房地产市场分析

55/554铜川市房地产市场分析4.1铜川市概况4.1.1都市总体概况1．区位概况铜川，古称“同官”，因与“潼关”同音，治所又设在铜水之川，故更名铜川，陕西省省辖市。位于陕西省中部，北距延安247公里，南距西安90公里，是关中经济带的重要组成部分。随着西安市行政中心北移，铜川与西安的联系将更加紧密，区位优势将更加凸现。2．都市性质铜川是陕西重要的以能源、现代建材业为主的工业基地，开放型的产业都市、生态都市和现代化区域中心都市。铜川是《中国21世纪议程》八个试点都市之一、联合国打算署（UNDP）列为支持中国21世纪议程地点能力建设的三个试点都市之一、中国轻洁能源试点都市、全国资源型都市可持续进展试点都市、关中—天水经济区次核心都市和陕甘宁革命老区生态能源经济协调进展试验区之一。3．交通铁路铜川是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地，市内有西铜铁路，咸铜、梅七（梅家坪--七里镇）两条支线铁路与陇海大动脉相连,09年省国资委和铜川市政府达成协议，规划建设西铜高铁，该城际铁路由西安北客站动身，经三原至铜川，将加速铜川尽快融入西安都市圈。公路铜川市内西铜高速，西黄（西安—黄陵）高速穿境而过，西黄第二条高速将于2010年10月通车，届时从铜川到西安的行程将缩短至半小时。此外，西铜高速双向四车道加宽扩建为双向八车道2010年也将建成通车。随着西安市行政中心北移和地铁线、西安-铜川城际铁路、西黄第二条高速公路的建设，铜川将融入西安的半小时生活圈，辐射渭北的区位优势，成为西安的“大北郊”。4．人口及面积截止2009年底，铜川市总人口数为86万，其中非农人口45万人，城镇人口占全市总人口的53%，面积3882平方公里。5．自然环境铜川属暖温带大陆性气候，年均气温8.9－12.3℃，极端气温最高38℃。冬季气候干燥严寒，雨雪稀少。夏季温度、湿度适宜，雨水充沛。春秋为过渡季节，气候多变。受地势地貌阻碍，铜川市气候差异明显：西部和北部是宽敞的山区，年均日照2412.4小时,气温8—9℃，降水650—740毫米；中部和东部沟原相间，年均日照2345.7小时,气温10—11℃，降水量589—650毫米；南部地势平坦的，年均日照2351.1小时，气温11.8—12.3℃,降水量539—555毫米。6．资源铜川市自然资源丰富，农、林、牧综合进展。其中，林地244.45万亩，牧草地152.07万亩；已查明矿产、非金属矿产资源、金属矿产、能源矿产近20种。煤炭储量30多亿吨，全市年产原煤1100万吨，占全省原煤总产量的30％。井田总面积387.2平方公里，地质储量11.15亿吨，优质石灰石储量10亿吨，耐火粘土、陶瓷粘土等储量均居全省前列。同时，铜川市又处在全国苹果最佳优生区，苹果种植面积近40万亩。7．行政区划铜川市现辖3区1县1经济技术开发区，面积3882平方公里。表4-1铜川市各区县面积区名面积（平方公里）王益区162.2印台区626.8耀州区1545.75宜君县1476经济技术开发区—新区71.28．工业铜川位于渭北高原边和关中边缘地带，拥有以煤炭、建材、陶瓷、铝冶炼、纺织、机电、医药、食品、化工等为骨干的30多个工业门类，是陕西和西北地区重要的能源和原材料工业基地。近几年，铜川市工业总产值占铜川市国民经济总产值的比率逐年上升，从2004年的50.6%到2008年的59.9%，增幅达18.3%，可见铜川市工业在带动铜川经济进展的同时已日益成为铜川经济的要紧支撑。9．文化古迹铜川市具有完整的历史文化序列，互融的人文自然景观，且自古为我国西北瓷业重镇，黄堡镇耀州窑为中国陶瓷史上六大名窑之一，其刻花青瓷被誉为宋代青瓷之冠，曾选为“贡瓷”。石刻文化博广精奥，药王山近百通的北魏造像碑及医方碑、书艺碑，宜君数十处北魏石窟，玉华宫“金刚佛座”、“佛足印石”，郊区的“陀螺尼经幢”等。名人贤达，历代辈出，唐医学家孙思邈、史学家令狐德、书法家柳公权，北宋画家范宽等均为耀州人士，并保留专门多和这些历史人物有关的文物史迹。久负盛名的“两址两山”即玉华宫遗址、耀州窑遗址和香山、药王山曾得到众多文人墨客的赞美与喜爱，赞美玉华宫千顷松涛的诗句“万重松海千层岫，飞雉投林野谷幽”；“青花粉彩誉宋元，十里窑场不夜天”展现了耀州窖当年一派兴盛、热火朝天的场景；“五岭高千仞，药王出一峰”突出了药王山的高大宏伟；“三山天作堑，两峡石为关”凸显了金锁关作为历代兵家必争之地的险要位置。4.1.2铜川市经济运行情况1．铜川市地区生产总值图4-1铜川市GDP及增长率（单位：%）上图显示，铜川经济进展平稳较快。不剔除价格因素，近五年铜川市生产总值增长异常迅速，GDP增长率均在18%以上，其中由于2008年的经济危机以及2009年国内经济形势的不利阻碍，2009年经济增长率有所下降。然而，经济总趋势良好。2．固定资产投资图4-2铜川市全社会固定资产投资（单位：亿元）从上图能够看出，铜川市近五年全社会固定资产投资增幅逐渐加大，其中房地产开发企业投资比例也在不断增加，特不是2006年，增幅达两倍以上，我们认为，铜川市棚户区改造、经济适用房及廉租房建设步伐的加快以及老市区沉陷区塌陷区的整体搬迁工程实施是造成这两项投资增大的要紧缘故。3．建筑业 图4-3铜川市建筑业增加值（单位：亿元）从上图能够看出，近五年铜川市建筑业增加值在逐年上升，特不是2005年以来的快速增长，带动了建筑业市场的繁荣。图4-4铜川市全年房屋竣工面积上图显示，随着铜川市关于棚户区、沉陷区改造的重视以及力度的加强，近几年房屋竣工面积实现平稳的上升态势，我们可能随着新区规划建设的进一步实施，铜川市年房屋竣工面积将有更大的增长空间。