毛坯房交房策划

2

施工组织设计（方案）内部审批表

工程名称

长沙阳光壹佰4#地块报审时间2016年5月28日

施工方案

毛坯房交房标准策划专项方案

编制人

蔡远航

编制单位：长沙阳光壹佰项目经理部

项目技术负责人：

本施工方案已编制完毕，并经项目部会审通过，请审批。

项目经理（签名）：

年月日

公司工程技术部审查意见：

审批人签名：

审批日期：年月日

目录

第一章策划目的

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第二章策划依据2

1、住宅工程质量通病防治施工方案；2

2、已由业主、设计确定的施工工序样板；2

3、施工招投标文件及合同；2

4、阳光100集团巡检评估标准及评分表；2

5、现行的施工规范、标准；2

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6、业主毛坯房交房标准2

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第三章项目专项管理体系3

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1、成立专项管理小组3

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2、管理小组的权限、责任3

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3、实施办法3

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4、施工过程控制4

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第四章策划内容4

1、几何尺寸5

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2、楼地面8

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3、内抹灰墙面12

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4、顶棚17

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5、外窗防渗漏18

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6、卫生间防水28

7、水电安装质量33

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8、交房标识38

第六章成果整理与推广40

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1、成果整理40

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2、推广44

第一章策划目的

1、本策划旨在强化项目毛坯房交房实施过程中的质量管控工作，通过统一施工标准实现毛坯房交房的观感品质和细部效果把控，确保项目毛坯房交房施工做法能得到有效的推广和提高品质。

2、本项目通过对交房施工标准的管控，以提高交房率，打造毛坯房样板工程，从而提高公司市场竞争力。

第二章策划依据

1、住宅工程质量通病防治施工方案；

2、已由业主、设计确定的施工工序样板；

3、施工招投标文件及合同；

4、阳光100集团巡检评估标准及评分表；

5、现行的施工规范、标准；

6、业主毛坯房交房标准

根据业主2016年4月22日下发的交房标准，具体内容如下：

）外墙：外墙涂料；

）内墙：厨房、卫生间为水泥砂浆墙面，其他内墙面为混合砂浆（内保温部位为抗裂砂浆墙面）；

）顶棚：钢筋砼顶棚、刮水泥腻子（厨房、卫生间除外）；

）楼面：水泥砂浆楼面；

）门：首层入户门为玻璃平开门，二层及以上楼层入户门为钢质入户门，户内门预留门洞，出阳台门为铝合金中空玻璃门；

）窗：铝合金中空玻璃窗；

）厨房：砼结构楼面，预留排油烟管道和排水管道；

）卫生间：预留排水管道接口，做地面防水层；

）阳台：玻璃栏板阳台，水泥砂浆楼面；

）供水：采用IC卡水表计量，一个给水点入户；

）供气：管道燃气；

）电气：安装户内配电箱；

）弱电系统：网络系统管线预留至户内弱电箱、一个有线电视点;

）电梯：品牌电梯；

）对讲系统：彩色可视对讲机（一楼用户无此系统）。

第三章项目专项管理体系

1、成立专项管理小组

组长：李舟

副组长：马小明、王青青

组员：蔡远航、王林、李松、赖弘毅、卢凯平、鄢超英、阙振兴、蔡碧帆、龚小佳、曹威、谢金盾

2、管理小组的权限、责任

2.1、毛坯交房专项管理小组的权限管理小组发现未按监理方及建设方批准的毛坯交房施工方案施工的，有责令施工队限期整改的权力；如没有整改或整改不到位，有权进行经济处罚甚至要求返工、整改。

2.2、毛坯交房专项管理小组的责任制定毛坯交房施工方案和交房计划，施工过程严格执行施工规范和标准，尽量消除因施工原因造成的质量通病。

2.3、毛坯交房专项管理小组的主要职责

2.3.1、坚持原材料、半成品和各种预制品的检查制度，在订货时根据质量标准签订合同，必须保证材料符合质量标准和设计要求，否则严禁使用

2.3.2、施工前，编写关键过程技术交底，应先对全体施工人员进行详细的交底。

2.3.3、在每个施工操作面，增加有经验人员做质量安全监护员，对整个工程施工质量进行全面监护和动态管理，不让不合格产品进入下一道工序，确保工程的质量。并及时对施工质量进行总结评比，成功的操作方法应全面推广。

2.3.4、根据技术交底，由质检员进行跟踪，对每个工序质量过程进行检查，做到以工序质量保证分项质量，以分项质量保证工程质量。

3、实施办法

3.1、选定4-5#栋的4层的东单元作为毛坯房交付样板间，提前按此要求标准完成样板层。

3.2、样板间完成后，由项目负责人组织项目部内部进行检查，若检查通过，则以此样板间为标准，全面推广予以实施。

4、施工过程控制

4.1、坚持交底制度

施工工序坚持“层层交底”的制度，使每一个参与的人员都明确施工做法、质量要求及施工难点，施工过程应随时检查交底的落实情况。

4.2、坚持“三检”制度施工过程应加强各工序的检查验收，尤其是装修工程中的防渗措施，质量通病防治措施的验收必须是全数验收，合格率应达到100%。

4.3、坚持“隐蔽验收”制度隐蔽验收是防止质量通病隐患，保证工程质量的主要措施之一，隐蔽工程一般是不存在返工的可能，因此必须保证隐蔽项目的合格，不给工程质量留隐患，隐蔽工程验收后要及时办理隐蔽工程验收手续。

4.4、坚持例会制度施工过程不定期召开质量专题例会，按月、周召开质量分析会，针对过程中检查出来的质量问题采取有效的管理措施，并进行评价分析，总结出相对成功的施工经验。

4.5、坚持“质量责任制”制度通过以往工程质量问题的维修、分析，操作工人的责任心往往是产生质量通病的最大隐患所在，施工中加强操作工人的“责任心”教育，树立良好的职业道德，施工过程实施全员、全过程的质量管理，目标明确，职责分明。

