X大厦管理公约及承诺书

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根据中华人民共和国建设部颁布的有关物业管理的法律法规和XX市房地产管理的有关法规、政策以及《XX房屋预售合同》的规定，结合XX大厦（以下简称大厦）的实际情况，为维护大厦各业主和用户的合法权益，明确各自的责任和义务，确保大厦的管理能够达到高标准，特制定本管理公约。

本管理公约对大厦全体业主、用户、发展商及管理者均有约束力。

第一章

定义

在本公约中，除文意另有所指而需作另外解释外，下列用语将有以下意义：

1、大厦

指座落于XX市XX路XX号，命名为“XX”的建筑物。

2、发展商

指XX开发有限公司。

3、公共地方

指发展商根据本公约在大厦内所指定的公共地方，其中包括大厦各入口、通道、服务车辆及垃圾亿集车辆起落贷位、升降机（包括服务升降机）、防火楼梯间、走廊、卫生间、避难层、茶水房、洒水系系统泵房、消防设备控制室、水箱、升降机房（核心筒）及为该大厦的业主、用户而设并供其共用之其他地方或范围，但不能包括任何业主拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。

4、公共设施

指为该大厦的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、装置、包括供水管、排水系统管、中央空调系统、消防系统、电子监控系统、电视音响系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、电话接线系统、照明系统、保安系统、供电系统（包括紧急发电机）、污水处理系统，以及所有供大厦使用之去水道、沟渠、水道、管道、槽沟、电线、电缆、公用通告板及其他机械、卫生设备。以上所列各类设备不论是设置于公共地方或保留地方内，都属于公共设施的一部分，但任何只供个别业主或租户使用的设施则包括在内。

5、保留地方

指属发展商所有权或使用权的裙楼之天台、主楼顶层之天台和其他大厦内非单元及非公共地方。

6、管理

指管理者根据本公约、用户宁则应履行及遵守的全部责任。

7、管理者

指发展商或任何根据本公约被指定管理该大厦的人士或机构。

8、管理规则

指本公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按本管理公约授权适时制定之各项与大厦管理有关之规章制度。

9、业主

指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人士，并包括其日后的合法继承人或承让人。

10、单元

指在该大厦内各业主拥有房屋所有权的单元，包括商业单元、写字楼单元或其他单元。

11、业权份额

指各单元业主的房屋所有权面积占大厦总建筑面积之份额。

12、本公约

本管理公约及其附件。

13、土地批文

指到政府主管部门有偿出让大厦所点地段国有土地使用权的批文、文件及有关合同。

14、用户守则

指发展商或其授权的管理者根据本公约的规定制定的各业主、用户使用其所有的单元及大厦之公共地方、公共设施时所需要遵守的细则。

15、管理费按金

即于入伙前发展商授权之管理者向各单元业主收集的相等于已被批准的管理预算订定的三个月管理费。

第二章

总则

（一）、大厦各业主拥有的权益

1、在受土地批文的限制和保障下，独自拥有其名下的单元的所有权，包括占有权、使用权、处分权及收益权；

2、无业主可将其名下所占的物业及权益自由出售、转让、馈赠、遗赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖，而无需取得其他业主或有任何权益的人士的同意；

3、可与其他业主共同使用大厦的公共地方和设施，例如楼梯、走廊通道、升降权、消防系统、供水及排水系统、电力供应系统以及大厦所有的保安、卫生设施，以便适当使用及享用其名下物业；

4、可根据本公约维护自身的合法权益；

5、可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作；

（二）、业主的义务

1、业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本公约的规定；

2、业主须依照公约的规定，负责及缴纳其名下应分担的管理费、按金及其他款项。

3、负责维修大厦的主要结构，包括外墙、公共地方及公共设施等；

4、业主须缴纳其名下单元须付的税以及水、电煤气等公设施费用；

5、业主有义务为其名下单元购买有关的保险，并保持其连续有效性；

6、业主须遵守发展商或其授权的管理者所订立的〈用户守则〉、〈装修指南〉及其他规章制度；

7、本章第（一）条第2款权利时，必须要求该处的承受人在公证处签承诺书，承诺履行及遵守本公约和用户守则，并在处理后一个月内以书面通知大厦管理者有关承受人的姓名、地址、处理日期。否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。

（三）、业主的责任

1、不得改变楼宇的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变大厦任何部分的外貌，不得在大厦外墙安装任何遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆、旗帜、广告、招牌、灯箱或其他任何伸出物，亦不可堵塞任何窗户。

