盱眙地产调研报告南京毅乔

盱眙地产调研报告南京毅乔房产置业参谋〔〕第一局部盱眙县宏观经济分析一、经济概况分析整体经济形势向好，城市建设力度加大。考察指标：GDP、产业结构、固定资产投资、财政收支、固定投资、外资外贸、旅游业、城市化等1、GDP——2007年盱眙县地区生产总值为88.46亿元，比上年增长18.7%，是2002年的2.4倍，可比价增幅达15.8%,位列全市八个县区第一；2、产业结构——在地区生产总值中，第一产业增加值为20.2亿元、第二产业增加值为43.06亿元、第三产业增加为25.2亿元，现价分别比去年增长7.2%、22.7%、22.4%，三次产业结构由2002年的37.5：32.6：29.9演进为22.2：49.2：28.6；一、经济概况分析3、固定资产投资——全社会固定资产投资98亿元，增长41.5%，是2002年的5.95倍；4、财政收支——财政收入7.53亿元，增长47.7%，是2002年的3倍，地方一般预算收入4亿元，增长54.7%，是2002年的2.52倍；5、人均收入——城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长19.6%，是2002年的1.84倍；农民人均纯收入5080元，增长13.8%，是2002年的1.68倍；一、经济概况分析6、城建投入——2007年1-11月份，城市建设〔含旅游开发和效劳业〕投入共计21.7亿元，其中：房地产投入11.16亿元。县城区在建工程178个，其中房地产开发的主体工程分别是：金国园阳光城市、四季华庭、怡和家园、龙城新天地、梁城美境、新泗洲国际大酒店、商贸二期、县医院病房楼、淮河人家、益民小区、苏果世豪大厦、金桂苑小区、森海豪庭、惠源居花苑、东方都市、锦绣家园、华夏国际广场、阳光人家、水岸凤凰城、金源花苑、金诺墨香苑小区、大明公馆、龙泉雅苑等。乡镇农民集中居住区1-11月份完成投入4.96亿元。7、根底设施——2007年1-11月份，全县根底设施共实施工程107个，投入总计8.3亿元；社会事业工程44个，1-11月份投入2.47亿元。一、经济概况分析8、旅游业——2007年累计接待游客202万人次，实现旅游收入7.78亿元，分别增长23.4%、24.9%，是2002年的2.5倍和11倍；9、引资工程——五年共引进工程458个，其中3000万元以上工程356个，亿元以上工程78个，合同引资额242亿元并2.16亿美元；投资10.8亿元的德新钢管开工建设，新海电子成为落户经济开发区的第一家上市公司。甘泉山、龙泉湖旅游开发和金国园阳光城市、海通时代广场、水岸凤凰城等投资超10亿元重大效劳业工程开工建设。一、经济概况分析10、外资外贸——五年新批外资企业67家，2007年协议利用外资5000万美元，实际到账2400万美元，是2002年的17倍和10.9倍；11、城市化进程——城乡面貌明显改观。完成新一轮县域城镇体系规划、城市总体规划和10个集镇总体规划修编，编制了城市重点片区控制性详规，根本实现一般村庄平面规划全覆盖。大力实施“8888〞工程，推进城区北扩东移，累计投入建设资金69.8亿元。淮河东路综合改造、甘泉西路等16个道路工程建成通车；都梁阁、城市规划展览馆等12个公建工程建成开放；国贸商城、东方商城等重点市场工程投入使用；阳光人家、锦绣家园等13个房地产工程根本完工，中等城市框架逐步拉开。2007年，盱眙县全面小康体系25项指标已有15项提前达标。盱眙——全国中小城市综合实力100强城市。二、社会开展概况考察指标：人口、人均收入、人均消费性支出、人均住房建筑面积、金融、社会保障等1、人口控制成效显著：全年人口出生率9.89‰，人口自然增长率4.87‰，方案生育率99.8%。城市人口到达14.95万人，年末全县总人口为74.34万人。

2、城乡居民生活水平不断提高：全县城镇单位在岗职工年平均工资12974元，增长17.4%。农民人均纯收入5080元，增长13.8%；仅2007年前三季度，盱眙县城镇居民人均可支配收入为8519.95元，同比增长23.9%，占市全年目标的81.9%，占县全年争取目标的68.3%，在全市8个县区中排名第4。二、社会开展概况3、消费品市场稳中趋活：全年实现社会消费品零售总额19.84亿元，比上年增长16.9%。2007年人均消费性支出为4299.03元，居民人均收入稳步增长，生活水平不断提高，说明城镇居民消费已摆脱贫困、跨越温饱而根本接近小康水平。4、金融、保险业运行根本平衡：年末全县金融机构存款余额35.22亿元，比上年增长17.3%。贷款余额22.01亿元，比上年增长6.3%。全年保费收入0.73亿元，只比上年增长5.8%。