住宅项目-1210成果

总平面图1豪宅的三大思想转变从产品设计到精神5精神 的营造复地文化——以人为蓝图海派文化——海纳百川兼容并蓄海派文化载体——ARTDECO

风格，花园洋西式花园T转化精神

到产品设计从价格决定产品转化为产品决定价格从生活模式决定产品搭配产品引领生活模式2东港的未来3豪宅的设计手法本案地段——城市新兴发展地段规划理念——打造独特的景观和人文资源，注重精神

的营造建筑理念——创造差异化产品4设计条件研究交通条件——与城市中心地段相连港——发展东、乃至世界的新辟观海CBD中心东港的未来——成为

大连未来的“陆家嘴”、“ 港”日照——满足大寒日最低累积2小时日照要求景观——周边景观资源缺失，需要造景产品——周边缺乏高档住宅区个入户花园，两个花园洋房六栋——四栋

官邸，两栋花园洋房6总体规划九宫——九宫分析法五园——一个

花园，两+体验式的

=全新生活方式的真实体验7推盘模式情景化的8户型设计超豪华户型设计私密性价值感回路空间密室空间9造型设计ART-DECO风格新古典主义现代风格10成本控制场地剖面设计11技术图纸身未动,心先行……做豪宅的三大思想转变先有产品设计再有先有再有产品设计市场价格决定产品设计产品设计决定市场价格生活模式引导产品设计产品设计引导生活模式复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN思想的转变转变1：（精神）主导产品设计——九间堂，打造具有中国传统居住精神的现代豪宅需要更加关注居住的人文精神，豪宅不再是昂贵奢华材料的堆砌，而应该是注重对人精神层面的，是一种静怡的归宿感，低调的奢华。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN思想的转变案例——九间堂

“三开三进，谓之九间”九间堂，位于联洋社区的北面、世纪公园的东面，地段优势非常明显。整个社区采用中式园林规划，底部从张家浜河引入活水，做成九曲十八弯的水景，49幢别墅分布在河道两侧，以达到户户临水的效果。别墅 采用传统中式宅院与现代建筑细节相结合 法，各栋别墅都设计了占地较大的私人庭院，罕见的平面一层设计，是这个楼盘最大的特色。在体现传统这一块， 九间堂实现了“三开三进”（“三开三进、谓之九间”这也是“九间堂”名称的由来，也是描述中式传统建筑格局的最精炼语言之一）颇有循序渐进儒家韵味的室内布局、围合式室内与 园林布局。廊道、庭院、挑檐、水榭形成“隔而不围，围必缺”的中式庭院似隔而非隔，而半通透性院墙和 与院外园景相呼应形成的园、待客前院、主人后院、客房小庭院，园园互通而又各成一派。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN思想的转变转变2：产品设计决定市场价格——星河湾，在同样的地段下，优秀的设计产品在市场上具有定价权需要的关注产品本身设计，赋予其的附加值，扬长避短，没有海景资源，自身打造豪华

园林，独栋私人

，植入文化品牌复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN思想的转变案例——星河湾真豪宅无视地段豪宅，拥有至高的品质和无尚的地段，汤臣一品的绝版滨江，翠湖天地的……。那么上海星河湾的地段如何呢？紧靠龙阳路，嘈杂不可避免；磁悬浮规划尚未最后确定；区域仅是浦东一个普通的居住板块，周边还有一些动迁房小区。跟滨江、、联洋相比，这样的一个地段绝对称不上高端，那星河湾何以在这里创造神话呢。黄文仔用十年时间只做三个星河湾，这种不求规模化，只求精品的做法，注定了星河湾不会在资本市场大展拳脚，却为市场带来真正的豪宅典范。星河湾之后，走出了中国楼市从粗放型向精致型发展的第一步。此为星河湾为中国楼市带来的一喜。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN思想的转变转变3：生活模式引导产品设计——绿城御园，平层豪宅推出后在市场认知度上别墅产品需要用前沿的视野，构想出未来大连中产及

阶层的生活模式，结合科技及人文的发展，指导产品的设计。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN思想的转变案例——绿城御园平层官邸诠释“后别墅”时代御园是素有“别墅制造 ”美名的绿城 精品 的又一次实践。绿城以别墅手法打造 御园的平层官邸式公寓，以精雕细琢的别墅品质，以及通过别墅的八大要素：原生态的自然环境、有节制张扬的室内空间、具有灵性的庭院、丰富多彩的外立面变化、宽阔大气的社区道路、足够的私密性、自然优美的

公园完成了对公寓甚至对别墅的双重。御园的热销证明了平层官邸对 大隐阶层独特的始流行以大平层公寓为特征的官邸式设计。，完全超乎房地产业界当初对平层官邸的市场判断。2007年9月御园正式推出后，的豪宅市场开复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN思想的转变东港的未来东港的历史与未来的 ，城市发展方向知名开发商的介入1复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN东港的历史历史回眸大连港开工兴建，大连市因港而建。1945年8月， 红军对日宣战，8月23日苏军进驻大连港。1951年 将大连港移交给中国 ，大连港的建设发展翻开新的一页。2000年，最早提出东港新区改造项目，并依据《大连市城市总体规划》（2000-2020）中确定的调整功能，使其成为滚装客运、旅游、商贸为主的综合性港区的定位。2003年12月，市规划局在新加坡PSA公司和 TVS公司 规划方案基础上，整合

