花园二期项目策划前期物业服务投标文件

153/153沈阳“万科郁金香花园（二期）”项目前期物业服务投标文件沈阳万科物业服务有限公司2015年6月23日目录目录 2第一部分投标函 4第二部分商务投标文件 61.投标报价 72.企业营业执照副本 83.物业服务企业资质等级证书复印件 94.企业概况 105.法定代表人资格证明书 116.授权托付书 12第三部分资信投标文件 131.资质等级 142.治理业绩 153.市场认证 184.近三年财务状况 215.所管项目一览表 226.市场荣誉 25第四部分技术投标文件 301.拟派项目经理自然情况及要紧经历 312.本项目服务人员配备情况表 323.投标人简介 353.1.企业简介及企业文化 353.2物业服务制度 383.3奖惩机制 424.服务内容及标准 444.1.治理服务人员的配备 444.2物业服务模式及服务标准 474.3秩序维护治理 654.4消防治理 674.5环境卫生治理 694.6绿化养护具体措施及工作标准 714.7档案的建立和治理 724.8其他服务——应急预案 745.“郁金香花园”项目投标报价费用测算 855.1财务预算 855.2投标项目介绍与测算表差不多数据 865.3物业费测算的种类与收入 865.4月度物业服务费用预算 875.5人力费用 885.6住宅人力费用 895.7商业网点人力费用 905.8能耗、电梯费用： 915.9物业公共部位、公共实施设备的日常运行、养护费用 925.10综合办公行政费用 935.11秩序维护行政用料费用 945.12工程行政用料费用 955.13资产及使用年限安全类 965.14资产及使用年限工程类 985.15资产及使用年限行政类 1005.16绿化费用 1015.17公共责任险 1016.结束语 102第一部分投标函沈阳安阳物业招投标代理有限公司：我公司正式投标沈阳“万科郁金香花园（二期）”前期物业服务招投标项目，据此函，本公司对该项目的服务标准及措施例举如下：序号治理项目投标标准投标标准1房屋零、急修及时率97%接到维修单半小时内到现场。零修及时完成，急修即报即修只是夜，建立回访制度和回访记录。2维修回访率100%3路灯完好率95%路灯完好无损、夜间正常使用，定期检查、维护保养、保持洁净。4公共设施完好率97%定期巡检，定期维修养护。5清洁、保洁率97%园区内洁净卫生、垃圾日产日清；楼梯道每天拖擦一次、清扫一次，楼道玻璃春、夏、秋季每周擦一次；垃圾车、房每日冲洗，春、夏、秋季每周消杀一次，冬季视情况消杀保持设施完好，环境无污染。6绿化成活率95%区内绿化布局合理优美、花草树与建筑小品配置得当。适时施肥、浇水、杀虫、补种。7住户投诉率及处理率97%建立巡视制度，跟踪治理，及时发觉，及时处理，及时回访，违章杜绝在事发前，建立回访记录。8业主对物业治理中意率95%业主中意、主管单位中意。9道路完好率100%建立巡视制度,定期检查、维护保养、保持洁净。10消防设备完好率100%消防系统设备完好无损，勤检查维护，对消防水系统定期检修试压。消防电梯按规定或约定时刻运行，安全设施齐备，无重大事故发生。有应急预案。11雨、污水井、排水管完好率100%定期巡检，定期维修养护。12治理人员专业培训合格率97%13服务费收缴率98%按规定收取，明码标价，不擅自提高收费标准。第二部分商务投标文件

1.投标报价沈阳安阳物业招投标代理有限公司:我公司正式投标沈阳“万科郁金香花园（二期）”前期物业服务招投标项目，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣布同意如下：1）在所附投标报价中规定提供相应的物业服务的基础上，物业服务费标准为住宅（含电梯费）每月每平方米建筑面积3.00元，朝外商业每月每平方米建筑面积3.10元。2）我公司已详细阅读全部招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。3）假如在规定的开标时刻内投标文件撤回，投标保证金将不要求贵方退回。4）同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。5）如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。6）我公司严格按照《投标须知》履行应尽义务，遵守招投标纪律。7）未尽事宜依照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《沈阳市物业治理条例》、《沈阳市物业服务招标投标治理方法》等相关法规执行。8）与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：地址：沈阳市铁西区南滑翔路58号邮编：110021电话真件人：李广宇2015年6月23日2.企业营业执照副本3.物业服务企业资质等级证书复印件4.企业概况企业名称沈阳万科物业服务有限公司法定代表人黄凯注册资本壹仟万元注册地址沈阳市和平区五里河街71号办公地址沈阳市铁西区南滑翔路58号邮政编码110021电址经营范围：房屋租赁，房产养护维修及住宅小区综合服务，房屋代理发售，日用百货销售；治理技术咨询服务；房地产经纪与代理（持房地产中介许可证经营）；会所治理；车位治理、车位出租。5.法定代表人资格证明书法定代表人资格证明书黄凯系沈阳万科物业服务有限公司的法定代表人，负责签署本投标文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。单位名称：沈阳万科物业服务有限公司单位地址：沈阳市铁西区南滑翔路58号姓名：黄凯年龄：49性不：男民族：汉身份证号码务：董事长特此证明。投标人：沈阳万科物业服务有限公司2015年6月23日6.授权托付书授权托付书黄凯（姓名）系沈阳万科物业服务有限公司(公司名称)的法定代表人，现委派李广宇参加贵方组织的沈阳“万科郁金香花园（二期）”前期物业服务招投标活动，负责签署本投标文件、进行合同谈判、签署合同及处理与本次投标有关的一切事务。代理人无转托付权，特此托付。本授权书有效期：2015年6月15日至2015年7月14日附授权代表情况：姓名李广宇职务项目经理性不男年龄36身份证号讯地址沈阳市铁西区南滑翔路58号邮编110021投标人：沈阳万科物业服务有限公司（公章）法定代表人：（签字/盖章）2015年6月23日第三部分资信投标文件1.资质等级沈阳万科物业服务有限公司具有一级物业服务资质，满足招标人对“万科郁金香花园（二期）项目”的前期物业服务要求。2.