4．城镇居民可支配收入图4-5铜川市居民可支配收入（单位：元）上图显示，铜川市城乡居民生活水平在稳步提高，这为房地产市场提供了良好的进展机遇。5．城乡居民年末储蓄存款余额图4-6城乡居民年末储蓄存款余额（单位：亿元）可见，铜川市金融业保持平稳较快进展，金融机构存款规模接着扩大，2007年储蓄有所下降，要紧是因为受国际市场及周边市场行情的阻碍，物价呈现频繁波动及最终的总上涨趋势。总体来看，2004-2008年铜川市居民储蓄呈现上涨趋势，这为房地产、商业等行业的进展带来了机遇。6．人口增长状况图4-7铜川市年末全市常住人口（单位：万人）从上图能够看出，2004—2005年铜川市市人口增长平稳，2006年人口骤减，以后又保持稳步的增长趋势，我们可能随着铜川市新区的规划建设，人口数量将接着保持上升，进而会对房地产等相关产业产生一定的促进作用。7．财政、金融图4-8铜川市财政收入从上图能够看出，铜川市近5年财政收入及支出都逐年上升，主因在于经济的进展及政府对都市基础设施及配套建设的大力投资，此外，金融机构各项存款也逐年上升，金融机构的资金规模逐渐庞大，这些都将有力满足各种社会机构及个人投资者的资金需求，从而促进资本市场的健康有序进展。8．旅游264.1264.1290.632034636701002003004002004年2005年2006年2007年2008年国内外游客（万人次）国内外游客（万人次）图4-9铜川市国内外游客年人数上图显示，铜川旅游业进展迅速，铜川市具有的深厚历史文化积淀及人文风情，加上政府几年来对旅游业的大力扶持，必将带动商业、旅游地产项目的需求，这关于促进房地产市场进展无疑具有积极的推动作用。4.1.3铜川市房地产市场政策环境1．拆迁安置政策2005年，铜川市启动实施了沉陷区、滑塌区群众整体搬迁工程，并大规模开发建设廉租房，通过出售价、出租价操纵，出售、出租给沉陷区和滑塌区的特困群众。2010年开始铜川市将全面启动都市和国有工矿企业棚户区改造工程。2010年铜川市安置房项目铜煤1号、铜煤2号、“锦绣园”项目已分不启动，项目建成后可安置棚户区搬迁居民23000户。此外，铜川市委、市政府决定从2010年开始进一步加快保障性住房建设步伐，加大棚户区改造工作力度，2009年铜川市棚户区新开工建设安置住房170万㎡，其中铜川矿务局和陕煤建司开工100万㎡，市上开工70万㎡，并力争用3年时刻全面完成棚户区改造任务，年内将要开工的棚户区改造项目还有梅乐园、荔枝园、新华小区、飞龙小区、柿树苑小区、兴业小区等。解读：过多政策性住房的开发建设在改善居民安居工程、维护社会稳定的同时势必阻碍商品住宅市场的进展及运行，同时也将对铜川市房价走势产生一定的阻碍，关于铜川商品房开发将具有一定的消极作用。2．住房补贴政策①《关于购买新区住房享受住房补贴有关问题的通知》铜川办发[2004]44号：凡市级国家机关、企事业单位，耀州区、王益区、印台区、宜君县及所属企业的工作人员，于2007年6月30日（现延期至2010年6月30日）前在新区购买商品房和经济适用房，从正式入住新区的下月起可向所在工作单位申请享受购房补贴。②依照《铜川市城镇最低收入家庭廉租住房治理方法》（铜政发〈2007〉68号）的规定，申请廉租住房补贴的条件是具有本市常住户口，连续享受都市低保六个月以上且人均住房建筑面积在8平米以下的都市最低收入家庭。解读：该政策刺激了住宅市场的消费需求，进而改善了居民居住环境，同时关于新区良好的居住氛围形成及人气的提升也起到一定的促进作用。进而带动新区房地产市场的进展。3．已购公有住房和经济适用住房上市出售暂行方法详见：铜川市政府令第25号。解读：该政策有力的防止了投机炒房行为的发生，同时，规范了公有住房及经济适用住房市场的健康进展，使其在改善居民住宅条件方面真正发挥自身作用。4．《关于印发铜川市经济适用住房治理方法的通知》（铜房发133号）经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因专门缘故需转让经济适用住房的，由房产治理部门按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照同地段一般商品住房与经济适用住房之间差额部分的50%上缴市级财政专户，同等条件下，市房产治理部门有优先回购权。解读：该政策有效防止了一些人关于经济适用房这一政策性住房的买卖投机行为，关于稳定房价、规范住宅市场的运行规则及健康进展起到一定的促进作用。5．铜川市房产治理局关于转发省住房和城乡建设厅《关于印发<新建住宅物业保修金治理方法（试行）>的通知》的通知解读：该政策明确了房地产开发建设单位对已售新建住宅物业的保修责任和保修方式，并详细规定了履行保修责任的程序和方式、方法。旨在实现新建住宅的安全使用,维护业主的合法权益。6．铜川市房产治理局关于加强房地产中介服务机构治理的通知各房地产开发企业托付中介服务机构销售房屋的，受托机构必须是依法设立并取得《铜川市房地产中介服务机构备案证书》的房地产中介服务机构。各开发企业还应当与受托房地产中介服务机构订立书面托付合同，托付合同应载明托付期限、托付权限以及托付人和被托付人的权利、义务。如开发企业擅自托付未取得备案证书的房地产中介服务机构以及未签订托付合同的，铜川市房产治理局将停止办理该开发企业所有项目的相关业务，并按照有关规定对开发企业进行相应处罚。解读：该政策一方面规范了房地产中介服务机构的经营运行，同时在专门大程度上也体现了房产治理局关于本市中介服务机构的积极扶持。