和 的建设性意见，形成了东部港区搬迁改造规划方案。，大连市人民 在大连港隆重召开了大连东部港区搬迁改造项目的启动仪式，这标志着东港新区搬迁改造伟大工程的正式启动。2007年11月，大连港东港区整体搬迁拆除工作全部顺利结束，完成了大量有史以来规划最大的搬迁工程。，东港商务区填海工程4500米临时围堰全面合龙，填海一期工程提前半个月结束，东港改造进入全面提速阶段。1912年的大连正在改造的大连东港新区复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN东港的历史与未来相似案例:港的今与昔港是

的

岛和九龙亦因之间的海港。由于港阔水深，港而有东方之珠和世曾被喻为世界三大天然海港之一，界三大夜景之美誉。港的建设和发展的确港以及一直影响着的历史和文化，亦主导着

的经济和旅游业发展，是

成为国际大城市的关键之一。与 湾相似，大连港东港区也有水深十多米的天然良港，而与其不同的是，近4平方公里的东港区是

湾的3倍，发展空间会更大。东港由物资港口到经济信息港口的这一跃迁，也将影响着大连的历史和文化，亦影响着大连的经济和旅游业发展，也是大连成为国际大城市的关键之一。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN东港的历史与未来相似案例:陆家嘴的今与昔下的浦东开发20年前的陆家嘴是低矮厂房、破旧棚户与货栈、码头犬牙交错的浦东旧时景象。如今则是高楼林立、阳光现代、经济流量和服务水准领先

的世界级CBD的崛起。陆家嘴，已成为人才和

的 之地，先试先行的创新之地，超常发展的腾飞之地。1990年初春， 在听取了家的眼光，提出了开发浦东、打的汇报后，以一个这张“王牌”的全局构想。在他的关心下， 对浦东开发作了专题调研和论证。这年4月18日，

、正式向海内外宣布开发开放浦东。短短20年，浦东走过了西方发达国家100多年、新兴工业化国家30多年才走完的历程。一个现代化、多功能、外向型的新城区初露芳容，浦东陆家嘴已成为“

现代化建设的

”和“中国

开放的象征”。浦东的沧桑巨变令世界为之惊奇。20年来浦东开发开放的沧桑巨变。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN东港的历史与未来下的东港区开发“大连市

适时提出“加快东港区和旧城区的改造工作，发展邮轮经济，着力推进国际航运中心建设”的

，加快了城市更新的步伐。”大连港的改造诞生了一个新的地理区位———东港区“在不远的几年内，这个北斗状的“钻石海湾”将

、乃至世界的新辟观海CBD中心。“钻石海湾”——最具升值空间的钻石地段，可谓地王之王。”复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN的该区域位于大连市中心城区东部；东与海之韵公园遥相呼应；西部与人民路商务区相连；南依南山山麓；北接黄海大连湾；面呈大连展开之势，地理位置得天独厚。

用地依托大连港客运码头和人民路商务区。总建设规模607万平方米。其中公建396万平方米，居住198万平方米，市政设施13万平方米。区域概况中山广场东港新区本案大连人民南山山麓复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN区域概况东港新区功能区域分布文化用地公顷公建用地住宅用地市政设施用地绿化用地本案本案用地虽不靠海，但占据东港区仅有的13块住宅用地中的3块，土地稀缺性强,土地价值高。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN东港新区功能区域分布东港新区发展方向本案本案紧邻沿海带CBD走廊，适合打造高端稀缺地段的高品质住宅。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN东港新区发展方向保利 （在谈）民生银行（已签协议）新鸿基（在谈）英格索尔德国兹默曼

大机床（已签意向）电台（在谈）阳光一百（在谈）中信资本（已签意向）国际会议中心（在建）民生银行、建设银行（已出让）万达中心（在建）鹰君（已出让）美术馆（已出让）电业集团保利（在谈）辽宁省检验检疫局（已竣工）鞍钢（在谈）

凯丹购物中心（已出让）中信资本（已签意向）盈峰（在谈）

欧力士（已签协议）（已出让）奥泰控股（已出让）绿地（在谈）新加坡名仕中富中华企业福佳（在谈）英格索尔德国兹默曼

大机床

（已签意向）

华锐世纪、海洋发展（已出让）百年城、阿里巴巴、

复星（已签协议）恒力神力 （已签意向）（已签意向）J.P.摩根（在谈）一方地产(已出让）东方投资（已签意向）鞍钢 （已出让）德意志银行（已出让）占地8万，容2.2东方投资（在谈）

占地4.7，容3.0

盛都 （已出让）

德意志银行、海昌（已签意向）污水处理保利,万达,绿地,一方,郡原等大型高端知名开发企业进驻东港,借力绵延海岸景观资源,未来大连的富人区初具规模.复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN进驻东港的知名开发商从原钻到钻石：维港

