地产项目后评估实施报告模板

..>【中海格林威治城】工程后评估报告中海地产集团后评估工作小组二○○七年十二月..>【中海格林威治城】工程后评估报告前言：成都中海格林威治城工程用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式开工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月到达后评估时点〔数据截至时间为：2007年6月30日〕。基于对工程进展经历总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似工程提供一定的借鉴。成都中海格林威治城工程后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销筹划中心及开展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录TOC\o"1-1"\h\z\u核心内容提要。工程开展总进度控制点如下表：批次批次进度控制点A1区A2、16#楼B区工程整体从拿地到主要节点时间原方案节超签定土地合同定位及规划设计开工日期13个月10个月3个月开盘18个月17个月1个月地下室构造封顶日期/主体构造封顶日期工程质监验收日期入伙日期43个月43个月0个月主要施工进度方案与完成情况比照表〔B区〕1施工工程名称方案完成时间实际完成时间〔天〕方案起止时间实际起止时间2开工113土方施工〔含地基换填〕60874地下室施工60465三层转换层施工48486十五层以下构造施工1381387主体构造封顶〔32层〕2472478机房构造封顶2632639主体验收26526510屋面工程24242005.9.8～2005.9.8～11顶层外装饰409912顶层下架409913十五层以上外饰工程1501712005.9.8～2005.9.8～14十五层以下外装饰1159415内饰工程2652652005.9.8～2005.9.8～16大堂及架空层装饰53532006.6.1～2006.6.1～17电梯安装调试1321322006.1.4～2006.1.4～18消防工程29929919燃气工程2812812005.9.8～2005.9.8～20外架下架2302302005.9.8～2005.9.8～21竣工验收73173122室外绿化、景观1461462006.5.8～2006.5.8～土建工程经历总结综合管理工程开展总体进度方案的管理。工程开展总体进度方案是工程开展的"纲〞，编制总体方案一定要结合工程特点，集以往经历和集体智慧，认真推敲，过程中根据实际情况的变化及时调整并知会相关部门，对要求时间较长的材料采购，材料认样、设计样板等工作要提早跟进，做到未雨绸缪。与公司各部门的协调。设计出图方案及物资采购方案必须按照工程制定的工程开展方案来制定。同时工程应充分发挥对业务部门的推动作用，防止过程中跟踪不够，待提交成果时间临近，相关工作还未安排的事件发生。本工程开展过程中工程管理模式经历了前期的地盘经理制和后期的工程开展经理制，虽然此时的工程开展经理制尚不完善，各业务部门指定的工程负责人，实际上仅为联络人，但相比以前，联系更通畅了，协调效率提高了。建议今后工程开展经理制度应更深入实施，使权责一致。各施工单位之间的协调。主包单位是施工单位的核心，主包作用发挥不出来，工程进展会很慢也很不协调，要利用总包去管理分包，可以减轻甲方的压力和节约精力，但也要进展监视，要遏制显失公平的事情发生，要支持分包不能让分包处于绝对的弱势，开展工作才会顺利。由于甲方直接分包的单位太多，协调、配合工作量很大，主要是通过开协调会或相关人员现场碰头的方式来做好协调、配合工作，协调会主要由总包单位主持，甲方、监理参与决策。为了减少扯皮，各分包单位刚进场就应做好以下工作：组织相关单位审图，解决图纸冲突，明确收边收口的责任划分；明确管理制度，严格执行，先严隐患少，先松后严难。对监理的管理。质量控制中一定要坚持施工单位的自检在前，监理的检查在中，甲方的检查在后，这样不仅检查了质量，同时也对监理的工作起到了监视和检查作用。