2、不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施；

3、各单元的业主只可按《房屋预售合同》规定的用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项；

4、不得私自占用和妨碍他人使用公用地方及公用设施；

5、不得在所购房产的地面上放置超过规定荷的载的物品。在将重物搬进大厦之前，应通知大厦管理者。管理者有权安排重物之合理放置，以使负载分布均衡。

6、未经管理者批准不得自行安装和使用烹调设备、大型空调或采暖系统等；不得在楼宇内进行任何中以引致楼宇所投购保险失效或引致保险费增加的行为；

1、未经管理者书面同意，不得随意在大厦的公共地方张贴广告、悬挂标志或文字；

2、未经向管理者申报并获批准，任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷；

3、如果对所购单元进行装修或大的改造，须经管理者同意，并订立施工管理协议和缴付有关费用；

4、业主的雇员或亲友进入大厦，须遵守管理规定的义务，并对他们违反公约的行为负连带责任；

5、违反第二章第（三）条的业主须就所引致的损失负责及支付一切有关开支。

第三章

发展商的权利

（一）、发展商保留的权利

1、管理者及其他经发展商许可的人，为检查、维修及保养大厦的任何一部分，包括公共地方、公共设施或任何为大厦利益而安装的设施，或为履行管理者对大厦的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入大厦的任何一部分。如有必要可进入大厦的任何单元，但发展商在行使此项权利时，不得妨碍其他业主使用其所属的单元；

2、发展商可授权管理者向大厦各业主收取管理费及管理费按金；

3、根据大厦管理的实际情况，在业主委员会成立以前，发展商有权或授权管理者订立及修改有关管理大厦的规则，而无需任何业主同意，所有管理规则及其修改不得抵触本公约条款，并应张贴于大厦告示栏；

4、发展商有权在业主委员会成立前指定或委托何何人为大厦管理者。发展商可与管理者签署管理合同，订立管理的职责范围、年期及酬金等，而无需经其他业主同意，但管理合同的内容不通违反本管理公约的条款；

5、在受本公约的限制和保障下，发展商有权转让、抵押、出租或以其他任何方式处置大厦任何部分（已出售的部分除外），而无需任何业主同意；

6、发展商可就大厦管理事另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款；

7、发展商有权在业主委员会成立前审核批准大厦年度管理预算或修订的年度管理预算。

（二）为了使发展商可以有效地行使本章第（一）条给予发展商的权利，各业主于此公司共同及各自授权发展商代表各业主行使上述权利。

（三）上例发展商的权利，不得转让或转卖，在发展商出售其名下所有单元后，上列之各权利将告消失，但不影响在此之前发展商按上列权利所采取之一切行动和所签署之一切文件。

第四章

管理者的权利

（一）、一般事项

1、发展商按本管理公约第三章第（一）条第4款所定或委托的管理者，享有以下的权力，但同时须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。

2、管理者将被视为全部业主代理人，而非个别代理。每一个业主将被视为已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。

（二）、管理者的权力及责任

1、在不抵触发展商权力的情况下，管理者有权对大厦进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项：

（1）检查、视察大厦，必要时包括所有单元的内部。

（2）每一位业主及其使用者应严格按照管理者确定的装修规则，完成其单元的装修工程。如果管理者发现该为主聘用的承包商及其工人违反装修规则，管理者有权拒绝这些人士进入大厦。管理者有权要求装修的业主缴交装修按金，由管理者应用于补尝业主及其聘用的承包商等人士引起的所有损失。该按金在装修工作完成后发还给该业主。

（3）根据大厦之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。

（4）根据管理条约，制订大厦用户守则及其他必要的规章制度，并以有效的形式督促业主和用户遵规守约。

（5）对大厦公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，包括主要结构、幕墙、窗框、门及玻璃；进行设备、器材的更换、修理、涂漆等。

（6）负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公用设施正常运作。

（7）根据大厦实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制大厦管理预算，收到管理费和代收水、电、煤气、蒸汽等市政公用设施使用费及追收欠款。

（8）处理所有对于管理大厦的投诉及各项维修，并协助调解业或用户之间因大厦管理而引起的纠纷与争执。

（9）负责大厦的保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。

（10）对各项管理职责定期（每季及每年）作出检讨和总结，并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向发展商或业主委员会递交报告及作出建议。

（11）清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，向应负责的人征收及迫索清除费和因此而发生的有关费用。

（12）控制该大厦内所有车辆停放、行人交通，拖离或扣留所有违反管理规则所准许停泊的车辆，并向这些车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费。

（13）在所有有关该大厦之法律诉讼中作为全体业主的代表。

（14）防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使公共地方及公共服务设施。

（15）采取一切必要措施以遵守政府对于大厦的要求。

（16）防止任何人对大厦或公共设施进行有害的变更及损害。

（17）节日期间可装饰大厦幕墙，包括灯光及其他饰物。如管理者认为必要，可以组织大厦内的文娱活动。

（18）采取一切必要措施（包括提了及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定。

（19）聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及专业顾问、承建商、工作、代理人、清洁工人及其他工作人员。