比肩世界湾区

——东港将成为大连未来的“陆家嘴”、“港”万达广场万达绿地中心（518米）国际游轮码头向东,大连复地复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN大连复地东港住宅项目，大连顶级高档住区，呼之欲出。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN豪宅的设计手法复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN区位特征产品定位规划单体2豪宅之所以“豪”的理由——面向城市高端人群，价格数倍于城市平均房价，具有稀缺性、高品质、独特性、高科技、精细化和人性化的住宅产品包括有形的产品和无形的服务、品牌，并且在城市中享有较高的声誉和知名度。何谓豪宅奢侈品因其稀缺而珍贵，同样高端住宅也因其稀缺而具有高溢价。高端住宅产品首先应充分利用高端资源，包括城市资源、自然资源、文化资源、生活资源等；其次，产品应做到某种极致，创造若干具有差异化、一般思维特引领性和卖点，形成产品独竞争力，从而成为具有极大溢价空间的稀缺产品。产品注重 创造，体现卓越、专属、创新、人文的高附加值产品特质，跳脱一般居住功能的基本框架而定位于高端生活方式的提供者。豪宅特质复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN豪宅特质豪宅的四大选址高端住宅对高端稀缺资源的占有，首先应在其区位选址的稀缺性。城市稀缺区位主要定义在城市综合设施环境的稀缺、城市文化价值认同的稀缺、区域优势自然景观的稀缺、城市规划发展潜力的稀缺四个特征基础之上，根据其在城市的空间分布和占据资源的不同，可划分为1、城市

地段2、传统高尚地段3、城市新兴发展地段4、自然人文资源地段四类高端住宅。城市地段——陆家嘴高档社区传统高尚地段——香山丽舍自然人文资源地段——佘山高档社区城市新兴发展地段——浦东星河湾复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN豪宅选址产品价值总体布局景观环境公共部位建筑立面户型和装修空间尺度配套公建工艺质量新技术智能化设施配置备注；标准线指品质要求需达到高端住宅产品平均线，标杆线指品质需达到一定极致从而能引领高端住宅产品。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN豪宅的标准线和标杆线标准线标杆线下列的产品价值树划分了三个价值等级，根据客户的敏感度对产品各价值点进行定位。豪宅的标准线和标杆线产品价值数豪宅规划设计理念占据独特的景观和人文资源充分挖掘利用区位选址的优势和特征，如周边有景观资源则应让尽可能多的住户享受到，将周边景观资源作为本项目的背景；有历史人文资源则可保留作为社区的组成部分；配置高端设施如 、名校、商业配套、五星酒店等，营造区域高端阶层生活方式，打造区域高端生活场景；优化设计地块外环境，如全面提升项目周边道路、河道景观质量，打造优美的区域基础环境0占据独特的景观资源配置高级复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN豪宅规划理念豪宅规划设计理念精神的挖掘打造，规划有生命注重产品力的社区前期定位应确定社区规划 ，规划、景观、建筑都要围绕 展开设计，并在保证基本品质基础上突出契合的产品特质，如17英里突出滨海生活产品特质、

MOMA突出源于欧洲的高科技产品特质、汤臣一品突出滨江金融的产品特质。创造具有认同感的邻里圈层，为营造社区活力提供设施场所在设计上，通过 设计来创造高品质的邻里生活交流平台。 设计是跳脱传统三 设计概念，将规划、景观、建筑整合一体，针对人们的生活方式进行设计,将第——时间融入空间设计，把焦点关注在人们是怎么使用和感知他们所处的环境。创造行人的社区,为人的尺度而设计的社区为行人设计的社区，满足其步行的功能和便捷，考虑到老

人和孩子的活动场所，配套服务设施应在步行距离范围内。汤臣一品规划、景观、建筑整合一体的设计MOMA体现欧洲高科技产品特质复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN豪宅规划理念豪宅规划设计理念空间渗透理念，减少呆板单一化的空间建筑与景观互为界面互相渗透，景观以建筑为背景，建筑以景观为衬托，通过空间渗透、对景借景，减少空间呆板单一化。提供丰富多元化的精神享受建筑及景观环境在空间层次、造型和材料上丰富多元化，提供人们精神层次上的享受；活动的灵活性、多样性必须贯穿于环境设计的各个角落。建筑及环境设计所追求的境界就是使多元的因素秩序化，形成有机和谐共存的整体，从而产生美的享受。为未来而设计，设计 的社区以前瞻规划发展视角来作为规划原则，通过空间环境的舒适度和人性化、设施材料的先进性和高品质、绿色环保的可持续性、设计实施的精细化来实现面向未来、具有长久生命力的社区。台北帝宝建筑景观互相渗透海景景观复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN豪宅规划理念豪宅规划设计理念台北帝宝礼仪式布局整体规划布局应有 性、系统性，同时注重层次感，并重点处理过渡部位空间节点。规划布局应首先具有、完整的结构。如结构分类上主要有式和礼仪式两类。采用式布局，应重点营造庭院深深、世外桃源般景观体验，体现低调、内敛的风格特征；采用礼仪式布局，应重点控制轴线的设置，建筑与景观序列的组合关系与尺度配合，全面彰显空间的庄重与尊贵。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN豪宅规划理念尽可能创造产品差异化，创造 一般想象的设计元素，增加产品对高端客户的，如新加坡乌节路小豪宅可以让客户的豪华车开到楼层家庭车库；社交空间的营造与功能细分大户型设计不是简单地把小户型的图纸放大，户型设计要兼顾各种功能，除去纯居住外，体现社交、显贵的高端生活方式，应该细致考虑到每个空间的变化和感受，功能分布细化，一个房间或者一个空间只有一种功能；室内交通流线应注重多流线、多通道设计，满足不同生活空间相互联系的便捷性和各部分的相对独立性，同时增加了空间的层次感；室内空间打破传统户型布局，注重空间的流动性或仪式感，拥有良好宽广的视野；室内尺度放大，如某些区域的面积、高度及空间超出客户的预期，不计算常规住宅的指标，如得房率等；豪宅建筑设计理念汤臣一品大尺度入户门厅汤臣一品360度观景阳台复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN豪宅建筑设计理念大连复地东港项目“豪”的理由：选址：城市新兴发展地段规划设计理念：建筑设计理念：稀缺性、独特性、人性化的住宅产品有形的产品和无形的服务极致化、差异化的产品打造独特的景观和人文资源配置高端设施注重产品 精神的打造创造具有认同感的邻里圈层创造行人的社区,为人的尺度提供丰富多元化的精神享受整体规划布局应有 性、系统性创造产品差异化多流线，多通道设计，注重空间的流动性和仪式感复地大连东港住宅项目CONCEPT

