【知名地产】工程造价全过程管理(共75)

碧桂园园工程程造价价全过过程管管理（（区域域培训训课件件）主讲讲：中心/部门：：成成本管管理中中心/工程造造价管管理部部时间间：2012年8月为更好好的让让区域域人员员及项项目开开展工工作，，响应应集团团三级级管控控，明明确相相关责责任和和要求求。目的一、工工程招招标管管理二、工工程预预算管管理三、过过程管管理四、进进度款款审核核管理理五、工工程结结算管管理六、创创优100%及区域域考核核与台台帐要要求目录录一、招招标管管理招标管管理专业分分包工工程和和零星星工程程的招招标划划分（共32项）（一））工程程类型型划分分1、总承承包工工程2、专业业分包包工程程和零零星工工程由成本本管理理中心心其它它部门门跟进进四项项工程程除总包外的室内精（简）装修工程大市政配套工程干挂外墙石材工程大型土方工程、基坑大开挖土方工程集团市政配套部集团精简装修监督部集团前期工程部集团石材工程监督部招标管管理招标管管理（二））工程程招标标流程程新项目目总承承包招招标流流程集团主主导招招标旧项目目新地地块总总承包包招标标流程程区域主主导招招标区域主主导的的专业业分包包和零零星工工程招招标流流程区域主主导招招标建筑面面积小小于8万m2;大于8万m2按新项项目招招标流流程。。招标管理理（三）总总包及专专业零星星工程施施工范围围的划分分专业及零零星工程程施工范范围总包施工工范围土建总包包与分包包施工界界面划分分招标管理理（四）区区域专业业及零星星工程招招标注意意事项碧桂园集集团职能能中心文文件(2012年7月23日成本中中心文件件)招标管理理（五）毛毛坯与精精简装修修的施工工内容毛坯与精精简装修修对比表表招标管理理（六）装装修界面面划分装修界面面划分规规定招标管理理（七）装装修饰件件申购事事宜装修饰件件申购事事宜招标管理理（八）土方工程程管理土方工程程管理流流程招标管理理（九）其其他专业业单项招招标重点点注意事事项2、幕墙工工程1、基坑支支护工程程3、钢结构构工程基坑支护护、幕墙墙工程、、钢结构构工程：若是委托托其他设设计院设设计，招标时要要注意：要求要要有博意意建筑设设计院总总工室的的审批意意见，才才能出清清单。参照旧项项目新地地块招标标程序（（如幕墙墙工程、、钢结构构工程造造价超过过300万元由集集团工程程招标管管理部主主导）招标管理理（十）集集团各项项目土建建（装修修）工程程招标报报价模式式解读招标时没没有施工工图或施施工图不不齐全：：为落实实做好““三快三三准”的的要求，，在项目目预备会后后就开始进进行招标标工作，，按模拟拟清单的的形式，，采用清清单承包包方式：：招标管理理桩基础工工程桩基础工工程的报报价方式式为全费费用综合合单价包包干，投投标人按按招标人人提供的的全费用用综合单单价表填填报统一一报价系系数。土建工程程分部分项项工程采采用工程程量清单单综合单单价包干干;模板及脚脚手架的的措施费费用采用用综合单单价包干干；除模模板及脚脚手架外外的措施施费（含含其它项项目费））采用建建筑面积积单方造造价包干干。招标管理理室内精装装修（精精简装修修）工程程室内块料料工程的的报价方方式为全全费用综综合单价价包干，，投标人人按招标标人提供供的全费费用综合合单价表表填报统统一报价价系数。。室内浴室室柜、浴浴室镜、、淋浴屏屏风、室室内涂料料工程采用全费费用综合合单价包包干，投投标人按按招标人人提供的的全费用用综合单单价表的的全费用用综合单单价作为为工程结结算全费费用综合合包干单单价。