中国企业不动产管理图鉴

研究部从成本考量到资产战略——中国企业不动产管理图鉴前言多基于简单化的市场供需概念来对企业需求进行分析判断。事实上，企业的不动产相关活动是多元且复杂的，其出发点和第一要义是满足企业自身的发展诉求，这也进而影响到市场的供需关系。所以，我们希望从根源出发，以企业的主体视角，来理解他们在地产领域的相关行为——这不仅包括我们所熟知的租赁活动，也包括了从前台保洁等日常运营到企业不动产战略的完整链条。一家企业的成长与发展离不开生产经营场所的扩张与革新。在传统的视角里，企业不动产更多是以成本角度纳入企业管理考量的。但是，随着企业持续扩张，其所管理的不动产规模或相当于1-2栋办公楼宇的体量。我们发现，传统的成本管理视角已不足以支撑如此庞大的不动产规模的有效运行。以仲量联行物业与资产管理的经验来看，一栋甲级办公楼宇所需要的非一线专业不动产管理团队需要100-150人规模，而目前绝大部分企业的不动产管理团队均难以达到与之匹配的比例。在过去十年间，一些中国的大型企业已经开始思考和探寻新的企业不动产管理方式，以适配自身的发展战略。仲量联行也帮助多家行业巨头，从零开始搭建了自身的专业化企业不动产团队架构和管理体系。当企业所管理的生产经营场所达到一定规模，企业不动产的相关问题必然上升到战略高度，需要引入专业团队和系统化的管理知识，才能保证不动产空间有效配合企业的大规模扩张或品牌形象提升。仲量联行多年来持续参与并引导企业不动产理念的传播与践行，我们也认为这是中国企业发展所必然经历的历史进程。今年，我们邀请了200多位在企业中从事不动产相关工作的负责人参与调研，希望能通过这部白皮书帮助我们和各方更清晰地梳理当前中国企业不动产发展的情况。目录企业不动产：行稳致远的必由之路 04图解中国企业不动产格局 06受访者画像及认知 06不同行业的企业不动产管理认知 1不同规模的企业不动产管理现状 企业不动产各分支领域的管理差异 以资产战略重构企业不动产管理路径 中国企业不动产管理图鉴|3过去几年，许多大型企业已经“专设”企业不动产（CorporateRealEstate,以下简称“CRE”）部门，来越多的企业也开始关注CRE的理念和知识体系企业不动产：行稳致远的必由之路受疫情波动的外部环境影响，过去两三年间，企业的动产终端诉求在持续变化。国内大部分企业在符合城防疫管理要求的基础上，大多偏好业务部门和员工尽快、尽可能大比例地回到实体工作场所，进行现场工和面对面交流。办公空间将持续作为国内企业组织经和业务运营的主阵地。在疫情影响下，员工健康、社交往等元素的重要性持续提高，企业打造办公场景的量因素和需求也变得更为多元化和复杂化。去年，我们发布了《应势开新，重塑格局——2021中办公楼市场白皮书》，其中专设了一个章节讨论企业赁需求的变迁——从分散管理到全国统筹。2019至2020

