【知名地产】成本前置与设计阶段的成本规划及优化（共144）

成本管管理规规划成本前前置与与设计计阶段段的成成本规规划及及优化化目录规范化化设计计管理理体系系下的的成本本管理理房地产产企业业主线线业务务流程程与影影响成成本管管理的的关键键流程程阶段段各阶段段的成成本管管理成成果标标准设计过过程中中成本本优化化的主主要手手段和和方法法二项目设设计与与研发发过程程中实实现成成本优优化的的“重重点专专业地地带””与案案例分分析项目成成本控控制的的理念念项目论论证拿拿地阶阶段的的成本本管控控概念规规划阶阶段（（项目目策划划阶段段）的的成本本规划划项目设设计管管理阶阶段的的成本本优化化三设设计计中的的成本本管控控通病病与案案例分分析销计工程房地产产开发发业务务的VAC图项目立立项主体结结构开开工开盘销销售竣工入伙产品研研发阶阶段产品和和利润润实现现阶段段项目论论证阶阶段项目策策划阶阶段设计管管理阶阶段工程施施工阶阶段入伙管管理阶阶段拓销售管管理阶阶段展组织项项目论论证营组织项项目策策划/产初步产产品定定位品、市市场及及客户户定位研研究营销策策划、、项目目推广广方案案策划划、项项目前前期推推广及及销售前前准备备销售事事务管管理入伙事事务管管理设规划要要点/规划草草案概念规规划设设计方案案设设扩初设设计施工图图设计计工程施施工配配合、、销售售配合合及入入伙配配合计前期工工程配配套的的调研研及配配合设计配配合、、供应应商考考察及及招标标、施工准准备及及桩基基等工工程施施工主体结结构施施工至至具备预预售条条件工程施施工至竣工工验销售及及入伙伙配合合收成本估算测算预算、、标底底、合合同价价进度款款、工工程变更、、招标标采结算购说明及及图例例：：代表表关键键里程程碑：代表表某个个阶段段的主主导的的专业业任务务，即即其输输出会成成为本本阶段段其他他专业业开展展活动动的输输入条条件。：配合合专业业的任任务。。规范化化设计计管理理体系系下的的成本本管理理万科集集团股股份有有限公公司项目初判投资决决策论论证管管理阶阶段设计管管理阶阶段工程管管理阶阶段销售管管理阶阶段入伙管管理阶阶段工程拓展分析项项目基基本情情况营销组织项项目策策划/产品、、市场场及客客户定定位研研究规划草草案设设计营销策策划、、项目目推广广方案案策划划、项项目前前期推推广及及销售售前准准备设计规划设计单体设计部品设计扩初设计施工图设计计设计配合、、供应商考考察及招标标、施工准准备及桩基基等工程施施工主体结构施施工至具备备预售条件件工程施工至至竣工验收收销售及入伙伙配合工程施工配配合、销售售配合及入入伙配合销售事务管管理入伙事务管管理成本测算目标成本形形成、预算算、标底、、合同价进度款、工工程变更、、招标采购购结算实施方案时点营销策划报告时点城市及市场评审时点说明及图例例：：代表需多多方论证节节点：代表某个个阶段的主主导的专业业任务，即即其输出会会成为本阶阶段其他专专业开展活活动的输入入条件。：配合专业业的任务。。项目论证、、形成项目目投资评审审报告：代表集团团决策节点点概念设计项目投资决策时点房地产业务务流程中的的成本管理理节点规范化设计计管理体系系下的成本本管理房地产企业业主线业务务流程与影影响成本管管理的关键键流程阶段段各阶段的成成本管理成成果标准设计过程中中成本优化化的主要手手段和方法法二项项目设计与与研发过程程中实现成成本优化的的“重点专专业地带””与案例分分析项目成本控控制的理念念项目论证拿拿地阶段的的成本管控控概念规划阶阶段（项目目策划阶段段）的成本本规划项目设计管管理阶段的的成本优化化设计中的成成本管控通通病与案例例分析房地产企业业主线业务务流程与影影响成本管管理的关键键流程阶段段1.1项目论证阶阶段的成本本管理1.2项目策划阶阶段的成本本管理1.3项目设计管管理阶段的的成本管理理：通过优化流程，提高设计计管理阶段段的成本管管理水平。。下面我们首首先了解一一下成本测算的的概念：规范化设计计管理体系系下的成本本管理万科集团股股份有限公公司成本测算的的基本要求求明确成本测测算的用途途初判投资决策用用实施方案阶阶段哎！看看这这个项目靠靠谱吗？盖成啥样啦啦？拿地时用万科集团股股份有限公公司成本测算的的基本要求求选用适合的的版本投资决策用用实施方案阶阶段1.0版本2.0版本3.0版本初判万科集团股股份有限公公司成本测算的的基本要求求成本测算的的要求初判成本测测算实施阶段成成本测算投资决策阶阶段成本测测算无需报送集集团财务部部按成本测算算标准表报报送集团财财务部按成本测算算标准表报报送集团财财务部视同估算概算预算要求越来越越深视同视同万科集团股股份有限公公司成本测算基基本要求各阶段成果果标准万科集团股股份有限公公司成本测算基基本要求成本分摊办办法万科集团股股份有限公公司成本测算的的基本要求求成本测算表表的填写顺顺序：封面面→规划指指标→土地地费用→前前期费用→各单体建安安费用→小小市政配套套→环境境工程费→→公建配套套费→建安安汇总→成成本汇总设计阶段成成本管理作作业指引通过成本管管理作业指指引反观设设计过程中中的成本管管理与规划，以及及各阶段设设计成果与与成本成果果的对应关关系销计工程1.1项目论证阶阶段的成本本管理：项目立项主体结构开开工开盘销售竣工入伙论证阶段项目论证阶阶段项目策划阶阶段设计管理阶阶段工程施工阶阶段入伙管理阶阶段拓销售管理阶阶段展组织项目论论证营组织项目策策划/产初步产品定定位品、市场及及客户定位研究营销策划、、项目推广广方案策划划、项目前前期推广及及销售前准备备销售事务管管理入伙事务管管理设规划要点/规划草案概念规划设设计方案设设扩初设计施工图设计计工程施工配配合、销售售配合及入入伙配合计前期工程配配套的调研研及配合设计配合、、供应商考考察及招标标、施工准备及及桩基等工工程施工主体结构施施工至具备预售条条件工程施工至竣工验销售及入伙伙配合收成本估算测算预算、标底底、合同价价进度款、工工程变更、招标标采结算购说明及图例例：：代表关键键里程碑：代表某个个阶段的主主导的专业业任务，即即其输出会成为本本阶段其他他专业开展展活动的输输入条件。