招标管理理（十一））专业及及零星工工程招标标中清单单编制要要求（略略）区域造价价部要对对专业及及零星工工程招标标中标后后要对中中标价与与限价进进行对比比(特别是异异常的,定期每月月(季)报集团总总部备案案)招标管理理（十二））总承包包管理及及配合费费新版规定定旧版规定定二、工程程预算管管理工程预算算管理（一）、、工程预预/结算送审审流程：：工程预结结算送审审流程文文件招标时采用模拟拟清单招招标，工工程量未未经双方方核对就就签订总总包合同同暂定总总价，可可能会存存在量差差的造价价问题，，通过预预算，可可以更加加有效的的进行工工程项目目成本管管理和投投资控制制，是实实现项目目管理及及控制的的必要环环节。工程预算算管理1、要求施施工单位位在收到到各专业业施工图图后一个个月内分分别将各各专业的的预算书书提交，，若未提提交的，，按合同约定定的条款款执行。（二）、、工程预预算提交交及审核核时间要要求3、区域造造价合约约部收到到总承包包工程施施工图预预算的完完整资料料后需30天内完成初初审。经经集团总总部审核核预算后后，误差差率不超超过5%。超出部部分按（（2分/1%）扣分。。注意：区区域造价价合约部部一审后后结果不不能对外外发出。。2、预算书表表格格式式工程预算算管理（三）、、工程预预算的提提交资料料要求区域及项项目部应应要求总总包单位位提供预预算的同同时要提提交正版广联联达软件件计算的电电子文件件及相关关表格计计算稿。。工程预算算管理（四）预算编制制审核时时，对资资料要重重点加以以重视①图纸会会审记录录：若涉涉及费用用增加，，要求转转化成设设计变更更,方可计费费；②施工组组织方案案：原则则上是不不计取费费用的,若涉及费费用增加加，要求求转化成成签证,方可计费费；工程预算算管理（五）承包方式式：1、工程承承包方式式（2011版）单体土建建工程的的承包方方式分部分项项工程采采用工程程量清单单综合单单价包干干;模板及脚脚手架的的措施费费用采用用综合单单价包干干；除模模板及脚脚手架外外的措施施费（含含其它项项目费））采用建建筑面积积单方造造价包干干。2、工程承承包方式式（2010版）单体土建建工程的的承包方方式分部分项项工程采采用工程程量清单单综合单单价包干干；措施费（（含其它它项目费费）采用用建筑面面积单方方造价包包干。3、室内精精装修（（或精简简装修））工程、、室内安安装工程程、市政政工程采用全费费用综合合单价包包干的承承包方式式。工程预算算管理土建工程（毛坯）分部分项工程工程量清单综合单价包干措施费工程模板及脚手架采用综合单价包干除模板及脚手架外采用建筑面积包干工程预算算管理（六）预算编制制审核时时，合同同约定的的承包范范围工程承包包范围工程承包包范围的的相相关合同同条款工程预算算管理（七）预算编制制审核时时，工程程量计算算重点注注意事项项土建工程程计算注注意事项项1、大型土土方计算算范围；；2、桩与管管桩合同同计算约约定；3、钢筋合合同计算算约定；；4、地下室室砖模现现场的确确认。三、过程程管理过程管理理（一）设设计变更更及现场场签证的的注意事事项：要依据合合同、设设计文件件、标准准、规范范等资料料,首先应对对合同中中的条款款进行认认真分析析、理解解，然后后按合同同约定，，明确签签字把关关的基本本原则。。在签署署的批语语或意见见栏中，，能用文文字说明明的尽量量用文字字说明，，做到内内容简练练，针对对性强，，表述恰恰当。同同时，字字迹清楚楚，格式式正确，，时间吻吻合。签签字就意意味着责责任，有有时是要要承担法法律责任任的。因因此要慎慎重对待待，注意意以下几几点事项项：过程管理理1、有疑难难问题陷陷人困境境又不便便直言陈陈述的，，应在签签字意见见栏中用用文字简简述，留留有余地地，以防防今后说说不清；；2、签字的的文件属属较大事事件的，，应备存存或记录录在案；；3、对无印印章、无无签字、、无日期期或日期期不符、、文字说说明较为为含糊、、明显超超报工程程量或工工程款项项、夸大大业绩的的文件，，均要问问明原委委，提出出改正意意见，经经审核符符合要求求后再签签字。