企业总包工程招标工作讲解及合同管控要点

总包工程招标工作讲讲解2018年8月27日集团合约管理中心阳光合约大大讲堂-第7讲目录O、招标“原点”一、招标条件二、基本原则三、承包范围四、开办费、协调服务费注意事项五、计量计价问题六、工程量清单七、评标议标问题八、评标报告关注事项九、合同管控要点前言3谁向我们索索赔的最多？评价一项总总包工程招招标工作做做得好坏，，索赔额的的多少是做做出判断的的必要条件（不是充分分条件）。。总包单位！O、招标“原原点”4总包工程是是否包括下下述这些范范围？这些“大界面””在招标之前前，一定经经过慎重的的会议讨论论决定。区区域合约部、区域工工程部、项项目总监、、项目工程程部这两级级多个部门门（简称““3部1人”）要参加。。不能由合约部一家说了算算，更不能能由项目总总监一人说说了算。土方工程。。基坑支护工工程。桩基工程。。综合机电工工程。O、招标“原原点”5土方、基坑坑、桩基这这三项，不不宜包括在在总包工程程中。这三项工程程应该先行行独立开工工，争取后后续总包工工程的图纸纸设计时间间和招标时时间，理想的结果果是：这三项工程程在2－3个月的时间间内完成，，而在这2个月的时间间内，我们们完成总包包工程包干干总价招标标，这样前前三项工程程就可以实实现与总包包工程的““无缝”搭搭接。（前三项工工程，应该该在当地办办理单项工工程临时施施工许可证证，或由监监管部门默默许先行开开工。）我们的建议议：O、招标“原原点”6在进行开口口招标时，，综合机电电工程不宜宜包括在总总包工程中中。因为机电工工程在进行行工程量计计算时“弹性”较大，容易易扯皮；再再者对于很很多系统，，除了管线线常见和通通用外，而而对于设备备类的项目目，很难列列得全面，，而一旦设设计图纸与与暂定的工工程量清单单出现不一一致，施工工单位的“机会”就来了。对于闭口招招标的总包包工程，可可以包括综综合机电工工程。一、招标条条件7开口招标时时，要知道道总建筑面面积、地下下建筑面积积、地上建建筑面积、、栋号数、、各栋建筑筑高度、特特殊层高、、层数、预制率及装装配率、地下室的组组织形式（（N个独立地下下室？统一一的集中地地下室？））、特殊建建筑设计要要求（比如如外立面上上的线条是是多还是少少？有无飘飘窗、有无无空调机挑挑板或盒？？）等等信信息。因为这些信信息，都与与开办费和和具体的单单价的高低低有关，施施工单位容容易扯皮。。（一）闭口招标时时，施工图图（不是方方案图）。。一、、招招标标条条件件8脚手手架架对对于于外外立立面面装装饰饰、、外外立立面面保保温温、、尤尤其其是是裙裙楼楼部部位位的的装装饰饰，，能能否否使使用用或或是是否否合合用用？？要要一一次次想想清清楚楚。。此此处处容容易易扯扯皮皮。。另外外，，脚脚手手架架是是否否落落地地搭搭设设，，要要考考虑虑。。如如果果落落地地，，那那么么建建筑筑物物周周边边近近距距离离内内的的管管沟沟施施工工，，就就要要等等到到脚脚手手架架拆拆除除之之后后，，才才能能开开工工。。这这项项工工作作，，要要由由项目目工程程部部提提出出，，区域域合合约约部部参与与意意见见。满搭搭架架？？还还是是爬爬架架？？造造价价不不同同，，功功效效也也不不一一样样：：满满架架贵贵，，但但对对分分包包单单位位的的施施工工速速度度要要求求不不高高；；爬爬架架便便宜宜，，但但是是分分包包单单位位的的施施工工速速度度必必须须能能与与爬爬架架升升降降的的节节奏奏吻吻合合。。（二二））脚手手架架的的形形式式种种类类、、垂垂直直运运输输设设备备的的种种类类数数量量，，甚甚至至是是预计计其其拆拆除除时时间间。。一、、招招标标条条件件9围墙墙的的建建设设方方案案、、施施工工道道路路方方案案、、水水电电主主管管线线的的架架设设方方案案、、场场地地硬硬化化范范围围、、临临时时建建筑筑的的规规模模和和标标准准，，等等等等。。这些些都都直直接接与与开开办办费费的的多多少少有有关关，，而而且且一一旦旦定定标标，，就就不不能能轻轻易易再再改改。。（三三））施工工现现场场平平面面布布置置要要求求一、、招招标标条条件件10简单单的的一一个个XXX天或或XX月是是远远远远不不够够的的。。何何时时完完工工？？何何时时竣竣工工？？其其间间的的哪哪几几个个阶阶段段工工期期是是要要求求总总包包单单位位加加以以保保证证的的？？