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RESIDENCIAL设计条件研究复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN3规划条件分析交通条件日照分析周边现状周边楼盘规划条件分析E11地块E12地块G03地块用地面积25700㎡28600㎡35600㎡可建设面积64250㎡71500㎡89000㎡建筑占地面积4742.94㎡4985.82㎡7314.82㎡容积率2.5绿地率>30%建筑密度<30%机动车1.5-2.0个/户

40㎡/车位非机动车0.5-2.0个/户

1.8㎡/车位退界要求退45米、36米道路红线>20米，退24米道路红线>10米，退绿化带>10米出 方位东、西、北侧 西、北侧

东、北侧特殊情况面积超2000㎡的商业需征求商业主管部门意见配建6班 ，建筑面积2000㎡，占地3100㎡E11地块面积：25700㎡E12地块面积：28600㎡G03地块面积：35600㎡复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN规划条件分析交通条件E11地块E12地块城市次要道路城市主要道路长江G03地块路规划路道路四通八达，东至东港CBD，南通市中心，西达东海公园，北至海港长江路和规划路为城市主要道路，不可设置车行出复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN交通条件日照分析日照说明：根据日照计算要求规定，本次日照计算，

坐标为

连复地，大寒日，8：00~16：00累积日照为计算标准。地块E11地块E12地块G0330

住宅按

.5M高度计算，28+1住宅按94.2M高度计算，20+1住宅按69M高度计算，18+1住宅按62.7M高度计算28+1住宅按94.2M高度计算，26+1住宅按87.9M高度计算，18+1住宅按62.7M高度计算，16+1住宅按56.4M高度计算30住宅按97.35M高度计算，28住宅按91.05M高度计算建筑窗台按1.35M计算。本案满足大寒日最低累积2小时日照要求。日照0小时日照1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN日照分析周边现状本案海面公园结论:大环境景观资源丰富，北面邻江，东面接东海公园，但本案所在地周边景观缺失，需要造景。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN周边现状周边现状本案复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN周边现状周边楼盘项目名称：运达嘉洲阳光物业类别：普通住宅写字间、公寓建筑类别：价格：起价10300元/平方米均价13000元/平方米

最高价16800元/平方米容积率：4.35绿化率：39.30%项目名称：港湾壹号项目类型：在建物业类别：普通住宅建筑类别：全品精装修公寓项目名称：东港印象物业类别：普通住宅建筑类别：多层、小、价格：起价7390元/平方米均价11000元/平方米

最高价14000元/平方米容积率：2绿化率：35%项目名称：金 海岸物业类别：高尚住宅建筑类别：价格：起价15000元/平方米均价16000元/平方米

最高价17000元/平方米容积率：2绿化率：58.50%楼层状况：23-29结论:周边楼盘众多，但大多是普通住宅或公寓，高档住宅产品或大户型住宅产品稀缺。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN周边楼盘复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN经过前期分析，得出本次设计的难点——1.稀缺产品景观营造快速推进样板打造(精神)的营造4复地文化海派文化物质载体，art-deco，老洋房，

中西式花园复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN复地文化以人为蓝图致力于站在对方的立场，以人性的视角，去了解并满足相关者的需求，从而实现价值的最大化无论是对于股东、客户、员工，还是各类管理者、合作者、供应商，甚至是各类企业经营所需要的物质和客观规律。复地都将站在对方的立场、切实考量对方的内心需求，为对方提供最合适之解决方案。同时，复地将积极挖掘和引导对方的需求，依靠自己在房地产领域的专业度，比对方走得更远、看得更前、想得更广、做得、提供得更完美，为对方提供最合适之解决方案。在满足对方需求的同时实现复地企业价值的最大化。在实现企业高速发展的同时，复地业责任与社会关爱。坚持“以人为蓝图”的理念，注重企十数年来，积极捐助教育、体育、绿化以及帮困等各类社会公益事业，为成千上万个家庭带来了梦想与希望。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN复地文化民文化，源于

城市。后，形形 西方文化和中国传统文化的融合，在城市形成一种独特的经济、地理和文化环境。首先在绘画、京剧等艺术领域生成一种有别于传统的艺术风格，其特征要言之，在于它兼收并蓄，不受陈规拘束，敢于探索创新。“海纳百川，兼容并蓄”的 海派文化，体现在 文化的方方面面：的建筑文化，正是在“海纳百川，兼容并蓄”中造就了中西并存、中外合璧、艺术交融、风格独特的“世界建筑博览会”海派文化，是植根于中华传统文化基础上，融汇吴越文化等中国其它地域文化的精华，吸纳消化一些外国的主要是西方的文化因素,创立了新的富有自己独特个性的海派文化，其特点是：吸纳百川，