4、基础土方方工程量量重点注注意事项项(不能办理理签证））5、设计变变更对收收集资料料把关问问题过程管理理6、合同清清单的挖基础土方及回回填土方方的综合单价价，不适用于于大开挖的的土方工工程。大大开挖土土方工程程参照2012年6月21日的文件件执行.关于明晰晰前期土土方队、、总承包包单位交交接场地地标高流流程的通通知过程管理理相关合同同条款（二）过程管理理（三）《碧桂园集集团设计计变更、、现场签签证考核核管理办办法》等相关事事宜的通通知及附附件2012年8月29日文件(四)、签证、变变更月度度统计表表及台帐帐过程管理理（五）合合同交底底：工程施工工合同交交底书（六）工工作业务务联系单单：如项目要要求审核核的需要要提供有有项目总总签名的的相关文文件。合同签订订后7天内要求求区域对对总包单单位进行行合同交交底。过程管理理（七）施施工内容容变更：：对于施工工内容的的变更，，项目部部要及时时提醒总总部对合合同的施施工内容容变更,特别是改改变后为为低标准准,工程量的的减少或或费用减减少,要第一时时间发联联系单知知会总部部对合同同进行调调整签补补充协议议。例如:1.交楼标准准由原来来精简改改为毛坏坏；2.防火门改改变做法法不做门门套；3.单独另发发包项目目等等内内容。过程管理理（1）铝合金金定价请请区域注注意:因招标时未未有铝合合金深化化设计图图纸，招招标时采采用暂定定综合单单价,工程施工工时,请区域要要及时跟跟进项目目部报送送铝合金金门窗深深化设计计图,以便后期期进行定定价，以以免影响响工程进进度。（2）铝合金门门窗确认认函（3）铝合金定定价流程程（八）铝铝合金定定价：过程管理理《施工单单位即时时移交桩桩基础工工程资料料的工作作指引》》的通知知2012年7月16日（九）桩桩基础资资料移交交工作指指引过程管理理（十）案案例分析析：某项目，，为满足足售楼要要求，需需要对现现场销售售中心二二层及以以上沉降降后浇带带部位的的主体结结构进行行处理，，采用用的处理理方案是是搭设一一个两层层的钢结结构平台台。施工工方给我我部的报报价中，，考虑了了搭设该该钢结构构所需的的全部费费用。我我部经审审核，此此钢结构构为临建建工程，，待销售售中心不不再使用用时要拆拆除，而而施工方方的报价价中未考考虑钢结结构拆除除后钢材材的回收收费用，，后经与与施工方方协商，，由于此此钢结构构临时使使用的周周期较长长（约两两年），，施工方方不愿承承担钢材材价格的的风险。。并要求求拆除后后由我方方回收，，最后我我部签合合同时注注明此钢钢结构拆拆除后的的钢材由由甲方回回收。【启示】：若项目目现场为为了满足足售楼要要求或其其他要求求，需要要搭设一一些临时时性的建建筑结构构，一定定要明确确这些临临时性的的建筑结结构所用用的材料料设备是是否可以以回收利利用或多多次周转转，若可可以，造造价中一一定要考考虑回收收利用的的费用或或多次摊摊销的费费用。案例1过程管理理2007年某楼盘盘工程结结算审核核时发现现，工程程有部分分签证资资料内容容写明：：本基础础因土质质达不到到设计要要求，需需对基础础进行超超深开挖挖才能达达到设计计要求，，超深开开挖深度度约为1.0M~2.0M。签证单单上有监监理工程程师签字字确认也也有项目目部相关关负责人人签字确确认，从从表面看看来该签签证手续续完整有有效应给给予计取取费用,但经查看看图纸及及相关资资料后发发现,该签证栋栋号为管管桩基础础工程,打桩记录录表桩顶顶标高也也高于设设计的桩桩顶标高高,对于以上上情况，，管桩基基础根本本不存有有基础超超深现象象,我方坚决决不予计计取费用用。最后后施工单单位也同同意不计计取签证证费用。。【启示】即使是完完整有效效的签证证资料，，但与实实际不符符的坚决决不予计计取。