治理业绩获奖时刻所获荣誉颁发单位1997全国都市物业治理优秀示范小区（万科都市花园）中华人民共和国建设部1998沈阳市诚信单位（1997-1998年度）沈阳市人民政府1998区优秀小区（万科都市花园）沈阳市铁西区住宅小区治理办公室1998辽宁省都市物业治理优秀住宅小区（万科都市花园）辽宁省住房和城乡建设厅1998文明小区（万科都市花园）中共辽宁省委员会、辽宁省人民政府1998安全小区（万科都市花园）沈阳市人民政府1998省级安全文明小区（万科都市花园）辽宁省社会治安综合治理委员会1999绿化先进单位（万科都市花园）辽宁省建设厅辽宁省绿化委员会1999文明小区（万科都市花园）中共沈阳市委员会沈阳市人民政府2000社会治安综合治理先进集体（万科都市花园）沈阳市铁西区人民政府2002辽宁省都市物业治理优秀住宅小区（万科花园新城）辽宁省住房和城乡建设厅2002辽宁省都市物业治理优秀住宅小区（万科紫金苑）辽宁省住房和城乡建设厅2002沈阳市绿色环保小区第一名（A类）（万科花园新城）沈阳市政府、市房产局、绿化办2001沈阳物业治理协会常务副会长单位沈阳市物业治理协会2003中国物业治理协会理事单位中国物业治理协会20032002年沈阳市重合同、守信用单位沈阳市人民政府、沈阳市工商局2003沈阳市生态环保榜样小区(A类)（万科四季花城）沈阳市人民政府2004四星级安全小区（万科都市花园）沈阳市人民政府2004辽宁公众信任的物业公司辽宁公众信任的开发商（物业公司）调查推介及宣传展示活动组委会2004国家康居示范小区(万科花园新城)国家建设部2004生态环保优秀小区（A级）(万科金色家园)沈阳市人民政府2004安静居住小区(万科金色家园)沈阳市环境爱护局2004园林式居住小区(万科金色家园)沈阳市绿化委员会2004五星级安全小区(万科金色家园)沈阳市人民政府2005五星级安全小区(万科四季花城)沈阳市人民政府20072006年度基层平安建设先进单位“平安社区”称号（万科花园新城）沈阳市社会治安综合治理委员会2009辽宁省都市物业治理优秀住宅小区（万科新榆公馆）辽宁省住房和城乡建设厅2010沈阳物业公司获得纳税信誉等级A级纳税人沈阳市地点税务局2010沈阳市物业治理优秀住宅小区（万科新里程）沈阳市房产局2010沈阳市物业治理优秀住宅小区（沈阳万科城）沈阳市房产局2010沈阳市物业治理优秀住宅小区（万科金域蓝湾）沈阳市房产局2011沈阳市创建和谐社区共驻共建先进单位（四季花城）沈阳市委、沈阳市人民政府2011辽宁省都市物业治理优秀住宅小区（金色家园）辽宁省住房和城乡建设厅2011辽宁省都市物业治理优秀住宅小区（新里程）（沈阳万科城）（金域蓝湾）辽宁省住房和城乡建设厅2011综合实力20强企业、物业行业贡献奖沈阳市物业治理协会2011全国物业治理示范住宅小区（金色家园）中华人民共和国住房和城乡建设部2012辽宁省都市物业治理优秀住宅小区（魅力之城）沈阳市房产局3.市场认证质量治理体系及认证书4.近三年财务状况单位:沈阳万科物业服务有限公司年份2012年末2013年末2014年末项目（沈阳含酬金、抚顺、营口）一、资产761,016,70.12116197584161020378.4

1、流淌资产73968996.33112175639.8143425759.9

其中：应收款合计465804.24148731.03164454.04

2、固定资产3637940.245521013.8218243738.78其中：固定资产净值2132673.793368705.3415092008.73

3、其他资产二、负债61850178.7992235517.29136813885

1、流淌负债60154306.889767233.29132885938.9

其中：应付款合计5449392.589979283.9921934304.84三、营业收入总额110856194.6153180390.2186732718.4其中：物业服务费收入72373097.19110120879.2106167663.6四、成本总额102407201.5139281478.4144471557.6

其中：人力成本57783256.9668384956.4980638357.6五、税前利润8448993.1113898911.8219102994.365.所管项目一览表住宅：物业项目名称开发建设单位建筑面积业主户数建筑形式物业费标准（元/平方米/月）省级以上荣誉ISO9001认证接管时刻金域花园沈阳万科公园大道房地产开发有限公司10.55万1191高层3.1元/月.平方米已认证2015年改日广场沈阳万科东阪置业有限公司42.39万1381高层2.6元/月.平方米已认证2014年郁金香花园沈阳万科永安置地有限公司14.4万1227高层2.6元/月.平方米已认证2013年惠山花园沈阳东部置业开发有限公司10.2万223不墅4.8元/月.平方米已认证2013年春河里沈阳万科恒祥置地有限公司36.25万940高层、多层、不墅4元/月.平方米已认证2013年朗园沈阳万科朗程置地有限公司19.77万1588小高层、高层2.6元/月.平方米已认证2013年柏翠园沈阳万科天琴湾置业有限公司34.7万573高层4.5元/月.平方米已认证2012年香湖盛景苑沈阳中铁万科朗榆置地有限公司44.08万828小高层、高层2.8元/月.平方米已认证2012年蓝山沈阳万科东漫置业有限公司27.5万2106高层2.2元/月.平方米已认证2012年金域国际沈阳万科金域曦郡房地产开发有限公司11.9万1256高层2.1元/月.平方米已认证2011年金域蓝湾沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司41.9万3098小高层、高层1.9元/平方米辽宁省都市物业治理优秀住宅小区已认证2009年魅力之城沈阳正达永丰房地产开发有限公司31.36万2381多层、高层、小高层1.8元/平方米辽宁省都市物业治理优秀住宅小区已认证2008年新里程沈阳华姿风尚房地产开发有限公司13.35万1137高层1.8元/平方米辽宁省都市物业治理优秀住宅小区已认证2007年兰乔圣菲沈阳万科新墅置业有限公司13.4万402不墅5.0元/平方米已认证2007年新榆公馆沈阳万科浑南房地产开发有限公司27.9万平2745多层、高层1.5元/平方米辽宁省都市物业治理优秀住宅小区已认证2006年万科城沈阳万科永达房地产开发有限公司105.77万平5760多层高层1.8元/平方米辽宁省都市物业治理优秀住宅小区已认证2006年四季花城沈阳万科四季花城房地产开发有限公司55.6万平4526多层高层1．7元/平方米全国物业治理示范住宅小区（大厦、工业区）已认证2003年金色家园沈阳万科金色家园房地产开发有限公司16.87万平1027多层高层2.0元/平方米全国物业治理示范住宅小区已认证2003年花园新城沈阳万科都市花园房地产开发有限公司24.6万平1405多层高层1.5元/平方米辽宁省绿色社区；国家康居示范小区；辽宁省优秀物业治理小区已认证2000年紫金苑沈阳万科房地产开发有限公司5.8万平245多层高层1.8元/平方米辽宁省都市物业治理优秀住宅小区、安全文明小区、绿化先进单位已认证1999年都市花园沈阳万科房地产开发有限公司8.4万平587多层1.5元/平方米全国都市物业治理优秀示范住宅小区已认证1995年商业：物业项目名称开发建设单位建筑面积业主户数建筑形式物业费标准（元/平方米/月）省级以上荣誉ISO9001认证接管时刻改日广场金廊中心沈阳万科东阪置业有限公司4.97万615写字楼、公寓、商铺19.5元/月.