4.6、实行质量奖惩制度，奖励质量工作取得显著成绩的人员，惩罚造成质量事故的责任者。

第四章策划内容

本策划为毛坯交房策划，主要针对毛坯房户内分项工程，并结合市场小业主重点关注房屋

问题和阳光壹佰开发商历年以来的维修事项，内容如下：

1）几何尺寸；

2）楼地面；

3）内墙抹灰；

4）顶棚；

5）外窗防渗漏；

6）水电安装质量；

7）卫生间防水。

以上7条内容分别制定施工标准及检查方法，形成检查记录，对数据进行整理分析，制定处理措施、预防措施，再进行实施整改，最后进行效果检查。

交房标准的确定与实施

1、几何尺寸

1.1、房间开间、进深、净高和方正度

1.1.1、室内净开间、进深和净高

1）室内净开间、进深和净高的空间尺寸偏差和极差应符合下表规定。

空间尺寸的允许偏差值和允许极差值

项目

允许偏差（mm）

允许极差（mm）

净开间、进深

±15

20

净高度

±20

20

注：经过装修，允许偏差值、允许级差值各减小5mm。

2）检查方法：

A、空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。

B、空间尺寸测量做法：在验收记录所附的套型图上标明房间编号。每个房间分别测量净开间、进深尺寸不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm，无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。每个房间净高抽测不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。距墙、柱四角500mm处各测1点，房间几何中心处测1点。测量

仪器：5米钢卷尺、激光测距仪、激光扫平仪。特殊形状的自然间可单独制定测量方法。

房间测量示意图房间净空测量示意图

3）检查数量：自然间全数检查。

1.1.2、房间方正度

1）房间方正度允许偏差为6mm。

2）检查方法：采用激光测距仪或者钢尺测量每道墙面的两端和中间部位与控制线之间的距离，分别记录为A1与A2、B1与B2、C1与C2、D1与D2,至少8个点，点位间距l~1.5m,边点离墙500mm，每组数据之间的极差差值在允许范围内。

方正基准线】方正基准线2

户型控制线示意图

3）检查数量：全数检查，管道井不在检查范围内

1.2、检查记录、数据整理分析。

房间内部尺寸实测实量检查记录表

楼层

净高

开间

房

实测

值

值

值

书房

餐厅

客厅

工程名称

次卫生间

厨房

过道

次卧室

主卧室

主卫生间

技术负责人意见

检查栋号

检查人员

检查日期

检查结果

检查人:

实测值（±20mm）

实测内容

部位

设计

进深

设计

实测值

设计

实测值

(±15mm)

(±15mm)

2、楼地面

2.1、施工工艺：基层浮浆、砖渣、落地灰等清理，并用水冲洗干净-根据楼层建筑1米线做控制灰饼、冲筋f涂刷水泥胶浆一道f水泥砂浆找平、表面压实搓细毛f湿水养护7天。

2.2、施工标准：水泥砂浆与基层结合牢固，无空鼓；表面不起砂；平整度＜5mm以内；阳台、卫生间地面排水坡度按设计要求。

2.2.1、空鼓

1）检验方法：用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，间隔400-500mm均匀布点，逐点敲击。

2）检查数量：对所有布点全数检查。

注：空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计。

2.2.2、表面起砂

1）检验方法：观察、手摸检查。

2）检查数量：逐间检查。

2.2.3、平整度（不应大于5mm,水平度5mm/2m）

1）检验方法：平整度用2m靠尺和塞尺检查，水平度用激光水平仪或水平尺、尺量检查。

2）检查数量：逐间检查，每间检查不少于2处。

2.2.4、其他：卫生间、厨房、阳台等有排水要求的建筑地面面层与相连接各类地面面层的标高差应符合设计要求，且不得小于30mm；相邻房间楼地面之间有高差的，其高差线应顺直；房间排水坡度应符合设计及规范要求，并排入地漏口。卫生间和阳台地坪与地漏、管道结合处应严密，不得渗漏。厨房、卫生间、阳台和有排水要求的地面坡度应符合设计要求，不得有反水和积水现象。

1）检查方法：观察、钢尺、拉线、坡度尺、放水或蓄水检查。

2）检查数量：全数检查。

2.3、检查记录、数据整理分析：

工程名称

检查栋号

检查人员

实测内容

检查项

水泥混

凝土、水

泥砂浆

面层

地砖/石

楼地面实测实量检查记录表

楼层

检查日期

一一______部位

书房

次卫

生间

厨房

过道

餐厅

客厅

次

检查条目及验收标准

验收工具

面层与基层结合牢固，无空鼓、裂纹等

小锤

面层表面无裂纹、脱皮、麻面、起砂等

现象

观察

与墙体交接处的阴角线应顺直

观察

表面平整度：水泥砂浆面层4mm/2m；水

泥混凝土面层5mm/2m

2m靠尺、楔形塞尺

楼间梯段相邻踏步高差WlOmm，每踏步

两端宽度WlOmm

钢尺

面层与下一层结合牢固、无空鼓

小锤

砖面无裂纹、掉角、缺楞等缺陷；嵌缝

观感顺直、均匀

观察

踢脚线表面洁净、高度一致、结合牢固、出墙厚度一致

观察、钢尺

排水坡度正确（无积水）

观察

与地漏结合处美观、严密牢固

观察

表面平整（瓷砖W2mm,石材面层Wlmm）

靠尺、塞尺

接缝高低差W0.5mm

靠尺、塞尺

缝隙宽度一致：地砖最大不得超过2mm,

石材最大不得超过1mm

钢尺

适用位置

卧室、书

房、客厅

厨、卫、

阳台、公

区等地面

2.4、分析原因

2.4.1、地面起砂：由于面层较薄，施工后成平保护不力，作业频繁摩擦、撞击；施工操作、材料质量问题。

2.4.2、地面空鼓：（1）基层表面清理不干净，有浮灰、浆膜或其它污物；（2）面层施工时，基层表面不浇水湿润或浇水不足；（3）施工时，表面积水造成局部水灰比突然增大；（4）未按工艺工序施工。

