商铺定价说明及销售策略

15商铺的定价，业内使用的较多的有两种模式，一种是与竞争项目参考对比，根据地段、主力店、品牌、经营管理……等权重进行对比，依据竞争项目的价格推出本项目的价格；另一种方法就是根据该地段及周边等商业的现租金情况，结合项目的实际情况，反推出项目的销售价格。本案定价方法为基于市场竞争定价法。花园城商业街《商铺定价及销售策略方案》花园城营销部2012年5月21日一、花园城商业街商铺销售思路花园城商业街目前处于主力店招商布点阶段。针对该阶段商铺销售，主要销售思路有以下两点。销售目的：通过商铺销售适当的回笼部分资金，缓解半山湖项目资金压力，同时满足“购铺自营”商家的需求，促进招商布点阶段工作尽早完成（注：目前销售现场剩余产品以复式滞销单位为主）；销售把控：为保证商业后期正常运营，商铺销售总面积建议不超过商铺可销售总面积之20%（包含前期已售出面积1820.7mD。3、销售目标：¥2000万，销售总面积不超过2000m2；销售期：自审批批准之日起-2012年12月31日（具体根据项目营销节点进行安排）二、购买花园城商铺客户群分析从客户购买花园城商铺目的进行分类，可分为三类：资产投资保值客户、购铺自营客户、小投资客户。1、资产投资保值客户。目前国内流动性过剩，市场面临通胀、国内货币贬值、银行储蓄收益低，股票、债券、期货市场专业知识要求较高，住宅投资受政策打压，为商业地产带来商机。商铺几乎成为资金保值、升值的避险港。该类客户有较强的资金实力，对商铺租金回报率高或低不太敏感，追求的是商铺未来增值溢价空间；该类客户占比重较高的话，对于花园城商业经营发展极为不利。2、购铺自营客户。为店铺的保值和业务的长期稳定发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更是受他们的青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。该类客户能够提升整体商业形象，聚集人气带动招商之作用；该类客户认同信誉佳、有商业运营经验的品牌开发商。从长远来看，希望能与开发商同舟共济，做旺市场，在价格承受方面适中偏下。若将商业全部或大部分发售的话，在一定程度上，将极大地降低该类商家的入驻信心。该类客户为花园城商业街招商及销售的重点目标客户。3、小投资客。

购买后以出租或转手出售方式赚取收益。该类投资者以一次性付款或按揭贷款形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的，对租金回报率较感兴趣，且具有较高的风险意识。该类客户适合于商业运营成熟期，带租约出售阶段。根据客户群分析，得出销售策略及销售定价方向。如下：客户类别特点针对性销售策略销售定价方向资产投资保值客户项目现金流客户1、资金实力强；2、对租金回报率不敏感；3、注重商铺远期前景及其升值空间；适宜返租方式销售1、高面价（评估未来23年可实现之售价）；2、通过返租/高折扣/带租约出售方式实现本阶段销售目标。购铺自营客户招商初阶段重点客户1、品牌形象佳；2、在成本控制方面较敏感；3、须高度认同商业运营理念方能促使其入驻；高面价低折扣方式销售小投资客户运营成熟期重点客户1、资金实力一般，购铺后即期望有回报；2、精打细算，追求中短期收益及租金高回报率；返租形式或带租约出售三、周边市场调研及过往成交价格1、周边市场调研

项目名称项目区位现均价万元/平租金承租率商铺面积备注元/平米平米侨苑山庄东城区银珠街1.3~1.840-6080%//蔚蓝星湖东城区只租不卖30-3560%/不可做2层盈彩美地东城区东宝路与莞龙路交界0.9~1.225-3045%80具备餐饮条件，可改至2层新世纪星城东城区1.354020%120不具备餐饮条件，可改至2层庆峰花园东城区1.235-50/100以上部分商铺可.做2层769万江区1//80具备餐饮条件，可改至2层精英世家南城1.7//40~120层高5.9米宏远第一城南城0.9~1.830-50/40~120层高6.5米注：本表及数据由招商部提供；2、花园城过往商铺成交价格序号认购日期购买人购买铺位编号建筑面积加合同成交价返租截止日期备注总金额（元）单价：元/m?12009-4-22C1-C15栋20号商铺102.43856,9128,366无22009-8-26C1-C15栋15号商铺134.781,137,1578,4372012-9-30三年返租32009-8-26C1-C15栋16号商铺143.761.178.5668,1982012-9-30三年返租42009-11-5C1-C15栋06号商铺106.32948,0678,9172013-3-6三年返租52009-12-6C1-C15栋17号商铺145.561.217.2448,3622013-3-5三年返租62009-12-17C1-C15栋22号商铺165.911,462,4998,8152013-5-1三年返租72010-3-8C1-C15栋02号商铺179.111,656,4699,2482013-6-6三年返租82010-3-11C1-C15栋05号商铺99.11901,2649,0942013-6-7三年返租92010-3-11C1-C15栋01号商铺151.371,392,4929,1992013-5-26三年返租102010-4-14A13-A17栋12号商铺147.121,367,3329,2942013-6-30三年返租112010-6-1A13-A17栋03号商铺158.881,444,7079,0932013-7-4三年返租122010-9-13A13-A17栋01号商铺142.621,298,9989,1082013-10-13三年返租132010-9-21C1-C15栋11号商铺143.761,244,8088,6592013-11-12三年返租合计13间1820.7316,106,5158,846注：本表由销售部提供后整理;四、花园城商铺定价方法1、花园城商业街各区位价值权重对比

