高层豪宅维度之核心驱动研究

高层豪宅维度之核心驱动研究不同豪宅产品发力点不同，按照项目核心驱动模式划分，高层豪宅大致可分为5类：地段核心驱动、景观核心驱动、产品核心驱动、服务核心驱动、配套核心驱动景观资源过硬产品稀缺地段个性服务配套驱动1、地段核心驱动：稀缺地段往往是房地产核心决定因素，豪宅对其依赖更为突出，直接表现在稀缺土地资源的集聚效应豪宅投资，第一是地段，第二是地段，第三是地段。——李嘉诚高层豪宅稀缺地段城市地段代表楼盘北京朝阳区昆仑公寓、银泰中心、棕榈泉花园、碧海方舟上海新天地板块华府天地、翠湖天地、济南路8号深圳福田区香蜜湖一号、翠堤湾广州珠江新城板块誉峰、博雅首府成都东大街板块时代尊邸、华置都汇华庭、雍锦荟典型案例——上海汤臣一品：位于上海核心地段，并拥有一线江景资源城市核心地段汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴核心区，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立；一线江景资源项目位处一线滨江，正对外滩建筑群，汤臣一品独一无二的地理区位使其可以全览陆家嘴一线景观，一面是外滩与黄浦江的恢弘气魄，另一面则是小陆家嘴繁华的流光溢彩陆家嘴城市规划稀缺地段汤臣一品汤臣一品规划四栋高层豪宅，入户大堂、艺术回廊、中心园林、江景会所的打造尽显其高端性A栋C栋D栋陆家嘴环路拾步街花园石桥路富城路黄浦江艺术回廊入户大堂VIP江景会所中心园林项目占地面积20066平方米，总建筑面积141894平方米，共A、B、C、D四幢楼，2幢40层，2幢44层基本情况品质打造入户大堂：独立于主体建筑的入户大堂，拥有罕有的全玻璃架构，高12.7米，直径16米得穹顶；艺术回廊：由主题建筑的一层及建筑之间的光景连廊构成，保证内部交通私密性，为社区拓展了艺术展示空间及公共休闲空间；江景会所：拥有大量的平台、露台和大面积玻璃围合的通透空间，能提供休闲、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等服务；中心园林：融合了东西方的双重调性，营造皇家园林气氛的庭院景观稀缺地段汤臣一品汤臣一品的公共区域打造全部选用顶级标准，是全球公寓豪宅的翘楚消防：设置暗藏式喷淋及自救式不锈钢消防箱，德国西门子消防报警系统公共区域顶级配置迎宾大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石住宅各层电梯大堂：墙地面采用进口大理石安保及管理：彩色电视监控系统，德国速宾停车管理系统，美国霍利威尔楼宇自控系统及防盗报警系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，美国VIDEX电子巡更系统电梯：永大日立高速电梯入口电梯大堂：墙地面采用进口大理石及部分木饰面大厦外墙：一至3层采用进口石灰岩石，三层以上采用汤臣一品米金色、日本三棱铝复合板稀缺地段汤臣一品汤臣一品住宅采用罕见的大户型设计，拥有独立的私家门厅，住户的私密性得到充分保护，其室内配置全部采用国际顶尖品牌打造其室内配置全部采用国际顶尖品牌打造：日本大金(DAIKIN)VRVⅡ户式中央空调确保室内舒适的温度；中央吸尘系统选用美国碧慕（BEAM），时刻提供健康、干净的室内空气；德国ABB公司EIB系统，保证对灯光、窗帘的智