对监理部定期进展考评，有效利用新监理合同中监理费的奖金局部的鼓励作用，根据考评结果断定奖金的支付比例，考评不合格的人员不得留在工程监理，增强监理人员的责任心和危机感。同时要发挥监理的主观能动性，一方面鼓励他们，充分相信他们，另一方面要加强对监理的监视，对监理做出的不适当事宜及时予以纠正，采取问责制，对监理签的字或作的决定依据事实进展问责制。很多时候监理的签字很草率〔如技术核定单、签证单、质量评定表等〕，常常是甲方在纠正，事后不了了之，这样助长了监理的随意性。售楼合同主要技术条款要清楚，防止施工过程中违背合同的修改引起纠纷。质量管理质量管理体系的有效运行。本工程在开工前即对管理体系和表格进展了检讨和优化，过程中注重体系的有效运行。对防水、大体积砼、土方回填等关键工序和特殊工序的施工方案、人员资格、材料验收、过程控制、完工验收严格把关，使得本工程入伙后漏水、沉降、裂缝等质量通病的业主投诉大大减少。变更的预见性。为了到达效果变更是难免的，但变更时间尽量在需变更的工程施工前变动，可以减少返工量和经济损失，这就要求工程师和设计师提前认真看图纸及研究节点作法等。重要的是工程部工程师一定要树立精品意识和细节、节点由工程负责的责任意识，主动在细节、节点上想方法，消除依赖设计部的思想。加大材料质量控制力度。为能有效控制进场材料质量，甲供及甲指乙供材料均应有经物资部确定的样板或详细的材料验收标准，应由设计、物资封板后送工程部方可进展验收及施工；而对于施工过程中由于设计变更新发生的需甲方认价的乙供材料，工程在审核"乙供材料价格报批表"时一定要控制先审"乙供材料样板报批表"，先认样、封样，防止施工单位认价材料和实际采购材料之间的偷梁换柱。由于乙供材料数量少，进场时间分散，也是材料质量控制的一个重点，必须加强材料的进场验收工作。重视施工样板的指导和预控作用。成熟的工程管理，应该将更多的时间来关注工程的方案及预控措施。而施工样板对于我们的重要性也就在于此。首先应确定需认样的范围。需要根据相关标准、强条及考虑满足小业主的使用功能，关注每一个细节。对于清水房而言，通常有如下工程需定样：入户门：颜色、材质、门扇开向、门跺尺寸、门扇下标高确定；铝合金门窗：颜色、材质〔含玻璃，五金件〕、门窗扇开向、开启方式、门窗分隔方式、门扇下标高确定；铁花栏杆：颜色、材质〔含玻璃，五金件〕；防水：施工部位、施工范围；开关、插座、配电箱：设置位置应满足业主使用功能，重点又在厨房、卫生间内开关、插座、给水点位置；空调机设置：外机的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；外墙节点：滴水节点、窗盘节点、面砖，涂料收口位置。施工样板确实认应组织设计、营销、物管等部门和监理、施工单位参加，且应及时完成认样记录。对精装工程更应该以样板牵头，对每个分项工程都应认样。逐步将交楼标准集成化、模块化。交楼标准不但是建筑施工的重要依据，同时也是控制工程造价的重要内容，之所以希望交楼标准能够集成化、模块化，是因为每一个新工程都会抛开建施中的建筑做法，重新编写交楼标准，不但耗时，而且未能合理利用以往工程的有益经历。对此，有以下几点想法：按楼盘的档次定位，将同一分项工程的建筑做法分为高中低至少三个档次以供选用〔也可按单方造价分类〕；尽量能够直接选用国家或地方的标准图集做法，如因特殊原因需要修改的也应以标准图集与工程实际经历为参考；应将已确定交楼标准作为设计任务书内容，要求设计按此出图，从而防止过多的设计修改及费用变更；确立新工程交楼标准仅需对有新要求或此前无类似工程经历的做法进展讨论，从而可以节约大量人力、时间；在工程完成后，交楼标准应作为一个重点总结内容，进展全方面的修改，从而形成一套可以代表中海水平的经济、高质的交楼做法。水电安装工程经历总结图纸审查的深度图纸审查中除了审查系统的功能性外还应结合实用性要求。如地下室安装的下排风管道、配电箱柜、消火栓及排水管道等位置布置对日后停车位及行车规划的影响；空调外机位的设置合理性问题等。尽量使环境施工与总平管线施工的工序穿插安排更趋合理景观施工单位应在总平雨污水管线施工开场时同步进场，雨污水管敷设前对主要的景观进展定位〔如水体，雕塑、硬质景观上的树池等〕，水池、泵坑等先期施工，这样雨污水管道敷设时可以及时的调整有冲突的井位和管线走向，尽量减少后期重新开挖、移位砌筑等返工情况。