某项目人防车位租售方案分析

大溪地项目目人防车车位租售售方案分分析项目车位综综述本项目1##楼、33#楼、44#楼共共有1660个人人防车位位，地下下车位((库)属属于人防防工程，而而人防工工程是国国家强制制配套，禁禁止开发发商销售售。根据据《中华华人民共共和国人人民防空空法》第第五条和和<<福福建省人人民防空空条例>>>第十十八条规规定谁投投资谁受受益的原原则，该该车位属属于不可可销售部部分，意味着着，在未未来处理理过程中中，这些些车位只只能依靠靠租金来来获得收益益。同安的房地地产是在在这几年年才得到到长足发发展的，由由于原先先的道路路规划，小小区建筑筑过程中中，并不不注重车车辆的有有序管理理导致目目前同安安交通管管理部门门对于机机动车辆辆的管理理较为松松散，造造成较多多车辆随随意无序序停放，车车主对于于车辆的的车位管管理无意意识，许许多的车车位处于于空置状状态，对对本项目目的人防防车位租租售造成成一定的的影响。但由于车位位在本项项目规划划中配比比较少，属属于较稀稀缺产品品，而且且本项目目定位高高端，购购房者多多为事业业单位或或企业领领导阶层层，有车车比例大大，对与与车位的的需求较较高，因因此，未未来入住住后未来来没有购购买车位位的业主主为了安安置私家家车，必必定会以以租赁的的方式来取取得车位位的使用用权。车位租金计计算根据前期的的市场调调查，目目前同安安房地产产市场上上并无出出现将人人防车位位出租或或变相出出售的案案例可供供参考。在项目周边边已经交交房的项项目中，中中介挂牌牌芸溪公公园车位位出租，租租赁报价价2500元/个个.月，古古庄新城城一期车车位出租租，租赁赁报价2200元元/个..月，综综合这两两个项目目的优劣劣点以及及本项目目车位较较稀缺的的特点后后得出未未来本项项目的人人防车位位租金在在2800元/个个.月。收益法计算算租赁租租金：收益法是运运用适当当的资本本化率，将将预期的的估价对对象房地地产未来来各期（通通常为年年）的正正常纯收收益折算算到估价价时点上上的现值值，求其其之和得得出估价价对象的的客观、合合理价格格。计算公式为为：（所选用公公式的前前提条件件是：年年净收益益a每年年不变；；综合资资本化率率r每年年不变且且大于零零；n为为未来可可获收益益年限）,具体测算如下：收益价格构构成内容容价格备注（元／个）（一）年净净收益aa1.年有效效毛收入入3192①×②①年潜在毛毛收入3360类似车位租租金为2280元元／月②年有效租租金收入入率0.95（二）综合合资本化化率r0.07114r＝1＋221.安全利利率0.04114选用20008年中中国人民民银行公公布的一一年定期期存款年年利率44.144%为安安全利率率2.风险调调整值0.03根据目前的的经济现现状及未未来预测测确定为为3.000%（三）未来来可获收收益年限限n47年预计可收益益年限447年（四）未来来可获收收益价格格VB＋L￥48,8827..77收益价格（元元/个个）488288成本法计算算人防车车位成本本人防车位投投入成本本包括884766平米建建造成本本，故人人防车位位资产价价值V==建安成成本22200元元/平方方米（由由于人防防用地作作为本项项目用地地不计入入建筑面面积，）每个人防车车位占地地面积553平方方米每个人防车车位投入入成本为为22000*553=11166600元元/个结论建议上两种方法法的评估估人防车车位资产产价值所所得的结结果差距距比较大大，这与与人防车车位这种种国家防防设施收收益性不不强的特特性有关关。因此此，通过过对两种种评估方方法结果果的比较较，由于于两种方方法结果果相差较较远，故故本次评评估选用用成本法法评估值值权值330%，收收益还原原法评估估值权值值70%%，确定定最终的的估价结结果，即即：评估方法单位价格(元/m22)权值平均单价(元/m22)成本法116600030%691600收益法48828870%根据上述分分析，我我司建议议对于项项目人防防车位采采取无产产权长期期租赁的的模式，一一次性收收取租金金，建议议人防车车位租金金为7000000元/个个。2、销售方方案建议议销售方案建建议一：：单独进进行人防防车位使使用权租租赁销售对象：：已购11#、33#、44#的业业主销售价格：：7万元//位销售方案建建议二：买房房送地产产车位使使用权凡购买1##、3##、4##的客户户，开发发商免费费赠送地地下车位位使用权权，优惠惠幅度根根据客户户购买的的产品不不同而有有差异。