7房地产开发项目资金筹集

第七章章房房地产产开发发项项目目资金金筹集集房地产产开发发项目目资金金筹集集主要要指资本金金、预预租售售收入入和债债务资资金三部分分资金金的筹筹集。。房地产产开发发项目目资金金筹集集的实实质，，是充分发发挥房房地产产的财财产功功能，，为房房地产产投资资筹集集资金金，以以达到到尽快快开发发、提提高投投资效效益的的目的的。一、房房地产产开发发项目目资金金使用用的特特性二、房房地产产开发发项目目资金金筹集集的分分类三、房房地产产开发发项目目资金金筹集集的主主要方方式四、银银行对对房地地产开开发贷贷款的的风险险管理理一、房地产产开发发项目目资资金使使用的的特性性1、资金金占用用量大大2、资金金占用用时间间长3、资金金使用用的地地域性性4、资金金缺乏乏流动动性5、资金金增值值性较较强6、资金金的高高风险险高收收益性性二、房房地产产开发发项目目资金金筹集集的分分类从融资主体看

从融资渠道看资金偿还特性

-房地产企业融资-房地产项目融资权益筹资和债务筹资-直接融资-间接融资从融资资主体体来看看，分分为房房地产产企业业融资资和房房地产产项目目融资资从融资资渠道道来看看，分分为为直接接筹资资和间间接筹筹资1.直接金金融：：不通通过银银行等等金融融机构构，直直接通通过资资本市市场融融资。。投资者者投资资、股股票、、债券券特点：：直接接性、、长期期性、、流通通性、、部分分不可可逆性性（股股票））2.间接金金融：：通过过银行行等金金融机机构进进行融融资。。特点：：间接接性、、短期期性、、相对对非流流通性性、可可逆性性股票股票是是股份份有限限公司司在筹筹集资资本时时向出出资人人发行行的股股份凭凭证，，代表表着其其持有有者（（即股股东））对股股份公公司的的所有有权。。股票是是对公公司收收益和和资产产的索索取权权。（一））股票票的分分类1.普通股股在公司司的经经营管管理和和盈利利及财财产的的分配配上享享有普普通权权利的的股份份，代代表满满足所所有债债权偿偿付要要求及及优先先股东东的收收益权权与求求偿权权要求求后对对企业业盈利利和剩剩余财财产的的索取取权。。1.普通股股基本权权利：：（1）公司司决策策参与与权。。（2）利润润分配配权。。（3）优先先认股股权。。（4）剩余余资产产分配配权。。2.优先股股相对于于普通通股，，优先先股在在利润润分红红及剩剩余财财产分分配的的权利利方面面，优优先于于普通通股。。基本权权利：：（1）优先分分配权权。（2）优先求求偿权权。（二））股票票的特特点1.不可偿偿还性性2.参与性性3.收益性性4.流通性性5.价格波波动性性和风风险性性（三））股票票的种种类A股：人民币币普通通股票票。由由我国国境内内的公公司发发行，，供境境内机机构、、组织织或个个人（（不含含台、、港、、澳投投资者者）以以人民币币认购和和交易易的普普通股股股票票。2.B股：人民币币特种种股票票。是是指那那些在在中国国大陆陆注册册、在在中国国大陆陆上市市的特特种股股票。。以人人民币币标明明面值值，只只能以以外币认购和和交易易。（三））股票票的种种类3.H股：国有企企业在在香港港(HongKong)上市的的股票票。雅居乐乐、中中国地地产集集团、、沿海海绿色色家园园、碧碧桂园园、绿绿城中中国、、合生生创展展、丽丽丰控控股、、中新新地产产、路路劲基基建、、上海海证大大房地地产、、世茂茂房地地产4.N股：在中国国大陆陆注册册、在在纽约约（NewYork）上市市的外外资股股。从资金金偿还还特性性上看看，分分为为权益益筹资资和债债务筹筹资（1）权益益筹资资：当当房地地产投投资者者的资资本金金数量量达不不到启启动项项目所所必须须的资资本金金的数数量要要求时时，投投资者者就需需要通通过公司上上市或或增发发新股股、吸收其其他机机构投投资者者资金金、合合作开开发等方式式，进进行权权益融融资。。（2）债务务筹资资：是是指项项目投投资者者通过过信用用方式式取得得资金金，并并按预预先规规定的的利率率支付付报酬酬的一一种资资金融融通方方式。。房地产产开发发贷款款、土土地储储备贷贷款、、房地地产抵抵押贷贷款等等，都都属于于债务务融资资。房地产产抵押押贷款款房地产产抵押押贷款款：是是指借借款人人（抵抵押人人）以以其合合法拥拥有的的房地地产，，在不不转移移占有有方式式的前前提下下，向向贷款款人（（抵押押权人人）提提供债债务履履行担担保，，获得得贷款款的行行为。。房地产产抵押押贷款款包括括个人住住房抵抵押贷贷款、、商用用房地地产抵抵押贷贷款和和在建建工程程抵押押贷款款。房地产产抵押押贷款款个人住住房抵抵押贷贷款个人住住房抵抵押贷贷款是是指个个人购购买住住房时时，以以所购购买住住房作作为抵抵押担担保，，向金金融机机构申申请贷贷款的的行为为。目前，，我国国个人人住房房抵押押贷款款额度度的上上限为为所购住住房价价值的的80%，贷款款期限限最长长不超过过30年。