010 重庆天星旅游度假小镇策划

天星星旅旅游游度度假假小小镇镇策策划划报报告告曾祥祥庸庸工工作作室室报告告内内容容项目市场调研及破题思路项目定位项目概念性规划建议项目分期建议项目分期开发物业建议项目运营策略建议项目市场调研及破题思路前期期工工作作结结论论点点及及需需解解决决的的核核心心问问题题项目目市市场场调调研研及及结结论论要要点点类似似案案例例借借鉴鉴及及破破题题思思路路前期期工工作作结结论论点点及及需需解解决决的的核核心心问问题题梳理理上上一一阶阶段段策策划划思思路路结结论论点点项目目总总体体发发展展方方向向：依依托托金金佛佛山山，，打打造造重重庆庆人人的的““心心灵灵牧牧场场””，，让让重重庆庆人人从从此此拥拥有有““城城市市后后花花园园””。。项目目休休闲闲产产业业的的缔缔造造方方式式：现现代代休休闲闲服服务务功功能能与与现现有有传传统统产产业业结结合合，，实实现现深深度度化化、、极极致致化化、、主主题题化化的的休休闲闲体体验验。。项目目规规划划理理念念：大大致致分分区区、、交交错错融融合合的的功功能能分分区区思思路路。。尚待待解解决决的的核核心心问问题题人从从哪哪来来？？来做做什什么么？？需要要什什么么？？解决决了了上上述述问问题题，，小小镇镇该该如如何何有有序序、、有有节节奏奏地地开开发发？？为解解决决问问题题，，我我们们进进行行了了大大量量的的调调研研—怎样样才才能能吸吸引引人人来来？？怎样样才才能能留留住住人人消消费费？？怎样样才才能能满满足足人人的的休休闲闲欲欲望望?项目目市市场场调调研研及及结结论论要要点点调研研内内容容包包括括（（详详见见附附件件））针对对在在重重庆庆一一小小时时圈圈层层有有购购房房需需求求的的潜潜在在休休闲闲消消费费者者，，我我们们拦拦截截了了一一千千多多被被访访者者，，收收回回有有效效问问卷卷200份，，了了解解其其对对休休闲闲生生活活方方式式、、生生活活配配套套等等方方面面的的详详细细需需求求，，调调研研成成果果详详见见《潜在在休休闲闲消消费费者者调调研研报报告告》；为了了更更准准确确地地了了解解重重庆庆周周边边休休闲闲度度假假市市场场的的开开发发状状况况和和客客群群特特征征，，我我们们现现场场访访问问了了仙仙女女山山5个在在售售楼楼盘盘和和金金佛佛美美庐庐，，调调研研成成果果详详见见《休闲闲度度假假楼楼盘盘调调研研报报告告》；为了了解解决决景景区区商商业业配配套套和和商商家家来来源源问问题题，，我我们们针针对对瓷瓷器器口口、、泰泰古古书书画画市市场场、、洋洋人人街街、、大大礼礼堂堂、、展展览览馆馆、、红红岩岩纪纪念念馆馆等等游游乐乐/旅游游/购物物场场所所调调研研共共6处，，完完成成了了33份深深访访，，其其中中包包括括：：万万盛盛石石林林商商家家调调研研5份，，仙仙女女山山、、金金佛佛山山、、南南川川农农家家乐乐深深访访8份，，休休闲闲会会所所深深访访3份，，酒酒吧吧深深访访4份，，特特色色客客栈栈深深访访2份，，特特色色餐餐饮饮深深访访6份，，特特色色商商业业（（旅旅游游纪纪念念品品））2份，，瓷瓷器器口口书书画画研研究究院院深深访访1人，，成成都都酒酒店店管管理理专专家家2人，，调调研研成成果果详详见见《商家家深深访访报报告告》；同时时，，针针对对金金佛佛山山未未来来的的旅旅游游市市场场发发展展空空间间，，我我们们专专门门深深访访了了四川川康康辉辉的的总总经经理理和和重重庆庆黄黄金金假假期期、、万万友友国国旅旅的的旅旅游游专专家家；以以寻寻找找打打破破金金佛佛山山景景区区淡淡旺旺季季消消费费局局限限性性的的思思路路。。根据据对对客客群群的的定定位位，，我我们们在在重重庆庆市市区区投投放放200份潜潜在在需需求求调调研研及及产产品品测测试试问问卷卷，，以以作作为为对对本本项项目目产产品品定定位位的的有有利利参参考考。。（（详详见见附附件件））调研研对对象象：：受教教育育程程度度良良好好，，多多为为大大专专/大本本学学历历；；多多为为企企业业中中高高层层管管理理人人员员、、中中高高级级技技术术人人员员或或私私营营企企业业主主；；总收收入入中中上上水水平平；；在在近近期期或或未未来来中中短短期期内内都都有有较较强强烈烈的的购购房房意意向向。。潜在在休休闲闲消消费费者者调调研研结结论论：：购置置物物业业的的用用途途84.5%的被被访访者者为为二二次次置置业业，，置置业业目目的的以以休休闲闲度度假假和和投投资资为为主主；；如如在在金金佛佛山山置置业业，，其其主主要要用用途途是是休休闲闲度度假假或或老老年年常常住住/养老老；；如在在金金佛佛山山购购置置第第二二居居所所，，主主要要还还是是围围绕绕核核心心家家庭庭（（年年轻轻夫夫妻妻、、或或带带小小孩孩））的的使使用用，，部部分分会会考考虑虑增增加加给给父父母母养养老老的的功功能能；；大多多被被访访者者在在夏夏天天、、节节假假日日或或春春暖暖花花开开的的时时候候郊郊区区物物业业度度假假消消夏夏；；居居住住天天数数大大部部分分集集中中在在20-65天，，平平均均一一年年中中有有36天会会在在郊郊区区物物业业中中度度过过。。参考考意意义义：：我我们们的的产产品品应应该该充充分分体体现现休休闲闲度度假假特特征征，，满满足足家家庭庭功功能能需需求求，，同同时时兼兼顾顾投投资资性性。。