Z物业管理方案

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档某物业管理方案第一章

某物业物业管理总体方案

一、“某物业”概况

某物业大厦座落于广州市某区，地理位置优越，大厦总建筑面积为54020平方米，地上建筑面积约45220平方米，主体住宅部分22900平方米；地下建筑面积约8800平方米，设二层地下车库，主体部分1—4层为商场，面积为12300平方米，五层以上为住宅；规划总住户为360多户，该大厦由广州市某房地产开发有限公司开发建设，于1997年12月开始建设，计划2000年10月底投入使用。该大厦的地理位置优越，交通方便，其建筑、设备现代先进，属高档商住大厦。

广州某公司将对该大厦实行专业化、智能化、高标准、高水平的管理与服务，组织专业的物业管理人才队伍，采用国优大厦的标准对该大厦进行管理。根据国家建设部颁布的（94）33号令/和广东省人大常委会1998年10月1日颁布实施的《广东省物业管理条例》等法规的规定，按全国物业管理优秀大厦的标准对该大厦实施专业化的物业管理，并与大厦业主签订《物业管理委托合同》（在业主委员会成立后）。我物业公司将依据合同及本物业管理方案对大厦进行管理，计划管理一周年使该大厦成为广州市一流的物业管理大厦，第二年创广东省物业管理优秀大厦。

二、“某物业”物业管理的目标与管理指标

（一）管理目标：

某物业物业管理最终的目标是“创一方文明，保一方平安”，给业主/住户创造一个舒适、优美、和谐、安全的生活居住环境与气氛，使所管理的物业得到保值、增值，延长物业的使用年限与使用价值。一方面通过高质量的管理提高开发单位的市场声誉，增加公众对开发商的信心，促进某物业的销售量，使开发单位满意，广大业主满意与上级主管部门满意；另一方面通过专业化、高质量的管理，将某物业管理成为一流的物业管理商住大厦，创建某物业的物业品牌，树立某物业在市场上的地位与影响力，达到社会效益、经济效益、环境效益的良性循环。

某物业大厦是一个新建成的商住大厦，从规划、设计、建设等方面都融入了“以人为本”、“环境与健康，自身完美组合”的建筑特色。处处立意为先，以人为本，强调人与自然的和谐，每一细节都能想人所想，随人所愿，无论从整体规划还是从局部设计来看，某物业大厦都可称为一个高质量、高档次、大规模的商住大厦。

针对某物业大厦物业的本身特点与物业管理的各个要素，我们展开了全面的市场调查与研究，在深入挖掘设计和开发思路、地理位置、物业特点、市场定位的基础上，充分了解到某物业大厦未来住户的需求与以后物业管理服务的目标定位，在仔细分析某物业大厦，作为经济适用房及其配套设施、设备所具有的各项特点以及物业管理工作将面临的难点和重点。对此，我们确立了以下对某物业大厦物业管理的整体构想和管理策划思路。

一种模式：

我公司在管理中创造出“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设，高质量管理、高标准服务、高素质的管理人员、一体化的管理”的物业管理模式，得到了有关领导与广大业主的认同与赞赏，同时也符合我国国家安定团结的需要；符合物业管理企业管理的需要，满足了广大业主/住户的自身需求。

经过我公司的反复论证，我们认为某物业是一个高档次的商住大厦，居住的人们已不单单地满足于日常的物业管理服务，精神上的需求是他们日益强烈的要求，在做好物业管理服务的同时，如何加强大厦精神文明建设，搞活社区的文化氛围，已是他们关注的话题，我们认为创造性地采用我公司的管理模式是某物业大厦物业管理最佳的选择。

我们的管理模式是：高质量的管理、高标准的服务、高素质的管理人员，一体化的管理，一手抓物业管理，一手抓精神文明建设。

我们的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

我们追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。

两个意识：管理意识与服务意识

管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精神探索大厦管理新

思路，树立业主就是顾客，管理就是服务的观念。

服务意识：全方位酒店式的主动服务，树立服务就是商品的观念。

三项承诺：

1．自接管某物业之日起，一周年内管理创建成为广州市物业管理优秀大厦；第二年创建达到广东省物业管理优秀大厦；第三年创建成为全国物业管理优秀大厦，

2．自接管某物业大厦之日起，全面实行人性化管理，严格把好装修关，实施“有章可循，违章必纠”的装修管理办法，确保某物业大厦无一例违章装修事件发生。

3．全面实行广州市环境保护管理条例，使某物业大厦成无污染、无噪音、无废气的“三无”环保大厦。

五个重点：

重点一：入住装修管理

某物业是一个新建大厦，入住的业主/住户在二次装修中给物业管理工作带来了很大的工作量，为确保某物业无一例违章装修，我公司贯通以人性化管理的手段，加强宣传工作，在业主/住户入住时对其进行宣传培训，制定住户装修手册，明示制度，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系。不讲情面，不留缝隙，加强装修户的追踪监管，采用管理员、水电工、保安员三级巡查齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，耐心作业主思想工作，作好人性化的协调工作。解决不了的，通过扣除装修押金、停水停电等手段强制执行。我们最后的解决办法就是诉诸法律，直到解决拆除为止。

重点二：治安防范管理

“创一方文明，保一方平安”是我们全体员工肩负的职责与义务，在治安防范工作中，我们实行24小时的保安服务工作，实施人防、物防与技防的相结合。人防由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实行多重巡查；物防上通过封闭式的围墙、围栏、防盗花窗等手段提高防范能力，在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用某物业大厦的智能化保安设施，如闭路电视、红外探头、门禁、巡更器等，结合管理中心的统一管理，快速调度，确保治安防范万无一失。

重点三：智能化管理

针对智能化设施的要求高、操作严，范围广，涉及到管理、安防、通讯等方方面面，为保证智能化设施的有效运作，在智能化管理上，我们做到“三个到位”，一是住户宣传培训到位。住户能否使用智能设施是降低管理难度，提高管理效率的关键。为此我们拟定制编某物业大厦智能化设施的宣传资料手册，使住户能理解智能化设施的使用办法与性能特点等特征，让住户真正感受到智能化给生活带来的无限好处并积极配合管理；二是专业技术人员到位和管理人员培训到位。我公司在配置智能化设施、专业化技术人员外，对全体员工都要求必须懂得使用智能化设施的运作特性，我们成立了智能化技术改良小组，在给住户宣传培训讲解的同时，对全体员工也进行内部培训，提高智能化管理的效益，不断完善智能设施的不足；三是管理维护到位。在管理中根据智能化系统的具体情况，制定科学合理、切实可行的维护保养计划、运行计划，并按计划严格执行管理。

重点四：设备管理

设备、设施的正常运行是大厦住户生活的基本保障。对此，我们组建一支专业化水平高的水电技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管理、操作流程的规章制度，运用电脑技术对设备进行包括设备档案、维修保养计划，日常保养安排及出勤事项进行管理，做到设备故障发生率控制在1%以下。

重点五：社区文化建设

社区文化是中国物业管理行业的重要特征。进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物来管理服务，住宅区对他们来说是工作八小时以外的重要集聚地，是人们接受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。因此，对于社区文化建设，采取我公司多年以来的管理经验，强调以社区成员为中心，尊重住户，相信住户，依靠住户，充分调动住户的积极性，通过富教于乐，循序渐进的社区文化建设，培育社区精神，提高居民的文化素质，整合共享价值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍的功效。我们的目标是使某物业大厦的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中的一个标志性典范。

十大措施：

在具体操作管理过程中，我们采取如下的十项措施：

1．实施高素质人才队伍，加强培训、动态管理；

2．全面施入CS思想，主动为住户提供动态的、主动的服务；

3．对整个大厦全面导入CI识别系统，规范管理；

4．实施制度化服务、人性化管理，执行激励机制和末尾淘汰机制；

5．采取人防与技防相结合，建立健全各种值班制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施，加强各岗位的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，做到万无一失；