达到到±0，达达到到预预售售条条件件，，封封顶顶，，砌砌筑筑完完成成，，内内抹抹灰灰完完成成，，外外抹抹灰灰完完成成，，落落架架完完成成，，垂垂直直运运输输设设备备拆拆除除，，完完工工，，这这些些时时间间节节点点都都需需要要明明确确。。虽然然工工期期不不是是评评标标的的因因素素，，但但是是，，在在合合同同中中，，工工期期的的细细节节一一定定要要规规定定清清楚楚，，工工期期管管理理是是建建设设单单位位的的一一个个“利利器器””。强调调：：不切切实实际际的的工工期期，，不不得得要要求求施施工工单单位位，，你你除除了了造造成成施施工工单单位位心心理理紧紧张张提提高高报报价价以以外外，，你你实实现现不不了了那那个个不不切切实实际际的的工工期期。。（四四））工工期期一、、招招标标条条件件11对于于住住宅宅工工程程来来说说，，可可以以免免谈谈，，更更不不得得提提出出不不切切实实际际的的高高标标准准（（比比如如XX杯）。。但是是对对于于公公共共建建筑筑，，比比如如酒酒店店、、写写字字楼楼、、或或地地标标性性建建筑筑，，可可以以提提出出适适当当的的标标准准（（不不宜宜过过高高，，一一般般来来说说，，要要利利用用施施工工单单位位的的荣荣誉誉感感来来达达到到我我方方的的目的的：即即要要让让总总包包单单位位““送送””我我们们一一个个质质量量奖奖杯杯）。（五五））质质量量标标准准一、、招招标标条条件件12（关关键键要要提提出出具具体体的的措措施施，，而而不不是是简简单单地地表表示示““做做好好文文明明施施工工””、、得得到到多多少少分分））。。需要强调的是是，对于文明明施工，甲方方不得要求乙乙方达到当地地样板工程（这是犯傻的的做法），我我们同样要利利用施工单位位的荣誉感。。（六）文明施施工标准内部掌握即可可，不应在招招标文件中““明显表示””。（七）标段划划分（一）尽最大可能包干。二、基本原则则13总包工程合同是住宅项目中中最重要的一个专业标标段，其特点是：计价项目多，，工程量大，，计算规则难难免有漏洞，，暂定的内容容与施工图不不可能吻合，，现场条件容容易出现变化化，施工工期期长，总包单单位与其他分分包单位需要要协调配合，，技术变更多多，等等。包干的好处不不必多说，而而不包干的坏坏处我们品尝尝的也足够多多。所以，包干，，可以守住自自己的利益，，施工单位无无法进攻；而而不包干，则则无法维护自自己的利益，，只能任由施施工单位从各各个细节上索索赔。（二）中标原则。二、基本原则则14在技术标合格格的前提下，，“合理（最））低标中标””是基本原则（（不要随意地地向其他人宣宣称“最低标中标标”）。技术标，，因其具有相相当的“弹性性”，所以不不得将其授予予一定的权重重进入评标。。对于废除经经济（最）低低标单位的技技术标的，必必须单独出具具报告。多标段评标时时，必须以多多标段合计投投标总价作为为评判原则，，不得分开标标段选择各自自的最低标。。（三）调差问题。二、基本原则则15总包工程的特特点：材料种类集中中（钢筋、砼砼、板材、人人工、水泥砂砂石有限的几几种材料，而而且地方材居居多）、工期期长（1－2年）。所以，，易受市场材材料和人工的的价格波动影影响。建议：钢筋、砼砼允许调调差，通通常对于于人工，，不建议议预设调调差，等等真发生生了再按按一般的的规则处处理。（（对于物物价上涨涨过快的的特殊时时期，其其他大宗宗材料也也可以调调差）调差要注注意的问问题：（三）调差问题。（续）二、基本本原则16确定调差差的原点点：以定定标当月月的公开开信息为为准（即即便当月月未发布布信息）），绝不能以以合同内内的报价价为依据据。一定要依依靠公开开发布的的、有公公信力的的、易于于获取的的信息。。如是官方方信息，，一定要要以当地地信息为为准（地地级市）），而不不要以大大范围内内的省或或国家级级的信息息为准。。优先以具具有公信信力的公公开网站站信息为为准。调差要注注意的问问题：（三）调差问题。（续）二、基本本原则17免调幅度度：不设设免调幅幅度、或或设置过过高的免免调幅度度，都不不合理。。（想一一想保险险为什么么设免赔赔额？））不设免调调幅度，，只要市市场有任任何一点点风吹草草动，施施工单位位就申请请你调差差，很烦烦，很容容易引起起扯皮纠纠纷。设置过高高的免调调幅度，，相当于于双方承承担的压压力都很很大，比比如约定定钢筋涨涨幅10%以上才可可以调差差，那第第10%的幅度是是350－400元，作为为施工单单位，是是承受不不起的。。