二房客户赠赠送100年，相相当于优优惠客户户2万元三房客户赠赠送200年，相相当于优优惠客户户4万元元楼中楼客户户赠送440年，相相当于优优惠客户户7万元元人防车位使使用权销销售合作作范本详详见附件件。鉴于目前销销售市场场较为冷冷清，建建议对前前期已购购客户则则实施“方案一一”；对以后购购买大溪溪地单元元的业主主推荐“方案二二”，以促促进项目目的销售售。3、销售措措施由于车位的的销售对对象主要要是业主主，所以以我们将将车位销销售方案案确定后后，开始始通知业业主，具具体通知知方式，建建议采用用短信群群发形式式告知。其其优势在在于，快快速直效效，价格格低廉。时间工作内容备注即日起至99.300短信+电话话，通知业业主信息传达10.1起起发售组织客户团团购无车位业主主优先购购买“大溪地”项目组组2008--9-18筼筜筜东区·大溪地地车位租租赁合同同范本甲方：厦门门筼筜东区区联合房房地产开开发有限限公司（以以下简称称甲方）地址：同安安区环城城西路9983号号邮码码：3661100乙方：（以下下简称乙乙方）地址：邮邮码：33610000电话：根据“”《商商品房买买卖合同同》补充充协议第第十一条条：“独立会会所的产产权归全全体业主主所有；；架空层层内的健健身房、乒乒乓球馆馆、小超超市、棋棋牌室的的产权归归出卖人人所有，77#楼北北侧的半半地下停停车位的的使用权权归出卖卖人所有有；地下下室、地地下车位位等未计计入公共共部位与与公共房房屋分摊摊建筑面面积的建建筑物、具具有使用用功能的的建筑空空间以及及兼做人人防功能能的地下下停车位位的所有有权、使使用权、收收益权和和处置权权等都属属于出卖卖人所有有”甲方与与购房业业主的约约定，甲甲乙双方方就乙方方租用甲甲方投资资开发建建设的“*****”商品房房项目车车位事宜宜进行友友好协商商，并在在平等、自自愿、协协商一致致的基础础上达成成如下合合同条款款共同信信守：一、甲方同同意将新新筼筜东区区·大溪地地第3、44号楼（***1--9号）*号车位（以以下简称称该车位位）租赁赁给乙方方作停车车位使用用，租赁赁期限至至本合同同签订之之日起至至20227年112月331日止止。二二、该车车位建筑筑面积331.003平平方米，其其中使用用面积112.55平方米米，公摊摊面积118.553平方方米。该该车位的的租赁金金按个计计算，租租赁金为为一次性性支付，其其价格为为人民币币壹拾贰万元元整。租租赁期限限满后甲甲乙双方方再行续续签租赁赁合同。续续签租赁赁合同的的最长租租赁期限限以国家家法律、法法规规定定的期限限为限。甲甲乙双方方再行签签合同时时，乙方方不再支支付该车车位的租租赁费用用，以后后再到期期的租赁赁合同，以以此类推推。若今今后政府府相关部部门另有有规定的的从其规规定。三三、该车车位于20008年66月3日前交付付使用。交交付使用用时甲方方将以挂挂号邮件件或特快快专递按按乙方在在合同中中所填写写的地址址寄出或或直接送送达交房房通知，自自寄出之之日起加加上5天天视同送送达乙方方之日（非非甲方原原因造成成的退件件也视为为已通知知到位），乙乙方超过过10天天未能前前来办理理移交手手续的，视视同该车车位已交交付给乙乙方，甲甲方不承承担保修修以外的的任何责责任（即即与该车车位有关关的包括括但不限限于物业业管理费费，公共共维修基基金、税税费及损损坏、灭灭失等一一切风险险转由乙乙方承担担）。四、该车位位仅作停停放车辆辆使用，不不得改变变用途。乙乙方在使使用期间间有权与与其他权权利人共共同享用用与该车车位有关关联的公公共部位位和设施施，并按按占地和和公共部部位分摊摊面积承承担义务务。五、在该车车位保修修范围和和保修期期限内发发生质量量问题，甲甲方应当当履行保保修义务务，因不不可抗力力或者非非甲方原原因造成成的损坏坏，甲方方不承担担责任，但但可协助助维修，维维修费用用由乙方方承担。六、该车位位所交的的租赁费费不含以以下费用用：1、物业管管理费、房房屋公共共维修金金等物业业管理相相关的费费用。2、公证费费，如若若乙方要要求公证证，则公公证费全全部由乙乙方自行行承担。3、其他按按规定应应由乙方方缴纳的的税费。七、本合同同在履行行中发生生争议，由由甲乙双双方协商商解决，协协商不成成时，甲甲乙双方方可