来金金佛佛山山的的休休闲闲度度假假行行为为被访访者者最最希希望望在在金金佛佛山山参参加加的的休休闲闲活活动动主主要要是是爬爬山山、、散散步步和和聊聊天天；；在金金佛佛山山进进行行休休闲闲度度假假，，被被访访者者最最希希望望有有的的几几大大业业态态配配套套分分别别是是：：休休闲闲类类（（温温泉泉SPA、茶茶坊坊、、酒酒吧吧））；；餐餐饮饮类类（（中中餐餐、、当当地地风风味味美美食食、、西西餐餐））；；购购物物类类（（日日常常用用品品、、特特产产纪纪念念品品、、工工艺艺艺艺术术品品））；；在金金佛佛山山休休闲闲，，90%的被访访者能能接受受的消消费水水平在在200元以内内；82%的被访访者接接受院院落式式主题题文化化客栈栈，其其消费费水平平以每每人每每天的的费用用在100元以内内为主主。参考意意义：：金佛佛山的的开发发现状状使客客群来来景区区后的的休闲闲方式式有限限；但但从他他们的的需求求表述述中，，我们们认为为本案案完全全可以以做更更丰富富、更更有特特色的的休闲闲度假假项目目来吸吸引客客群，，同时时对金金佛山山景区区发展展形成成有效效补充充。购置郊郊区物物业的的特征征购置郊郊区度度假物物业首首选温温泉景景区（（北温温泉））、仙仙女山山、缙缙云山山和金金佛山山；再次置置业首首选花花园洋洋房（（49.5%）和酒酒店式式公寓寓（31%）；更更倾向向拥有有安静静度假假环境境的郊郊区物物业；；大多数数被访访者需需求中中等面面积、、房间间个数数适中中、平平层结结构，，面积积集中中在90㎡㎡的中小小户型型，总总价35万元以以内（根据市市调专专业经经验，，其实实际可可承受受价格格水平平应比比其选选择高高出15%~20%）；大多数数都要要求有有私家家花园园（院院落）），不不排斥斥公共共交流流空间间；在在总价价的约约束下下，过过半被被访者者选择择私家家花园园（院院落））面积积为20㎡㎡以内。。参考意意义：：金佛佛山景景区具具有一一定的的知名名度，，但温温泉景景区显显然更更具特特色吸吸引力力，因因此本本案需需创新新个性性化休休闲主主题与与之抗抗衡，，同时时也应应该考考虑具具有自自身特特色的的洗浴浴文化化。从从目前前被访访者选选择的的物业业档次次来看看，他他们更更倾向向于中中端、、生活活气息息浓厚厚的度度假区区域。。对郊区区（景景区））物业业的相相关看看法郊区物物业最最需要要的五五大配配套设设施依依次是是：大大中型型超市市、餐餐饮、、银行行、泳泳池和和茶楼楼；景区物物业与与城区区物业业相比比，劣劣势主主要是是距离离城市市太远远、交交通成成本高高、周周边生生活配配套不不完善善、入入住率率低和和安全全性差差等；；影响购购房决决定的的前五五项因因素分分别是是房屋屋单价价、周周边公公共配配套、、与市市区的的距离离及交交通便便利性性、社社区安安全性性和长长期的的升值值空间间。参考意意义：：提高高配套套成熟熟度，，克服服距离离和交交通带带来的的心理理抗性性；利利用价价格优优势结结合配配套完完善的的生活活方式式塑造造项目目优势势。到金佛佛山景景区置置业的的需求求特征征绝大部部分被被访者者不了了解““金佛佛美庐庐”项项目，，其中中近40%的被访访者表表示对对该物物业有有兴趣趣，并并认为为该项项目价价格基基本合合理；；酒店式式公寓寓、老老年公公寓/养生公公寓和和度假假型小小独栋栋别墅墅（面面积小小于200㎡）、、商务务别墅墅是金金佛山山西坡坡脚下下相对对更适适合开开发的的物业业；若若在此此置业业，他他们最最可能能购置置酒店店式公公寓和和度假假型小小独栋栋别墅墅；60.5%的被访访者希希望开开发商商提供供全精精装物物业；；而希希望提提供清清水房房的被被访者者所担担忧的的主要要是装装修材材料和和装修修质量量等；；被访者者认为为本案案优势势是知知名度度高，，劣势势则是是距离离市区区太远远；并并认为为金佛佛山周周边住住宅物物业的的合理理价格格在3500元以下下/㎡（（根据市市调专专业经经验，，其实实际可可承受受价格格水平平应比比其选选择高高出15%~20%）；；81.5%的被访访者接接受酒酒店式式物管管服务务，且且大部部分都都愿将将度假假物业业纳入入酒店店客房房一体体经营营。参考意意义：：受景景区推推广宣宣传力力度影影响，，金佛佛山景景区的的度假假物业业没有有树立立市场场口碑碑，这这也间间接影影响了了受众众群体体对物物业档档次和和价格格的判判断；；从被被访者者对精精装修修、酒酒店式式物管管服务务等项项目的的接受受程度度来看看，他他们倾倾向于于在郊郊区购购置能能够提提高便便利生生活条条件的的现代代高品品质第第二居居所。。重庆周周边代代表性性景区区楼盘盘调研研——了解重重庆度度假物物业市市场总总体特特征以仙女女山为为重点点调研研对象象。开发特特征：：仙女山山度假假物业业房地地产的的开发发起始始时间间是2008年的4月，快快速发发展时时间是是2009年的6月~10月，现现有开开发量量十多多万方方以上上，总总体销售周周期较较短，，2~3个月即即可达达到当当批次次基本本销售售完毕毕。已交房房产品品入住率率较低低，不到10%。本次调调研的的5个对象象楼盘盘均分布布在仙仙女山山景区区大门门之外外的道道路两两侧。。客群特特征：：以重重庆主主城区区为主主，武武隆、、丰都都为辅辅，家家庭均均有至至少一一辆车车，多多数年年龄在在35岁以上上。购购买目目的最最多是是为休休闲度度假，，其次次为养养老，，附带带投资资。休休闲度度假的的方式式较为为单一一，以以晒太太阳、、打牌牌为主主。