7．铜川市城镇最低收入家庭廉租住房治理方法解读：该政策要紧是为了建立和完善城镇住房供应保障体系，保障城镇最低收入家庭的差不多住房需求，规范廉租住房治理。8．铜川市经济适用住房价格治理试行方法经济适用住房建设项目，房地产开发经营企业应在开工前向政府价格主管部门提出书面定价申请。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。经济适用住房实行成本监审制度。详见：《铜川市经济适用住房价格治理试行方法》。4.1.4都市进展规划铜川市《总体规划》确定铜川市规划面积为150平方公里，近期（2010年），都市规划建成区实际居住人口规模操纵在45万人，建设用地规模操纵在42平方公里；远期（2020年），都市规划建成区实际居住人口规模操纵在55万人，建设用地规模操纵在55平方公里。并将于规划期末，全市城镇化水平达到65%。合理布局各类城镇，积极进展中心镇，逐步形成城镇空间结构沿交通干线和资源分布带进展的“一主二次”的城镇进展轴，即主轴沿210国道沿线进展，次轴分不为梅七铁路线和305省道沿线。《陕西省人民政府关于铜川市都市总体规划的批复(陕政函[2007]97号)》。都市规划坚持“大力进展铜川新区，积极建设绿化产业走廊，完善改造调整老城”的建设策略，通过都市“南扩北疏”的都市用地进展方向，形成“一城二区一廊，三河六园多带”的山水园林带状组团都市形态。一城即铜川市区。二区即北市区（由王益区、印台区范围的老城区组成）、南市区（由耀州城区、新区组成）。一廊即黄堡——董家河镇的都市绿化工业走廊。三河即漆水河、沮河、赵氏河的生态环境治理和绿色通道建设。六园为玉皇阁水库休闲度假娱乐园、药王山风景保健医药园、新区和耀州组团之间的沮河两侧都市生态憩园、耀州窑遗址陶瓷文化园、老城区都市综合公园、北市区翠溪都市森林公园。多带既利用城区的沟壑、坡塬小溪等地带，大量植树造林，山体退耕还林，形成纵横交错的多条带状绿化系统。新规划的都市九大功能组团：1、北市区－－商贸服务居住组团；2、黄堡－－传统工业园组团；3、耀州窑遗址－－陶瓷文化旅游组团；4、董家河－－冶金、建材产品工业组团；5、耀州城区－－多功能综合组团；6、药王山－－省级风景名胜区；7、新区－－都市的主城区；8、玉皇阁水库－－都市休闲度假娱乐组团；9、坡头镇－－都市三类工业园组团。五大基地：第一个基地：陕西省第二个能源化工基地。以铜川为中心，依托渭北的260亿吨煤炭，规划在建的500千瓦发电基地，陕有色、陕投资集团差不多落户铜川，正在对能源的挖掘做进一步的进展。第二个基地：西北现代建材基地。依托优质的石灰石资源，打造西北最大的建材基地，2009年水泥的产能达到1700多万吨，以后3年力争实现3000万吨产能。第三个基地：航空铝材基地。中国铝业、陕西有色集团已在铜川建成，一期投资150亿元，现已开工建设。第四个基地：全国果业基地。旨在打造人均5亩的全国果业基地。目前铜川市已建成200万亩果业基地。第五个基地：精品旅游区。依托铜川的景区，打造关中—天水经济区北部的休闲度假区。分析：铜川市都市总体规划折射出铜川市以后人口、经济、环境、交通等都具有巨大的进展空间，随着人口的密集、经济的进展、环境的改善、交通的便捷，铜川市房地产市场将迎来一个新的契机及进展。4.1.5王益区、新区概况1．王益区①进展现状——城镇化进展水平不断提高。规划面积13.2平方公里，建成区面积8.1平方公里，全区城镇人口17.6万，城镇化水平81.3%。——基础设施建设不断加强。市区日供水能力1万吨，供水普及率87%；市区天然气入户率65%；人均城镇道路面积达4平方米；市区建成区绿地率38.52%，绿化覆盖率44.64%，人均公园绿地面积2.7平方米；已建成方舟、华天、电信广场等一大批城镇基础设施，改造棚户区面积50.45万平方米。——产业进展具备一定规模。建成青年路商业步行街、正大商贸、百盛国贸等商贸中心，黄堡和王家河工业园区建设初具规模，水泥产业得到优化升级，现代建材、装备制造、纺织服装、陶瓷加工四大产业有了较快进展。——城镇职能初显。区域内差不多形成分工明确的城镇职能体系。其中市区以三产服务为主，黄堡镇和王家河镇以现代建材、装备制造、纺织服装、陶瓷加工四大工业产业进展为主。②存在问题——基础设施落后。基础设施和公建配套不足，市政基础设施滞后，城镇功能发挥不够，辐射带动能力弱，城乡一体化进程缓慢。——环境问题突出。小城镇环境污染问题日益暴露，生态恶化趋势加强；环保基础设施建设相对滞后，普遍存在环保欠账，污水处理、垃圾处理滞后，综合环境质量较低。——规划编制与治理不到位。都市规划区规划编制及监督和执法权力缺失，违法建设现象突出，城镇建设缺乏特色风貌。③面临机遇——国家和陕西省的一系列政策法规。关于王益区城镇化进展的引导、推动、规范提供了政策支持，特不是省政府实施“关中百镇建设”，“一百个重点镇建设”和“一轴一环三走廊”城镇化体系建设，为王益区城镇化建设提供了良好的机遇。——铜川市“5523”战略。关于城乡经济进展的促进，为区域转移农业人口，从事二、三产业提供了机遇，为提高城镇化率提供了良好的进展环境。——王益区实施“工业强区、三产兴区、农业突破”三大战略。经济社会进入新一轮增长期的上升时期，经济结构、产业结构的调整，消费需求的升级，经济增长空间的扩张，使县域特色经济进展活力和内在进展动力不断增强，必将带动城镇化快速进展。④进展目标截止2012年王益区城镇化建设目标为：——城镇体系建设。加快城镇建设与进展，逐步建成一轴两廊城镇带，即北市区为轴，黄堡镇、王家河镇为两廊，辐射带动城乡一体化进展的城镇化体系。