年，全国前十大头部TMT企业仅新扩租面积合计已超150万平方米；从城市层面看，至少80家全国性企业在100余座城市已经设立了办公地点或计划在短期内租赁办公室。随着近年国内大型企业的迅猛增长，很多企业不动产相关需求已经遍布全国，覆盖广阔、体量巨大这也对企业管理团队提出了更高的要求，相关工作的杂程度和工作量级持续提高。过去几年，许多大型企业已经开始专设企业不动产（CorporateRealEstate,以下简称“CRE”）部门，越越多的企业也开始关注CRE的理念和知识体系。因此今年我们专门发布了行业首个CRE调研问卷，撰写白皮书探讨国内企业CRE管理的模式和未来方向。续科普CRE的概念，讲述大型企业为什么需要将寻租选址、租约署、施工装修、设施管理、日常后勤等事务，从传统的行政采购事务中整合提炼出来，并进一步上升到企业不动产战略的高度。沃顿商学院的一项全球研究结果表明，最近十年，企业在不动产方面投资占到了公司资产的25%以上，平均来看，企业用于不动产上的成本能够达到总销售收入的5%-8%，甚至是40%-50%的净利润。在全球范围内，由分散式的办公事务管理向集中化的企业不动产管理略进行转变早在40多年前就已初具端倪。2013年时，全球范围内86%的跨国企业已建立集中化管理的CRE团队，而到2015年时，这一数字则已经达到92%。CRE如今已经成为了确保大型企业行稳致远的必由之路。虽然绝大部分中国企业并没有专门设立CRE部门，但在多家行业巨头内部，行政、物业、基建、后勤等职能部门已经统一汇报给集团总部的政总监或采购负责人，正在形成企业不动产集中式管理的机制，以全性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。中国企业不动产管理图鉴|5图解中国企业不动产格局受访者画像及认知仲量联行携手知行晓政，邀请了200多位在企业中从事不动产相关工作的负责人参与本次问卷调研，探索国企业在不动产全链条管理场景中的表现和特征。对于房地产从业者，本次调查结果梳理了现有和潜在客户在

动产各领域的认知水平和需求重心；而对于广大企业伴而言，本结果可以成为您的行业参考数据，帮助判自身与同类型企业相比不动产工作的统筹管理水平与展进度。*问卷调研合作单位：知行晓政图1受访企业的行业、企业性质及规模分布行业划分 受访者画像8%2%1%1%0%9% 5%4%3%2%2%2%2%1%8%

TMT专业服务房地产及建金融员工人数规模制造业文体娱零售贸员工人数规模化工、能源与环物流/运输57政府机构及公共组生命科学/大健康政府平台公司57职场个数农林牧酒店餐其他职场个数总面积5000以下5000-万5000以下5000-万1-5万

企业规模交叉分析

10% 0%10%0% 10% 0%5-10万10%5-10万不动产总面积 0%不动产总面积10万以上 10万以上不清楚不清楚人数1-55-1010-5050-100100以上职场个数1-55-1010-5050-100100以上城市数量

10%0%10% 0% 0%10%0%10%0% 10 0%10%0%

从行业光谱来看，TMT、金融和专业服务业在本次受访者中所占比重达到41%,这三个行业也是办公楼租赁市场中主要的需求来源；制造业、化工能源和生命科学行业受访占比为16%，更多使产业园区、工业厂房、仓储物流等不动产空间作为经营性场所。就企业性质而言，本次受访企业中国企、外企和民营企业占比为2：2：6。从规模角度来看，本次调研覆盖不同体量和处于生命周期不同时点的企业，后文将对不同规模企业的不动产需求和侧重做进一步展开。本次受访企业平均员工规模约3,000人，全国职场总数25个，管理不动产总面积平均为3-4万平方米，基本相当于一座15-20层的标准办公楼。图2企业当前办公场所使用面积的主要来源是？

图3你是否了解过CRE概念？自建18%购置22%60%自建18%购置22%60%租赁是69%图4你认为CRE包括以下哪些方面？66%5%5%5%4%4%3%3%31%建设施设施设备管设计装物业管资产管理和估值保洁、前台等日常运食堂、健身房等员工福利的运营管房地产战略0% 50%

