资产评估的基本方法课件

第二章资产评估的基本方法（重）成本法市场法收益法第二章资产评估的基本方法（重）成本法市场法收益法1成本法成本法的概念

是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测扣除被评估资产业已存在的各种贬值从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法成本法的概念

是指首先估测被评估资产的重置成2确定重置成本扣除各种贬值资产评估价值实体性贬值功能性贬值经济性贬值成本法的基本思路确定重置成本扣除各种贬值资产评估价值实体性贬值成本法的基本思3

1、资产的重置成本2、实体性贬值3、资产的功能性贬值4、资产的经济性贬值

成本法的基本要素

成本法的四个基本要素：

1、资产的重置成本成本法的基本要素

成本法的四个41.资产的重置成本

重置成本（重置全价）是按在现行市场条件下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货币总额。（与历史成本的关系）。重置成本分为复原重置成本和更新重置成本：

复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

1.资产的重置成本

重置成本（重置5重置成本的估算（

一）重置核算法

也称细节分析法、直接估算法，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，按现行市价逐项计算的全部购建支出，然后累加得到资产成本的重置成本。--化整为零

如购买方式重置与自行建造方式重置。

重置成本的估算（

一）重置核算法也称细节分析法、直接估6CASE

某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史总成本为300万元。其他数据包括：通过细节分析，如按现在市场价格重置该生产线，需材料费14万元，人工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费581万元。计算该生产线的重置成本。CASE某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单7参考答案重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602万元参考答案重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+588（二）物价指数法

这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为：

重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数

（二）物价指数法

这种方法是利用与资产有关的价9物价指数法举例某被估资产购建于2004年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基价格指数为95%，评估时该类资产的定基价格指数为160%，被评估资产的重置成本为多少？被评估资产重置成本

=50000×（160%/95%）=84210元物价指数法举例某被估资产购建于2004年，账面原10（二）物价指数法P362.环比物价指数=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%

式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n

（二）物价指数法P362.环比物价指数11价格指数法与重置核算法的比较（补）

物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史资料基础上，但两者存在以下不同：（1）计价基础不同：物价指数法建立历史成本基础上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。

（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

价格指数法与重置核算法的比较（补）物价指数法和重12思考：一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会（）A、偏高B、偏底C、与实际一致

A

思考：一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法13

CASE

某机器设备，2010年购置，评估基准日为2013年，该设备帐面原价为100万元，其中：设备购价92万元，基础及安装费7万元，运杂费1万元，已知2010和2013年该类设备的定基物价指数分别是120%和180%，基础及安装费的环比物价指数为150%，按基准日价格标准重置，运杂费为1.5万元。要求：计算该机床的重置成本。

CASE

某机器设备，2010年购置14参考答案机床的重置成本=92×（180%/120%）+7×150%+1.5=150万元参考答案机床的重置成本15（三）功能价值法：A、功能价值法

前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本越高，而且是成正比例变化。计算公式为：

被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）×参照物重置成本

（三）功能价值法：16

CASE5

已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本应为（

）。

A、4万元

B、5万元

C、4—5万元

D、无法确定

CASE6P41例4（三）功能成本法

ACASE5（三）功能成本法A17规模经济效益指数法规模经济效益指数法被评估资产年产量×参照物重置成本参照物年产量资产的成本与其生产能力不成线形关系x

由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线性正相关。

x是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。规模经济效益指数法规模经济被评估资产年产量×参照物重置成本18实体性贬值的估算观察法使用年限法（重）实体性贬值的估算观察法使用年限法（重）19（一）观察法

是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度，从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：

资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率

实体性贬值率=1-成新率=实体性贬值额/重置成本观察法---资产实体性贬值额=重置成本×

（1—成新率）实体性贬值的估算（一）观察法观察法---资产实体性贬值额=重置成本×（20（二）使用年限法（重）

该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限的比值来确定实体性贬值的一种方法。

公式计算法(记住公式)实体性贬值额=重置成本×实际已使用年限/总使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累计法定利用时间（二）使用年限法（重）该方法通过确定已使用年限占资21

1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率3、资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间×100%（时间换算为小时）

4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限

名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。注：（熟记以下公式）

1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

22CASE某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚可使用10年。该设备规定每天使用8小时，实际使用12小时，另一年有两个月季节性停工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、总使用年限、实体性贬值率。CASE某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原值为50万23参考答案1、资产利用率=(5×10×12)/(5×12×8)×100%=125%2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率=5×