5、社会保障不断完善：年末全县参加失业保险3.6万人，参加根本养老保险3.5万人，参加根本医疗保险4.5万人，参保率分别为98%、99%、85%。城乡纳入最低生活保障1.95万人，其中城镇0.32万人。6、生态环境进一步改善：全县森林覆盖率达25.2%，城市绿化覆盖率达63.3%，环境质量综合指数为79.7。二、社会开展概况7、人均住房面积：距离人均住房面积30平方米的小康标准仍有距离。城区建成区面积到达35.7平方公里，人均道路面积达16.1平方米，人均住房面积增加到22平方米，人均绿地面积增加到12.95平方米。二、社会开展概况1、盱眙县今后五年主要目标：在更高起点上更大力度地推进工业强县、城建举县、旅游兴县、环境立县四大战略。1〕凸显旅游业主导地位，加快开展现代效劳业，力争年接待游客突破450万人次、旅游收入22亿元，效劳业占GDP比重达35%以上。三、城市开展与规划2〕高品位推进城市化，县城建成区达29平方公里、城市人口22万人以上，建成中等城市，全县城镇化水平提高到46.2%。3〕2021年，实现全社会固定资产投入248亿元，其中工业固定资产投入150亿元，人均GDP3万元，财政收入28亿元，城镇居民人均可支配收入1.6万元，农民人均纯收入1.2万元。三、城市开展与规划2、2021年主要开展思路：“亿元工程争百个、财政收入过十亿、利用外资再翻番、民营经济增四成、四大目标超序时〞的五大任务。主要目标是：1〕实现地区生产总值102亿元，增长16%；2〕全社会固定资产投资126亿元，增长28.6%；3〕财政收入10.1亿元，增长34.1%，地方一般预算收入4.8亿元，增长20%；三、城市开展与规划4〕实际到账外资4800万美元，增长1倍；5〕私营企业和个体工商户户数、新增注册资本分别增长40%以上；6〕城镇居民人均可支配收入12540元，增长14%；农民人均纯收入5700元，增长12.2%；7〕城乡居民储蓄余额35亿元，增长12.9%。三、城市开展与规划8〕展现中等城市雏形：进一步完善城市规划，高品位、高标准推进“8888〞工程，重点实施金国园阳光城市、世纪名城、郦水嘉园等27个房地产工程，山水大道、都梁大道西段、洪武大道北延等17个道路工程，地质公园、沿淮低洼地安居工程、城市污水处理管网建设等13个公建工程，建筑装饰材料市场、海通时代广场、物流中心等16个市场工程，在新城区形成现代效劳业集聚区、科教文体集聚区、行政办公区和人文居住区“四大片区〞。三、城市开展与规划第二局部整体房地产市场分析盱眙县中等城市框架逐步拉开，加速城市化进程将会进一步刺激房地产开发；一、市场政策分析盱眙县产业结构由以第二产业为核心逐渐转换以第三产业为核心，房地产市场面临更多机遇；盱眙县人均可支配收入的逐年高速增长，必将提高人们对居住的需求，对投资的欲望，房地产机遇在逐年提高；一、市场政策分析2007年9月27日，央行联合银监会出台了以提高第二套商品房贷款为核心内容的房贷新政策：?关于加强商业性房地产信贷管理的通知?。一、市场政策分析1、针对住宅类商品房政策分析：一、市场政策分析新政前新政后第二套房首付2-3成对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%

第二套房贷款利率可享受最高15%的优惠利率贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高追加贷款无此项规定商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款政策分析：本次的调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。1〕对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。一、市场政策分析2〕首付、利率双重调控：对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的根底上还上浮10%的房贷利率，在加息屡次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。

