第四节-商品房买卖合同-一、商品房买卖合同的含义及主要内容课件

第四节商品房买卖合同一、商品房买卖合同的含义及主要内容（一）、商品房买卖合同的含义商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成的或已经竣工的房屋，向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。商品房的买卖包括期房（预售）和现房的买卖（现售）。在实践中，期房的买卖纠纷较多。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《解释》）第四节商品房买卖合同（二）、商品房买卖合同的主要内容商品房买卖合同的主要内容表现为商品房买卖合同的主要条款，参照建设部、国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》，买卖合同的主要条款有以下20项：1.项目建设依据。2.商品房销售依据。3.买受人所购房屋的基本情况。4.计价方式与价款。5.面积确认及面积差异处理。6.付款方式与期限。（二）、商品房买卖合同的主要内容7.买受人逾期付款的违约责任。8.交付期限。9.出卖人逾期交房的违约责任。10.规划、设计变更的约定。11.交接。12.出卖人的瑕疵担保责任。13、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。14出卖人关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺。15、关于产权登记的约定。7.买受人逾期付款的违约责任。16.保修责任。17.关于屋面、外墙面使用权及楼宇、小区的命名权的约定。18.买受人关于不改变房屋用途、建筑主体结构、承重结构的承诺。19.争议的解决20.附件及附件的效力。第四节-商品房买卖合同-一、商品房买卖合同的含义及主要内容(课件二、商品房买卖合同的订立和效力（一）、销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同内容商品房买卖合同的订立，采取要约和承诺的程序。但是，在商品房买卖过程中，有时要约与要约邀请不易区分。比如在商品房的销售广告中，出卖人有很多允诺，但在发生纠纷时，出卖人又不承认这些允诺，属于要约。为保护买受人的利益，最高法院《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”销售广告和宣传资料视为要约有三个条件：一是在商品房开发规划范围（红线）内；二是对订立合同以及房屋价格有重大影响；三是未声明不作为合同内容。见课本127页案例9-6二、商品房买卖合同的订立和效力（三）定金担保出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金，以此作为商品房买卖合同担保，如果双方发生纠纷任何处理？1.因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的应当按照法律关于定金的规定处理；2.因不归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。以上所说定金，是指立约定金。（三）定金担保（二）、商品房买卖合同的效力1、商品房预售合同的出卖人应当持有商品房预售许可证明商品房预售，不是一般的经营，应当经过特许，即需申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。预售商品房，应当在合同中注明预售商品房的批准机关和商品房预售许可证号。（二）、商品房买卖合同的效力2、商品房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。商品房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。当事人以商品房预售合同没有按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。但是，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。2、商品房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。案例：黄小姐与房产公司签订了一份买卖商品房的认购书，其中含有立约定金条款，后来房产公司依约通知黄小姐签订正式育品房买卖合同，但因为双方对面积确认是按套内建筑面积，还是套内使用面积计算上相持不下（认购书中只笼统地约定建筑面积约150平方米），最终未达成商品房买卖合同。（注意：房屋买卖合同的公摊面积）问题：合同未签，定金应当如何处理？案例：答案：房产公司应返还定金。因为在本案中，商品房买卖合同未能仃立是因为正常的讨价还价，对双方而言均为正当，故属于“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能仃立”，所以房地产公司应当将定金返还黄小姐，而非双倍返还。定金是一种双方担保，交付定金的一方（买受人）不履行合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方（出卖人）不履行合同的，应当双倍（包括本数）返还定金。答案：房产公司应返还定金。案例：张某与房地产公司签订了房屋预购合同，交付了5万元定金，但张某无故反悔，自期声明不要约定的房屋，拒不签订房屋购买的正式协议。张某交付的5万元是立约定金，由于他的反悔，他就丧失了这5万元。这5万元包括了对出卖人损失的赔偿，张某不用再另行支付赔偿金。如果房地产公司没有损朱，张某也不能把钱要回来。如果房地产公司无故不履行合同，应当双倍返还定金。案例：注意：定金与订金不同。定金是担保；订金预付金。买受人交付订金之后不履行预约合同，还是可以要求返还订金，但是要赔偿出卖人的损失，因为“订金”与“定金”不同。订金不适用定金罚则。例如：甲发展商本不想卖房，因资金不足，就向社会预售房屋，只签订预约合同，不签订正式买卖合同，并告知买受人交定金越多，如果自己违约赔偿越高，但合同中写的是“订金。”注意：三、出卖人的违约责任和缔约责任违约责任是违反有效合同义务应当承担的责任；缔约责任是违反先合同义务导致合同无效、不成立、或者被撤销应当承担的责任。合同解除与出卖人的违约责任具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：三、出卖人的违约责任和缔约责任1．商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2．商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这两种行为都是买卖合同有效成立之后，出卖人的违约行为。这两种行为都可导致买受人无法取得房屋。如在合同订立之后，房屋产权登记之前，出卖人将房屋抵押给银行，则银行可能行使抵押权，使买受人最终得不到房屋。1．商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房（二）出卖人因欺诈应当承担的资任出卖人订立商品房买卖合同时，真有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1．故意隐唠没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2．故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3．故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。以上三种行为都是出卖人在订立合同之际的欺诈行为。若因欺诈导致合同无效或者被撤销，则出卖人承担的是缔约责任；若出卖人虽有欺诈行为而合同未被认定为无效或者未被撤销，则出卖人承担违约责任。（二）出卖人因欺诈应当承担的资任（三）出卖人与第三人恶意串通应当承担的责任买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，人民法院应予支持。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（三）出卖人与第三人恶意串通应当承担的责任（四）关于惩罚性赔偿的说明以上三种情况都谈到“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这是关于惩罚性赔偿的规定。例如：买受人购买一套商品房，合同因出卖人的过错被解除、被撤销或者被认定无效，假设买受人支付的房价是100万元，利息损失是2万元，其他损失是3万元，则出卖人应当返还房款100万元、利息2万元，赔偿3万元，并在100万元的范围内（包括100万元）承担惩罚性的赔偿责任，即出卖人最高可以被判决向买受人支付205万元。（四）关于惩罚性赔偿的说明四、房屋的交付与房屋毁损、灭失风险的负担（一）房屋的交付。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。一般来说，但出卖人把商品房的钥匙交给买受人，买受人处于实际控制的地位，此时就算交付。（二）房屋毁损、灭失风险的承担房屋毁损灭失的风险承担：1.在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；2.买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损灭失的风险，自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。四、房屋的交付与房屋毁损、灭失风险的负担