125%=6.25（年）3、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限=6.25+10=16.254、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限=6.25/（6.25+10）=38.46%

参考答案1、资产利用率24功能性贬值估算（重难点）（一）功能性贬值的分类A、超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本（购置成本）降低。超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本

功能性贬值估算（重难点）（一）功能性贬值的分类25（一）功能性贬值的分类B、超额运营成本引起的功能性贬值

是由于新技术的发展，使得新设备在使用过程中运营费用低于老设备。如人耗、能耗、物耗、维修费、生产的产品质量。超额运营成本引起的功能性贬值是设备未来超额运营成本的折现值。注：一般功能性贬值指超额运营成本引起的功能性贬值（一）功能性贬值的分类B、超额运营成本引起的功能性贬值26CASE：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值1.分析比较被评估机器设备地超额运营成本因素；经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。2.确定被评估设备的尚可使用寿命，如每度电按0.5元计算，则每年的超额运营成本为：每年的超额运营成本=6000×0.5=3000元

CASE：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值1.分析比较被27

3．计算净超额运营成本,所得税税率按25%计算：

每年净超额运营成本=税前超额运营成本（1-所得税税率）=3000（1—25%）=2250

4．确定折现率10%，评估人员预计该电焊机尚可使用10年。

5.故该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值

=2250×（P/A，10%，10）

=2250×6.145=13826元3．计算净超额运营成本,所得税税率按25%计算：

28CASE10

某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业计录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为25%，假定折现率为10%）。CASE10某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产29续要求：根据上述资料，采用成本法评估该资产（1）资产利用率、实际使用年限（2）成新率、实体性贬值率（3）功能性贬值（4）资产评估值（不考虑资产的经济性贬值，已知（P/A，10%，8）=5.3349）

续要求：根据上述资料，采用成本法评估该资产30参考答案（1）资产利用率：50400/57600×100%=87.5%实际使用年限：20×87.5%=17.5年（2）确定成新率：成新率=8/（20×87.5%+8）×100%=31.37%实体性贬值率=1-31.37%=68.63%（3）确定功能性贬值：功能性贬值=3×（1-25%）×（P/A，10%，8）=2.01×5.3349=12.00（万元）（4）评估值=480×31.37%-12.00=138.58参考答案（1）资产利用率：50400/57600×100%31十一、成本法的优缺点（补）优点缺点考虑了资产损耗工作量大历史资料局限经济性贬值的不准确性公平真实：单项资产；应用广泛。十一、成本法的优缺点（补）优点缺点考虑了资产损耗工作量大历史32第二节市场法

一、概念市场法是指利用市场同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。二、理论依据：替代性原则第二节市场法

一、概念33三、市场法中的影响因素参照物交易价格差异调整时间差异地域差异功能差异参照物三、市场法中的影响因素参照物交易价格差异调整时间差异地域差异34四、现行市价法的前提条件P前提条件市场上存在参照物（3个及其以上）

在公开市场条件下交易影响价格的差异因素能够量化四、现行市价法的前提条件P前提条件市场上存在参照物（3个及其35五、现行市价法的运用程序P评估程序明确对象寻找参照物选择参照物（不少于3个）调整差异得出评估值五、现行市价法的运用程序P评估程序明确对象寻找参照物选择参照36六、现行市场法的计算方法P（一）直接比较法---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产使用时间因素外，其他因素相同的资产。被估资产评估值=参照物交易价格×被估资产成新率六、现行市场法的计算方法P（一）直接比较法37六、现行市场法的计算方法P（二）类比调整法

---适用于参照物与被估资产类似的资产。被估资产评估值=参照物交易价格×（1+/-综合调整系数）

×被估资产成新率注意加减符号的运用CASEP31六、现行市场法的计算方法P（二）类比调整法38七、现行市价法的优缺点P优缺点优点：

①评估价更能反映市场现实价格。

②评估结果易于被各方面理解和接受。

缺点：

①要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用。

②不适用无市价的资产评估，如专用机械设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境严格限制的一些资产评估。

