代建必须同时符合下列条件

代建必须同时符合下列条件:1、 以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；2、 与委托方不发生土地使用权、产权的转移；3、 受托方不垫付资金；4、 事先与委托方签有委托代建合同。符合此条件的，按取得的手续费收入按“服务业”税目（5%）计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。同时代建业务还指受托方与委托方实行全额结算，原票转交，只向委托方收取手续费的业务。对单位和个人未到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，也应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。代建工程的建设模式及财务处理很复杂，其中四个条件必须满足，有一项操作不太适宜,税务部门都可能将其界定为“销售不动产”而征收营业税。因此在签订合同前，房地产公司一定要与委托方反复沟通，尽可能按此四条运作，同时也有必要提前与税务部门沟通，减少风险。如果选择了代建方式，财务部门的压力会很大，每笔业务都要小心斟酌，同时由于税务部门的税管员业务水平参差不齐，不要奢望税管员能处理，最后的解决可能会移交到市级或稽查环节！本人正在处理到一代建业务，麻烦的很，欢迎有经验或运作过代建业务的朋友提出宝贵意见和建议，不胜感激！根据《陕西省地方税务局关于委托建房征收营业税问题的通知》陕地税发[1999]79号规定，对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋或其他不动产的行为，属于代理业务，应按“服务业一代理业”税目征收营业税，营业额为向委托方收取的手续费。“代建房屋”须同时符合下列条件：（一）必须事先与委托方订有委托代建合同。并在合同上载明取费依据及标准;（二）所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；（三）以委托方的名义与负责施工的施工队结算；（注：施工方直接开票给委托方）（四）不垫付建设资金。凡未同时具备上述四个条件的代建业务，对受托方按销售不动产”税目征收营业税。三、会计核算对代建房的规定财基字[1999]74号《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的通知房地产开发企业按受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。四、对我公司的大兴路安置房业务的具体财税处理方案综合以上税法及会计制度的规定，结合我公司的实际情况，我们对安置房的财税处理方案如下：1账务设置：在会计核算中，考虑到按代建房的成本明细设账，会引起不必要的税务麻烦，故对外账务核算中，按往来账设置科目，同时设备查账，登记统计代建房的成本明细以及往来明细；税务对接：按税法的规定，前三个条件已符合代建房的规定（土地是委托方的、立项是委托方的、以委托方的名义与施工方办理结算，发票开给委托方）须公司与对方对外提供的合同中明确不垫付资金以及按一定的标准收取手续费；这样就只涉及建设环节中的建安营业税（3.3%）一定量手续费的代理服务代理营业税（5.5%）；否则就会涉及销售不动产的营业税：与委托方账务对接的细节问题：（1）与委托方转交的票据问题因为不管是税法以及会计制度均对细节规定的不是很明确，如都没有明确）要求在建设过程中的施工方、设计方、监理方、供货方的合同应与哪一方签订（与受托方还是委托方），发票开具也只提到施工方的发票开具给委托方，并未提到各设计方、供贷方、监理方也开具发票给委托方，但在实务操作中，往往是委托方与受托方签订大的委托代建合同，再由受托方与各施工方、监理方、设计方签订合同，故财务认为可将代建过程中所有金额比较大的参与施工建设的各方（施工方、设计方、监理方、供货方）的发票原票转交给委托方。当然还有委托方认可的问题。（2）与委托方转交票据的时间问题因为实际账务中，实际是受托方在全权处理代建房过程中的所有成本费用，并根据受托方的实际情况来安排代建房的工程资金支出，故在与委托方的对接中，存在是在最后工程竣工移交时移交发票还时发生一笔结算一笔票据的问题？财务认为:代建房的工程施工过程往往是若干年，原始的票据要在最后竣工时移交票据的保管存在问题，因为受托方不设成本账核算，应与委托方商定一定了阶段移交一次票据，这样双方都便于账务处理及票据保管。（如一月、或一季办理移交）（3）委托方需要的其他资料文件在与委托方移交发票票据时，委托方还需提供那些资料支撑相关票据，如阶段性的结算书、合同书、或其他资料，还有所有资料上的手续问题，都须与委托方详细商定，列出一定的清单来，受托方才可在平时付款时，提出相应的要求来完善准备这些资料。其他因为代建房的项目也是我公司第一次操作，虽然税法与会计均有制度，但各地的税务执法的实际差异也非常大，故财务认为想将代建房的税务处理更完善，可与当地税务主管部门提前沟通有关涉税处理事宜，沟通完毕后，再提相关税务要求，就可将此业务的税务处理的更完美！出自房地产会计网/r/，原文地址：/thread-11834-1-1.html财政部关于房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的通知（财基字〔1999〕74号）国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。中华人民共和国财政部1999年5月11日房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定疯狂房价，你让想买房的人情何以堪？成都写字楼出售为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：一、 公司财务预算管理制度（最新精编）（16个doc2个pptl个xls）房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：1.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收进，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。二、 房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计进营业收进，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。三、 房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计进开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计进开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计进营业收进，并相应结转营业成本。四、 房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房过登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计进营业收进，并结转代建工程相关成本。五、 房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1.出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收进计进其他业务收进，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计进其他业务支出。