房地产开发建设项目可行性研究报告8

论··········································1二、市场预测5三、建设规模与产品方案9四、选址方案12············································································2223···············································································十········································31········································33········································34········································3638··································································错误!未定义书签。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！一一．项目背景1.目代园2.办位况承单是氏地开集公,册元开资级公经范:地开、地经、品销、业理.行划开、理销、务体，贯承诚、作卓、的营念开进。蒲房产发团司经宗为户造量住宅生更加简便、高效丰富多彩；步生方式充分现氏地产团社会价值；造展空间提升员工价值提高氏工生活量；——长利回蒲集股东。3可性究告制据1项建书其文件2)家武市布相关法律法政策3)汉济和社会展“十五计和景标纲要(4)汉20012002年民济和社会展统计报(5武总规大纲(2000—2020年)6东湖高技术区济和社会展划7房产构布工程设方面标准规定额8《汉基准价》(9武市项周边区场调和场勘察料10投项方签定协意向书11)委托同欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！(12其有依4.目出理与程房产济国经的要成国经的要柱一房产济利加我产结和费构调,而进民济康持发。在地经（其宅我新经增点发产济可拉一列业展现，家拉经，足大民众的房求提大发房产济我公为响国的居定划开现花。东高技开区首国高技产开区一是中才技术高技产的头享“的誉目开区值亿的企已，已成信电信、物术大柱业机体化新料光大势业础关科工园东开招商引,发高技产主基。近两年来东开管委会认真总十年创的验新建设存在问题明确出超规拓发空间创建面向21世纪集学、研居一，业达环境美居舒适武汉技城奋斗标.现花选择此处划开等实施后将利启东高热电公集供热初步完善技业“学研居为体总规极改善湖发面貌。二．项目概况1拟建点拟建关科工内临山路,南接黄村西连武汉鼓风厂、市声器厂北靠武黄路路对面原武汉城建学院马鞍山森林2建设模标自金3000万,代园目总用10万平方米建筑面积12.9万平方米其住11.6万平方米建1.3万平方米总户数996户规总住口,容积率1绿覆盖率小内设幼儿、配套会文心商网集贸市场委会派设施.我已入小社会人水平稳步们超思想,欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！开院所的知识分子,入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境.整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨来自情感的交流、理智的选择，蒲氏集团人对于温馨的认知,是源于对营温在小区东现DN1000mm水，项上从述线2.、水放武街现现DN2100毫米的水和DN1800毫米的水,可以就进拟采用双电从厂闭站一千伏电缆，接入小区内配电室；另一东鑫三五饭店配电室入。考虑留余地，变压器容量为8000千伏安。已由鲁磨入了天然气高压已成了天然气高中压调压站通过天然气中压向区内送气.项住宅区前后的道、绿化以及所需的各种市政件及基础施配套均由汉宏达房地产公司统一各种施接口均至本项红内。前,项建场地以达三通一平配套施将与住宅建同步进行.欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！本目计装容的控换，由山电局831开下分解。4.目入资及益况本目入有元再上屋售,共投总本目成，计售入除本减销（税及金元，未5技术经济指标占地面积筑面积32住栋数层地面积停位平方米个三．问题与建议考虑到现代花园建,其用户多数拥较高文化层次和入白领阶层结合他们消费心和消费结别其属施建，停，娱心安措。,住的择分,择合同户求多种户避免单一,时该目建很大度依赖于光谷的发展,因而建过中要时时府各种政策而且要重视该目社会欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！二市一．市场调查武指报显：地综物价宅平价字平价市形来,全各楼销量上趋.目武市宅场应，宅积下占量积101—-120占量121-—140总量5％,161—-180总上占量4％从住面目是汉住市上应主力,程度最高。购者能承受多高房,房产场最关心问题根我们这次调查结果购者对购总格承受能力如价万下占33％承受价万之间5％承受价万占24.50％承受价价上以调查结果汉购者所能承受价万之间,比例占到量60%上可见主要购买力承受范围。另外重点调查了我们项所房产周边主要楼盘2002第四季度洪山住价指季度上涨了36.92点；宅均格232585/方米比季度涨了5768方米涨幅2.54%.住价11459200120022002第20022002127321327121451514887欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！在大沿线了都、文业城、城新、代谷城等多个住宅项目，了都价达2900元/平方米以，其楼盘均价在1940元/平方米上浮,该区域高校多，有较好的然境人环，购者多以高校教职工为主。城新本季度销售量在1平方米以上；代谷智城本季度销量保在5000平方米左右。体，大沿线楼盘体本季度价有高。楚大以沿珞路了岛、新开盘的尊邸和湖山庄。