荔湾区东漖村“城中村”改造地块国有土地房屋征收补偿及安置方案

PAGEPAGE1荔湾区东漖村“城中村”改造地块国有土地房屋征收补偿及安置方案（征求意见稿）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》（穗府〔2011〕17号）、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，为保障“城中村”改造各方的权益，依法推进荔湾区东漖村“城中村”改造工作，特制定本方案：一、适用范围纳入东漖村“城中村”改造地块范围内国有土地上房屋的业权人和使用人，因本次改造涉及的国有土地及房屋改造补偿及安置工作适用本方案。二、拆迁补偿安置方式1.非住宅房屋补偿安置方式1.1本项目改造范围内非住宅是指经规划或国土部门批准土地房屋用途为商业、办公等建筑物业。1.2拥有合法产权的被征收非住宅房屋，原则上按原合法产权面积与东漖村范围内的相应非住宅进行等面积产权调换，调换的房屋由征收人统一办理为国有性质的房屋产权。1.3被征收人不愿意选择等面积产权调换的，可以选择按照指导价给予货币补偿，具体指导价如下：商业用房：38000元/平方米办公用房：20000元/平方米如被征收人对于上述指导价存有异议的，由征收人委托房地产评估机构评定市场价格后与被征收人协商确定补偿价格，协商不成的，可共同委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成的，经被征收人申请，可以由房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构评估，并以评估结果作为补偿依据。1.4非住宅物业的被征收人选择房屋产权调换作为补偿的，相应的停业损失由经营者提供合法的经营情况报表及税费清单，并经评估机构评估后由征收人给予临迁期的停业损失补偿。1.5临迁补贴1.5.1东漖北路主干道首层商业用房80元/平方米·月旧龙溪路首层商业用房60元/平方米·月内街首层商业用房40元/平方米·月办公用房35元/平方米·月注：二层以上商业物业按办公标准支付临迁补贴。1.5.2被征收人选择等面积产权调换的，拆迁时已有补偿房屋供永迁的，由被征收人按规定选房后，双方按确定的补偿房屋签订产权调换协议，征收人按上述对应标准一次性支付3注：本方案中房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的用途为准；房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的用途为准。房屋所有权证或房屋登记簿标注房屋用途为临时性质的商业、办公、厂房、仓库等，或被征收人自行“住改商”的住宅房屋，均按照住宅用房标准支付临迁补贴与补偿。2.住宅物业的补偿安置方式2.1拥有合法产权的被征收住宅房屋，原则上按原合法产权面积在东漖村改造复建房地块进行等面积产权调换，调换的房屋由征收人统一办理为国有性质的房屋产权。2.2被征收人不愿意选择等面积产权调换的，可以选择按照指导价给予货币补偿，具体指导价如下：框架结构（A）：10800元/平方米混合结构（B）：10500元/平方米砖木结构（C）：10200元/平方米如被征收人对于上述指导价存有异议的，由征收人委托房地产评估机构评定市场价格后与被征收人协商确定补偿价格，协商不成的，可共同委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成的，经被征收人申请，可以由房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构评估，并以评估结果作为补偿依据。2.3被征收人按《东漖村“城中村”改造复建房回迁选房办法》规定选择复建房。2.4被征收人选择等面积产权调换，拆迁时征收人未能提供复建房的，征收人按被改造房屋的合法产权面积每月支付20元/平方米的临迁补贴，直至约定复建房交付使用日期（原则上不超3年），超期不能回迁的，按被征收房屋的合法产权面积每月支付30元/平方米支付临迁补贴。双方确定回迁复建房后，按等面积产权调换原则签订产权调换协议。2.5被征收人选择等面积产权调换，拆迁时已有建好复建房供回迁的，由被征收人按规定选房后，双方按确定的复建房签订产权调换协议，征收人按每月20元/平方米一次性支付3个月的回迁过渡期临迁补贴。2.6住宅复建房交接标准为毛坯交接，征收人同时按原合法产权面积给予400元/平方米的室内装修费，由业主自行装修。如被征收人选择不领取装修费的，则由征收人按一级一类标准进行装修。装修标准在补偿协议中注明。2.7直管房的产权补偿根据市国土房管局批复意见给予补偿。3.