6．按“预防为主，宣传先行，防消结合”指导思想，做好消防设备、设施的日常维护保养与检测，并建立各项消防安全管理制度，组建一支义务消防队，实行军事化管理，提高员工突发事件的处理能力。

7．清洁保洁是大厦管理的一个重要环节，我们制定完善的保洁细则及部门各岗位的责任制，实行划分区域，定期清洗楼宇及公共通道，保持大厦整洁，垃圾日产日清，做到路无树叶影，走道无烟头。

8．美化大厦环境，维护大厦的绿化地带，定期对大厦内外的花草树木洗淋、修剪、补种、培土、施肥、除杂草和防治病虫害，给住户创造一个人与自然和谐的环保大厦，做到绿树成一线，草地绿成片，黄叶看不见。

9．设备、设施的正常运行是大厦住户生活的基本保障，我们在加强设备、设施的日常维护、保养，对设备的故障及时维修与处理，定期检查等日常工作外，做到因管理责任造成的责任事故率为0，正常供水、供电率为98%，设备、设施完好率达100%。

10．为方便大厦住户，满足其要求，我们拟在大厦内设置服务中心，配置相应的各种有偿服务和无偿服务，使大厦内的住户足不出区就能解决生活中的各种需求。

通过我们到位的管理、主动的服务，让业主/住户住的安心、舒适，形成一种良好的口碑和宣传效果，使我们的物业管理成为销售中的一个卖点，这将掀起某物业楼宇销售的高潮，促进某物业楼宇、商铺的租卖，我们的目标是将该大厦管理成为全国物业管理优秀示范大厦。

（二）管理指标

坚持以高标准、严要求和实事求是，使大厦的各项管理指标达到或超过全国城市物业管理优秀示范大厦的指标。

序号

指标名称

国家评分标准及指标

管理指标

管理指标、实施措施

1

房屋

完好率

98%以上

100%

分区负责，责任到人，实行日巡视制度，建立完善档案设备，确保房屋完好。

2

大厦外观

完好、整洁

100%

定期组织技术人员对大厦房屋结构安全鉴定检查，定期对外墙清洗。

3

房屋零修、急修及时率

99%以上

100%

明确维修内容时，维修人员5分钟内到达现场及时完成并做好记录

4

维修工

程质量

合格率

100%

100%

确保工作的维修质量，做到小修当时好，中修不过夜，维修有跟踪，完工有记录。

5

绿化完好率

95%

99%

建立专业化绿化管理人员，实行不同形象的大厦盆栽绿化设计，做到每月有不同形象的绿化设计。

6

清洁

保洁率

99%

100%

实行24小时保洁工作，垃圾日产日清，责任到人，做到路无树叶影，走道无烟头，公共场所抹干净。

7

管理费

收缴率

98%

100%

按规定收取费用，超值服务。

8

化粪池

雨水井

防水井

完好率

95%以上

100%

对市政公用配套设施等进行编号入档管理，做好检查，定期清疏，讯期做好排水工作，不因管理责任造成堵塞、溢漫。

9

排水管

明暗沟

完好率

95%以上

100%

10

停车场

完好率

95%以上

100%

实行个人工作责任制，监督机制，检查考核机制，制定各项维护、保养、巡视的管理规章制度，工作人员严格按照规章制度执行。

11

路灯

完好率

95%以上

99%以上

12

广场路面完好率

95%以上

99%以上

13

消防设施设备运行完好率

100%以上

100%

级建成义务消防队，定期培训和演习，加大宣传隐患及时处理，对其设施、设备进行编号、检查、防止锈化、确保正常启动运行。

14

火灾

发生率

1‰以下

0

15

治安、

刑事案件

发生率

1‰以下

1‰以下

实行24小时保安巡查制度，三级巡逻，管理中心24小时值班，技防、物防、人防三重相结合。

16

车辆

被盗率

0

0

17

档案资料完善率

99%

按照全国优秀物业管理大厦评分标准收集资料并归档。

18

管理人员专业培训合格率

100%

100%

实行岗前培训，在岗培训与外出学习。

19

管理人员持证

上岗率

100%

100%

要求各岗位工作人员需持证上岗。

20

业主/租户有效投诉率与处理率、回访率

投诉率2‰（年）以下

1‰（年）以下

以人性化管理，按照政策法规规定，依法管理，建立业主/租户投诉处理办法，接待制度，回访制度，发生投诉及时跟踪解决，回访并记录入档。

处理率95%以上

100%

回访率95以上

100%

21

大厦

CI形象完善率

要求有明显标志

98%

全面实行CI形象管理，员工、大厦组团有明显标志，行有规范，动有准则。

22

现代化管理普及率

要求实行计算机现代化管理

98%

全面实行计算机电脑管理，在原有的智能化管理上不断完善与改进。

23

智能及

管理维护保养率

95%

99%

设立智能化管理小组，定期对智能化设备、设施进行检测、保养、维护、保持正常运转，不因管理责任造成损害。

24

空调系统管理

95%

100%

按照季节不同，调节空调的冷却度，节约成本开支，对空调系统进行运行、保养、维修等详细的工作记录。

25

精神文明建设

有阶段性计划

设置大厦宣传告示栏，向大厦业主/租户宣传国家的有关政策法规，定期组织各业主/租户及组团单位开展文化沙龙活动。

26

电梯系统管理

定期对电梯系统保养，制定电梯困人的求援紧急流程，停电时在规定时间内发电，保持电梯的正常运行。

27

业主/

租户对

物业管理

满意率

95%

99%

定期、不定期向业主/租户咨询、普查、收集意见，不断改进管理服务工作，加强双方的沟通，使为业主/租户理解—接受—支持我们的工作。

三、“某物业”的物业管理模式

设置某物业管理中心，由一批素质高、责任强、专业性强的人员组成管理队伍。

其组织架构图如下：

部门的设置力求精简、高效；人员的配置力求合理、科学，管理中心经理及经理助理必须有大学文化程度以上，精通物业管理，懂经营，懂法律，为人正直，善于协调处理各种关系等。管理中心全体员工须持证上岗。

各部门、各专业分工明确，在管理中心经理的指导下，各司其职，各负其责，以协调的、高效率的，相互促进的管理模式来实现管理的良性循环。

管理事务部：负责大厦日常的房屋管理、进住管理、特约服务、商铺的租赁等工作。

督导部：负责大厦的信息发布处理，大厦的广场文化活动、大堂的形象策划设计（定期变换）、档案管理、各部门工作质量的监督工作，及时收集部门意见和建议。

工程设备维修部：负责大厦的机电、电梯、空调、配电、消防等各种设备、设施的管理、维护、负责监督专业公司的保养工作，负责大厦的二次装修审批、监督、检查、验收工作，抄水表等。

保安消防部：负责大厦的治安、消防的管理工作，负责出租屋的管理、大厦的二次装修过程，确保大厦的安全。

环卫绿化部：负责大厦各公共部门的清洁、保洁，负责垃圾的清运，灭鼠、灭蚊、灭蟑、修剪、补种、清洁绿化苗木、施肥，防治病虫害等工作。

交通车辆管理部：负责地下车库车辆的保管工作，防止车辆被盗、被损；负责地下车库的清洁卫生工作。

行政财务部：负责人事的培训、配置以及工资、考核考勤、收费理财、仓管后勤等工作。

四、人员的配备、培训及物资装备计划

(一)、管理中心人员的配备

管理中心配置工作人员45人（可根据工作实际进行调整）。

管理中心经理

1人

经理助理

1人

管理事务部

5人（部长1人（经理助理兼任），管理员4人）；

督导部：（由公司总部人员兼任）

财务部

2人

工程设备部6人（部长1人，水电2人，电梯2人，给排水2人）

保安队16人（队长1人，保安员15人）

交通车辆管理部10人（部长1人，管理员9人）

环卫绿化部5人（部长1人，绿化技工1人（并兼任清洁工），清洁员4人）（商场清洁除外）

（二）管理中心人员的素质要求

1．管理中心经理：必须具备大学本科以上学历（中级以上职称），政治面貌必须是中共党员，有相当的物业管理经验，具备物业管理上岗证书，从事物业管理工作五年以上，具有强烈的责任感，并有成功的物业管理示范大厦（小区）经营管理范例。