扬弃，追求卓越,勇于创新。海派文化的基本特征是具有开放性,创造性，扬弃性和多元性。海派文化“海纳百川，兼容并蓄”海派文化是近代崛起的一种地域文化，中国形态的近代城市市复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN海派文化ART-DECO

独有的建筑基调只要你看到ART-DECO，就会想到 ，想到这个城市的气质。最早和ART-DECO亲密接触的建筑，可以追溯到1923年的汇丰银行大楼。1924年诺曼底公寓的出现，更使AART-DECO惊艳登场。随后，等一批ART-DECO风格的建筑相继出现， 成为远东一个ART-DECO的，花园饭店。ART-DECO是装饰艺术，也是一种生活艺术“公寓是最合理想的逃世的地方。厌倦了大都会的人们，往往记挂着和平幽静的乡村，心心念念盼望着有一天能够告老归田，养蜂种菜，享点清福，殊不知在乡下多买半斤腊肉便要

引起许多闲言碎语，而在公寓房子的最上层你就是站在窗前换衣服也不碍事!”——————张爱玲《公寓生活记趣》ART-DECO

留存于

的街坊里巷、生活细节深处“许多人是通过阅读张爱玲的小说来了解旧 的，其实诞生张氏文本的物质化背景从来也没有离开 的生活。”——————尔东强海派文化的物质载体一：Art-deco，新装饰主义建筑风格ART

DECO（装饰艺术）。1925年

于新艺术运动是连接着新古典主义建筑和现代建筑一种过渡期的建筑风格。上世纪20年代末风靡

。海派文化海派文化的物质载体一：Art-deco，新装饰主义建筑风格随着新时期来临， 标志性的建筑金茂 和时尚地标的 ，ARTDECO的建筑语言和元素的精髓在一系列新建筑中得到升华…………..严谨的比例，跌落的层次翠湖天地典型ARTDECO风格

立面趋于直线，强调对称挺拔，整体风格内敛高贵碧云国际社区-晓园现代ART-DECO风格强调直线，向上的趋势

高低错落，突出几何形态绿地望海CBD现代ART-DECO风格立面简洁，线条流畅，横向线脚突出装饰性挺拔的线条，丰富的细节高贵而内敛，低调而大气海派文化海派文化的物质载体二：老式花园洋房蔡元培故居郭棣活宅邸兴国宾馆爱庐白汪孙科住宅的光荣与梦想都仿佛通过老式花园洋房往昔的重现、老生命力。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN海派文化海派文化的物质载体三：中西式花园案例一：兴国宾馆兴国宾馆兴国宾馆(RadissonPlazaXingGuoHoShanghai)，位于领馆区中心，坐拥市内独一无二的7万余平方米的花园。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN海派文化1234512345兴国一号楼建筑平面规整，均匀对称，正屋朝南，北向。东侧有单层附房与主楼相接。宅前有露台及大草坪。建筑外观为英国帕拉第奥式，浅绿色铜质四坡屋面，外

以白灰粉刷，整个建筑呈横三段纵三段的古典构图。太古洋行在”一号楼“总部落成後 ，又兴建”二号楼”、“三号楼”等作为员工住所，特别供当时的太古高级职员及其家属居住，由此也不难看出太古洋行管理层大举扩张时爱才心切的经商之道。与此同时，其他包括德士古石油洋行（Texaco）在内的英美大资本家、大企业也都纷纷在太古系别墅附近圈地造楼，都想借太古洋行的名气，为自己的品牌和地产增值，于是最终形成了今天兴国宾馆的花园别墅酒店风格。案例一：兴国宾馆海派文化的物质载体三：中西式花园复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN海派文化海派文化的物质载体三：中西式花园案例二：豫园豫园豫园（Yu

Garden）位于老城厢东北部,北靠福佑路,东临安仁街,西南与老城隍庙、豫园商城相连。它是老城厢仅存的园林。豫园是江南园林艺术的瑰宝之一，原来是四川布政使人潘允端为了侍奉他的父亲——明嘉靖的尚书潘恩而建造的，取“豫悦老亲”之意，故名为“豫园”。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN海派文化豫园园内楼阁参差,山石峥嵘,湖光潋滟,素有“奇秀甲江南”之誉。豫园始建于明嘉靖 ,原系潘氏私园。豫园始建于一五五九年，距今已有四百余年历史。它原是明朝一座私人花园，占地三十余亩.园内有穗堂、大假假山、铁狮子、快楼、得月楼、玉玲珑、积玉水廊、听涛阁、涵碧楼、内园静观大厅、古戏台等亭台楼阁以及假山、 等四十余处古代建筑，设计精巧、布局细腻，以清幽秀丽、玲珑剔透见长，具有小中见大的特点，体现明清两代南方园林建筑艺术的风格，是江南古典园林中的一颗明珠。12233海派文化的物质载体三：中西式花园1案例二：豫园复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN海派文化的物质载体三：中西式花园案例三：丁香花园丁香花园丁香花园位于华山，是滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一。丁香花园的盛名，不仅在于其建筑本身，还在于洋房主人的色彩。是金屋藏娇之所，此园副西洋花园官邸建筑与中国江南园林于一体，园中建有三幢西式花园别墅，其中1号楼即为世纪后期被列为和丁香居住的丁香楼，二楼为19式的别墅建筑。该处现为丁香花园，市优秀近代建筑保护单位。花园的南面有一大片翠的草坪，草坪上有造型古典的公园椅。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN海派文化丁香花园丁香花园南面是花园，面对整个丁香花园，无边绿野无须遮掩，西式园林、中式园林尽收眼底。园林中有巨大的草坪和高大的香樟，三座红白相间的英式花园别墅小洋楼（其中，二号楼为解放后建造）掩映在郁郁葱葱的花木之中。园内曲径通幽，修竹蔽天。花园大门处的楼房间绕以蜿蜒起伏的矮墙，长百余米，起伏