100%租赁是企业获取不动产空间的主要方式，占比达到60%，而购置和自建共占40%。这也说明企业不动产管理的复杂性，既要维护自持物业的相关运营，也需要通过租赁持续获取新的办公场景，满足业务增长的需求。尽管69%的受访企业表示曾了解甚至践行过CRE的概念，但是大家所认知的CRE并不是全面、完整、成体系的CRE。事实上，CRE涵盖了一个企业获取、使用、营运、退出房地产空间的方方面面。企业所了解和执行的CRE相关工作模式，与专业化管理体系之间仍有显著差距，大部分企业没有将不动产相关的各类工作通盘看待，更不必说将不动产事务纳入企业战略考量。图5受访企业在不动产相关管理和工作过程中关注的核心问题5%45%4%44%3%3%3%3%2%完善企业租赁行为租约相关审批流提高企业扩张效率保障企业不动相关活动高度合企业形象、品牌形建立企业租约数据或管理系统员工满意和吸引人其他0% 50% 100%根据仲量联行多年服务全国性企业的经验，降本、增效、控风险是大型企业在不动产领域最为关注的三个核心问题，这与本次调研结果基本一致。在过去几年高歌猛进的互联网大厂此前最关注扩张效率，保障企业业务拓展和成长步伐；保险、券商、投行等金融企业有严格的内外部风险管控要求，最重视流程审查和合规管控；疫情以来，内外资大型企业均充分把握租金下调的市场大环境，在租赁活动中寻求降低成本支出的续约或搬迁整合。图6受访企业的ESG理念与执行企业是否在集团或全公司范内有ESG理念、措施或指标?