如：价值100万房产，按照最新五年期贷款利率7.83%的基准利率计算。新政前，首付30万，使用10%的优惠利率后一年的利息约为70*7.05%=4.933万元新政后，首付40万，使用1.1倍的房贷利率后一年的利息约为60*8.61%=5.168万元即：购房者需要使用更多的资金，支付更高的资金本钱，投资本钱大大提高，利润空间压缩，同样的资金进入房地产市场交易的换手率也要下降，有利于抑制房地产的恶意炒作。一、市场政策分析3〕不得随房产升值追加贷款：房地产办理按揭贷款后，不能因为房产升值而追加贷款从银行再次套得现金。这主要是为了防止房价快速上涨过程中商业银行积聚了较大风险。4〕“第二套房〞的界定：政策层面提高首付主要对同一个人的第二套贷款购房，使用不同人名购房可适当躲避贷款政策。这对于市场上的以投资客为主的小户型工程极为不利，对于一人购置多套单位的情况能起到抑制作用，而对于双拼户型，可写两个客户名、或者将总价较高的一套作为第一套首付3成，总价小的一套首付4成躲避利率的不利影响。一、市场政策分析2、针对商业性用房政策分析：政策内容：〔1〕商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原那么自主确定；〔2〕对以“商住两用房〞名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。一、市场政策分析〔3〕未经央行、银监会批准，各政策性银行不得发放商业性房地产贷款。?通知?要求，各商业银行应制定相应实施细那么，并向央行和银监会报备。〔4〕在房地产开发贷款管理方面,?通知?规定，对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。此举旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供给，缓解供需矛盾。一、市场政策分析政策分析：1〕继续深化商业用房的首付款比例和贷款期限问题，对“商住房〞做了重新的规定；2〕针对商业用房贷款，银行开始扎紧房贷口子，商业性物业销售、回款难度加大，这是导致商业用房投资萎缩的关键之一；3)对商业用房贷款的限制，无疑是对资金实力短缺的投资者致命的打击，一定程度上提高商业物业投资的门槛。一、市场政策分析3、市场对于新政的反映情况：1〕通过调研淮安市房管局与网上楼市的数据，以及走访盱眙县楼盘的调研分析，在2007年9月新政发布至2007年年末，这段时间内，整个淮安市房地产价格并没有因新政而产生明显变化；销售量趋于平衡，因为11、12月是房地产淡季的来临，交易量的减少是正常的。同时据对于各个楼盘的调查，因为新政而退房的比率极低。一、市场政策分析2〕通过走访盱眙当地楼盘，抽样调查得知，盱眙市场仅有15%的客户认为新政对其影响较大，会暂缓购房。一、市场政策分析总结：中国迈入第“十一五〞规划，盱眙未来开展规划中的加速城市化进程、加快产业结构调整、不断增加的可支配收入等，对未来房地产市场无疑打了针强心剂。由央行2007年9月29日发布新政对于盱眙市场以及客户暂无明显影响；无论从成交套数，以及价格都无明显浮动。后市行情继续观察中Tobecontinued…2007年，盱眙县累计出让土地105宗，土地出让金超过20亿元。2007年12月份，盱眙县住房成交均价出现普涨态势，商品住房成交均价为2392元/㎡，比上月上涨10.5％；而交易量呈现大幅度减少，12月份盱眙县交易量为3.49万㎡，环比下降23.8％；二、市场供求形势分析二、市场供求形势分析1、2007年12月份，淮安市县区商品住房成交均价出现普涨态势据数据统计显示，12月份，盱眙县商品住房成交均价为2392元/㎡，比上月上涨10.5％；金湖县为2026元/㎡，环比上涨2.6％；洪泽县为1811元/㎡，环比上涨2.3％；淮阴区为2981元/㎡，环比上涨1.8％；开发区和楚州区分别为3464元/㎡、2890元/㎡，与上月持平。在价格上涨的同时，交易量呈现大幅度增加和减少的差异。洪泽县交易量为4.77万㎡，环比增长238.3％；楚州区为2.23㎡，环比增长102.7％；开发区为1.55万㎡，环比增长21.1％。金湖县交易量为2.03万㎡，环比下降47.1％；盱眙县为3.49万㎡，环比下降23.8％；淮阴区为1.32万㎡，环比下降23.3％。〔信息来源：淮安市房产管理局〕二、市场供求形势分析2、2007年淮安市商品住宅供给关系据江苏省房地产市场快报数据统计显示，2007年1—11月份，商品住房批准预售184.6万㎡，实际登记销售160.1万㎡，供销比为1.2：1，市场需求仍呈上升趋势。同期，全省商品住宅全省商品住房批准预售3432.3万㎡，实际登记销售3580.3万㎡，供销比为0.96：1〔业内通用指标小于1.2表示供给开始紧张〕。〔信息来源：淮安市房产管理局〕二、市场供求形势分析3、2007年淮安市商品住宅实际登记销售涨幅位居全省第一据江苏省房地产市场快报数据统计显示，2007年1—11月份，商品住宅实际登记销售160.1万㎡，比去年同期增长79.19％，增幅位居全省首位。〔信息来源：淮安市房产管理局〕三、住房供求市场形势分析通过走访社区、相关政府部门、考察楼盘、以及模糊抽样调研，我们调查了当地居民住房有关的居住属性数据，以供分析盱眙当地住宅市场需求情况，及对未来市场的整体预测。