建议的的幅度是是3%。拟定开口口工程量量清单时时，我们们对于栋栋号、面面积、层层高、建建筑高度度等等信信息，都都把握不不准，是是一次性性地包干干不调，，还是事事先约定定调整规规则，由由招标经经办部门门自定，，因为你你们能够够掌握到到更多的的信息助助于你们们的判断断。但是，你你们不要遗漏漏这个问问题，如果准准备不调调，那就就在议标标时用书书面语言言讲清楚楚；如果果准备调调，那么么规则怎怎么办？？比如单单栋楼的的建筑面面积并没没有变化化，但是是楼变高高了，按按什么规规则调整整？（四）开口合同开办费调整问题。二、基本本原则18一定要过过滤一次次，看看看有没有有甲供材材料在里里面？（五）甲供材料。二、基本本原则19对于一般般的住宅宅工程，，总包单单位是要要履行协协调服务务责任的的。但是，对对于公共共建筑，，比如集集中商场场、酒店店、写字字楼，综综合机电电工程、、装修工工程、幕幕墙工程程、钢结结构工程程等专业业工程，，其造价价甚至要要比总包包工程还还要高，，此时安安排总包包工程向向其他专专业工程程分包单单位提供供免费的的协调服服务，就就未必合合适了。。除此之外外，也应应该每次次都检视视一遍标标准《协调服务务费项目目》文件中，到底底有哪些专业业工程需要总总包服务，哪哪些工程又不不需要总包服服务。（六）协调配合服务的范围。二、基本原则则20（七）建筑构造做法。二、基本原则则21不同的设计院院，可能会在在图纸上提出出不同的材料料种类和工艺艺做法，但是是，其经济性性设计院却毫毫不关心，比比如砌体用哪哪一种材料？？地下室地面面做法包括哪哪几层？甚至至最直观的防防水层是做一一遍还是两遍遍？这些内容容，涉及到我我们造价控制制，一定要把把握，决不能能任由设计院院做决定。在区域层级，，应该编辑出出当地统一的、经济济的做法。对于砌块种类及砂砂浆种类（预预拌还是现抖抖？）在招标之前必须须确定，不允许定标之之后出现更改改。（八）总包单位“承前启后”事项。二、基本原则则22如果总包单位位进场前，现现场已经有了了施工单位完完成了前置工工序（比如桩桩单位移交桩桩、基坑单位位移交基坑、、降水单位移移交降水系统统和井点等等等），那么总总包单位要继继续做好哪些些事项？总包单位将来来将要移交哪哪些工序给后后续施工单位位施工（比如如移交抹灰面面给装修单位位贴砖、移交交外立面给保保温施工单位位、移交门窗窗洞口给门窗窗施工单位，，等等），它它应该做到什什么程度和标标准？这些内容，如如果在招标文文件中无法体体现，至少在在议标时书面面提出具体的的要求。这是是用法律（合合同即是签约约方之间的法法律）来调整整各施工单位位之间关系所所必须的做法法，绝不能靠靠事后一张嘴嘴来通过争吵吵解决问题。。（一）地下室与外墙之间的缝隙回填三、承包范围围23必须交给总包包做，也包括括地下室顶板板的覆土。（（对地下室的的防水保护，，也有好处。。）在编制工程量量清单时，不不要忘了。此处具体谈“小界面”。（二）防水工程三、承包范围围24目前防水甲供供，施工交给给总包做。设置清单的时时候，注意设设置好损耗率率，避免甲供供材结算扯皮皮。（三）走火楼梯里面的装修三、承包范围围25全部交给总包包做，不要交交给公共部位位装修单位做做。在这个狭小的的空间里，过过多的施工单单位挤在一起起，很难配合合，而且成品品保护也困难难，再者此处处的质量观感感效果要求不不高，总包完完全可以胜任任。（四）公共部位（电梯厅）的湿贴抹面基层三、承包范围围26交给总包单位位做，不要交交给装修单位位。这样做的好处处是：价格便宜，装修单位延延迟进场使得得现场管理难难度降低。至于有人担心心总包单位做做得不好，导导致装修质量量无法控制，，前面已经提提到，总包交交出这些工序序，接收方是是要安排复核核的，不符合合移交条件的的，由甲方安安排责任方整整改至合格为为止。（五）外保温和外墙涂料工程三、承包范围围27目前外墙涂料料甲供，供应应、施工均由由专业分包完完成。对于外墙保温温，如果有可可能，交给总总包比较好（（因为外墙的的结构基层和和建筑抹面基基层，都很难难保证平整））。但现实问题是是：在总包招标标时，往往还还未确定保温温的具体材料料和做法，所所以，另行发发包，也属合合理。（六）防火门，另行发包。三、承包范围围28（七）栏杆，另行发包。（八）屋面整体工程包括保温、上上人屋面的饰饰面，一定要要全套交给总总包做。