2.5、结合住宅工程质量通病防治方案，制定处理措施及预防措施

2.5.1、地面起砂处理措施：

方法1：（1）起砂部分用磨石水磨，直到地面露出坚硬、平整、光亮的表面方可。

（2）清理面层，再用钢丝刷清除松动砂粒并冲洗干净，最后在湿润面层上（但不得积水），用纯水泥浆罩面、压光。

方法2：首先清除浮砂，冲洗干净。凹凸不平处用水泥拌和少量107胶做成腻子嵌平，再用107胶加水（约一倍水）搅匀剧地面一遍，用以加强地面的粘结力，随后用107胶水泥浆分层刷3—4遍。施工时室温须在10*以上，三天后进行打腊工作，以增强地面的耐磨性和耐久性。107胶掺量约为水泥重量的20%左右，多了强度会下降，少了粘结力要下降。

107胶水泥浆参考重量配合比：

底层胶浆——水泥：107胶：水=1：0.25：0.35

面层胶浆——水泥：107胶：水=1：0.2：0.45

在楼地面起砂面积甚大的情况下，将面层全部剔除重做。此时应注意清除表面后，地面要凿毛、润湿。铺抹水泥砂浆前，一定先抹一遍1：0.4水泥净浆。铺抹水泥砂浆时需注意压实、提浆、压光，才能使遭损坏的地面恢复原有功能。

地面起砂防治措施：

1）严格控制水泥砂浆的水灰比；

2）尽可能使用普通硅酸盐水泥（强度等级不小于42.5Mpa）,禁止使用过期水泥和受潮水泥；

3）地面面层砂浆不宜采用细砂；

4）掌握好压光时间，铁抹子压光控制在终凝前完成；

5）要有足够的养护时间，一般应有7~14昼夜的养护时间；

6）避免冬季施工，确保施工环境温度在5*以上，防止早期受冻。

2.5.2、地面空鼓治理方法：（1）对于房间的边、角处，以及空鼓面积不大于0、

1平方米且无裂缝处，一般可不作修补；（2）对人员活动频繁部位，以及空鼓面积大于0、1平方米或虽面积不大，但裂缝显著者，应予翻修。局部翻修应将空鼓部分凿去，周边形成方形或圆形，清理完成后，用面层相同材料的拌合物填补。终凝后，应立即进行覆盖养护，严防早期产生收缩裂缝；（3）大面积空鼓，应将整个面层凿去，并将底面凿毛，按工艺要求重新铺设新面层。

2.6、落实与实施根据处理措施及预防措施，进行层层交底，并指定负责人跟踪整改处理到位，制定负责人跟踪预防措施在施工过程中的落实情况。

2.7、效果检查

1）对已出现问题的部位，采取处理措施后，进行复查，根据交房标准评判是否已合格，否则再次进行分析及整改处理，直到合格；

2）对还未施工部位，采取预防措施，并跟踪统计检查结果，分析合格率，判定预防措施是否可行、有效。

3、内抹灰墙面

3.1、施工工艺：基层处理一挂钢丝网一甩素水泥浆一浇水湿润一吊垂直、套方、找规矩、抹灰饼f阳角做暗护角f墙面冲筋f抹底灰f抹罩面灰f表面顺向搓毛一收尾（空鼓开裂部位修补后，修补范围每边扩10cm，采用美纹纸做水泥腻子美化）。

3.2、施工标准：表面压实搓平，纹路、颜色统一，阴阳角线条横平竖直，墙中无抹灰接头；实测实量合格标准：垂直度W3mm,平整度W3mm。

3.2.1、空鼓、表面起砂、表观质量

1）检查方法：观察、手摸、小锤轻击检查，间隔400〜500mm均匀布点。

2）检查数量：全数检查。

注：空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计。

3.3.2、护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑，管道后面的抹灰应平整。

1）检查方法：观察。

2）检查数量：全数检查。

3.3.3、墙面抹灰的垂直度、平整度、阴阳角方正允许偏差W3mm。

1）检查方法：2m靠尺、塞尺、直角检测尺、拉线和钢尺检查。如下图示。

2）检查数量：全数检查。

3.3、检查记录、数据整理分析

工程名称

检查栋号

检查人员

实测内容

检查项

抹灰

工程

内墙抹灰实测实量检查记录表

楼层

检查日期

一一______部位

书房

次卫

生间

厨房

过道

餐厅

客厅

次

检查条目及验收标准

验收工具

抹灰所用材料的品种和性能符合设计要求。水泥的凝结时间和安定性复验合格。砂浆配合比符合设计要求。

产品合格证、进场验收记录、复验报告、施工记录

抹灰前基层表面的尘土、污垢、油渍应清除干净，并洒水湿润。

检查施工记录

抹灰分层进行。当抹灰厚度超出35mm时，应采取加强措施。

隐蔽工程验收记录、施工记录

不同材料基体交接处采取防治开裂的加强措施。采用加强网时，加强网与各基体搭接宽度不小于100mm。

隐蔽工程验收记录、施工记录

抹灰层与基层之间粘结牢固，无脱层、空鼓，面层无爆灰和裂纹。

观察、小锤

普通抹灰表面质量：表面应光滑、洁净、接槎平整；分格缝应清晰。

观察

护角、空洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。

观察

有排水要求的部位应做滴水线（槽）。滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线内高外低，宽度、深度不小于10mm。