〔以下数据是模糊抽样调研的结果，不是精确数据，但能从其分析预测出总体走势与趋向〕三、住房供求市场形势分析1、当地居民住房现状家庭住房建筑面积呈“中间大，两头小〞的格局。调查显示：住房建筑面积普遍集中在在61－120平方米之间，即房改前的老两房和老三房，格局、户型比较陈旧。而建筑面积在60平方米以下主要集中在80年代建的小区，目前越来越少，因此呈“中间大，两头小〞的格局。三、住房供求市场形势分析同时，针对现住房市场价估计值作了调研，结果显示：居民对现住房市场价估计值提高。因为近两年来，盱眙县经济开展形势向好、人均收入逐年快速增长、人口不断增加、人均住房面积明显增加等，特别是由于房价的上涨，目前居民对现有住房的市场价估计值总体提高，持看好房价继续上涨态势。三、住房供求市场形势分析随着盱眙县经济的快速开展，居民收入的不断增长，居民家庭已不满足拥有一套住户，许多居民已经购置了第二套甚至第三套住房。三、住房供求市场形势分析2、未来几年居民对住房的需求概况〔1〕未来购房目的分析多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住需要。在走访调研中，打算购置住房的居民中，有接近40%的是首次买房为了满足居住需要；有约30％的是二次买房为了改善居住条件；为了出租收取租金而买房开始多起来，约占10%；有15%的户是买房为了投资；为了其他目的而买房的占5%。专注满足居住和改善居住需求设计的住宅更能被市场所接受三、住房供求市场形势分析〔2〕未来购房目的分析多层住宅仍是最受欢送的住宅型式。在未来几年内打算购置住房的居民中，对住宅类型的选择，超过50％的居民选择多层住宅〔4－6层的楼房〕，约30%的居民愿意购置7层以上的高层楼房，还有有20%的想购置别墅。传统的多层住宅将会可开发土地资源的减少日益稀缺，但新兴的小高层、多层住宅必将成为城市城市化进程的主流产品三、住房供求市场形势分析〔3〕未来购房套型需求偏向三室两厅、两室两厅最受欢送。在未来几年内打算购置住房的居民家庭中，对住房套型的选择上，最受欢送的是三室两厅，约占1/3，其次是两室两厅，占25%左右；第三是三室一厅，不到20%；第四是两室一厅，约占15%；第五四室两厅，占10%不到；对户型功能性要求齐全方面，三房始终占市场主流，尤其在地区房地产开展初期阶段，土地供给量充足时。三、住房供求市场形势分析未来购房套型需求偏向：三室两厅、两室两厅最受欢送。三、住房供求市场形势分析〔4〕未来购房期望面积分析建筑面积在90-120平方米的住房最受欢送。在未来几年内打算购置住房的居民家庭中，从居民对房屋面积的选择来看，大多数居民认为较为理想的居住面积应当在90-120平方米之间。其中约25%的居民选择90-100平方米，有接近32%的居民选择100-120平方米，有大概15%的居民选择120平方米以上，约18%的居民选择80-90平方米，有10%左右的居民选择80㎡以下的住房。建筑面积是影响购房总价的重大因素之一，在当今房价高涨的市场条件下，选择适宜的面积，可以更有效地控制购房总价投入三、住房供求市场形势分析未来购房期望面积分析：建筑面积在90-120平方米的住房最受欢送三、住房供求市场形势分析〔5〕未来购房区位需求分析市民理想中的购房区域是临近市中心的住宅小区。在未来几年内打算购置住房的居民家庭中，从购房选择的地域看，希望在临近市中心地域购房的最多，接近45%；其次是市中心，约占35%；第三城市边缘区，是约占15%；愿意到郊区购置住房的最少，约占5%左右。“离繁华很近，但又远离喧嚣〞，现在都市人最想要的居住距离，因此临近市中心位置的住宅成为绝对抢手货三、住房供求市场形势分析未来购房区位需求分析：市民理想中的购房区域是临近市中心的住宅小区三、住房供求市场形势分析〔6〕2021年购房价格预测住房价格是居民购置住房考虑的首要因素。大多数居民将“价格〞因素列为第一考虑问题，因此在对2021年房价的预测，以及能承受房价能力方面，预测在2500元以下的居民所占比例约为15%，在2500－3000元的居民所占比例约30%，在3000－3500元的居民所占比例约为35%，在3500以上的居民所占比例约为20％。房价一直会上涨，成为大家的普遍认同。但过分超出市场购置承受能力，将“有价无市〞三、住房供求市场形势分析住房价格是居民购置住房考虑的首要因素。盱眙房价即将突破3000元/平米三、住房供求市场形势分析〔7〕未来购房其他因素分析A.方便子女就学是居民购房时考虑较多的一个因素。