：配合专业业的任务。。1.1项目论证阶阶段的成本本管理：依据公司的的项目投资资策略和计计划，对意意象中的项项目进行论论证分析,提交项目可可行性研究究报告(分析项目区区位、项目目优劣势、、总体定位、项项目合作方方式、地价价及地价支支付方式、、总体开发发周期、项目主要风风险、概念念规划草案案),以决定是否否获取土地地；提交项目可可行性研究究报告；公司的投资策略城市与市场论证项目可研评审论证获取项目土地析②③④⑤⑥⑦1.1项目论证阶阶段的成本本管理：项目可研评评审论证报报告①项目总论项目风险及及建议城市板块及及项目细分分市场分析析项目市场与与产品定位位项目目分分期期开开发发计计划划项目目销销售售进进度度计计划划及及分分期期售售价价项目目收收益益测测算算附件件：：市市场场分分析析报报告告、、合合作作方方研研究究、、合合作作协协议议草草案案、、项项目目附图图资资料料(含概概念念规规划划草草案案)、法法律律意意见见书书等等。。销计工程1.2项目目策策划划阶阶段段的的成成本本管管理理：：项目目立立项项主体体结结构构开开工工开盘盘销销售售竣工工入伙伙策划划阶阶段段项目目论论证证阶阶段段项目目策策划划阶阶段段设计计管管理理阶阶段段工程程施施工工阶阶段段入伙伙管管理理阶阶段段拓销售售管管理理阶阶段段展组织织项项目目论论证证营组织织项项目目策策划划/产初步步产产品品定定位位品、、市市场场及及客客户户定位位研研究究营销销策策划划、、项项目目推推广广方方案案策策划划、、项项目目前前期期推推广广及及销售售前前准准备备销售售事事务务管管理理入伙伙事事务务管管理理设规划划要要点点/规划划草草案案概念念规规划划设设计计方案案设设扩初初设设计计施工工图图设设计计工程程施施工工配配合合、、销销售售配配合合及及入入伙伙配配合合计前期期工工程程配配套套的的调调研研及及配配合合设计计配配合合、、供供应应商商考考察察及及招招标标、、施工工准准备备及及桩桩基基等等工工程程施施工工主体体结结构构施施工工至至具备备预预售售条条件件工程程施施工工至竣竣工工验验销售售及及入入伙伙配配合合收成本估算算测算算预算算、、标标底底、、合合同同价价进度度款款、、工工程程变更更、、招招标标采采结算算购说明明及及图图例例：：：代代表表关关键键里里程程碑碑：代代表表某某个个阶阶段段的的主主导导的的专专业业任任务务，，即即其其输输出会会成成为为本本阶阶段段其其他他专专业业开开展展活活动动的的输输入入条条件。。：配配合合专专业业的的任任务务。。1.2项目目策策划划阶阶段段的的成成本本管管理理：：依据据项项目目可可研研报报告告，，通通过过营营销销、、技技术术和和成成本本几几个个专专业业的的耦耦规合性性工工作作，，明明确确项项目目的的产产品品定定位位、、概概念念主主题题、、概概念念规规划划设设计计和成成本本测测算算，，以以求求提提高高产产品品的的附附加加值值，，从从而而保保证证项项目目的的收收益益最大大化化。。为下下一一步步的的设设计计管管理理工工作作提提供供明明确确的的输输入入条条件件。。提交交项项目目策策划划报报告告（（包包含含产产品品定定位位报报告告、、概概念念规规划划设设计计方方案））。。明确确概概念念主主题题产品品策策划划耦合合阶阶段段可行行性性研研究究报报告告项目目产产品品定定位位概念念规规划划设设计计项目目策策划划报报告告成本本测测算算析论证证阶阶段段策划划阶阶段段如何何在在策策划划阶阶段段提提高高““产产品品附附加加值值””？？析征提问问：：产品品附附加加值值体体现现在在哪哪几几个个方方面面？？项目目先先天天因因素素的的扬扬长长避避短短项目目产产品品配配置置和和性性能能的的优优化化项目目产产品品概概念念、、形形式式和和风风格格的的差差异异化化”分析获得得超额额利利润润提高高地地价价承受受底底线线市场场利润润＝平均均售价价＋品牌牌附加加值值＋产品品附加加值值－土地地价格格－其它它成本本析第一节节房房地地产项项目开开发的的特征征提高产产品附附加值值的方方向第二节节房房地地产企企业设设计管管理的的影响因因素先天因因素的的产品配配置和和产品概概念、、形式式和第三节节精精细细化市市场需需求下下的规规范化设设计管管理体体系扬长避避短性能优优化风格的的差异异化自然条条件的的分析析部品配配置产品概概念和和风格格社会条条件的的分析析性能标标准产品形形式规划要要点的的分析析销计工程1.3项目设设计管管理阶阶段的的成本本管理理：项目立立项主体结结构开开工开盘销销售竣工入伙设计阶阶段项目论论证阶阶段项目策策划阶阶段设计管管理阶阶段工程施施工阶阶段入伙管管理阶阶段拓销售管管理阶阶段展组织项项目论论证营组织项项目策策划/产初步产产品定定位品、市市场及及客户户定位研研究营销策策划、、项目目推广广方案案策划划、项项目前前期推推广及及销售前前准备备销售事事务管管理入伙事事务管管理设规划要要点/规划草草案概念规规划设设计方案案设设扩初设设计施工图图设计计工程施施工配配合、、销售售配合合及入入伙配配合计前期工工程配配套的的调研研及配配合设计配配合、、供应应商考考察及及招标标、施工准准备及及桩基基等工工程施施工主体结结构施施工至至具备预预售条条件工程施施工至竣工工验销售及及入伙伙配合合收成本估算测算预算、、标底底、合合同价价进度款款、工工程变更、、招标标采结算购说明及及图例例：：代表表关键键里程程碑：代表表某个个阶段段的主主导的的专业业任务务，即即其输输出会成成为本本阶段段其他他专业业开展展活动动的输输入条条件。