各区位价值权重权重比例四季大道商铺权重比例系数一级二级三级四级五级A区B区C区D区E区合计最佳佳一般差最差A1A2A3一、区域位置25%22%16%12%8%25%12%22%25%16%22%22%144%二、商铺结构15%13%10%7%5%15%7%10%10%10%15%10%76%三、商业氛围15%13%10%7%5%15%7%15%13%10%10%10%80%四、可视性10%9%7%5%3%9%7%9%9%10%10%9%62%五、邻铺及配套10%9%7%5%3%7%5%9%7%7%7%9%48%六、周边环境10%9%7%5%3%7%7%7%7%7%9%10%51%七、交通可达性7%6%5%3%2%7%6%5%6%7%6%6%43%八、商铺通用性8%7%5%4%2%7%5%5%8%8%7%7%48%合计100%88%65%48%30%0.910.560.810.840.740.850.825.52备注：1、本表是根据四季大道商铺“现状”进行评分；“现状”指A区、B区、C区；D区及E区则视为地面铺砖完成，东门入口开放状态;2、四季大道各区权重平均分值系数为79%，以平均分值系数为市场价格参考值，则可以得出目前各区平均市场价格；2、花园城商业街各区方位图2、花园城商业街各区方位图3、花园城各区域未来商铺价值点判析

各区位权重未来商铺价值点难易程度受益区域备注一、区域位置1、R2轻轨线路预计2014年开通；3年时间整体政府2、下桥水果批发市场违章整顿；时间C区政府3、片区土地稀缺升值；时间整体城市经营二、商铺结构三、商业氛围1、苹果公社、花园城、半山湖三盘联动；时间与投资A1区、A2区2-3年时间2、商铺外立面整改；相对容易整体项目公司3、休闲设施增加；容易整体项目公司四、可视性1、园林整改（广场、东入口、南入口）；相对容易B区、E区、A2区项目公司五、邻铺及配套1、品牌店布点招商；优惠政策支持本区域项目公司六、周边环境1、片区环境整改；有一定难度整体政府出面，项目出资七、交通可达性1、规划道路开通；有一定难度C区政府出面，项目出资2、公交线路增设；有一定难度整体政府出面，项目出资八、商铺通用性餐饮功能增设A2区、B区项目公司注：个项完成对权重系数具有拉升作用。综上，花园城商业街未来升值需要一定的时间以及经营来提升。从未来2-3年来看，以经营方式对花园城进行整改，则整体实现15000元/m2销售均价能够有所保证。因此，将面价均价15000元/mZ作为未来2-3年的远期定价目标。本阶段目前市场价格约为11000元/m2左右。4、花园城各区基准均价参照表

四季大道业态区位权重系数均价（元/m,）最高价（元/m。最低价（元/m。可售建筑面积m2总金额（元）权重平均系数0.791500022489954816567.65¥248,514,750A1区0.911727822489112132893.91¥50,002,369A2区0.56106331272195482600.78¥27,653,863A3区0.811538017017147021485.52¥22,846,922B区0.841594919858128082079.55¥33,167,506C区0.741405114748130191932.64¥27,154,815D区0.851613919005131194637.52¥74,846,051E区0.83157591672214553937.73¥14,778,150备注：1、本表各区均价结合《四季大道商业街各区位价值权重对比》，预估未来2-3四季大道整体售价均价为15000元/成得出；2、本表中，总金额一栏是均价X可售建筑面积得出，作为未来商铺价值参考值；3、最高价、最低价是根据《花园城四季大道商铺价目表》得出后补充入本表以供参考。商铺价格明细表（详见本案附表《花园城商铺价目表》）五、花园城商铺销售策略方案1、推售位置：见下表“以点带面”商铺、已租出商铺；在《花园城花园城各商铺价格申报表》上以“待售”体现。2、推售面积：上限为2000m）售完即止（具有一定的挤压成交作用）；3、价格策略：（见下表）商铺形式价格策略对客户要