2、管理大厦公共地方及公用设施：

（1）安排保养和维修大厦的公共地方及公用设施。

（2）确保所有大厦业主或及户依照大厦管理公约规定的用途正确使用其所占之大厦部分，如有大厦业主或用户违反大厦管理公约，管理者应尽量使用可行的方法制止违约行为。

（3）在有合理需要时，替大厦之公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当之工程。

（4）更换在公共地方的破损玻璃。

（5）保持大厦中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。

（6）保持大厦的环境清洁、卫生及美观。

（7）阻止任何废弃置于大厦之公共地方，负责清徐大厦公共地方之垃圾及安排适当时间间隔收集垃圾。

（8）采取适当措施防止大厦任何公共地方受阻塞。

（9）保持大厦的所有公用设备、机械和器材，包括大厦消防系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电器系统、煤气系统、蒸汽系统、给排水系统等性能良好和运作正常。当有需要或在方便的情况下，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材（唯在大厦管理预算中已批准者及在紧急情况下除外）。

（10）在可能的情况下阻止任何垃圾或其他物体从大厦弃置、排出、侵蚀和抛出于街道暗道、污水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。确保管理者所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人道、水沟、水管、电缆、电线、公共设施或其他工程造成损害。如有损害，应及时补救，令有关人士或政府部门满意。

（11）安排大厦保安及管理员的正常工作。根据大厦管理公约或及户守则之条款，管理、保养、维修及监督便用以下设施：1装卸货区；2垃圾车停放处；3车辆出入口、公共阶梯、人行道、街灯、围墙及公共空地。

（12）管理者可用业主或大厦管理处名义投保。投保项目可包括火灾、其他意外天灾、第三者责任保险、劳动保险等与业主和管理大厦有关的保险。但各业主对其单元内利益应自行投保。

3、管理大厦财务：

1.

负责管理大厦之财务管理及账务处理。

2.

财务管理包括编制每年度之管理大厦预算及尽可能使大厦之运作控制在此预算范围内。当年度管理预算不足以应付所有管理开支，管理者应提交修订预算供发展商或业主委员会审核批准。

3.

每月或每季定期向单元业主、租客或用户收到管理费。

4.

管理者责的财务处理包括：

A.

向各大厦单元征收所应付之费用（如管理费）；

B.

根据已批准的预算支付所有管理大厦的开支及其他在可预见的管理开支；

C.

定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任；定期与发展商或业主复审欠款，并于发出适当警告后，以发展商代理人名义或大厦全体业主名义代表提出法律诉讼。

以上规则及其修改应张贴于该大厦告示栏。

4、管理费用：

（1）

大厦管理费标准由管理者根据支出预算审定，并需经发展商或业主委员会审定。管理者有权根据大厦收支的实际情况调整管理费标准，但仍须报发展商或业主委员会审批。

（2）

各业主需于每月或每季的第一日预先缴交其单元每月或第季应付的管理费。首期管理费自向业主发出交楼通知书之日起计算。

（3）

根据已获发展商或业主委员会批准之预算，管理者可以从大厦管理费中支付有关管理大厦之一切支出费用。上述所提及的支出费用包括但不限于：

A.

保养及修理此大厦外墙、电梯、自动扶梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电话系统、电器系统、煤气系统、蒸汽系统、给排水系统及其他机械设备、机器装置和设施；

B.

管理者酬金；

C.

管理者所认为需要购买之火险及各种责任保险之保险费；

D.

聘用管理人员的开支，包括全年的薪金、假期、津贴、制服费等支出；

E.

购买及租赁所有必需的机械及器材之支出；

F.

大厦公共地方适当照明费用；

G.

聘请法律、会计等专业人士的费用；

H.

储备金；

I.

大厦公共的水、电费用其他费用；

J.

清理垃圾费；

K.

清洁大厦公共地方及幕墙之费用；

L.

大厦幕墙节日装饰之费用；

M.

行政办公支出；

N.

其他为管理大厦面发生的合理支出（包括大厦完成前筹备管理期间之一切开支）。

<

管理者应每月向各业主公布管理收支账项，并张贴于大厦告示栏。

<

不论单元是否空置或被占用、出租予其他租户或许可其他人使用，该单元业主须负责缴交管理费及其他该单元应付之费用给管理者。

（4）、管理费、其他费用及欠款利息的追收。业主欠缴管理费及其他根据管理公约规定的任何费用，管理者应向业主发出通告，详列所欠款项及清还期限。若过期未付，管理者可采取法律行动来追令业主缴欠款。所有管理费、管理费按金及其他根据管理公约或管理规则应付款项，任何业主如果未能于应付款项计期日起15开内支付，则管理者有权采取下列措施并收取附加费：

A.

