住宅产品实用率专题研究报告（PPT）

2022/10/26住宅实用用率研究究2住宅实用用率研究究背景及及目的研究背景景：需求方面面的关注注：消消费者购购房决策策越来越越趋于理理性，在在对住宅宅品质、、配套、、园林等等要求提提升的同同时，对对一些实实实在在在指标的的关注也也在提升升。(本质是关关注空间间感）供给市场场中的关关注：越越来越多多的楼盘盘营销中中，把实实用率高高作为营营销亮点点。开发发商也越越来越关关注成本本与实用用率的平平衡。探寻不同同建筑形形式产品品的实用用率特征征；挖掘市场场中高实实用率，，高品质质的典形形案例，，并研究究其设计计特征；；基于物业业排布、、建筑特特征、采采光通风风、户型型实用性性等因素素，综合合考虑如如何提高高住宅的的实用率率，达到到集约化化。？研究目的的：3研究思路路影响住宅宅实用率率的因素素案例分析析针对性研研究解决方案案规律整合4实用率影影响因素素分析实用率的的大小取取决于公公摊面积积。公摊面积积由两部部分组成成：（1）大堂、公公共门厅厅、走廊廊、过道道、公用厕所所、电梯前厅厅、楼梯梯间、电电梯井、、消防控制制室、水水泵房、、水箱间间、冷冻冻机房、、消防通道道、变电室室、煤气气调压室室、调机机房、热热水锅炉炉房、电电梯工休休息室、、值班警警卫室、、物业管管理用房房、垃圾圾道、通通风井、、配电间间、屋顶顶水箱间间、地下下室、技技术设备备层等为为本幢服务务的公共共用房和和管理用用房等。（2）套（单单元）与与共用建建筑空间间之间的的分隔墙墙，外墙墙（包括括山墙））墙体水水平投影影。幢与与幢之间间连结的的通廊按按相连两两幢的建建筑面积积成比例例分摊通通廊面积积。不计入共共有建筑筑面积的的范围1、独立使使用的地地下室、、车棚、、车库。。2、为多幢幢服务的的警卫室室、管理理用房、、设备用用房。3、作为人人防工程程的地下下室。4、作为路路面或街街道使用用的穿过过楼内的的通道。。套内建筑筑面积＝＝套内使使用面积积＋套内内墙体面面积＋阳阳台建筑筑面积销售面积积=套内建筑筑面积+分摊公用用建筑面面积使使用率＝＝套内使使用面积积÷商品房销销售面积积×１００％％实用率＝＝套内建建筑面积积÷商品房销销售面积积×１００％％定义回顾顾国家现行行的政策策对住房房使用率率有一个个指导性性规定，，即要求求高层建建筑使用用率不低低于70%，多层建建筑使用用率不得得低于75%。5建筑形式式对比建筑物南南北方向向比较薄薄,东西方向向比较宽宽,外形类似似一块巨巨大的板板。通风,采光较较好，南南北通透透天际线设设计难以以创新管理维护护成本低低建筑密度度低户型格局局不宜改改造居住舒适适度较高高板楼板楼节约土地地资源，，房价较较低空间结构构灵活，，宜于改改造，结结构强度度高，抗抗震性好好塔楼从外形上上看，有有点像古古建筑的的塔，一一梯多户户，住户户较密集集，多为为高层结结构。按楼的横横切面分分成蝶形、T形、工形形、品字字形、器器形、椭椭圆形等。