平方米6.5元/月.平方米10.5元/月.平方米已认证2014年蓝山沈阳万科东漫置业有限公司0.6万15写字楼2.8元/月.平方米已认证2012年浑河天地沈阳万科永达房地产开发有限公司14.6万1151写字楼、公寓、商铺12元/月.平方米3.95元/月.平方米3.5元/月.平方米已认证2011年6.市场荣誉沈阳万科新榆公馆2009年被评为沈阳万科新榆公馆2009年被评为“全省物业治理优秀住宅小区”沈阳万科城2009年被和平区精神文明指导委员会评为沈阳万科城2009年被和平区精神文明指导委员会评为“宜居和平我的家”沈阳万科物业服务有限公司2010年被评为“沈阳万科物业服务有限公司2010年被评为“纳税信誉A级”。。沈阳万科新里程2011年被评为沈阳万科新里程2011年被评为“全省物业治理优秀住宅小区”沈阳万科金域蓝湾2011年被评为沈阳万科金域蓝湾2011年被评为“全省物业治理优秀住宅小区”沈阳万科万科城2011年被评为沈阳万科万科城2011年被评为“全省物业治理优秀住宅小区”沈阳万科物业服务有限公司2011年被评为沈阳万科物业服务有限公司2011年被评为“就业突出贡献企业”沈阳万科新榆公馆2008年被评为沈阳万科新榆公馆2008年被评为“优秀示范住宅小区”沈阳万科四季花城2009年被评为沈阳万科四季花城2009年被评为“优秀住宅小区”沈阳万科新榆公馆2010年被评为沈阳万科新榆公馆2010年被评为“优秀示范住宅小区”沈阳万科万科城2010年被评为“优秀示范住宅小区沈阳万科万科城2010年被评为“优秀示范住宅小区”沈阳万科金域蓝湾2010年被评为沈阳万科金域蓝湾2010年被评为“优秀住宅小区”沈阳万科金色家园2011年被评为“沈阳万科金色家园2011年被评为“全国物业治理示范住宅小区”沈阳万科物业服务有限公司2011年被评为沈阳万科物业服务有限公司2011年被评为“综合实力20强企业”沈阳万科魅力之城2011年被评为“沈阳万科魅力之城2011年被评为“优秀示范住宅小区”沈阳万科新里程2011年被评为沈阳万科新里程2011年被评为“优秀住宅小区”沈阳万科花园新城被评为“沈阳市市民中意物业治理住宅小区”沈阳万科花园新城被评为“沈阳市市民中意物业治理住宅小区”沈阳万科花园新城被评为沈阳万科花园新城被评为“垃圾分类试点社区”沈阳万科花园新城被评为沈阳万科花园新城被评为“辽宁省绿色社区”第四部分技术投标文件1.拟派项目经理自然情况及要紧经历姓名李广宇性不男出生年月1979-6学历本科专业生命科学职称无物业治理经理上岗证有获证时刻2012年要紧工作经历：2008年7月~至今：沈阳万科物业服务有限公司，都市花园物业服务中心经理2013年9月~至今：接任万科郁金香花园（鹿特丹）一期二区服务中心经理附：物业经理证件复印件2.本项目服务人员配备情况表姓名性不职务年龄学历专业物业管理经验物业治理职业资格证书王磊男客户主管32本科电气专业8无王义刚男客户助理37大专计算机应用9有刘晓玉女前台34本科财务治理12有戴红娇女财务27本科工程治理5无鲍蕊女客服33本科物业治理8有宋鹤男电工45中专电工22魏光男电工35中专电工13张挺男弱电33中专电工12唐少武男水工49中专水电焊27高颖女中控室23高中6宋立翠女中控室26高中7赵明燕女中控室34高中12证件3.投标人简介3.1.企业简介及企业文化万科物业是在万科房地产开发业务中应运而生，伴随万科集团的成长，现在万科物业已进入第20个年头，已进展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业。沈阳万科物业服务有限公司成立于1995年12月，系万科企业股份有限公司全资附属机构，具有国家物业治理壹级企业资质。胸怀“万科物业矢志成为中国最让客户安心和最具备竞争优势的物业服务提供商”的企业愿景，沈阳万科物业保持了沈阳市物业服务行业的若干个第一。不管是1995年12月19日，在沈阳首家注册成立了物业治理公司，依旧2011年，万科物业携多年积淀的雄浑之气进军抚顺，实现了更大规模的资源共享。十九年间，凭借集团的强大优势，我们持续将国内外物业服务的先进理念导入沈阳，提升行业整体服务标准。秉承“持续超越我们的顾客不断增长的期望”的服务宗旨，“生活因幸福而改变”的服务口号，以客户为中心，尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的服务。我们始终贯彻“服务至诚，精益求精，治理规范，进取创新”的16字质量方针，以客户需求为导向，在致力于为客户提供全面优质服务的同时不断创新服务模式。我们通过创新服务体系，实现了一个最大化地制造客户价值的过程，从发掘客户需求入手，把握服务关键点，在与客户直接接触的各个业务环节中，用至诚之心为客户提供更加主动、细致的服务。多年来，我们在设备维护、安全治理、环境绿化、供方服务、社区活动等多个维度不断深耕基础业务品质，通过精益求精的品质治理达到客户中意。通过引入ISO9000质量治理体系，我们始终坚持着科学性、规范性、高效性的治理体系；通过精细化的流程操纵与标准化的过程治理，保障公司在高速进展的同时，严守规范，赢得了业界的一致好评。同时公司内部不断挖潜增效、进取创新，积极钻研新技术，应用新方法，努力探究新的物业服务模式和物业服务企业的可持续进展道路。持续开展的“海豚行动”充分发挥了职员的主人翁精神，使宽敞职员立足岗位积极考虑，改进工作方法，提升工作效率，这种来源于基层团队的创新精神是公司的核心竞争力之一。“安心、参与、信任、共生”是万科物业倡导的社区幸福观，也是万科物业人信奉的核心价值观。关于客户而言，我们致力于爱护业主的隐私与公共权益，定期对季度服务报告、对收支状况进行公示，保障业主的知情权。我们不断追索服务创新，通过多年探究创建了共管式、酒店式、无人化、个性化的四大服务模式，用心兑现“更安全、更便捷”的承诺。同时，赢得业主信任是我们的至高荣誉。我们致力于社区共建，追求邻里关系、服务与被服务者关系的和谐共处。自2003年起，我们每年组织策划万科业主“HAPPY”家庭节活动，与客户一起参加运动会、嘉年华，共享欢乐节日。关于职员而言，首先我们享受有尊严的工作，简单的人际关系、包容的团队氛围，公平的评价机制、弹性的薪酬政策和健康的生活方式。万科物业倡导的职员健康跑步打算，使职员享受“健康丰盛的人生”。其次，每个人都有权利提出合理化建议，并一定能得到反馈，公司内部有着12条沟通渠道。我们推崇“阳光照亮的体制”，公平是最好的尊重，机会是最大的信任，公司60%的治理岗位通过公开竞聘产生。同时，公司倡导学中做，做中学，职员与企业实现共同成长。“双百打算”首批就有213名基层职员获得在职学历深造的机会，通过各类治理培训与选拔、专业学习、培训地图与职业进展通道为职员制造更多机会。关于合作伙伴而言，我们通过严谨的供方评估及引进机制，阳光、规范的招投标等手段，推行高标准、透明、机会均等的商业合作机制。