休闲度度假楼楼盘调调研成成果梳梳理物业特特征：：现阶段段推售售产品品类型型单一一，以以酒店店式公公寓和和花园园洋房房为主主，面面积控控制较较小，，面积积区间间主要要在28～80多平方方米。。别墅产品极极少（（少量量叠拼拼），，但后后期会会加大大开发发。现现有物物业均均以西西式风风格为为主，，基本本为清清水房房交房房。价格特特征：：低总价价特征征明显显，最最低总总价约约8~9万元/套（洋洋房均均价约约3500元/㎡㎡，叠拼拼别墅墅均价价约为为5800元/㎡㎡）。从2008年到现现在涨涨幅达达到1000元/㎡㎡，投资资升值值潜力力明显显。配套特特征：：缺乏内内部配配套，，以景景区内内部配配套和和山脚脚仙女女山小小镇配配套为为主，，且距距离较较远；；其中中夏宫宫国际际社区区拥有有唯一一的18洞高尔尔夫球球场。。但附附近有有机场场2015年首期期投入入运营营，对对当地地物业业价值值提升升具有有重要要意义义。营销特特征：：以面向向重庆庆市市市区推推广为为主，，除夏夏宫国国际社社区没没有在在主城城区设设置售售楼部部，其其他4个楼盘盘均有有，以以江北北区为为主。。考虑到到地缘缘关系系，同同时参参考金金佛山山北坡坡开发发的““金佛佛美庐庐”开发特特征：：现在在金佛佛山景景区只只有““金佛佛美庐庐”一一个项项目，，不具具代表表性，，仅能能作为为参考考。受受景区区知名名度和和开发发现状状的约约束，，该项项目销销售周周期比比仙女女山景景区物物业长长，6个月完完成销销售78%（详情情见附附件））。客群特征征：以重重庆及周周边地区区购买情情况居多多，其中中重庆购购买群体体占总体体销售的的70%，南川购购买群体体占30%，无外地地客群购购买；以以35~55岁的中年年群体为为主，有有事业单单位工作作人员、、个体经经营老板板等，都都具有一一定的经经济消费费实力，，均为第第三、四四次购房房，对该该项目的的购买用用途基本本都为第第二居所所。物业特征征：以6层花园洋洋房为主主，仅有有3栋独栋别别墅和2栋联排别别墅，目目前仅有有洋房在在售，别别墅以定定制的方方式接受受预定。。价格特征征：洋房房均价3380元/㎡，别墅透透露价在在11000~13000元/㎡左右。配套特征征：内部部依靠2500㎡五星级酒酒店配套套，外部部仅能依依靠景区区自然配配套，无无统一规规划的配配套区。。营销特征征：户外外广告牌牌+精装样板板房。通过对金金佛美庐庐和仙女女山景区区在售楼楼盘的调调研，可可以看到到目前重重庆景区区度假物物业的需求旺盛盛，主要购买买客群为为重庆市市区需求求第二居居所的二二次（多多次）置置业人群群。物业业产品单单纯依靠靠景观资源源和低总总价作为核心心营销诉诉求，因因此在配配套上都都有一定定程度的的欠缺，，导致入入住率很很低，从从另一角角度突显出客客群投资资的动机机。因此，虽虽然仙女女山的休休闲度假假市场已已初具雏雏形，但但其开发发缺少统统筹规划划，缺乏乏对休闲闲度假生生活方式式的深入入引导，，导致其休休闲度假假市场发发展缓慢慢，也为为金佛山山休闲度度假市场场预留了了竞争机机会。市场需求求存在，，相比之之下，金金佛山该该怎么去去竞争？？景区商家家深访除瓷器口口外，多多数景区区商业配配套比较较简单，，以农家家乐或客客栈为主主，有少少量酒店店和旅游游小商品品店；瓷器口依依托其优优越的地地理位置置和独特特的古镇镇文化特特色，一一年四季季游人如如织；而其它景景区基本本上只是是简单地地“售卖卖”景区区自然资资源，缺缺乏系统统的旅游游规划，，致使景景区旅游游品种单单一，季季节性太太强，致致使商家家难以持持续经营营，所以以商家来来源多为为本地人人，经营营规模和和档次都都较低。。因此，配配套不足足导致游游人少，，游人少少导致商商家经营营乏力，，景区收收入低下下，形成恶性循循环……所以，完善的旅旅游规划划和持续续的人流流量引入入是金佛佛山景区区破题的关键键，是解决决如何吸吸引人来来、如何何留住人人、如何何带动消消费的根根本。但是，如如何才能能保障景景区持续续的人流流量？——专家解读读重庆近近郊旅游游市场特特征:类似于金金佛山这这类重庆庆一小时时圈层旅旅游市场场，其区区域性旅旅游消费费特性十十分明显显，暂时时不具备备跨省的的能力，，基本以以重庆人人为主。。而重庆游游客很少少会采取取跟团的的方式到到达这种种近郊景景区，一一般都是是散客自自驾，这这对景区区的配套套要求比比较高，，但重庆庆周边大大部分旅旅游景区区在特色色、文化化和配套套服务上上都存在在欠缺，，开发不不成熟；；普遍存存在定位位模糊、、功能不不清晰的的弊端；；因此对于于金佛山山景区，，系统的旅旅游规划划和完善善的配套套是亟需需解决的的问题。如果现现在开始始改造，，至少三三年以后后，游客客量有望望达到50万/年的水平平。旅游专业业人士深深访天星小镇镇与金佛佛山景区区需要互互动首先，天天星小镇镇是整个个景区的的功能补补缺；功功能补缺缺涵盖两两个层面面：一是在金金佛山游游客量达达到一定定标准后后，需要要满足其其基本的的吃住需需求；；二是在一一定层面面上解决决金佛山山旅游品品种单一一、难留留人气的的问题。。文化内涵涵、休闲闲方式的的创新是是打造休休闲度假假项目的的核心课课题国内大休休闲产业业已逐渐渐形成，，但重庆庆旅游市市场仍未未能形成成有足够够吸引力力的休闲闲度假经经济；；；城市中产产阶级对对旅游度度假经济济的支撑撑作用尤尤为明显显，而重重庆目前前旅游度度假市场场没能充充分满足足中产阶阶级人群群的需求求。