收取未缴付的款项自应付之日起到支付日的利息，利率按每月0.5%计算;

B.

管理者有权对欠款业主进行法律起诉或作出其他追讨行动,如停止该单元之供电、空调和限制该欠款或违约之业主、雇员、租客使用大厦电梯及其服务、设备、公用设施，直至该欠款业主清偿全部欠款、利息为止，而重新接驳供应之费用或为追讨所支出费用概由该业主、租户、用户负责；

C.

业主欠缴管理费或其他费用超过三个月时，发展商或业主委员会有权或授权管理者向人民法院申请拍卖或转让欠款业主名下的物业以偿付欠款，剩余金额（在扣除追付之各项费用及开支后）交还该业主。

5、理费按金：

（1）、大厦全体业主应于入伙时缴交三个月之管理费作为管理费按金存入大厦信托帐户；

（2）、如大厦管理账户出现赤字，管理者有权在征得发展商同意后于信托账户提取适当金额以垫支不足之数。并可得到发展商或业主委员会同意后，增收管理费以偿还信托账户所垫支之项。

（3）、主入伙时所缴交的管理费按金不退回，但可以在出售、转让、馈赠、遗赠其名下单元时转至承受人名下。

6、账目审核及保存：

（1）

管理者应向大厦全体业主公布经注册会计师审核的年度财务收支表。

（2）

管理者须妥当保存管理收支账目。

（3）

管理者于呈辞或职务被终止时，须把所有有关大厦之文件、记录、图纸、管理账目移交给发展商，发展商可聘请中国注册会计师审核管理账目。

7、管理者根据本公约作出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。

8、管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责：

（1）

为履行本公约所进行之一切管理工作，但涉及刑事责任、蓄意或严得疏忽而造成

之损失不包括在内。

（2）

因下列原因造成的服务中断：1因任何设施、装置必要之保养；2火灾、水灾等不可抗力的损害、毁灭；3无法避免的燃料、材料、供水、电力、蒸汽、空调短缺；4管理者所无法控制的其他一切原因。

9、管理者应尽全力依照本公约的规定履行其对该大厦的管理和维护的职责。

（三）管理者酬金

1.

管理者酬金即因管理者履行本公约的职责而由大厦全体业主付给管理者的报酬。该酬金由发展商与管理者拟定。

2.

管理者无需从管理者酬金中支付因招聘任何职工作为该大厦管理、运作、会计、核数等的一切直接开支费用。

3.

管理者酬金于每月第一天由管理者自动从大厦管理账户中扣除。

第五章

业主大会及业主委员会

（一）、业主大会

如符合《物业管理条例》的规定，发展商及管理者须组织召开大厦之业主大会，选出主席及业主委员会。业主委员会一经产生后，每年至少须召开一次业主大会。管理者、业主委员会或不少于该大厦20%的业权份额的业主可召开特别大会，以便讨论或决定任何影响或关于大厦的事项，或为全体业主的利益就大厦的保养管理向管理者提供意见。下列规定适用于任何业主大会：

（1）

管理者每年须召开一次会议。管理者、业主委员会或不少于该大厦20%的业权份额的业主可合法召开特别会议。

（2）

每次召开会议须至少提前七日发出书面通知，列明开会时间、上点及讨论事项。

（3）

会议的法定人数为该大厦不少于20%的业权份额单元的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数，会议方可进行。

（4）

出席每次会议的业主须互相推选大会主席。

（5）

主席须确保将出席者及会议程序记录存档。

（6）

表决时，如赞同和后对票数相等，主席可投第二票即决定性的一票，使动议成为决议。

（7）

业主可亲自或派代表投票。

（8）

委派代表的文件须于开会前交予管理者。

（9）

于正式召开的会议上，由亲自或派代表出席及投票的业主多数票通过的任何有关大厦的事项的决议案，对全体业主均有约束力。

（二）业主委员会

（1）

业主委员会经由各业主选举产生。

（2）

任何业主均有资格参与业主委员会之委员的选举，选举投票时的票权数按有关规定执行。

（3）

业主委员会表决议案时，每位委员一票。

（4）

业主委员会有权监督管理者履行本公约规定的职责。

（5）

业主委员会有权按本公约规定监督发展商，发展商行使的权力不得超出本公约规定。

第六章

其他事

一、

若本公约任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行，本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此面受损。

二、

有受本公约约束的业主倘因公约条款发生争议，应首先用协商办法解决；协商不成，可向大厦所在地之人民法院提起诉讼。

三、

本公约所规定之任何发给大厦各业主的通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址，以该单元或通讯地址内收信人签收为准；如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；所有不以其单元为通讯地址之业