我们开放平台，欢迎合作伙伴参与幸福社区的创新建设。同时，合作伙伴的质量确实是我们的质量。共担风险是合作的前提，共享进展是合作的目标。关于社会而言，我们以垃圾分类推动绿色家园，建立友好环境。我们开放社区治理，积极融入社会事务。同时，我们引领行业标准，致力于打造幸福文化，向全社会弘扬社区幸福观。我们始终认为，物业服务以后的进展方向是以更加人性化的服务模式，建立长效的客户关系，通过完善的服务增进客户的理解和信任，从而赢得客户信任。万科物业以“明白生活、识品质、汇聚幸福”为核心理念，在“安全、环境、设备设施治理”等传统物业服务工作基础上，又推出“文化、健康、教娱、居家”等诸多创新服务内容。我们深耕客户资源经营，通过会所、租售中心、幸福驿站等社区配套经营，为不同需求的客户提供差异化的服务，引领健康生活方式的服务理念，深度洞悉客户需求，从而使宽敞业主因社区生活而产生持续的幸福感。我们的服务升级旨在实现“安全、安心”的承诺，去满足客户在新生活方式下，对社区服务的期许！“生活因幸福而改变”，万科物业将致力于搭建一个幸福的平台，那个地点有欢乐工作的职员，有彼此信任的邻里，有志同道合的合作伙伴。我们将以至诚和创新行动成就百万人的居住梦想，构筑社区幸福家园。作为行业的领跑者，全体沈阳万科物业人将不懈努力，迎接以后崭新的挑战！3.2物业服务制度 3.2.1财务设立为物业开设必须之独立银行户口，制订有关收取费用之安排。订立会计财务制度，包括各级职员之财务权限及支出批准之程序，务求有效操纵治理收支。依照中国现行税法，与税务局联系及协商有关治理本物业所需缴付之税项及税率。安排制订计算机化会计程序，包括教导会计员操作。编制财务用之文件。按中国现行之法例及楼宇公约，制定处理欠款治理费及其他费用之程序，以确保稳定之治理收入。订立完善之稽核制度，安排国内持照会计师作年度核数。建立财务及业户之数据储存库，以提供准确数据及财政状况预算，作为以后进展之依照及参考。3.2.2人力资源治理激励、福利机制为适应本公司的经营治理导向，有效推动公司品质业务治理、经营绩效及组织进展，公司历经多年运作，已探究并建立起一整套完整的考核激励机制。激励机制1、绩效考核机制在明确并分解公司年度经营目标的基础上，本公司与各职能、业务部门分不签订经营治理责任书，从内部治理、财务、客户服务及组织成长等维度，设立严谨的绩效考核指标体系和数据采集系统，综合考核各部门业绩。同时督促各部门接着分解部门绩效考核指标，落实到具体岗位中，形成岗位责任制。依照不同岗位的工作性质和业务特征，推出不同周期和形式的绩效考核方法，同时充分利用考核结果，从正负两面实施激励。对基层操作层职员依照岗位行为规范实施月考核并给予即时奖励与惩处。对职能治理人员和项目性工作人员实施目标治理，依照岗位责任书实施季度考核，在一定范围内对绩效考核结果进行排序，引入强制排序，关于末位人员给予培训及调岗机会，关心其快速提升业绩。绩效优异的个人则在在薪酬、晋升、年末奖励、临时性表扬、培训机会、等方面都能获得优厚的回报，此外在客户服务、品质改善、团队建设、敬业乐岗等方面表现突出的人员，亦能在各类考评活动中获得公司确信和褒奖。经理层人员则每年需面临经营治理责任书考核、360度中意度考评以及年度述职考核，在一定范围内实施绩效排名，考核结果与当年奖金和下年任免挂钩。与此同时，各类型的团队绩效评比也贯穿全年。2、职能等级考核机制公司一贯注重任职资格评价体系的建立和职员职业化建设，目前正预备建立秩序维护类、保洁类、维修类、物业治理类职能等级考核激励体系。公司将每半年组织一次秩序维护、保洁、技术类的技能等级考核，每年组织一届物业治理类技能等级认证，每年组织一次秩序维护、保洁、技术类技能大比武，每年组织一次见习经理竞争上岗活动。通过各类技能等级考核的人员，享受与相应治理职位相当的薪酬福利待遇，并进入公司人才“蓄水池”，优先获得职务晋升。在岗位技能竞赛中胜出的技术人员，均能获得公司的通报嘉奖，并获组织外出交流考察。公司还经常性组织各专业的技能摸底考核，依照考核结果有针对性地拟定专业人员技能提升方案，鼓舞职员自我研修、自我规划，从而提高自身服务素养。监督机制企业内部治理及基础业务的所有过程均依据9000标准制定了完善的治理制度、服务程序和适用于一线职员的作业指导文件，其中不仅包括所有治理和服务过程的要求，也包含到各层级的监督检查及考核的要求；另外集团和第三方也会定期对各小区服务结果进行检查和评价，以客观评估服务标准及各项体系制度执行的效果；各项目也建立机制定期与小区业主委员会沟通，听取业委会提出的意见及可行性建议；除此之外，来自业主的声音，业主的投诉、意见、建议和表扬也是对服务工作的最直接的监督和评价。分类层级项目实施人频次内部监督集团级监督VPS检查集团物业事业本部至少2次/年奇妙客户检查集团物业事业本部至少1次/年公司级监督内审公司内审组1次/年业务巡查职能专业岗1次/季专项检查职能专业岗按打算项目级监督项目二级内审项目经理及业务骨干1次/年月检项目经理、业务负责人、供方经理每月周检项目经理、业务负责人、供方现场主管每周日检业务负责人每日项目间互检项目经理及业务骨干按打算外部监督政府行业主管部门专项检查政府行业主管部门不定期认证机构监督9000体系监督审核认证机构1次/年调查公司监督客户中意度调查调查机构1次/年客户监督业委会监督业主委员会常规客户意见、建议园区业主常规福利机制为了加强职员归属感，体现人文关怀，进一步推动公司企业文化建设，形成良好的企业向心力和凝聚力。依照公司具体情况,特制定了以下福利制度：1.医疗公司每年为职员组织一次体检，确保每位职员以健康的躯体投入工作。体检由人力资源部统一组织，在公司指定的医院进行，体检结果由人力资源部备案，同时对个人体检信息严格保密。2.节日津贴按照我国的民族传统适应，每年的春节、三八妇女节、六一儿童节等公司在节日为职员发放过节费或礼品，以寄同乐之情。3.防暑降温及御寒津贴费每年七月份到九月份间，公司每月给秩序维护员给予防暑降温关爱措施；每年十二月至次年二月，公司每月给予户外工作的秩序维护员以御寒津贴补助。4.礼金公司要求职员激情于工作，认同于企业的进展目标。为发扬以人为核心的企业文化，公司在职员结婚、喜得贵子、生日、住院、直系亲属去世等情况发生时，向职员赠送礼品或礼金表示关怀。5.娱乐活动为了丰富职员业余生活，增加职员对公司文化的认同感，公司依照职员建议不定期的组织各种娱乐、文体、郊游活动。6.旅游公司组织一年一度的职员旅游活动。7.通讯费依照各不工作岗位需求，实行定额报销通讯费用。8、交通费公司对外出办公人员，按照办公时刻、区分不同人员，每月报销车费，但不能超过最高报销标准。公司所有的福利政策皆为集体活动行为，个人不参加者视为自动放弃，公司不作现金或其他方式的补偿。3.3奖惩机制职业道德建设良好的商业信誉是企业持续经营的全然保障，而职员良好的职业操守又是企业商誉的全然保障。公司坚持“德才兼备，以德为先”，“举贤避亲”的用人原则，在人员选聘、擢升过程中特不注重对人才道德品质的考察，如在招聘过程中实行的前雇主咨询调查和担保人制度；在内部擢升过程中实施的360度民意调查制度与见习期考察制度等；在公司内建立亲友关系申报制度与回避制度等。