企业是否在房地产领域有减碳的措施或指标?包括不动产建造、装修租赁和使用运维等62%62%27%26%11%12%不清楚

不清楚办公场所是企业践行ESG理念的最佳切入点之一，企业可以通过选址绿色建筑、执行低碳装修、进行技术智能化、推行灵活办公等方式，提高企业在环境（E）、社会（S）和治（G）方面的规划和责任。根据调研结果可见，受访企业在ESG领域基本是知行合一的，有ESG理念和指标的企业基本都已在房地产领域有减碳的具体措施。当前多个城市已发布碳排放管控单位名单，TMT金融、贸易等行业均有多家企业已被列为控排放企业单位，因此上述行业对ESG理念及减碳措施的重视程度相对较高，与本次调研结基本一致。不同行业的企业不动产管理认知图7企业当前办公场所的主要来源自建18%自建18% 购置2260%%44%33%44%33%22%65%26%10%57%29%14%69%25%6%68%11%21%29%18%53%75%13%13%80%20%25%50%25%33%33%33%TMT专业服文体娱房地产及建筑制造零售贸易物流/运生命科学大健康化工、能源与环境由于供应链特征、业务模式、服务周期等方面不同，各行业CRE管理的现状和诉求既有共性，也有差异。我们从问卷业；生命科学、金融、能源化工类企业选择购置不动产的比例都在三分之一以上；制造类企业选择自建不动产的比超过50%，与其和二产结合的行业性质密切相关。在认知层面，从了解过CRE概念的企业比例来看，不同行业的认知程度呈阶梯状分布，因此可以大致分为三类:颇为了解型企业，主要包括专业服务、金融、TMT以及文体娱乐等行业，这几大行业同时也是办公楼市场最主要的租户来源，在全国各城市办公楼市场需求中占据主要份额，过去几年快速的规模扩张使这类企业在CRE方面的发展和认知较为成熟，超过80%的该类企业表示对CRE有一定认知。略知一二型企业，主要包括制造、物流、房地产及能源化工等行业，该类企业在各地的办公物业多以总部或区域总部自用型为主，基于该类企业较为集中统一的企业管理体系，以及稳健的扩张速度，其对CRE的认知尚处于发展阶段，形成专业CRE管理体系的过程往往伴随企业组织架构的重大变革。刚刚接触型企业，仅有不到三分之一的该类企业了解CRE概念，其不动产管理体系仍处于前期发展阶段。图8不同行业企业对CRE的认知程度颇为了解略知一二刚刚接触90颇为了解略知一二刚刚接触90%83%81%65%60%53%50%25%25%100%零贸易生命科学大健康化工能源与环境房产及建筑物流运输制造业零贸易生命科学大健康化工能源与环境房产及建筑物流运输制造业金融专业服务文体乐图9颇为了解型企业CRE管理的有效性你认为当前企业的不动产管理和决策模式是否切实有效？基本清晰、切实有效 有一定效果，也有明显不足 效率较低，权责不明晰你认为当前企业的不动产管理和决策模式是否切实有效？基本清晰、切实有效 有一定效果，也有明显不足 效率较低，权责不明晰52% 61% 58% 44%10%专业服务38%39%35%44%金融6%TMT13%文体娱乐企业现在有评判企业不动产管理效率和表现的统一标准吗？是 否 不清楚62% 83% 65% 75%10%专业服务29%11%6%金融23%13%TMT6%文体娱乐19%专业服务金融TMT科技新媒体文体娱乐33%17%19%31%43%33%35%38%14%33%23%31%10%17%19%3%如果现在需要你提供贵司在中国的不动产管理信息，需要多久？1小时以内 如果现在需要你提供贵司在中国的不动产管理信息，需要多久？1小时以内 1天以内 1周以内 1周以上 无法计算颇为了解40%-60%的企业认为自己的CRE管理模式清晰有效；超过60%的企业认为自己有评判企业CRE管理效率的统一标准；超过半数以上的企业可以在1天以内提供在中国的CRE管理信息。图如果现在需要你提供贵司在中国的不动产管理信息，需要多久？1如果现在需要你提供贵司在中国的不动产管理信息，需要多久？1小时以内 1天以内 1周以内 1周以上 无法计算6%5%17%你认为当前企业的不动产管理和决策模式是否切实有效？基本清晰、切实有效 有一定效果，也有明显不足 效率较低，权责不明你认为当前企业的不动产管理和决策模式是否切实有效？基本清晰、切实有效 有一定效果，也有明显不足 效率较低，权责不明24%65%12%制造业40%60%37%53%33%50%物流/运输11%房地及建17%化工、能与环境企业现在有评判企业不动产管理效率和表现的统一标准吗？