七、现行市价法的优缺点P优缺点优点：

①评估39第三节收益法P43（重、难点）

一、收益法的概念

是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：Rt——未来第i个收益期的预期收益额；

n——收益期限；r——折现率

第三节收益法P43（重、难点）一、收益法的概念

40二、收益法的基本要素

收益法中的基本要素有三个，即收益额、收益期限、折现率或本金化率。

（一）收益额

Rt

收益额是指资产在正常情况下所能获得预期年收益额。特点：

1.收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

2.用于资产评估的收益额是资产的正常条件下的收益额－－客观收益。

（二）收益期限

n

收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。

二、收益法的基本要素

收益法中的基本要素41

（三）折现率和本金化率（资本化率）rP1.从本质上讲，折现率是对投资所期望的回报率。

2.从构成来讲，它由无风险报酬率和风险报酬率组成，无风险报酬率一般指同期国库券利率；风险报酬率是超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。

3.本金化率（P）与折现率在本质上是没有区别的。只是使用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限预期收益还原，本金化率则是将未来无限期收益折算成现值的比率。

二、收益法的基本要素

（三）折现率和本金化率（资本化率）rP二、收益法的基42三、收益现值法的前提条件P前提条件未来收益可以预测

未来收益承担风险可以预测预期获利年限可以预测

继续使用三、收益现值法的前提条件P前提条件未来收益可以预测未来收益43四、收益法评估的程序P

1.未来预期收益预测；

2.确定折现率或本金化率；

3.将预期收益折现或本金化处理为现值

；

4.确定评估结果。

四、收益法评估的程序P

1.未来预期收益预测；44五、收益评估资产的优缺点P

优点：

能真实和较准确地反映企业本金化的价值，易为买卖双方所接受。

缺点：

（1）预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中使用范围较小，一般适用企业整体资产、房地产、无形资产的评估。五、收益评估资产的优缺点P

优点：

能真实和较准确地45有关资金时间价值公式（补）有关资金时间价值公式有关资金时间价值公式（补）46六、收益现值法的计算公式

应用形式P44(重)应用形式资产未来收益期有限资产未来收益无限期未来收益相等未来收益不相等六、收益现值法的计算公式

应用形式P44(重)应用形式资产未47六、收益现值法的应用形式1.每年收益相同，未来收益有限资产评估值=A×（P/A，i,n）CASEP46例10

六、收益现值法的应用形式1.每年收益相同，未来收益有限48六、收益现值法的应用形式2.每年收益相同，未来收益无限资产评估值=A/iCASEP45例9

六、收益现值法的应用形式2.每年收益相同，未来收益无限49六、收益现值法的应用形式3、每年收益不同，未来收益有限（1）相邻每年收益均不相等

=R1/(1+i)+R2/(1+i)2+…+Rt/(1+i)t

=R1×（P/F，i，1）+R2×P/F，i，2）+…+Rt×（P/F，i，t）CASEP46例12六、收益现值法的应用形式3、每年收益不同，未来收益有限503、每年收益不同，未来收益有限（重）

（2）仅指如下情况：开始未来m年内的各年预期收益额不相等，以后n年每年收益相等。（递延年金现值）资产评估值=

+A×（P/A，i，n）×（P/F，i，m）=

+A×〔（P/A，i，n+m）-（P/A，i，m）〕

六、收益现值法的应用形式3、每年收益不同，未来收益有限（重）六、收益现值法的应51

评估对象在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价值约为120万元。假定折现率为10%，确定估测资产的价值。

[已知（P/F，10%，1）=0.9091，（P/F，10%，2）=0.8264，（P/F，10%，3）=0.7513，（P/F，10%，4）=0.6830，（P/F，10%，5）=0.6209，（P/A，10%，5）=6.1051，（P/F，10%，10）=0.3855]

CASE评估对象在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万521）前5年收益现值P1=20×（P/F，10%，1）

+22×（P/F，10%，2）

+24×（P/F，10%，3）

+25×（P/F，10%，4）

+26×（P/F，10%，5）

2）第6年到第10年每年的收益现值P2=27×(P/A,10%,5)×（P/F，10%，5）

3）第10年末资产拟转让，变现价值P3=120×（P/F，10%，10）

4）资产的评估值P=P1+P2+P3=197.427（万元）

参考答案：1）前5年收益现值参考答案：53六、收益现值法的应用形式（3）每年收益不同，未来收益无限（重）

仅指如下情况：开始未来m年内的各年预期收益额不相等，以后每年收益相等，预期收益年限无穷大。

资产评估值=

+A/i资×（P/F，i,m）

CASEP46例11

六、收益现值法的应用形式（3）每年收益不同，未来收益无限（重54通过对某企业的预测，得知未来5年的收益分别是10万元、20万元、40万元、30万元、15万元。第六年后每年的收益额为10万元，且企业一直持续经营，折现率选用10%，试计算收益值（即该资产的评估值）。[已知（P/F，10%，1）=0.9091，（P/F，10%，2）=0.8264，（P/F，10%，3）=0.7513，（P/F，10%，4）=0.6830，（P/F，10%，5）=0.6209]

