新光新社区规划课件

南京六合金牛湖新镇新光新田园社区规划2011.6ThePlanofLiuheJinniuhuXinuangGardenCommunityDevelopmentinNanjing12关于《金牛湖街道（新市镇）新光新社区详细规划》1、根据保留扩建型新社区的定位要求和相关政策，充分尊重农民意愿，增强规划的可操作性和可实施性。2、加强与总体规划和相关规划的衔接，优化内外交通组织。1.0

绪论INTRODUCTION12绪论绪论1.0INTRODUCTION项目背景六合区金牛湖街道新光社区，原名长山乡政府所在地，现为金牛湖新镇的一个农业新社区。新光社区位于金江公路六合至金牛湖镇中部，南距六合8公里，北到金牛湖新镇4.5公里，是金牛湖新镇的西大门，是南京市2011年城乡统筹发展先行镇街试点项目这之一。新光社区由原沈桥社区、新光、蒋项村合并而成，拥有总面积8.8平方公里，其中耕地面积5300亩；人口5028人，其中农业人口3268人，社区所在地居民人口1760人，共1197户，下辖26个生产组、1个街道管理办公室。三大产业齐发展，种植业特色品种有富硒水稻、西瓜、玉米，养殖业有鱼、山猪。工业企业有包装材料、服装、光学、毛巾产品。2010年实现工业生产总值17624万元，农民人均纯收入9100元。作为南京城乡统筹发展的试点，地方政府希望通过新一轮城乡统筹发展匠楔机，将周边自然村迁至新光，形成拥有5000人口的农业新社区，实现地区“农地重整、镇村重建、要素重组”，推动地区城乡规划一体化、产业发展一体化、要素配置一体化、基础设施一体化、公共服务一体化，改善农民的生活环境质量与经济状况，将新光社区建设成为具有特色的江北农村新标杆。2.0

发展基础DEVELOPMENTSTUDY用地现状

拥有一定规模的生产、生活设施新光社区规划用地1.22平方公里，其中镇村建设用地47.43公顷，农田36.3公顷，水面11.67公顷。社区现状主要以居住用地和生产用地为主，分别20.03公顷与19.65公顷，共占建设总用的84%。社区具有学校、邮局、长山供电所、国家电网、长山加油站等公共设施，沿老街两侧超市、商铺等网点门市商业用地，功能用地结构混合，呈现农村集镇用地形态特征。规划区61.38%的用地为农田与水体，地貌环境在很大程度上保留了自然农业地貌特征。20发展基础2.0DEVELOPMENTSTUDY发展研究用地类型面积（公顷）比例（%）居住用地20.032716.34%公共用地4.53873.70%生产用地19.649716.03%公用工程设施用地0.62140.51%道路用地2.49092.03%基本农田用地63.614051.88%水面11.66529.51%总计122.6126100%现状用地汇总表用地现状图20现状建筑

现状建筑低密、混杂，不符合现代农社区的环境基本要求现状常住居民约300户，户均面积207平方米。现状建设用地48公顷，建筑16.8万平方米，其中住宅6.2万，公建3.7万，产业6.6万，市政0.3万。容积率0.35。建筑质量：新建农宅与部分工业厂房，老镇区与路北工业厂房建筑质量较差。发展研究2.0DEVELOPMENTSTUDY20现状建筑

现状建筑低密、混杂，不符合现代农社区的环境基本要求老镇区周边呈现农宅分散发展的特点现状农宅建设容积率为0.24-0.30之间。地区居民不能接受外来插建；存在家庭工厂现象。布局零乱，无法进行插建式改造。地区发展面临全面改造。发展研究2.0DEVELOPMENTSTUDY20发展用地条件

拥有一定建设用地的规模，难以建设用地的形状现状社区建设用地62.8公顷；其中建成区48公顷；可调整用地96.8公顷；发展形态表现出明显沿路扩张的态势；社区西部沿金江公路北侧有十多公顷的旧工业用地。发展研究2.0DEVELOPMENTSTUDY20地区发展基础