18节，素有“一条蛟龙卧半园”之称，故也称

“龙墙”。龙墙有洞门通入，称为龙门，入门通道铺鹅卵石。两楼为十九世纪后期 式的别墅建筑，外观。结构皆相同，中间凸出，上层为阳台，下为门前过道，但一号楼呈凹形，三号楼为半圆形。22341234海派文化的物质载体三：中西式花园1案例三：丁香花园复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN海派文化(精神)的植入：3块地打造3个海派花园把海派的三个

园植入到三个地块的规划中。豫园兴国宾馆丁香花园海派建筑所具有的最鲜明的特色，是既讲建筑质量，又注入了多种文化。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN精神的植入海派文化的植入+=海派文化注重人文环境与自然环境有机结合引入海派花园的做法，更注重建筑与环境的有机结合。在文化层面上，对居住环境的更高、更人性化的要求。发扬海派建筑特色，通过景观的总体规划、布局、空间结构、构景因素的选择与组合，综合性、系列性地来体现人文特色。海派建筑风格的

是 ，支撑其实际的理念是凸现地方建筑文化，有选择地汲取外来建筑文化。而建设者们又能寻找到两者文化最佳结合点，设计出有创意又适合人们居住的住宅，这样的住宅才真正称得上是理想住宅。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN精神的植入总体规划复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN5九宫六栋五园方案的生成——塔楼适建度分析研究方法：九宫分析法何为九宫分析法？宋代《营造法式》中记载：匠人营国，方九里，旁三门，九经九纬，经涂九轨，左祖右社，面朝后市，市朝一夫。这是一种城市规划手法，利用规定的道路尺度，将城市划分为九个大小相同的地块，每个地块之中布置不同的城市功能。其使用于 的项目之中。依据道路的形态把地块划分为均衡的九块场地，在每个场地中布置建筑。九宫分析法图示整理场地划分场地植入功能复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN方案的生成方案一：四角搁置塔楼方案二：四边搁置塔楼塔楼两城市道路，噪音干扰较大，私密性差塔楼集中布置，临街面少，噪音干扰较小，私密性好X方案的生成——塔楼适建度分析住宅道路噪音复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN方案的生成复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN4栋塔楼两两成组，2个共享大堂双塔独立入户，增强了专属感，提高了品质，私密性更好方案的生成——私密感的营造4栋塔楼1个共享大堂小区规模较大，专属感不强，私密性弱X共享大堂服务距离方案的生成复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN小尺度隐密做法方案的生成——氛围的打造大尺度开放式做法：缺乏神秘感，高调张扬隐秘式，神秘，低调豪华开放式，缺乏神秘感，高调张扬X共享大堂绿化景观方案的生成方案的生成——氛围的打造小尺度隐密效果演示（宝华栎庭）大尺度开放式效果演示（帝堡）复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN方案的生成本案隐密做法：方案的生成——氛围的打造本案花园的营造复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN方案的生成优点：1、提供完美的素材，“lingastory”2、分摊地价，间接降低

官邸的楼板价3、低层入市，快速催熟，快速启动，快速销售4、稀缺产品，拥有绝对市场定价权，提升品质5、可兼做临时售楼处及样板房方案的生成——海派洋房的植入现6幢洋房，每幢1000㎡，单价5万元/㎡，总价近3亿元，按原始楼板价7200元/㎡计，推算出总地价约16亿。洋房售价相当于总地价的近1/5，若摊到官邸部分，则可降低

官邸成本单价近1400元。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN方案的生成一主四次五个花园方案的生成——造园一主：

一个 花园，服务于四次：

两个大堂入户花园，服务于官邸官邸两个专属 花园，服务于海派洋房复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN方案的生成方案的生成——造园同一规划模式下的三大花园优点：1、3块地同一规划模式的 ，利于分期开发的快速推进2、每期一个3、鲜明的，期期有卖点开发企业形象，体现海派文化的兼收并蓄4、符合豪宅购房者对文化和精神的需求5、独一无二，不可 ，称为“复地开发模式”，且可形成系列产品，推广复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN方案的生成总平面图复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN总平面图技术经济指标总体经济技术指标数值单位备注规划总用地面积89900M2其中住宅 面积11980M2公建配套 面积6969M2总绿地面积37688M2道路及停车用地面积16560M2庭院面积10403M2活动场地面积6300M2总建筑面积293150M2其中地上建筑面积224650M2其中官邸212650M2海派洋房（独栋）6000M2可兼售楼处配套公建2400M21600M2可兼售楼处2000M2建筑面积68500M2其中机动车库57120M2官邸