：配合合专业业的任任务。。1.3项目设设计管管理阶阶段的的成本本管理理：依据项项目策策划报报告，，以设设计专专业为为牵头头部门门，通通过营销、、工程程和成成本几几个专专业的的耦合合性工工作，，实现现项目目的规划划及单单体设设计成成果满满足产产品定定位、、成本本控制制以及及工程施施工的的要求求。为下一一步的的施工工管理理工作作提供供明确确的输输入条条件。。提交报报建方方案、、扩初初设计计、施施工图图设计计等图图纸性性成果果。执行设备选选型1.3项目设设计管管理阶阶段的的成本本管理理：拿地节节点方案报报建论证阶阶段策划阶阶段方案设设计设计管管理阶阶段扩初设设计施工图图设计计工程管理概念规规划草案案概念规规划方案案建筑、、规划方方案结构设设计扩初设设计建筑平平面施工图图设计计部品设计及及定板实施方方案设设计阶阶段概念规规划草案案概念规规划方案案建筑、、规划划方案案结构、、设备备土建扩扩初施工图图初步方方案产品配配置建建议施工图图设计计指引引模型研研究部品材材料调调研部品材材料清清单部品材材料定定板封封样销售配配合资资料产品、、技术术创新新研发发景观概概念方方案设设计景观方方案设设计销售示示范区区设计计景观施施工图图设计计设计阶阶段业业务流流程图图通过优化流程管管理，，提高高设计计管理理阶段段的成成本管管理水水平成本专专业配配合工工作报批报报建配配合工工作主体工工程设设计模型推推敲研研究部品研研究和和定板板详勘和和基础础设计计景观工工程设设计集团相相关部部门配配合销售示示范区区设计计项目部部配合合工作作营销专专业配配合工工作财务专专业配配合工工作项目工工程部部配合合工作作物业管管理配配合工工作项目策策划阶阶段—编写方方案设设计任任务书书项目设设计管管理阶阶段—方案设设计项目设设计管管理阶阶段—扩初设设计项目设设计管管理阶阶段—施工图图设计计项目工工程管管理阶阶段—设计配配合详勘流程图图反映映节点点之间间的主要要输入入输出出关系系委托方方案设设计单位（（签订订方案设计计合同同）规划、、建筑筑方案设设计结构、、设备初初步方案案模型推推敲研究究确定景景观概概念方案设设计单单位提供营营销专专业评审审意见见提供成成本专专业评审审意见见提供工工程专专业评审审意见见提供物物业管管理的评评审意意见设计组织面面积核核算人防方方案报报建完成景景观概概念方案案设计计提供《价格初步测测算》项目收收益测测算编制《方案阶段项项目成成本测算算目标标》方案、、环保保、消防方方案报报建集团实实施方案案听证会会是否听证完成集集团实实施方案听听证会会上会标准准的资资料优化点点一：：将产品品创新新研发发流程程与项项目开开发主主线分分离，并并前前置至至项目目策划划阶段段。YN第一节节房房地地产项项目开开发的的特征征第二节节房房地地产企企业设设计管管理的的影响因因素第三节节精精细细化市市场需需求下下的规规范化设设计管管理体体系1.建立规规范化化管理理体系系的途径与与意义义2.研发阶阶段流流程优优化的的方法论(1)流程管管理的的原则则(2)项目研研发之之论证证阶段流程程管理理(3)项目研研发之之策划划阶段流程管理理(4)项目研发之之设计阶段流程管理理3.规范化的成成果标准4.设计管理程程序与制度度的执行案例：某项项目在策划划阶段就开开展院落式花园洋房房的创新设设计研究，，大第四节在在项目研研发阶段实实现成本优化的“重重点重要地地带”大地缩短了了项目研发发阶段的周周期第五节设设计管理理通病与案案例分析优化点二：：在编写方案案设计任务务书前先完完成修订影响项目方方案设计的的产品技术术标准；在扩初设计计开始前完完成项目的的施工图设设计指引编制制，以便保保证后期的的设计工作作的质量和进度度。YNMicrosoftExcelMicrosoftWord工作表文文档优化点三：：在完成传统统的建筑报报建方案设设计的同时，并行开开展模型推推敲和结构构和设备的的初步方案设计YN第一节房房地产项项目开发的的特征第二节房房地产企企业设计管管理的案例影响因素第三节精精细化市市场需求下下的规杭州佳境境天城范化设计管管理体系1.建立规范化化管理体系系的途径与意义义2.研发阶段流流程优化的的方法论(1)流程管理的的原则(2)项目研发之之论证阶段流程管理理(3)项目研发之之策划阶段流程管理理(4)项目研发之之设计阶段流程管理理3.规范化的成成果标准4.设计管理程程序与制度度的执行第四节在在项目研研发阶段实实现成本优化的“重重点重要地地带”第五节设设计管理理通病与案案例分析案例第一节房房地产项项目开发的的特征第二节房房地产企企业设计管管理的影响因素某公司地产产XX项目，建筑筑师强调建筑单单体的外形形平整，因因此设备方案早早考虑,立面设计应应考虑功能能第三节精精细化市市场需求下下的规在户型平面面设置了一一些凹槽，，外范化设计管管理体系立面造型达达到了整洁洁规整的视视觉1.