岛楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩,本季度新开盘的尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的.坐落在洪山区的“中国在区域本季度又推出了学府佳三期，平均价在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林庐二期项目均价为1600元/平方米，仍较好的销售势头;银河湾均价为1700元/平方米，销量1。4平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙花别墅本季销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场,欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！呈良好态势。二产供根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加,2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47。17%，施工面积达到958。2万平方米。年总投资额为亿元,同比增长14。9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15。4%,占总投资的75％,经济房开发投资13。65亿元，占总投资的10.3％.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43。78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759。32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡)同比增长17.17%；总销售额为118。55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量,再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多,白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外民住宅的融策（款)加大，居房力大大高。据分，们开发商品房，合市需求,销售前景良好。三价格测据调查,年武汉市将续一的中高档目,体目平与2002年目比，些目在量,在设上,会再上一档，从拉武汉市房继高。年武汉市建设要发。大房拆改工,大量居重置，为武汉市商品房的销售供契，将武汉市商品房格上势。年武汉市房升幅在10％左，其中房升幅达20%，从上看，要:1.在府地应策方变的况，地上升.住宅中地周边开发目的增多,成"效，带地上升。2。需求量大.从目前市房地产的消费市来看,84.6%的消费者采用商贷或组合的方进行房，且更多的人贷利率较低则更希望采公积贷；居的福利性住房观念已经开始向商品转，得市积累的需求量在短期内释放来。3。买的增,按揭的作。市城镇居的人均可配收入的增加,使居购力所增强，再加上不少“币观望”者的加入，银行按揭到位，对居购住宅的融策()加大，居房力大大高，欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！致使房价上涨。4。住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5。竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场,带来了激烈的竞争。由于武汉市人口众多,消费市场巨大,加上房地产发展水平相对较低,外地企业纷纷进入武汉。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈。上,结我公的竞争力，步以定小内房销大约平1800—2200。四外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈，激烈竞争的也提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力房地产业中已经显现，目前武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果.鉴于本司力雄厚信誉良好,们以依托本的知名度，根据不市民的不需求，推出具有先进理念的楼盘;加上开发的地段位于“光谷，靠近东湖和马鞍山森林园，环境优美，周边又有多高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤,与此居民的购买力增强，以地市场上住房供应小于需求,具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此理由相信开发的商品房有较强的竞争力。五市场风险分析1。居民要居住对象为东湖高新科技工业园工作的白领阶层,欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们:1）职业稳定:改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置,随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高.2）收入稳定:教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层,入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们的年龄的大多在35～45岁之间，人到中年是单位的骨干力量,年富力强,工作紧张,需要一个好的投资环境.4)对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.性的要求以，由于工作的,他们要求居住能班，同时在家也顺开工作，对区环境的要求，对住宅位的要求，对的要求也比较高。这意着项的性较好，比较易，也是投资金全性的。所以投资不大.2。