2．各类人员数量、文化素质。

管理中心管理人员中，拟配置大学本科文化素质的4人，大专文化素质的10人，保安、车管人员须高中以上文化素质，党、团员，且经派出所和交警训练合格，方能上岗工作；清洁工5人，初中以上文化，经过集中训练合格上岗工作；绿化技工1人，高中文化素质，经过园艺培训合格人员；工程设备部6人，配置各种工程师职称以上3人，技术工种须中专以上学历。

3．各岗位人员配置要求

（1）经理助理：大学专科以上学历，从事物业管理工作二年以上，有相当组织与协调能力。

（2）管理事务部长：大学专科以上学历。

（3）财务部长：大学专科以上学历。

（4）工程设备部部长：工程师、本科以上学历。

（5）保安队队长：退伍军人，170cm以上，高中以学历，党员。

（6）交通车辆管理部部长：中专以上文化。

（7）长相要求：为保证大厦的整体形象，我们对大厦的所有管理员及服务人员要求五官端正，相貌平和，易接近。

（三）人员的培训与考核

为适应物业管理行业日益向市场化、专业化、综合化、社会化发展的趋势，在管理人员队伍上，除严格调选，公开向社会招聘具有专业水平，实践管理经验丰富，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，公司还定期组织学习培训，采取集中与分工种培训，本单位内部与派出培训相结合，培养一批房屋管理、电脑与档案管理、治安管理、消防管理、水电管理、设备管理、财务管理、经营管理等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍。

员工培训分二个阶段：

1．新员工入职培训；

主要有以下几方面：

（1）公司及大厦的概况介绍。包括公司的经营状况和特点，企业宗旨、企业精神、企业现状、企业发展前景以及服务质量方针和目标，所管理大厦的设施、环境。

（2）公司及大厦的组织架构。让员工熟悉公司及大厦的管理运作，基本了解公司及大厦各部门运行操作的特点及其相应的职责要求。

（3）《员工手册》的培训。熟悉掌握公司的规章制度和劳动人事制度，包括考勤制度、请假制度、奖惩制度、福利制度、培训制度、考核制度、晋级制度等（将编制某物业《员工手册》，在其中反映）。

（4）基本服务知识的培训。包括员工的职业道德规范、行业规范、礼貌知识、仪容仪表等。

（5）岗位工作的具体要求的培训。包括员工岗位职责、业务基本知识，工作流程、工作要求和操作要领等。

（6）治安工作的培训。向新员工介绍大厦治安工作的要求，同时进行法制宣传教育。

（7）消防安全工作。介绍大厦的消防设施，掌握报警程序和灭火的基本方法。

（8）大厦设施设备的基本情况介绍。

2．在职员工的培训

对在职的员工，可通过业余学习、岗位培训、专题培训、社会培训、脱产进修技术等级考核等方式，针对不同工种开展员工履行岗位职责所必需的业务知识和专业技能的培训。

（1）管理人员（含行政人员、文员、财务人员、信息员、档案员）

①

物业管理应知应会

②

各岗位规章制度及岗位责任制

③

文明礼貌用语及行为道德规范

④

土建、水电、消防、市政、电梯、空调与设备、设施检查的基本要求

⑤

物业管理应知的法律法规

⑥

物业管理实用的技巧

⑦

物业管理常用英语对话

（2）工程部技工

①

物业管理应知应会

②

各岗位规章制度及岗位责任制

③

文明礼貌用语及行为道德规范

④

本大厦的机电、空调、电梯等设施设施的管理制度、维修保养规定，操作规定等

⑤

电工安全操作规程应知应会

⑥

物业管理应知的法律知识

（3）保安消防员（含车管员）

①

物业管理应知应会

②

本岗位规章制度及岗位责任制

③

文明礼貌用语及行为道德规范

④

土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本要求

⑤

物业管理应知的法律法规（重点）、治安、消防

⑥

突发事件的处理技巧

⑦

保安员应知应会20条

（4）清洁工

①

物业管理应知应会

②

本岗位规章制度及岗位责任制

③

文明礼貌用语及行为道德规范

④

不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范

⑤

环卫方面的法律法规

⑥

清洁用品（具）的使用规范及安全操作事项

（5）绿化技工

①

物业管理应知应会

②

本岗位规章制度及岗位责任制

③

文明礼貌用语及行为道德规范

④

不同绿化品种管理养护的标准

⑤

园林绿化方面的法律法规

⑥

常见病虫害及防治

⑦

喷撒农药杀虫安全操作

⑧

常用农药的稀释配量

⑨

绿化用具的使用规定

3．培训考核

培训考核是对在职员工进行学习后的考核，目的是检验员工是否掌握培训要求。分为二方面：内部培训考核和送外培训考核。内部培训考核的依据是各部门制定的《员工培训大纲》，通过口试、笔试、实际操作、工作鉴定等的方式来进行；送外培训考核以获得专业业务机构颁发的培训成绩证明或取得培训合格证书作为依据，为达到培训考核的目的，抓好以下几方面的工作：

（1）根据员工岗位职责及所要掌握的专业知识，工作技能制订《员工培训大纲》。

（2）以《大纲》作为培训考核的主要依据，制定切实可行的考核方案。

（3）将员工每一项的培训考核成绩（包括送外培训的考核成绩）详细记录在《员工考核成绩表》上，作为员工调配与职务升降、确定员工薪金报酬、对员工进行激励的依据。

（4）对一线员工绩能考核

对一线员工进行绩能考核的前堤：根据员工不同岗位的岗位职责，订出详细、具体、操作性强的考核方案和客观具体的考核标准，尽量将考核标准化，充分增加考核的内容，采取动态考核方式，以达到考核目的。

主要包括以下几方面：

（1）动手操作力和专业知识技能

（2）应知应会能力、学习能力和思维能力

（3）钻研能力、敬业精神和创新能力

（4）口头表达能力和文字表达能力

（5）业务知识水平和综合分析能力

（6）团结合作能力和沟通技巧

（7）服务意识、服务态度和礼貌

（8）工作责任心和工作态度

（9）举止所为、仪容仪表

（10）工作数量、质量、效率和效益

（11）出勤率和遵守纪律情况

（三）物资准备计划

为使某物业的业主/住（用）户真正地感到“五星级”的管理服务水准，大厦管理中心必须为每个部门配置先进的设施、设备，保证大厦以现代化的管理手段对大厦实施科学化的管理。