CASE通过对某企业的预测，得知未来5年的收益分别是10万元、255参考答案1）前5年收益现值=10/（1+10%）+20/1+10%）2+40/（1+10%）3+30/（1+10%）4+10/（1+10%）5

=10（P/F，10%，1）

+20（P/F，10%，2）

+40（P/F，10%，3）

+30（P/F，10%，4）

+10（P/F，10%，5）=9.091+16.528+30.052+20.49+9.3135=85.47452）第6年后每年的收益现值为

10/10%×/（1+10%）5=100(P/F,10%,5)=62.093）所以资产的评估值为（1）+（2）=147.5645

参考答案1）前5年收益现值=10/（1+10%）+20/1+56本章总结掌握三种方法1、概念2、理论依据3、前提条件4、基本要素（重点掌握成本法）5、计算公式（重点掌握成本法及收益法）6、评估程序（重点掌握市场法）7、优缺点8、适用范围本章总结掌握三种方法57此课件下载可自行编辑修改，供参考！部分内容来源于网络，如有侵权请与我联系删除！此课件下载可自行编辑修改，供参考！58第二章资产评估的基本方法（重）成本法市场法收益法第二章资产评估的基本方法（重）成本法市场法收益法59成本法成本法的概念

是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测扣除被评估资产业已存在的各种贬值从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法成本法的概念

是指首先估测被评估资产的重置成60确定重置成本扣除各种贬值资产评估价值实体性贬值功能性贬值经济性贬值成本法的基本思路确定重置成本扣除各种贬值资产评估价值实体性贬值成本法的基本思61

1、资产的重置成本2、实体性贬值3、资产的功能性贬值4、资产的经济性贬值

成本法的基本要素

成本法的四个基本要素：

1、资产的重置成本成本法的基本要素

成本法的四个621.资产的重置成本

重置成本（重置全价）是按在现行市场条件下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货币总额。（与历史成本的关系）。重置成本分为复原重置成本和更新重置成本：

复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

1.资产的重置成本

重置成本（重置63重置成本的估算（

一）重置核算法

也称细节分析法、直接估算法，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，按现行市价逐项计算的全部购建支出，然后累加得到资产成本的重置成本。--化整为零

如购买方式重置与自行建造方式重置。

重置成本的估算（

一）重置核算法也称细节分析法、直接估64CASE

某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史总成本为300万元。其他数据包括：通过细节分析，如按现在市场价格重置该生产线，需材料费14万元，人工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费581万元。计算该生产线的重置成本。CASE某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单65参考答案重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602万元参考答案重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+5866（二）物价指数法

这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为：

重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数

（二）物价指数法

这种方法是利用与资产有关的价67物价指数法举例某被估资产购建于2004年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基价格指数为95%，评估时该类资产的定基价格指数为160%，被评估资产的重置成本为多少？被评估资产重置成本

=50000×（160%/95%）=84210元物价指数法举例某被估资产购建于2004年，账面原68（二）物价指数法P362.环比物价指数=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%

式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n

（二）物价指数法P362.环比物价指数69价格指数法与重置核算法的比较（补）

物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史资料基础上，但两者存在以下不同：（1）计价基础不同：物价指数法建立历史成本基础上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。

（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。

价格指数法与重置核算法的比较（补）物价指数法和重70思考：一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会（）A、偏高B、偏底C、与实际一致

A

思考：一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法71

CASE

某机器设备，2010年购置，评估基准日为2013年，该设备帐面原价为100万元，其中：设备购价92万元，基础及安装费7万元，运杂费1万元，已知2010和2013年该类设备的定基物价指数分别是120%和180%，基础及安装费的环比物价指数为150%，按基准日价格标准重置，运杂费为1.5万元。要求：计算该机床的重置成本。