五、，房屋买卖合同的解除（一）概说合同的解除分为合意解除与法定解除（单方解除）。1.合意解除是双方当事人协商一致解除合同。法定解除，是当事人一方在符合法定的条件时，通知另一方解除或者请求人民法院、仲裁机关裁决解除。2.法定解除，一般是债务人有重大违约时，债权人通知债务人解除合同。如果债务人的违约是轻微违约，债权人可以要求债务人赔偿或者承担其他违约责任，但是不能单方通知其解除合同。五、，房屋买卖合同的解除（二）解除的事由（条件）《解释》规定了出卖人重大违约的情形，当这些情形出现时，买受人可以解除房屋买卖合同。解除合同不影响要求赔偿损失的权利。1．因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。2．因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。（二）解除的事由（条件）3．出卖人交付便用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以卞原则处理：(1)面积误差比绝对值在3％以内（含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。3．出卖人交付便用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。1.买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3‘%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；2.房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解4．根据《解释》第17条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。4．根据《解释》第17条的规定，出卖人迟延交六、当事人的违约金责任

（一）约定违约金《合伺法》第114条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少。”对于商品房实卖合同来说，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；以约定的违约金过低为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。比如，双方约定的违约金是100万元，而一方不履行合同给对方造成的损失是70万元，此种情况下，违约金的数额就不再进行调整；如果损失是120万元，则可把违约金调整到120万元。要求调整的一方应当对损失的大小承担举证责任。适用约定的违约金，而又不调整数额的，对违约造成损失的多少，不必举证。六、当事人的违约金责任（二）法定违约金约定违约金与法定违约金的关系是约定大于法定。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：1.逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。（二）法定违约金七、房屋权属证书的取得以及出卖人的责任（一）由于出卖人的原因导致买受人不能如期取得房屋权属证书的责任在商品房买卖合同签订之后，出卖人应当在约定的时间内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：七、房屋权属证书的取得以及出卖人的责任1．商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。2．商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。3．商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。对上述违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。1．商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。（二）宽展期后的解除权商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和