是 否 不清楚47%41%60%47%50%12%制造业40%37%33%物流/运输16%房地及建17%化工、能与环境制造业物流/运输房地产及建筑化工、能源与环境18%40%21%17%29%60%26%33%18%5%17%29%42%17%略知一二略知一二型企业CRE管理的特征包括：略知一二认为自己的CRE管理模式清晰有效的企业下降至20%-40%，而50%-70%的企业认为自己的CRE管理模式有明显不足；近半数的企业需要1周甚至1周以上的时间来提供在中国的CRE管信息。图1刚刚接触型企业CRE管理的有效性你认为当前企业的不动产管理和决策模式是否切实有效？基本清晰、切实有效 你认为当前企业的不动产管理和决策模式是否切实有效？基本清晰、切实有效 有一定效果，也有明显不足 效率较低，权责不明13%75%25%13%零售贸易25%50%生命科大健康企业现在有评判企业不动产管理效率和表现的统一标准吗？是 否 不清楚13%63%25%25%零售贸易75%生命科大健康如果现在需要你提供贵司在中国的不动产管理信息，需要多久？1小时以内 1天以内 1周以内 1周以上 无法计算零售贸易25%25%25%%%生命科大健康25%50%25%刚刚接触刚刚接触型企业CRE管理的特征包括：刚刚接触零售贸易类企业由于企业规模较小、企业架构分散，目前对CRE的认知和需求都处于早期阶段，63%的企业没有评判企业CRE管理效率的统一标准；生命科学类企业近几年受疫情影响飞速扩张，逐渐由产业园外溢，但目前对CRE的认知尚浅，50%的企业认为自己的CRE管理模式效率较低，急需专业的外部团队协助其搭建科学的CRE管理模式。图12不同行业在CRE管理中的关注重点颇为了解略知一二刚刚接触专业服务 金融颇为了解略知一二刚刚接触专业服务 金融 TMT 文体娱乐流程 降本 降本 流程23% 30% 26% 20%增效 增效 增效 降本21% 19% 23% 17%合规 流程 流程 数据库15% 13% 20% 17%降本 合规 合规 增效13% 11% 10% 15%形象 人才13% 11%人才8%合规13%数据库 形象 形象9% 9% 7%人才9%人才 数据库 数据库 形象6% 9% 7% 7%制造业 物流 房地产化工能/运输 及建筑 与环境增效 数据库 降本 流程18% 2% 2% 2%数据库 流程 流程 形象1% 2% 1% 2%人才 增效 人才 合规1% 1% 1% 2%形象 降本 形象 增效1% 1% 1% 1%降本 合规 数据库1% 1% 1%降本7%流程1%人才6%增效 人才1%7%合规1%形象6%合规 数据库1%7%零售贸易 生命科大健康降本31%降本2%流程1%合规1%合规1%形象1%人才1%流程1%形象1%人才1%数据库4%数据库1%增效4%增效1%行业间不仅对CRE的认知程度有差别，在相关管理和工作过程中关注的核心问题也各有侧重，最直观的“降本”并非所有行业所有企业最关心的唯一话题，仅在金融、TMT和房地产业排序首位。在制造业与化工能源受访者中，降本诉求仅排第五位，其不动产空间集中在工业厂房等物业类型中，相关支出成本较低，进一步节省开支空间较小。此外，流程管理也是专业服务业等行业关注的第一重点。不同规模的企业不动产管理现状由于缺乏专业的职能部门、前瞻性的房地产策略，抑或是科学的管理体系，虽然有80%的企业在进行不动产的统一管理，但仅三分之二的受访者认为自己了解过企业不动产的概念。不同规模企业对CRE概念的了解程度，反映了不同时序和在不同历史阶段成长起来的企业的不动产管理特征。就一般认知而言，企业对CRE的认知程度应当随企业规模的增长而持续提升——企业规模越大，不动产管理复杂程度越高，企业理论上更迫切地需要了解先进的管理知识和理念。但是，调研结果显示，在全国布局了5-10个办公场所的企业，是这一趋势中的一个逸出值。在该规模区间的企业，在本次受访者中表现出了对CRE极高的认知程度，了解乃至大型企业的发展进程时间短、速度快，过程中迫切需要进行不动产的统一管理，但又尚未形成既有定型的管理模式，且在很短的时间内面临了极大的管理挑战。此外，此类较为年轻的企业也更容易接受新兴的专业化知识和体系。图13不同规模企业对CRE的认知程度69%的企业了解CRE的概念。

