第5章 不动产投资中的法律与税收问题

第5章不动产投资中的法律与税收问题5.1不动产投资中的法律问题

5.2不动产投资税收

10/11/20221主讲人：李军峰5.1不动产投资中的法律问题

5.1.1不动产法律概述1.不动产法律的概念不动产法律：指国家调整不动产关系的法律规范的总称;是国家管理不动产市场，保护不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的重要工具;是调整不动产开发、经营、交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律规范的总称，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》和与其相配套的行政法规、部门规章，以及相关法规中的有关规定。10/11/20222主讲人：李军峰2.不动产法律的调整对象不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特定领域的不动产社会经济关系。（1）房地产开发关系房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。（2）房地产交易关系房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生的经济关系。10/11/20223主讲人：李军峰（3）房地产管理关系房地产管理关系：指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。它又包括城市土地管理关系和城市房屋管理关系。城市土地管理关系：指用地单位或个人和已经取得土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部门发生的管理与被管理的关系；城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。10/11/20224主讲人：李军峰5.1.2房地产开发用地法律制度土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设用地。1.土地所有权和土地使用权的概念土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。10/11/20225主讲人：李军峰国家土地所有权国家土地所有权：指国家对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。在一般情况下，由于国家本身不使用土地，因此，除了未利用的土地以外，占有和使用国有土地的权利一般由具体的单位和个人取得。国有土地的收益权：一部分由土地使用者享有，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。国有土地的处分权主要由国家来行使。10/11/20226主讲人：李军峰农民集体土地所有权农民集体土地所有权：指农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权的主体是农村集体经济组织中的农民集体。集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集占有、使用、收益和处分的权能于一身。集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权利。从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分权权能的实现。10/11/20227主讲人：李军峰土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征：（1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的一种权利。“分离”：指土地所有人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有；（2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权；（3）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。10/11/20228主讲人：李军峰国有土地使用权国有土地使用权：指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。10/11/20229主讲人：李军峰各类用途土地使用权出让的最高年限为:①居住用地70年;②工业用地5O年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地4O年;⑤综合或者其他用地50年。10/11/202210主讲人：李军峰2.土地使用权出让（1）土地使用权出让的概念国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的出让方式根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和拍卖三种方式。10/11/202211主讲人：李军峰（3）土地使用权出让合同土地使用权出让合同包括以下主要内容：①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、界线等土地自然状况等）；③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计条件即使用条件；⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。

10/11/202212主讲人：李军峰3.土地使用权划拨（1）土地使用权划拨的概念国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。

（2）土地使用权划拨的范围《城市房地产管理法》规定：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

10/11/202213主讲人：李军峰5.1.3房地产开发法律制度1.房地产开发的概念指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。所谓基础设施建设是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地的平整。

2.房地产开发的原则指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。

（1）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。

10/11/202214主讲人：李军峰（2）必须严格执行城市规划的原则。

（3）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。

（4）坚持经济、社会和环境效益相统一的原则（5）应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。

10/11/202215主讲人：李军峰3.房地产开发企业设立和资质认定（1）房地产开发企业设立的条件①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、法规规定的其他条件。

10/11/202216主讲人：李军峰设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。设立有限责任、股份有限，从事房地产开发经营的，还应当执行法律有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。10/11/202217主讲人：李军峰（2）房地产开发企业的资质认定①一级资质：注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

10/11/202218主讲人：李军峰②二级资质：注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。10/11/202219主讲人：李军峰③三级资质：注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

10/11/202220主讲人：李军峰④四级资质：注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。10/11/202221主讲人：李军峰4.房地产开发建设法律责任（1）房地产开发建设单位的法律责任①未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。②未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。10/11/202222主讲人：李军峰③擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。④违反商品房预售应当符合条件的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。10/11/202223主讲人：李军峰商品房预售应当符合条件商品房预售,是指开发商将尚未建成、取得房产证的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。

1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。10/11/202224主讲人：李军峰商品房现房销售条件（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

10/11/202225主讲人：李军峰⑤未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。⑥将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。10/11/202226主讲人：李军峰(2)有关部门和人员的法律责任①擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。②没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。10/11/202227主讲人：李军峰③房地产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。房地产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋利益，构成犯罪的，依照贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。10/11/202228主讲人：李军峰5.1.4房地产交易法律制度房地产交易法律制度：国家为了加强房地产市场管理，规范各种交易行为，维护正常的经济秩序和社会秩序，保证房地产业的健康发展而制定的各种法律规范的统称。1.房地产交易的概念房地产交易：指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动。它包括转让、出租和抵押等。10/11/202229主讲人：李军峰2.房地产交易的原则（1）房地一体原则我国《城市房地产管理法》第三十一条明确规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”（2）依法登记原则