如果果你分给保温温和装修单位位，那将来屋屋面渗漏的责责任，又无法法划分了。（九）洞口填缝收口三、承包范围围29一般原则交给给总包做，除除非你能保证证交给门窗单单位做能做得得好而且价格格还便宜。（十）室外工程（排水管井和道路）一般原则交给给专业分包做做，而不是交交给总包。四、开办费、、协调服务费费注意事项30后续培训会统统一了开办费费项目和协调调服务费项目目脚手架费用列列入开办费，，非实体工程程清单模板列入实体体工程量清单单，非开办费费清单总包提供协调调服务的专业业分包施工水水电费在总包包合同范围内内，生活水电电费由各专业业分包自行承承担大家需要注意意积累数据，，比如开办费费占投标总价价的比例关系系、或每平方方米开办费的的单方造价是是多少？五、计量计价价问题31钢筋项目：接头或搭接、、架立筋、临临时措施性钢钢筋或钢板、、地下室外墙墙止水钢板（（或橡胶带））、后浇带两两侧的收口措措施（比如快快易收口网））、钢筋的制制作加工损耗耗。模板项目：计量一般都不不存在分歧，，但是，对于于模板支撑的的使用时间上上，可能会出出现索赔。比比如，在抢工工过程中，本本可拆除的支支撑系统，甲甲方不准拆除除，此时乙方方能否索赔？？基本原则（一）辅助项目，不应独立计费。五、计量计价价问题32砌体项目：与砌体形成一一体的过梁、、圈梁、构造造柱、反坎、、拉接筋、木木砖或用于固固定门框的特特殊砖块，强强调不单独计计费。按此规则，类类似于钢板止止水带、施工工缝具体的处处理措施等，，都不应该成成为独立的计计费项目。基本原则（一）辅助项目，不应独立计费。五、计量计价价问题33基本原则（一）辅助项目，不应独立计费。五、计量计价价问题34抹灰项目：不要分层、一一定要合并（（甩浆、界面面剂、底层、、面层、表面面处理等等）），还要强调调实际厚度与与设计厚度出出现差异时、、配合比出现现差异时，不不得索赔。表表面处理工序序，不单独计计费（拉毛面面、压光面））。用于防开开裂的钢板网网费用，计入入综合单价，，不单独计费费。某些随砌砌随抹的面层层，不得单独独计费，揉合合到砌体单价价中去。基本原则（二）分合有度五、计量计价价问题35基本原则（二）分合有度五、计量计价价问题36从施工单位的的心理看，不包括＝索赔赔。工程量计量规规则，务必与与清单列项相相对应，切勿勿东拼西凑、、前后矛盾，，所有矛盾之之处，必将是是施工单位““索赔”或““扯皮”的有有利武器。基本原则（三）要多强调“包括”，少强调或不强调“不包括”。六、工程量清清单37纵向：三大块块开办费（基本本措施费用））实体工程清单单协调服务费。。（可以再加入入补充的清单单，比如点工工单价表）（一）框架结构六、工程量清清单38横向：考虑标段划分分（也可以叫叫组团、分区区等）和实体体工程栋号分分组这两个问问题。（一）框架结构（续）六、工程量清清单39优先考虑与标标段匹配，即即每一个标段段，都应该有有自己独立的的开办费和协协调服务费。。备选可行、但但不甚科学的的办法：如果标段之间间物业类型相相似，而开办办费和协调服服务费又是一一笔总数，可可以考虑按建建筑面积来拆拆分（要注意意地下工程与与地上工程对对于开办费的的不同分摊比比例问题）。。（二）开办费与协调服务费六、工程量清清单40开办费与协调调服务费，在在不同分部工工程之间的分分配：一般来说，不不再细分，即即同一标段里里，不再硬性性区分地下室室的开办费的的数额或地下下建筑面积单单位方造价和和地上工程开开办费数额和和地上建筑面面积单方造价价，因为，水水平分割建筑筑物并且由不不同施工单位位来实施的可可能性极小。。但是纵向切割割，是可能的的。比如一个个大地下室，，分成两单工工程或标段，，那么局部地地下室与其上上部结构可以以设置单独的的开办费和协协调服务费。。（二）开办费与协调服务费六、工程量清清单41先以标段为对对象，来组织织实体工程量量清单编制；；后考虑栋号因因素；优先考虑每栋栋编制一个实实体工程量清清单。如果按这个原原则，将导致致工程量清单单过于庞大、、页数过多、、不利投标计计算和标书审审阅校核的话话，可以将相相同栋号的建建筑物合并成成一个实体工工程量清单（（栋号分组））。混编的坏处：：遇变更时不易易核定和调整整清单数量、、不易核算中中期已完工作作量，万一再再涉及到调整整承包范围（（栋号时）重重新计量更麻麻烦，等等。。（三）编制实体工程量清单时标段与栋号因素六、工程量清清单42重要的机械设设备，一定要要指明数量。。