了解过CRE概念的企业比69%82%69%58%

63%

71%

80%1-5 5-10

50-100

100以上全国办公场所个数在不动产租赁方面进行统一管理的企业比例80%88%80%

78%

87%

80%80的企业在“不动产租赁方面，进行统一管理。

69%1-5 5-10

50-100

100以上全国办公场所个数有评判不动产管理效率和表现统一标准的企业占比：1-个 有评判不动产管理效率和表现统一标准的企业占比：1-个 3%5-1个 7%10-5个 4%50-10个 6%100个以上 8%全国办公场所个数能在1天以内提供在中国不动产管理信息的企业占比：1-5个 4%5-10个 6%10-5个 4%50-10个 4%100个以上 6%全国办公场所个数图认为自身不动产管理和决策模式清晰有效的企业占比：1-认为自身不动产管理和决策模式清晰有效的企业占比：1-个 2%5-10个 5%10-5个 3%50-10个 5%100个以上 8%全国办公场所个数图15不同规模企业不动产管理特征

全国办公场所个数1-5个

5-10个

10-50

50-100

100个以上分散CRE管理模式

集中 分散

集中 集中低CRE管理难度

中 较高 高 高CRE职能部CRE管理效

近50%的企业由行政部门负责。47%的企业管理及决策时间在1天以内。

40%由行政部门负责，另外由CRE部门和采购部门负责的比例也明显上升。66%的企业管理及决策时间缩至1天以内，但仍有22%的企业因缺乏CRE管理体系，其反应速度在1周以上。

近50%的企业由行政部门负责。不动产管理及决时间均匀分布，尽相同。

由CRE部门、行政部门、采购部门负责的比例各占三分之一。由于专业科学的CRE管理模式的建立，42%的企业管理及决策时间提高到1周以内。

超过一半的企业由CRE部门负责。有效的CRE体系极大提升了企业管理效率，近半数企业可在1小时以内完成信息汇总。CRE管理现

初创阶段、规模较小，不太关注CRE。

租赁及购置场景增加，初步建立CRE管理体系。

快速扩张及并购重组，管理难度提高、管理模式分散。

管理难度进一步大，半数企业管有效性不足，需业外部团队支持。

80%CRE管理决清晰有效、具有统一标准，趋于科学和专业。CRE管理的关注重点

降低企业不动相关成本；员工满意度和引人才；完善企业租赁为、租约相关批流程。

提高企业扩张率；完善企业租赁为、租约相关批流程；降低企业不动相关成本。

完善企业租赁为、租约相关批流程；提高企业扩张率；降低企业不动相关成本。

降低企业不动相关成本；提高企业扩张率；保障企业不动相关活动高度合规。

企业形象、品形象；完善企业租赁为、租约相关批流程；建立企业租约据库或管理系统。企业不动产各分支领域的管理差异图你所在企业在CRE的以下方面，是否进行统一管理？不动产租赁不动产租赁不动产购置-26％-24％<>74％<>76％管理最分散领域建设施设计装

自有物业管理-28％ <自有物业管理-28％ <>72％设施设备管理-20％-24％<>80％<>76％管理最集中领域保洁前台等运营-24％ <>76％

<>75％-22％ <-22％ <>78％中央集中管理比例最高的CRE相关工作是设施设备管理，包括现场设施、建筑系统、能源等方面的维护管理。八成受访企业在该领域有统一部门管理全公司各城市、各职场和各分支机构的相关工作，其中20%企业设有专门的CRE部门管理，42%由行政部管理，14%由采购部门统一管理，其他管理部门包括后勤部及IT部门代管。管理相对最为分散的领域则为不动产租赁，三成企业行非统一管理，包括中央多部门分散管理和区域分支司分散管理，也有由财务部门代管情况。在我们的实

工作中也常常能看到这样的案例，一些全国性超大型机构，不动产相关支出高达数十亿乃至百亿元量级，但其租赁行为由总部行政、采购部、各业务线中台、各大区或省级支公司分散管理，甚至有特殊不动产空间由总裁办或其他部门单独负责。因此，企业内部往往难以厘清不动产相关指标，内部数据格式不统一、流程未打通，难以进行有效的成本拆分和流程控制，易造成资源冗余、效率下降和和合规风险。图不动产租赁统一管理% CRE管理%不动产租赁统一管理% CRE管理%行政管理%采购管理%注：另含其他部门统一管理模式国有企业 81%外资企业 73%民营企业 72%32%2%1%24%24%3%4%13%4%不动产购置统一管理% CRE管理%行政管理%采购管理%注：另含其他部门统一管理模式国有企业 86%外资企业 70%民营企业 74%32%33%15%19%35%13%20%9%49%设施设备管理统一管理%CRE管理%行政管理%采购管理%注：另含其他部门统一管理模式国有企业 89%外资企业 80%民营企业 77%19%27%23%17%43%10%33%14% 45%除了部分企业专设有CRE部门之外，大部分不动产相关工作由行政部或采购部负责。办公场所的装修、运营、管理传统上由行政部门负责，因此很多企业的不动产关其他工作也延续这一管理条线。此外，很多不动产域专业性较高，企业往往需要通过招投标等方式外聘业的服务商或外包团队做执行，因此采购部代管相关作的比例也在持续增长。