居住舒适适度相对对较低均好性差差，居住住密度高高，通风采采光不好好冬季保暖暖性好分为长走走廊式、、单元拼拼合式6板楼分类类拼合板楼楼（2单元以上上）短板楼（（2单元以下下）短板楼（（2单元以下下）长板楼7创新形塔塔楼T形塔楼蝶形塔楼楼(平面图））十字形塔塔楼蝶形塔楼楼创新形塔塔楼塔楼分类类8圆形塔楼楼创新型塔塔楼平面面图品字形塔塔楼平面面图塔楼分类类9各类形塔塔楼特点点蝶形塔楼楼朝向、采采光、通通风上有有突破，，避免遮遮挡；户型不方方正，存存在斜角角；建筑结构构的复杂杂性，使使得结构构层较多多，外墙墙面积较较大，共共摊面积积相对较较大。方形塔楼楼多数户型型朝向、、采光较较差，多多有无采采光室，，通风不不好，各各房间存存在遮挡挡。用地节约约，容积积率高；；共摊面积积在塔楼楼中最大大，由于于通风结结构，消消防楼梯梯，电梯梯间等相相对占用用面积较较大。T形塔楼户数相对对方形、、圆形、、蝶形较较少；避免北向向房，朝朝向、通通风、采采光较好好，部分分户型和和实现南南北通透透，遮挡挡较少；；户型方方正；共摊面积积在塔楼楼中相对对较小，，外墙面面相对蝶蝶形较少少。10各类形塔塔楼特点点十字形户数较T形多，无无遮挡，，通风性性，通透透性好；；部分户型型朝向、、采光较较差；品形分为单体体式和2-3单元拼合合式；多为1梯3户，采光光、通通风性较较好；因外墙墙墙体面积积较碟形形少，较较T形多。圆形多为单体体结构，，近年来来也出现现与版式式楼相结结合的创创新型建建筑形式式；由于平面面户型不不利于分分隔的特特点，多多为大户户型，1梯2-4户；同体量相相比，在在塔楼中中基地面面积最小小，即可可达到最最高的容容积率，，最大化化节约用地。视野宽扩扩，无遮遮挡，部部分户型型采光、、通风较较差；因结构特特征，消消防楼梯梯等公摊摊面积较较多。12板楼实用用率调研研建筑形式总层数电梯数户数实用率设计特征泰然广场拼合板楼6无94%香域中央花园短板楼111282.55%2单元拼接，有架空层慢城拼合板楼111284.28%（2、3单元）错位平行排布金地·梅陇镇短板楼111283.83%澳城花园短板楼181284.67%澳城花园拼合板楼181485.25%香蜜湖·唯珍府拼合板楼182480.77%18层以上，随层数增加，实用率下降。航天晴山月拼合板楼232473.75%航天晴山月短板楼302472.5%赠送比例27.34%花样年花港短板楼331478.54%实用率变变化影响因素素分析增加电梯梯增加层数数减少电梯梯增加层数数形式变化化13建筑形式总层数电梯数户数实用率设计特征城市山林拼合板楼221482.38%香山美树苑拼合板楼241478%西城品阁长板楼736086%旭飞花园长板楼1834077%旭飞花天苑长板楼3133276.9%3333275%增加层层数增加层层数结论：：拼合板板楼的的实用用率高高于短短板楼楼层数：：11-18层，随随层数数增高高实用用率提提升，，但幅幅度不不大；；18层以上上，随随层数数增高高实实用用率下下降，，幅度度较大大；电梯数数量对对实用用率的的影响响较大大。14各类塔塔楼公公摊面面积对对比