观察、钢尺

立面垂直度3mm；

垂直检测尺

表面平整度3mm；

靠尺、塞尺

阴阳角方正4mm；

直角检测尺

分格条缝直线度4mm。

拉5m线，不足5m拉通线，钢直尺

主控项目

一般项目

3.4、分析原因

3.4.1、内墙抹灰空鼓：

1）抹灰砂浆材料问题

抹灰砂浆通常采用混合砂浆，一般由水、水泥、砂、塑性剂（石灰、石灰王或砂浆王等）组成，施工中由于砂浆配比不当、水灰比过大、水泥质量不合格或水泥过期、水泥安定性不合要求、水泥掺量不足，沙粒过细、含泥量过大，砂浆未搅拌均匀等原因可能造成抹灰砂浆粘结力不够或者砂浆凝固后体积收缩大，导致抹灰层空鼓。

2）墙体基层处理问题。

Q抹灰前墙体基层未清理干净、未提前浇水湿透，导致抹灰层粘结力不够或抹灰后由于基层吸水过多、砂浆中水泥水化不充分、砂浆粘结力不够，导致抹灰层空鼓。

@梁、墙、柱、天花板混凝土基层表面污垢、隔离剂等未清除干净，没有进行界面处理（通常为刷界面剂或者甩浆处理），抹灰层与混凝土基层粘结不牢，导致抹灰层空鼓。

©混凝土基层与砌体基层交接处未挂钢丝网加强抹灰层粘结，导致交接处空鼓开裂。

©4基层墙面凹凸不平处未处理，抹灰层过厚出现空鼓。

3）抹灰施工问题

©1墙面、天花抹灰打底糙时未压密实、木抹子搓毛搓实不够、罩面灰未抹实等原因导致抹灰层不密实，随着时间的推移，出现空鼓。

©2抹灰层较厚时未加抗裂纤维网，导致抹灰层粘结力不够，出现空鼓、脱落。

©3分层抹灰时，强度等级较高的砂浆粉刷在强度等级较低的面层上，面层收缩产生的剪力底层无法抵抗，出现空鼓。分层抹灰时，各层抹灰层配合比相差过大，如果面层强度比底层强度高很多，或者底层强度比面层强度高很多，就有可能导致大面积空鼓。

©4使用隔夜砂浆或者放置时间过长的砂浆，造成空鼓。

©5抹灰后未适当浇水养护，特别是气温过高时，砂浆失水过快，未及时浇水养护。

4）消防箱、开关箱、线盒等四周空鼓消防箱、开关箱、线盒等四周塞缝砂浆不密实、干缩等引起空鼓。

3.5、结合住宅工程质量通病防治方案，制定处理措施及预防措施

3.5.1、内墙抹灰空鼓处理措施：

1）确定空鼓的具体位置，用粉笔画出切割线，切割线比空鼓部位宽出不少于100mm。切割线必须整洁规范，做成长方形或正方形。

2）画好切割线后用砂轮切割机切开，禁止未切割就直接打凿。

3）打凿必须干净，清理到基层。

4）挂钢丝网，喷雾器洒水湿润。

5）先在底面及四周刷801胶素水泥浆一遍，12小时内进行喷水养护不少于

3天。

6）分两次用和原面层相同材料的1:2水泥砂浆填补并搓平。

7）修补完后用喷雾器喷水养护不少于3天。

8）空鼓开裂部位修补后，修补范围每边扩10cm，采用美纹纸做水泥腻子美化。

3.5.2、内墙抹灰空鼓防治措施：

1）严格控制抹灰砂浆材料质量

抹灰砂浆现场采用强制式搅拌机搅拌充分、均匀，或者使用预拌砂浆，严格控制砂浆各组分的原材料质量及配合比，现场要根据砂的实测含水率调整设计配合比、制定施工配合比。砂浆出料后不得加水，砂浆搅拌好后及时使用，在满足和易性、施工操作要求的前提下尽量减少用水量、减小水灰比。

2）基层处理

Q墙体基层处理

抹灰前将墙体基层清理干净、提前48h浇水湿润。

@梁墙柱混凝土基层处理

抹灰前将梁、墙、柱混凝土面基层表面污垢、隔离剂等清除干净，采用火碱溶液清洗脱模剂，再用清水将碱液洗净，再进行界面处理。

梁墙柱混凝土墙面界面处理的方法：涂刷界面剂或者甩浆处理。

©混凝土基层与砌体基层交接处挂钢丝网，钢丝网以交接缝为中心每边宽150mm。

©4抹灰前将基层表面凸出部分剔平，局部坑凹处用砂浆分层补平。

3）严格控制抹灰施工

©1混凝土墙面抹灰

待界面剂初步干燥后（不蘸手、不影响抹灰）进行抹灰施工（俗称打底糙），墙面抹灰一般采用混合砂浆，打底时需用力压，用刮尺刮抹顺平，用木抹子搓平搓毛。一般情况下，抹灰完成面为糙面，也有收光的做法——即当面层达到六、七层干时用铁抹子压光、压实、压平，收光不能收得太光，以便于后续刮腻子。

@加气混凝土墙面抹灰

墙面抹灰一般采用混合砂浆，打底时需用力压，用刮尺刮抹顺平，用木抹子搓平搓毛。一般情况下，抹灰完成面为糙面，也有收光的做法——即当面层达到六、七层干时用铁抹子压光、压实、压平，收光不能收得太光，以便于后续刮腻子。

@抹灰层较厚时要在抹灰层中间加抗裂纤维网。

Q严格控制各层抹灰层砂浆配合比，使其强度相差不大。

©严禁使用隔夜砂浆或者放置时间过长的砂浆。

⑥抹灰层完成后视天气情况要及时安排人员进行浇水养护，以喷洒少量水为宜，一般常温下12小时后就要进行养护，养护周期不少于五天。气温过高时，砂浆失水过快，终凝后要及时浇水养护。