货的护力：在市经济件，货的是期在的，而对于地投资而，是身对货的护力，是由本具升力来定的，就了货对项的，同时对项的投资了相对的，就该的投资了.3.地开受府为较大，同也银利影，如照前政政,较.规模与品案建规模与品案研究是在市预测和资源评价的基础论比选拟建项的建品，作定技术备工程及投资的。一．建设规模考虑到自资的3000万元代花园10万平方米，建筑面积12.9万平米，其中住宅11平，1平。总欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！居户996，划居人3187，积1绿覆45%。小内幼园配有所文中、业点集市、委、出所设区本划图附二．产品方案1户小规以档层宅,以量档电小层.规及筑格充体“人.注重环境的营造并赋予其浓郁的化涵充体21世纪科技新城品质宅的貌。项目要新科技工园工作的白领阶边校院的知识子入华硅的脑业员以其次家收较的民。根以多消对象的品要，选了种型见户分表式数（)ABCDEFGH3室2厅2卫1厨1阳台3室2厅2卫1厨2阳台2室2厅1卫1厨1阳台3室2厅2卫1厨3阳台4室2厅3卫1厨2阳台1书房3室2厅3卫1厨2阳台1书房3室1厅1卫1厨1阳台2室1厅1卫1厨1阳台①②③④2.术备条件1)室外1.外墙采用级进外墙涂料局部面砖装饰。2屋面浇平屋面屋顶花。2)室：1墙厅房乳胶漆厨房级瓷砖到顶。2.顶棚厅房乳胶漆.厨房铝合金扣板吊顶.3地面厅房水泥砂浆拉毛厨房阳台地面铺级防滑砖。4.窗外窗用彩铝窗。5门:门级防盗防火门阳台门彩铝门。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！6.厨房:赠送套装橱柜吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头、抽油烟机.7:防滑砖.赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位.其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3)配套设备：1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.后可立即使用.3.。4。气:5频户6。排水:有机.4)能防庭报外防时电巡管.2卡通"系统：卡禁、区内停、消费“一卡通”。3入。3。道路为区主干道和团内部道路两极.主干道把区中心、四托串在一起，形成“树枝状”道路系统.4。区建筑品入口：区内设保.入口处有宽广的地下停场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施共建筑以及管处方便居民使用。保证居住区夜间行人和公共次序既有又可美环境.座椅板:设在广场、水边，既绿又方便使用。栏杆:起用。儿童活动场地以塑料栏杆为主.居住区地形又高低变欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！化，设阶挡,便.宣栏设人集必之。小度宜便观。垃桶在共域人较的置.广场社交游憩附游乐施.附表：技术济指标项目数口12人3187人3212层11136312945绿率%用平衡表单位43723041四、选址案眼下们买房不光房型、段、朝向,还要小计、信息网络是位本节用，占地减拆移有场置安运几利保环境生，利保风区古迹原则依据1、造就武汉市建求2、应投资求应屋途求拥便通条件满足地质条件市政基础施因素需要我定三个（详见图图）。选址位置一：欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！拟于巷场南小北雄大、接院,临北济理大,至选位拟于东技业临山路南大村西武鼓机、市声厂北武路路面原汉建院马山林选位拟于中技学一,接国质学西鲁路南科大紫公。三方各千，经比优，终址置”其由:通收集资料走访调查查阅资料及抽样调查,运用学法整和分析相的信息资料,兹项选的学、行作下。一．项目概况1自通对地的成分结形状、载的况行和研发现地地好属四类土（沙砾坚土基强度好适用钢筋混凝土基础,造万平米房产才不会超土承力该块然好不会影响到土平整开挖土石道铺设基础施及下程排水。2城的基础设施件政府部通开发项征收环境配套费已为项提供了排水电燃气、供热交通等基础设施.项与基础设施网络点较近不需要造水处系统同时盘十余交线,五江航线,即将修的口常青至昌林园铁线其始就在这里,交通便周边校医购物娱乐所和绿完善齐备为居日常生活提供便捷.珞瑜这几年的变日新月异改昔日的荒凉今天昌区块金段开发热土.街套设施正在不断完善如菜超邮局银……随着量居入住光谷利开发该发展前景将片乐观。3.周边环境件小拟于东技业内北武对是武城学原建向为湖然景,湖全最的内淡水之水域欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！开，光人环路树花映曲回，武市周休度的理去。北的昌然境护5湛蓝天、清澈水其引以为傲亮点,郁郁葱葱松林、芳草茵茵你在蓝与然地位置，赋予了小更刻内。小地光,汉点育地位置周有10高学学术围,大高质人,成流文境与书为邻以德为友，让尽情享受私密化个空间。项目选址域附近口密适中居住口都从事新技员受育程,化养好,消费能力可靠具有很强够房能力。此地浸染着闻名全国武景书香墨秀山水抱杰地灵。云的校带来济济才故选择此地士同时也为下代选择了个良好的和育二开地的取1.该地块土地使用权以出让方式取得,土地发实“统规划合布局、综合发配套建设”方针该项目建设用按如下程序进：(1）申请选址向土管部门提出用申请经同意后进选址。(2)制订方案由土地管部门组织用地单位、被征地单位及有关部门对选址范的口、土地和房屋进行调查研究制定补偿方案。（3）申请批准.向汉人政正式申请审批批准后征地方案由城规划部门核定“线图”,发出规划许可用地通知。(4)发布用地通告：由城土地管部门发出具有法律效力用地通告。（5）签定补偿、安置合同：由用地单位法代表与土地有者或原有土地使用者或他们委托按平互利、价有偿和协商致原则签定合同或协议，并经土地管机关签证.(6)发证：由土地管部门签发准许使用土地证明。2对该地块发本主要包括拆迁安置费和土地批租费(详见投资发方欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！