——重庆休闲闲度假市市场还处处于初级级发展阶阶段！寻寻找市场场的主流流消费群群体、满满足其休休闲需求求、围绕绕其需求求打造产产品是金金佛山景景区和天天星小镇镇连动开开发的基基本思路路。关于对中中产阶级级的界定定——最流行的的定义（（泛定义义）：他们大大多从事事脑力劳劳动，主主要靠工工资及薪薪金谋生生，一般般受过良良好教育育，具有有专业知知识和较较强的职职业能力力及相应应的家庭庭消费能能力；有有一定的的闲暇，，追求生生活质量量，对其其劳动、、工作对对象一般般也拥有有一定的的管理权权和支配配权；同同时，他他们大多多具有良良好的公公民、公公德意识识及相应应修养。。中国的中中产阶级级（特殊殊国情））：高级职职业经理理人、IT精英、高高级知识识分子、、高级白白领、私私营企业业主、CEO、演艺界界明星、、传媒界界管理层层、体育育明星……季节性消消费特征征明显，，休闲度度假项目目单一、、有限，，不能持持续吸引引客群，，缺乏旺旺季时间间段之外外、有核核心吸引引力的休休闲度假假生活方方式的导导入。现有景区区配套商商业档次次偏低，，只具备备餐饮+住宿的基基本接待待功能；；虽然有有星级酒酒店作为为补充，，但是高高、低端端分化，，有大量量中等、、中偏高高等收入入人群的的休闲度度假消费费需求没没有得到到释放。。综上所述述，制约约金佛山山景区发发展的主主要问题题在于：：案例借鉴鉴及破题题思路同样是自自然资源源、气候候条件突突出景区区，青城城山的休休闲度假假市场正正逐步摆摆脱季节节性的困困扰，一一种成熟熟的“休休闲度假假+养老+商务休闲闲”生活活方式已已经主导导了成都都人的消消费观念念。而金佛山山的资源源条件、、与主城城区的距距离都与与成都青青城山有有类似之之处。因因此，我们重点点研究了了青城山山休闲度度假市场场的发展展特征，，寻找本本项目可可借鉴的的成熟开开发经验验。案例研究究及借鉴鉴——青城山青城山案案例研究究及借鉴鉴景区物业客群配套生活方式起步阶段青城山（前山）自然景观以假日青城1期为代表的中档物业，面积适中、单价低，物业形态以洋房和联排为主，以景观资源为核心吸引力，少量双拼等中高形态。以养老人群为主，少量成都有经济实力的、年龄较大的休闲度假客群。以会所为主，结合景区农户自营商业，满足基本的生活要求，有部分休闲、度假、养生项目，主要提供养老、景区居住功能。养老、养生、度假，爬山、聊天、呼吸新鲜空气、寻求健康的生活方式。发展阶段开发后山申遗成功以天下青城1期、新丽江为代表的中高端物业，以联排为主，但面积更为紧凑。由于可依托的景观资源开发受限，开始以产品自身特色为核心吸引力。少量高端独栋别墅。成都及周边地区中高收入人群增多，年龄较起步阶段客群更年轻一些，40～50岁左右，以休闲、度假、准养老需求为主。随着可依托的自然资源的减少，项目配套逐渐转移为依托自身会所、主题公园、运动中心、茶楼、农贸市场等，满足居住和休闲功能。养老养生；爬山、聚会、休闲、运动、周末和节假日来体验与城市生活不一样的休闲度假生活方式。成熟阶段综合道教文化、武术文化、养生文化的世遗级自然风景区以青城神韵、中国青城、青城高尔夫为代表，联排、独栋、双拼均衡发展，出现高端商务度假概念物业。产品特色、休闲特色有了更高的发展，尤其是空间关系的处理上得到了极大的提升。成都及周边地区中高收入人群为主，部分有商务度假需求的高级商务人士或企业主。自身配套进一步完善和多样化，除了满足居住和休闲功能，也体现出高端商务功能。提高居住生活质量，希望能感受市区内无法感受到的自然与宁静。同时也有少数高级商务人士寻求个性化的商务度假方式。从青城山山的发展展轨迹中中可以看看到，从从一开始始完全依依靠自然然资源、、发展零零乱的低低端旅游游经济市市场，到到现在有有统一主主题、有有针对性性开发中中高端休休闲度假假市场，，物业、、配套、、客群都都有较清清晰的发发展线索索。青城山的的特殊性性：由于于开发时时间较早早，私家家车不普普及，所所以在起起步阶段段除了养养老物业业外，还还有针对对高端客客群的高高价别墅墅物业。。而随着着私家车车的普及及，和景景区价值值的发展展，青城城山逐渐渐形成主主要吸引引城市中中产、准准中产（（亚中产产）阶级级，辐射射部分高高端（商商务）客客群的休休闲度假假区域，，物业总总价保持持在合理理的水平平。对于本项项目来说说，重庆旅游游市场的的发展落落后于成成都，但但经济发发展水平平与成都都类似，，城市中中产阶级级的消费费能量已已经形成成，因此此，我们们可以直直接借鉴鉴青城山山发展—成熟阶段段的市场场，以此此作为分分析比较较。可以清晰晰地看到到，在对对资源的的利用上上，青城山休休闲度假假市场从从一开始始的单纯纯依赖自自然资源源，以低低总价物物业入市市，逐渐渐过渡到到利用自自然资源源，发展展具有自自身独特特魅力的的产品特特点和文文化主题题作为核核心吸引引力，吸引主城城区有经经济实力力的人群群来进行行休闲度度假、购购置第二二居所。。物业类型型和功能能的改变变带动目目标客群群的改变变，从最初的的养老人人群发展展到现阶阶段城市市中产、、准中产产休闲度度假为主主力，辐辐射休闲闲、高端端商务群群体的客客群结构构。核心吸引物力力和客群结构构的改变，促促使配套特征征也发生了相相应的转变，，从一开始仅仅仅满足基本本生活需求，，发展至涵盖盖居住、休闲闲、养生、商商务等复合型型功能的生活活方式，形成一个巨大大的休闲度假假体系，推动动青城山从传传统观光旅游游景区嬗变为为复合型休闲闲度假景区。。