2022年物管行业之万物云专题研究

2022年物管行业之万物云专题研究1、厚积薄发，重新定义“空间科技服务商”1.1、三十年创新先行，空间服务稳中求进万物云空间科技服务股份有限公司（后简称“公司”）成立于2001年2月20日，是中国领先的全局空间服务提供商，长期投入科技研发，空间科技能力行业领先，是独一无二的由小区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供货商。其业务包括以下三大板块：i）社区空间居住消费服务、ii）商企和城市空间综合服务、iii）AIoT及BPaaS解决方案服务。公司前身为万科物业，作为万科企业股份有限公司的控股子公司，其业务历史可追溯至1990年，主要历经4个发展阶段：1990~2000年：品牌创新，服务管理迭代升级。在万科集团确立了“做好物业服务”为目标后，1990年开启万科物业业务。在小区空间服务领域打造了具有极高美誉度和家喻户晓的万科物业品牌，并首创市场化物业运营方式，协助主管部门订立物业管理行业的行业标准。1991年，国内首创业主自治与专业服务相结合的“共管模式”，并推动成立了中国大陆第一个业主委员会。1996年，万科物业中标中国物业管理行业第一个公开招标项目深圳鹿丹村项目。同年（1996年）成为了国内第一家通过ISO9002国际质量管理体系认证的物管企业，引领行业提高服务质量。1998~1999年先后推出“无人化”管理模式、“个性化”服务模式，创新升级，积极探索物业新模式。2001~2014年：稳扎稳打，继续探索物业管理新模式。2001年，获得国家建设部首批物业管理一级资质证书，成为中国首批获得一级资质的物业管理企业。同年（2001年），推出所有外接项目，中止市场化，稳扎稳打继续探索物业新模式。2005年创新推出“五步一法”服务，是万科物业优良传统和多年物业服务实践经验总结的基础上尝试通过感知客户价值、理解客户需求，进而对现有的服务流程和关键环节进行梳理、提炼和创新而提出的客户服务体系。2010年首次获得中指物管百强第一名，物管创新卓有成效。2015~2019年：扩容升级，开启市场化新时代。在2015年1月，上海上实物业管理有限公司与万科物业开展合作，引进万科物业EBA系统，成功开启万科物业2015年市场化的新征程。万科物业全面市场化。2018年5月，打造了中国第一个“物业城市”，在市场化机制下，作为城市空间整合服务提供商，对城市空间里的公共资源、公共项目进行全流程管理、协调、服务及运营。2018年3月正式加入BOMA中国，持续对标国际商业地产管理标准。2018年7月，万科物业在纽交所成为戴德梁行的第四大股东，并于2019年与戴德梁行成立合资公司“万物梁行”成为万物云版图中重要的一块。2020年~至今：恰逢其时，“万物云”上市在即。2020年万科物业首次披露“三驾马车”模型，包括CS社区空间、BS商企空间、US城市空间。2021年11月，万科企业股份有限公司（股票代码：000002.SZ）发布《关于拟分拆子公司到香港联交所上市的公告》，拟分拆万物云到香港联交所上市。2022年4月1日正式向港交所递交上市申请表，名称万物云（股票代码：H01782.HK），招股日期为2022年9月19日~2022年9月22日，每股发售价47.1~52.7港元；上市日期为2022年9月29日。1.2、股权结构集中，管理层经验丰富，具备“人和”优势万物云空间科技服务股份有限公司由万科企业股份有限公司（母公司）控股，截至招股书提交日的公司股权架构中，母公司万科企业持股比例占62.89%，其实际控制人为朱保全。截至招股书提交及全球发售完成后的公司股权结构分别为，i）万科及关联方：持股占比62.89%/56.60%，其中主要为万科企业持股，占到了57.12%/51.41%。ii）上市前投资人持股：占比28.64%/25.69%，值得注意的是博裕资本通过RadiantSunbeamLimited持股17.14%/15.42%，58集团通过DreamLandingHoldingsLimited持股2.86%/2.57%，博裕投资合伙人周奇和姚劲波皆担任公司非执行董事。2017年公司引入战投博裕资本、58集团（二者分别持股25%、5%），2021年11月26日，博裕投资转让万物云7.6%的股份，对价69.86亿；2021年12月31日，58集团转让了万物云2.14%的股份，对价19.91亿元。此外，阳光城总持股为1.91%（包含通过云南云腾间接持股0.13%）。