强化吉信行行资源源客户户梳理理CALL客商场摆摆展论坛活活动短信发发送方式一一：上上海行行及江江景豪豪宅居居住体体验首先组组织销销售团团队到到上海海参观观，包包括上上海代代表项项目的的参观观，感感受项项目运运营能能力，，同时时安排排于上上海金金茂君君悦大大酒店店的居居住体体验，，让团团队首首先明明确将将来的的复地地中心心将给给业主主带来来什么么样生生活。。方式二：：七彩云云南第壹壹城纪录录片七彩云南南第壹城城项目纪纪录片将将从土地地、产品品、工程程、物业业四个方方面记录录下每个个岗位的的员工为为复地中中心所付付出的心心血，其其中有争争辩有认认同，但但最终达达到共识识，目的的是让看看过该纪纪录片的的每一个置置业顾问问都七彩云云南第壹壹城的诞生产生强烈烈的情感感共鸣，是值得骄骄傲的向向客户推推荐的。。分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始销售团队队强化吉信行资资源客户户梳理CALL客商场摆展展论坛活动动短信发送送人员安排排：从每每日CALL客销售人人员4-5名，其中中每日CALL客电话数数量保底底100组/人，由项项目经理理监督完完成，并并反馈CALL效果CALL客项目：：吉信行行代理项项目，销销售人员员进行初初步扫客客，对客客户释放放复地中中心售楼楼部和示示范区即即将开放放的信息息CALL客时间：：从7月20日开始一直直持续分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始销售团队队强化吉信行资资源客户户梳理CALL客商场摆展展论坛活动动短信发送送和谐世纪负一层及四层北辰财富中心南亚风情第壹城拓客渠道地点投放时间主诉求摆展频率商场摆展南亚风情第壹城7月中旬开始与线上主诉求保持一致选择每周末两天进行摆展销售团队队强化吉信行资资源客户户梳理CALL客商场摆展展论坛活动动短信发送送分阶段营销策略整体铺排排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象象出街6月1日：岛的炒作作开始策略内容容：借势讲解解金融城城中后期期规划，，揭开岛岛上业态态分布情情况，推推出项目目高端形形象，以以七彩云云南第壹壹城2014年规划版版图再次次聚焦推推向市场场、推向向业内。。呈贡新区金融融巅峰论坛——即七彩云南第第壹城2014业态揭秘会活动时间：2014年7月初活动形式：专题采访+软文炒作媒体配合：软文、网络、、微薄、短信信媒体公关，让让成都各大主主流媒体统一一悬疑式推广广口径，制造造市场期待，，为爆发性全全城话题造势势奠定基础。。销售团队强化化吉信行资源客客户梳理CALL客商场摆展论坛活动短信发送分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结6月7月8月7月17日：整体形象出街街6月1日：岛的炒作开始始投放时间主诉求针对客群投放条数投放频率本阶段持续投放复地中心：独占一岛的高端城市综合体，售楼部至示范区即将盛大开放全市客群6月：20万条7月：40万条每周2次分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结8月9月8月16日：样板间开放8月2日：示范区及售楼楼部亮相阶段目标：利用示范区及及售楼部亮相相制造第一个个大的节点，，保持市场热热度利用样板间开开放制造第二二个大的节点点，开始认筹筹工作主诉求：炒作作重点由“盘盘”带入“住住宅”，制造造公共话题，，将岛化作公公众目的地以“销售中心心亮相惊艳、、预期叫好””和“8月中旬样板间间开放在即””为节点目标标面对精准客客户（配合媒体：：机场、航空空杂志、户外外，公交站台台、阵地、路路名牌、报媒媒、网络等））线上：目标客户精准准营销：1、持续企业客客户、圈层客客户、新客户户专场活动；；2周边竞品拦截截；3渠道客户导入入；4代理公司联动动带客等线下：线下高调博出出镜：强化媒体体验验活动后续报报道及炒作；；启动关于品品质型岛居生生活的民间创创意猜想；微微信、微博、、APP等社交媒体、、网格搜萦引引擎等网络媒媒介方面强势势曝光；电台台及小众媒体体出镜现场：样板房开放活活动，现场销售将将前期所蓄客客户邀约至现现场，以入会会“诺相会””的形式进行行收筹售楼部和示范范区亮相活动动，现场将之前前拓到客户与与媒体同行一一起邀约至现现场，办理““岛居生活手手册”分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结由于本阶段推推广诉求点从从“盘”带入入“住宅”，，因此我司建建议住宅组团团以单独的案案名命名，以以下是我司对对于复地中心心的整体以及及不同业态的的命名建议整体案名：七彩云南第壹壹城命名依据：““央”体现城城市核心位置置，“岛”体体现地块属性性，“国际””体现高端气气质写字楼：七彩云南第壹壹城·FFC命名依据：复复地金融中心心英文缩写住宅：七彩云南第壹壹城·河心岛命名依据：直直接运用河心心岛原名，知知名度高商业：七彩云南第壹壹城·滨海汇命名依据：体体现商业以滨滨水商业为主主，“汇”特特指中央的概概念公寓：七彩云南第壹壹城·观海公馆命名依据：体体现住在里面面的人的观江江如观海的视视野感备注：后文为为撰写方便，，案名依旧沿沿用七彩云南