即我方对施施工单位承建建某一个具体体标段所使用用的重要机械械设备，一定定要罗列清楚楚，防止施工工单位以“满满足工程实际际需要”为由由，不愿意增增加投入，导导致工程进度度缓慢、和无无法向其它施施工单位提供供必要的、足足够的协调服服务。比如：塔吊（还可以以进一步指明明具体的型号号、规格、性性能方面的要要求）3台，双笼人货货电梯3台，高速井架架3台，等等。如如果任由投标标单位自定，，将来会出现现扯皮。（四）开办费清单关键事项六、工程量清清单43脚手架的种类类。（由工程程部决定）脚手架的造价价占开办费的的比例非常高高，在50%左右。脚手架的种类类与造价关联联很大。提升架最经济济，但是，对于于其它施工单单位与总体工工程进度的配配合要求非常常高，一旦有有其它专业施施工单位工程程进度过慢，，将导致脚手手架是升降还还是等待，都都会产生不同同的影响，将将导致施工单单位与我方、、主包施工单单位与其它分分包单位之间间产生纠纷和和索赔，白白白增加我方的的现场管理难难度。（四）开办费清单关键事项六、工程量清清单44满搭脚手架，，用料多，价价格高，但对对于施工单位位约束较小，，只要能在脚脚手架拆除之之前完成自己己的专业工程程施工，就不不会再引发任任何双方的矛矛盾。（四）开办费清单关键事项（续）六、工程量清清单45脚手架对于特特殊施工单位位的配合。一是裙楼装修修施工单位，，二是电梯安安装单位。建议：裙楼施工单位位另行搭设自自己合用的脚脚手架，由电电梯安装单位位自行搭设井井道的安装架架。对于外墙保温温和装饰施工工单位，因为为在垂直方向向上，它将长长期地与主包包单位并行施施工（假使独独立分判的话话），只能顺顺便使用主包包单位现有的的脚手架。但但若落架前无无法保证涂料料单位完成全全部工序（例例如面漆无法法完成），涂涂料工程开办办费中需考虑虑吊篮的费用用。（四）开办费清单关键事项（续）六、工程量清清单46重点解决专业业工程穷举问问题。需要特别注意意两点：一是室外工程程（即与建筑筑物本身没有有关联的专业业工程），是是否需要主包包单位提供协协调服务？一一般不需要。。二是户内精装装修工程。如如果有精装修修，不要漏掉掉，如果没有有，也要多留留个心眼，可可以请主包单单位在议标时时报出一个有有效的价格备备用。（五）协调服务费六、工程量清清单47对于非住宅工工程，因为其其它专业工程程量特别大，，比如酒店的的精装修工程程和机电工程程，写字楼的的机电工程、、幕墙工程和和钢结构工程程，是否需要要主包单位免免费提供其在在建筑物内的的水电使用，，可以具体地地分析。如果现场具备备条件，可以以由这些专业业工程施工单单位自行支付付水电费，因因为这笔费用用很大，如果果安排主包单单位包下来的的话，主包单单位往往会报报高价。（五）协调服务费六、工程量清清单48土建工程首先先按部位功能能区分工程量量清单，再次次按专业工种种分别罗列工工程量清单。。若包括非土土建工程的其其他专业工种种，例如基坑坑支护、土方方工程、机电电工程，则应应单独设置清清单。功能部位的一一般划分：地下室、裙楼楼、主楼。如如果基坑支护护与土方开挖挖工程这些分分部工程也交交给主包工程程单位施工，，那么第一步步就要先编制制“基坑支护护与土方开挖挖工程量清单单”（作为一一个分部工程程对待）。（六）实体工程量清单结构六、工程量清清单49专业工种，对对于实体工程程来说，一般般包括：砼工工程、砌体工工程、抹灰工工程、涂料工工程、金属工工程、防水工工程、保温工工程（如有））、杂项工程程等等。一般般来说，其编编排的顺序，，应该按照施施工顺序进行行，不得随意意跳跃，以体体现统一的逻逻辑思路。（六）实体工程量清单结构（续）六、工程量清清单50主包工程量清清单框架示例例：（未考虑虑综合机电工工程）一标段（1#、2#、3#楼）（六）实体工程量清单结构（续）一号清单：开办费清单（（页码格式：：1/1—1/N）二号清单：集中车库（页页码格式：2/1—2/N）三号清单：1#楼（页码格式式：3/GS）三号清单之一：1#楼裙楼（页码码格式：3.1/1——3.1/N）三号清单之二：1#楼主楼（页码码格式：3.2/1——3.2/N）六、工程量清清单51主包工工程量量清单单框架架示例例：（（未考考虑综综合机机电工工程））（六）实体工程量清单结构（续）四号清清单：：2#、3#楼（页页码格格式：：4/GS）四号清清单之之一：2#、3#楼裙楼楼（页页码格格式：：4.1/1—4.1/N）四号清清单之之二：2#、3#楼主楼楼（页页码格格式：：4.2/1—4.2/N）五号清清单：：协调服服务费费（页页码格格式：：5/1—5/N）投标总总额（（总结结）：：GS工程量量清单单的格格式要要求1、EXCEL表格。。