（3）房地产交易价格分别管制原则

目前，除经济适用房实行政府定价外，其他各类房屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格，均实行市场调节价。

10/11/202230主讲人：李军峰3.房地产转让房地产转让的概念房地产转让：指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让是房地产交易的主要形式。房地产转让主要包括下列方式：

买卖；交换；赠与；以房地产抵债；

以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；

因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；

法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖。10/11/202231主讲人：李军峰4.房地产抵押（1）房地产抵押的概念房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。（2）房地产抵押权的设定范围①抵押人所有的房屋和其他地上定着物。②抵押人依法享有处分权的国有土地使用权。这里的国有土地使用权主要是指以出让方式取得的国有土地使用权。③抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。④乡（镇）村企业的厂房等建筑物及所占集体土地的使用权。10/11/202232主讲人：李军峰（3）房地产抵押担保的债权范围①原债权即抵押房地产所担保的主债权的总额，它是抵押担保的主要内容。②利息指原债权产生的孳息，自然属于抵押权所担保之债权的范围。③违约金抵押权所担保的主合同中，约定了违约金的，违约金也属于担保的范围。④损害赔偿金指债务人在履行主合同中，给债权人造成损害而应给予的赔偿。⑤实现抵押权的费用。指抵押权人为实现抵押权而支付的费用，一般包括申请费、拍卖费、评估费、保全费等。

10/11/202233主讲人：李军峰（4）房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现：指当债务人不能履行到期债务时，房地产抵押权人依法处分抵押的房地产，并就处分抵押房地产的所得优先受偿的过程。一般财产抵押，抵押权实现的方式有折价、变卖和拍卖三种方式。根据我国房地产法的有关规定，房地产抵押权实现的方式主要是拍卖。

10/11/202234主讲人：李军峰5.房屋租赁（1）房屋租赁的概念房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。10/11/202235主讲人：李军峰（2）房屋租赁的限制条件根据我国有关房屋租赁管理的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：①依法未取得房屋所有权证的；②权属有争议的；③共有房屋未取得共有人同意的；④不符合安全标准的；⑤属于违章建筑的；⑥已抵押、未经抵押权人同意的；⑦不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定的；⑧司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的；⑨有关法律、法规禁止出租的其他情形。10/11/202236主讲人：李军峰（3）房屋租赁合同房屋租赁属于要式法律行为，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。10/11/202237主讲人：李军峰5.1.5不动产权属管理法律制度1.土地使用权登记以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

2.房屋所有权登记在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

10/11/202238主讲人：李军峰3.不动产变更登记（1）地产使用用途改变；（2）权利人姓名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；

4.房地产抵押登记房地产抵押登记是房地产权属登记的一种，其登记的程序应当按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定进行，即收件、审核和核准登记。

10/11/202239主讲人：李军峰10/11/202240主讲人：李军峰5.2不动产投资税收

5.2.1不动产投资税收概述1.不动产税的概念不动产税：指直接或间接以不动产为对象而征收的税。实际上就是土地税收和房产税收的总称。我国的土地税收主要包括土地使用税、土地增值税等。房产税收包括房产税、契税、印花税和销售不动产营业税等。土地税收和房产税收有不同的征税对象、不同的征税目的，并适用不同的税率。10/11/202241主讲人：李军峰2.不动产税的计税依据目前我国不动产税的计税依据主要有以下几种：（1）以土地的面积为计税依据以土地的面积为计税依据，即以土地的单位面积为征税标准确定征税数额。

（2）以不动产的价值为计税依据以不动产的价值为计税依据，即以土地或房屋的价值为计税标准，确定征税数额。

（3）以不动产收益为计税依据即以不动产的经营收益为计税标准确定征收数额。它主要适用于所得性质的不动产税。

10/11/202242主讲人：李军峰5.2.2土地税收在我国现阶段，土地税收主要包括耕地占用税、土地使用税、土地增值税等几个税种。1.耕地占用税耕地占用税是依据耕地占用税法征收的一种税。耕地占用税法是指国家制定的调整耕地占用税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人及征税范围耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。10/11/202243主讲人：李军峰（2）计税依据和税率