CASE

某机器设备，2010年购置72参考答案机床的重置成本=92×（180%/120%）+7×150%+1.5=150万元参考答案机床的重置成本73（三）功能价值法：A、功能价值法

前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本越高，而且是成正比例变化。计算公式为：

被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）×参照物重置成本

（三）功能价值法：74

CASE5

已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本应为（

）。

A、4万元

B、5万元

C、4—5万元

D、无法确定

CASE6P41例4（三）功能成本法

ACASE5（三）功能成本法A75规模经济效益指数法规模经济效益指数法被评估资产年产量×参照物重置成本参照物年产量资产的成本与其生产能力不成线形关系x

由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线性正相关。

x是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。规模经济效益指数法规模经济被评估资产年产量×参照物重置成本76实体性贬值的估算观察法使用年限法（重）实体性贬值的估算观察法使用年限法（重）77（一）观察法

是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度，从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：

资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率

实体性贬值率=1-成新率=实体性贬值额/重置成本观察法---资产实体性贬值额=重置成本×

（1—成新率）实体性贬值的估算（一）观察法观察法---资产实体性贬值额=重置成本×（78（二）使用年限法（重）

该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限的比值来确定实体性贬值的一种方法。

公式计算法(记住公式)实体性贬值额=重置成本×实际已使用年限/总使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累计法定利用时间（二）使用年限法（重）该方法通过确定已使用年限占资79

1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率3、资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间×100%（时间换算为小时）

4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限

名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。注：（熟记以下公式）

1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限

80CASE某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚可使用10年。该设备规定每天使用8小时，实际使用12小时，另一年有两个月季节性停工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、总使用年限、实体性贬值率。CASE某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原值为50万81参考答案1、资产利用率=(5×10×12)/(5×12×8)×100%=125%2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率=5×

125%=6.25（年）3、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限=6.25+10=16.254、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限=6.25/（6.25+10）=38.46%

参考答案1、资产利用率82功能性贬值估算（重难点）（一）功能性贬值的分类A、超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本（购置成本）降低。超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本

功能性贬值估算（重难点）（一）功能性贬值的分类83（一）功能性贬值的分类B、超额运营成本引起的功能性贬值

是由于新技术的发展，使得新设备在使用过程中运营费用低于老设备。如人耗、能耗、物耗、维修费、生产的产品质量。超额运营成本引起的功能性贬值是设备未来超额运营成本的折现值。注：一般功能性贬值指超额运营成本引起的功能性贬值（一）功能性贬值的分类B、超额运营成本引起的功能性贬值84CASE：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值1.分析比较被评估机器设备地超额运营成本因素；经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。2.确定被评估设备的尚可使用寿命，如每度电按0.5元计算，则每年的超额运营成本为：每年的超额运营成本=6000×0.5=3000元

CASE：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值1.分析比较被85

3．计算净超额运营成本,所得税税率按25%计算：

每年净超额运营成本=税前超额运营成本（1-所得税税率）=3000（1—25%）=2250

4．确定折现率10%，评估人员预计该电焊机尚可使用10年。

5.故该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值

=2250×（P/A，10%，10）

=2250×6.145=13826元3．计算净超额运营成本,所得税税率按25%计算：

86CASE10

某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业计录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为25%，假定折现率为10%）。CASE10某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产87续要求：根据上述资料，采用成本法评估该资产（1）资产利用率、实际使用年限（2）成新率、实体性贬值率（3）功能性贬值（4）资产评估值（不考虑资产的经济性贬值，已知（P/A，10%，8）=5.3349）

续要求：根据上述资料，采用成本法评估该资产88参考答案（1）资产利用率：50400/57600×100%=87.5%实际使用年限：20×87.5%=17.5年（2）确定成新率：成新率=8/（20×87.5%+8）×100%=31.37%实体性贬值率=1-31.37%=68.63%（3）确定功能性贬值：功能性贬值=3×（1-25%）×（P/A，10%，8）=2.01×5.3349=12.00（万元）（4）评估值=480×31.37%-12.00=138.58参考答案（1）资产利用率：50400/57600×100%89十一、成本法的优缺点（补）优点缺点考虑了资产损耗工作量大历史资料局限经济性贬值的不准确性公平真实：单项资产；应用广泛。十一、成本法的优缺点（补）优点缺点考虑了资产损耗工作量大历史90第二节市场法