能控制；排水系统采用国际先进的侧排水技术，以及日本积水（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管；厨房、浴室的墙和地面都采用进口大理石，厨房配备德国Poggenpohl橱具和德国Gaggenau电器设施，浴室配备挪威耐克森（Nexans）地坪加热系统汤臣一品采用罕见的大户型设计，最小户型面积为434㎡；A栋与D栋为一层一户，360度全览上海，单套面积约为597平方米，拥有11米面宽、120㎡宽敞客厅，全通透落地玻窗设计，再加上40㎡大尺度观景阳台，可以全角度享受外滩及黄埔江美景；B栋与C栋为一层两户，单套面积约为434平方米。客厅面宽7.4米，主卧室拥有延伸12米、进深2米的双面豪华阳台，拥有全角度的景观视野；每户都拥有独立的私家门厅，两部主人电梯和一部保姆电梯，结合三道掌纹门禁系统，确保住户的私密性稀缺地段汤臣一品产品特点精装品质汤臣一品由大峰物业提供物管服务并与台湾晶华国际酒店集团共同为业主提供各项个性定制服务物业费：

10元/平米·月专属服务：24小时礼宾服务24小时保安服务个性化私人管家服务清扫及洗衣服务会晤及商务服务预订及代购服务信件快递服务私人地下停车服务（部分服务另行收费）稀缺地段汤臣一品2、资源核心驱动：除地段外，景观资源亦为豪宅一大卖点，多以外部海、湖、江、山资源，内部社区园林形式组合展现。

景观资源人文资源上海世茂滨江黄埔江景上海世贸滨江英式大草坪深圳香蜜湖1号千年原生瀑布高层豪宅资源驱动北京钓鱼台七号院位于玉渊潭北岸；京西玉渊潭自辽金时代开始，各朝各代的帝王也开始在此兴建行宫；现今，长安街、世纪坛、中央军委比邻与此，依旧在昔日御用花园、皇家水系的城市核心地带；从金到元，从明到清，从古到今，玉渊潭、昆玉河在中国传统文化脉络上代代相传，近850余年的文化积淀，无可复制典型案例——上海世茂滨江花园“前观江景，后拥园景”，拥有得天独厚江景资源和区位资源的世茂滨江花园，成为上海顶级地标性豪宅区位上海浦东黄浦江东岸，陆家嘴国际金融中心南侧资源上海最著名的自然景观——黄浦江规模占地22.06万平米，建面70万平米容积率2.9绿化率70%建筑形式6栋48-53层超高层公寓及1栋60层酒店式公寓园林设计美国泛亚逸道；世界园林经典的多主题园林环境功能内容高层住宅；豪华会所功能比例园林占地16万平米；会所建面1.5万平米景观资源世茂滨江七栋楼的主体建筑呈弧形排列，与东方明珠、金茂大厦、国际会议中心并肩而立，共成浦江东岸“一线三峰”的现代城市天际线；户户将江景和园景饱览无遗景观资源世茂滨江六大世界风格园林区占据了整个项目70％的占地面积，也成就了沪上罕见的大规模水景豪宅融汇世界园林经典的多主题园林环境，由享有国际声誉的美国泛亚易道公司担纲园林设计，园林绿化率高达70％。16万平方米的社区园林荟萃苏州园林、奥运公园、英式大草坪、夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、法式迷宫花园六大世界风格园林区。苏州园林德式绿荫天鹅湖英式大草坪奥运公园夏威夷冲浪沙滩景观资源世茂滨江世贸滨江花园的占地高达1.5万平米的会所采取了四个不同的建筑风格，独显尊贵感和专属感世茂滨江花园拥有欧式服务会所、美式休闲会所、奥林匹克运动会所等4个不同建筑风格的会所，面积达15000平方米，分布在不同主题景区内，每位住户都能就近享受。