不得不看到，，本项目所依依托的金佛山山景区与青城城山相比，在在资源条件和品牌影响响力上相对较较欠缺，因此此不能完全照照搬青城山，，需在文化主主题上需更上一一层楼。什么样的文化化主题？什么样的生活活方式？案例借鉴：丽丽江束河古城城资源条件：二二山（玉龙雪雪山、老君山山）；一湖（（泸沽湖）；；一江（金沙沙江）文化风情：纳纳西东巴文化化；纳西古乐乐；摩梭族风风情，传统服服饰……特色配套：除除星级酒店外外，古城拥有有700多家客栈，主主力房价在70元--200元左右，基本本都带独立卫卫浴，兼顾特特色和档次，，价格适中。。深呼吸一次，，回味一辈子子丽江古城一年年四季游客如如织，他们在这里发发呆、泡酒吧吧、感受走婚……吸引他们的已已不再是玉龙雪山，，而是过节日日、听古乐、住客栈栈、吃纳西美美食、购印巴工艺品品，在自然风风景和民族风情的体体验中忘记城城市的烦恼。人文休闲的感感染力，取代代了自然资源源在景区的地地位！对本项目的启启示意义自然资源、自自然环境只是是一个初始的的吸引点。小镇的打造与与民俗风情、、文化特色密密不可分。喝茶、听音乐乐、泡酒吧……这些城市感强强烈的休闲消消费与原生自自然景观、小小镇特色人文文氛围有机融融合之后，嬗嬗变为一种适适合城市人群群放松心态，，实现精神解解放的生活方方式。这种生活方式式带给游客的的感染力远远远胜于自然风风光本身。自然资源作为为最原始的吸吸引点休闲度假产生生深入的消费费行为生活方式的感感染促使客群群驻留以生活方式吸吸引度假人群群观光只是通风风口休闲才是聚宝宝盆重庆人的心灵灵牧场√出售服务档次次×出卖资源和盛盛资源的容器器√出售休闲品质质√出售度假氛围围跳出原始的资资源竞争、价价格竞争回顾上一阶段段提出的发展展方向打造“天星生生活方式”：：打望山水，，定置生活活。享受自然休闲度假文化风情登山戏水观景玩雪住客栈浴百草品山珍看表演巴渝风多民族原生态慢生活本项目破题——让游客把自己己在天星小镇镇放下，在涓涓涓小溪旁找找个院子发呆呆，尽情享受受最古朴、最最悠闲、最自自在、最深刻刻的休闲体验验，感受最超超然的生活方方式，顿悟“活在当下”的人生哲学。。（不同心态态的人去天星星小镇沉下来来住几天，都都能找到共同同的心灵家园园，感受生命命的“香格里拉式”生存境界）项目定位总体定位文化定位总体发展策略略客群定位产品定位商业定位总体定位项目定位的依依据：通过：对现状市场的的调研和对成成熟市场的借借鉴问卷调查和深深访结论的参参考成功案例的借借鉴……我们发现：金佛山景区资资源和品牌影影响力是区域域旅游度假重重要的品牌价价值重庆休闲度假假市场处于发发展初期，升升值潜力大，，仙女山休闲闲度假物业价价格快速上涨涨但空置率高高，置业人群群投资动机明明显潜在问卷中客客群对泡温泉泉、爬山等休休闲方式的首首选说明了健健康养生是客客群的休闲目目标圆和圆客栈的的成功，充分分说明了休闲闲生活方式可可以引导、更更需要引导，，项目需要植植入“打望山山水，定置生生活”下的休休闲生活方式式通过对成都会会馆刘馆长和和成都万豪酒酒店总经理的的深访了解到到，分时度假假具有可操作作性（旅游专专家认为旅行行社有购买时时权的可能，，潜在问卷中中客群对产权权式物业也不不排斥）产权式度假物物业和分时度度假概念的引引入，回报投投资将逐渐受受到关注，这这将是休闲消消费理念的创创新。综上所述，回回顾我们之前前的梳理：依托已有资源源融入文化元素素创新消费理念念项目总体定位位融合享受自然然、休闲度假假、文化风情情于一体的，，以开发休闲投资和回报投资作为运作指导导思想，充分分发挥金佛山山健康养生休休闲文化品牌牌效应的，为为社会提供一一个度假和置业、自用和价值回回报兼而有之的、、新型休闲投投资理念的——原乡生活小镇镇何谓原乡？原乡人的血，，必须流返原原乡，才会停停止沸腾！——周恩来周总理的原乡乡，意指“中中国”！是对对台湾同胞讲讲的。我们要做的——给重庆人一个个回到最风情·最闲适·最原味生活的机会文化定位通过上一阶段段的工作，我我们曾经提出出过：尽管自然景观观资源丰富，，但文化背景景和主题内涵涵的缺失，使使本项目在发发展特色小镇镇上面临文化失位的困扰。思考出发点:创新文化主题题解决手段:因地制宜，在在本地“找文文化”：金佛禅文化、、三线企业建建设遗址、多多个少数民族族汇集的民俗俗文化……拿来主义，在在区域“借文文化”：借区域内传统统民间故事文文化、地域建建筑文化、重重庆多元融合合性城市文化化……无中生有，在在项目“做文文化”：创新“天星小小镇”独特的的旅游休闲度度假文化。在本阶段定位位工作中，我我们对区域文文化资源进行行了发掘和可可利用分析：：“找文化”：：三线企业建设设遗址：不适适宜统领整个个项目的文化化主题，但可可作为整个重重庆历史文化化长河中的一一个有特殊意意义的亮点，，进行局部的的极致演绎；；多个少数民族族汇集的民俗俗文化：是南南川特有的历历史文化风情情，适宜用来来演绎大众化化的休闲文化化风情。“借文化”;流传在金佛山山、南川的传传统民间故事事：可作为贯贯穿本项目的的文化景观节节点，给天星星小镇借一个个有人文内涵涵的历史背景景。地域建筑文化化：吊脚楼、、山地建筑，，给天星小镇镇借一种有文文化背景的建建筑特征。多元融合性的的城市文化：：重庆作为移移民城市，对对外来文化兼兼容并包的城城市文化，可可应用在本项项目的打造手手法上，如将将山地景观/水系景观、商商业/居住等不同主主题在同一地地块上实现完完美融合。