案例2过程管理理2009年碧桂园园某楼盘盘别墅基基础换填填工程，，原基础础设计为为天然基基础。因因地质原原因土层层达不到到设计要要求，经经设计院院同意后后采用超超挖，超超挖部分分用砂石石配比换换填。但但是在项项目部送送审的签签证资料料中审核核发现，，基础底底设计标标高为-2.2M,基础超深深底标高高为-5.4M,签证单显显示回填填砂石部部分标高高为-4.2M~-2.2M,也就是说说基础下下面-4.2~-5.4部分未有有回填砂砂石,从建筑行行业来说说建筑物物基础下下方不可可能有部部分是空空的。后后经与项项目部沟沟通，项项目部也也无法解解释其原原因,为维护签签证结果果的真实实性及严严肃性我我部（造造价部））坚决给给予取消消当无效效签证处处理。案例3过程管理理过程管理理【启示】现场签证证是对施施工过程程中遇到到的某些些特殊情情况实施施的书面面依据，，由此发发生的价价款也成成为工程程造价的的组成部部分，应应严格控控制工程程成本，，维护工工程现场场签证的的真实性性及严肃肃性。(提示大家家注意：：如以后后有遇到这样的的签证，，不用审审核就当当作无效效签证处处理)过程管理理2010年碧桂园园某楼盘盘基坑支支护工程程，原基基坑支护护方案合合同价为为1235万。该方方案由总总承包单单位负责责设计，，集团总总工室审审核通过过，方案案得到当当地建设设主管部部门的认认可，从从理论上上是没问问题的，，但在施施工过程程中，由由于地质质原因的的变化，，施工单单位没有有注意到到现场情情况变化化，监理理单位及及项目部部也未及及时发现现，当基基坑支护护工程完完成后，，进入基基坑土方方大开挖挖后，基基坑产生生严重的的变形及及位移。。经多方方踏勘现现场论证证后得出出结论为为地质原原因造成成，必须须对原方方案进行行加固处处理，该该加固方方案经我我部计算算造价约约增加729万，占按按原合同同价的59%.基坑支护护工程属属地下工工程,应注意踏踏勘现场场更多的的了解地地下周边边环境。。如果当当时在施施工过程程中有及及时发现现地质情情况变化化，及时时做调整整，就能能及时消消除隐患患从而节节约成本本。案例4【启示】基坑支护护要从实实际出发发，结合合质量安安全等方方面，同同时应加加强预见见性，对对实际施施工中可可能发生生的不确确定因素素要做全全面跟进进、检查查及作适适当考虑虑。四、进度度款审核核管理进度款审审核管理理1、资料审审核合同资料料工程资料料法务资料料结算资料料2、造价审审核甲指材料料的支付付形象进度度（需附附现场照照片）安全文明明施工费费的支付付进度款支支付比例例（一）进进度审核核进度款审审核管理理※项目总经经理为资资料第一一负责人人（二）工工程款支支付需提提交资料料的规定定1、按月进进度支付付的进度度款申请请提交资资料清单单1.各阶段送送审工程程结算及及验收资资料签收收表2.月进度款款申请提提交资料料清单3.现场进度度照片4.关于施工工人员薪薪资情况况的说明明5.关于按时时足额发发放民工工工资的的承诺函函进度款审审核管理理※项目总经经理为资资料第一一负责人人2、按节点点支付的的月进度度款申请请提交资资料清单单1.月进度款款申请提提交资料料清单2.现场进度度照片6.关于施工工人员薪薪资情况况的说明明7.关于按时时足额发发放民工工工资的的承诺函函3.桩基础工工程完成成节点送送审工程程结算及及验收资资料清单单4.±0.000（或地下下室顶板板）完成成节点送送审工程程结算及及验收资资料清单单5.