此外，公司还加强日常职务行为规范的宣贯和督导，拟制了《职员职务行为准则》，对职员在职务活动、内外交往中的行为予以规范。制定了《治理、维修人员行为规范（BI手册）》，明确规定了职员行为礼仪的红线和黄线标准（禁止行为），以及通用和分专业的行为规范。以保证物业职员在客户服务过程中的工作状态和专业风范。公司通过入职培训、专题讨论会、高层沟通会等方式对上述规范进行宣贯，并利用各种方式如“奇妙访客”进行定期与不定期的考查、督导。公众监督公司乐于同意公众监督，主动开发多种外部监督渠道。公司拟制的《职员职务行为准则》同时也发送给了公司的所有合作伙伴，公布违纪举报电话，邀请他们对本公司职员的职务行为进行监督。集团开通网上“投诉论坛”，形成独特的“让万科在投诉中完美”的客户互动文化，多年来一直同意着来自业主委员会、业主朋友和社会各界的监督。培训治理凭借公司多年积存的优秀培训课程、培训师资及培训体系，传递企业理念、服务技能、考核要求，建立互补型、学习型组织，持续提升服务质量。立足于战略高度，充分开发“万科郁金香花园（二期）”治理人员的工作潜能，以客户需求为导向，对职员进行分类分层培训，对培训过程以及结果进行适时评估，同时鼓舞职员以多种形式参与学习训练。4.服务内容及标准4.1.治理服务人员的配备“万科郁金香花园（二期）”系沈阳地产界又一瞩目建筑，为建立科学完善的治理服务体系，打造一支能够提供高品质服务的职员队伍，在“万科郁金香花园（二期）”我们坚持精简、高效的原则设置组织结构，配备人力资源。4.1.1服务中心组织结构及人员配备项目经理1人（共用）安全主办1人保洁主管1人兼维修主管1人兼客服主管1人兼综合主管1人兼外环保洁员2人住宅保洁员7人垃圾清运员2人车场保洁员3人替班保洁员1人设施维修员2人设备维修员2人客户助理2人商业客服1人行政人事1人地下安全员1人兼巡逻安保员3人出入口岗3人项目经理1人（共用）安全主办1人保洁主管1人兼维修主管1人兼客服主管1人兼综合主管1人兼外环保洁员2人住宅保洁员7人垃圾清运员2人车场保洁员3人替班保洁员1人设施维修员2人设备维修员2人客户助理2人商业客服1人行政人事1人地下安全员1人兼巡逻安保员3人出入口岗3人4.1.2服务中心人力资源配置职位人数备注安全岗安全主办1出入口岗3巡逻岗3保洁员15外环保洁员2人、楼道保洁员7人、垃圾清运员2人、车场保洁3人、替班保洁1人维修人员设施维护2设备维护2客服人员客服助理2商业客助1综合行政综合主管1与前期公用行政人事1合计30讲明：1、“万科郁金香花园（二期）”服务中心各岗位所需人力资源配置由沈阳万科物业服务中心（总部）治理下的完全双向选择，以保证服务中心建立一支高效、协调的团队。2、本服务中心综合经理负责指挥和协调各部门工作，保证工作目标的落实。3、秩序维护负责本辖区内治安和车辆停放，是确保业主居住的安全的重要力量。4、业务支持中的环境治理负责本辖区内的保洁和绿化，对“万科郁金香花园（二期）”实行专业化服务，为小区营造漂亮而祥和的氛围。5、业务支持中的维修及设备维护负责公共设施设备日常巡视、检修、保养以及客户请修服务。6、服务中心设置总管及出纳人事人员共计6名，负责客户服务中心工作，对业主的投诉请修以及相关服务进行统一调度，兼行政环境治理。7、借鉴现代治理的成功运作模式，我们将建立客户服务中心的运作体系，实施“首问责任制”，提供“一站式服务”，给业主最大的便利。4.1.3人员配备要求为了满足高质素服务需求，对新入职职员进行系统培训,确保知识结构的合理性、全面性和服务技能的实操性。相应岗位要求如下：岗位设置岗位要求综合主管（1人）A、学历：大专及以上学历。B、经验：本科三年或大专五年以上工作经验，必须具备两年以上大型社区治理经验，具备丰富的理论知识和领导能力。C、证件：具有物业治理部门经理上岗证，有ISO9000内审员证。D、能力：对服务中心的工作有整体的思路和构想，能够熟练操作电脑和运用OFFICE软件，文笔流畅。E、明白财务治理客户中心人员（3人）A、学历：全日制大学专科及以上学历。B、经验：本科二年或大专四年以上工作经验，物业治理两年以上从业经验。具有丰富的理论知识和实践经验。C、技能：具良好的沟通能力协调能力，较强的服务意识和客户关系治理能力。D、证件：须有物业治理部门经理上岗证，ISO9000内审员证。E、有环境、行政治理经验秩序维护员（7人）A、学历：高中及以上学历。B、经验：一年以上工作经验。C、证件：有军人退伍证。D、技巧：熟练运用OFFICE及办公自动化软件。E、年龄：40岁以下F、性不：不限G、躯体状况：健康、身高1.80M以上、视力1.0以上工程维修（4人）A、学历：全日制中专及以上学历，机电一体化、电气自动化、给排水等相关专业。B、证件：具有政府要求物业上岗证。C、明白水、电、杂修等综合技能。保洁环境人员（15人）学历：初中及以上学历。三年以上高端服务项目工作经验优先。年龄：50岁以下4.2物业服务模式及服务标准沈阳万科郁金香花园（二期）项目位于沈阳市皇姑区黄河北大街，项目地理位置优越，周边配套服务设施日臻成熟，交通便捷。提供亲切、尊贵、高效、健康的物业服务，是提高业主生活质量、营造社区良好环境的一项重要保障。针对小区规划设计、地理位置、周边环境、配套设施以及住户切身生活需求等特点，秉承“以业主为中心，优质服务，合理收费”的服务原则。沈阳万科郁金香花园（二期）项目物业服务以睿服务模式为核心，引进“睿总管”专属尊享服务，一脉传承财宝阶层青睐的总管式服务精髓，打造健康丰盛的居家生活理念。“睿总管”尊享服务，合理的安排及处理居者的相关事宜，让居者不再为生活琐事烦心。众多细致化的服务项目，若居者认真研读，将为其尊崇而又贴心的服务内容所倾倒。我们希望能让居者的生活从现在刻从容、充分彰显出了居者与众不同的身份及地位，为客户提供“贴身、个性、尊贵安全”的物业服务。交付前：介入销售服务，提供物业咨询服务；安排客户参与工地开放日等活动，建立良好客户关系；与客户保持联系，随时解答客户疑问；交付期间：总管整理客户资料并建立客户个性化档案，依照客户需求设计、制定个性化服务方案；零星交付客户，“睿总管”协助客户办理交付，提供一站式交付服务，高效办理交付手续；了解客户对物业服务的需求，提供物业服务咨询，解答客户疑问；装修期：编制装修预案，组织装修见面会，告知装修注意事项；一站式办理装修手续；按照客户需求提供专业的装修资源、装修方案供客户参考；提供装修助理服务，为客户协调资源，提供便利，掌握装修进度，向客户反馈并告知相关注意事项；日常服务：沈阳万科郁金香花园（二期）的客户服务、居家服务、人文氛围以及安全、环境、绿化等专业服务将更加注重客户的尊贵感、方便感以及服务细节，紧紧围绕客户的触点感受，使客户不管在房屋本体、公共设施，依旧在工作人员的服装、礼仪等都能体现高档，在服务过程中感受到尊贵、随时随地的便捷和惊喜。4.2.1服务模式一、贴身服务关于公务和事业繁忙的人士，最苦恼莫过于需要请假来办理各种生活事务，为方便客户打理居家事务，我们设立以客户为中心的客户总管协助客户打理居家事物。