案中的项目的总投资估算表）。三．建设条件1。供水在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2。雨，污水排放武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3。供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入.4.供电拟采用双路供电,一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入.考虑留有余地,变压器容量为8000千伏安。5.供气已由鲁磨路引入了天然气高压线,已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武宏地开公一开，各种设施接均本项目线内。目前，本项目建设地以通一"，配套设施住宅建设进。6.电信本项目需机容量为820的控换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决.四．建设规模总占地面积10万方米，总建筑面积12。9万方米（中建面积约1。3万方米)，总户数户，地下停车方米，绿化面积近4。5万平方米，容积率1.3。小区内部规划一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布,周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商、银…………五．环境保护欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！1.气制拟用化装，消制剂里的用有于护氧.餐以气燃,以在作设通排装，排烟避其环境感段地停场气要汽尾，次装风气2.水理本目生污主有饮水生废和浴水生废饮水隔,淀理排下措施一．节能措施现代花园小区建筑热境能源系统设关节约能源法规政策,严格执行热冷区建筑节能计准.证,健的热境础，取效节能措施,建筑热能降建筑能；极用环染小可并提高暖空调等能系统最限度减少建筑能源需求染破坏实现可持续发展目。1技术该程维结构温材选择构造方案如：屋面：选150mm厚泥聚苯温板做温材密度280-300kg/m3屋面传热系数=060W/(m2k）外墙：普抹灰240厚粉灰烧结砖外贴40厚聚苯板外饰面系统涂外墙传热k=0.77W/（m2.k)门窗:选品求抗能属GB7106第2级空渗透能属准GB7108第3级雨渗透能属GB7108第4级外墙窗均塑钢双玻传热系数k=256W/(m2.k)采温分户门传热系数k=1.70W/（m2.k)楼梯：普抹灰,240厚粉灰烧结砖靠楼梯一侧加抹20厚温砂浆,传热系数k=1.67W/(m2k)2、暖温欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！小供采高效热锅（效换系数换器、度聚乙烯保温管(效达90要求。交换站动调节系统,可根据设定流量极值和室外温度变化自动调节流量。网敷设中,用密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有避免了在管网传送中下回双管式.系统布置简单，路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散器单独调节而不影响其散器，为安装表量费了。组散器佛温控。阀可室外温变化自动调节室内温度达到定温度，了双管系统直失调弊。暖系统按单元力出口均安装差压平衡调节困难,了。房间散器选铝合金暖.建筑材料、艺应用除了在保温节能做法及措施中介绍新技术外，在现代还原建设过程中,应大量应四新技术,住宅产业化及带动其产业发展起到一定作。地基处理桩复合地基;地下室地面及外墙涂料防技术;排管；嘴瓷片嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防全部防做法;塑钢窗框双层中空玻璃；单元分户用档实木及钢制三防;楼道照明红外线光控开关；楼梯间入口防盗对讲系统；燃采PGM2.51磁卡燃;电—17磁卡电；表远程控制装置;GRC隔墙板硅美轻质隔墙板应技术；变压式通风道；用机硅厨厕防技术。二．节水措施、区境合理规划和建设区环境提安全的污处理日约资源持续展利,改善生态境建立完善给水证水质符合卫生稳压靠;建立完善排；雨或生活污经处理后回活杂种途时,质应达到国家规定欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！的应准以障用的全适.对区水量水进估与价提详的民水估资.提合用分计、质水.最大限度地有效利水源减少,实现区水良性循环。足够水和压向所有的卫生要求饮水其它生活污排放收集到指定场所。收集雨用在一定范围内补充区地表径流规,避免雨淹渍、冲刷给环境带来破坏.充利雨经当用小杂、化观水水保小绿、观善区水高观水质效。景用应循环统并结中系进优设以证高。倡少免绿群坪积尤其是冷地型坪面.绿用应利雨回作为化水于自然渗透下。、器具用大力推广使节型器具,不断高益。不使耗9升9升上的座便器。龙头1)不使螺旋升降式铸铁嘴（2)根据同,可选延时自动关闭（延时自闭）式、力式、光电感式电容感式等类型龙头;手脚踏肘动式龙头；停自动关闭（停自闭）式龙头；陶瓷片漏龙头等流龙头。淋浴器具:冷、热混器具（温调器)；电磁式淋浴装;喷头等。节型家电器:采效洗衣机洗碗机等型家电。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！六、环境影响评价一．环境条件调查现代花园提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋,但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观"，只注重视觉效果,而没有营造整体气氛，"形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移,从而减少了人的压抑感。45％的绿化保了围的环境，建成注重人环境只人化，污较少。景观、气、度，季，离区的，周高分广，绿地积大。