外墙面积

结构层

电梯间消防楼梯方形

圆形蝶形T形品形十字形该面积积在可可比的的各类类形塔塔楼中中的相相对大大小较小中较大大对公摊摊面积积中占占比较较高的的外墙墙面积积、结结构层层、电电梯间间、消消防楼楼梯在在体量量相同同的各各类塔塔楼中中的面面积进进行比比较，，为下下一步步分析析各类类塔楼楼的实实用率率差异异至关关重要要。15塔楼实实用率率调研研建筑形式总层数电梯数户数实用率城市天地方形3531578%

锦绣花园十字形241479.32%幸福海岸

十字形182481.7%东方盛世花园T形181487%幸福海岸

T形182485%金地·梅陇镇

T形242479.3%蝶形181483%锦明花园蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加层层数实用率率较高高的塔塔楼产产品实用率率变化化影响因因素分分析增加层层数电梯增增加增加电电梯16建筑形式总层数电梯数户数实用率信义锦绣花园蝶形181282%蝶形262481%天鹅湾蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和馆拼合蝶形281483.13%澳城花园品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圆形111282.4%圆形181280%增加层层数实实用率率降低低相对蝶蝶形实实用率率较低低17创新形形塔楼楼建筑形式总层数电梯数户数实用率中熙香缇湾变化品形242378.59%

信义锦绣花园不规则111382.82%不规则111584.10%不规则111684.42%平层建建筑面面积增增加，，实用用率增增加结论各种形形式的的塔楼楼实用用率不不同，，从大大到小小依次次是：：T形、品品形、、十字字形、、碟形形、圆圆形、、方形形18典形案案例研研究（（同楼楼盘板板楼、、塔楼楼实用用率对对比））航天晴晴山月月BC板楼（（2房拼合合成4房）T形塔楼楼（2单元拼拼合））19总层高套内面积（㎡）建筑面积（㎡）实用率赠送面积（㎡）合并后板楼3065.9589.3773.79%约50平米减少墙体面积，增加了分摊基数，实用率大大提高T形塔楼3064.6889.7175.74%约53平米减少墙体面积，实用率大大提高航天晴晴山月月板楼楼与塔塔楼对对比建筑朝朝向为为南偏偏东10°°，增加加采光光，确确保人人居建建筑朝朝向为为最佳佳；采用错错位平平行方方式排排布，，景观观资源源最优优化；；采用大大面宽宽小进进深的的户型型设计计，增增加采采光和和通透透性。。总层高高为30层的板板楼相相比T形塔楼楼的实实用率率低。。原因：：板楼楼18层以上上交通通面积积要大大于塔塔楼，，如消消防楼楼梯，，走廊廊等。。本楼盘盘建筑筑设计计和户户型设设计方方面的的可借借鉴点点二房变变四房房的拼拼合灵灵活式式设计计，应应对70/90政策，，提升升实用用率。。20澳城花花园序号建筑形式总层数电梯户数比实用率1板楼（2单元）181：284.67%2板楼（4单元）181：285.25%3品字形塔楼与板楼拼合181：387.79%4品字形塔楼（1单元）181：383%5品字形塔楼（2单元拼合）181：384.56%12345板楼：：拼合合单元元数越越多实实用率率越高高品字形形塔楼楼：：多单单元拼拼合的的形式式实用用率偏偏高。。