不应应该用用其它它格式式。2、左右右边距距、天天头地地脚，，应该该统一一、美美观。。3、要有有页码码，且且应该该体现现编号号的规规律。。六、工工程量量清单单52（六）实体工程量清单结构（续）一标段段，一一号清清单是是开办办费，，二号号清单单是实实物工工程量量中的的地下下室工工程，，那么么就可可以从从“1/2/1”开始编编号，，表示示“一标段段之二二号清清单的的第1页”。。将来来如果果本页页的工工程量量清单单出现现修改改，可可以仅仅将此此页发发给投投标单单位，，此时时应该该加一一个““*”以替代代原页页码，，如果果发生生两次次修改改，那那就是是“1/2/1**””来表示示。举例工程量量清单单的格格式要要求4、行高：设一个个标准准行高高。因因内容容较多多而自自动换换行、、导致致行高高变化化的，，应该该手工工调整整，基基本原原则是是1.5倍、2倍、N倍、N.5倍，以以保证证每一一页面面的最最后一一根线线条所所在位位置一一致。。5、栏宽：：不同的的工程程量清清单（（Excel表之Sheet），其其各栏栏的宽宽度应应该保保持一一致。。数字字栏目目宽度度设置置，应应该考考虑数数字的的位数数，比比如出出现百百万位位时，，够不不够宽宽？六、工工程量量清单单53（六）实体工程量清单结构（续）工程量量清单单的格格式要要求6、栏目：：最精简简的栏栏目是是：序序号、、项目目名称称（工工程内内容））、数数量、、单位位、单单价、、合价价，6个栏目目。对对于机机电工工程，，可以以增设设“供供应单单价””一栏栏，原原单价价栏改改为““安装装单价价”。。除此此之外外，对对于普普通工工程，，不要要再搞搞“主主材价价”、、“人人工费费”、、“机机械费费”等等等栏栏目。。项目目编码码，建建议不不设。7、每一一计价价项目目，都都给予予独立立的编编号：：即页页码+字母顺顺序。。例：2.1/3A六、工工程量量清单单54（六）实体工程量清单结构（续）工程量量清单单的格格式要要求8、每页必必须独独立搞搞小计计。其其目的的是保保证任任何一一页如如有错错误或或修改改，其其数字字或金金额都都不会会影响响到其其它页页。9、表格格内，，不要要设置置无谓谓的横横线。。过多多的横横线，，页面面看起起来凌凌乱，，内容容亦不不易清清晰识识别。。10、表内内的文文字，，要注注意使使用““加黑黑”、、“下下划线线”以以作为为该类类计价价项目目的““统领领”作作用。。六、工工程量量清单单55（六）实体工程量清单结构（续）工程量量清单单的格格式要要求11、每一一页，，应该该下方方留有有1/3的空白，，不要用用完，以以防止该该项内容容有任何何增补时时，影响响后面的的页面的的内容排排版。12、文字描述述：这是核心心功夫。。一定要要完整、、严密地地表述一一个计价价项目，，而不是是简单地地用一个个词或一一句话概概括。描描述的内内容还要要结合工工程量的的计算规规则和报报价要求求、甚至至将工艺艺要求的的细节一一并表达达出来。。只会用用简单的的一句话话或一个个单词来来表达，，是远远远不够的的。六、工程程量清单单56（六）实体工程量清单结构（续）工程量清清单的格格式要求求13、计价项项目的设设置原则则。适当当地合并并、而不不是无限限地细分分（例：：抹灰工工程）；；辅助项项目应该该并入主主项目、、而不是是单独计计价（例例：钢筋筋的接头头方式、、止水钢钢板、马马凳筋等等）；由由规范决决定数量量的小项项目，不不应该单单独计价价，应该该并入主主要项目目（例：：墙内的的构造柱柱）。14、项目的的排列顺顺序：有有规律，逻辑顺顺序清晰晰。六、工程程量清单单57（六）实体工程量清单结构（续）防止施工工单位在在合同管管理过程程中，“透支””未来的工工程款，，而给甲甲方带来来合同风风险。投标方法法：刻意加大大地下室室工程的的数量、、减少上上盖工程程的数量量；刻意意提高地地下室项项目的单单价、而而降低上上盖项目目的单价价；刻意意提高先先施工项项目的单单价、而而降低后后施工项项目的单单价。