建立规范化化管理体系系的途径与意义义2.研发阶段流流程优化的的方效果。但是是部分户型型空调内外外机设置在室内内空调小室室内，导致致室内噪音大，，空调外机机散热不好好，法论(1)流程管理的的原则(2)项目研发之之论证阶段流程管理理(3)项目研发之之策划阶段流程管理理(4)项目研发之之设计阶段流程管理理直接影响制制冷效果。。部分户型型空调外机集中中放置在空空调凹廊内内，外机均为上上出风，导导致热风在在凹廊内聚集，，无法排出出，导致外外机无法散热，，直至停机机，无法制制冷。3.规范化的成成果标准4.设计管理程程序与制度度的执行第四节在在项目研研发阶段实实现成本优化的“重重点重要地地带”第五节设设计管理理通病与案案例分析第一节房房地产项项目开发的的特征第二节房房地产企企业设计管管理的影响因素第三节精精细化市市场需求下下的规范化设计管管理体系1.建立规范化化管理体系系的途径与意义义2.研发阶段流流程优化的的方法论(1)流程管理的的原则(2)项目研发之之论证阶段流程管理理(3)项目研发之之策划阶段流程管理理案例：某项目在方方案阶段进行的一步步步的模型型(4)项目研发之之设计阶段流程管理理3.规范化的成成果标准4.设计管理程程序与制度度的执行推敲工作，，有效地指指导了方案的的立面的体体量、材料、、色彩以及及部品的深化化研究设计，为下一一步的扩初初第四节在在项目研研发阶段实实现成本优化的“重重点重要地地带”设计和部品品材料研究究奠定了良好好的基础。。第五节设设计管理理通病与案案例分析YN优化点四：：在景观方案案确定后编编制《销售示范区区工作策划书》第一节房房地产项项目开发的的特征第二节房房地产企企业设计管管理的影响因素第三节精精细化市市场需求下下的规范化设计管管理体系1.建立规范化化管理体系系的途径与意义义四期二期2.研发阶段流流程优化的的方法论三期三期(1)流程管理的的原则(2)项目研发之之论证阶段流程管理理(3)项目研发之之策划阶段流程管理理(4)项目研发之之设计阶二期一期段流程管理理3.规范化的成成果标准一期四期4.设计管理程程序与制度度的执行第四节在在项目研研发阶段实实现成本优化的“重重点重要地地带”第五节设设计管理理通病与案案例分析案例：示范范区概念设设计－位置置与分区（点击链接）优化点五：：在进行扩初初设计的同同时，并行行开展和完完成技术应用用成果汇编编、方案最最终模型、、部品材料清单以以及进行营营销配合资资料准备工工作。优化点6：在土建施工工图完成的的同时，基基本完成部部品材料定板板封样工作作。规范化设计计管理体系系下的成本本管理房地产企业业主线业务务流程与影影响成本管管理的关键键流程阶段段各阶段的成成本管理成成果标准设计过程中中成本优化化的主要手手段和方法法二项项目设计与与研发过程程中实现成成本优化的的“重点专专业地带””与案例分分析项目成本控控制的理念念项目论证拿拿地阶段的的成本管控控概念规划阶阶段（项目目策划阶段段）的成本本规划项目设计管管理阶段的的成本优化化设计中的成成本管控通通病与案例例分析1.3.1在编写方案案设计任务务书前先完完成修订影影响项目方方案设计的的产品技术术标准，在在扩初设计计开始时完完成项目的的施工图设设计指引编编制。1.3.2在完成传统统的建筑报报建方案的的同时，并并行开展模模型推敲和和结构、设设备的初步步方案设计计，并在扩扩初阶段中中完成：户型优化与与精细化设设计成本的限额额设计主要设备的的选型（电电梯、空调调等）与系系统方案设设计项目设计管管理阶段主主要涉及成成本管理的的流程优化化总结：规范化设计计管理体系系下的成本本管理房地产企业业主线业务务流程与影影响成本管管理的关键键流程阶段段各阶段的成成本管理成成果标准设计过程中中成本优化化的主要手手段和方法法二项项目设计与与研发过程程中实现成成本优化的的“重点专专业地带””与案例分分析项目成本控控制的理念念项目论证拿拿地阶段的的成本管控控概念规划阶阶段（项目目策划阶段段）的成本本规划项目设计管管理阶段的的成本优化化设计中的成成本管控通通病与案例例分析1.3.3在进行扩初初设计的同同时，并行行开展和完完成技术应应用成果汇汇编、方案案最终模型型、产品材材料清单以以及进行营营销配合资资料准备工工作。1.3.4在土建施工工图完成同同时，基本本完成部品品材料定板板封样工作作。1.4施工图设计计合同的解解析第一节房房地产项项目开发的的特征第二节房房地产企企业设计管管理的部品包含材材料、设备备与细部构构件这三类类需要影响因素细部设计和和采购实现现的，影响响项目效果果和成第三节精精细化市市场需求下下的规本的工程用用品。范化设计管管理体系1.建立规范化化管理体系系的途径与意义义2.研发阶段流流程优化的的方法论(1)流程管理的的原则(2)项目研发之之论证阶段流程管理理(3)项目研发之之策划阶市场部成本部段流程管理理(4)项目研发之之设计阶段流程管理理部品研究执行小组3.规范化的成成果标准4.设计管理程程序与制度度的执行设计部项目部第四节在在项目研研发阶段实实现成本优化的“重重点重要地地带”第五节设设计管理理通病与案案例分析成立项目部部品研究执执行小组与与定标小组组1.5材料部品研研究与成本本管理1.5.1材料部品的的定义执行析第一节房房地产项项目开发的的特征第二节房房地产企企业设计管管理的1.5.2部品材料研研究的工作作程序影响因素第三节精精细化市市场需求下下的规范化设计管管理体系1.