一、概念市场法是指利用市场同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。二、理论依据：替代性原则第二节市场法

一、概念91三、市场法中的影响因素参照物交易价格差异调整时间差异地域差异功能差异参照物三、市场法中的影响因素参照物交易价格差异调整时间差异地域差异92四、现行市价法的前提条件P前提条件市场上存在参照物（3个及其以上）

在公开市场条件下交易影响价格的差异因素能够量化四、现行市价法的前提条件P前提条件市场上存在参照物（3个及其93五、现行市价法的运用程序P评估程序明确对象寻找参照物选择参照物（不少于3个）调整差异得出评估值五、现行市价法的运用程序P评估程序明确对象寻找参照物选择参照94六、现行市场法的计算方法P（一）直接比较法---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产使用时间因素外，其他因素相同的资产。被估资产评估值=参照物交易价格×被估资产成新率六、现行市场法的计算方法P（一）直接比较法95六、现行市场法的计算方法P（二）类比调整法

---适用于参照物与被估资产类似的资产。被估资产评估值=参照物交易价格×（1+/-综合调整系数）

×被估资产成新率注意加减符号的运用CASEP31六、现行市场法的计算方法P（二）类比调整法96七、现行市价法的优缺点P优缺点优点：

①评估价更能反映市场现实价格。

②评估结果易于被各方面理解和接受。

缺点：

①要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用。

②不适用无市价的资产评估，如专用机械设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境严格限制的一些资产评估。

七、现行市价法的优缺点P优缺点优点：

①评估97第三节收益法P43（重、难点）

一、收益法的概念

是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：Rt——未来第i个收益期的预期收益额；

n——收益期限；r——折现率

第三节收益法P43（重、难点）一、收益法的概念

98二、收益法的基本要素

收益法中的基本要素有三个，即收益额、收益期限、折现率或本金化率。

（一）收益额

Rt

收益额是指资产在正常情况下所能获得预期年收益额。特点：

1.收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

2.用于资产评估的收益额是资产的正常条件下的收益额－－客观收益。

（二）收益期限

n

收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。

二、收益法的基本要素

收益法中的基本要素99

（三）折现率和本金化率（资本化率）rP1.从本质上讲，折现率是对投资所期望的回报率。

2.从构成来讲，它由无风险报酬率和风险报酬率组成，无风险报酬率一般指同期国库券利率；风险报酬率是超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。

3.本金化率（P）与折现率在本质上是没有区别的。只是使用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限预期收益还原，本金化率则是将未来无限期收益折算成现值的比率。

二、收益法的基本要素

（三）折现率和本金化率（资本化率）rP二、收益法的基100三、收益现值法的前提条件P前提条件未来收益可以预测

未来收益承担风险可以预测预期获利年限可以预测

继续使用三、收益现值法的前提条件P前提条件未来收益可以预测未来收益101四、收益法评估的程序P

1.未来预期收益预测；

2.确定折现率或本金化率；

3.将预期收益折现或本金化处理为现值

；

4.确定评估结果。

四、收益法评估的程序P

1.未来预期收益预测；102五、收益评估资产的优缺点P

优点：

能真实和较准确地反映企业本金化的价值，易为买卖双方所接受。

缺点：

（1）预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中使用范围较小，一般适用企业整体资产、房地产、无形资产的评估。五、收益评估资产的优缺点P

优点：

能真实和较准确地103有关资金时间价值公式（补）有关资金时间价值公式有关资金时间价值公式（补）104六、收益现值法的计算公式

应用形式P44(重)应用形式资产未来收益期有限资产未来收益无限期未来收益相等未来收益不相等六、收益现值法的计算公式

应用形式P44(重)应用形式资产未105六、收益现值法的应用形式1.每年收益相同，未来收益有限资产评估值=A×（P/A，i,n）CASEP46例10

六、收益现值法的应用形式1.每年收益相同，未来收益有限106六、收益现值法的应用形式2.每年收益相同，未来收益无限资产评估值=A/iCASEP45例9

六、收益现值法的应用形式2.每年收益相同，未来收益无限107六、收益现值法的应用形式3、每年收益不同，未来收益有限（1）相邻每年收益均不相等

=R1/(1+i)+R2/(1+i)2+…+Rt/(1+i)t

=R1×（P/F