1．管理用房按国家、省、市物业管理有关法规的规定，由开发建设单位提供，用房计划：

管理中心经理一间

档案室一间

管理事务部二间

办公财务室一间

工程设备部一间

保安消防队一间

环卫绿化部一间

值班房二间

仓库一间

合计：150m2

另：业主委员会成立后，须提供业主委员会办公用房；

管理公司员工宿舍用房须另外提供。

2、办公用品的配置

编号

名

称

数量

单

位

单

价（元）

合

计（元）

1

电

脑

2

台

7000

14000

2

打

印

机

2

部

3000

6000

3

复

印

机

1

台

18000

18000

4

扫

描

仪SM3600

1

台

1000

1000

5

传

真

机

1

台

3000

3000

6

电

视

机

2

台

2000

4000

7

VCD

机

1

台

500

500

8

照

相

机

1

部

2000

2000

9

电

话

机

6

部

1000

6000

10

对

讲

机

5

部

1500

7500

11

物业管理软件

1

套

20000

12

财务软件

1

套

15000

13

摄

像

机

1

部

10000

10000

14

录

像

机

1

部

3000

3000

15

资料、文件、档案柜

10000

16

计算器等耐用办公文具用品

12000

17

保

险

柜

2

1500

3000

18

办公桌椅

8000

19

会议室桌椅

5000

20

寝具

40

套

300

12000

21

BP

10

部

300

3000

22

手

机

5

部

2000

10000

3．工程设备部

编号

名

称

数量

单

位

单

价（元）

合

计（元）

1

红外线可视疏通机

1

台

4000

4000

2

75型室外疏通机

1

台

2000

2000

3

电

焊

机

1

台

800

800

4

冲

击

钻

1

台

1500

1500

5

手枪电钻

2

台

400

800

6

拉

钉

枪

1

把

150

150

7

玻

璃

枪

1

把

100

100

8

切

割

机

1

台

2500

2500

9

对

讲

机

3

部

1500

45000

10

工

具

柜

2

个

800

1600

11

材

料

柜

2

个

600

1200

12

铝合金梯

3

把

500

1500

13

电工工具

2

套

180

360

14

水工工具

2

套

100

200

15

木工工具

2

套

300

600

16

高空作业工具

2

套

2500

5000

17

空调工工具

1

套

2000

2000

18

万

用

表

2

块

250

500

19

丈量工具

1

套

200

200

20

常用材料及配件

1

批

5000

4．治安消防队

编

号

名

称

数量

单

位

单价（元）

合计（元）

1

警

棍

16

根

40

640

2

对

讲

机

5

台

1500

7500

3

专用手电筒

8

个

20

160

4

保

安

服

100

套

500

25000

5

电子巡更器

16

个

150

2400

6

消防器材一批

10000

7

防毒面具

10

套

200

2000

8

消防云梯

2

把

1200

2400

9

消防爷头、专用板手

4

把

50

200

10

消

防

靴

10

双

80

800

5．交通车辆管理部

编

号

名

称

数

量

单

位

单

价（元）

合

计（元）

1

对

讲

机

3

台

1500

4500

2

文

件

柜

1

个

800

800

3

办公桌椅

2

套

500

1000

4

专用手电筒

3

个

20

60

6．环卫绿化部

编

号

名

称

数

量

单

位

单

价（元）

合

计（元）

1

吸

尘

机

2

台

1000

2000

2

多功能地毯清洗机

2

1500

3000

3

高压喷水机

1

500

500

4

铝合金梯

2

把

500

1000

5

喷雾器

2

台

200

400

6

手

推

车

2

台

500

1000

7

80CM万向尘推

10

把

200

2000

8

清洁用具

1

批

15000

9

清洁用品

1

批

12000

10

玻

璃

刮

10

把

150

1500

11

吸

水

机

1

台

1500

1500

12

绿化工具一批

3000

以上物质的配备，本公司可以自行配备的由我公司自行配备，没有的由开发建设单位所拨的一次性用以购置管理办公用品的费用进行购置。

五、“某物业”物业管理规章制度

为保证对大厦以现代化方式进行科学的管理，我公司对大厦的

正常运作建立系列的规章制度，使各项工作有章可依，有法可循。提要：（1）力求健全完善，可操作性强

（2）力求科学化、规范化管理

（3）把最先进物业管理、企业管理经验和国家及省、市的物业管理要求融于各项制度之中

（4）依据ISO9000质量保证体系制定，确保服务高水准

（5）大厦管理制度中包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、管理工作规定、考核标准、奖惩制度等。