在未来打算购置住房的居民中，居民在购房时最看重的是方便子女就学，约占40%；其次考虑的是环境景观是否优良，占20%；第三考虑的是距工作单位的远近，占15%；第四考虑的是生活设施是否配套，占10%；第五考虑的是距父母居住地的远近，占10%；而距原居住地的远近那么考虑得最少，大约占5%。三、住房供求市场形势分析〔7〕未来购房其他因素分析B.居民对住房信贷消费的认同程度较高。随着人们消费观念的改变，人们逐渐摆脱了"量入而出"的传统消费模式，"花明天的钱、圆今天的梦"的超前消费观念，已开始为越来越多的普通居民家庭所接受。。三、住房供求市场形势分析〔7〕未来购房其他因素分析C.近期车位需求不大，但车位建设应有长远眼光。目前当地越来越多的私家车进入家庭，虽然人们对车位的需求并不十分迫切。但建议在住宅小区内，现时的规划至少应按每5户配置一个车位建设。四、商业市场概况第三局部主要竞争楼盘个案分析项目名称海通时代广场项目类型商住地理位置盱马路南侧，金源北路东侧联系电话0517-882020200517-88202111开发商海通控股集团营销策划兄弟传媒总占地面积300亩总建筑面积320000平方米容积率1.62绿化率工程进度土地平整中得房率开盘时间2008.3-4月份住户总量停车位房型及面积商铺：80-160平方米（1+2层）物业管理公司物业管理费用综合信息海通建材装饰城（C区）A：招租，经营税费减免，B：未来2万户人口C：10万平方米/500间商铺海通时代广场该工程解析：300亩、32万平方体量构建出三大板块：商业中心的龙虾科技美食城、近10万平米的高档住宅群、盱眙最大最完善的海通建材装饰城；海通时代广场，首先启动的板块是：海通建材装饰城，目前土地已平整结束，根据工程进度，开盘尚需时日，其声称的3、4月份开盘估计困难；据了解，海通商业局部销售模式等许多方面仍未敲定，包括其售楼人员在内，都不能完全解析工程给客户，一切都在待定中；海通时代广场四季华庭四季华庭项目名称四季华庭项目类型商住地理位置甘泉西路北侧，金源北路东侧联系电话0517-882018880517-88201999投资商江苏盱眙三锦置业有限公司开发商江苏盱眙三锦置业有限公司营销策划南京坤海置业有限公司总占地面积57亩总建筑面积74101平方米容积率1.96绿化率35%建筑形态框架6-11层4幢11层小高层，8幢6层多层建筑密度28.3%开盘时间住宅：2007.10.22住户总量住宅554户交房时间2009.05.16房型及面积住宅100—140平方米商铺90平方米起销售情况小户型畅销，已完成销售额的70%--80%价格住宅：均价：2800元/平方米，起步价：2300元/平方米，最高价：3000元/平方米商铺：（1）沿街7000—8000元/平方米（2）1带2销售5000—6000元/平方米装修标准毛坯价格弹性空间100—140元/平方米四季华庭销售情况分析：

截止到目前为止，四季华庭剩余可售住宅有127套，其中顶层复式住宅可售套数还有23套，仅销售了3套，复式住宅销售率为11.5％；商业主要以沿街商业门面为主，主要分布在1－3层，剩余可售商铺为161间，仅销售了9间，商铺销售率为5.3％。四季华庭龙城新天地——城北新区较早的商业工程项目名称龙城新天地项目类型商住地理位置金源北路盱马路口（新客运中心旁）联系电计公司美国GN国际设计公司开发商江苏甲地置业有限公司建筑形态9幢多层商铺，4幢小高层住宅总占地面积总建筑面积52996平方米容积率1.29绿化率商业：27.1%住宅：39.7%工程进度9幢多层已建到4—5层得房率开盘时间2007.05.18.住户总量住宅：154户商铺：81套建筑密度商业区：27.1%住宅区：39.7%房型及面积商铺一共4层，单层面积1400平方米左右销售情况商业主要剩2号楼，3号楼由希望大酒店整体买断价格商业：一层5000—6000元/平方米2—4层2000—4000元/平方米装修标准毛坯龙城新天地销售情况分析：由于价格较低、且位置紧靠新汽车站等，其一期商业局部销售较好，已接近尾声，仅剩余2号楼7间门面和2－4层大约共5200平米整层出售；目前主要推出其二期：4幢小高层住宅，共约154户，据其称均价将在2800元/平米左右。龙城新天地华厦国际广场：可借鉴的成功商业工程华厦国际广场华厦国际广场项目名称华夏国际广场项目类型商住地理位置淮河东路老长途汽车站旁联系电话0517-882203330517-88232999投资商华尔投资集团开发商江苏华夏置业盱眙分公司营销策划南京华友咨询工程进度已交付使用绿化率35%开盘时间住宅2006年7月商铺2006年10月房型及面积两房，跃层面积50—168平方米销售情况商铺招商基本结束，门面房剩售楼处一间价格住宅：开盘价：1800元/平方米（2006年）现售价：2200元/平方米起（小高层住宅）商铺：一楼18000元/平方米（KFC，老凤祥银楼），其余12000元/平方米二楼3000元/平方米经营模式返租统一经营管理3年租金回报：第1年为房款总价的6%；第2年为房款总价的7%第3年为房款总价的8%招商情况已入住品牌：老凤祥银楼，圣迪奥，KFC，吴良材眼镜，中国移动，庄弛，七匹狼，万润发超市，森德贝快餐，海澜之家成功运营分析：华厦国际广场的成功，是多方面合力的结果。