分企业性质来看，由于国企在管理体系和汇报制度方面要求较高，国企各类型不动产工作的管理模式最为一，设置专业的CRE部门占比最多，采购部门管理权限也较大。民企和中小型外企的大部分不动产相关工作多以行政部门代管为主。其中，外企采购部门往往仅负责采购流程本身，负责其他领域工作较少。在不动产租赁方面，统一管理比例最高的行业为专业服务业和金融，统一管理比例约90%。这两个行业是全国部分甲级办公楼市场中占比最大的租户类型，具有相对丰富的优质办公楼宇租赁和使用经验。其中，专业服务业的租赁活动主要由行政部门管理，会计师事务所、律所等企业注重在商务氛围浓厚的商业活动聚集区设立办公地址，并对楼宇品质选取和企业形象展示有更高要求。而金融行业设置CRE团队比例最高——高达44%的金融企业受访者表示企业的租赁活动由CRE部门统一监管，这是由于近年来金融行业在行业监管和合规审查等方面的要求和标准持续提高，因此对不动产方面的统筹监管也更加重视。制造业和生命科学等行业所使用和运营的不动产空间主要集中在产业园区和工业厂房等物业类型中，其企业性质决定了他们所需要管理的研发实验室、电力装备、器材、机柜等设备设施数量庞大、品类复杂，因此统一管理比例很低，仅50-60%。而专业服务业、金融行业和TMT等第三产业在此方面集中监管水平更高。图重点行业的不动产管理模式TMT TMT 77%专业服务 90%不动产租赁房地产及建筑6%金融89%制造业 6%1%1%4%19%4%3%1%1%1%44%1%33%1%2%1%文体娱乐 81%零售贸易 63%化工、能源与环境6%物流/运输 8%生命科学/大健康75%2%13%1%4%2%75%3%1%3%5%4%设施设备管理TMT87%专业服务 95%房地产及建筑79%金融89%制造业 65%1%2%4%1%62%2%2%2%6%3%5%4%6%6%文体娱乐 81%零售贸易 63%化工、能源与环境67%物流/运输100%生命科学/大健康50%1%2%2%3%5%1%3%2%2%6%2%2%统一管理%CRE管理% 行政管理% 采购管理% 注：另含其他部门统一管理模式上文中我们已发现，随着企业规模增长，企业的CRE管理认知程度和效率会经历从分散到集中、再分散到再集中过程。具体来看，在实际不动产租赁管理过程中，不同规模企业也表现出了相似的差异性。从城市数量看，只要业在全国5个及以上城市设有办公场所，职场租赁统一管理比例即平均超过80%，其中：覆盖全国5-20个城市的企业统一管理比例最高，达到90%以上，其时随着企业规模不断扩张，企业中央统筹管理需求凸显，且集中统管实操难度相对较低；当企业在全国超过20个城市设有分支公司，则单一部门统一管理难度显著提高；当全国覆盖城市超过50个，即便非单一部门统一管理的企业，其租赁活动也会由集团或中央层面的多个部门进行分工监管，较少下放至区域或分支公司自行负责。从负责管理的部门角度而言，我们可以明显看到，随着企业人数和不动产规模扩张，大部分企业会设置专业的CRE部门，或在行政部门中拆分设立专门的CRE管理团队。因为，传统范畴的行政管理知识已不足以管理如此大规模的不动产，相关监管团队往往需要更专精的管理履历和专业背景。这一趋势在按企业职场个数划分的统计图中更为明显，在全国设置了超过100个办公场所的企业中，六成已建立了专门的CRE部门做统一管理。图企业规模VS不动产租赁管理模100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

企业设点城市数量1-5个 5-20个 20-50个 50个以上100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%/r/