（一）

公众管理制度

1．某物业大厦精神文明建设公约

2．某物业大厦装修管理

3．某物业大厦装修验收及违章处罚规定

4．某物业大厦消防及安全管理规定

5．电梯管理规定观

6．某物业大厦安全保卫管理规定

7．某物业大厦地下停车场管理规定

8．某物业大厦摩托车、自行车停放管理规定

9．某物业大厦水泵房管理规定

10．某物业大厦配电房管理规定

11．某物业大厦空调机房管理规定

12．某物业大厦电梯机房管理规定

13．某物业大厦消防控制中心管理规定

14．某物业大厦车库机房管理规定

15．某物业大厦应急发电机房管理规定

（二）

内部岗位职责

1．管理中心经理岗位职责

2．管理中心助理岗位职责

3．会计员岗位职责

4．出纳员岗位职责

5．管理中心文员岗位职责

6．管理中心档案资料员岗位职责

7．大厦管理中心美工岗位职责

8．大厦管理中心管理部部长岗位职责

9．大厦管理中心管理员岗位职责

10．大厦管理中心保安部长岗位职责

11．大厦管理中心保安员岗位职责

12．高级消防助理岗位职责

13．消防助理岗位职责

14．大厦管理中心交通车辆管理部长岗位职责

15．大厦管理中心车管员岗位职责

16．大厦管理中心工程设备部长岗位职责

17．大厦管理中心工程部副部长岗位职责

18．大厦管理中心工程部系统工程师岗位职责

19．大厦管理中心水工班长岗位职责

20．大厦管理中心维修电工岗位职责

21．大厦管理中心电梯维修工岗位职责

22．大厦管理中心空调班长岗位职责

23．大厦管理中心机电管理人员岗位职责

24．大厦管理中心维修工岗位职责

25．大厦管理中心绿化技工岗位职责

26．大厦管理中心室内清洁工岗位职责

27．大厦管理中心室外清洁工岗位职责

28．大厦管理中心绿化技工岗位职责

29．大厦管理中心工程值班部长岗位职责

30．办理租赁手续及管理规定

31．大厦设备设施管理规定

32．某物业大厦装修管理规定

33．停车场管理规定

（四）管理运作制度

1．某物业大厦管理中心工作制度

2．某物业大厦管理中心员工职业道德规范

3．某物业大厦管理中心廉洁制度

4．某物业大厦管理中心回访制定

5．某物业大厦管理中心接待来访投诉制度

6．某物业大厦管理中心有偿服务收费工作制度

7．某物业大厦管理中心员工守则

8．某物业大厦管理中心值班管理规定

9．某物业大厦管理中心员工培训制度

10．某物业大厦管理中心器械管理制度

11．某物业大厦管理中心财务管理制度

12．某物业大厦管理中心档案资料管理制度

13．某物业大厦管理中心工程设备部工作制度

14．某物业大厦管理中心清洁部工作制度

15．某物业大厦管理中心绿化部工作制度

16．某物业大厦保安部工作制度

17．某物业大厦保安部纪律暂行规定

18．某物业大厦保安部执勤程序

19．某物业大厦保安部内务卫生制度

20．某物业大厦保安部仪容仪表制度

21．某物业大厦保安部员工宿舍管理规定

（五）考核标准

1．某物业大厦管理中心经理考核标准

2．某物业大厦管理中心经理助理考核标准

3．某物业大厦管理中心工程设备部人员考核标准

4．某物业大厦管理中心保安员考核标准

5．某物业大厦管理中心绿化技工考核标准

6．某物业大厦管理中心保洁员考核标准

（六）奖惩制度

1．人事管理制度细则——奖惩部分

2．某物业大厦管理中心员工奖惩制度

六、“某物业”物业管理档案的建立、管理设想

（一）档案管理设置

1．建立标准化的档案管理室

2．选派1名专业档案员（可兼作文员）

3．购置相当数量的档案柜

4．配置一台专用电脑

5．配置一定数量的消防设施

6．加固防盗设施

7．防腐、防虫蛀，确保环境通风效果好

（二）软件管理目标

实行科学化、现代化、专业化、系统化、规范化的档案管理。

（三）档案建立设想

1．制度化、标准化、电脑化按ISO9000质量标准建立档案，管理档案。

2．档案建档流程

收集

整理

分类

编目

登记

电脑贮存

入柜

存档

利用

检查

3．系统收集

（1）大厦周围环境资料：大厦建设前该地块的有关情况等

（2）建筑工程资料、图纸；公用设施资料、图纸；室内外管网资料、图纸；机电设备资料、图纸；电梯使用的有关资料、图纸；空调工程资料、图纸；消防设备资料、图纸等。

（3）大厦档案资料：大厦各单位的分配情况，租赁合同、证件复印件等。

（4）管理档案资料：装修档案资料、维修记录资料、投诉记录与处理记录资料、回访制度与跟踪处理记录资料、文书档案资料、财务报表资料等。

（四）档案管理设想

1．建立标准档案室，设专业档案管理人员，实行电脑系统化档案管理，建立档案管理双档制。

2．采用多种形式的信息收集、贮存方式，如：文件资料、图纸资料、录像带、照片、录音带、电脑磁盘等，并采用相应的保管、存贮方法。

3．运用计算机数据库的强大的检查功能，开发便利的档案数据库管理。

4．加强档案的防腐、防湿、防蛀管理。

5．系统收集档案资料。

6．科学地档案组卷且分类。

7．实现档案管理规范化，按ISO9000质量标准要求建立档案流程和严格档案管理规章制度。

8．坚持每月档案检查，指导经常化。

七、“某物业”的日常管理与服务

某物业是现代的商住大厦，是集商业、住宅于一体的现代建筑技术的结合体。大厦配置有先进的自动控制系统，能对各种及有关情况设备进行监控，从而为大厦业主/用户提供舒适的商务、居住环境；大厦还具有良好的通讯网络设施，另外大厦能提供足够的对外通讯设施。针对这一实际情况，我们将按国优大厦的要求开展日常的管理与服务工作。

（注：以下部分管理手段须有相应的硬件配备）

（一）大厦楼宇的管理

设想按楼宇自动化系统来进行管理。通过自动化系统，全面、集中控制和监护大厦内各种设施的运作，随时掌握其运转情况，及时、高速的抢修；依照工作和生活时间，定时自动对各类设施进行工作安排。

除自动化系统的管理外，我们还将做到以下的工作：

1．严格执行业主/用户（租户）迁入（出）管理制度和装修管理制度，健全大厦内业主、住（用）户、各单位及租户的房屋资料档案。

2．对装修的业主/用户要随时巡查是否按装修管理规定进行装修，发现乱建乱改等违章行为，即时处理、纠正，并耐心做好思想工作，直到恢复原状为止。

3．建立《房屋维修卡》，对大厦内房屋的公共部位和业主/用户室内的维修做全面记录，并定时回访。

4．每月走访业主/用户，加强与业主/用户的沟通，积极接受业主/用户对大厦管理的意见和建议，从而不断完善我们的管理工作。

5．大厦管理员每天上班时巡查一遍所分管之楼层，发现问题及时记录于工作日记（房屋管理台帐），并及时将有关管理情况资料汇总输入电脑；下班前再巡查二遍，做好记录。

6．定期对地下室、结构的变形（伸缩）缝、预埋件、给排水设施的使用情况进行检查，做好屋面隔热层、保温层、室外排水设施及地基基础等的维护工作，发现问题及时处理，避免和减少由此产生的对结构的影响。

7．对大厦楼地面进行经常性的检查，重点检查和年度检查，及时发现出现的问题，寻找原因，及时进行养护和修缮，防止问题进一步发展，保证房屋地面的使用功能。

8．定期检查室内外抹灰面层有无损坏处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补，以防扩大损坏；对吊顶工程要着重检查木龙骨有无变形裂缝和吊顶下垂情况，发现后及时更换。

（二）设备、设施的管理

运用电脑技术对设备、设施进行包括设备档案、维修保养计划、日常保养安排及出勤等事项进行管理。做到设备有标志图示，管理规章制度上墙并熟记，日常运作有记录和台帐，并要做好“三防”（防鼠、防火、防事故）工作。

1．将公共设施如公厕、配电房、泵房、通讯、电梯、路灯、排水排污管道、沙井、化粪池、马路、公共活动场所等管理好，保证其正常使用，不得改变使用功能。

2．对水泵、发电机、中央空调、电梯、配电柜做好运行及维修保养记录台帐，定期检修和保养，及早堵漏洞；管道和有电的设备均有明显的提示标志；保证大厦设备设施处于良好运行状态，保证正常供水、电、冷气。

3．设备、设施的现场设置“管理制度”、“维修保养规定”、“操作规范”，挂在明显的位置，操作人员必须熟悉牢记后，按要求上岗操作，每季度组织学习，考试合格后才可继续上岗。

（三）通讯自动化管理

设想应用通讯自动化系统（CA系统，munication

Automation

Systems

）将物业内的各种不同的信息处理系统联结于一体，达到自由交换信息的目的，并能与国际信息网络联接，组成一个高速的通讯体系，为某物业的住用户提供现代化的网络信息服务。

（四）商务自动化管理（OA系统Office

Automation

Systems）

设想利用信息技术将各种商务设备联成一体，把文字、数据、图像、语言和信息处理功能组合于一个系统中，达到提高办公效率和办公质量的目的（主要应用于商场部分）。

（五）水电保障系统管理

确保大厦的用水用电，断电为零；抄水电表、代收代缴水电费准确无误，方便业主/用户。

1．水电工24小时值班，保障住业主/用户的水电供应，不得出现因管理不善而停水停电；出现故障，水电工必须10分钟到达现场，及时维修，使其恢复正常；因公用线路停水、停电，必须由管理中心预先通知业主/用户，让业主/用户做好蓄水、停电的准备。

2．按期清洗水池、定期出示水质化验单，保障生活用水的清净符合标准。

3．每月准确无误地给业主/用户抄水、电表，做好计算、摊分及收缴水电费通知单等工作，让业主/用户有足够的时间备足水电费用，按时交纳。

4．将业主/用户入住前的水电表度数抄好、登记好存档。

5．协助办理业主/用户用电增容。

6．定期对备用设备、设施进行试运行，确保其能正常运作，并做好保养、试运行记录。

（六）治安、消防管理

设想运用保安自动化系统（SA系统，Security

Automation

Systems）。利用信息技术对整个物业进行安全性布防，确保各重要部位人员进出的监视，形成一个综合的保安监控网络，与其它自动化系统交换信息。出现突发事件时，保安自动化系统能及时报警、接警及记录事件情况，并能对事件的处理作出准确的指引。

设想运用消防自动化系统（FA系统，Fire

Automation

Systems）对大厦的消防工作进行管理，该系统既能独立运行，又可接到管理系统网络上，利用中央处理机的程序，从温度上升、烟雾密度、状态的瞬时性或持续性综合判断进行报警。当出现异常情况时，自动控制消防系统及时报警和接警；发生火灾时，能自动启动灭火设备，及时扑灭大火。

除运用自动化系统外，我们还将做到以下日常工作：

1．本大厦一至四层实行半封闭管理、五层以上实行封闭管理，保安24小时设岗值班，五层以上业主/用户凭有效证件进出，装修施工人员凭施工人员出入卡出入，严格做好外访人员登记。采取人防、技防相结合、动态与静态管理相结合的措施。