商用房房地产产抵押押贷款款商用房房地产产抵押押贷款款是指指购买买商用用房地地产的的机构构和个个人，，以所所购买买的房房地产产作为为抵押押担保保，向向金融融机构构申请请贷款款的行行为。。我国国国内商商业银银行发发放商商用房房地产产抵押押贷款款时，，贷款款价值值比率率通常常不超过过60%，贷款款期限限最长长不超过过10年，贷款利利率也通通常高于个人住房房抵押贷贷款，而而且仅对对已经通过过竣工验验收的商用房房地产发发放。在建工程程抵押贷贷款在建工程程抵押贷贷款是指指抵押人人为取得得在建工工程后续续建造资资金的贷贷款，以以其合法法方式取取得的土地使用用权连同同在建工工程的投入资资产，以以不转移移占有的的方式抵抵押给贷贷款银行行作为偿偿还贷款款履行担担保的行行为。按《城市房地地产抵押押管理办办法》的规定，，以在建建工程已已完工部部分抵押押的，其其土地使使用权随随之抵押押。当在在建工程程抵押价价值包括括土地使使用权的的价值时时，该土土地使用用权必须须是有偿偿获得，，并领取取《国有土地地使用权权证》。三、房地地产开发发项目资资金筹筹集的主主要方式式房地产开开发商的的资金筹筹集渠道道主要有有自有资资金、预预售房款款以及银银行贷款款等方式式。资本金筹筹集：国国家对房房地产开开发项目目资本金金比例的的要求是35%。对房地地产置业业投资，，资本金金比例通通常为购置物物业时所所须支付付的首付付款。资本金出出资形态态可以是是现金，也可以以是实物、土土地使用用权等，实物物出资必必须经过过有资格格的资产产评估机机构作价价，并在在资本金金中不能能超过一一定比例例。四、银行行对房地地产开发发贷款的的风险险管理贷前管理理：在进进行项目目贷款管管理时，，银行一一般从企业评价价、项目目评价、、担保评评价、贷贷款综合合评价等四个方方面开展展贷前管管理；贷后管理理：从资金监管管的角度度进行贷后后管理。。贷前管理理1-企业评价价企业评价价：企企业划分分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况况下，BBB及以上资资信等级级的企业业才能获得得银行贷贷款。项目评价价：金融融机构对对项目的的审查主主要包括括四个大大的方面面：即：：政策法法律许可可条件、、项目基基本情况况、市场场分析情情况和财财务评价价指标。。课本P184贷前管理理2-项目评价价担保评价价：房地地产贷款款担保通通常有以以下三种种形式：：保证、抵抵押和质质押。贷前管理理3-担保评价价A保证：即即由贷款款银行、、借款人人与第三三方签订订一个保保证协议议，当借借款人违违约或无无力归还还贷款时时，由第三方保保证人按照约定定履行债债务或承承担相应应的责任任。B抵押：是是指借款款人或第第三人在在不转移移财产占占有权的的情况下下，将财产作为贷款款的担保保。在房房地产贷贷款中以以土地房房屋等设设定贷款款抵押，，是最常常见的担担保形式式。C质押：是是指借款款人或第第三人以以其动产或权权利（包包括商标标权、专专利权等等）转交银行行占有，，将该动动产或权权利作为为债权的的担保。。当借款款人不履履行债务务时，银银行有权权将该动动产或权权利折价价出售收收回贷款款，或者者以拍卖卖、变卖卖该动产产或权利利的价款款优先受受偿。贷款综合合评价：：金融机机构考察察完开发发商的资资信状况况和房地地产开发发项目之之后，还还要结合合对企业业和项目目考察的的结果，，综合企企业信用用等级、、项目风风险等级级、贷款款担保方方式、贷贷款期限限等因素素，对项项目贷款款进行综综合评价价。贷前管理理4-贷款综合合评价贷款综合合评价的的主要工工作是计算贷款款综合风风险度。某笔贷款款的综合合风险度度=（某笔贷贷款风险险额/某笔贷款款额）×100%=信用等级级系数×贷款方式式系数×期限系数数×项目等级级系数某笔贷款款的综合合风险度度=信用等级级系数×贷款方式式系数×期限系数数×项目等级级系数信用等级级系数的的取值规规则是：：AAA级企业为为30%，AA级企业为为50%，A级企业为为70%，BBB级企业为为90%。贷款方式式系数的的取值规规则是：：由银行行金融机机构提供供担保的的为10%~20%，由省级级非银行行金融机机构担保保的为50%，AA级以下企企业担保保的为100%；用商品品房抵押押的为50%，由其他他房屋及及建筑物物抵押的的为100%（如参加加保险，，保险期期长于贷贷款到期期日的，，系数取取值为50%）。某笔贷款款的综合合风险度度=信用等级级系数×贷款方式式系数×期限系数数×项目等级级系数贷款期限限系数的的取值规规则是：：中短期期贷款期期限在半半年以内内的为100%，期限在在半年以以上不满满1年的为120%；中长期期贷款期期限在1年以上不不满3年的为120%；期限在在3年以上不不满5年的为130%，期限在在5年以上的的为140%。项目风险险等级系系数的确确定：先先按照项项目建设设条件、、市场和和产品分分析以及及财务评评价的结结果，将将项目划划分为AAA、AA、A