另外在绿化给水管道和埋深相对较浅的总平强弱电管线敷设前完成高大乔木的栽种和土壤的造坡，这样一方面便于总平景观照明灯具的布置定位，另一方面也减少树坑开挖和土坡反复调整对管线的破坏。化粪池提前施工对于高层建立工程，一般情况下非地下室区域面积都较小，可作为化粪池的用地非常有限，化粪池距离地下室或建筑外墙都较近，给施工造成极大的困难，如果再遇到下雨天气，往往会发生塌方及支护困难等问题。故可以考虑在前期地下室土方开挖时便将化粪池同步开挖施工，这样在没有太大干扰及有降水保障的情况下可显著缩短工期，还可以给施工期间的污水临时排放创造有利条件，并减少后期对景观施工的不利影响。正式用电提前使用对于分期分批施工的工程，可以根据工程的开展方案将正式配电房适当提前投入使用，以减少施工临时用电供配电设备的一次性投入，减少投资。施工中的细节控制在整个系统平安可靠的前提下，工程的品质更多的表达在施工的细节控制上。如格林威治城的庭院灯基座采取就地挖坑浇筑砼基座，成形较差，大小随意，固定螺栓外露，不便于景观变更调整，后经过整改，采取水泥沙浆将外露螺栓覆盖压光，解决了防腐问题，但标高的出入却仍然未能有效解决，建议采取预制根底可有效解决以上问题。又如下沉式卫生间的冷热水支管安装，冷热水管并行敷设应留出合理间距，这样才能保证后期管道穿墙、梁处防水作业的施工质量。装饰、景观工程经历总结由于装饰图纸深度不够，不能有效指导施工，审图阶段工程部应组织设计、监理、施工方的专业技术人员，做好专业衔接，消除图纸中的盲点，明确各节点做法，起到预控效果。特别是在总平景观施工中，工程设计师和工程工程师应密切配合，灵活高效地解决设计和施工问题，以确保工期。因此深度审图、设计师现场办公、灵活高效的配合是确保质量和工期的有效手段。栏杆材料质量控制，工程部应严格做好材料样板的认样和封样工作，重视过程检查。在施工方大批进货前，工程部应会同监理到厂验收，重点检查了镀锌、铁件壁厚、油漆品牌等情况。在栏杆在厂批量加工过程中，工程部应会同监理不定期到厂检查，重点检查铁件尺寸、焊接质量、底漆质量等。通过以上措施，确保了栏杆半成品进场的合格率。铝合金门窗施工阶段，工程部编制了"铝合金门窗施工技术要求"，并在施工中予以实施，取得较好效果。安装完成后，工程部组织施工方对外门窗进展了100％淋水试验，经过整改和复验，在入伙时到达全数合格。对外门窗渗水，工程部做了具体分析：窗台渗水：主要原因是塞缝不实，外墙空鼓，密封膏粘结不牢，窗台里低外高等。窗框渗水：主要原因是注胶不到位或45°拼角处漏安转角铝块等。窗扇渗水：主要原因是注胶不到位，45°拼角处漏安转角钢片，在加工、运输、安装过程中窗扇变形，密封条安装不贯穿等。窗侧面渗水：主要原因是塞缝不实、中性硅酮密封胶打胶不密实、不贯穿等。小户型精装房的施工管理格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点。体会是：转换意识，重视精装修。精装修工程工序繁杂，工种众多，配合严密，独成体系，不能将其简单视为建筑工程的一个分部，而进展搭接施工。应在建筑工程施工完成后，整体或分层移交，由精装总包单位组织后序装修施工。这样能防止诸多穿插施工和穿插损坏，有利于精装工程按照水电敷设、木作制安、顶墙面装饰、地面铺贴、厨卫洁具安装、灯具及开关插座安装，家具布置的正常流程组织施工，有利于有序安排人员、材料的进退场，进而节省工期，并有效地保护装修成品。实施装修主包制。参照土建合同，以合同形式明确装修主包，并赋予相应管理权。格城主装修单位与室内门、木地板等众多单位同属分包，无权管理，配合起来相当吃力，所有协调问题全部压到甲方工程部，原本两方问题变成了三方问题，甲方无形中成为一个装修总包，负担起了具体施工管理事务，消耗太多精力。格城精装修，我部工程师工作细到安排具体工序搭接，各分包进退场衔接，各分包材料机具堆放布置等等，这样的工作重心分配是不正常的。因此必须实施装修总包制，把甲方的重心转到总体协调，图纸审核、进度质量控制上来，以期做出精品工程。选择综合能力强的分包商，集成分判，减少分包。