4）消防箱、开关箱、线盒等四周空鼓消防箱、开关箱、线盒等四周塞缝宜采用混合砂浆，塞缝前先浇水湿润，缝隙过大时，应分层多次填嵌，砂浆不宜太稀。施工时先塞缝至与砌体面平，再挂钢丝网，再与墙面一起抹灰。

3.6、落实与实施根据处理措施及预防措施，进行层层交底，并指定负责人跟踪整改处理到位，制定负责人跟踪预防措施在施工过程中的落实情况。

3.7、效果检查

1）对已出现问题的部位，采取处理措施后，进行复查，根据交房标准评判是否已合格，否则再次进行分析及整改处理，直到合格；

2）对还未施工部位，采取预防措施，并跟踪统计检查结果，分析合格率，判定预防措施是否可行、有效。

4、顶棚

4.1、施工工艺：基层处理、打磨一弹线、找规矩一水泥腻子找补一两遍水泥腻子刮平f涂刷水泥胶浆一遍f墙角下返10cm。

4.2、施工标准：面层粘结牢固，不得有透底、起皮、掉粉和反锈等缺陷，表面无明显色差、无划痕，阴阳角应顺直；实测实量合格标准：平整度W4mm。

4.2.1、室内顶棚涂饰面层，应粘接牢固，不得有透底、起皮、掉粉和反锈、铁钉、下凸砼等缺陷。

1）检验方法：观察、手摸检查。

2）检查数量：全数检查。

4.2.2、不应有爆灰、裂缝、起皮，同一顶棚面无明显色差；表面无划痕、损伤、污染，阴阳角应顺直。

1）检查方法：观察。

2）检查数量：全数检查。

4.2.3、室内顶棚平整度不大于4mm。

1）检查方法：2m靠尺和塞尺检查，拉线和钢尺检查。

2）检查数量：全数检查。

5、外窗防渗漏

5.1、施工工艺：外窗钢副框安装一窗台压顶浇筑（内高外低）一外窗钢副框四周填塞防水砂浆f外墙、内墙抹灰一外墙内保温一外窗主框安装一防水硅胶密封。

5.2、施工标准：外窗钢副框安装与外墙抹灰吊线对齐，标高统一，内外等距，严禁出现大小头；窗台压顶砼浇筑振捣密实，严禁出现蜂窝、麻面、漏筋等缺陷；窗框防水砂浆塞缝应密实，严禁出现蜂窝、孔洞；外墙抗裂砂浆表面平整，无空鼓、裂纹；主框防水硅胶表面光滑、顺直、无污染、无裂纹，不得起鼓、脱落。

5.2.1、外窗钢副框安装周正。

1）检验方法：观察、钢尺丈量。

2）检查数量：过程中全数检查。

5.2.2、窗台压顶浇筑质量、向外放坡。

1）检查方法：观察。

2）检查数量：过程中全数检查。

5.2.3、防水砂浆塞缝密实。

1）检查方法：观察、手按压检查。

2）检查数量：过程中全数检查。

5.2.4、外墙抗裂砂浆质量。

1）检查方法：观察、小锤检查。

2）检查数量：全数检查。

5.2.5、主框防水硅胶封堵密实。

1）检查方法：观察、手按压检查。

2）检查数量：全数检查。

5.3、检查记录，数据整理分析

施工过程中对外窗安装进行监督检查记录，发现未按要求施工的位置，拍照记录，并下发罚款通知。在下雨后对成型外窗检查有无渗漏，并记录。

外窗安装防渗漏跟踪检查记录表

工程名称

检查栋号

楼层

■部位

实测内容■-

窗1

窗2

窗3

窗4

窗5

窗6

窗

检查项

检查条目及验收标准

验收工具

外窗

安装

所有外窗

钢副框安装是否周正，立面统一、标高

统一，不得有大小头

观察、钢尺

窗台压顶砼浇筑质量，坡向是否正确

观察

窗框防水砂浆塞缝是否密实，有无孔洞

观察、手按压

外墙抗裂砂浆施工质量，有无空鼓、开

裂

观察、小锤

主框防水硅胶是否密实

观察、试水记录

检查人员

检查日期

5.4、分析原因

1）根据现状调查，由排列图可知造成外门窗边渗水的原因，利用因果分析

图进行分析，绘制因果图如下：

外

■'J

窗

边

水

零報工

二法

拌无法满足粉刷要求

门裔边防水培丽不够

外墙施1H案得■复作性

二安浇氏i原耐丫磋与前次的彝缸[

|环境1]

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机械卫

人昱*材料*

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2）根据因果分析图，造成外门窗边渗水的因素共有9项，经过认真地分析

要因，确认结果如下表：

要因确认表

序号

末端原因

验证方式

验证结果

验证人

时间

是否要因

1

窗台砼浇筑时未有效的振捣

调查分析

混凝土浇筑过程中未有效的振捣。普遍认为这样的砼浇筑很简单，致使砼形成蜂窝、麻面、露筋等质量缺陷。

要因

2

窗边、窗头砂浆粉刷未填塞密实

现场查看

混凝土填塞不密实，形成蜂窝、孔洞。部分门窗框边甚至只用发泡剂充当密实材料，雨水顺着薄弱点形成渗漏。

要因

3

防水材料的配制未按相关规范执行

调查分析

在施工过程中，防水材料的配制不按相关规程进行。

非要因

4

抗裂砂浆搅拌无法满足粉刷要求

现场查看

机械搅拌，若水灰比过大，直接影响抗裂砂浆的性能。

非要因

5

二次浇筑（填塞）的砼与前次的砼结合处渗漏

现场查看

后浇缝的处理不认真，凿毛不规范，缝内垃圾清理不干净。

要因

6

冬季施工

调查分析

受气候的影响，砼、砂浆强度增长较慢，或被冻坏。砼、砂浆层施工后采取的保护措施不够。

要因

7

外墙施工方案缺乏可操作性

调查分析

对砼自身的防水功能重视不够，施工组织措施欠佳。

非要因

8

窗台、窗头坡度不够

现场查看

砼窗台、窗头浇筑时未形成坡度，甚至有部分内低外髙，雨水顺着粉刷层与砼结合处形成渗漏通道。

要因

9

门窗边防水措施不够

调查分析

门窗边未按照规范施打耐候胶。

非要因

5点：

经过认真地讨论和多方验证，我们认为造成外门窗边渗水的主要原因有以下

q1、窗台砼浇筑时未有效的振捣；

2、窗边、窗头砂浆粉刷未填塞密实；

3、二次浇筑（填塞丿的砼与前次的砼结合处渗漏;

