房地产基础知识

房地产基础知识内容介绍基本概念五证两书名词解释及建筑基础知识建筑分类金融知识基本概念一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。1、房地产的形态：①单纯的土地；②单纯的房屋；③土地和房屋的综合体。2、房产是房屋及其权利的总称，地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。3、房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)一、基本概念——房地产是什么房地产产业的主要内容：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。一、基本概念——房地产的主要内容1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。一、基本概念——房地产的特征五证两书一、《建设用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建设工程施工许可证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》二、五证两书二、五证两书名词解释及建筑基础知识进深——幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；开间——住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；层高——房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);净高——一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);三、名词解释及建筑基础知识——名词术语建筑间距——两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；建筑系数——“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。三、名词解释及建筑基础知识——名词术语三、名词解释及建筑基础知识——名词术语三通一平——通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平——大的开发区域需要的施工现场要求：通水、通电、通路、通讯通、给水通、排污通、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件。三、名词解释及建筑基础知识——面积术语建筑面积计算占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率建筑密度（建筑覆盖率——用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。道路红线——

指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。三、名词解释及建筑基础知识——面积术语房屋面积的分类房屋面积主要有使用面积、建筑面积、套内建筑面积、预售面积、竣工面积、居住面积、公用分摊面积等。建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积——套内面积，全名套内建筑面积。按照房产测量规范和各省测绘细则，套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。跃层——跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。复式——区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；错层——户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；三、名词解释及建筑基础知识——名词术语SOHO（家居办公）SOHO是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其网络的功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅方式。三、名词解释及建筑基础知识——名词术语三、名词解释及建筑基础知识——专业术语1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。2、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。3、国土局：代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。4、商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。5、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。建筑分类四、建筑分类——建筑用途一、建筑物的用途分类及特点1、民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。2、工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。二、土地使用年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年

国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。

国有土地使用权出让方式国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年招标拍卖挂牌协议四、建筑分类——建筑用途四、建筑分类——建筑高度分类1、低层——3层及3层以下2、多层——3层以上，7层以下3、小高层——7层以上，11层以下4、高层——12层以上，30层以下5、超高层——30层以上四、建筑分类——按建筑结构的材料分类1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。四、建筑分类——按建筑结构的材料分类1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构4、钢结构四、建筑分类——建筑高度分类1、承重墙结构它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2、框架结构主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3、排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。4、其他由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。金融知识五、金融知识——房地产价格影响房地产价格的因素分为如下10类：供求状况（供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升）自身条件（位置、地质、地形地势、土地面积、土地形状、日照、通风风向风力、气温湿度降水量、天然周期性灾害、建筑物外观）环境因素（声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境）人口因素（人口数量、人口素质、家庭规模）经济因素（经济发展、物价、居民收入）社会因素（政治安定状况、社会治安程度、房地产投机（一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用）、城市化）行政因素（土地制度、住房制度、房地产价格政策、特殊政策、城市发展战略城市规划土地利用规划、税收政策、交通管制）心理因素（购买或出售心态、欣赏趣味（个人偏好）、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码、楼层数字或土地号数、讲究风水、价值观的变化）国际因素（经济状况、军事冲突情况、政治对立状况、国际竞争状况）其他因素。五、金融知识——房屋产权房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有