景观资源世茂滨江3、产品核心驱动：产品是区别于普通住宅和豪宅的最基本因素，面积尺度、装修品牌、设计风格等“内核”为豪宅基本支撑，亦是客户关注重点之一城市代表楼盘产品特色北京昆仑公馆一层一户，顶级奢侈打造深圳香蜜湖1号廊桥合院设计、多重防护智能系统广州誉峰装修标准3500元/㎡，创新户型设计星河湾星座式规划设计，极致的产品打造，凸显项目品质成都誉峰装修标准6000元/㎡，创新户型设计重庆龙湖春森彼岸世界最顶级设计单位MRY力作，荣获优秀城市设计大奖招商江湾城Art-deco风格设计，超大中庭园林高层豪宅产品质素典型案例——广州星河湾从全国范围看，星河湾产品地段并不占据很强优势，它能跻身中国豪宅一线品牌（甚至第一品牌），靠的不仅是过硬产品，更注重搭建圈层，打造平台产品驱动星河湾生活事业修为从广州到北京，再到上海，到全国，星河湾全面爆发，从单个品牌走向全国品牌，成为中国房地产最高端品牌连锁；星河湾要打造的就是房地产奢侈品，每一个系列都是一个全新的典藏，每一个项目就是一个经典，值得不断收藏值得，传承。企业提出“生活、事业、修为”三项理念，其项目业主遍布各行各业，享受的不仅是高品质房子，更是星河湾提供的价值平台和精致的生活方式星河湾脱颖而出，形成了以其精心打造的高端住宅为代表的星河湾圈层生活平台。在各种高峰论坛、跨国企业的高层会议、各国驻华大使馆的交流活动，以及高端艺术文化殿堂中，到处都有星河湾业主的身影。星河湾圈层平台的搭建和扩展，为以“建筑艺术品”著称的星河湾增添了更多的附加值——对星河湾业主来说，星河湾提供的不仅是一种心情盛开的生活方式，更是一个“生活、事业、修为”的平台。听红船大戏，感受粤剧文化；与英超豪门切尔西、利物浦球星等名流近距离接触交流；赴澳门近距离感受澳门格兰披治大赛车……星河湾的圈层平台是一个结构逐渐优化、开放的平台。更重要的是，这一平台不只为星河湾业主打造，更是为挖掘与传播城市文化而建立。星河湾每到一座城市，带去的不仅仅是高品质的房子，更带来了教育、文化等资源，同时打造更精致的生活方式。

资源来源——南方日报报道广州星河湾：位于广州新中心居住区番禺的江畔绿洲，项目体量逾100万㎡，拥有良好景观资源，通过过硬产品打造奠定项目影响力位于华南板块华南快速干线出口处南村自然生态保护区北邻浩渺珠江东部为植被良好的自然山坡西邻畅通无阻的迎宾大道以三条江、三万亩生态果林拉开了与喧嚣都市的距离广州星河湾区位及资源产品驱动星河湾广州星河湾经济指标占地面积：80万㎡；建筑面积：120万㎡；容积率：1.5北邻浩渺珠江星座式项目组团规划、园林设计、会所学校等配套打造、较高装修档次四方面共同构筑项目核心竞争力，结合良好营销项目取得不俗销售业绩，逐步奠定星河湾所宣传的“中国地产界的劳斯莱斯”的神话。产品驱动星河湾星河湾产品要点项目规划：星座式布局是星河湾的规划核心，建筑结构、园林规划都以此为基点而展开。营造穿堂风、组团景象，同时避免对视等星座式布局园林设计园林设计：设置广场，将绿化平均散播于社区各组团，与星座式的楼宇布局相呼应，形成处处有景的园林布局装修档次：门、大厅、卧室、厨房、卫生间等均较注重装修品质室内装修社区配套：四季会所，执信中学，星河湾艺术培训中心、超白金五星级星河湾酒店、项目物管等，拔升项目品质社区配套典型案例——成都合景泰富·誉峰成都誉峰是凌驾于广州誉峰和凌峰之上位于成都中央商务区的顶级豪宅，装修标准达6000元/㎡广州