（1） 设置双语前台，实行客户接待服务，满足业主需求；（2） 访客接待（3） 投诉处理及时回复二、个性化居家服务（1） 物业服务费银行卡托收。为方便业主缴费，与银行联合开办物业费银行卡托收业务，每季度缴纳物业费再不用亲自到物业服务中心，由银行直接划转帐目，免去交费所耗费的精力。（本业务要与开办的客户签署托付协议）（2） 有偿入户居家维修事务。设置专门维修家政组，向客户提供居家入户维修服务，维修人员将以周到、礼貌的服务使客户更加贴切的感受万科物业的优良服务品质。（维修项目及收费标准见日后公示的价目表）（3） 体贴事务代理。开办有偿打印、复印、收发传真、差不多居家清洁、房产托管、房产租赁、代订票务等业务；并向客户无偿提供家政服务、搬家服务、家电维修等居家便利信息。使客户体验到居住便利无忧。三、尊贵安全服务（1）六道防线。小区围墙、大门、单元门、红外线、重要部位监控、秩序维护人员。（2）灵活科学的安全布防。小区要紧出入主口设立专人值勤；按不同时段进行不同的安全布防；设置夜间巡逻队，增加园区外围的巡逻；（3）DS安全治理模式A. 定期对安防状况进行评估，及时调整策略以应对瞬息万变的不安全因素；B. 访客服务：出入口设置可直接呼叫业主家的对讲，访客造访直接由秩序维护员同业主核实；并对对访客经与客户核实确认后进行登记治理临时人员治理制度更加严格，对外来服务人员实施AB证治理，进行动态跟踪治理；长期出入人员治理：对保姆、钟点工、司机等进行资料备案治理；（4）时刻保持警惕物业服务中心定期进行各类安全演习，时刻保持警惕，并通过客户恳谈、访谈等方式向客户宣传安防知识，并收集客户对安全防范的建议，以不断改进安全防范体系。（5）护送服务：依照特定客户需求提供小区内护送服务（如针对半夜回家的女性客户，老年客户等）A.投诉处理提要：客户投诉无时限受理；投诉回访率100%，确保有投诉必有回应、处理必有结果；与开发商客户服务部门链接，确保投诉处理的及时性。投诉处理是物业治理环节中一项严谨而极富技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理业主的投诉能赢得业主的高度信赖，反之将损害开发商及物业治理公司的形象及企业信誉，损害业主对服务中心的信任度。业主投诉一般通过400集团呼叫中心、来访、书信、网上投诉、手机“住这儿”APP等形式，万科集团物业事业本部客户投诉中心按投诉的内容进行分类，并对客户投诉进行回访。关于非服务中心职责所在或非治理缘故而导致的投诉，将委婉向业主讲明缘由并协助业主进一步通过其它渠道予以解决；对因为治理职责范围内的投诉，由值班人员填写《投诉受理登记表》，并安排有关项目组及时处理，重大投诉向项目经理汇报，由项目经理按权限处理。为实现报事处理的高效率，400集团呼叫中心24小时同意业主投诉，值班人员填写好投诉受理登记表，录入到报事系统，24小时内做出响应。如属业主请修，我们要求工程维修人员接到客户服务中心传来的业主维修需求后，30分钟内响应，报修按约定时刻到达；如有投诉在接报后予以解决，同时对责任人给予相应处分。关于其它方面的投诉，我们将及时分派至相关项目组，并要求与业主约定回复时刻（最长回复时刻不超过三个工作日），临时无法解决的问题将制定相关打算向业主进行解释，普遍性投诉问题由服务中心在公告栏或电话通知等方式解决措施。投诉回访业主有效投诉处理完毕后，由集团总部400呼叫中心进行回访，征求业主意见。B.社区文化建设提要：◆营建良好的社区文化氛围，是提升治理服务的推进剂；◆社区文化建设的目标：深度追求人文关怀，打造高尚精英文化社区。1）社区文化建设目标我们提高生活品质，不应以制造“水泥森林”和“文化沙漠”为代价。一个设计合理、美观适用的生活空间，需要用文化的元素点缀才显得自然完美。社区文化是物业治理者和社区成员共同制造的具有社区特色的精神财宝和物质形态的完美结合，是衡量物业治理水平优劣的一个重要标准。我们倡导“人人齐献力，爱心满家园”的文化理念，通过精彩纷呈的社区文化活动，促进物业治理人与业主之间以及业主与业主之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，“远亲不如近邻”的温情将替代“老死不相往来”的遗憾，形成“与善人居，如入芝兰之室”的人居理想境地。2）社区文化建设的总思路一个定位“沈阳万科郁金香花园（二期）”是现代金领人士的梦想家园，这一成功群体具有难能可贵的国际视野，他们大多受过高等教育，有着传奇的创业经历，对工作事业一丝不苟，他们的成功使得能够不断享受着事业蒸蒸日上的乐趣。针对这一群体，我们确定的社区文化定位是：建立一个融传统家居理念和现代生活方式为一体的高尚精英文化社区。注重“结合”卓有成效的社区文化建设是一门高超的治理艺术。为了多角度深层次满足社区居民的文化需求，我们将注重三个“结合”即：坚持文化活动规模的大、中、小的结合，活动参与人员强调老与少的结合，活动内容注重高雅与通俗的结合、注重居家文化与商业文化的结合。紧密围绕业主需求，制定切实可行的打算；社区文化建设需要充分了解业主的文化结构、喜好，走业主路线，才能做业主所想，娱业主所乐。我们将会在入住过程中展示“沈阳万科郁金香花园（二期）”年度社区文化活动打算，做业主文化需求调查与意见征集，并在以后每半年调查一次，以调准社区文化建设的方向。3）社区文化建设的保障体系制度建设为了保证“沈阳万科郁金香花园（二期）”社区文化建设顺利开展，我们将以ISO9001质量治理体系为基础，制订一套日趋完善的规章制度。如《“沈阳万科郁金香花园（二期）”社区文化工作制度》、《“沈阳万科郁金香花园（二期）”社区文化活动运作流程》、《“沈阳万科郁金香花园（二期）”社区文化活动打算》以及专职社区文化工作人员的岗位职责，还制订了会所的治理制度。这些制度的建立是服务中心服务质量考评的重要依据之一，为社区文化的正常运作提供有力保证。人员配备专职人员：我们将在服务中心设置一名经验丰富的社区文化专员，负责“沈阳万科郁金香花园（二期）”社区文化工作的全面开展。沈阳公司配备有专职策划人员、编辑、文案和美工，将会对“沈阳万科郁金香花园（二期）”社区文化建设进行统筹安排和全程指导。兼职人员：服务中心全体职员在必要的时候都将协助社区文化工作，成为临时兼职人员。我们将充分发掘业主中热心公益的专业人才担任社区文化顾问，关心服务中心提高社区文化水平。场所安排服务中心服务中心将充分利用小区内的户外空间和会所开展活动,并适时走出小区。在大堂醒目处设置宣传栏和公布栏，作为“沈阳万科郁金香花园（二期）”对外对内的窗口，适时开展社区文化宣传及报道小区动态。活动打算的安排在客户入住期间以及每次开展客户需求调研时，我们都将把客户对社区文化的需求放在重要的位置，在收集统计客户需求的基础上设计针对性的活动打算，力求构思新颖切实施性强，加强社区之间的客户沟通，一定程度上满足客户的文化需求。经费投入为促进社区文化活动的开展，我们将每年规划一定资金，作为开展活动的经费。此外，加强与企业、商家的合作，为提升活动档次开拓更多的资金来源。