到2012年，全区城镇总人口达到18.15万人，城镇化水平达到85%以上。——城镇经济进展和产业布局。到2012年，全区生产总值达到70亿元。精心打造“一轴两廊四园区”产业进展格局，形成以川口至河滨路为中轴的第三产业聚拢带，以黄堡、王家河两个工业园区为中心的现代建材、陶瓷加工、纺织服装、装备制造四个产业集群区。——城镇基础设施和生态建设。建成交通、通讯、供水、供电、供气和污染治理、防灾减灾等基础设施比较完备的城镇体系，生态环境质量得到有效改善。气化率达85%，城镇人均公园绿地达8.3平方米，人均道路面积达4.1平方米，自来水普及率达88%。——城乡居民生活质量。到2012年，全县（区）城镇居民人均可支配收入达到22100元，农民人均收入达到7000元；城镇与农村人均居住面积分不达到32平方米和30平方米。⑤区域建设——构筑城镇市政基础设施网络。稳步进展城镇天然气，提高气化入户率，建设以市区为中心辐射各城镇的天然气输送网，差不多满足城镇居民生产生活需要。——完善城镇公共设施配置。合理建设文化、教育、卫生、体育、市场等服务设施。——提升城镇商贸业进展水平。形成川口、红旗街、五一路3个商业中心区，建设青年路、玉华路2条商业街。川口、体育桥、公园路和黄堡镇、王家河镇等5个专业市场。——建设黄堡、王家河工业园区。——推进房地产业进展。按照中、省、市廉租房保障规划，加大财政投入，加大城镇廉租住房建设力度，逐年解决城镇低收入家庭住房问题。加快下山出沟、棚户区改造工作力度，促进房地产及其相关行业协调、持续进展。积极推动区域商业网点改造和房地产市场的进展，加快王家河、桃园、南北公房、史家河等住宅小区建设，优化美化人居环境。结论：王益区作为铜川市老市区，在经济进展、商业、娱乐配套、绿化等方面都差不多达到专门完善的地步，随着政府廉租房建设、棚户区改造的加快，在都市面貌方面取得了专门大的进步，同时，铜川在都市中设置了一批特色鲜亮的都市雕塑。对穿城而过的漆水河，规划实施了河滨景观综合改造工程，总投资1.8亿元，全部建成后将形成14万平方米绿地、10万平方米水面和大量休闲空间，成为市区一道亮丽风景线。良好的人居环境必定带动房地产行业及相关产业的进展，也终将会成为房地产企业开发投资的重点区域。2．新区铜川新区建于1992年，1993年由省政府批准并享受省级经济开发区的一切优惠政策，是陕西省“一线两带”建设的重要组成部分，是铜川新的政治、经济、文化中心。将建设成为现代气息浓厚、建筑风格独特、都市功能完善、产业支撑力强、人与自然和谐相处的园林式都市。铜川新区位于铜川南部，北距老市区25公里，南距西安及西安咸阳国际航空港均70多公里，210及208国道和梅七铁路从新区东侧通过，交通便捷，且有良好的区位投资环境。A、新区规划年限：近期1993—2005年，远期2005—2015年；B、新区规划面积:近期规划面积（到2010年）19.12平方公里,远期规划面积（到2020年）35.80平方公里；C、规划操纵范围：东起耀州区药王山、北至桃曲坡水库，西到赵氏河西岸，南至梅家坪车站，总面积约200平方公里。规划建设用地范围：东起梅七铁路线，西至赵氏河，北起上高埝，南到惠家堡，东西宽约7公里，南北长约6.5公里，总面积45.5平方公里；D、都市人口规模：近期7.2万人，远期25万人。远景可容35万人；E、道路及都市组成要素规划布局：新区道路网和放射网相结合，围绕中心成东西向七条，南北向八条主干道，规划三处综合性市级公园，六座医院，五处广场，新区南北，东西主轴交汇处形成都市中心的大地广场。经科学规划和十年建设，新区7.2平方公里启动区已初具现代化都市规模，都市框架差不多形成，水、电、路、气、讯、有线电视等基础设施为入区投资开发者提供了完善的配套服务。在开发建设的同时，新区将生态环境纳入都市规划建设中，都市绿地率达35％以上，绿化覆盖率50％以上，一座宜人的绿色生态都市正在崛起。结论：铜川新区作为省级经济技术开发区，差不多成为铜川新的政治、经济、文化中心，为各界客商提供了更为宽敞的投资和进展空间。铜川市政府坚持把投资环境作为“生命线”工程，在不断加大都市建设力度，加快重点工业园区建设，完善服务功能的同时，出台了一系列亲商、安商、扶商、富商的政策措施，营造了一流的投资环境。随着新区都市规划的实施，经济、人口、绿化、配套设施等的不断提高与改善，必定带动区域房地产市场的进展与壮大，新区必将成为铜川市房地产市场投资开发的热土，具有专门大的房地产市场进展潜力。4.1.6铜川市房地产市场总体概况1．铜川市房地产市场分析①铜川市房地产市场状况“十五”期间，铜川经济适用住房建设成为住宅建设的主力军，住宅建设开工面积140万平方米，竣工100万平方米，人均居住面积从2000年的8.2平方米增加到2005年的11.55平方米，人均住宅建筑面积从2000年的14.9平方米增加到2005年的21平方米。全市房地产开发投资完成13.9亿元，占全市固定资产的20%左右，房地产业增加值达到3.3亿元，占全市国民生产总值5%以上。房地产开发队伍不断壮大，房地产开发企业已进展到34家。按照铜川“十一五”规划，城镇人均住宅建筑面积增加到26平方米以上，新建住宅建筑面积120—150万平方米，并力争使12000—15000户居民迁入新居，住房成套率达到85%以上。实现房地产开发投资23亿元，完成房地产交易额10亿元，保持房地产价格稳中有升，房屋销售率95%以上，保持差不多无空置房。结论：上述数据显示，“十一五”期间，铜川市房地产市场，特不是住宅市场的开发火热，人均居住面积及住宅建筑面积均得到专门大提高，同时，规划也指出下一步房地产开发各项指标的实现目标，我们预测，在以后几年里，铜川市房地产市场将接着保持平稳向上的进展趋势。