阳光城持股变化主要是分以下两个阶段：①阳光智博换股4.8%：根据2021年9月22日收购阳光智博订立的投资框架协议，公司同意收购阳光智博的全部股本权益，并同意向阳光智博原股东发行公司4.8%的股本权益，代表公司注册资本5042万元作为对价。②转让股份：2021年10月29日，阳光城全资子公司海南慧优转让了万物云3060.2万股股份，占比万物云2.91%的股权，套现30.52亿元；转让2.91%给万物云的全资子公司“深圳誉鹰”，由此导致转让完成后阳光城持有的万物云股份仅剩下1.91%。iii）员工持股平台：持股比例为8.57%/7.71%。iv）基石投资人：包括中国诚通、淡马锡、瑞银资管、润晖投资、高瓴旗下HHLR基金、YHG投资和Athos资本等，合计认购约4383.4万股（占比3.74%）。v）其他公众股东：共计持股6.26%。公司一直传承有序的管理团队，市场化的激励和管控体系，坚持引进专业人士和注重内部提拔并举，罕有流失的阶梯式人才队伍，才足以塑造公司在主流市场的强竞争力的同时，也为公司中长期稳定发展奠定了“人和”基础。公司CEO朱保全为万物云的核心人物，1999年加入万科集团之后于2011年出任万科物业事业部首席执行官、集团副总裁。其管理下的万科物业从专注于住宅服务，到在商用写字楼领域作出突破。于2019年与230年的老品牌“戴德梁行”合并成立合资公司“万物梁行”，与国际化管理体系相结合。公司的服务对象从专注服务万科地产到扩张为领先城市服务商。公司管理层大致可分为：a）内部员工培养及提拔，例如熟悉公司情况的管理类高管副总经理邹明，主要负责公司人力资源管理。b）通过外部人才引进符合公司战略发展目标的资源整合型人才，如首席投资官李庆平，现担任“万物梁行”董事长，其主要负责投资、并购、投后整合及运营、新业务孵化相关事项。1.3、三大业务齐头并进，定位空间科技服务商按业务构成看，社区空间居住消费服务仍占总营收的半壁江山，但是随着社区空间居住消费服务和AIoT及BPaaS解决方案服务的增长，占比有所下降。公司物业分为三大板块：（i）社区空间居住消费服务；（ii）商企和城市空间综合服务；(iii)AIoT及BPaaS解决方案服务。2019~2021年社区空间居住消费服务占比分别为63.4%/58.5%/55.5%，呈逐年下降趋势但仍占公司总营收一半多；同期商企和城市空间综合服务占比则由30.8%增加至36.7%，呈逐年增长趋势，2021年涨幅有所变小（+0.9pct）；AIoT及BPaaS解决方案服务占比最小，经2020年小幅下降后2021年占比回升到7.8%，主要是由于公司努力推动空间科技解决方案，发挥行业知识及战略技术。公司扩张加速发展，期间费用率保持稳定。其中费用成本主要包括：公司的销售及分销开支、行政开支和财务成本。净利润2020年同比增长43.6%，2021年同比增长19.2%。2019~2021年期间费用率为8.7%、8.5%、8.7%。销售及分销开支包括员工成本、营销及推广开支。员工成本主要为营销及推广相关员工的工资及福利。营销及推广开支主要为向第三方支付的推出营销或推广活动的费用。销售及分销开支由2019年1.28亿元增至2020年1.66亿元，并于2021年进一步增加至2.57亿元。2019~2020年保持平稳，销售及分销开支费用率分别为0.9%、0.9%，2021年有所上升，占1.1%，注意到：i）2020年销售开支同比增长与收入同比增长保持同频。ii）2021年销售开支同比增长54.5%，主要原因为2021年销售推广开支同比增长123%，远超收入同比增长的30.6%，因而导致销售费用率有所上升。行政开支主要包括员工成本、研发开支、办公及相关开支。行政开支2019~2020年从10.78亿元增加26.4%到13.63亿元，并进一步增加31.5%至2021年的17.92亿元。2019~2021年，公司的行政开支随着公司的业务增加而持续增加，费用率为7.7%、7.5%及7.6%，费用率2020年下降，而2021年有所回升，注意到：i）2020年公司行政开支费用率同比增长为26.4%，低于总收入增长率。ii）2021年行政开支费用率同比增长为54.5%，明显高于当年总收入增长率，所以管理费用率有所回升。财务成本主要包括租赁负债利息及银行贷款利息。2019~2021年，公司的财务成本费用率为0.05%、0.08%、0.04%，逐年下降的原因在于：（i）2020年财务成本费用同比增长130.19%，高于总收入增长率，导致费用率显著上升。