各部门讨论论完成项目目部品清单单的编制1.建立规范化化管理体系系的途径与意义义市场部根据据产品的交交楼标准确确定相关部部品项2.研发阶段段流程优优化的方方法论设计部与与项目部部根据项项目设计计成果提提交相关关部品项项(1)流程管理理的原则则(2)项目研发发之论证证阶段流程管管理(3)项目研发发之策划划阶段流程管管理(4)项目研发发之设计计阶段流程管管理2.部品成本本、技术术与进度度要求拟拟定成本部根根据项目目总体目目标成本本要求进进行各3.规范化的的成果标标准4.设计管理理程序与与制度的的项部品目目标成本本拆分设计部牵牵头根据据项目要要求提出出部品相相关技第四节在在项项目研发发阶段实实现成本本优化的““重点重重要地带带”术要求并并定样，，其中构构件可能能要增加加深化第五节设设计计管理通通病与案案例分设计与制制样过程程项目中心心制定部部品招标标、进场场计划第一节房房地地产项目目开发的的特征第二节房房地地产企业业设计管管理的影响因素素部品材料料研究的的工作程程序第三节精精细细化市场场需求下下的规范化设计计管理体体系3.部品材料料的调研研与资料料收集1.建立规范范化管理理体系的的途径与意意义2.研发阶段段流程优化的方方由清单中中各类部部品指定定部门牵牵头根据据经济法论(1)流程管理理的原则则(2)项目研发发之论证证阶段流程管管理(3)项目研发发之策划划阶段流程管管理(4)项目研发发之设计计阶段流程管管理与技术要要求进行行各项部部品材料料的调研研与资料收集工工作4.完成各项项部品的的定标3.规范化的的成果标标准4.设计管理理程序与与制度的的执行由工作小小组牵头头定标会会，由定定标小组组负第四节在在项项目研发发阶段实实现成本本优化的““重点重重要地带带”责对部品品调研工工作收集集到的多多种选择择作第五节设设计计管理通通病与案案例分出决策，，完成各各单项部部品的定定标表格格案例：上上海万科科在项目目施工图图完成后后就同时完成了了部品材材料定板板封样工工作，包包括材料的名名称、型型号、使使用部位位、厂家家、施工工艺艺……等。2.各阶段的的成本管管理成果果标准项目关键节点辅助节点管理目标案例项目初判成本估算表项目决策项目成本测算方案阶段成本基价表(方案阶段)深化扩初阶段典型楼栋结构指标表施工图成本预算清单全精装修房施工图成本预算清单竣工验收成本结算第一节房房地地产项目目开发的的特征第二节房房地地产企业业设计管管理的影响因素素第三节精精细细化市场场需求下下的规范化设计计管理体体系1.建立规范范化管理理体系的的途径与意意义2.1建立“材料部部品”成成果标准准2.研发阶段段流程优优化的方方法论三个设计计阶段、、三种材材料成果果标准3.规范化的的成果标标准（1）设计管管理成果果标准材料与成成本密切切结合建立的原原则（2）项目论论证阶段段成果（3）项目策策划阶段段成果（4）项目设设计阶段段成果预测成本本－－设设计前期期阶段完完成，依依据是““产品方方案”预估成本本－－施施工图开开始之前前完成。。依据是是“产品品扩初设设计”在本阶段段应完成成主材的的材料研研、定型型及初步步定样4.设计管理理程序与与制度的的执行目标成本本－－施施工图完完成之后后完成；；其是招招投标的的基础及及依据。。第四节在在项项目研发发过程实实现成本优化的的“重点点专业地地带”第五节设设计计管理通通病与案案例分析规范化设设计管理理体系下下的成本本管理房地产企企业主线线业务流流程与影影响成本本管理的的关键流流程阶段段各阶段的的成本管管理成果果标准设计过程程中成本本优化的的主要手手段和方方法二项项目目设计与与研发过过程中实实现成本本优化的的“重点点专业地地带”与与案例分分析项目成本本控制的的理念项目论证证拿地阶阶段的成成本管控控概念规划划阶段（（项目策策划阶段段）的成成本规划划项目设计计管理阶阶段的成成本优化化设计中的的成本管管控通病病与案例例分析3设计过程程中成本本优化的的主要手手段和方方法3.1.1结构及基基础的形形式3.1.2窗地比3.1.3外墙材料料及部品品3.1.4停车方式式及人防防方案3.1.5主要设备备选型3.1.6产品附加加值对应应的成本本3.1.7合理的景景观成本本配置万科集团团股份有有限公司司3.2方案、施施工图设设计阶段段成本优优化的30个角度在方案、、施工图图设计阶阶段，成成本部门门提前介介入进行行成本优优化，对对降低项项目造价价起到事事半功倍倍的效果果，这在在成本、、设计、、工程人人员当中中已经深深入人心心，现从从以下方方面提出出成本优优化的思思考角度度来抛砖砖引玉。。一、规划划指标：：1、提高可可售率：：在可销销售面积积一定前前提下，，尽量减减少配套套面积（（如会所所、学校校等），，每提高高1%可售率，，可降低低造价20-40元/m2销面，效效果立竿竿见影；；2、合理确确定赠送送面积比比例：通通过“偷”容积率（（等同于于“偷”地价））对产品品附加一一定比例例的赠送送面积使使客户从从中受惠惠，但赠赠送面积积部分增增加的建建安成本本应从售售价上反反馈回来来，即售售价能不不能同比比回收或或超比例例回收，，建议与与营销、、设计分分析讨论论。