这这么做的的目的，，都是为为了先获获得大量量工程款款，一旦旦出现纠纠纷时，，对方已已经赚到到了比全全部工程程利润率率更高的的前期施施工工序序，此时时对方已已经“有有恃无恐恐”，而而甲方一一旦解约约，只能能吃亏。。七、评标议标标问题58（一）要注意的几个投标陷阱。辅助项目目价高、、而永久久性项目目价低。。最典型的的就是开开办费价价格过高高，而实实体价格格过低。。一旦市市场上有有价格波波动、或或工程变变更数量量较大，，施工单单位就到到处声称称“价格格太低””、“亏亏本”等等等。一一旦出现现停工、、延误，，施工单单位的索索赔金额额就比正正常水平平大。协协调服务务费，也也属于这这种现象象。七、评标议标标问题59（一）要注意的几个投标陷阱。涉及观感感质量和和关键质质量的项项目价格格过低。。常见的现现象是：：抹灰面价价格过低低，完成成质量不不好，施施工单位位的理由由是“抹抹灰价格格太低了了”，而而不明真真相的工工程部负负责人、、甚至项项目和区区域负责责人都可可能认为为施工单单位说的的对。防防水项目目单价低低，渗漏漏也就有有了“理理由”。。砌体的的价格也也要注意意，防止止材料价价格过低低，否则则一旦涉涉及材料料替换，，甲方损损失就大大了，而而乙方则则投机成成功。总之，各各个价格格，一定定要达到到“全面的的平衡””。七、评标议标标问题60（一）要注意的几个投标陷阱。对于过高高和过低低的价格格，一定定要保持持“敏感性性”，既要防防止施工工单位失失误、也也要防止止其恶意意占便宜宜。绝对对不能想想当然地地认为，，反正是是包干的的，只要要总价低低，就行行了。开口合同同则更需需重视。。闭口招招标要注意意投标标单位位对于于发包包范围围的“增补补”，是否否符合合甲方方的发发包本本意？？一定要要要求求投标标单位位同意意我方方对于于价格格进行行“平衡衡调整整”。在第第二轮轮、第第三轮轮议标标时，，要提提出直直接的的调整整意见见，比比如抹抹灰项项目整整体提提高36%（或某某个项项目单单价调调高至至15.80元/m2）、防防水项项目提提高18%、砼项项目整整体降降低3.6%，等等等。七、评标议议标问问题61（二）议标问题。要复核核有无无算术术错误误。如如有，，需要要在议议标问问卷中中提出出来。。要从开开办费费项目目的报报价，，来分分析投投标的的施工工组织织方案案是否否符合合我方方的要要求。。对于候候选中中标单单位，，其议议标回回复中中有任任何含含糊或或疑问问的，，一定定要再再次澄澄清。。七、评标议议标问问题62（二）议标问题。1.物业类类型：：别墅（（独栋栋、双双拼、、联排排等））；多层（（强调调有无无电梯梯）；；小高层层（说说明层层数））；高层（（说明明层数数）；；超高层层（说说明层层数））；地下室室（说说明层层数））；裙楼（（说明明层数数）。。有PC的要单单独说说明。。八、评标报报告关关注事事项63（一）项目基本信息2.结构形形式：：要说说明。。对于低低层建建筑，，可能能是框框架；；对于于小高高层及及以上上建筑筑，可可能是是框剪剪；对对于超超高层层的非非住宅宅项目目，可可能还还有钢钢结构构（使使用钢钢结构构之后后，钢钢筋和和砼用用量会会相应应减少少）。。八、评标报报告关关注事事项64（一）项目基本信息层高因因素：：2.8m？2.9m？3.0m？3.3m？4.赠送面面积：：赠送部部位的的类型型（挑挑空？？围合合封闭闭？未未计入入合法法面积积的阳阳台？？等））和面面积比比例。。5.屋面形形式：：平？坡？对于别别墅类类物业业，甚甚至要要说明明大概概“坡度”。八、评标报报告关关注事事项65（一）项目基本信息6.技术指指标：：最关键键的两两项：：钢筋筋、砼砼。（模板板数量量：因因其与与砼直直接相相关，，所以以，不不是关关键指指标））八、评标报报告关关注事事项66（一）项目基本信息7.口径因因素：：涉及到到科目目规定定和分分判习习惯。。（1）屋面工工程：：属于于地上上“土建工程””科目目，进进行造造价分分析时时不要要遗漏漏。如如果其其中的的部分分不属属于发发包范范围的的，要要说明明清楚楚。（2）外立面面基层层抹灰灰：属属于地地上““土建工程””科目目，不不要划划归外外立面面保温温涂料料工程程中。。（3）公共部部位的的抹灰灰工程程：大大堂、、电梯梯厅、、走火火楼梯梯间。。（4）任何时时候，，以单单方计计算造造价时时，一一定要要包括括“开开办费费”。。