室8980M2海派洋房

室2400M2容积率2.5建筑密度21.1%绿地率41.9%总户数812户机动车停车率1.5-2.0辆/户机动车停车位1460辆其中地面停车位32辆停车位1428辆官邸户型配比面积段一期二期套数套数比例套数套数比例180-210㎡298.63%00210-240㎡13540.18%285.96%240-270㎡5616.67%6012.77%270-300㎡8725.89%25253.62%300-350㎡298.63%10822.98%350-400㎡00224.68%总计336100.00%470100.00%海派洋房配比面积段一期二期套数套数比例套数套数比例600-800㎡116.67%116.67%800-1000㎡116.67%116.67%1000-1200㎡00233.33%总计233.33%466.67%复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN技术经济指标建筑分期分析图一期二期E11复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN建筑分期分析图E12G03分期指标E11地块经济技术指标（二期）数值单位用地面积25700M2总建筑面积85110M2其中地上建筑面积64230M2其中官邸61430M2海派洋房2000M2配套公建800M2建筑面积20880M2其中机动车库17280M2官邸

室2800M2海派洋房

室800M2容积率2.5建筑密度21.0%绿地率42.0%总户数220户机动车停车率2辆/户机动车停车位440辆其中地面停车位8辆停车位432辆E12地块经济技术指标（二期）数值单位用地面积28600M2总建筑面积95420M2其中地上建筑面积71460M2其中官邸68660M2海派洋房2000M2配套公建800M2建筑面积23960M2其中机动车库19920M2官邸

室3240M2海派洋房

室800M2容积率2.5建筑密度20.0%绿地率43.0%总户数254户机动车停车率2辆/户机动车停车位510辆其中地面停车位12辆停车位498辆G03地块经济技术指标(一期)数值单位用地面积35600M2总建筑面积112620M2其中地上建筑面积88960M2其中官邸82560M2海派洋房2000M2配套公建800M21600M22000M2建筑面积23660M2其中机动车库19920M2官邸

室2940M2海派洋房

室800M2容积率2.5建筑密度22.0%绿地率41.0%总户数338户机动车停车率1.5辆/户机动车停车位510辆其中地面停车位12辆停车位498辆E11E12G03复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN分期指标功能结构分析图官邸海派洋房官邸组团共享大堂复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN功能结构分析图户型分析图180㎡-210㎡210㎡-240㎡240㎡-270㎡270㎡-300㎡300㎡-350㎡400㎡-E11E12注：E11、E12地块官邸顶层为复式，面积大于400平方米。复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN户型分析图行为主导交通模式——景观化泛大堂概念、五星级入户空间交通结构人车分离，打造区内纯步行景观空间城市主干道城市次干道车道内步行道中心园林景观道车库出消防登高场地官邸共享大堂复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN行为主导交通模式园特征分析园一：豫园空间类比类型：中式园林特征：多曲——中国古典园林以自然为创作本源，追崇“天人合一”的景观境界。而自然界的山形水系多呈柔和的曲线多变——山巅建亭、阁，峰回路转处设亭、台，临水为榭、舫，以形成随形多变的特点。流动——园林的视景空间构建讲求分而不隔、隔而不断，非常注重相邻空间之间的联系与流通123123复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN园特征分析园二：兴国宾馆类比类型：西式园林特征：布局开敞,现代而且自然,沿袭了英式园林自然风致的风格,展现了乡村的

自然景色,让人与自然互动起来,同时讲究线条、空间、视线的多变欧式园林设计,集绿化、休闲于一体,123123园特征分析复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN园特征分析园三：丁香花园类比类型：中式园林与西式园林融合特征：既有中式园林的古香古色，小家碧玉，又有西式园林碧绿的草坪，自然而然，仿若浑然天成。123123园特征分析复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN园特征分析典型规划平面分析复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN典型规划平面分析一期一层平面图——三级物管三级物管——增加社区安全感认同感规划结构分为：居住小区、园林庭院、入户大堂，物业管理分为：居住小区、共享大堂、入户大堂。社区由外至内形成若干层级，仿佛置身于中国传统园林里花花草草与建筑的隐隐约约，逐渐体验到由公共空间到半公共空间最后到私密空间的心理感受，增加了社区的安全性和认同感。传统二级物管只有小区大门和住宅单体两级门禁，存在安全隐患，也容易造成认同感缺失，

“老死不相往来”的邻里关系。创新三级物管增加楼宇庭院管理，不仅提高社区安全感，更便于提升管理的效率和品质。共享大堂——尊贵感园林庭院——归属感入户大堂——亲切感一级物管二级物管三级物管典型规划平面分析复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN典型规划平面分析清晰的空间分级，打造丰富的景观元素公共空间中心景观园林半公共空间

景观入户庭院私密空间别墅独享的花园典型规划平面分析——空间等级公共空间景观塑造复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN典型规划平面分析半空间景观塑造私密空间景观塑造——功能结构分析官邸海派洋房官邸共享大堂专属典型规划平面分析复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN典型规划平面分析一期（G03地块）车行流线分析车行车路线出租车行车路线消防车行车路线车库出官邸组团共享大堂洋房出租车停靠点复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN典型规划平面分析一期（G03地块）人行流线分析外部人行路线至入户大堂人行路线组团间人行流线园林景观人行流线复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN典型规划平面分析底层地面系统分析底层地面系统分析：一级物管空间一级物管空间情景意向复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN底层地面系统分析二级物管空间大堂情景意向前院步行回家路径意向底层地面系统分析底层地面系统分析底层地面系统分析主导空间：室内大堂大堂是二级物管的最重要载体，按照酒店式大堂设计与管理，尊贵生活由此起步。底层地面系统分析底层地面系统分析辅助空间：风雨长廊对外方正，体现豪宅尊崇感，对内活泼，可与泳池结合，体现生活情调。底层地面系统分析底层地面系统分析主导空间：入户大堂（地上双大堂），强调室的人性化设计，将绿化车库大堂与首层大