3、减少架架空层面面积：架架空层可可以增加加透视、、透风，，给地面面活动人人群增加加舒适度度，政府府也鼓励励如架空空层达一一定高度度不计容容积率，，但架空空层建安安成本一一般达2000元/m2，又不能能销售，，建议尽尽可能减减少架空空层面积积；一、规划划指标：：4、合理控控制地下下停车位位和地面面停车位位的比例例：一个个地下停停车位建建安成本本约10~12万元（2500元/m2××40~50m2），一个个地面停停车位建建安成本本不到1万元（250元/m2××20~25m2），建议议结合产产品品质质和满足足规划要要求停车车位数量量前提下下，尽量量减少地地下停车车位增加加地面停停车；5、优化层层高：满满足产品品定位、、营销需需要前提提下，确确定合理理层高，，可同时时控制造造价和提提高节能能效果（（如夏天天减少空空调运行行费用））；二、基础础设施：：6、管网布布置优化化：特别别是中大大型项目目，优化化室外给给排水管管网走向向、化粪粪池位置置（宜处处单体重重心位置置）减少少给排水水管长度度可以减减少一定定造价；；7、供配电电房位置置优化：：合理确确定供配配电房所所在小区区内位置置以缩短短高压进进线电缆缆、低压压电缆（（配电房房至各栋栋单体））的长度度；8、水泵房房位置优优化：水水泵房所所处位置置对给水水管总长长度有一一定影响响，应加加以优化化；二、基础础设施：：9、小区道道路优化化：从道道路面层层材料（（石材、、沥青混混凝土、、混凝土土）、结结构层和和面层厚厚度（是是人行、、还是上上小型车车辆、还还是要考考虑消防防车辆））、路牙牙材质（（石材、、混凝土土）等方方面优化化；10、停车场场：从面面层材料料（石材材、混凝凝土、建建菱砖、、混凝土土植草砖砖、塑料料植草砖砖）、结结构层和和面层厚厚度（是是否上大大型车辆辆）、路路牙材质质（石材材、混凝凝土）等等方面优优化；三、环境境：11、硬质地面面面层材材料优化化：面层层材料在在硬质地地面造价价中超过过一半比比例，在在方案阶阶段景观观设计还还没有开开始，但但面层材材料是景景观设计计阶段优优化的重重点，如如材料档档次是否否与产品品匹配、、厚度是是否与荷荷载匹配配；12、绿化的优优化：地地被、灌灌木、乔乔木造价价依次提提高，所所以三种种植物应应搭配有有度、疏疏密有间间；乔木木贵贱差差别很大大，甚至至上百倍倍，建议议避免使使用动辄辄上万元元乔木；；选用植植物应与与本地气气候、土土壤相适适应，否否则死亡亡率高则则造价高高、后期期养护费费用也高高；四、公建建配套：：14、减少地地下室埋埋深：除除满足人人防要求求外尽量量将全地地下室改改为半地地下室，，可以减减少土石石方、基基坑支护护、地下下室外墙墙结构、、外墙防防水、通通风等大大量造价价；15、优化地地下室停停车位划划线：认认真排版版地下室室停车位位，可以以提高一一定的使使用率，，多出的的几个停停车位，，无论从从营销角角度还是是建安角角度，都都是一笔笔不小的的数；停停车位的的排放还还跟柱网网有关，，高层建建筑8.4m柱距（中中-中）刚好好可以排排3部车，这这是个结结构上经经济、停停车排放放上也经经济的柱柱距；怪怪异的柱柱网会大大大降低低停车位位使用效效率；五、单体体：15、选择经经济柱距距、梁跨跨：较经经济的主主梁跨度度在7.2~8m，不建议议设计师师使用超超大、过过小、怪怪异的柱柱网；16、选择方正正柱网：方方正柱网可可以提高地地下室停车车位利用率率，也避免免可能因此此产生转换换层；17、钢筋级别别、种类优优化：如楼楼板使用冷冷轧带肋钢钢筋代替热热轧圆盘条条，由于成成品强度比比原材料增增加30%，并且冷轧轧后线材伸伸长了近20%，可节省钢钢材约20%左右；五、单体：：18、减少、避避免转换层层：转换层层的钢筋含含量、混凝凝土含量、、模板含量量分别是标标准层6-8倍、2-3倍、2-3倍，所以在在转换层增增加投入和和使用转换换层后带来来的销售效效益之间应应加以经济济性比较；；19、减少、避避免外立面面二层皮：：外立面（（石材、面面砖、涂料料）完成面面基础上再再外挂铝穿穿孔板、铝铝格栅等装装饰构件以以取得外立立面效果，，但第二层层皮每平方方米造价不不菲（300-500元/m2），所以应应加以优化化使用；20、降低开窗窗率：外立立面门窗单单价（400-600元/m2）比墙体单单价（约200元/m2，包括墙体体、抹灰、、防水、外外墙砖）高高，每降低低0.01开窗率约降降低造价3元/m2建面；21、优化砌体体材料：在在满足节能能计算、当当地墙体革革新、外墙墙防水等要要求前提下下，可优先先考虑价格格合理的墙墙体材料，，其价格从从低到高顺顺序如下：：粘土红砖砖-烧结粉煤灰灰砖-蒸压灰砂砖砖-混凝土炉渣渣实心砖-粘土空心砖砖-泡沫混凝土土砌块-陶粒砖-膨胀珍珠岩岩砌块-蒸压加气混混凝土砌块块；五、单体：：22、优化节能能门窗与普普通门窗比比例：节能能门窗与普普通门窗价价差约100-200元/m2，建议通过过节能计算算，只在有有节能（如如西面夕晒晒）、降噪噪（临马路路）需要的的立面和层层数使用节节能门窗（（中空LOW-E或中空或LOW-E），其他部部位用普通通门窗即可可；23、外墙材料料优化：外外墙材料档档次、不同同材料搭配配应与产品品定位、售售价匹配，，避免昂贵贵材料的堆堆砌。