（ii）2021年财务成本费用同比下降29.3%，使财务费用率下降。1.4、收并购扩规模，加码一二线物管布局2021年物管行业并购行情火热。根据克而瑞物管和中物研协数据，2021年共有29家上市物企发起53项并购，并购交易总额达355.88亿元，交易所付代价为上年同期（94.3亿元）的3.77倍，单笔平均交易额为6.71亿元，为上年同期（1.75亿元）的3.85倍。公司2021年主要收购的标的阳光智博和伯恩物业。公司收购阳光智博的原因有：（i）继续加强万物云在一二线城市的统治力。截至2020年末，阳光智博的在管物业管理项目共有164个，在管总建筑面积约3020万平方米。其中，位于一、二线城市的在管面积占总在管面积70%以上，合约物业管理项目共有303个。（ii）阳光智博在环境保护、教育、房地产开发、金融服务等多元化业务方面的优势与万物云的理念相符，有助于公司进一步的打造多元化平台。(iii)换股交易很大程度上缓解了万物云资金的压力。根据协议，万物云将持有阳光智博100%股权，阳光城则持有万物云4.8%股权；同时，双方成立新合资公司承接阳光城未来新开发项目。伯恩物业管理面积超7000万平方米，是福建地区管理规模最大的物业企业之一。公司收购伯恩物业有助于：（i）提升东部沿海地区的布局密度，有助于部署“万物云街道”。“万物云街道”即老城街道改造，伯恩所重点布局的大本营包含了福建省福州市的新旧城区。（ii）增加一二线城市的布局“浓度”，布局海西、华北、华东、西南、华中和华南全国6大区域板块，40多个城市、400多个项目。(iii)为公司扩充增值服务业态。本次收购保留了伯恩的品牌，继续为客户提供住宅物业服务。作为大型综合企业集团，伯恩物业一直秉持多元化的发展路线，其商写、医院、学校、旅游景点等业务模块也将加入到万物云相应垂直业务板块，逐步导入万物云质量体系，使用万物云星尘系统及BPaaS服务，利用万物云生态平台上的资源优势助力其加速发展。(iv)对价分两阶段交易，安全系数有保障。根据2021年6月11日双方签订的投资框架协议，公司收购伯尔尼物业全部股份的支付分为两个阶段，首个阶段对价为人民币16.13亿元，于2021年9月18日结算，第二个阶段对价乃参考2021年伯尔尼物业的经审计利润净额厘定。该对价安排乃经双方参考2021年伯尔尼物业的预期估值后公平磋商厘定，根据2021年伯尔尼物业的经审计利润净额结果进行调整。2、住管规模持续增加，社区增值服务利润稳定2.1、关联房企资源协同，基因复制积极外拓公司社区空间居住消费服务提供住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务。1）住宅管理规模增长迅猛。截至2021年末，公司为2823个住宅物业提供住管服务，在管总建面达6.6亿平方米，2019~2021年在管面积CAGR达23.8%。根据克而瑞统计，2021年万物云在管面积位列国内第一。2）住管业务毛利率属于行业平均水平，增长空间广阔。据公司招股书显示，2019~2021年，万物云整体毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。根据中研物协统计，2020年42家上市物企的毛利率平均值为29.5%。2021年，碧桂园服务（06098.HK）、雅生活服务（03319.HK）、绿城服务（02869.HK）的毛利率分别约为30.7%、27.5%、18.5%。在规模物企中，万物云住管业务毛利率处在平均水平，增长空间较大。公司社区空间居住消费服务收入占2021总收入的55.5%，2021年社区空间居住消费服务的毛利率下降2.9pct至15.8%，是受到了业务占比86.3%的住宅物业服务板块的拖累，由2020年的15.0%下降至2021年的11.1%。住宅物业毛利率下降原因在于：i）2020年因享受社保基金减免，2021年则不再享有这部分减免；ii）维护客户关系方面的额外支出。基础物管服务：住宅物业服务主要包括就住宅物业向业主、业主协会或住户提供的清洁服务、秩序维护服务、园艺服务及维修及维护服务。公司在住宅物业服务方面取得较高的收入增长且在管建筑面积持续增加，尤其是来自独立第三方的在管建筑面积。于2019年、2020年及2021年，公司的住宅物业服务收入分别为人民币72.5亿元、人民币91.3亿元及人民币113.6亿元，分别占公司总收入的52.1%、50.3%及47.9%。