拥有区位、基础、环境、用地缺少资金、地形、功能、特色发展研究2.0DEVELOPMENTSTUDY3.0

农村特色RURALFEATURE12农村特色3.0RURALFEATURE风貌特色

与环境协调的建筑群落传统村落是以个体建设行为累积形成的，很少有相同的，每一幢建筑建造时，或多或少有所变化；不同的社会经济构成，造就了名村的特色，即“家族”的发展影响；多种模式的居住模式，农业、地主、文人、商人；建筑使用中的多样性。案例名称地域特色类型案例来源群落特色环境特色苏州东山镇陆巷村苏南●●调研苏州东山镇杨湾村苏南●●调研苏州西山镇明月湾村苏南●●项目苏州阳澄湖镇莲花岛村苏南●●项目无锡市羊尖镇严家桥村苏南●●调研无锡锡山区水墩上村苏南○●调研常州金坛市西港镇沙湖村苏南●●调研常州金坛市朱林镇三星村苏南●●项目常州溧阳市戴埠镇陈家村苏南●○项目常州溧阳市天目湖镇桂林村苏南○●项目南京溧水县和凤镇张家村苏南●●调研南京高淳县阳江镇太平村苏南●●项目扬州江都市郭村镇庄桥村苏中○调研扬州宝应县广洋湖镇蒯家村苏中○○调研泰州靖江市新桥镇水三村苏中●○项目泰州兴化市竹鸿镇舒余村苏中○●项目南通如皋市如城镇顾庄村苏中●○项目淮安市洪泽县岔河镇白马湖村苏北○●项目连云港东海县山左口乡大贤庄苏北○○项目连云港赣榆县金山镇点马场村苏北○●项目盐城盐都区葛武镇郝荣村苏北●○项目徐州沛县胡寨镇草庙村苏北○○调研徐州丰县欢口镇苇子园村苏北○○调研12农村特色3.0RURALFEATURE建筑特色

地域环境与文化造就的建筑特色坡屋项；院落式住宅单元；建筑山墙；门窗；建筑符号与装饰；12农村特色3.0RURALFEATURE特色建设

环境特色：最根本的特色，最易营造的特色群落特色：取决于地区多样性与发展时序的积累建筑特色：取决建筑方案设计与造价文化特色：取决社区中人的素质与需求4.0

总体规划

MASTERPLAN规划理念：田园新社区从柏林诗班岛的特色环境，可以看出田园生态型文化小镇的特色；花园城模型，可以必发现以绿为心的城市发展形态的理想，新光社区环境特色拥有发展田园城镇的资源与机会；规划借鉴霍华德花园城市的概念，将农田景观引入中心形成中心农田景观带，公共设施沿中心景观布置，居住建筑位于中心建筑的外围。最终，形成农田生态环境与聚落空间混合的农业特色社区。总体规划4.0MASTERPLAN总体规划发展定位新光社区，是金牛湖地区的门户，南京江北以田园风光与新农村生活发展需求结合的田园新社区，引领地区社会、经济、环境和谐发展的增长示范区。新光社区所在的金牛湖街道为青奥会水上项目的主赛场，青奥会期间将成为国内外游客关注的展现南京发展特色的焦点之一。金江公路为串联南京主城、六合城区、新光社区、金牛湖风景区的主要交通轴线，新光社区处于金江公路六合-金牛湖段的区位特征，使得其重要性显著提高。另外，南京地铁11号线将延伸至金牛湖街道并在新光社区周边设置站点。一系列的规划和现实要求，使得新光社区的定位不止限于一般意义上的新农村社区，而是展现南京农村特色的示范社区，体现出南京新农村建设的社区面貌和特色延续。其次，新光地区是金牛湖南部地区农业地区的农民居住聚集社区，是地区农民生活改善。另外，由于新光特殊的区位优势，存在很大的潜在发展动能，因而社区发展的功能不仅仅局限在居住上，在乡村休闲、地区商贸、地方特色产业方面，存在很多的发展机会。总体规划4.0MASTERPLAN总体规划发展可能性依据土地利用规划，新光社区建设用地为现状建成区范围，即62.79公顷；31.2%用地（19.59公顷）在道路南侧，且未来道路用地要占用4.1公顷（路长830米），剩余路北用地39.1公顷。这意味着路南的建设用地需调整至路北。按每户3人，5000人需1667户，现状户均建筑面积近200平方米，即面积补偿需33.34万平方米；按39.1公顷用地计，加上公建，容积率0.9，即为全部5层尚可。总体规划4.0MASTERPLAN总体规划发展策略以田园风光环境为导向的地区特色营造，引领地区发展利用地区基础、环境、特色与土地资本，有序滚动发展保持多元化聚集与发展策略，将好的“居住”提升为好的“生活”采用动态发展模式，近期保护现状基础上局部发展，远期存在全面更新的必要总体规划4.0MASTERPLAN总体规划依托地区发展环境现状，地区总体发展形成农民迁居、居住开发与产业发展三片区，片区间为生态景观农田，构建地区生活、产业与环境和谐发展新农村社区。1、三条生态廊道地区三大生态廊道由西到东依次为黒鲤河生态绿廊、中心农田景观带、沈桥河生态绿廊。黒鲤河、沈桥河为现状水系，周边自然生态景观优越，由北向南，分别至基地东西两侧流过。中心农田景观带为乡村特色农田景观轴带，也是河流故道流经之所，是社区景观核心。2、三大板块：1）西片区定位为居住回迁区，是一期发展启动区。开发的居住类型包括低层、多层以及小高层等多种类型，以便满足村民回迁的不同需求。2）东片区定位为居住开发区，是二期发展区。凭借东侧沈桥河周边优越的自然环境，进行商业、住宅开发。开发类型包括商住混合型住宅、低层、多层等多种住宅模式。3）南片区为产业发展备用地，是规划的三期发展区。该区用于进行诸如奥特莱斯等大型项目的开发，日后将成为整个社区的经济发展引擎，解决社区大部分就业问题。发展结构形态总体规划4.0MASTERPLAN地区发展用地规划新光社区生活区集中有路北地区，路南近期保护现状工业，远期作为地区未来新兴产业发展用地（有待发展机遇而定）。沿路保留为未来产业发展用地，近期规划为景观农田，在金江公路上形成鲜明的田园社区形象。规划总用地面积为130公顷。其中社区规划用地55.8公顷，社区建设发展用地为45.8公顷，发展预留地29公顷，生态景观农田54.5公顷。社区以及发展预留地共占基本农田约21.1公顷，主要集中带社区用地的北侧。规划方案将社区及备用地以外的宅基地进行基本农田置换，合计可置换基本农田面积为39.8公顷。总体规划4.0MASTERPLAN43.0公顷55.8公顷70.6公顷74.4公顷地区发展用地规划规划总用地面积为130公顷。其中社区规划用地55.8公顷，社区建设发展用地为45.8公顷，发展预留地29公顷，生态景观农田54.5公顷。社区以及发展预留地共占基本农田约20.9公顷，主要集中带社区用地的北侧。规划方案将社区及备用地以外的宅基地进行基本农田置换，合计可置换基本农田面积为33.6公顷。总体规划4.0MASTERPLAN5.0