②铜川市房地产市场数据一览表4-2铜川市房地产市场数据一览铜川市房地产市场数据一览（单位：万平方米）年份开工面积竣工面积建设廉租房拆除危旧房200626205820073022158200840.4428.63158分析：上面的数据显示，06年以后，铜川市房屋开工及竣工面积均处于上升态势，特不是08年增幅较大，分不为34.8%和30.14%，可见铜川房地产市场正处于蒸蒸日上的开发及建设时期，在国家对房地产市场进行宏观政策打压及调控的同时，作为三线都市的铜川，健康、稳定、向上的房地产市场环境为房地产开发商的投资开发提供了契机。③铜川市房地产市场供给分析2008年，铜川市商品房销售面积（现房+期房）完成58万平方米，占年打算的108.25%，房屋预售项目27个，批准预售面积49.85万平方米。2009年，铜川市新开工住房建设项目38个，开工面积117.79万㎡，同比增长272.05%。完成房地产开发投资18.5亿元。廉租住房、棚户区改造、经济适用房建设均成效显著。2010年，市房管局拟将接着加快住房建设，完善住房供应体系，满足低收入家庭住房需求。一是全市棚户区改造将开工安置房170万㎡（其中铜川矿务局、陕煤建司100万㎡）。由市级实施的是新区锦绣园（48万㎡）、老区史家河棚户区、重兴棚户区、利群棚户区、佳和华庭、惠民佳苑（22万㎡）。二是将通过新建、改造、购置等方式筹集廉租住房面积28.66万平方米（其中改造危房面积15.01万平方米）、5732套。三是将完成房地产开发投资20亿元（其中铜川矿务局10亿元），房屋销售面积（现房+期房）65万㎡。四是加强房屋安全治理，确保房屋安全一方平安；加强城镇房屋拆迁治理，全市将拆除危旧房屋面积10万㎡。五是加强项目建设。新区锦绣园项目将力争全面开工；老区惠民佳苑旧城改造项目也将全面开工；中央下放煤矿棚户区改造基础设施配套工程依据国家投资打算积极实施；铜川矿务局铜煤1号、2号工程项目也将全面开工。到2020年，铜川全市需新建住房340多万平方米，每年竣工的住房要达到23万平方米。2．铜川市新区房地产市场分析铜川市新区规划面积45平方公里,建成区18平方公里,那个地点交通便捷,地势开阔平坦,都市基础设施日臻完善,正在成为铜川的政治、经济、文化中心，是铜川吸引投资、聚拢人才、开发创业的热土。新区鼓舞进展基础产业和高新技术产业，重点进展房地产业：包括经济适用房、商品房、写字楼、标准化厂房开发。因此那个地点我们对其房地产市场进展状况进行特不分析：①新区要紧经济指标表4-3铜川新区经济数据统计一览表铜川新区经济数据统计一览表年份国内生产总值（亿元）同比增长规模以上工业产值（亿元）同比增长固定资产投资（亿元）同比增长财政收入（万元）同比增长城镇人均收入同比增长20075.23825.25%4.68736.38%4.1546.07%252550.39%200811.916.30%22.524.70%7.7885.50%350938.90%1581844.10%数据来源：铜川市财政局②新区进展概况截止2008年底，新区开发面积达10平方公里，启动区7.2平方公里已初具现代化都市规模，已建成都市道路40余公里，都市绿地150万平方米。建设了一批教育、卫生和商贸设施，设立了金融、公交、医院等服务机构，已建设完成居住小区9个。入区项目和单位已达200多家，市级机关各部门已迁入新区办公。2010年以后，新区将积极稳妥进展房地产业，不断积聚人气。积极建设住宅、商业及工业用房，适当建设一批档次较高的住宅小区，吸引老市区、耀州区、铜川周边区县及西安等地的居民在新区购房入住。同时，大力吸引华能电厂、铜川矿务局等中、省大型企业在新区建设生活区。力争到“十一五”末，华阳、阳光、铁诺、朝阳、飞鸿五大小区入住率达到95%，金谟、枫林、裕丰园小区入住率达到75%以上。加快商住街建设步伐,力争“十一五”末金鼎、铁诺、金谟、金裕、斯正等商住街全面建成，金鼎小区、太阳商城东西区差不多建成。确保“十一五”末全区常住人口突破10万人。可见，新区经济进展日益迅速，生活环境日益完善，随着多个房地产项目的开发，居住人气将得到更大的提高，毫无疑问，新区必将成为铜川市房地产市场开发投资的重点进展区域。③铜川市新区房地产市场代表项目状况一览表4-3铜川新区房地产市场代表项目状况一览表序号名称位置开发商占地面积（亩）产品类型总建筑面积（万m2）户型范围（m2）销售格（元/m2）交房时刻1印象2008恒盛花园新区鸿基路中段恒盛地产31.52栋16层1栋18层6.67112-153起价：2300均价：260009年底2溪水洋房新区市政府西北角日升集团江豪地产42.5多层小高层6.890-150均价：240009年底3长丰尚层新区长丰北路陕西省扶贫房地产2019层高层约5109-131起价：2000均价：220009年年底4世纪花园新区长虹南路铜川国贸209多层2080-120起价：1800均价：2000差不多售罄5华源名府樱桃园新区朝阳路铜川一中对面华帆地产10518层高层480户89-139起价：2300均价：28002010年5月6富帝苑新区长虹南路铜川国贸104多层高层1580-138起价：1900均价：2100多层09年底，高层11年交房7秦岭小区三期新区长虹南路华帆地产225多层小高层2590-145起价：2100均价：2350差不多售罄3．