首先是优势地段＋市场先机。绝佳的黄金地段，以领先姿态在2006年商业市场刚刚起步时推出，抢占了市场先机；其次是统一经营管理的商业运作模式，统一招商统一规划，专业管理公司经营管理，保证商场后期良性经营，同时业主坐收高额返租回报；第三是一边开业做出商业气氛，一边销售，等商业火气来了，剩下的商铺自然谁涨船高，因此18000元/平米自然来得容易多了。华厦国际广场项目名称新泗洲项目类型产权式酒店；酒店式公寓地理位置淮河北路188号联系电资商盱眙新泗洲房地产开发有限公司开发商盱眙新泗洲房地产开发有限公司营销策划金桥传媒总占地面积34333平方米总建筑面积60000平方米工程进度2008年6月30号封顶得房率销售情况产权酒店停止销售（据称销售结束），目前主要推出酒店式公寓价格起步价：2500元/平米最高价：3300元/平米付款方式经营模式统一经营管理20年，前6年按房款总价8%回报，7-13年按房款总价9.5%回报，14-20年按房款总价11%装修标准精装修酒店管理公司新泗洲饭店新泗洲——盱眙第一个产权酒店新泗洲工程解析：新泗洲工程第一个研究点，就是其号称“盱眙第一个产权酒店〞。根据调研，新泗洲“盱眙第一个产权酒店〞在当地地产业内知名度很高，社会知名度也相当高；“产权酒店〞这个概念因为其已被当地的群众所知晓，据其称，产权酒店根本销售完毕；因此，“产权酒店〞市场已经被预热，开展开发“产权酒店〞工程已经有了一定的市场认知、接受根底，开发风险相应降低。[后记]因时间匆忙，尚有许多遗漏，不正之处，望不吝指正为感！THEEND第1天：成都—卧龙—日隆—丹巴〔350KM〕住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，欣赏国宝大熊猫。翻越巴朗山〔4523米〕，运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国〞丹巴县。第2天：丹巴—塔公〔塔公草原，塔公寺〕—新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方〞，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂〞，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草……如诗如画的田原风光。第3天：新都桥——稻城〔367KM〕住宿：稻城翻越高尔寺山〔4412米〕到达雅江县，经剪子弯山〔4659米〕和卡子拉山〔4718米〕抵“世界高城〞理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山〔4696米〕，经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽——海子山，抵达“最后的香格里拉〞稻城。第4天：稻城—亚丁〔110KM〕住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山〔4523米〕，沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，黄昏回到亚丁营地。第5天：亚丁—稻城〔110KM〕住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山——“仙乃日〞(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉〞(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇〞(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海〔海拔5000米左右〕，洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城—理塘—巴塘〔350KM〕住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶〔4700米〕，观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，