八、评标报报告关关注事事项67（一）项目基本信息市场因因素：：注明当当时几几项主主要材材料的的市场场成交交价格格（不不是当当地政政府部部门公公布的的信息息价）），砼砼、钢钢筋、、砌体体等。。八、评标报报告关关注事事项68（一）项目基本信息以分物物业类类型的的单方方造价价指标标为准准：（科目目口径径）地下室室：X,XXX元/m2；裙楼：：X,XXX元/m2；主楼：：X,XXX元/m2。不得以以全部部建筑筑面积积为口口径计计算出出一个个统一一的单单方指指标（（这种种指标标无法法与其其他项项目对对比，，自然然没有有意义义）PC部分要单独分分析，不得将将PC楼栋与非PC楼栋混为一谈谈。八、评标报告关注注事项69（二）结论性的造价指标进行主要项目目单价对比分分析的项目数数量：绝不能将清单单所有的项目目通过电脑的的剪贴照单全全列。（如果果你真是这么么做了，就彻彻底暴露了你你的不思考、、懒惰、无能能）同一种材料有有不同规格的的，不应全列列：C15、C20、C25、C30、C35、C40……可以选择1－3种最主要的规规格，进行单单价对比，比比如，对于砼砼，可以选择择C30一项。如果你你能计算出总总平均数，亦亦可，例如：：本工程“砼砼平均单价””。八、评标报告关注注事项70（三）过程分析应注意的事项1.要进行主要项项目的工程数数量对比分析析。钢筋、砼砼、模板、砌砌体、抹灰（（天花、内墙墙面、地面、、外立面等））。开办费费要进进行对对比分分析。。对于非非主包包工程程，这这一项项可以以以““总额额”或或“比比例””的形形式，，一笔笔代过过，但但是，，对于于主包包工程程，要要再进进一步步：除除总额额、比比例外外，还还要折折算成成“单单方开开办费费”进进行分分析，，此外外，也也要对对开办办费的的内容容进行行分析析，比比如，，塔吊吊多少少钱一一台？？脚手手架有有多少少平方方米？？每平平方米米报价价多少少钱？？水电电费有有多少少？临临时道道路工工程总总价多多少？？等等等。八、评标报报告关关注事事项71（四）过程分析应注意的事项2.3.不要将将同类类物业业，再再分栋栋号进进行对对比。。（这这样做做，没没有意意义））不必针针对不不同专专业工工程进进行造造价对对比，，比如如，砼砼总额额多少少钱，，钢筋筋总额额多少少钱，，模板板总额额多少少钱，，等等等。八、评标报报告关关注事事项72（四）过程分析应注意的事项4.5.总包工工程金金额大大、执执行周周期长长、可可变因因素多多（市市场变变化、、政策策变化化、甲甲方关关于施施工速速度的的要求求、总总包与与分包包之间间的协协调配配合等等等）），所所以，，总包包合同同管理理难度度最大大。甲甲方需需要保保持警警惕，，不““授人人以柄柄”，，避免免为对对方创创造索索赔机机会。。九、合合同管管控要要点731、总包包单位位进场场后，，必须须要由由甲方方划定定其临临时设设施用用地范范围、、仓储储用地地范围围、加加工场场地范范围，，不得得任由由总包包单位位自行行占用用、使使用现现场场场地，，以防防其它它分包包开工工后，，现场场场地地全部部被总总包占占用、、而无无法划划拨给给分包包单位位以必必要的的现场场场地地。2、在招招标期期间至至总包包单位位进场场前，，必须须要预预判现现场的的交接接条件件，明明确告告知总总包单单位，，以防防进场场后以以“不不符合合预期期”为为由拒拒绝进进场或或提出出索赔赔。3、甲方方未开开发的的空地地，不不得轻轻易许许诺总总包单单位使使用！！项目目如需需安排排总包包单位位使用用甲方方未开开发地地块的的，必须由由项目目负责责人向向集团团合约约管理理中心心征求求意见见。（往往往发发生甲甲方加加快开开发节节奏，，提前前要求求总包包单位位搬迁迁的情情况，，此时时将引引发总总包单单位大大额索索赔。。）九、合合同管管控要要点744、甲方方要重重视““工期期管理理”。。属于于甲方方阻碍碍了总总包单单位施施工进进度的的，要要记录录在案案。属属于总总包单单位施施工速速度达达不到到合同同要求求的，，也要要记录录，将将来用用于反反索赔赔。因因甲方方原因因，导导致施施工单单位停停工的的，我我方一一定要要记录录清楚楚，必必要时时可以以用录录下视视频。。5、遇有有较长长时间间停工工的，，甲方方一定定要提提出具具体的的停工工期间间现场场管理理方案案，否否则将将来无无法核核定停停工期期间总总包所所发生生的费费用。。6、脚手手架、、塔吊吊、电电梯这这几类类开