誉峰广州凌峰成都誉峰项目位置天赋新城核心政务区建筑面积110万方（商业40万方）内部配套2栋超甲级写字楼、1栋超五星级W酒店、1栋服务式公寓、7万方奢侈品旗舰店装修标准6000元/平米产品亮点开间8米以上的客厅；360平米户户天际泳池；10万/株亚热带海藻树；200多个原创雕塑产品品质成都誉峰两梯一户的梯户设计，户户均为360平米，且每户都带空中泳池，个性化的设计让业主拥有别墅级的享受长9米、宽3.6米、深1.3米得空中泳池所有单位浴室、厨房均安装液晶电视机，每个细节均用极致品质加以完善

入户黑金花大理石红酒吧台设计，尽显豪宅配置产品品质成都誉峰580万装修360平米的房子尽显产品的高端：荟萃家装顶级品牌，极尽奢华德国杜拉维特，汉斯格雅卫浴产品，西门子厨房电器，大金中央空调，日立电梯、HBS楼宇识别系统、顶级中央地暖及热水系统；主客厅的原装丹麦B&O液晶电视28万会客厅酒架上摆满来自法国、智利02-08年的红酒从几千到几万不等产品品质成都誉峰誉峰挑选来自全球各地的石材火山石、金麻黄、扁平鹅卵石、天然贝母片、黑金花石、米黄石之王—伊朗莎安娜、水晶等材料雕琢产品，手工定制的墙面装饰条等尽显打造的精细程度书房内的水晶块吊饰浴室门上的贝母马赛克走廊上的银箔马赛克拼花工人打磨的墙面起伏木条装饰定制的墙面水晶装饰条产品品质成都誉峰4、服务核心驱动：伴随豪宅产品打造的成熟，客户逐步转向关注项目的个性化服务，要求尽可能“量身定做”会所配置，业主私享形式多样，个性服务豪宅普遍注重会所配置，部分项目会所仅对业主开放，私享性、安全性较高；代表项目：北京荣尊堡项目、北京棕榈泉国际花园恒温泳池；室内运动场；私人SPA；管家服务；高层豪宅个性服务典型案例——北京朝阳区荣尊堡荣尊堡由6栋高档次精装公寓组成，其最大特点便是7000㎡超大专属会员制荣尊堡俱乐部，项目提出打造“俱乐部生活”体验项目地址朝阳区科荟路8号开发商北京新荣房地产开发有限公司总建筑面积18万㎡容积率4.6物业类型公寓项目构成6栋高档次精装公寓配套世界级会员俱乐部峰会价格30000元/㎡个性服务北京荣尊堡项目以荣尊堡俱乐部为平台，通过与各大汽车俱乐部、游艇俱乐部、滑雪俱乐部、红酒俱乐部等合作，为会员提供周到服务，此外还专门聘请美国百年城公司配置“金钥匙”标准服务百年城金钥匙管家红酒俱乐部荣尊堡俱乐部提供的专项私属服务；还可享受CCA集团全球16个国家200多所顶级俱乐部的使用特权；与各大顶级汽车俱乐部、游艇俱乐部、滑雪俱乐部、红酒俱乐部、特技旅游大使等合作；美国百年城国际公司担任物业管理，以国际顶尖物业“金钥匙标准”为业主带来贴身管家服务入驻荣尊堡可享受之服务个性服务北京荣尊堡在营销方面，荣尊堡不遗余力，利用俱乐部平台频繁举办活动，甚至租赁给欧盟奥运代表团，大量吸引客户精英派对精英派对啤酒节媒体宣传荣尊堡利用俱乐部平台频繁举办活动，包括精英派对，啤酒节，烧烤节，世界绝世名琴展等，提升项目调性，扩大知名度，大量吸引客户个性服务北京荣尊堡5、配套核心驱动：部分高端豪宅在地段、资源具备较好质素情况下，借力城市配套及打造自身配套，奠定项目强势影响力，典型企业如大连万达集团、银泰投资等大连万达集团银泰投资企业特征：拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。产品特点：多以住宅+商业配套形式开发，万达广场为其代表，目前已在全国至少开业33家