重区,业小。二．施工期环境影响分析1.工污源1施期声施的声要源包施现场的类设物运的通噪。场地声是工设噪装碰噪及人的活噪，施阶的要声及声见。级大的是，达115dB(A)。物运的通声是施阶物运车引的各阶的辆型声见。目输辆时量开民。各工段要声施阶声声施阶声挖电手钻多功能木、装刨底板与结构阶段云机压多欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！交通运输车辆声级施工阶段运输容车辆类型声级土方阶段结构阶段装修阶段土方运大机、混凝土混凝土车、车各种装修材料及主要设车（2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘;人来车往造成的现场道路扬尘。(3）施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。（4）施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料.2.施工期环境影响分析(1）施工噪声影响根据噪声污染源分析可知,由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设交互,这些设在场地的，时用有大，此难算确的施工场噪声，根据本工施工量，经计阶段各施工阶段的声级。各施工阶段、声级单施工阶段土方阶段结构阶段装修阶段昼场噪声标值场噪声标值施工(2)施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地结构,会造成地面扬尘污染环境，扬尘量的大小与诸多素有关，是一个复杂、量的问题。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染,应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施,设置挡风板.施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆,减少尾气污染,施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声,以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及声，时在深时进行，设噪声环保要；施工中生标的气污染，环保措施与工进做到“同时,环境设施应与的主工同时设计，同时施工,同时交付使用；④建筑垃圾及时清,文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障,或使用机械设旁树立屏障，减少施工机械的噪音。三．项目建成后环境影响影响分析作为房地开发，基本无工艺废气和生废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1.大气污染源分析(1）地下车库废气现代花园建有240个停车位的停车场，地下车库面积4820，层高约。停车场设有两个进出口。车库内的废气排放高为米，排气量约立方米（2)天然气燃烧废气居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1。4立方米/h,996户居民共用天然气2420000立方米。2.水污染源分析拟建的水污染源主要是生活污水.按均每天用水150L估算，居住口3187,生活耗水量每天480立方米.污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。四．公众参与现代花园环境影响评价“公众参与的木的于使公众对拟建的各种意见、建议、和要贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与建设方的相互了欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！解弥环影评过中能在疏，定严的境管施实施该目规设更完和而利项的合众参的象洪区大委的表及近围居，目询消防拟建消防研究是已确工方案的基础上,分析论证建程存的劳动者财产不安全因素,并提相应防范一．劳动安全卫生1．危害因素危害度分析分析生产作过中能劳动者体康生产安全危害物、、所以危害范和度。1)毒害品危害分析生产使带危性原、料产，包爆品,、、毒体，燃体，燃体,氧化剂过氧化类害类腐蚀类辐射质，业粉尘等有害品物化学质,引起火灾危条件对体康危害度及造职业疾病可性2）危性业危害分析高空、高湿、高压业,井下业辐射、振动、噪音等危性业,能成人2．安全针不同危害危因素场以危害度研究提相应安全,主要：1)选择工艺技术方案时应尽选安全生产无危害生产工艺设备。2）危部应提安全防护3)危场按劳动安全范提合艺方案置安全间距.煤炭、冶金等矿井开采防止瓦斯、矿井涌水、塌方冒顶等技术欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！4)易生业的所应出护卫保措方。二消消设研,要分项在产营程可存的灾患重点防据防全范定防级并合地安防施提消监报系和防施置1火危性析分生过中用原间火危性包括储物品火危性生过中燃、爆生部及灾险的灾险2调查目址周围防施况调查址周边安所地安址距离等确项对安依托度。3消措和施根项在产营程存火隐的灾及确的防级并合目址周围防施防控警统消设配方。八、组织机构与力源置合、学制管方，定目组织机构配人资是项目设生经顺进、高动的要件在定理案,们对目组织机构力及工训内进了究优化方一．组织机构设置本司股份有限司,为权机构,营机构督机构.最权机构董事会实董事会领导下总责,董事会由8组成,董事长1副董事长2,股东大会负责.总董事会任聘各门理负责司经管活。级董事会商议任聘.由股东代表2和表8司财务权予以督。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！组织机构图:董会监会总理家行副运副销办财采营物公务室部部销管部部办公室1、负责理：2、负责内员管职管。人：负责资金的筹集和督以及资金的拨款和交纳:各种税和上级证保安部负责巡察报告、资护、停车场理作。：采购部负责做好材料、配件、设备等资的购作。：工程部：一。1。