2．配合派出所做好一至四层的商场及住宅部分的出租屋、暂住人口登记管理工作。

3．大厦内杜绝吸毒、赌博、黄色等违法现象，一经发现，配合派出所严打。

4．保安员每天24小时值班巡逻，每隔四小时保安员从一楼到天台巡视一遍，签到记事薄挂在每幢楼的天面，每巡视一遍签到一次，并把整幢楼所发现的问题一一记录下来。

5．每季度或半年检查火隐、消防设备、防盗设施、防事故标志等，发现有过期、损坏的设备、设施应即时更换。

6．保安员以礼待人，给进出大门的司机敬礼，见到客人上、下车主动上前开门迎送。

7．向业主/用户分派报纸、电信等，接待来访者并指点引路。

8．火灾、刑事和交通事故发生率不得超过1%。

（七）环卫保洁系统管理

1．垃圾天天清运、上门收业主/用户的袋装垃圾；公共地方的垃圾桶内的垃圾不得超过三分之二，垃圾桶每天清洗一次。

2．马路、走廓、公共场地每天清扫、保洁两次，确保地面无杂物、积水现象。

3．所有楼梯每周清洗一次；电梯轿厢、楼梯扶手、电表箱、消防箱、信箱、通风窗玻璃等设备，按工作流程标准进行操作；定期清洗大厦外墙及正面商场部分的玻璃幕墙。

4．清洁保洁工作采取日检、周检、月检、季检的管理措施，确保大厦内及周围无卫生死角，达到“五星级”宾馆的卫生标准。

5．做好防鼠、防蚊、防蟑螂等工作，定期喷射杀虫水，投放老鼠药，确保大厦内无鼠害发生。

（八）电梯管理

1．操作人员必须持证上岗，经严格考核后才能上岗。

2．操作人员必须按电梯运行管理规定、电梯安全操作管理规定，每天巡查并做好电梯运行记录以备检查。

3．操作人员必须在上班前、下班后做好轿厢、机房清洁，每天用不锈钢水清洁一次电梯。

4．定期进行电梯检修、维护工作并做好记录

（九）交通与车辆的管理

1．管理好报经公安交通部门批准的停车场地。

2．竖起各种交通警示牌（如限速5公里牌、禁鸣喇叭牌、单双行线牌等）。并设有示意牌，确保车辆进出方便，管理有序有礼。

3．在大厦地下车库进出口设置减速杠，以保障行人出行安全。

4．临时停车有“临时停车证”，按时计费，并要求停放在地下车库内。

5．汽车、摩托车进出做好车牌登记，进出时间登记，并严格按制度做好交接班记录，以防车辆被盗及事故的发生，为区分责任提供依据。

6．必须做到竖牌、划线标准化，动态交通规划好、管理好；静态交通定位、停车，确保安全；车辆被盗为零，交通事故发生为零。

（十）

绿化环保管理

1．定期对大厦周边花草树木及大厦内盆景花木，进行淋水、修剪造型、施肥、杀虫养护。

2．做到大厦周边黄土不见天，一年四季繁花似锦，保障规定的绿化率。做到大厦内一年四季常青、四季有花，保证规定的绿化效果。

3．在大厦周边竖起各种保护绿地、树木的警告牌。

4．严格控制噪声污染，保持良好的办公生活环境。

（十一）租赁服务

1．严格租赁管理规程，及时与业主/用户进行沟通，重视业主/用户意见与建议，争取业主/用户长期稳定的进行商务活动。

2．做好商场、房屋租赁合同签订与租金收取工作。

3．根据市场信息，及时调整租赁策略。

4．根据业主/用户的要求，提供有关服务。

（十二）多种经营服务

物业管理中心在“一业为主，多种经营”宗旨下，接受业主/用户的委托，积极提供多项有偿专项服务及特约服务，如室内清洁、室内绿化养护、洗衣、邮件、汽车美容、室内水电维修、小家电维修、票务代理、财产保险、代订快餐等。

八、“某物业”的文化建设

大厦文化是大厦各业主/租户及管理员工在工作管理生活中所创造的具有个性特色的精神财富及其物质形态。精神文明建设是我们始终不谕的追求，广州新豪实业发展公司将坚持以“一手抓管理，一手抓精神文明建设”的管理模式进行某物业大厦的物业管理服务工作。大厦文化建设是社会安定团结的需要，是物业管理企业自身的需要，更是业主/租户们日益增长的文化生活的需要。某物业大厦极具文化品味和超前意识，它的突出个性就是聚中国传统文化与现代高科技文化的有机融合，我们将承沿中国的文化传统，在此基础上，进一步弘扬现代化的生活观念和生活方式，增强某物业大厦的凝聚力和向心力，使物业管理达到事半功倍的功效。

我们的目标是使某物业大厦的精神文明建设具有代表性、先进性和实用性，使其成为广州市甚至全国文化生活中的一个标志性典范。带动整个物业管理行业文化建设上档次、上水平。现我们对某物业大厦的文化建设按照下面五个层面全方位展开。

某物业大厦文化活动主要内容构成图：

1．某物业大厦环境文化建设

某物业大厦的自身环境和人文环境构成某物业大厦环境文化。这是最直观的外在表现，时时刻刻影响着业主/租户的心理和情绪，影响业主/租户的工作质量，对此我们高度重视，主要设想有：

（1）环境文化建设的目标是大厦文明、洁净，环境质量良好、资源质量良好、资源合理利用，达成良性的循环，形成环保意识。

（2）我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中。设立专门部门，专人负责，齐抓共管；拟定制度，及时监督，并邀请业主委员会义务监督、沟通信息，发现问题及时处理。

（3）有效控制大厦范围内的噪音及空气污染，保持大厦内的清新空气。

（4）宣传环保知识，倡导环保保护，我们每个月开展一次环保评比，出现问题及时改进。

（5）对大厦大堂、外围、各楼层之间设置合理的盆栽绿化，合理布置，使人与自然和谐配置，每月换不同盆栽，使大厦日日有新样，月月有新貌。

2．某物业大厦行为文化建设

某物业大厦是一个高档次的物业，针对人们文化素质高的特点，我们全面导入了CI形象管理，作为宣传与提高大厦的声誉，我们采取了以往的成功经验，全面要求与引导员工及业主/租户“行有规范、动有准则”，开展有效的形象管理，具体做法有：

（1）在某物业大厦内全面导入VI形象，根据不同位置配置各种标识牌，有统一的形象，体现出无处不在的文化氛围和对人的尊重，使人们一进入某物业大厦，马上就能够感到典雅、舒适的环境和自由，飘逸的气氛、完善统一的视觉系统、方便快捷的通讯信息和管理人员身先士卒的文明言行。

（2）开展文化娱乐活动，每年重点举办2—3次大型活动，组织大厦内各业主/租户及组团单位积极参加。如举办体育健身活动，以组团单位之间开展友谊比赛等项目活动。

（3）与旅行社联系，管理处不定期组织大厦业主/租户广州郊外游（具体景点另定）增强双方的理解、沟通。

3．制度文化建设

对于某物业大厦的文化建设，我们制定长远的文化战略，为达到既定目标，我们拟定了文化建设组织机构，专人负责，制定各管理规章制度，予保障各项文化建设的正常开展。同时，文化建设制度本身也传达着某物业大厦作为一个文化汇集型物业的个性化文化内涵。

（1）我们将制订《某物业大厦文化手册》，通过该手册对大厦文化的思想和行为进行诱导和软性约束。

（2）设立大厦文化部，专职组织开展大厦的各种文化活动，如开展：大厦环保日、优质服务日、爱国家、爱大厦评比日等一系列有序的组织活动。

（3）对各种文化活动加以制度规范、落实、跟踪，包括制定活动的时间、地点、内容、方式、程序等。保证文化活动朝着积极、健康、有益的方向去发展。

4．某物业大厦精神文化建设

精神文化是某物业大厦文化建设的核心，是某物业大厦全体成员精神观、价值观、道德观等文化精神观的重要生成途径。某物业大厦精神文化的内涵就是中国传统文化精髓和现代科技思想的高度融合，我们将通过各种途径将精神文化建设落到实处。

（1）利用各种纪念日、节假日传播某物业大厦文化精神。如入伙仪式、钥匙交接仪式、升国旗仪式、给党过生日、“十•一”爱国征文活动等。

（2）设置大厦物业管理咨询点，开展各种形式的主题讲座，主题演讲，树立某物业大厦的文化观。

（3）办好墙报、宣传栏、宣传类的方针政策，传播环保、征兵、计划生育、儿童免疫等方面的信息。

（4）办某物业大厦内部刊物，对某物业大厦物业管理针对性的传播，对大厦业主/租户各组团单位进行有酬投稿征文活动。

九、管理费用的收支预算

（一）广州新豪实业发展公司某物业管理中心将为大厦所有的业主/用户提供优质的管理服务，据穗价[1999]100号文件及我公司对某物业周边环境的实地考察，并考虑到某物业业主/用户的承受能力，管理中心按二级收费标准，（即住宅部分1。5元/月•m2，商业部分5元/月•m2，），报经物价部门审批后，向业主/用户收取管理服务费，并由公司总经理及管理中心经理负责。