被征收房屋的合法产权面积小于40平方米的，且为广州市唯一住宅的，按404.未办理房地产登记的被征收房屋补偿标准4.1证载违章建筑4.1.1在1997年4月1框架结构（A）：4300元/平方米混合结构（B）：4100元/平方米砖木结构（C）：3900元/平方米4.1.2在1997年4月1框架结构（A）：1200元/平方米混合结构（B）：1000元/平方米砖木结构（C）：800元/平方米4.2在1997年框架结构（A）：3100元/平方米混合结构（B）：2900元/平方米砖木结构（C）：2700元/平方米具体参考地区该时期的测绘地形图或相关部门提供的证明（如年份鉴定书）为确认依据，该部分面积只作货币补偿不作复建房安置补偿。未纳入证载的阳台面积按投影面积50%计算。5.其他建筑的补偿标准：框架结构（A）：910元/平方米混合结构（B）：728元/平方米砖木结构（C）：546元/平方米简易结构（有墙体）（D）：270元/平方米简易结构（无墙体）（E）：220元/平方米6.证载余地、庭院地按4000元/平方米给予货币补偿。7.自2010年8.构筑物、附着物的补偿标准。8.1住户的自搭阁楼100元／平方米(上高1.5米，下高2.0米以上8.2围墙100元/平方米（墙面）；8.3水池100元／立方米；8.4花池60元／平方米；8.5门柱、钢大门5000元／个(宽4米以上)8.6门楼、钢大门10000元／个(宽4米以上)8.7厚度15厘米以下的户外水泥地面（非公共通道）60元/8.8厚度15厘米以上的户外水泥地面（非公共通道）120元/8.9电话迁移费100元/台；8.10有线电视迁移费100元/台；8.11自建排污管道（直径20㎝）50元/米；8.12自建排污管道（直径30㎝）60元/米；8.13弃产、弃租住户已安装独立电表的补偿费500元/表；8.14人力井按1500元/口补偿，机井按2000元/口补偿；8.15属于私人业主的树木，按照《关于广州市城市绿化收费问题的通知》（穗价[2000]77号）规定的补偿标准给予补偿。本补偿安置意见所提及的“户”以房屋产权证或权属证明书为计算单位，如属共有房屋产权的，以主证为计算单位，房屋建筑面积以合法证载面积为准，实际面积少于证载面积的，以实际测绘面积作为合法面积。三、奖励措施1.对不要求置换复建房且不带附加安置条件的被征收人（含住宅、商业、办公），在征收决定公告张贴（登报）后的拆迁计划时间内签订弃产补偿协议书，并在约定的时间内将房屋交由改造人拆除的，按其被拆迁房屋合法产权面积一次性给予800元/平方米自行安置奖励。2.同意产权调换的被征收人，如其能按协议规定的时间搬出房屋并腾空房屋交付拆除的，征收人按其合法产权面积每月给予10元/㎡的奖励，支付起始时间按临迁补贴发放时间执行。3.在现场张贴征收决定公告后3个月内签订补偿协议书并按期搬迁房屋的，按合法产权面积给予1200元/平方米奖励；未能在3个月内签订补偿协议的不予奖励。四、回迁安置规定1.回迁资格本次改造范围内与东漖联社签订了改造补偿协议并在协议书明确了产权调换的被征收房屋所有权人均具备回迁资格。被征收房屋所有人凭改造补偿协议书和本方案确定的流程，依《东漖村“城中村”改造复建房回迁选房办法》进行复建房的确认。2.复建房面积的确定及限价标准2.1复建房按原址有合法产权房屋等面积调换原则进行安置，被征收人原产权面积为应安置面积，被征收人根据自己的应安置面积进行选房，若因不可分割原因造成回迁面积大于应安置面积的，其总面积不能大于20平方米2.2被征收人自愿选择回迁面积小于应安置面积的，征收人按其差额进行货币补偿并按其减少面积给予800元/平方米的自行安置奖励。2.3回迁面积为含公共分摊的建筑面积，回迁时，依房地产测绘部门的测绘成果签订产权调换协议书，双方依据产权证确认的面积进行结算。2.4回迁面积超过应安置面积的结算办法：被征收人选择复建房总面积在应安置面积范围的，双方不作差价结算。回迁总面积大于应安置面积20平方米以内的（不含20平方米），可按5500元/平方米购买，不能突破3、选择复建房的程序3.1符合回迁资格的国有房屋被征收人要求回迁复建房的，应在与征收人（区征收办、东漖联社）签订《东漖村“城中村”改造项目国有土地上房屋补偿安置协议书》明确规定回迁意向。3.2经审核，并按补偿协议书签订的先后顺序，东漖联社开具《东漖村“城中村”改造被征收人回迁复建房证明》（下称《回迁证明》）给符合条件的被征收人，《回迁证明》应包括被征收房屋的建筑面积、层数、结构、产权人、签订日期等基本情况和可回迁的复建房建筑面积。注：回迁证明一式两份，征收人、被征收人各执一份。签约日期以补偿计算表上日期为准，但不依约定时间按期搬出的，以实际搬出时间作为签约时间，并取消所有奖励。）3.3被征收