技术准备：1）审核施图纸。2)《房地产开发项目组织设计》。3)或审核施图预算。4)或审核主要材料、半成品、设计计划.5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2.资备3现准，场4.其它利用招标形式、优选施工队伍B办理开工报告.C办理质监委托D组织设计交底E二.1B、“三通一平"C2.A协调工作做好B做好质量控制与管理加强经济签证的管理C做好工程收尾的组织安排竣工验收D做好工程料的汇、加开项资料的工作E做好工程及项交。营销部责品的和管理作好计的织销策工作.：售后服务部责后访保修留处理工作。:物业管理部与主委员会相配合,共同创整洁文明全方便”的：秀域.本公司采直职能级领导对级门人员不直接达命令,只是谋作用这一组织形式既能及时指挥,统一命令又能挥职能部门和专人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织构进行适应性分析知方案符合《公司法》和国家有关规定的要求执行构具指挥能力和组织协调能力组织构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求,项法人代表及主要管理人员的素质能适应项建设和生产运营管理的要求能承担项筹建设、生产运营偿还债务等责任。二．劳动定员部门人员营人员人员人员合计欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！13副总经理行政管理其中：办公室人事部37652227工程部销售管理其中：营销部售后服务部物业管理部71364117合计327213090三．员工培训1.公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。2。在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。3.培训为公司完成经营、提高、事业发展提供人资的保。培训是职员任职、提自、发、展职业的。4。培训的式要：培训、在职培训、自发。培训是管理中的、有要职员理和的(如工作的技、知识、公司理)，职员行的中培训、。培训专任师或持.在职培训是在工作中职员的培训练。通制工作计、分配工作、取和、价业、工作善、助决途职员行的。自发是职员自己学，提高，不发和提高自能.为职员须善用有的学资，以获得和发展,其中的工作是的培训程.欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！5.训类要以四别要②公司外部课程作为表现突出的骨干人员,为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力,职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业外部教育机构、利于在集团范内交流，实现集团源，时进一步了解公司作.公司除举办各培提高职员的外，鼓职员到专或专业学包括读位、岗及他格证书考试、）；形式有脱产进修和业余进修，中脱产进修的申请条件求在公司服务满三年加各形式的，职员的结业毕业)证书成绩单须报总部人力部备案调配拔免考依据④考察展视野习将组织士获嘉奖地考察。考察单境优秀企积分制度培并获得后向门申报积分，积分将是职员在公司参加最全面记录.年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之不积分求所不。培信息公布和查询．人力部门将定期公布信息，年.度服概览月度训计划信息周信息登录页查询咨询单事九、项目实施进度为了争取时间,缩短工期，保保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2003年7月开工，至2005年6月竣工,总工期2年。为了节约投,决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房50%可采用分期付款的形式预售,按市场吸纳能力公司开发能力、金筹措的可能性，欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2005年1月至6月2季3季4季1季2季3季4季1季2季度456789111123456789111123456程本目程发设度划排如表示度十、投资估算一．根据拟订项目的开发方案,确定各开发项目的工程数量本设总筑面积接近13公万平方米)户地4。5（1）拆迁置费：200元算费各和2％算共65。万人民币.欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！（2）土地批租费:主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计400万人民币.项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下:供水：在鼓风小区东侧有现状上水管线，本项目上水可从上述干线引入。雨，污水排放：武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就近排入供热:拟从武黄路新敷设的供热干线接入。供电：拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆,接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。供气：已由鲁磨路引入了天然气高压线,已了天然气高压压站。通天然气压管区内气。本项目区的路、以及的市政条及设配套,由武宏地开公一开，设接口均本项目线内.目,本项目设地以一平”,其他配套设将与宅设同步进行。电信：本项目预计装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。路网布置：路为小区主干和组团内部路两极.主干把小区心、四个组团和幼托串在一起，形“树枝状”路系。小区内及景点设：计划小区45％.区内修一个面积约1000平米的小广厂，两个小凉亭，此外，小区路两旁还要植树木，安装路灯。