典型楼盘分析（１）龙记·星河湾项目简介：龙记·星河湾由陕西龙记房地产开发公司开发，位于铜川市王益区公园路与二马路交汇处，毛坯，纯剪力墙结构，板点结合，户户短进深，超大阳光落地外飘窗，坐拥正大商场为核心的中央商业区；毗连人民公园，以漆水河为邻。主力户型：2室2厅1卫，建筑面积91m2，开盘时刻2008-08-06，目前正在销售中，截止2010年５月20日项目均价为2800元／ｍ２（2）河东小区二期项目简介:河东小区二期由市诚远开发公司开发，位于铜川市重兴北路，砖混结构。河东小区，总建筑面积18000平方米，总投资2000万元。2005年3月河东小区1#楼开工，2006年9月竣工，完成建筑面积5824平方米，完成产值420万元。河东小区3#、4#住宅楼项目即二期，占地面积1500平方米，建筑面积18000平方米，总户数65，总投资800万元。主力户型：2室2厅1卫，建筑面积90m2，2009年10月开工，目前状态：未开盘。截止2010-05-24日，项目均价为2600元/㎡。（3）利群新城项目简介：利群新城由陕西铜川房地产开发有限责任公司开发，位于铜川市王益区红旗街育才路人防沟（原无线电厂），位居铜川市老区，政府后，都市正中心，商业行政核心区。总占地面积约35000m2，总建筑面积100000m2,总规划户数为990户，容积率2.9，绿化率25%，小区采纳地幅热集中主力户型：2室2厅1卫，此外还有两个3室2厅1卫的户型，目前在正在销售中，截止2010-05-21日，项目均价为3000元/m2。（4）枫林国际项目简介：枫林国际由陕西大德置业有限公司开发，位于华原大道与华原大厦交汇处，左临市府，右伴市委。开盘时刻2005-12-28，交房时刻2009-05-30，结构：现浇，内、外墙均为涂料，全区最大的绿化广场枫林1号与政府共享。项目总占地350亩，总建筑面积50万平米，容积率2.0，绿化率42%，其中商业面积7万平米。多层建筑错落有致；高层点缀其间；配套有大型主流商业街区、社区会所、幼儿园。严格按照植物生态学构建的社区绿化广场、园林，使社区品质与人文环境领秀全城，主题树种，枫中之王——红枫林与现代建筑相映成辉，更独具风情。项目集高尚住宅、国际公寓、星级酒店、SOHO办公、休闲娱乐、街区商业为一体的综合体，并借鉴中华古老的建筑风水学理论，及上风上水位置特点，在规划和景观营造上围绕人气、财宝、事业风水理论布局，从国际化居住品质设计理念，营造高尚生活品质、健康舒适空间、生态社区、智能化社区。主力户型：1室1厅1卫，建筑面积100m2，目前正在销售中，截止2010-05-24日，项目均价为3000元/m2。（5）华源名府．樱桃园项目简介：华源名府．樱桃园由陕西华帆房地产开发有限公司开发，位于铜川新区朝阳路，占地面积70000㎡，开盘时刻2009-04-01日，项目定位为高尚住宅社区，铜川首家地温中央空调住宅区，18层纯板式住宅，全剪力墙结构，480个珍品单位，81-139平米经典户型。项目周边配套设施完善，市委、市档案馆、体育馆近在咫尺，规划中的朝阳公园、太阳商城周边环伺，坐享铜川以后商贸文教之核心；门前始发6路公交，直达耀州及老区；百亩果林后花园，门前3000多平方米休闲广场，潜力地段，魅力无限。主力户型：2室2厅1卫，建筑面积97.98m2，截止2010-05-17日，项目均价为2800元/㎡。4．2010年一季度铜川市房地产市场总体形势①住房建设2010年一季度，全市在建住房建设项目79个，在建面积166.34万㎡。全市新开工项目16个，开工面积14.34万㎡，占年打算的8.44%，其中：图4-102010年一季度铜川市各类住房开工面积竣工项目3个，竣工面积6.36万㎡，占年打算的18.17%，其中：保障性住房竣工面积3.16万㎡，一般商品住房竣工面积3.2万㎡。截止2009年底，全市实有住宅建筑面积1156.31万㎡，人均住房建筑面积达到28.17㎡，超过全省平均水平。②房地产投资2010年全市打算完成房地产投资20亿元，其中：市级开发企业全年打算完成房地产开发投资10亿元、铜川矿务局全年打算完成房地产投资10亿元。一季度，全市完成房地产投资3.08亿元，占年打算的15.4%，较去年同期相比增长15.36%。其中：市级开发企业完成房地产开发投资2.61亿元，矿务局完成房地产投0.47亿元，分不占年打算的26.1%、4.7%。③住房保障2010年全市打算新开工廉租住房项目6个，规划建筑面积28.14万㎡。一季度，全市新开工廉租住房项目1个，开工面积1.8万㎡，续建项目面积21.12万㎡，完成投资2018万元。④棚户区改造2010年全市棚户区改造打算开工面积170万㎡，其中：铜川矿务局、陕煤建司打算开工面积100万㎡、市级开发企业打算开工面积70万㎡。一季度，全市棚户区改造开工面积8.02万㎡，其中：铜川矿务局、陕煤建司开工面积3.32万㎡、市级开发企业开工面积4.7万㎡。全市棚户区改造完成投资8975万元。⑤商品房预售2010年一季度，全市发放商品房预售许可证7件，批准预售商品房面积12.12万㎡，其中：住宅面积10.89万㎡、非住宅面积1.23万㎡。批准预售套数1177套，其中：住宅1115套、非住宅62套。⑥房地产交易2010年全市打算房屋（现房+期房）销售面积65万㎡。一季度，全市房屋（现房+期房）销售面积19.4万㎡，占年打算的29.85%。其中：市辖区房屋销售面积18.69万㎡、宜君县房屋销售面积0.71万㎡。现房销售面积10.3万㎡，其中：新建商品房销售面积5.03万㎡，销售427套；存量房交易面积5.27万㎡，交易564套。预售商品房销售面积9.1万㎡，其中：住宅销售面积8.87万㎡、非住宅销售面积0.23万㎡。