可用用涂料的不不用外墙砖砖、可用外外墙砖不用用石材、石石材可湿贴贴的不用干干挂；如空空调架内（（空调百叶叶遮挡）的的搁板建议议使用外墙墙涂料，不不用外墙砖砖；五、单体：：24、减少外立立面线条、、小构件等等：外立面面线条、小小构件之类类零星工程程，施工单单价偏高，，尽量予以以简化；25、降低外立立面面积系系数：外立立面面积取取决于外立立面周长，，尽量减少少通过挖采采光井方法法来采光通通风，一个个采光井外外墙往往长长达十多米米，对高达达一百米的的高层，增增加一个采采光井即增增加一千多多平方米的的外墙及几几十根连系系梁，建议议通过优化化户型减少少采光井；；五、单体：：26、保温层优优化：保温温部位有外外墙（分内内保温和外外保温）和和屋面，常常用保温材材料的保温温效果及价价格从高到到低顺序：：聚氨酯-挤塑板-聚苯板。在在节能计算算满足要求求前提下，，尽量不采采用外墙保保温（对外外墙砖的施施工及质量量也有一定定影响）；；27、优化防水水方案：在在方案阶段段，一般没没有防水具具体做法，，但在施工工图阶段要要与防水专专业公司进进行二次设设计和优化化，如：卫卫生墙面防防水只做到到1.8m，无需到吊吊顶底；厨厨房地面是是否需要做做防水等；；地下室外外、内防水水哪种做法法效果更优优、造价更更低等；五、单体：：六、施工工工艺、措施施：28、选用经济济桩型：预预应力管桩桩比冲（钻钻）孔灌注注桩等其他他桩型便宜宜；地质较较软项目，，能用锤击击地区尽量量不用静压压，以减少少防陷机措措施费；满满足结构安安全前提，，能用单桩桩承台尽量量不用两桩桩、三桩承承台；在持持力层深度度一定即桩桩长一定的的条件下，，换算不同同直径管桩桩比较其经经济性；29、边坡支护护：尽量减减少钢筋混混凝土挡土土墙及预应应力锚锁数数量，有条条件项目综综合考虑挖挖填土方因因素后尽量量采用自然然放坡；30、初装面层层优化：如如是毛坯交交楼，建议议地面不做做水泥沙浆浆找平层或或面层，在在浇捣混凝凝土楼板时时随捣随抹抹光，既节节省造价又又减少客户户装修铺砖砖时产生空空鼓情况；；毛坯的抹抹灰平整度度达不到客客户的精装装要求，往往往在精装装时要铲掉掉重抹，建建议内墙面面分层抹灰灰时建议只只做底层，，不做面层层；规范化设计计管理体系系下的成本本管理房地产企业业主线业务务流程与影影响成本管管理的关键键流程阶段段各阶段的成成本管理成成果标准设计过程中中成本优化化的主要手手段和方法法二项目设计与与研发过程程中实现成成本优化的的“重点专专业地带””与案例分分析项目成本控控制的理念念项目论证拿拿地阶段的的成本管控控概念规划阶阶段（项目目策划阶段段）的成本本规划项目设计管管理阶段的的成本优化化设计中的成成本管控通通病与案例例分析二在项项目设计与与研发过程程中实现成成本优化的的“重点专专业地带””与案例分分析项目成本管管控的理念念1.1成本管理的的理念1.2地产公司的的经营模式式决定着成成本管理理控制的思思路。1.3如何理解研研发阶段的的成本控制制1.4积极的成本本管理大于于消极的成成本管理1.5成本管理的的前置性1.1、成本管理理理念前言背景综综述：近年来受国国家政策、、能矿源短短缺、社会会通胀等等等众多宏观观经济影响响，房地产产开发成本本出现了增速加快、波动加强的新特征。。在新的市市场形势下下要求成本本管理要快快速反应、、要及时准准确、要合合理定价、、要统筹协协调、要全全局思考、、要精益求求精，公司司成本管理理面临的挑挑战和困难难与日俱增增。特别今年以以来，房地地产市场形形势低迷，，除了在品品牌制胜、、产品竞争争等诸多应应对思路下下面，成本本作为企业业的核心竞竞争力之一一。更为合理的的分配成本本，更为高高效的使用用成本，是是每一个成成本人必须须担负起的的共同职责责。企业成本管管理的竞争争力，来自自于专业务务实的工作作团队、成成熟完善的的流程制度度、规范系系统的标准准作业、科科学高效的的管理工具具，更来自自于全员参参与的管理理环境和前前瞻意识、、全局思考考的成本理理念。在思考成本本理念之前前，有必要要先了解其其他行业其其他公司的的成本管理理理念……1.1、成本管理理理念其他行业、、其他公司司的成本管管理理念戴尔直销（降低营销成本）西南航空减掉不必要的服务（减法价值工程）沃尔玛缩短供应链（减少供应商成本）丰田拧干毛巾的最后一滴水利润=价格-成本（成本反逼法、精益化成本控制）宜家先设计产品价格（成本反逼法）帕尔迪细分客户，指导产品设计。从成本投入的匹配度着手，反对设计师过分追求完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但没有价值的设计环节。（成本差异化战略）大和房屋工业化生产，作业成本控制方法、精益成本控制理念富力占领产业链是控制成本最好的方法？万科的选择是什么1.1、成本管理理理念可供选择的的成本竞争争理念：1、成本领先先：企业通过有有效途径降降低成本，，使企业的的全部成本本低于竞争争对手的成成本，甚至至是在同行行业中最低低的成本，，从而获取取竞争优势势的一种战战略2、差异化竞竞争：是指为使企企业产品与与竞争对手手产品有明明显的区别别，形成与与众不同的的特点而采采取的一种种战略。这这种战略的的核心是取取得某种对对顾客有价价值的独特特性3、集中化竞竞争：指企业或事事业部的经经营活动集集中于某一一特定的购购买者集团团、产品线线的某一部部分或某一一地域市场场上的一种种战略。