住宅物业服务收入有所增加，主要由于：(i)公司业务扩张导致在管建筑面积增加，截至2019年、2020年及2021年末，公司的住宅社区的在管建筑面积分别为4.3亿平方米、5.0亿平方米及6.6亿平方米，CAGR达23.8%。(ii)公司平均每月每平方米的饱和收入增加所推动。于2019年、2020年及2021年，公司国内住宅物业费分别约为3.06、3.08元、3.13元/平方米/月，在同行业中处于较高水平。关联集团公司稳步扩张为公司内部输送，成为筑底保障物管服务强劲内生的稳定压舱石。万科集团坚持深耕一二线城市战略，根据万科2021年中期业绩推介会介绍，万科2021年上半年新增投资金额92%位于一二线城市，为公司输送规模可观。同时，万物云2021年一二线城市及香港占比达93.1%。高能级城市的物业费存在提价逻辑，根据克而瑞物管统计，一线城市物业费是二线城市1.4倍，能级越高的城市能接受越高的物业费。公司在中国管理及经营住宅物业多元化物业组合，按地区划分，其最大的收入贡献者来自华东和华南地区，于2019年、2020年及2021年分别占公司总收入的53.4%，52.8%及53.1%。按城市能级划分，一二线城市及其占比于2019年、2020年、2021年分别占公司总收入的94.6%、94.2%、93.1%。积极外拓独立第三方，保持高占比，2019~2021年维持在80%以上，是公司收入重要组成部分。公司社区空间居住消费服务板块项下的住宅物业服务收入大部分产生自万科集团及其合营企业或联营公司开发的物业，虽然这类物业占该板块的住宅物业服务总收入的百分比有所下降。同时，独立第三方开发的物业对住宅物业服务收入的贡献在这几年有所增加，脱离关联方的占比增加，为公司持续稳定发展提供保障。2.2、社区增值服务利润稳定社区增值服务：居住相关资产服务主要包括房屋销售及租赁经纪服务及房屋再装修及美居服务，其毛利率2019~2021年保持30%左右，随着公司物业扩张，公司于2021年9月开始合并伯恩物业的财务资料，并于2021年10月合并了阳光智博财务资料，其中阳光智博增值服务毛利率高达50.9%。通过收购，扩大了在中国的物业服务项目组合及更加聚焦于现时经营所在的城市，并使住宅和非住宅物业多样化，管理物业数量及所服务的居民数量的增加，收入持续上行。居住相关资产服务产生的收入由2020年的人民币9.5亿元增至2021年的人民币12.6亿元，2021年同比上年增加32%。2020年社区增值部分营收占比为5.2%，同比降低1.2pct，2021年占比5.3%，可预见社区增值服务占比较为稳定，并逐步让位于城市服务等赛道，与各大主流上市物管公司相比，万物云的社区增值服务占比较小，2021年仅为5.3%。2.3、非业主增值主打品牌化服务非业主增值服务：2019年的6.9亿元降至2021年的5.4亿元，主要由于停车位的存量减少，这与公司的业务策略相一致。其他社区增值服务产生的收入于2020年及2021年保持相对稳定，分别为人民币5.42亿元及人民币5.43亿元。毛利率2021年较2020年提高21.8%。与各大主流上市物管公司相比，万物云的非业主增值服务占比较小，仅为2.3%。同时，非业主增值服务的毛利率为80.8%，非业主增值服务毛利率维持稳定且在上市物企中处于较高水平。3、商业多维发展，城市空间高速发展3.1、商企服务外拓强劲，打造多元生态圈公司整合集团内部优势，打造多元商业生态圈。2021年公司商企和城市空间综合服务市场收入达86.9亿元，2019~2021年营收CAGA达42.3%。商企和城市空间综合服务业务板块项下最大的收入贡献者源自华东地区及华南地区，于2019年、2020年及2021年占自商企和城市空间综合服务业务所得总收入分别为61.2%、60.6%及60.0%。同时，万科商业板块也坚持深耕一二线城市战略，2021年一二线城市及香港占比达95.4%。物业及设施管理服务，推行商企空间管理品牌“万物梁行”，进一步整合竞争优势和优化管理服务。其得益于不断扩大业务规模，收入稳步增长。截至2021年12月31日，公司与超过900家企业及机构客户建立了关系，其中包括中国十大互联网公司中的八家及中国十大金融服务公司中的七家。截至报告期末，公司来自物业及设施管理服务的收入大幅增加，分别为人民币25.68亿元、人民币40.23亿元及人民币52.88亿元，2019~2021年CAGR达43.5%。分别占2019年、2020年及2021年总收入的18.4%、22.2%及22.4%。商企和城市空间综合服务于同年对收入的贡献有所增加，主要由于i）公司和戴德梁行战略合作成立的“万物梁行”具备品牌优势，截至2021年9月，万物梁行新拓展项目达到482个，其中，新签约的500强和独角兽大客户有14个，共27个项目。