竣工验收收节点送送审工程程结算及及验收资资料清单单进度款审审核管理理3、进度款款支付申申请审核核表格格格式①用于别墅墅②用于高高层及地下室室进度款审审核管理理甲指材料料付款原原则是发发包人100%代付给供供应商，，100%从承包人人进度款款中扣回回甲指材料料付款流流程2012年7月2日发文4、甲指材材料的支支付甲指材料料注意事事项：合合同约定定的甲指指材料是是暂定材材料单价价，结算算时按施施工过程程中甲指指材料三方合同同约定的的材料单单价进行行对比调调差室内装修修工程块块料材料料三方合合同签订订及付款款工作对对接事宜宜2012年8月8日发文进度款审审核管理理（三）工工程款支支付比例例若所报工工程的质质量达不不到验收收规范要要求，发发包人有有权暂缓缓支付该该部分工工程款。。每月支支付进度度款时，，承包人人应按发发包人要要求同时时提供竣竣工验收收所需的的施工资资料及结结算资料料（包含含专用条条款32.1、32.2中约定的的结算资资料及附附件14中约定的的工程资资料）；；若承包人人不按发发包人要要求提供供的，发发包人有有权不予予当月付付款，待待承包人人将资料料提供完完整后才才支付。。进度款终终审：所有总包包工程付付款均需需集团总总裁终审审（发文文）进度款审审核管理理（四）进进度款审审核注意意事项１．进度度款申请请按合同同约定执执行，对对于工程程节点一一定要严严格把关关，避免免超前支支付，否否则结算算工作开开展很被被动；２．签证证、设计计变更造造价，必必须经审审核后，，才能支支付工程程进度款款；３．进度度款审核核中，项项目部重重点审核核总包单单位上报报的形象象进度是是否与现现场的实实际情况况吻合，，要求形形象进度度款的描描述清晰晰，准确确。（形象进度度表）4．进度款款审核时时需注意意是否有有预付款款、劳保保基金、、借款、、罚款、、甲供材材、甲指指材、甲甲方代付付的水电电费等需需在当期期扣除的的费用。。进度款审审核管理理（五）区区域主导导招标工工程的进进度款审审核流程程项目部区域造价区域财务区域总进度款审审核管理理（六）集集团主导导招标工工程的进进度款审审核流程程项目部区域造价区域财务集团造价区域总总裁注：1、无区域域造价的的项目可可跳过区区域造价价的流程程2、特殊情情况（如如超合同同约定支支付比例例、超合合同额等等），需需上报集集团总裁裁审批后后，再申申请进度度款进度款支支付流程程五、工程结结算管理工程结算管管理（一）工程程结算管理理流程【适用于总承承包工程】工程结算管管理流程【适用于专业业分包、零零星工程】工程结算管管理流程（1）（2）工程结算管管理工程竣工结结算资料送送审办法建设工程结结算审核定定案表及相关结算表表格（二）工程程竣工结算算资料送审审要求验收合格之之日起30天内交结算算资料工程竣工验验收合格之之日起30天内交结算算资料（有地下室室时，桩基基结算资料料单独提交交）且且结结算资料要要明确竣工工结算的具具体范围。。±0.00（或地下室顶板）以下±0.00（或地下室顶板）以上工程结算管管理竣工结算的的相关合同同条款解读读结算管理（三）结算资料审审核要点区域及项目目部须对承承包人提交交结算资料料的准确性性、真实性性、完整性性审核把关关，应注意意的要点如如下：1、签证的有有效性：及及时对签证证内容进行行确认；2、设计变更更执行情况况：明确按按设计变更更实施的范范围（是部部分施工还还是全部施施工），要要细化到栋栋号，以免免结算时多多计或漏计计；3、总承包合合同施工范范围变化情情况：项目目管理部要要提供实际际承包人施施工范围，，后改由发发包人另行行分包的书书面依据（（如合同、、协议书、、联系单等等）。604、资料审核核的重点签证类资料料工期一览表表全部结算资资料有效签名、、盖章需区域总签签名工程结算管管理5、结算资料料常见问题题：竣工图图工程结算管管理竣工图项目部未盖章项目总未签字施工范围不明确设计变更在竣工图中表示不全6、结算资料料常见问题题：设计变变更及签证证工程结算管管理设计变更及签证打桩、成孔、挖土方等无场地原始标高桩基记录表无项目总、区域总签名未注明签证原因未列明材料