园林还有阳光延伸至室，同时所有电梯直达

。底层地面系统分析底层地面系统分析主导空间：底层泛（周边回廊）底层地面系统分析场景演示……………..·回家的故事·华灯初上，带着些许疲倦，行驶在回家的 ，沿着长风大街一路前行，城市的喧嚣渐行渐远眼前呈现一片宁静祥和的气氛，

的家，近了，

的心，也静了...一个回家的故事一段心灵的沉静复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN场景演示一个回家的故事一段心灵的沉静驾车驶入小区，远处郁郁葱葱的树木花草在夕阳下闪烁着淡金色的光辉，共享大堂隐隐约约随着道路的婉转，若隐若现家，就在不远处.........·

回家路线·复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN场景演示一个回家的故事一段心灵的沉静车辆可以通过车行

直接进入阳光车库，免去了一般小区

的

场面，感觉管理很清晰，很尊贵,阳光时而透入

，带来自然灵动的气息复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN场景演示一个回家的故事一段心灵的沉静车辆可以通豪华的入户大堂也延伸至层，您停完车就能直接上到入户大堂……….复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN场景演示一个回家的故事一段心灵的沉静从阳光出库向上进入双大堂，体验大堂的尊贵与时尚，主人也可以在这里迎接尊贵的来客……复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN场景演示一个回家的故事一段心灵的沉静如果你走路回家，夜晚的凉气或许会让你感到寒冷，远远的望到共享大堂的灯光，心中顿时装满了家的温暖，走进大堂，离家更近了……….复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN场景演示一个回家的故事一段心灵的沉静遇到阴雨天气，就算有伞也会觉得湿冷难受，一条在园林中穿行的风雨长廊，让温暖陪伴你走过回家之前那片霏霏细雨…复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN场景演示一个回家的故事一段心灵的沉静区 还配有高档,闲暇时,您可以在这里休闲、，享受高品质生活乐趣，与家人共享天伦之类………复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN场景演示一个回家的故事一段心灵的沉静·洋房回家路线·驾车驶入小区,车行道路在郁郁葱葱的树丛穿行，眼前豁然开朗，映入眼帘是一座洋房,绿树成林,点缀着那栋散发着海派味道的洋房,那里就是我生活的地方......复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN场景演示一个回家的故事一段心灵的沉静驾车驶入小区,车行道路在郁郁葱葱的树丛穿行，眼前豁然开朗，映入眼帘是一座洋房,绿树成林,点缀着那栋散发着海派味道的洋房,那里就是我生活的地方......复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN场景演示推盘模式复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN样板区场景的打造6样板区的场景打造大草坪对于顶级豪宅，本案根据环境行为学（EBRA)

原理，采用“启、承、转、合”的“情景—心理”历程来营造看房氛围情景化的

+体验式的提出了情景化的样板段展示模式。=全新生活方式的真实体验复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN样板区场景打造样板区的场景打造启“启”—“承”—“转”—“合”林复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN样板区场景打造样板区的场景打造“启”—“承”—“转”—“合”承售楼部复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN样板区场景打造样板区的场景打造转“启”—“承”—“转”—“合”景观复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN样板区场景打造样板区的场景打造合合“启”—“承”—“转”—“合”入户大堂别墅入户复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN样板区场景打造户型设计复地大连东港住宅项目CONCEPT

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PROJECT,DALIAN7精神附加值私密性玄关设计多卫设计礼仪空间回路空间密室空间空中花园设计导则——户型设计通则套型设计通则可销售面积㎡200-300300-400400-600>600备注1主卧室(开间≥4200)●●●●含独用卫生间2第二卧室(开间≥3900)/○●●3小卧室(开间≥3600)○●●●4主卧衣帽室延长米＞6000●●●●5第二卧室衣帽室延长米＞4000/○●●6小卧室衣帽室延长米＞4000●●●●7门厅●●●●8厨房1●●●●中式/西式9厨房2/○●●西式/中式10客厅1(开间≥5000)●●●●含化妆间11客厅2/○○●可与13合并12餐厅1(开间≥4200)●●●●13餐厅2//○●可与11合并14书房1○●●●15书房2/○●●含于主卧室内16多功能室1//●●17多功能室2///○18楼梯///○只适用错跃层19电梯///○20独立储藏室●●●●21服务

卧室0-111-2＞2含独用卫生间22工作房/○○●23保险(避难)室//●●24设备房●●●●设计导则——户型设计通则功能空间：—Y/—No－Y/N备注：200平方米以下房型根据具体情况确定。户型设计328平米房型整体框剪结构，套型 无剪力墙，空间分隔 ，可适应不同阶段生活居住需要。可拆除阳台，花圆等设计，提高附加值。干湿分离四件套卫生间设计，功能独立布置，互不干扰。舒适性厨房设计。厨方便实用。布置早餐台，独特的家庭室，连接户外花园，全身心的豁达享受。摆脱传统阳台储藏空间设计，满足生