板楼与与品字字形塔塔楼相相比：：除去去电梯梯分摊摊面积积的因因素，，总层层高18层，板板楼相相对塔塔楼实实用率率高21实用率率规律律探寻寻（板板楼））多层板板楼的的实用用率最最高，，一般般可达达到90%以上；；小高高层板板楼（（11-18层）的的实用用率一一般可可达到到80%-84%，高层层板楼楼的实实用率率一般般在75%-78%；板楼实实用率率最主主要的的影响响因素素有：：走廊廊面积积、平平层面面积（（长板板楼、、短板板楼））、电电梯间间面积积、楼楼梯面面积、、消防防设施施面积积、墙墙体面面积；；长板楼楼受走走廊面面积影影响最最大，，因此此，多多层的的长板板楼实实用率率最高高，随随着层层数的的增加加，实实用率率下降降，超超过18层的长长板楼楼，由由于需需要抗抗震等等结构构层的的增加加，分分摊面面积更更多，，一般般在75%以下；；短板楼楼11-18层，随随层数数的增增加，，实用用率上上升，，但上上升幅幅度较较小；；层数数差异异在2-5层左右右实用用率变变化幅幅度不不大；；18层以上上的短短板楼楼，实实用率率随层层数增增加而而下降降，下下降幅幅度较较大；；拼合板板楼受受电梯梯间的的影响响较大大，以以18层，4户为例例，每每增加加一部部电梯梯，实实用率率下降降4%左右；；11-18层，随随楼层层的增增加，，实用用率上上升，，但幅幅度较较小；；22层以上上，随随楼层层的增增加，，实用用率下下降幅幅度较较大，，平均均每增增加1层，实实用率率下降降1%-2%左右；；18层以上上板楼楼由于于消防防要求求更高高，因因此，，增加加了大大量的的消防防梯和和消防防管井井面积积；各类型型的8层以上上板楼楼实用用率由由大到到小排排序为为：拼拼合板板楼、、短板板楼、、长板板楼；；拼合合单元元数越越多，，实用用率越越高；；目前市市场上上需求求较大大的产产品是是1梯2户，11-18层，2-3单元拼拼合板板楼。。22实用率率规律律探寻寻（塔塔楼））塔楼实实用率率一般般规律律：塔楼11-18层，实实用率率为81-83%，随层层数的的增高高实用用率上上升，，但上上升幅幅度较较小；；18-30层，实实用率率为76%-87%，随层层数的的增加加，实实用率率下降降；18层以上上塔楼楼由于于有消消防要要求，，因此此，增增加了了大量量的消消防梯梯和消消防管管井面面积；；电梯数数增加加，对对塔楼楼的实实用率率影响响较板板楼大大，以以1平层4户为例例，每每增加加1部电梯梯，实实用率率下降降1.5%左右；；各种形形式的的塔楼楼实用用率不不同，，从大大到小小依次次是：：T形、品品形、、十字字形、、碟形形、圆圆形、、方形形；其其中，，十字字形塔塔楼相相对T形塔楼楼的实实用率率低，，18层2梯4户为例例，低低3%；其中，，拼合合碟形形塔楼楼的实实用率率相对对比独独单元元的塔塔楼实实用率率高；；板楼塔塔楼对对比：：11-18层，板板楼（（短板板楼和和拼合合半楼楼）相相对塔塔楼实实用率率高；；18层以上上，塔塔楼的的实用用率高高于板板楼；；由于于塔楼楼的消消防实实施面面积较较小，，走廊廊等公公摊面面积相相对较较小。。23提高实实用率率的途途径………适当层层数建筑形形式选选取户型设设计24提高实实用率率的途途径建筑形形式选选取：：11-18层的拼拼合式式小高高层板板楼；；18层以上上T形塔楼楼可适当当考虑虑：高高层建建筑的的电梯梯外挂挂式多多联廊廊结构构：用电梯梯外挂挂式多多联廊廊结构构包括括联系系廊，，电梯梯塔，，联系系廊沿沿建筑筑主体体的外外侧分分布，，联系系廊的的外侧侧外挂挂电梯梯塔，，电梯梯塔内内设电电梯，，使得得建筑筑主体体各单单元房房的朝朝向、、通风风、采采光良良好。。可精心设计计户型，以以达到提高高客户的实实际实用面面积。具体建筑形形式和公共共面积设计计时，首先先要考虑与与定位相匹匹配，消费费者偏好，，开发商经经济效益等等因素，不不能单纯的的考虑实用用率因素。。需要在舒舒适性、实实用性、经经济效益三三方面找到到平衡。25户型实用性性提升途径径