4、冬季施工；

5、窗台、窗头坡度不够；

5.5、结合住宅工程质量通病防治方案，制定处理措施及预防措施:

1）针对主要原因，交房管理小组经过讨论研究，制定了相应的对策措施，

如下表所示：

对策措施表

序号

要因

措施

时间

责任人

地点

1

窗台砼浇筑时未有效的振捣。

在砼的浇筑过程中，要重视砼的振捣工作，要严格按砼的振捣规程进行操作，选用适当的塌落度及骨料级配，以保证砼的浇筑质量。

2

窗边、窗头砂浆粉刷未填塞密实。

在窗边、窗头填塞砼干料前，将原砼表面凿毛清除残渣及杂物，用水冲洗干净，保持湿润，并涂刷一层界面处理剂，再分层填塞砂浆。

3

二次浇筑（填塞）的砼与前次的砼结合处渗漏。

在窗台上浇筑砼前，将原砼表面凿毛，清除残渣及杂物，用水冲洗干净，保持湿润，刷一道素水泥砂浆，再浇筑砼，并振捣密实，加强养护。

4

冬季施工。

冬季施工砼、砂浆时严格按规范添加抗冻、早强剂，并对施工后的半成品、成品进行覆盖或包裹养护。

5

窗台、窗头坡度不够

首先在墙体内外侧测量弹+500mm控制线，窗台、窗顶砼内髙外低。窗台髙差30mm，窗顶髙差20mm.

5.6、落实与实施

【实施一】

窗台砼浇筑振捣

实…施…情况

1、模板安装时确保构件截面尺寸，模板接头拼缝严密，不得出

现漏浆，与墙、柱连接处用双面胶带封边；

2、浇筑前控制好窗台梁钢筋保护层，确保各受力钢筋的有效布

设位置；

3、窗台浇筑前在施工缝处用3〜5mm厚与砼相同成份的素水泥砂浆接浆；

4、使用手提式小型振动器按顺序进行，不得遗漏，均匀振实。专人振捣，专人抹面，清理砼面层浮浆，并进行表面拉毛处理

【实施二】

窗边、窗头砂浆粉刷

填塞

实施"情况

1、将原砼表面凿毛，清除松动的石子及残渣，并用水冲洗干净，表面刷界面处理剂；

2、采用1:2水泥砂浆粉刷，砂浆内掺防水剂，严格控制砂浆的和易性；

3、选派具有丰富操作经验的工人填塞砂浆粉刷，填塞时先从门窗框底边开始，某端开始逐步后退填塞密实，可自制专用工具，方便缝隙间操作灵活，窗两侧边均由下至上进行捣实，不得出现施工接头；

4、在门窗框外侧增加铝塑挡条，挡条上下两侧用玻璃胶与门窗框密封。

窗边、窗头砂浆干料填塞

实施三】

二次浇筑（填塞）的砼

与前次的砼结合处处理

I

实施情况

1、将结合处的砼表面凿毛，清理残渣及杂物，用水冲洗干净,

保持湿润，刷素水泥浆一道，再浇筑上层砼，并振捣密实；

2、二次浇筑（填塞）处增加抗裂缝补强措施：重量160g/m?耐

碱网格布，以结合处为中线每边80mm搭接，胶浆粘贴，置于外墙面粉刷面层；

3、洞口边粘贴45°附加网格布，待结合处网格布粘贴好后，即

用宽X长=300*240加强网格布加强洞口四角，并与洞口成45°夹角。

33

3D

耐碱网格布

门窗洞口边阳角处须将网格布翻包

门窗框

CD

二次浇筑结合处

二次浇筑结合处加强措施

【实施四】

冬季施工质量控制

实施情况

1、当室外日平均气温连续五天低于5摄氏度时，即进入冬季施工，反之即可解除冬季施工；

2、冬季施工砼、砂浆时严格按规范添加抗冻、早强剂，并对施工后的成品、半成品进行覆盖或包裹养护；

3、抗冻、早强剂的选用，挑选具有市场知名度的几家或多家企业品牌，为我方确定合作商作参考。在未确定合作商的同时，可要求厂家提供样品和配制的各技术参数，先进行砼试件制作，待样品符合检测条件时，送具备相应资质的检测中心进行试验。选材的要点：质量保证、环保过关、施工操作简易、经济节能；

4、施工成品保护作重点实施，采用4cm挤塑保温板进行门窗边

覆盖或包裹养护，保温板宽度与门窗边砼同宽，阴阳角处用双面胶带

连接，保温板可利用水泥胶浆作临时粘贴，待砼强度达到75%时再行

解除包裹，这样可重复利用保温板，即起到养护条件又能确保成本控

制和环境保护

实施五】

窗台、窗头坡度控制

实施情况

1、首先在墙体内外侧测量弹+500mm控制线，窗台、窗顶砼内髙外低。窗台髙差30mm，窗顶髙差20mm；

2、阴雨天气不要紧，关键问题是外门窗窗台、窗头如何及时排除雨水，不至于造成倒泛水现象。为确保每道工序符合本条实施的规定，特制定如下措施：责任班组自检、下道工序班组交接检、报项目部验收。基层粉刷验收时不但备钢卷尺、水平尺，还应备空鼓捶，查出空鼓点应立即凿除返工，以免后期雨水浸泡、含水，从而出现墙面泛潮现象。