社区规划COMMUNITYPLAN发展定位新光社区，是以田园风光环境为导向的综合社区，以营造田园体闲文化为特色的小镇生活。社区规划5.0COMMUNITYPLAN社区规划规划总平面住区建筑用地：43.16公顷总建筑面积：267600M2住宅建筑面积：255600M2公共建筑面积：12000M2容积率：0.62总户数：2026户居住人口：5000人（6078人）社区规划5.0COMMUNITYPLAN社区规划规划总平面现状范围：约300户兰线范围：963户黄线范围：1347户社区规划5.0COMMUNITYPLAN社区规划规划总平面住区建筑用地：43.16公顷总建筑面积：323000M2住宅建筑面积：311000M2公共建筑面积：12000M2容积率：0.75总户数：2541户居住人口：5000人（7623人）社区规划5.0COMMUNITYPLAN社区规划规划结构三带六片，分村建设；核心景观农田，田园生活社区规划5.0COMMUNITYPLAN社区规划用地规划社区规划5.0COMMUNITYPLAN社区规划用地类型面积（公顷）比例（%）一类居住用地18.896534.29%二类居住用地14.461626.25%公共设施用地4.85868.82%混合用地1.88463.42%道路用地6.419311.65%规划建设用地46.520684.43%生态农田8.578415.57%规划总用地55.0990100%建筑群落社区规划5.0COMMUNITYPLAN社区规划建筑群落社区规划5.0COMMUNITYPLAN社区规划建筑群落社区规划5.0COMMUNITYPLAN社区规划首期建设社区规划5.0COMMUNITYPLAN社区规划一期总用地：14.73公顷建筑用地：10.25公顷住宅拆：1950M2工业拆：22950M2新建户数：649户容积率：0.70新建住宅面积：72000M2新增住宅面积：70050M2用地增量面积：23.35公顷

发展预留用地：4.48公顷

（350亩+67亩）新光社区一期建设，立足原有生活设施，新建住区，新增住宅649户，户均110平方米；增量可用土地27.8公顷，即4