装饰装修治理服务装修治理对物业治理来讲极为重要，在业主集中入住后，随之而来的确实是房屋二次装修的高峰期。为了保证物业的结构安全，维护各种类型物业的统一、美观，我们将以房屋结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序等作为装修治理的工作重点，严格进行装修治理。A.加强宣传，正确引导针对该项目业主大多为高收入群体，素养相对较高的特点，加强装修法规的宣传，导入先进的装修设计理念，合理的室内设计方案，恰当的装修材料选择，有效的施工治理方法引导业主，最大程度地减轻二次装修对业主所造成的不良阻碍。在编写资料时将《装修治理方法》（包括装修注意事项、装修流程、装修服务协议、装修承诺书）制订到里面去，同时在业主办理入住手续时让业主签字/签收，指导及规范业主进行二次装修。B.严格审批，加强巡查依照多年来对二次装修治理的经验，我们在园区装修治理中注重以下步骤：加强对施工队伍的治理，实施“二证一书”制度，即要求施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”，以及入住时签订的“装修协议书”。加强装修过程的监管，实施“全员治理”。我们要求，各专业的服务人员必须掌握二次装修治理的差不多知识及要点，并在入住之前着重给予培训。4.2.2物业维修养护打算和实施物业维修保养的常规性支出占物业治理总支出的相当部分，科学、系统的的维修保养措施能够在保障设备设施正常使用功能的前提下，不断挑战成本极限。物业的维修养护是现代物业治理的要紧内容之一。坚持“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的物业维修养护打算并合理组织实施，能够达到如下目的：延长物业的物质寿命，满足公共设施、设备的正常使用功能；延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低治理成本支出，减轻业主经济负担，保障社区服务体系的可持续性改善和进展。我们将以国家、省、市有关物业维修养护的相关法规、专业标准、技术规范以及我公司质量治理体系中的相关操作规程作为依据，开展物业的维修养护工作。万科物业以“高端品质、精细化服务”为配备原则，我公司将在沈阳公司抽调技术骨干组建“沈阳万科郁金香花园（二期）”服务中心，尤其强调技术型工作人员的配备。严格依据相关法律法规运作，建立完整严密的设备、设施档案治理体系。A.技术力量配备我们将从沈阳万科物业服务有限公司储备的各类专业技术人才中抽调多名土建、机电、给排水等专业的工程人员充实到“沈阳万科郁金香花园（二期）”服务中心，以满足物业日常治理及维修养护的需要。同时，加强维修技工的培训工作。通过开展长期连续的专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技能，熟练掌握共用部位、共用设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等。B.维修资金的合理使用：维修资金的合理使用，将直接阻碍到物业维修养护的实施。我们将依照“沈阳万科郁金香花园（二期）”的实际情况，做好房屋本体维修资金的打算治理，同时，加强使用房屋本体维修资金项目的可行性论证和施工监管，确保资金的科学使用。C.制度保证我们将严格执行《沈阳市物业治理条例》《沈阳市城镇房屋修缮范围和标准》《房屋完损等级评定标准（试行）》《房屋修缮工程质量检验评定标准》等相关法规，并结合质量治理体系的要求，依照现场实际情况编制《房屋本体、设施设备治理程序》《业主房屋维修治理程序》等程序文件和《设施设备治理工作手册》《设施设备维修养护工作流程》等工作手册及文件，作为物业维修养护的制度保证。D.建立和完善公用设施设备、共享部位的维修档案。我们将对物业的共用设施设备、共用部位进行统一编号，建立相应的档案卡片和台帐（包括登记台帐、分户台帐、分类汇总台帐），并通过输入电脑，利用现代化的治理手段进行登记、查询和操纵，全面掌握共用设施设备、共用部位的运行使用状况，为物业的维修养护提供科学的参考。E.实行“三．三维修养护制”共用部位及共用维修养护设施设备的划分制度实行检查手段运用综关键的共用部位打算预期维修前检查法合及共用设施设备维修养护维修要紧的共用部位诊断维修制定期诊断法养及共用设施设备护简单的共用部位事故维修制随时观看法及共用设施设备F.严格按照我们在实践中总结出来的九字决，即“看、听、闻、摸、查、测、试、比、记”进行操作，确保物业维修养护的实施效果。G.定期开展物业共用设施设备、共用部位完好率的统计工作，以此作为物业维修养护的工作导向。 H.依照技术的进展及业主的需要，逐步对共用设施设备进行改良性维护（改造），扩展设施设备功能，在此基础上，实现各设备的智能化运行，达到对全部设施设备的集中监控、一体化治理的目的，使设备运行更加安全、稳定、高效。维修养护范围共用设施设备包括电梯、消防设施设备、监控系统、公共照明、园林绿化、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、消防水泵、消防水箱、信报箱、避雷设施等。共用设施设备日常治理及维护打算表序号设施名称日常治理内容定期修养护打算实施方案工作参考标准要求实施效果备注01电梯每周巡视一次1、电梯运行时有无异响2、各照明是否正常3、各指示灯能否正确指示，各按钮是否正常4、报警装置是否正常1、每15天全面检修、保养一次2、按国家有关规定每年年检一次按规定程序选定专业公司按有关规定内容进行维护1、行业标准及国家有关规定2、《设施设备治理工作手册》之《电梯供方治理评分标准》1、安全、可靠、运行平稳，附件完好2、警钟、对讲、应急照明完好，功能正常3、电梯运行完好率98%以上4、取得《年检合格证》重大节假日前须全面检查维护一次02变配电柜1、正常运行时，每日巡查一次1、各仪表指示是否正常2、是否有异常声响及异常现象每半年保养一次1、除尘2、测试绝缘电阻、接地电阻3、开关触点检查4、紧固螺丝《设施设备治理工作手册》之《配电柜保养规程》1、各开关及爱护装置灵敏可靠2、各仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查并查明缘故后方可恢复合闸03变压器1、正常运行时，每日巡查一次1、运行是否正常2、三相温度是否平衡和测试风扇是否正常使用3、警示标识是否完好每半年保养一次接地装置检查除尘、紧固螺丝测试绝缘电阻及接地电阻看外观《设施设备治理工作手册》之《变压器保养规程》1、运行正常可靠，各项指标符合标准，无异常现象2、各指示、爱护装置正常3、室内通风正常温升过高应即采取措施04风机每月巡查一次观看有无异常皮带是否松紧适当3、开机时有无异常声响4、各开关是否处于“自动”状态每年保养一次1、机身清洁、油漆2、轴承检查加油、紧固3、各继电器、接触器、电机检查4、绝缘电阻、接地电阻测试5、测试运行电流《设施设备治理工作手册》之《风机保养规程》1、风机风量正常2、运行时电流在额定范