预售商品房销售809套，其中：住宅786套、非住宅23套。一季度，全市完成房地产交易额10933.57万元，占年打算的13.63%。其中：市辖区完成房地产交易额10270.57万元、宜君县完成房地产交易额663万元。一季度，铜川市商品房销售均价与去年同期相比增长了6.9%。目前新区多层住宅销售均价为2200元/㎡，高层住宅销售均价为2700元/㎡。北市区多层住宅销售均价为1850元/㎡，高层住宅销售均价为2500元/㎡。⑦房屋登记2010年全市打算发放各类房屋权证10000件。一季度，全市完成各类房屋登记发证2629件，占年打算的26.29%。其中：市辖区完成房屋登记发证2512件、耀州区28件、宜君县89件。⑧房屋拆迁2010年全市打算拆除危旧房屋面积10万㎡，搬迁住户2000户。一季度，全市拆除房屋面积2.26万㎡，搬迁住户239户。⑨房地产评估2010年一季度，全市完成房地产评估128件，其中：住宅93件、非住宅35件。评估房地产面积7.32万㎡，其中：住宅4.56万㎡、非住宅2.76万㎡。房地产抵押评估128件，抵押评估面积7.32万㎡。结论：从上述数据能够看出，一季度铜川市住宅价格较平稳，房地产市场运行良好。4.2铜川市房地产市场购房行为需求分析本次市场需求调查是以人员访问的形式进行，采纳拦截式问卷调查，调查时刻从2010年5月22日开始至2010年5月23日结束，铜川市房地产购房需求调查随机发放问卷800份，回收700份。其中有效问卷614份，有效率为87.71%。单份调查问卷有效采集时刻一般许多于15分钟。在调查访问过程中，调查人员不干扰被访问者的选择，只是负责解释问题以及回答方法的指导，以获得准确的第一手数据。通过我们对数据的统计、归纳与分析，得出以下结论：4.2.1受访者背景资料1．受访者年龄构成此次受访者要紧集中在31-35岁之间，其次为26-30岁，再次为36-40岁，要紧是考虑到各年龄时期人群购买能力差异，进而有选择地进行问卷调查，因此有效性、合理性较强。2．受访者最高学历从上图能够看出，被访人群最高学历要紧为大专以下，同时依照交叉分析，我们得出，这一部分人群年龄集中在31-40岁之间，而25岁以下人群本科和大专学历人数相当，这一结果要紧是因为时代及教育水平的阻碍所形成。总体来讲本次调查人群学历层次比较合理。3．受访者所从事行业分布从下图能够看出，受访人群要紧是自由职业者及科教文卫事业及政府机关人员，这一结果要紧与所选问卷发放地点及时刻有关，同时和年龄也有一定的关系，同时，从下图的交叉分析能够看出，自由职业者也要紧集中于26-30岁，这部分人群处于正在择业或职业过渡时期。此外，结合都市一般购房人群特性及铜川市自身特点，购房者要紧是政府机关、科教文卫事业、商贸企业、交通运输及煤炭开采等，这与我们此次调查访问的对象恰好吻合。4．受访者最高年家庭收入从下图能够看出，受访者最高年家庭收入要紧集中在3万元以下，其次为3-5万，再次为5-10万，10万以上的较少，我们分析这一结果与人群职业、学历及年龄构成有关。理论上有一定的合理性。5．受访者最可能购房时刻12.1%12.1%26.4%26.1%10.9%7.5%16.3%1.0%0.0%10.0%20.0%30.0%1年内2~3年4~5年不考虑购房受访者最可能购房时刻间间购房时刻上图显示，受访者最可能购房的时刻集中在1-3年内，其次为5年以后，另外，从购房时刻和购房目的两方面进行分析发觉，购房时刻在1-2年内的要紧目的在于投资及方便工作和子女教育，近几年铜川市房价保持平稳增长趋势，资金充足的投资者因此可不能错过这一机会，同时，随着铜川新区建设如火如荼的开展，大量企业的入住以及老区沉陷区、棚户区改造的实施，工作及子女的教育成为购房者考虑的首要方面；最后，2-3年的购房者在这几个方面的需求差不多持平。0.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%1年内2~3年4~5年不考虑购房购房时刻·购房目的分析首次置业满足居住要求二次购房改善居住条件给父母或子女购买投资方便子女教育或工作进城安家其它 结论：从本次随机调查的对象资料能够看出，潜在购房人群要紧集中于26-40岁之间；学历层次要紧为大专及以下，其次为本科；职业构成要紧为科教文卫、政府机关人员及煤炭开采；家庭年收入要紧在3万以下及3-5万之间；购房时刻要紧集中在1-3年之间，再次为5年以后；购房目的要紧是首次置业满足居住要求，其次为二次购房改善居住条件。综上结论，结合铜川市人民生活水平、都市性质及都市进展规划人群的选取合理性较强。4.2.2受访者房地产需求状况分析1．受访者对房价同意程度需求分析从上图能够看出，受访者所能同意的住宅最高单价在2000-2500元/平米，占60.7%，其次为2500-3000元/平米，为25.1%，3000-3500元/平米的占7.8%，该结果要紧与人们的房价保守态度有关，同时铜川市人民收入水平及受访者对现时铜川市房价的了解也是人们房价同意水平的阻碍因素。2．受访者对房屋面积的需求分析从上图能够看出，选择90-120平米、60-90平米，120-150平米的较多，分析认为这一结果要紧与居民家庭结构及户型选择有关。3．受访者对住宅类型及住宅空间类型的需求分析住宅类型13.2%住宅类型13.2%44.0%39.3%1.8%0.7%0.3%0.7%高层小高层多层独栋不墅联排不墅叠拼不墅其它