途径一一：赠送面面积1、凸窗（一一般在大户户型中采用用上凸窗，，小户型中中采用下凸凸窗）2、露台3、地下室4、入户花园园5、空中庭院院6、夹层7、复式26凸窗增加了了室内可使使用空间和和视野开阔阔感，但赠赠送面积较较小。凸窗方式：赠送全部面面积27梁凸窗窗台凸窗窗台客客户可根据据需要拆卸卸，赠送面面积凸窗剖面1700说明：赠送送面积最常常用的方法法。在中大大户型中常常用正常凸凸窗，在中中小户型中中常用倒凸凸窗。现在在也出现有有同时方法法作赠送衣衣柜的做法法。利用同样原原理做赠送送衣柜28露台说明：赠送送面积较常常用的方法法之一。鉴鉴于成本的的考虑，一一般出现在在大中户型型中，根据据定位和售售价的情况况，面积会会有所不同同。偶数层露台台奇数层露台台阳台露台阳台露台露台与阳台台的结合使使用，增加加实用性和和舒适性方式：赠送全部面面积30入户花园说明：改善善了不规则则平面对户户型的影响响，又为户户内外提供供了一个过过渡性空间间，也适合合会客、小小憩、绿化化等多种功功能的使用用，丰富了了居民的生生活内容。入户花园方式：赠送一半面面积31空中院馆可将空中院院馆隔成一一个开敞的的书房或卧卧室空中庭院，，使客厅进进深变短，，通风性更更好；同时时得到几个个空间的共共享，多处处于北侧，，客户可自自行封闭处处理注：有顶有柱算算全面积有顶无柱算算一半面积积（凹阳台的的变形）方式：赠送一半面面积32层高小于2.20米的夹层不不计建筑面面积在层高允许许的情况下下，夹层产产品具有较较强的灵活活性，赠送送的面积较较多，但空空间舒适度度一般，市市场接受度度不高。夹层方式：赠送全部面面积33复式产品分分区明确，，通高空间间有较高舒舒适及尊贵贵感，以自自然层计算算建筑面积积，面积有有较大弹性性。复式方式：以自然层计计算建筑面面积34创新方式赠送方式实用指数适用性创新指数市场接受度阳台赠送一半面积适用各种产品露台赠送全部面积适用各种产品入户花园赠送一半面积适用各种产品空中院馆（内庭院）赠送一半面积适用各种产品凸窗赠送全部面积适用各种产品夹层赠送全部面积适用投资型产品复式赠送部分面积适用高端产品阳光房赠送部分面积适用大面积公寓赠送方式小小结35成功案例解解析——佳兆业可园园说明：两房房中难见的的户型，面面积为68-73平米，赠送送面积和舒舒适性达到到极致。露台赠送主卧L型落地凸窗赠送，形成成温馨休闲闲空间，同同时使主卧卧得到三面采光和景观。根据凸窗原理，赠送的衣柜柜入户花园36中信红树湾湾说明：将性性价比发挥挥到极致，，同时通过过空中花园园、多面采采光等元素素让户型特特色鲜明，，极富感染染力。弧形大露台台，对二房房来说比较较罕有入户花园，，有改造空空间观景厨房超大生活阳阳台，预留留工人房管管道空中花园，，将自然引引入客厅餐餐厅客厅餐厅多多面采光较较有震撼力力主卧弧性大大露台双层高入户户花园二层高的露露台客厅，，复式空间让赠送面积积有更多的的空间，空空间也更丰丰富37红树东方说明：通过过弧形窗或或空中花园园来实现多多面采光的的理念，让让住户更贴贴近自然。。同时赠送送的露台既既实用又具具震撼力客厅超大弧弧形观景窗窗和阳台的的结合，体体现尊贵生生活。主卧套，多多种功能结结合形成完完整私密空空间。空中花园，，绝佳的景景观面，餐餐厅三面采采光主卧赠送大大的具有私私密性的空空中露台，，极富吸引引力38说明：露台台跳送，并并较好解决决其私密性性问题，使使露台更实实用。空中庭院，，三个空间间共享超大露台，，通过百页页或凸窗来来提高露台台私密性入户花园露露台和主卧卧露台跳送送金地香蜜山山39天悦龙庭说明：跳送送露台花园园，让多个个空间共享享。赠达面面积超大，，富有感染染力。跳送空中庭庭院露台，，使客厅进进深变短，，通风性更更好；同时时得到几个个空间的共共享左右跳送露露台40花半里说明：复式式户型为项项目一大特特色。复式式给户型带带来更多提提升性升比比和改造的的空间，其其丰富空间间及高厅的的尊贵享受受能很快抓抓住客户的的心。赠送二层高高超大露台台6米高客厅空空间二层高入户户花园，为为业主提供供改造空间间共享的空中中庭院