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。耕地占用税采用分类幅度定额税率，《耕地占用税暂行条例》对耕地占用税的税额规定为：（1）以县为单位（以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元；（2）人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元至8元；（3）人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元；（4）人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。

（3）税收优惠根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，下列经批准征用的耕地，免征耕地占用税：①部队军事设施用地；②铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；③炸药库用地；④学校、幼儿园、敬老院、医院用地。10/11/202244主讲人：李军峰2.城镇土地使用税城镇土地使用税是依据城镇土地使用税法征收的一种税。城镇土地使用税法是指国家制定的调整城镇土地使用税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人和征税范围城镇土地使用税的纳税义务人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。10/11/202245主讲人：李军峰（2）计税依据和税率城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

10/11/202246主讲人：李军峰（3）税收优惠土地免缴土地使用税：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；⑦由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

10/11/202247主讲人：李军峰3.土地增值税土地增值税是依据土地增值税法征收的一种税。土地增值税法是指国家制定的调整土地增值税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人和征税范围土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。10/11/202248主讲人：李军峰（2）计税依据和税率土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入扣减除国家规定的各项扣除项目后的余额（即增值额）计算征税。10/11/202249主讲人：李军峰土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0%

；②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%。④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。

10/11/202250主讲人：李军峰土地增值税税额＝∑（每一级距的土地增值额×适用税率）应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数1.2.10/11/202251主讲人：李军峰（3）税收优惠及惩罚税收优惠范围：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；②因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；③个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住未满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。10/11/202252主讲人：李军峰【案例5-1】雅阁地产将其开发的某购物中心以56800万元的价格整体转让，其扣除项目金额（假设考虑了所有扣除项目）为23900万元。显然，雅阁地产在这一项目中获得了超过100%的土地增值。其应纳土地增值税税额的计算可按以下步骤进行：（1）计算增值额56800-23900＝32900（万元）（2）计算增值额与扣除项目金额比率32900÷23900＝137.66%（3）分档计算土地增值税税额①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率，税额为23900×50%×30%＝3585（万元）10/11/202253主讲人：李军峰②增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为23900×（100%-50%）×40%＝4780（万元）③增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为（32900-23900）×50%＝4500（万元）（4）土地增值税总额3585＋4780＋4500＝12865（万元）另，因增值率为137.66%＜200%，所以速算扣除适用15%，即：32900×50%-23900×15%=12865万元10/11/202254主讲人：李军峰某企业（兼营房地产开发）买进土地及地上建筑物，价值500万元。三年后，该企业将土地使用权连同地上建筑物一并转让给A企业，取得转让收入900万元。假设转让过程中企业上交5%的营业税，7%的城建税，3%的教育费附加。转让时该建筑物已提折旧40万元。计算该企业应纳土地增值税额。土地增值税案例10/11/202255主讲人：李军峰（1）计算允许扣除项目金额：营业税：900×5%=45万元，城建税和教育费附加：45×（7%+3%）=4.5万元，计500+45+4.5=549.5万元，（2）增值额：900-549.5=350.5万元，（3）计算增值率：350.5/549.5=63.79%,适用40%的税率和5%的速算扣除系数。（4）应纳土地增值税额：350.5×40%-549.5×5%=112.72万元。土地增值税案例10/11/202256主讲人：李军峰5.2.3房产税收房产税收主要包括房产税、固定资产投资方向调节税、契税、印花税、销售不动产营业税等几个税种。1.房产税房产税是依据房产税法征收的一种税。房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人及征税范围负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

10/11/202257主讲人：李军峰（2）计税依据与税率

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产实际租金收入为房产税的计税依据。

房产税分为按从价（房产余值）和从租（房产租金收入）两种计算缴纳。从价计算缴纳的，税率为1.2%。从租计算缴纳的，税率为12%。

（3）税收优惠10/11/202258主讲人：李军峰房产税的特点1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。10/11/202259主讲人：李军峰开征房产税重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点开征房产税。重庆市北部新区地税局2011年1月30日发布消息称，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。10/11/202260主讲人：李军峰我国房产税首批试点城市：重庆别墅：存量增量都收高档（高于平均价两倍）：增量收三无（无户口无工作无投资）：不管是否高档，第二套开始收税率：平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%计税价格：交易价格，以后按评估价免税额：别墅180平，高档100平，按户算10/11/202261主讲人：李军峰我国房产税首批试点城市：上海本地户籍：新购且属于家庭第二套以上外地户籍：新购计税价格：交易价格70%，以后按评估价税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4%免税额：人均60平（含）第二套购入后一年内第一套卖出，退税10/11/202262主讲人：李军峰2.固定资产投资方向调节税（略）固定资产投资方向调节税是依据固定资产投资方向调节税法征收的一种税。固定资产投资方向调节税法是指国家制定的调整固定资产投资方向调节税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。