包装印刷造纸地上建筑物出售收进扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收进计进营业外收进。2.出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收进扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收进或净支出，计进营业外收进或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收进计进企业住房周转金。七、 房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计进营业收进，按照周转房的摊余价值结转营业成本。八、 房地产开发企业按照国家法律、法规的规章取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收进。九、 房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收进。广州楼市暂不设本地人限购门槛将全市严查捂盘成都写字楼十、房地产开发企业对巳取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收进计进营业收进；租赁期满，承租人愿意购买该商品，企业取得的售房价款计进营业收进。十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并依据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计进营业收进。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收进可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。十二、房地产开发企业为开发房地产而借进的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计进开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计进财务费用。十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收进或能够取得少量的营业收进，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60%预计营业收进，并在下列限额内据实列进待摊费用：预计全年营业收进在1500万元以下的，不超过年预计营业收进的5%。；预计全年营业收进超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收进的3%0；预计全年营业收进超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收进的2%；预计全年营业收进超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收进的1%。。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收进的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3-5年之内分期摊进管理费用。（此条巳停止执行）十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中颊贯公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且巳落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收进转进本金，不得挪作他用。十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计进销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计进销售费用。十七、本补充规定由财政部负责解释。十八、本补充规定自颁布之日起执行。老何论金吧--2011.6.29早间黄金速递重庆写字楼出售网发布部门：财政部发布日期：1999年05月01日实施日期：1999年05月01日（中央法规）委托代建房屋行为是应该无偿提供劳务行为，根据营业税税制，无偿提供（赠送）劳务行为不“视同销售”缴纳营业税，但是对销售和转让不动产中的无偿提供（赠送）劳务行为应“视同销售”缴纳营业税。也就是说对单独无偿提供（赠送）劳务行为不缴纳营业税。这样的规定主要是防止企业随意分解营业税的计税基础。因此各地在制定委托代建房屋不缴纳营业税行为的认定条件（即代建行为），应同时满足下列条件（各地表述文字不一，但是意思一样）：（一） 委托建房单位有相关部门项目批准书；（二） 委托建房单位具有土地使用证；（三） 签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费或者代理服务费”；（四） 受托方不垫付资金。大家不明白为什么这样规定，俺就解释一下：（一） 委托建房单位有相关部门项目批准书；——这个是依据房地产开发法规来的，意思是必须以委托方的名义立项报建。根据房地产开发法规，谁报建谁就拥有项目的所有权。这个规定目的是规定不发生土地使用权或产权转移行为。（二） 委托建房单位具有土地使用证；——这个规定看似多余，但是很重要，根据相关法律只有土地所有人才能是报建方，为什么还要这样多余的规定呢，注意了：有些政府机关和单位的报建人是没有或者不具备拥有土地使用证！！！！！（三） 签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费或者服务费”；——这个规定是依据合同法来的，只有约定收取相关费用才是真正有效的委托合同。否则是其他性质的合同。（四） 受托方不垫付资金。——这个规定非常重要，是依据招标法来的，为了显示工程招标公平公正，规定建设方不得要求承建方垫付资金，招标法的规定虽然对招标以外的行为没有效力，但是招标条款是企业一个承诺。一样有法律约束作用。但是实际中是有许多“垫付”资金行为的，为什么就没有处罚呢。其实企业一般作了变通，将垫付资金行为变成了借款行为。根据合同法规定，只有个人之间借款行为可以不约定利息。也就是说其他借款应当有约定借款利息条款，如果没有明文约定，按照一般惯例视同约定利息执行。如果企业没有相应借款行为（合同），承建方有垫付资金行一就说明承建方在垫付资金事项上取得“相关其他经济利益”，否则承建方不可能做不符合商业常规的行为。所谓代建工程是无偿劳务而不收营业税的前提就不存在了。因此凡是单纯垫付资金的工程一般被核定缴纳营业税，因为这里还隐含了一个偷漏借款费用营业税的问题。综述以上，俺总结一下各地委托代建房屋不缴纳营业税行为的认定条件：1、 委托方拥有土地使用权，由委托方自行立项；2、 不发生土地使用权或产权转移；3、 事先受托方与委托方订有委托代建合同；4、 受托方不垫付资金，按照协议定单独收取代建手续费（或管理费）；5、 施工单位将建筑业发票全额开具给委托方，受托方原票转交给委托方；6、 以上五个条件应同时满足。河北省房地产开发企业代建行为确认标准冀地税发[2000]93号各市地方税务局、省直属征收局：根据各地调查反映的情况，经研究，现就房地产业营业税有关政策问题予以明确，在国家未作出具体规定之前，各地暂按此原则掌握执行。一、农村集资建房征税问题随着农村人口增长和耕地的减少，村民的住宅方式也发生了变化，有些由原来自建自用行为改为由村民集资、村委会统一建房，然后再分配给用户的形式，分配对象不同，价格也不一样。对于村民集资形式的建房行为，凡销售给本村村民的（以户口或是否拥有宅基地为准）暂不征收营业税；销售给非本村村民的，不论是否办理产权手续，应按营业税有关政策规定按“