做文化：创新“天星小小镇”独特的的旅游休闲度度假文化=？她是……有历史人文内内涵的有少数民族风风情的亲天地、亲水水系的休闲体验极致致化的具有鲜明巴渝渝风格重庆人曾经最最熟悉、最亲亲切的……项目文化定位位作为感官上的的特色吸引物物，巴渝风格格与周边自然然环境有天然然的契合性，，同时高度代代言重庆的城城市气质和地地域文化，迎迎合“老巴渝渝”人文追随随者的心理诉诉求。穿行于巴渝传传统风格建筑筑、三线建设设文化遗址，，在休闲氛围围中感悟老巴巴渝厚重的人人文历史，更更生动、更真真实；在多个个少数民族的的风情集中演演绎中，追寻寻和回味多年年前曾真实存存在过的“巴巴渝风”。巴渝原乡生活活叩问历史，触触摸沧桑；解解读民俗，追追寻乡情。项目总体发展展策略纵观各类休闲闲/度假/旅游区的启动动策略，通常常有两种方式式：方式涵义概述核心市场好处弊端案例高端带动入市时高举高打，打造高价值物业、配套和服务，迅速占领高端市场，进而利用其影响力逐步延伸至中高端和中端市场。高端可以在很短时间内积聚注意力，快速提升区域价值和经济水平，短时间内的收益高。缺乏完整的体系和后续的发展动力，投资大，风险大。博鳌迪拜宽窄巷子顺应市场现状启动中端市场入市时稳健起步，顺应市场需求现状打造中低档次的物业、配套和服务，快速占领中低端市场，逐步提档升级，抓住部分高端市场。中端投资小，风险小，可实现滚动开发，项目开发可持续性高。开发时间长，初期收益较少，容易导致后期开发的无序性。仙女山等大多数如何选择？启动策略选择依据——从资源上看：项目自然资资源优势不突突出，人文资资源底蕴不够够厚重；从开发现状上上看：刚刚起步，，配套不完善善，区域价值值还没有完全全提升，需要要有一个循序序渐进的过程程，同时也意意味着有较大大的发展空间间；从开发商战略略诉求上看：要求能够实实现快速回款款，保证资金金安全和平衡衡，尽量减持持固定资产，，减轻资金压压力。顺势发力，高高调引导顺势发力：项目启动阶阶段顺应景区区开发现状和和市场现状，，选择稳健的的启动策略。。以提高景区区配套能力为为启动发力点点，同时以市市场接受度最最高的物业和和商业业态吸吸纳首批度假假人群的进入入。高调引导：从项目启动动之时，便在在整体文化理理念，规划理理念，产业组组合上全方位位考量，在推推广层面上口口吻高调，引引导投资和消消费市场，为为后续发展打打好形象基础础。项目启动策略略的确定——项目总体发展展策略顺应项目的启启动策略，项项目的总体发发展策略是：：先聚人气，保保留价值；增增强休闲，撬撬动价值先聚人气，保保留价值：打造易于聚集集人气的大众众化旅游度假假商业，完善善配套以便吸吸引和沉淀更更多的旅游客客群来此消费费；同时根据据重庆目前近近郊度假物业业的市场需求求特征，可将将资源价值较较低的部分地地块开发中端端度假住宅物物业，出售以以平衡资金。。增强休闲，撬撬动价值：引进并进一一步丰富休闲闲度假商业的的形态和档次次，增加中高端度假物物业开发，吸吸引城市里追追求近郊休闲闲的中高端、、高端客群，，形成独特的的生活方式。。通过高端商商业节点的设设置引导市场场对本项目高高端物业价值值的认可。本项目需遵循循市场逐步发发展成熟的过过程，但在各分期开发发过程中产品品形态和价值值逐步走高的的同时，中端端和准高端产产品应同时切切入市场，达达到市场占位位和价值互动动的效果。启动阶段发展阶段扩张阶段阶段策略策略应用抓大众，增人人气增休闲，提档档次引高端，溢价价值开发滨水风情情商业配套区区，完善配套套和旅游接待待能力，让游游客能停留下下来；利用低总价洋洋房、高收益益的联排和客客栈等可售物物业平衡资金金，聚人气；；利用巴渝文化化、三线文化化的重现和少少数民族风情情、婚庆文化化等凸显文化化特色。开发中高端和和高端度假住住宅物业，提提升住区档次次利用高档特色色配套商业的的完善提升配配套档次。利用高端度假假产品和相关关配套完成整整个项目的价价值溢出，进进而全面提升升区域价值。。项目分阶段开开发策略客群定位现实依据：金金佛美庐、仙仙女山在售物物业的购买人人群特征案例借鉴：青青城山置业人人群结构的发发展轨迹发展策略：顺顺应市场现状状、稳健打造造因此，从来源源区域上看，，本项目的目目标客群总体体上是：以重庆市区有有购置度假物物业需求的中中产、准中产产阶级人群为为主；以金佛山景区区周边有经济济实力的人群群为辅。重庆市区中产产、准中产阶阶级人士，如如高级职业经经理人、中高高级别公务员员、大学教授授、私营企业业主等。景区周边中高高收入人群，，如小企业主主、企业中层层管理人员、、收入稳定的的小康之家等等。部分经济实力力较好、有现现实或潜在需需求的养老人人群；纯投资资客群。从社会角色上上看——结合项目的阶阶段发展策略略，在各个不不同阶段，客客群结构和置置业特征也将将呈现出区别别。主力客群特征辅助客群特征边缘客群特征启动阶段重庆市区中高收入人群，置业动机多为现实或潜在的养老需求或度假，或投资。南川地区经济条件较好人群，养老、投资目的较明显。经济实力较强的纯养老、纯投资人群。发展阶段重庆市区中高收入、准高端收入人群，置业动机以度假为主、顺带养老、投资。南川及周边其他地区中高收入及高收入人群，置业动机多为购置度假物业；兼顾养老、投资。经济实力较强的纯养老、纯投资人群；少量高端度假客群、高端商务人群或企业。扩张阶段重庆市区中高收入、高端收入人群，置业动机多为度假；兼顾养老、投资。