Mm解砂熱侦平副O

窗罪抹灰收口低干窗副柜5mm

肉髙90mm，外高80mm柚内保温做址

5.7、效果检查

经过一段时间的实施，小组活动目标已实现。通过对外门窗边的检查，外门

窗边各部位无渗漏现象，活动前后效果对比如下：

外门窗边渗水问题活动前后对比图

6、卫生间防水

6.1、施工工艺：排水管道安装吊洞一基层处理一20mm厚1：3水泥砂浆找坡，

坡向落水管道，面平落水管防漏宝（墙角抹小圆角）f1.5mm厚聚氨酯防水涂料，四周沿墙翻起300mm（防水涂料外平门框外边线）。

6.2、施工标准：排水管吊洞密实，表面平整，不渗漏；找坡层坡向正确，不应有倒泛水和积水现象；防水涂料涂布均匀，与基层粘结牢固，不得出现透底、漏刷、气泡、起皮等质量缺陷；蓄水试验无渗漏点。

6.2.1、排水管道吊洞密实，表面平整，不渗漏。

1）检查方法：观察，蓄水24h检查下部；

2）检查数量：过程中全数检查。

6.2.2、找坡层表观质量：有无空鼓、开裂；坡度方向正确。

1）检验方法：观察。

2）检查数量：全数检查。

6.2.3、防水涂料表观质量：粘结牢固，不得出现透底、漏刷、气泡、起皮等。

1）检验方法：观察。

2）检查数量：全数检查。

6.2.4、不得存在渗漏、不应有倒泛水和积水现象，排水顺畅。

1）检查方法：蓄水、放水后检查。蓄水深度不小于20mm，蓄水时间不少于24h；同时还应采用泼水试验检查积水与否。

2）检查数量：全数检查。

6.3、检查记录、数据整理分析：

卫生间防水检查记录表

工程名称

检查栋号

楼层

房

检查人员

检查日期

-部位

实测内容f

主卫生间

次卫生I、

检查项

检查条目及验收标准

验收工具

卫生间

防水

主控项目

卫生间防水材料符合设计要求

产品合格证、性能

报告、进场验收记

录、复验报告

防水层应丛地面延伸到墙面，高出地面

300mm,浴室墙面的防水层不得低于

1800mm（或按图纸要求）

观察、尺量

闭水实验检测（24小时）

试水记录

一般项目

防水保护层有无空鼓、开裂现象

观察、小锤

成品保护是否到位。（如防水涂膜层上严禁搅拌砂浆，满铺砂浆时应避免使用尖头铁锹，锹刃不应垂直触及防水层等）

观察

卫生间立管与洞口之间的空隙堵塞是

否符合施工工艺要求

观察

防水层涂刷应均匀一致，涂刷遍数

（2~3）和总厚度（1.5~2mm）并应符合设计要求（用切片取样方法随机检查防水涂膜层厚度）

工具刀、观察

6.4、分析原因

卫生间渗漏可能原因：

1）施工质量差是卫生间渗漏主要原因

首先土建与水电施工未同步，土建施工员只看建筑、结构图纸，水电施工员只看水电图纸，当土建与设备图纸有矛盾时，引起事后管道接口的重新处理，导致渗水。

管道穿楼板洞口位置及尺寸未严格按图施工，洞口填缝马虎，往往用水泥纸袋等杂物代替支模，在浇注管道周围砼前，未认真清理基层，新旧砼结合不良，导致水沿施工缝处渗漏。

2）选材不合理导致渗漏

卫生间墙体使用混合砂浆，管道安装完，洞口嵌填时不吊模，不用细石砼捣实，而用粉刷砂浆,所用防水材料质量不过关,个别下沉式卫生间埋地给水管材质量有问题，严重锈蚀、砂眼引起渗漏。

3）施工验收不严格，使渗漏未能杜绝认真检查土建与设备专业是否协调，是否存在错漏碰缺，卫生间布置是否合理，细部设计是否考虑周全。

未认真检查施工班组是否严格按照规范要求进行施工;进行维修或变更后，未重新进行蓄水实验。未严格按国家规范要求进行验收。

6.5、结合住宅工程质量通病防治方案，制定处理措施及预防措施

1）结构层砼应严格按照规范要求进行施工，振捣既不过振，也不漏振，模板拆除应符合施工规范规定的砼强度要求，施工中不得超载。泛水带应与楼板同时浇注，以免形成施工缝，卫生间楼地面、浴盆的侧面及地面的基层均应采用必要而有效的防水做法，防水层施工完毕后，不得在上面开槽打洞，面层施工前，先按设计要求找好泛水高度，拉线做坡高控制点，重点做好地漏及出水点周围的坡度，使水能迅速排出。

管道穿楼板灌缝前应将预留洞口清洗干净，不应有浮灰，积砂和其他垃圾粘在洞口边缘，支模时应用铅丝将吊模固定好，封堵严密并洒水保湿，略干后刷上一道纯水泥砂浆结合层，马上浇筑比地板砼强度高一个等级的细石砼，最后分两次用密实细石砼捣实，堵洞后应注意养护，时间七昼夜，避免振动及碰撞。

穿过楼面的塑料排水管应在楼层处设置套管，套管必须在浇注楼面砼时预埋套管应高出楼面50mm，在套管周围做出高于楼面面层20mm左右的水泥砂浆阻水圈，塑料排水管承插口应使用质量合格的粘结剂，按要求粘结剂牢固，安装完毕后，应按规范要求做灌水通水实验，发现漏水、堵塞现象要重新处理，直到不漏、畅通为止。