1.1、成本管理理理念对于成本体体现其核心心就是：让投入带来来产出让资源创造造价值1.1、成本管理理理念成本管理理理念成本只为创创造价值项目成本管管理应服务务于为公司司创造战略略价值，为为项目创造造经营价值值，为客户户创造认知知价值1.1、成本管理理理念建立正确的的目标与价价值关系目标是纲，，价值是魂魂目标成本是是项目团队队对目标价价值的共识识和确认的的成果：目目标成本是是项目决策策者为实现现目标价值值，通过各各部门的专专业判断、、协调形成成。只有得得到认可的的目标才能能真正成为为项目管理理的纲领性性文件。目标定前以以创为主，，目标定后后以控为主主。没有目目标的成本本管理不是是成本管理理，只为目目标的成本本管理不算算成本管理理。1.1、成本管理理理念宗旨：以经济合理理性最大的的成本提升升产品的竞竞争力，并并形成行业业成本优势势。目标：建立目标成成本管理为为导向的成成本管理体体系价值工程1.1、成本管理理理念项目初判投资决策论论证管理阶阶段设计管理阶阶段工程管理阶阶段销售管理阶阶段入伙管理阶阶段工程拓展分析项目基基本情况营销组织项目策策划/产品、市场场及客户定定位研究规划草案设设计营销策划、、项目推广广方案策划划、项目前前期推广及及销售前准准备设计规划设计单体设计部品设计扩初设计施工图设计计设计配合、、供应商考考察及招标标、施工准准备及桩基基等工程施施工主体结构施施工至具备备预售条件件工程施工至至竣工验收收销售及入伙伙配合工程施工配配合、销售售配合及入入伙配合销售事务管管理入伙事务管管理成本测算目标成本形形成、预算算、标底、、合同价进度款、工工程变更、、招标采购购结算实施方案时点营销策划报告时点城市及市场评审时点说明及图例例：：代表需多多方论证节节点：代表某个个阶段的主主导的专业业任务，即即其输出会会成为本阶阶段其他专专业开展活活动的输入入条件。：配合专业业的任务。。项目论证、、形成项目目投资评审审报告：代表集团团决策节点点概念设计项目投资决策时点1.1、成本管理理理念成本始终处处于可控状状态（制度、流程保证证）总目标值动动态调整分分解至各标段加强部门协协助确保目目标实施（增强强全员成本本意识和责任））1.1、成本管理理理念规范化设计计管理体系系下的成本本管理房地产企业业主线业务务流程与影影响成本管管理的关键键流程阶段段各阶段的成成本管理成成果标准设计过程中中成本优化化的主要手手段和方法法二项项目设计与与研发过程程中实现成成本优化的的“重点专专业地带””与案例分分析项目成本控控制的理念念项目论证拿拿地阶段的的成本管控控概念规划阶阶段（项目目策划阶段段）的成本本规划项目目设设计计管管理理阶阶段段的的成成本本优优化化设计计中中的的成成本本管管控控通通病病与与案案例例分分析析1.2地产公司司的经营营模式决决定着成成本控制制管理的的思路成本控制制管理工工作只有有适合的的套路成本的合合理控制制是项目目产品设设计研发发的一个个重要环节，，其产生生于项目目定位（（如钓鱼鱼台7号），控控制于产品品研发，，执行于于设计管管理。设计阶段段的成本本控制实实际上是是一个价价值工程程问题，其研研究确切切地说是是一项价价值研究究而不是是控制研研究。•第一节房房地地产项目目开发的的特征第二节房房地地产企业业设计管管理的影响因素素第三节精精细化化市场需需求下的的规1.3如何理解解研发阶阶段的成成本控制制？范化设计计管理体体系第四节在在项项目研发发过程实实现成本优化的的“重点点专业地地带”1.项目成本本控制的的理念2.如何制定定“目标标成本””含钢量等等土建造造价景观造价价示范区造造价成本控制3.流程与计计划4.论证拿地地阶段设计变更更签证率率5.规划方案案阶段6.建筑方案案阶段7.部品材料料选用8.景观方案案9.施工图阶阶段合理的设设计费—对设计人人员而言言是任务务，对成本人人员而言言应前置置而持续续10.其它途径径第五节设设计计管理通通病与案案例分避免两种种现象：：对公司所所有员工工而言是是意识析不计成本本地追求求产品效效果成本不合合理导致致品质丧丧失第一节房房地地产项目目开发的的特征第二节房房地地产企业业设计管管理的影响因素素1.4积极的成成本管理理大于消消极成本本控制第三节精精细化化市场需需求下的的规范化设计计管理体体系第四节在在项项目研发发过程实实现成本优化的的“重点点专业地地带”成本管理理活动应应把成本本效益观观念作为为支配思思想，而而不是从简单单狭隘的的节约和和减少成成本的观观念出发发，要从从“投入入产1.项目成本本控制的的理念2.如何制定定“目标标成本””3.流程与计计划4.论证拿地地阶段5.规划方案案阶段6.建筑方案案阶段7.部品材料料选用8.景观方案案9.施工图阶阶段10.其它途径径出比”的的分析来来看待成成本的必必要性、、合理性性。成本管理理不能局局限于产产品的建建造过程程，而是是应该将将视野向前延伸伸到产品品的市场场需求分分析、相相关技术术的发展展态势分分析，以及及产品的的设计；；向后延延伸到顾顾客的使使用、维维修及处处置。第五节设设计计管理通通病与案案例分析析第一节房房地地产项目目开发的的特征案例：积积极的成成本管理理大于消消极的成成本管理理第二节房房地地产企业业设计管管理的影响因素素某公司XX项目垃圾房位置置第三节精精细化化市场需需求下的的规范化设计计管理体体系•垃圾房设设置在社社区主入入口附近近，影响响第四节在在项项目研发发过程实实现成本优化的的“重点点专业地地带”业主生活活；•业主多次次投诉，，影响公公司客户户满意度；•社会媒体体报道，，影响公公司品牌牌价值；；•部分业主主以此为为由，拒拒交相关关费用。。点评