南第壹城8月9月8月16日：样板间开放8月2日：示范区及售楼楼部亮相分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结线上推广线线整体铺排排机场户外航空杂志公交站台，，路名牌阵地导视报媒网络院线停车场灯箱箱主诉求由““盘”带入入“住宅””8月9月8月16日：样板间开放放8月2日：示范区及售售楼部亮相相分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结机场户外航空杂志公交站台阵地导视报媒网络院线停车场双流国际机机场广告牌牌示意图本广告点位位来源于四四川博纵广广告传播有有限公司复地中心·河心岛：360度户户观江江岛居豪宅宅，仅此一一座机场户外广告投放地点投放时间该阶段主诉求机场广告牌双流国际机场7月17项目形象出街开始一直持续至开盘后的一个月主诉求由“盘”变为“住宅”机场户外：：本阶段机机场户外继继续投放，，画面与线线上其他媒媒介同步更更换，并释释放“销售售中心开放放引全城轰轰动，样板板间将在8月中旬开放放”的信息息8月9月8月16日：样板间开放放8月2日：示范区及售售楼部亮相相分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结机场户外航空杂志公交站台阵地导视报媒网络院线停车场四川航空西南航空航空杂志投放时间投放频率该阶段主诉求西南航空+四川航空2014年8月1日两种杂志在8月各投放1期，该杂志为月刊，每月1日印刷出版连“盘”带“住宅”航空杂志：：航空杂志志每月只有有投放1期的机会，，在每月1号发行，因因此主要诉诉求需“盘盘+住宅”同时时出现，同同时需着重重强调售楼楼部开放和和样板间开开放的时间间。8月9月8月16日：样板间开放放8月2日：示范区及售售楼部亮相相分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结机场户外航空杂志公交站台阵地导视报媒网络户外推广渠道地点投放时间主诉求投放频率路名牌线路1：益州大道沿线线路2：桐梓林-玉林片区线路3：红星路南延线8月至9月与项目整体形象出街后的诉求保持一致保持投放公交站点城东、城南（重要）、城中区域出租车站点复地中心·河心岛：岛居生活开开始，锦江江尽在呼吸吸间院线停车场8月9月8月16日：样板间开放放8月2日：示范区及售售楼部亮相相分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结8月16日：样板间开放放8月2日：示范区及售售楼部亮相相机场户外航空杂志公交站台阵地导视报媒网络院线停车场售楼部开放放之后，灯灯光工程的的效果将投投射至售楼楼中心上面面，以吸引引客户，该该效果将一一直持续灯光工程机场户外航空杂志公交站台阵地导视报媒网络分阶段营销策略整体铺排预热期造势期爆破期持销期总结院线停车场报纸推广渠道形式地点投放时间主诉求*投放频率昆明商报硬广全城8月上旬一次，中旬一次主：户户观江，只因独占一岛副：样板间即将盛大开放2次昆明都市报硬广全城8月上旬一次，中旬一次主：40平米阳台，只为360度坐岛观江副：样板间即将盛大开放2次报广的诉求求此时由““盘”转入入“住宅””，并同步步释放样板板间即将盛盛大开放的的信息8月9月8月16日：：样板板间间开开放放8月2日：：示范范区区及及售售楼楼部部亮亮相相机场场户户外外航空空杂杂志志公交交站站台台阵地地导导视视报媒媒网络络分阶段营销策略整体体铺铺排排预热热期期造势势期期爆破破期期持销销期期总结结院线线停车车场场网络络上上:到处处都都在在谈谈论论七七彩彩云云南南第第壹壹城城综综合合业业态态，，谈谈论论岛岛居居生生活活，，谈谈论论岛岛居居豪豪宅宅图片片新新闻闻业主主论论坛坛热点点专专题题微博博传传播播七彩彩云云南南第第壹壹城城，，独独占占金金融融城城河河心心岛岛打打造造国国际际综综合合体体，，住住宅宅组组团团““河河心心岛岛””率率先先面面世世七彩彩云云南南第第壹壹城城河河心心岛岛组组团团正正式式绽绽放放，，开开启启国国际际城城南南岛岛居居生生活活登岛岛！！开开始始上上流流社社会会岛岛居居生生活活！！岛居居豪豪宅宅样样板板间间开开放放在在即即，，诚诚邀邀您您一一同同鉴鉴赏赏项目目组组及及网网推推公公司司根根据据七七彩彩云云南南第第壹壹城城进进度度和和事事件件，，实实时时炒炒作作复复地地中中心心新新动动向向有节节点点，，必必有有网网络络全全城城的的声声音音，，要要有有万万剑剑归归宗宗的的气气势势！！8月9月8月16日：：样板板间间开开放放8月2日：：示范范区区及及售售楼楼部部亮亮相相机场场户户外外航空空杂杂志志公交交站站台台阵地地导导视视报媒媒网络络分阶段营销策略整体体铺铺排排预热热期期造势势期期爆破破期期持销销期期总结结院线线停车车场场电影院广告投放渠道院线投放时间主诉求CF片播放，影院看板广告太平洋、万达、保利万和、UME、王府井，环球中心影院CF片选其中8场电影进行投放，看板广告持续七彩云南第壹成·河心岛：360度观江岛居豪宅院线线投投放放：：CF片选选择择8月的的周周末末，，根根据据当当月月电电影影的的热热度度来来选选择择投投放放的的场场次次，，CF片中中需需包包含含项项目目样样板板间间即即将将盛盛大大开开放放的的信信息息2014年