2）卫生间墙体应用抗渗性能好的水泥砂浆，管道安装完，洞口嵌填时应吊模，应用细石砼捣实，所用防水材料使用前应做检验，防水材料质量应过关。

下沉式卫生间给水管材应用性能质量过关的新型管材,卫生间管道穿楼板的接口周围应用聚合物砂浆填实,并指定合适的防水材料作为防水层。

3）所有卫生间应全数进行24小时蓄水实验，要求蓄水面应高于最高地坪面

20mm，确保各部位无渗漏后，排放蓄水，检验排放坡度是否正确，是否有积水现象。

6.6、落实与实施根据处理措施及预防措施，进行层层交底，并指定负责人跟踪整改处理到位，制定负责人跟踪预防措施在施工过程中的落实情况。

6.7、效果检查

1）对已出现问题的部位，采取处理措施后，进行复查，根据交房标准评判是否已合格，否则再次进行分析及整改处理，直到合格；

2）对还未施工部位，采取预防措施，并跟踪统计检查结果，分析合格率，判定预防措施是否可行、有效。

7、水电安装质量

7.1、施工工艺：

7.1.1、墙面开槽，线盒安装；弹线切槽一敷设及固定管线一C20细石混凝土或高强度砂浆填塞密实f沿线槽方向挂300mm宽钢丝网一分层抹灰。

7.1.2、穿楼板管道吊洞:打凿喇叭口一支设模板一高一强度等级微膨胀防渗细石砼第一次（2/3板厚）浇灌一高一强度等级微膨胀防渗细石砼第二次（1/3板厚）浇灌。

7.2、施工标准：

7.2、1、墙面开槽，线盒安装;

7.2.1.1、弹线切槽顺直，严禁开凿水平槽；细石砼或高强度砂浆填塞密实，表面平整压实；300mm宽钢丝网挂设到位，与墙面粘结牢固。

1）检查方法：观察。

2）检查数量：过程中全数检查。

7.2.1.2、同一室内开关插座高差不超过5mm。

1）检查方法：对照规范和设计图纸检查开关、插座型号；钢尺丈量。

水平线

第二尺

三尺

底盒

底盒际岛测董吞意

2）检查数量：全数检查。

7.2.2、穿楼板管道吊洞;排水管吊洞密实，表面平整，不渗漏，蓄水试验无渗漏点。

1）检查方法：蓄水、放水后检查。蓄水深度不小于20mm，蓄水时间不少于

24h。

2）检查数量：全数检查。

7.3、检查记录、数据整理分析

1）墙面开槽、线盒安装：施工过程中对水电单位弹线切槽进行监督检查记录，发现未按要求施工的位置，拍照记录，并下发罚款通知。

2）除楼板管道吊洞：水电单位安装排水管道吊洞报施工员进行验收，第一次（2/3板厚）砼浇灌后验收一次并记录，第二次（1/3板厚）砼浇灌完后进行闭水试验，检查有无渗漏，并记录。

楼板吊洞检查记录表

7.4、分析原因

7.4.1、穿楼板管道吊洞渗漏原因：

1）吊洞人员的专业水平及责任心是关系到是否渗漏的重要原因：

Q预留洞口不打毛；@洞口清洗不到位；@选料不仔细，混凝土搅拌不均匀；Q补洞时振捣不密实；⑨第一遍浇灌后未进行试水就直接第二次浇灌。

2）现场施工管理人员在此过程中没有彻底跟踪交底和检查也是导致渗漏的重要因素：

Q认为吊洞是老工艺而管理松懈；Q过于相信工人的主观能动性；Q责任心不强，特别是在试水阶段，只做抽检，没有全面检查，甚至不做检查。

7.5、结合住宅工程质量通病防治方案，制定处理措施及预防措施7.5.1穿楼板管道吊洞：

1）安装班组将管道安完校核无误后，对管道的位置做临时固定，对洞口边仔细凿毛，洞口形状应为上大下小，清理现浇层表面及孔洞内一切杂物。

2）管道壁应做毛化处理，具体方法为：管壁与砼接触处先均匀涂一层塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀，以防止管道与砼之间接触面时间长后产生热胀收缩裂缝。

3）根据洞口实际大小，用三夹板定型（拖箍式）专用托地式模板制作（严禁用砖块、木楔或编织袋堵塞充当模板），使模板与管道边接合紧实，将制作好的模板用铁丝穿孔，将模板向上拉紧固定吊平。

4）洞口模板吊好后，用水湿润洞口四周和模板，用C20级细石砼加防水剂搅匀填密实洞口周围，用钢筋头上下反复抽插，使其与管道周围和现浇层结合密实，浇筑至洞2/3高后待砼达到强度后把吊模铁丝拆除。

5）隔24小时对砼进行养护，待防水砼凝结达到强度后，将模板拆下，拆模时不得用尖锐的硬物将砼破坏。

6）细石砼分二次浇筑，以防止砼沉降和开裂，浇满时注意板面内凹5-10mm,以便刷防水涂料，并且在管道边预留20mm宽、0mm深的凹槽，并嵌填密封材料。

7）吊洞完成后，在管道上口周围用水泥砂浆圈起，试水24小时后检查缝底是否漏水，然后再进行地面找平施工。

8）管道穿楼板有套管的，套管高出地面20mm,有水的房间套管高于面层

30mm,套管与管道之间用油麻填塞。无套管的按上述1-7方法施工后，在管道周围做成高出楼面20~30mm的圆台，并抹压密实，外表光滑整齐。

7.6、落实与实施

根据处理措施及预防措施，进行层层交底，并指定负责人跟踪整改处理到位，

制定负责人跟踪预防措施在施工过程中的落实情况。

7.7、效果检查

1）对已出现问题的部位，采取处理措施后，进行复查，根据交房标准评判

是否已合格，否则再次进行分析及整改处理，直到合格