其目的一样，就是减少穿插，简化管理，提高工效。格城装修中，分包、供货方多达十几家，穿插施工频繁，成品重复损坏，互相推诿扯皮时有发生，严重影响工效，也不利于成品保护，出现质量工期问题时，责任界定和划分困难。现场管理高效灵活。精装修工程的产品单一性强，施工图普遍深度不够，或与建筑差异较多，大量节点、细部、收口做法需要现场处理。因此工程部的重要工作就是审图，提前发现、协调、解决图纸问题；其次是累积经历，增强现场处理能力，有效推动施工进程。第三是提高处理问题的灵活性和主动性，对拿得准的问题要敢于处置。有待改进的方面工程定位和规划设计进度控制问题由于本工程是成都公司以竟拍方式获得的开发工程，地价高，容积率高，商业体量较大，特别是在当时成都市民不太承受高层住宅且售价不高的市场环境下，充分做好工程定位和规划设计对工程开展确实至关重要。但我们在此阶段花的时间太长，从拿地签定土地出让合同到正式开工长达13个月，严重影响了整个工程开展周期，也是造本钱工程开展周期长的一个主要原因。关于高层建筑外墙饰面施工的问题进一步加强面砖的色差控制，外墙面砖分批进场后，登记造册并应严格分别堆放；各批次进场的面砖，应以书面指令明确其使用的楼层或使用的墙面，且预留足量用于补漏和整改，以尽可能减少大面色差的存在。关于总平绿化水源和给水方式格林威治城总平绿化全部采用自来水，带锁龙头人工浇灌形式，这样弊端很多：人工浇灌工作量大；每次作业都需要人工采用铁丝绑扎塑料水带，非常麻烦；使用中也容易发生水带脱落导致喷溅的情况；另一方面，人工拖拉水带浇水也对业主的正常休闲活动带来干扰，还造成踩踏草坪情况。故在日后可以考虑在大面积绿化区域采用自动喷洒装置以减少劳动强度，即使是针对不规则、零星布置必须采用人工浇洒的地带，也应安装便拆式快速接口以方便连接使用。关于工程的节能问题，小区的环卫和绿化用水采用自来水是与国家节能政策相违背的。政策提倡利用河水及在小区内修建中水回收构筑物，回收局部雨水以及平时水景或游泳池更换、检修时的排水，用作小区环卫绿化水源，以到达节约用水的目的。【工程本钱管理评估】**本钱分析本钱变动的具体原因根据〔发〕字〔2005〕第007号批复，本工程实际发生**本钱超出集团批复金额的4.66％，但控制在集团批复金额的＋5％之内。除政府政策调控的不可抗拒因素外，实际**本钱超出批复金额的0.14％。超支金额原因分析如下：第一：政府政策调控。由于政府强制实行"墙改〞政策，增加外墙隔热保温工程〔采用材料聚苯颗粒〕，增加费用253万元，门窗工程改单层玻璃普通铝合金门窗为中空玻璃断桥型材铝合金门窗，增加费用约1,000万元,合计：1,253万元。第二：室外工程本钱出入较大。在公司组织的各种总结会上，室外工程已成为各个部门关注的重点，比方：景观投入与售价的关系，景观投入与小业主的期望值的关系，其他开发商在景观上的较大投入对我公司的影响等等。在成都市整个大市场的影响下，成都公司决定顺应市场潮流，加大在环境景观及绿化上的投入。通过格城的本钱总结，在后续的工作中我们会总结经历和教训，提前对市场进展调查和研究，使本钱预测尽量和市场接轨。**费控制值得推广的经历**本钱控制重点在设计阶段不合理的工期增加本钱：室外钢天桥，施工单位进场后，工程部要求施工单位进场后马上制作施工，但大局部没有工作面，导致堆放在现场约4个月。造成材料资金积压、现场管理费损失等。市场政策把控缺乏造本钱钱增加：地下室人防工程，原人防设计采用砼隔墙，为了节省本钱，将砼隔墙改为砖砌体隔墙，在人防验收中，无法通过，最后采用植筋方法，重新改为砼隔墙。工程效果把握不好，反复变更增加本钱：格城为成都公司第一个高层住宅群，对绿化设计缺少经历，按照原来中海名城绿化设计经历进展设计，但未能分析其多层与高层的差异导致绿化需要的差异性，作出第一次调整。设计部第一次调整时树又选择太大，大到市场上根本就无法供应，被迫进展第二次调整，第二次又出现原始设计情况，树比较小，达不到效果，不得不进展第三次调整，第三次到达比较理想效果。第四次调整主要是业主投诉，我司为了维护公司形象，进展第四次调整。甲供材料值得借鉴和推广的经历土建装饰材料混凝土采购，打破了所有混凝土厂家的价格联盟的潜规则，谈判过程中采取各个击破的谈判政策，占据主动