截至目前，万物梁行业务已遍布全国140多个城市，服务项目超1900个，服务面积超1.1亿平方米。ii）关联方万科多元化业务中商业规模进入国内前十，为公司输送规模可观，此外商管部分关联方还输送了“开发商增值服务”，2019~2021年，该板块营收占比商企服务分别为28.1%，22.4%，19.5%。开发商增值服务产生的收入随着公司业务扩张持续增加。其主要包括案场服务、交付前支持服务及楼宇修缮服务。i）增值服务规模迅猛增长，营收上行，2021年营收达30.7亿元；2019~2021年营收CAGA达34.5%。ii）毛利率逐年下降，主要归因于毛利率相对较低的楼宇修缮服务收入占比增加，2021年较2019年下降8.6%至19.5%。3.2、城市服务范围扩大，积极响应国家号召公司积极响应中国政府有关智慧城市的倡导，运用前沿科技和创新管理解决方案，来增强城市空间运营。同时，公司成立了CityUp，作为独立的城市空间运营品牌，公司为客户提供城市空间治理解决方案及城市空间整合运营服务。2019~2021年城市空间整合服务营收CAGA达233.4%，其中2021年营收为3.4亿元（同比+233%），占总收入1.4%，相较于2020年0.6%提升了0.7pct；2021年大幅增长主要归因于项目数量增加及服务范围扩大。同时，公司坚持全国布局，截至2021年末，城市空间业务辐射全国32个省的153个城市。2019~2021年，公司的公区运维成本持续增加，主要由于业务扩张导致项目数量增加。其中公区运维成本主要指：(i)在提供服务时产生的公用设施成本，尤其是与相关住宅、商企和城市空间项目有关的公共区域成本；(ii)与设备维修及维护以及公司进行此类维护所用相关材料有关的成本。此外，公司为在管若干项目的设施进行改进，以提高客户满意度。4、数字化方案重塑营业模式解决方案多样化行业领先，利润空间潜力巨大。万物云数字化服务方案分为AIoT解决方案和BPaaS解决方案两部分。物管行业作为典型的劳动密集型行业，目前500强物业企业平均人力成本占比超50%，数字化转型需求具备广阔市场空间。目前物业企业数字化转型的市场参与玩家主要分两类：专业的软件服务提供商和物企龙头公司。1）软件服务提供商：主要参与的商家有明源云（专注于房地产产业链条）和金蝶国际（主要是提供ERP服务），其中金蝶集团旗下城市空间物业及资管SaaS服务商我家云在2021年底获保利资本Pre-A轮融资。2）物企龙头公司：包括万物云、碧桂园服务和龙湖智创服务等。以已经上市的碧桂园服务为例，截至2021年底，其数字化平台“天石云”已经成功对外输出共合作项目3277个，收费管理面积3.77亿平方米。从商业模式和内容来看，软件服务提供商优势在于技术类的积累，但是针对物企专业化服务相对欠缺；物企龙头公司优势在于更能深层次了解需求，可以以自身经验来反推不同阶段物企智能化需求，制定相关产品服务，此外在获客方面，龙头公司也可以从战略投资角度顺利输出自己的数字化解决方案。万物云大力发展数字化这块，除了对外兜售解决方案盈利增收，还有一部分的优势在于促进公司其他业务的开源节流：a）开源：从公司各项多元业务的开展和经营管控看，涉及人财税、业务运营、供应商等各条线的业务协同，数字化可以助力新老业务的连接性与聚合性，在激活存量拓展多种增值运营服务的同时，也有助于扩大业务触角，丰富经验收入，做到“有质量”的规模高增。b）节流：对于存量的在管面积部分，无论是住管还是商管业态，从中短期看物业费的上涨幅度抵消不了人力成本的上涨幅度，数字化手段可以将物企从劳动密集型向技术服务密集型转变，进一步降本提效。万物云AIoT和BPaaS解決方案板块毛利率逐年增长，2019~2021年毛利率分别为21.2%、24.6%、29.9%。相较于明源云和金蝶国际，2019~2021年的毛利率均高于60%，对比拥有更大规模的万物云，其数字化服务利润空间存在巨大的扩张潜力。2019~2021年，AIoT解决方案占总收入5%、4.3%、5.1%，BPaaS解决方案占总收入0.8%、1.4%、2.7%，占比逐年增长。搭建AIoT解决方案，升级物联网运营。AIoT解决方案：是指公司向开发商、业主及其他企业和机构客户提供的人工智能物联网，是人工智能技术与物联网基础设施的融合，以实现更高效的物联网运营，改善人机交互，加强数据管理和分析，其覆盖智能物业生命周期从初始工程设计、施工到交付后运营的各个阶段。A