（1）纳税义务人及征税范围在我国境内进行固定资产投资的单位和个人为固定资产投资方向调节税的纳税人。具体包括用各种资金进行固定资产投资的各级政府、部队、国营企事业单位、集体企事业单位、私营企业、个体工商户及其他单位和个人。固定资产投资方向调节税的征税范围:用各种资金进行的固定资产投资。各种资金包括国家预算资金、国内外贷款、借款、赠款、各种自有资金、自筹资金和其他资金。10/11/202263主讲人：李军峰（2）计税依据与税率固定资产投资方向调节税的计税依据是固定资产投资项目实际完成的投资额。其中更新改造项目为建筑工程实际完成的投资额。固定资产投资方向调节税实行的是差别比率税率。具体适用税率为0%、5%、10%、15%、30%。差别比率税率按两大类设计：一是基本建设项目设计了四档税率，即0%、5%、15%、30%。二是更新改造项目设计了两档税率，即0%、10%。固定资产投资方向调节税的征收办法和标准是：商品住宅，按总投资额的5%计征；经批准允许建设的楼堂馆所，按投资额的30%计征；解困房等，按总投资额的0%计征；其余按总投资额的15%计征；外资企业免征固定资产投资方向调节税。为适应当时经济发展的需要，从2000年1月1日起，固定资产投资方向调节税暂停征收。10/11/202264主讲人：李军峰3.契税契税是依据契税法征收的一种税。契税法是指国家制定的调整契税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。

（1）纳税义务人与征税范围契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。包括以下五项内容：①国有土地使用权出让；②土地使用权的转让；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。下列特殊方式转移土地、房屋权属的，也视同土地使用权、房屋买卖或者房屋赠与：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

10/11/202265主讲人：李军峰（2）计税依据和税率根据房地产权属转移的不同方式，可分为：①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；②土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额；④以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税；⑤采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率；⑥个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。计税依据为补交的土地使用权出让费或者土地收益。契税实行3%～5%的幅度税率。

10/11/202266主讲人：李军峰（3）税收优惠契税优惠政策主要有：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；②城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；③因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；④土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免；⑤承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；⑥经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

10/11/202267主讲人：李军峰4.印花税印花税:依据印花税法征收的一种税。印花税法是指国家制定的调整印花税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人与征税范围

印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。10/11/202268主讲人：李军峰（2）计税依据和税率

房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

（3）税收优惠房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。

10/11/202269主讲人：李军峰5.销售不动产营业税销售不动产营业税是依据营业税法征收的一种税。营业税法是指国家制定的调整营业税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人与征税范围销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为；销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。10/11/202270主讲人：李军峰（2）计税依据和税率企业销售其自行开发的不动产计税依据为向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。企业销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额；企业销售抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。税率：5％

10/11/202271主讲人：李军峰（3）营业税的缴纳营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。企业销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。10/11/202272主讲人：李军峰6.城市建设维护税城市建设维护税:依据城市建设维护税法征收的一种税。城市建设维护税法是指国家制定的调整城市建设维护税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。（1）纳税义务人与征税范围

缴纳增值税、消费税、营业税的单位（不包括外商投资企业、外国企业和进口货物者）和个人为城市维护建设税的纳税人。

10/11/202273主讲人：李军峰（2）计税依据和税率以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。按纳税人所在地，分别规定为市区7%、县城和镇5%、其他地区1%。

10/11/202274主讲人：李军峰7.教育费附加教育费附加是为了加快地方教育事业的发展，扩大地方教育经费的资金来源而开征的。教育费附加收入纳入预算管理，作为教育专项基金，主要用于各地改善教学设施和办学条件。应纳教育费附加额＝实际缴纳的（消费税+增值税+营业税）税额×3%10/11/202275主讲人：李军峰5.2.4不动产“费”不动产“费”:指在不动产开发、经营活动中发生的税以外的其他收费项目的总称。1.不动产开发活动中的“费”

（1）市政公用设施建设费：①综合开发市政费；②分散建设市政费；③分散建设生活服务设施配套建设费。