（二）应业主/用户的要求：提供系列的专项或特约服务，管理中心、服务中心明码标价，由业主/用户自愿委托与付费，收费原则上保本微利，由管理中心组织安排。

（三）根据广州市人民政府发穗府[1995]152号文件精神，开发建设单位一次性拔给物业管理公司用以购置大厦管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、绿化工具、清洁工具及用品等的费用为：按惯例做法是开发商按物业总建筑面积每平方米3元一次性向物业管理公司提供。

（四）开发建设单位所委托管理的经营场地，如车场等，其收益按除去维护费用、公共分摊费用及交税后按7:3分成，，即开发建设单位占7成；物业管理公司占3成。

（五）管理服务费的收支预测：接管后第一周年是亏损的，第二周年力争平衡，第三周年后略有结余。

1．

管理费收入预测（细表）（第一周年，暂按入住率70%）

序号

项

目

月

收

入

年收入

1

住宅物业管理费

住宅：22900m2

22900×1。5元/

m2×70%=24045元

288540

2

商业用途部分物业

商业：12300m2

12300m2×5元/m2

×50%=27675元

332100

3

车辆保管费

汽车位：200（按7：3分成）

200×600/位×50%×30%=18000元

216000

720000

18000

48000

首年车辆保管费不分成，其收入弥补管理费的不足

200×600/位×50%=60000元

单车保管费收入：

100×15=1500元

摩托车保管费收入：

100×40=4000元

（维持平衡，不分成）

合计

（车辆保管费分成）75220元

（车辆保管费不分成）117220元

902640元

1406640元

2.管理费收入预测（细表）（第二周年，暂按入住率90%）

序号

项

目

月

收

入

年收入

1

住宅物业管理费

住宅：22900m2

22900×1。5元/

m2×90%=30915元

370980

2

商业用途部分物业

商业：12300m2

12300m2×5元/m2

×80%=49200元

590400

3

车辆保管费

汽车位：200（按7：3分成）

200×600/位×50%×30%=18000元

216000

18000

48000

单车保管费收入：

100×15=1500元

摩托车保管费收入：

100×40=4000元

（维持平衡，不分成）

合计

103615元

1243380元

3．大厦管理中心首年成本、费用支出测算表（单位：元）

序号

项

目

月

支

出

年支出

1

基本工资

49500

594000

2

教育培训费

2250

27000

3

福利、保险

24502

294024

4

公共设备、设施日常运行、维修保养费

14045（不含电梯、空调、智能化系统等设备的维护保养费）

168540

5

行政办公费

5400（含接待费）

64800

6

固定资产折旧费

3300

39600

7

清洁保洁费

6200（含工具用品、垃圾清运、外墙清洗、消杀费、水池的清洗等费用）

74400

8

绿化费

2300（含工具、肥、农药及盆景的更换等费用）

27600

9

治安综合费

4500

54000

10

电梯保养费

9200

110400

11

不可预见费

2430

29160

12

管理者酬金

7824

93888

13

税金

6780

81360

合计

138231

1658772

说明：1．以上收支合计物业公司第一年亏损：252132元（车保费不分成）。

2．以上的收入和支出测算是以我物业公司提供一流的管理服务支出为依据计算的。

2．

管理服务费与水、电费分开；管理服务费全部用于大楼的物业管理服务，公共照明、动力电、空调所发生的水电费根据实际情况另作分摊。

由以上费用测算可以看出，物业管理公司是亏损经营，所以，在管理首年、第二年车场保管费收入将不进行分成，以弥补管理费的不足。在管理的第三年车场保管费收入5：5分成，物业管理公司所得部分用以弥补管理费的不足。

十、“某物业”维修基金的建立、管理与使用

（一）

维修基金的建立

根据建设部、财政部（建住房[1998]213号）印发文件精神及《广东省物业管理条例》第三十二条规定以及广州市国土房管局[2000]118号文件（2000年5月12日）《广州市物业维修基金管理暂行办法》中大有关规定，为了保证房屋共用部位及共用设施设备的正常运行，解决在物业管理实际操作过程中，经常由于业主与物业管理公司在物业的共用部分及共用设施设备方面的维修责任不清，维修费用不能解决，造成业主与物业管理企业的矛盾，须建立维修基金，据该大厦的建设特点，该项基金的建立办法如下：

商品房预售许可证在1998年10月1日前核发的，购房者应依照国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定按购房款2%缴交物业管理维修基金。

商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，房地产开发企业应依照《条例》第三十二条规定按物业总投资2%缴交物业管理维修基金。

在维修基金不足使用时，由物业管理企业预算上报给大厦业主或上级主管部门，由大厦业主按大厦的建筑面积再次向其主管部门申请划拨。另外，可按每月或每年发生的维修后的维修期由各业主单位商讨分摊。

（二）维修基金的管理

1．维修基金的存储：

维修基金应当在银行专户存储，专款专用。

2．维修基金的增值

为保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。闲置的维修基金使用所产生的净收益转作维修基金滚存使用和管理。

3．维修基金的专用结算

维修基金在物业维修中的使用，须由物业管理公司出具大厦审核签章后的费用汇总单，交银行办理结算。

（三）维修基金的使用

维修基金是用于新建物业保修期满后，房屋共用部位公共设施设备的翻新以及更新的基金，该项基金的使用具有以下要求：

1．专项存储、专款专用、严禁挪作他用。

2．动用维修基金，事先必须做出维修计划及预算，经业主委员会审核批准后再生效。

3．大修、更新、改造工程结束后及时结算，公布帐目。

第二章

某物业管理规章制度

第一节

公众管理制度

一、大厦精神文明建设公约

爱国家

爱大厦

立公约

共执行

大厦美

怡心神

爱环境

护草茵

举止佳

典雅真

睦近邻

义与信

助公益

尊师生

军警民

鱼水情

危与难

皆挺身

公有物

惜如金

害虫灭

脏物扔

黄赌消

毒品禁

重安全

讲文明

道与德

亲力行

总则：

爱国家

爱大厦

立公约

共执行

热爱国家，热爱我们国家五千年悠久的文明，才能更加热爱自己的办公大厦。热爱我们的大厦，建设我们的大厦，是我们的责任，订下公共遵守的公约，进行规范、引导和约束，全员参与，郑重承诺，那么某物业将成为真正的楷模大厦，理想的办公场地。

环境篇

大厦美

怡心神

爱环境

护草茵

舒适、宁静、文明的大厦环境能够净化人的心灵。护草茵虽是小事一桩，但人人讲究清洁卫生，不乱吐痰，不乱扔垃圾，共同营造我们拥有的优良环境，某物业大厦就能心旷神怡，万事顺意。

协作篇

举止佳

典雅真

睦近邻

义与信

大厦各单位之间的相互协作是建立新型和谐的办公环境的重要因素。举止文明，高尚雅典，建立大厦新型友好的协作关系。

社会篇

助公益

尊师生

军警民

鱼水情

积极热心参加社会公益活动，献出真诚，献出爱心，与人方便，自己方便，在大厦自觉形成尊重知识、尊重人才、尊重科学的良好社会风尚，在大厦内形成军警民一家亲的风气。

公共篇

危与难

皆挺身

公有物

惜如金

与人方便，自己方便，一人有难，八方支援，有事情商量办。爱护公物，珍惜如金，形成良好的公共行为规范，是大厦良好形象的有力保障。

风尚篇

害虫灭

脏物绝

黄赌消

毒品禁

在大厦内，横扫一切害虫是我们义不容辞的责任，自然界的害虫以及人为的灾害都关系我们的生活质量，严禁传播一切黄色内容的刊物，音像。某物业大厦的用户都要培养良好的道德情操，将一切毒品、毒源坚决地拒之门外。