由此可得项目的主要经济指标如下：欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！主经占户人％二．根据概算定额指标，确定单位工程造价根开项的程可:总资算项费土开费项不金（12345678总资开项产资项费土开费项不金（1234567项投欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！十、融资方案项目招标开始,本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金,本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招重要。工程项目中的使用资金,包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行，资金不断增值,用货币形式反映已费的产资料值和劳动所的益值.因，筹和理资金,是重要的问题。一．资金的渠道与方式签工程承包同该力赴为该工程筹资金，免成资金拮据，周转困难使工程开工不足,工程进度上不去而影响信誉和经济效。因要注意从下几方面去筹1。筹和利用自有资金3000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转,本公司可根据入资金的回报率适时投入部分自有资金。主要包括现金和流动资产,及可在近期回的各种的款项等，应的银行的票据、的工程款等。2．银贷款万元：贷实来源商利信贷经营借钱赚钱的种法可向银证明几面：实额度充并向银提供负债表近损表，时信誉良另外还可向银行提供该建设项目风险分析，及本公司的工程经验丰富实际工作能强及诚实信用等。经上几方面调查解，本公司有信心让银行认为贷款本公司有能还款.本公司将采取抵押贷款,工程设备作抵押。从工程所在银行获得较多的当货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额.影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险3。房屋预售:房屋预售历来是房产开发过程中筹集资金的重要方法,房地欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！产销过中两销方,种现,房在成在出另是售俗“卖楼花”指屋还未屋快回收资金的目的,开发程的资金不足由于代花园处在大学集地区估计将会许多大学教师来购,由于大学教师条件相对较好，屋计二编资流计，定金需额期12自销三资期一化运并生。工过化应以问：问：要以几面a由于资金的时价形的利息.b注风的响如投资、破、工风等。c当发生通货膨胀和汇率浮时货币贬所者会把通货膨胀率考虑进去以保持货币资金的实际。d银行借款的成.风素和险度析表风素名称灾难性般123市场险源▲▲技术欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！4567▲2优使周资问:体化法a分分度理行函保工初准费单项一加期入可缓资矛。据程选地赁工机设。料备款过供商判涉可想减材及备物资占或短用e向包转资压。3及回资，缓资转力提资效。十、财务评价一．设项目法人项目财务评价1销售2.损分表新项法项）见附表7）3.财务标1）财务现FNPV）财务部益(FIRR）根项现流表可算财务现部率财务现FNPV)=5701.73元财务部益(FIRR)=2750%经表算知项财务现(FNPV）0,表项除到准率,能的过，济的性项财务部率(FIRR）>8％且水平较项具盈利力故2)投利利税投回借偿期欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！项总资元总售入2318592元总润元见益利分投利率平利总/投95％销利率平利总/售投回期4.27年）3金（附二敏性析编制敏感性析(附13、绘制敏感性析图三财评本房地产十三、社会评价一项目对社会影响析随着国民经济的发展房地产市场已成国民经济的重要组成部,尤其是住宅房地产的开发已成房地产开发市场的核心它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水的提高人们对住房的需求不仅仅满足于有一本的住,人们现在重住的量,住的境包环和内)本的房标是要造人们住生活的的环.本的不可为量汉民提高量的住房解决人们对优质住房的需求还给该地的人文自然来了巨的改善：本的将绿化面积达到45%由于本地处各高校附近将会吸引批高校教师前来住。除此外由于该设将会带来量的业机会小的程将给括计院施工单位监理单位等提许多机会小建想维护区的外境必须员进维护这给许多物业公司提了机会可给业机二项目对所在地的互适欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！题.该地区的教学环境还是相当不错，在小区附近有关山中学，华中理工附属中学，华中科技大学等。居民子女在这儿能享受很好的学习环境。三．社会评价结论展是有积极的作用。无应可用期等多付对居民活平影响到小区的居房,生人.对的岗业工对不同利益群体的、项目投资经营获得定各较大利润，高居理范活教育事、形成健康卫对地区基础设施、服促进地区基础设施建社会服务量和城务量等各面设,高服务量,加程对少数民族风俗习无无无欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！十、风险分析素进行科学的分析,使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律,从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。一．敏感性分析敏感性分析表(见附表13）敏感性分析图（见附图5)二．定性分析1.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失.自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2。政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各不形的政策对房地产的影响是政策的变化而带来的风险对房地产市场产生的影响。