4．受访者对房屋户型的需求分析从上图能够看出，受访者选择三室一厅及两室一厅的人较多，分析认为其要紧由家庭代际数决定。5．受访者对房屋交付标准需求分析上图显示，39.2%的人选择全简装修，其次为毛坯，再次为全精装修，分析认为，随着交房品质的提升，越来越多的人希望免除装修所带来的苦恼，因此全简装修成为专门多人的首选。6．受访者对窗户类型的需求分析对窗户类型的需求方面要紧以落地窗为主，占64.6%，其次为平推窗17.1%，再次为外凸窗10.9%，可见随着时代的进展以及人们居住观念的转变，时尚、舒适的居住环境日益引起人们的关注。7．受访者对建筑风格的需求分析从上图能够看出，现代简洁风格成为多数人的首选，其次为本土建筑风格，欧陆豪华风格等较少，分析认为，人们依旧保留了传统的思想观念，同时关于其它建筑风格的不了解也是阻碍人们推断决策的一个重要因素。8．受访者对外墙装修材料的需求分析上图显示，高级涂料选择者众多，其次为面砖，玻璃幕墙、大理石、花岗岩次之。9．受访者对住宅外墙颜色的需求分析统计显示，受访者关于住宅外墙颜色的偏好要紧是白色、淡蓝色，分不占27.2%和25.4%，其次为淡绿色和鲜红色，淡黄色和土黄色最少，只占到0.7%和0.5%。10．受访者对小区环境设计主题的需求分析统计显示，52.9%的受访者偏好以大面积园艺绿化为主题，以水体、水体喷泉为主题和以体育健身设施为主题的人数相当，都占到16%多，以雕塑、小区内广场为主题的最少。11．受访者对住户大堂装修档次的需求分析调查显示，80.8%的受访者倾向于比较宽敞、朴实好用的住户大堂，其次为特不宽敞、豪华气派，可见人们关于生活质量及身份、地位的提升越来越重视。12．户内花园设置必要性分析调查显示，75.9%的人认为没有必要设置户内花园，其余认为有必要，并认为花园半径为1~1.5米为宜，分析认为由于专门多人要紧是考虑到住宅面积的限制而认为这一设置没有必要，然而多数人依旧认为室内花园无疑为室内空间增添了一份生气。因此建议在大面积户型中设置适当尺寸的户内花园。13．受访者对室内必要设置的需求分析上图显示，半数以上人群认为有必要设置独立生活阳台及观景阳台，其次为儿童房为31.2%，洗衣晾衣间、书房、储物间次之，玄关需求者甚少。受访者购房通常考虑的因素分析从上图能够看出，交通、自然环境及价格是受访者考虑的要紧因素，户型、物业治理、治安及周边商业次之，这一结果与现实状况相符。一直以来，不管是自主依旧投资为目的的住宅需求，交通及自然环境是首要考虑的方面，因此价格也是专门重要的。15．小区周边商业、生活配套分析上图显示，多数人认为超市、学校和医院是小区周边不可缺少的商业、生活配套，银行、大型综合商场、体育健身设施也具有一定的重要性。可见人们关于住宅生活便捷度及品质的要求越来越高。16．小区智能化设备需求分析从上表能够看出，电视监控保安系统需求占受访者的53.5%，社区红外线安保系统占48.8%，其次为互联网接口和可视门禁对讲系统。17．停车位考虑及最高价格分析从上图能够看出，关于停车位的考虑，40%的人考虑购买一个，其次为租用，为29%，而27%的人表明不需要。半数以上的需求人数表明铜川市市民的停车位需求市场空间专门大。4.2.3最高物业治理费分析从上图能够看出，受访者物业治理费可同意范围为0.2-0.5元/平方米·月，其次为0.5-0.8元/平方米·月，结果符合现时铜川市物业治理费水平。4.2.4被访者以后1-3年内购房的选择区域分析从上图能够看出，以后1-3年内购房者选择区域要紧为新区，占一半以上，分析缘故在于市政府的新区迁移，基础设施及生活配套不断完善的新区日益成为铜川市民的向往，良好的人居环境及生活氛围必将为新区的房地产市场带来新的生机与活力。4.2.5关于规划新区人居环境的评价分析在关于新区人居环境的调查中，52%认为作为以后的政治、经济、文化中心，具有巨大的升值潜力；其次，37%的人认为生活配套不完善；而交通尚不便利、治安环境环境也是大多数人反应的问题，分不占到27.2%、25.1%。分析认为，自新区建立以来，最初的几年进展确实专门慢，然而近两年新区的招商引资及项目建设也开始加快了步伐，新区正在一步步进展起来。4.2.6受访者情愿采取的付款方式分析在付款方式的选择上，分期付款占到一半以上，其次为一次性付款，再次为商业银行贷款与公积金贷款结合，调查显示，选择该付款方式的要紧为政府机关及科教文卫事业单位人员。4.2.7受访者信息渠道分析上图显示，铜川市民的购房渠道来源要紧是现场售楼处及亲朋介绍，其次为报纸广告、街头传单、房展会及电视等。4.2.8受访者消费行为交叉相关性分析1．消费者年龄构成与购房目的相关性分析从上图能够看出,25岁以下及26-40岁之间的人群购房要紧目的是首次置业满足居住要求,41-45岁及50岁以上人群要紧二次购房改善居住条件,45-50岁之间人群要紧是给父母或子女购买。2．消费者年龄构成与购房面积相关性分析从下图能够看出，50岁以下人群面积选择以90-120平米为主，其次为60-90平米，而50岁以上人群更偏向于60-90平米，分析认为结果要紧由家庭结构及不同年龄时期人群的住房观念决定，因此家庭收入也起到一定的作用。3．消费者年龄构成与购房区域相关性分析 上图显示，各年龄层人群都会将新区作为购房的首选区域，看来新区的进展潜力已得到人们的认可，其中31-35岁的人群选择新区的最多，分析缘故要紧是这部分人群今后的工作地点或意向工作地点会在新区，还有确实是比较看好新区作为以后铜川市政治、经济、文化中心的升值潜力。4．消费者年龄构成与购房选择户型相关性分析调查数据显示，三室两厅是各个年龄时期人的首选，其中，41-45岁及50岁以上人群则更倾向于两室两厅，分析认为要紧与家庭构成及生活适应有关。5．消费者年龄与购房价位需求相关性分析从上图能够看出