道德篇

重安全

讲文明

道与德

亲力行

安全、文明、礼貌、道德是大厦精神文明建设的标志，你的全力参与，将是大厦的希望。

二、大厦装修管理

为了确保大厦和公共设施的安全，加强用户室内装修工作的管理，凡承担大厦用户室内装修的施工单位及人员以及委托装修的业主与使用人必修遵守下列规定：

1．申报程序

凡欲进行室内装修的住（用）户，应提前一周向管理中心申报。由住（用）户携带有关证件（权属证明、租赁合同、身份证等），填写申请表，注明装修时间、项目及施工队伍名称，并附有关图纸资料，经管理中心审核并由装修单位到管理中心签定《装修施工责任书》，交纳有关费用、保证金，领取《室内装修许可证》并办理装修人员的临时出入证后，方可进场施工。

2．装修范围

（1）任何装修不得擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、上下水管道、电路等；

（2）不准擅自凿除楼面，地面装修不准擅自用缸砖、大理石以及其它超重材料，地面装修厚度不得超过10毫米；

3．施工期间的管理

（1）装修人员进入大厦必须配戴临时出入证，装修完毕后将临时出入证；《室内装修许可证》交回管理中心，无临时出入证的装修人员不得进入大厦，办证后方可进入，遗失者补办；

（2）凡进行室内装修的用户要当天清运余泥（如在大厦内乱堆放则予罚款200元，并要在当天清理干净），到时不理，劝无效，拖延一天罚50元，拖延二天管理中心将负责清运，所花费用由保证金扣除。装修一切材料只能存放在室内，所有装修工程只能在室内进行。

（3）凡进行装修但尚未申报的业主（用户）请在三天内到管理中心补办有关手续，如通知业户还不办理申报手续者，则给予停电或停止装修的处罚，申报后管理中心同意通过，交纳保证金以及办理临时出入证、《室内装修许可证》后才能继续施工。

（4）业主后装修施工单位在施工期间必须尽量降低施工时所产生的噪音和减少尘埃，避免对其他业主（用户）造成干扰及不便，注意防火安全，排除消防隐患。否则，如因火灾殃及其他用户或公共设施，施工单位及业主（用户）要作一切赔偿，以及负一切责任。

（5）不得改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施，不得改变房屋和配套设施的使用功能，如有损坏要恢复原状，直到管理中心或有关部门满意为止。否则，日后补修费用由该业户承担。

（6）装修时间必须安排在上午8：00—12：00；下午14：00—21：00，不延长施工时间，否则管理中心有权给予停水、停电的处理。

（7）施工人员不准在施工现场留宿，确需留宿者，要将留宿人员名单报予管理中心，经批准后方可留宿，并且每人必须缴纳200元保证金，待施工结束后，如无违章行为，该保证金如数退还；否则，从保证金中扣除罚款。

（8）装修完工时，必须通知管理中心，管理中心派出人员观察有否违反申请的审批要求，现场及公共场地是否有余泥和遗留杂物，如果达到各项要求，而装修期间无其它违反记录，经管理中心有关人员签字，即可办理保证金免息退还如有违反根据记录从保证金扣除，余下金额无息退还交款人。

三、大厦装修验收及违章处罚规定

1．为避免管理中心人员与业主（使用人）之间发生贿赂或其他舞弊行为，管理中心应合理安排装修验收人员；

（1）

装修初验可由经理助理负责；

（2）

正式验收由工程组织有关人员进行；

（3）

管理中心经理抽查20%；

2．对业主（使用人）从事装修时有违章行为，没有得到整改或纠正之前，不能进行验收；

3．正式验收合格后，管理中心经理助理负责收回“装修许可证”及“出入证”，对声明遗失证件的，在验收表中注明，同时注销该户办理装修人员“出入证”手续；

4．装修人员在施工过程中如有违章行为，管理中心将依据有关条款，从保证金中扣除罚款。

四、消防及安全管理规定

为加强本大厦消防工作，保护公共财产和大厦内住（用）人的生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和广东省有关消防规定，特制定管理规定如下：

1、消防工作实行“预防为主、防消结合”的工作方针，管理中心经理为消防责任人，带领全体员工组成义务消防队，负责防火和灭火工作；

2、管理中心要认真惯彻执行消防法规和上级有关消防工作指标，开展防火宣传，普及消防知识。经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。

3、楼梯走道、出口和安全防火通道，必须保持畅通无阻疏散标志和安全指示灯要保证完好，任何单位不得擅自封闭，不得堆放物品、存放其它货物；

4、大厦内的消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失；

5、大厦内不准存放易燃易爆、有毒和腐蚀性物品；

6、装有复印机、电传机、印刷机的部位禁止吸烟和使用明火，

用酒精清洗机器部件时，要保持室内通风。沾有油墨和易燃物品的纸张等在有盖的铁桶里，并及时清理，机器周围不准堆放可燃物品；

7、严格维护消防自动报警系统的设备，定期进行测试检查，保证设备完好；

8、大厦内存有物品的地方，有人活动的地方，公共场所、楼层间、机房、电房、办公室等部位视不同情况配备轻便式手提的消防灭火器材；

9、学习消防知识，掌握简易的灭火方法，发生火灾应及时报警或告知管理中心，积极扑救；

10、凡违反本规定的，根据有关法律、法规的规定予以处罚。

五、大厦电梯管理规定

1．制定《电梯乘客须知》要求乘客配合，管理好电梯。

2．电梯司机人员要有良好的职业道德和责任心，受过技术培训，掌握电梯基本知识，能操纵电梯和排除故障，能发现异常问题并具有处理紧急事故的能力。

3．按规定使用电梯，做好电梯的维修保养记录和日常的例行检查，保证电梯正常运行和使用年限。

4．经常检查送层、起动、换速、平层、消号、开关门的速度完全触板动作是否正常，有问题及时维修保养。

5．电梯轿厢、厅门口保证清洁，地槽内无杂物，以保持开闭。

6．厅、桥门全关闭后，才能起动电梯，在门外不得用手扒启。

7．电梯载荷要均匀，中间停放为宜，以免桥厢倾斜。

8．当天运行完毕后，须将电梯轿厢停在基站，切断电源开关，熄灭照明灯，关好厅门。

9．停用七以上的电梯，再启动使用时须全面检查各部位情况。

10．在电梯机房工作，进行部件清扫，抹油或挤加润滑油时，应切断电源开关。

11．检查钢丝绳必须在轿厢停止运行情况下进行。

12．进入电梯底坑工作，先检查井底是否潮湿，以免触电。

13．电梯机房要清洁、通风，有防止老鼠进入的措施；除电梯维修人员、消防人员外，任何人不得进入，机房内的设备非电梯维修人员不得操作。

14．发生火警，切勿乘搭电梯，用电梯可能随时在半途停顿，将人困于电梯内，被困者可能因浓烟而致命。电梯内求救警铃，电风扇必须保持工作状态，以免紧急时无法求救及导致窒息。

15．电梯保洁员应每天用清洁剂抹擦电梯一遍。

16．因维修、保养、正常停用等任何停梯，应在一楼挂牌告示。

17．对电梯进行检查、保养、维修应分别的好记录。

六、大厦安全保卫管理规定

为了搞好某物业大厦的安全保卫防范工作，创造一个安定的工作和生活环境，依据国家法规和地方政府的有关规定，制定本规定：

（一）大厦的单位必须遵守国有法律和政策、法令，不得从事非法经营活动。

（二）坚持谁主管，谁负责的原则，经营单位或事业单位对单位对单位内部的安全管理负有直接责任。

（三）大厦内所有单位必须服从管理中心的管理，接受物业管理人员的监督。

（四）物业管理中心依据国家法规，对经营单位的消防环保、治安行使监督权，并配合公安派出所做好中心大厦的安全保卫管理。

（五）商场经营必须遵照消防法规，重视安全防火工作，商场安全保卫管理实行治安责任制度，出租人、承租人均为安全防火责任人，必须与公安派出所或管理中心签订安全防火责任书。

（六）本规定适用于某物业大厦内的所有业主、租户。

七、地下停车场管理规定

（一）内部管理规定

1．停车场车管员必须24小时值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，并将管