围内05水泵1、各消防泵每季度试运行一次1、听声响2、感受电机温度3、观看仪表指示4、出现漏水及时处理5、消防泵各开关处于“自动”状态每年保养一次1、机身清洁、油漆2、轴承检查加油、紧固3、各继电器、接触器、电机检查4、绝缘电阻、接地电阻测试5、测试运行电流6、对消防水泵开机试压7、泵体的5米范围内阀门、管道、仪表等保养《设施设备治理工作手册》之《水泵保养规程》1、泵运行平稳、声音均匀，电流正常2、水流量、压力达到要求3、各仪表、指示灯指示正常06防盗对讲门系统1、每周巡查一次2、依照故障登记并于当天进行检查维修电压是否正常指示是否正常闭门器能是否正常每半年保养一次1、测试各测试点电压2、清扫灰尘3、各功能检查4、调节闭门器《设施设备治理工作手册》之《防盗对讲门系统保养规程》1、防盗门能平稳、可靠地关闭；2、对讲系统声音清晰07可视监控系统1、每天巡查一次2、出现故障随时修复看各摄象机是否正常查看监视器显示屏显示情况每月保养一次1、检查防尘罩的密封性2、除尘、擦洗镜头、清理降温风扇3、调校焦距4、云台活动部分加油5、测试接地电阻《设施设备治理工作手册》之《可视监控系统保养规程》1、图象清晰、稳定，可视范围正常2、录象机工作正常08消防报警系统1、每周巡查一次2、每月按探头数量的10%抽检试验1、各报警按钮、烟（温）感探头、警铃是否完好2、各区域报警器及集中报警器工作是否正常每月保养、全面检查一次测试各点电压清除各故障码3、按探头数量的5%抽检试验4、测试接地电阻5、试验各功能1、《设施设备治理工作手册》之《消防报警系统保养规程》2、《消防工作手册》1、系统运行正常、稳定，灵敏可靠2、非人为因素所产生的误报率在3%以下09化粪池、污水井、雨水井每周巡视检查一遍，发觉问题做好《公共设施巡查记录》并及时处理。维修组负责组织实施巡查、维修和检验1、每年全面清掏疏通一次；2、每季度清除各类杂物一次；维修组负责组织实施、检验1、公司《公共设施巡查制度》2、公司《维修工作手册》3、公司《维修过程的检验》4、市政排水管渠工程质量检验标准(DBJ01-13-95)5、市政排水管渠工程质量评定标准(DBJ01-24-95)1、沟渠、池、井使用功能正常,畅通、无堵塞现象；2、完好率达到98%以上。1、加强井盖及雨水蓖子治理,确保完好无损。2、雨季来临前进行一次清掏、疏通10文化娱乐及休闲场所每日检查一次，发觉问题，及时维修并做好《公共设施巡查记录》。维修组负责组织实施巡查、维修和检验1、每年粉刷或油漆有关文体设施一次；2、电气线路检修每半年一次；3、部分文体场所损坏较严峻的，及时维修或更换维修组负责组织实施或托付专业公司进行大修、更新改造1、公司《公共设施巡查制度》2、公司《维修工作手册》3、公司《维修过程的检验》4、《房屋本体、设施设备治理程序》1、场所使用功能正常，安全可靠；2、场所设施完好率98%。做好季节性预防巡查，特不是雨季有关电气线路及娱乐设施设备等的检查工作，确保安全可靠。11给排水管道及相关阀件每月检查一次，发觉问题，及时维修并做好记录。维修组负责组织实施巡查、维修和检验每半年保养一次,每年检修一次维修组负责组织实施、检验或托付专业公司进行1、公司《机电设备治理规定》2、公司《维修工作手册》3、公司《维修过程的检验》4、《给水、排水管道施工及验收规范》（GB50268-97）1、给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到98%以上；2、给水管道畅通、无渗漏水现象；3、排水系统通畅,汛期道路无积水;4、各阀件无跑、冒、滴、漏水现象12室内消防栓及消防管道、轻便灭火器材等每月检查一次发觉问题，及时处理并做好《消防设施检查表》记录。维修组负责组织实施巡查、维修和检验1、每季度试射水至少1次,检修1次；2、每半年全面检查一次;3、灭火器材每季度检查一次维修组负责组织实施、检验1、建筑灭火器配制设计规范(GBJ140-90)2、建筑设计防火规范(GBJ16-87);3、有关消防法规4、公司《消防工作手册》;5、公司《公共设施巡查制度》；6、公司《维修工作手册》1、消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠；2、完好率为95%；3、消防栓、消防管道等无渗漏水现象。火灾易发季节及重要的节假日前应进行一次全面的检查13小区内公共洗手间每日巡查一遍并记录，发觉问题及时处理并做好《公共设施巡查记录》。保洁组和维修组负责巡查、维修和检验1、每天清理二次；2、每半年检查维护一次。维修组负责组织实施、检验1、公司《公共设施巡查制度》；2、公司《维修工作手册》;3、公司《维修过程的检验》。1、确保使用功能正常；2、清洁美观；3、完好率99%14防避雷系统每月巡查一遍并记录，发觉问题及时处理并做好记录维修组负责组织实施巡查、维修和检验1、每年进行一次保养；2、每年进行一次接地电阻测试；3、每年刷一次银粉漆。维修组负责组织实施、检验1、公司《机电设备治理规定》;2、公司《防避雷系统保养规程》;3、公司《维修过程的检验》。1、确保系统正常使用；2、系统完好率100%;3、接地阻值符合GB50169-92要求。雷雨季节来临前进行一次接地电阻测试和全面的维护15道闸系统每月巡视一遍，随坏随修并做好记录。维修组负责组织实施巡查、维修和检验1、保养周期：每月一次；2、每年检修一次维修组负责组织实施、检验1、公司《机电设备治理规定》;2、公司《道闸系统保养规程》;3、公司《维修过程的检验》。1、确保道闸正常运行；2、完好率达到99%以上。16公共照明每日巡查，随坏随修并做好记录。维修组负责组织实施巡查、维修和检验每季度保养一次，每年检修一次；维修组负责组织实施、检验1、公司《机电设备治理规定》;2、公司《公共设施巡查制度》;3、公司《维修工作手册》;4、公司《维修过程的检验》。1、确保各设施设备使用功能正常；2、电气线路完整无损，绝缘良好；3、完好率达到99%。4、每日巡查须确保灯罩无破损、脱落现象，灯杆无倒塌风险。4.3秩序维护治理提要秩序维护始终坚持“人防、技防、物防”的高度结合；重点部位重点防范，秩序维护因时因地因人制宜、出入口管制实施访客三级识不；拒绝“草木皆兵”式秩序维护，在保障安全的前提下维持物业区域安静、祥和的氛围。4.3.1治安形式分析小区整体封闭，每期之间不分隔，园区以底商形式围合，有两个人行出入口。小区房屋类型单一，为高层产品，消防治理难度专门大。小区车位全部为地下车位，且地下停车场出口面向园区外，车场出入口的安全治理也是本项目治理的难点。安全防范是客户关注的焦点，也是物业治理的重中之重。我们将实行封闭式的治理方式，在技防设施设备发挥最大效用的同时加大人防力度，充分实现人防、技防、物防相结合。4.3.2秩序维护的措施及对策A.确保秩序维护员的综合素养素养治理。对秩序维护员实施半军事化治理，采纳我们在实践中总结的一整套人员治理程序，做到“五统一”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培