同时，高端度假客群、高端商务人群比例扩大。重庆、南川及其他城市中高收入\高收入人群，置业动机多为购置度假物业；兼顾养老、投资。高端度假客群、高端商务人群或企业。产品定位根据本项目的的总体定位和和各阶段发展展策略；依据项目客群群定位和发展展线索，结合合他们对物业业的需求调研研结果；结合消费者问问卷调研针对对购买物业特特征的测试结结果。生长在自然山山水中的渗透巴渝民俗俗风情的全景观休闲度度假物业定位诠释：生长在自然山山水中的：良良好的自然资资源环境。渗透巴渝民俗俗风情的：独独特的、且能能唤起受众怀怀恋的建筑风风格。全景观休闲度度假物业：灵灵动的空间开开合关系、与与户外景观自自然结合、深深度休闲体验验，实现城市市住宅无法企企及的山水休休闲功能。启动阶段发展阶段扩张阶段生活方式现实或潜在的的养老需求或或度假，顺带带投资。以度假为主，，顺带养老、、投资。购置有特色的的度假物业；；发展高端商商务度假需求求。产品类型院落式客栈花园洋房联排花园洋房联排别墅双拼别墅企业公馆花园洋房联排别墅双拼别墅独栋别墅迎合城市中产产阶级、准高高端阶级对度度假物业的需需求特征，在在完善配套的的基础上推出出档次较高、、更能满足休休闲度假功能能的中高端物物业。针对主流的的大众化市市场，以低低总价、经经济型的度度假产品打打开市场，，以特色的的客栈式度度假产品来来集聚人气气。随项目和区区域价值值提升，吸吸纳更多高高端客群进进入，打造造有特色价价值的高端端物业。产品思路产品开发思思路商业定位商业功能定定位休闲功能：：天星小镇镇休闲度假假体系中商商业服务功功能的主要要承载体；；配套功能：：金佛山西西坡景区配配套功能和和接待功能能的承载体体，同时作作为在天星星小镇购置置度假物业业客群的生生活配套服服务的承载载体。本项目商业业部分具有有多种功能能，在项目目不同开发发阶段，其其开发策略略、商业业态、、目标客群群等都将随随之变化。。商业主题定定位根据本项目目的总体定定位和文化化定位，以以及消费群群体的心理理诉求，本本项目的商商业主题定定位为：巴渝风情山山水休闲巴渝风情：承接项目目的总体定定位和文化化定位，把把原乡生活活的文化韵韵味集中体体现在最易易受接受的的巴渝风情情上；山水休闲：突出项目目的地形、、地貌的特特点，将这这种特点充充分地体现现在客群的的生活中，，并在商业业街区的氛氛围营造上上契合这种种突出的特特点。商业主题文文化的表现现形式主题客栈客栈既承担担游客住宿宿接待的功功能，同时时又是小镇镇独特文化化主题的集集中体现点点，涵盖吃吃、住、游游、娱等功功能，因此此，除了在在建筑特征征上融入传传统巴渝建建筑文化符符号外，还还需要根据据功能分区区和地形特特点将民族风情、、金佛山民民间故事等等、三线建建设遗址文文化多个主题分分别进行融融入。洗浴作为重重庆的特色色休闲项目目，是本项项目不可或或缺的主题题体验之一一。本项目目的洗浴文文化不仅应应体现其休休闲特性，，还可根据据区域独特特文化、金佛山优质质药材资源源进行主题创创新。如百百草药浴。。特色洗浴主题酒吧酒吧是中青青年人的聚聚集地、主主题文化的的发生地。。作为消费费时间单一一、消费场场所几乎空空白的金佛佛山西坡，，酒吧正应应该为填补补市场需求求、提升整整体形象而而出现。但但是在金佛佛山目前淡淡旺季极为为分明的、、苛刻的人人流条件下下，酒吧必必须具备文文化主题性性，才能拥拥有自身的的吸引力与与辐射能力力，从而跳出金佛山山景区目前前的商业窘窘况。在这样的市市场条件下下，本项目目的酒吧文文化需要独独辟蹊径，，以既符合合金佛山大大环境、又又独具个性性特色的主主题文化来来实现对城城市人群的的吸引和聚聚集。根据本项目目挖掘的文文化资源，，相关的并并可实现主主题文化主主要有：与旅游相接接的摄影文文化；以金佛山、、天星镇为为题材的影影视剧作文文化；以少数民族族风情、古古镇风情相相关的民俗俗文化等。。民族茶艺尽管重庆人人没有象成成都人那样样浓厚的茶茶馆情结，，但是作为为以休闲度度假为核心心内涵的景景区商业来来说，茶馆馆/茶坊是不可可缺少的业业态之一。。为了提高高本项目茗茗茶类商业业的吸引力力和文化高高度，建议议将金佛山大叶叶茶历史、、少数民族族风情文化化、药池坝坝的故事等融入，穿穿插少数民民族茶艺表表演，形成成又一个有有鲜明特色色的体验主主题。另外，本项项目所倡导导的是区别别于都市、、追求精神神放松的““心灵牧场场”，因此此，本项目目所打造的的茶馆/茶坊在形态态上应该避避免钢筋水水泥、高层层建筑，而而是以更多多开放式的的亲水、亲亲山、亲天天地的空间间形态，承承载主题体体验的休闲闲功能。民族工艺品品古镇风情需需要民俗民民风的形式式体现，而而做为历史史活标本的的金佛山民间间民俗工艺艺品就是最好的的体现形式式，同时也也需要以丰丰富的购物物内容来提提升本项目目商业氛围围，实现项项目的引领领性。本项目的民民俗工艺品品从商业角角度来说，，目前还不不宜实现高高档次高价价格的购物物业态，主主要应以中中端消费价价格同时又又极具特色色的商品内内容为主，，如：木雕雕石刻、绣绣坊、剪纸纸、现场漫漫画、笔墨墨纸砚名品品店、大师师艺术作品品等。启动阶段发展阶段扩张阶段休闲方式当地风味餐餐饮（含住住宿）、特特色食品、、洗浴、SPA、特色茶坊坊、主题酒酒吧、咖啡啡馆等。有特色的住住宿、餐饮饮以及有文文化品位的的休闲度假假消费方式式。高端休闲度度假、高端端商务度假假需求。业态定位在原有业态态组合基础础上，增加加社区配套套商业。