以,应密房地产政策的变化，以及处由而发的风险.政策风险因素可分几环制改革土用制度改革住房制度改革金融改革建筑安条例审批手续法.3.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济和经济发展有供求财务价融管工招标国民状况.欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！4.术险房产术险指于学术进、变动给房风筑施工风风坏风、建筑生力因素短缺5.社会险社会指变化对地市场影响，从而给从事地商品生和经营投资者带来损失可能性。地市场社会治安6.内部决策和管理险内部决策和管理险指致预期收入水平不能够实现，包括投资方、、型险、人、、物管理险.三．投资风险的控制及到些险能及地有的或和、减、制些地投资成在大程度上依赖对险认识和管理。该项目制险方包括三项施：1.通过加快度来回避险开发经营周期越长项目建以后经济形势就越难预其次周期越长项目建以后政治形势也越难预.所以回避地开发经营险办法快完项目针该项目我们高址速度利用法律手段保证迁址作顺利行、用招标办法单位签订具法律应承合同保证金充分应与应赏签订应合同。样极避免必2。通过市场调查来降低险通过市场调查获得尽可能多信息获得信息有关投资环境和投资项目信息越多作出预就越精确行正确科项目选位选、机选融资选租售选等。样欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！就把确性低最限，好控房产资程的.3.过强理控良的目理重的.投开来，目过的和质量房非常有必的可以有效地减少经营费用、提高收益水平进而制十五、研究结论与建议一．推荐方案的总体描述各目再入后,究边段盘售式经,商住项盈可性,投机决行资地的资。二．推荐方案的优缺点描述1.点1项有好投环与遇国经济持续稳房改革入,政府对公司鼎力支持居对改善居条件期望与购买力水平,这些基本面为本供了一个好投环与。2项在经济上具有强可行性＊总建筑面积:12。9万平米＊总14828。67万元＊财务净现值：5701。73万元＊财务内部收益率：27.50%上述经济指标根据前市场势对预期标润估算结果。3项具有突出势＊在附近区域与现代花园竞争对手少＊现代花园小区位属档次,在同一供需圈内缺少可替代物业,且需求量大欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！*司资具*目有好周环（括＊发展前景好4）小本诸多2。存在问题大,时间.品位定位一定难度，尽管设计工作一经完成,其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要据体况完。地行竞激，一高质营队,采销。3.主要论与意见分歧通过调查市场研究段楼盘及本区域经济发展趋。地投机构就该商品住宅目开发提出了两个方案.方案1）为大面积开发，方案2）为小面积开发。两方案设经营期都为5年。大面积开发贷款多于小面积开发.根该地对住宅需求预测，前两年需求量高概率为0.7,需求量低概率为0。3，后三年需求量高概率为0.9，需求量底概率为0.1在这种用决策树分析计算知：大面积开发期望值：NPV1）=5701。73万元小面积开发期望值：NPV2）=2546.76万元由于NPV1）大于NPV2）.故选择大面积开发方案为收益最大方案。三．结论与建议1.结论从经济效益来说：由于设前,进了广泛、深入市场调研,了解客户需求，前部分单元已意向性客户提前预定，前景看。该方案提前预，分期付款等措施,可以给带来利润回报，可以欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为光谷的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了光谷的房地产经济发展,起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：现代花园建成后，可提供住宅996套，将切实解决园区内职工的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设,它将成为东湖高新技术开发区内又一个亮点,为光谷地区的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了武汉市的安居工程，使光谷人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使光谷人民能够更好的到经济发展他来的直好，使人民到在的帜能够的生活,能安居.社会效益极为可观.从环境效益来说:开发程部文施工，程度的小了环境的破，工程成后，从的乱的体环境成了环境，新的建造，的然观,能,套的公共设施及的，将在市成一个新的养地，于光谷的市，环境来的响.观开发程，从经济效益，社会效益和环境效益来，开发案完可的.2.建议强项程的度计划，注重可能发生的不条件及变化素的预测与防范策，保证成。）实速度管理,加项运作度，避免市场可能的由高峰期向降期转折的风险。（2）公司各门紧密合，加快作度。（3）要做精品。产品设计各个环节都要招标式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。（4）成本须合理控制，保留市场波动时的降价应空间.（5）注意严格的按照既定一件事，统一调，物和各工作.特别要准备好抗风险金，不可挪用.欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！十、附图、附表一、附图附图1附图2《场址位置图》《小区规划简图》《各楼型单元平面图》《各年销售情况图》《敏感性分析图》附图3附图4附图5二、附表附表1《建筑工程费用估算表》《国内设备购置费估算表》《安装工程费用估算表》《项目投入总资金估算汇总表》《流动资金估算表》附表2附表3附表4附表5附表6《损益和利润分配表》7附表8《项目财务现金流量表》《主要单项工程投资估算表》《资金来源与运用表》附表9附表10附表11附表12《分年资金投入计划表》《借款偿还计划表》欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如