在原有业态态组合基础础上，增加加别墅组团团内的配套套商业。以重庆周边边度假物业业中有扩张张意识的社社区配套商商家为主。。重庆城区的的商家、具具有全球影影响力的会会所。商家定位主要为基本本的住宿、、餐饮需求求，附带部部分商务休休闲需求。。以南川及金金佛山地区区、以及及重庆城区区、其他景景点有扩张张意识的商商家为主，，附带重庆庆区县的商商家。开发策略抓大众，添添人气。增物业，提提档次。引高端，溢溢价值。消费群体以中端的休休闲度假客客群为主。。以中高端次次的休闲度度假客群为为主。以高端休闲闲度假客群群为主。根据以上概概述，结合合本项目的的总体定位位和发展策策略；依据据项目客群群定位和发发展线索，，结合他们们对配套的的需求调研研结果。本本项目商业业定位如下下：项目概念性规划建议用地条件分分析概念性规划划建议项目整体风风貌控制巴渝建筑的的文化内涵涵风情商业街街区的规划划理念用地条件分分析7号地块1号地块2号地块3号地块5号地块4号地块6号地块现状用地条件分分析——进一步细化化地块13-1245673-33-23-43-53-63-7用地条件分分析地块规模（亩）开发资源条件交通条件私密性适合发展的功能1934.9自然资源条件较丰富，但是缺乏水资源，有少部分地方高差过大，不利于开发。现状进入性较好，可改善程度高。处于小镇入口区域，私密性相对一般。档次不太高的居住功能。217.8自然资源条件非常一般。较好，可直接进入。处于小镇入口处，临近主要交通干道，私密性不好。度假接待性质的功能。3-1约50没有绿色植被等资源条件，但是有溪流从旁边流过。较好，可直接进入处于小镇入口处，临近主要交通干道和现有酒店式公寓，私密性不好。度假接待性质的功能。3-2约100没有原生态绿色植被等资源条件，但是有溪流从旁边流过。遗留的三线时期旧楼过于破旧，没有保留价值。好，临主干道，可直接进入处于交通干道旁，私密性不好。商业服务性质的功能。3-3约60有一定的自然资源，临河，地块较为平坦。较好，经改善后可直接进入虽然距离主干道不远，但受河流区隔私密性较好高档居住功能。3-4约110有河流资源，但缺乏原生植被，地形平坦。好，可直接进入私密性差商业服务性质的功能3-5约125地形高差适当，虽原生态资源不够好，但是水系条件不错。好，可直接进入与主干道有一定的距离，私密性一般。高档的居住功能。地块规模（亩）开发资源条件交通条件私密性适合发展的功能3-6约80植被，水系条件均较好，地形也较平坦。现阶段交通条件一般，但是可改善性较强。受到山势的区隔，私密性非常好高档次的居住功能3-7约17基本没有自然资源条件，但是地形平坦临主干道，条件好。私密性很差旅游接待、服务功能。4131.2自然植被资源条件较好，但是缺乏水资源。现状进入性较差，后期可改善。受山势阻隔，私密性好。高档居住功能。540.7自然植被资源条件较好，水资源一般，地形较为平坦。现状交通条件较差，改善的难度也较大。由于其地势远高于其他地块，私密性很好高档商务居住功能。6102.7自然植被资源条件较好，水资源一般，地形较为平坦。现状交通条件较差，改善的难度也较大。由于其地势远高于其他地块，私密性很好高档商务居住功能。7616.4自然资源条件较丰富，但是缺乏水资源，有少部分地方高差过大，不利于开发。现状进入性一般，可改善程度高。虽处于小镇入口区域，但距离较远，私密性一般。中高档的居住功能。概念性规划划建议大致分区，，融合交错错；商住结合，，景观引入入。前期规划理理念回顾本次规划原原则总体规划原原则：强调调经济、社社会、环境境的统一，，立意于自自然山水、、传统文化化。景观塑造原原则：尽可可能的创造造出自然环环境与人工工风貌完美美结合的山山水小镇形形象。旅游原则：：注重整体体结构的形形成，现有有旅游资源源的利用与与强化和新新资源的创创造，营造造合理的游游览载体。。生态环境原原则：提出出生态理念念，开敞式式绿地与生生态绿地相相结合，重重视水系利利用，形成成镇区向主主水系的指指状延伸。。交通组织原原则：结合合已形成的的道路系统统，合理组组织各个组组团与中心心镇区的车车行交通网网络和景观观步行游览览通道。空间营造原原则：遵循循人群行为为习惯，科科学处理集集中、小众众和个人活活动空间，，并形成疏疏密有致、、动静结合合的空间关关系。规划构思自然把把自然开开放的空间间引入小镇镇，让小镇镇沐浴在山山水的自然然地带人本本良良好好的的通通达达性性与与舒舒适适的的生生活活空空间间交融融传传承承历历史史文文脉脉、、展展示示地地方方特特色色、、营营造造现现代代生生活活。。和谐谐人人与与山山溶溶、、与与天天共共浴浴。。自然然山山水水现代代生生活活传统统文文化化大致致分分区区，，模模糊糊处处理理引入入水水系系，，增增加加灵灵动动动静静有有序序，，档档次次递递进进规划划手手法法通过过点点、、线线、、面面三三个个层层次次对对游游览览空空间间的的营营造造，，形形成成富富于于变变化化、、功功能能互互动动的的游游憩憩空空间间。。打造造浅浅水水原原滩滩，，串串联联各各个个节节点点，，增增加加滨滨水水建建筑筑空空间间。。处理理好好交交通通功功能能与与游游憩憩功功能能，，硬硬质质景景观观（（道道路路、、雕雕塑塑、、建建筑筑小小品品））与与软软质质景景观观（（植植物物、、水水面面、、原原滩滩））的的关关系系是是塑塑造造街街景景和和滨滨水水景景观观的的关关键键。。建筑筑规规划划上上以以传传统统巴